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Ratsversammlung

Beschlussvorlage Nr. VI-DS-08250

Status: öffentlich

Eingereicht von
Dezernat Stadtentwicklung und Bau

Betreff:
Satzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) zur Erhaltung der
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Soziale Erhaltungssatzung) für das Gebiet
"Connewitz"

Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
voraussichtlicher
Sitzungstermin

Zuständigkeit

Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Bestätigung
FA Stadtentwicklung und Bau   Vorberatung
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen   Vorberatung
FA Soziales und Gesundheit   Vorberatung
FA Finanzen   Vorberatung
SBB Süd   Vorberatung
DB OBM - Vorabstimmung
Ratsversammlung  10.06.2020 Beschlussfassung

Beschlussvorschlag:

1. Im Ergebnis der Detailuntersuchung zur Prüfung des Einsatzes einer Satzung zur
Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung („Soziale
Erhaltungssatzung“) gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für den
Stadtteil Connewitz in der Stadt Leipzig wird für das Gebiet „Connewitz“ die in der
Anlage beigefügte Satzung beschlossen.

2. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, den Text zur Sozialen Erhaltungssatzung für
das Gebiet „Connewitz“ (gemäß Anlage 2) samt der Karte des Geltungsbereiches
(Anlage 1) im nächstmöglichen Amtsblatt ortsüblich bekannt zu machen.

3. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, künftig alle fünf Jahre die Festsetzung der
Sozialen Erhaltungsgebiete zu evaluieren. Der Stadtrat wird über die Ergebnisse
dieser Evaluierung informiert.

4. Die Aufwendungen für die begleitende Öffentlichkeitsarbeit bei der Einführung von
Sozialen Erhaltungsgebieten in Leipzig sind auf Grundlage der Vorlage VI-DS-07946-
NF-01 „Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts - Mitteleinsatz 2017 und
2018 (Rückblick) sowie 2019 und 2020 (Planung)" (Beschluss der Ratsversammlung
vom 26.06.2019) im Innenauftrag Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts
(106452200001), Kostenbaustein D „Wohnungspolitische Instrumente weiter
entwickeln" im Haushaltsjahr 2020 wie folgt geplant:
- 2020: 8.300,00 €.

Hinweis:

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Der dieser Vorlage beigefügte Plan dient lediglich der Orientierung und ist nicht Bestandteil
der Sozialen Erhaltungssatzung. Bestandteil der Sozialen Erhaltungssatzung ist allein der im
Zeitpunkt der Beschlussfassung im Saal der Ratsversammlung ausgehängte Plan. Die
Grenzen des dieser Vorlage beigefügten Planes entsprechen dem Originalplan in
verkleinertem Maßstab. Die Beifügung des Lageplans in Originalgröße zu dieser Vorlage wäre
unzweckmäßig und ist rechtlich nicht erforderlich. Bei Bekanntmachung der Sozialen
Erhaltungssatzung wird auf die Einsichtnahmemöglichkeit nach § 8 Abs. 1 Nr. 2 KomBekVO/§
2 Abs. 1 Nr. 2 BekS hingewiesen.

Räumlicher Bezug:

Die Soziale Erhaltungssatzung wird für das Gebiet „Connewitz“ im Stadtbezirk Süd
entsprechend des in Anlage 1 dargestellten Gebietsumrisses festgesetzt.

Zusammenfassung:

Zur Einführung von Sozialen Erhaltungssatzungen nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2
BauGB wurde nach einer Voruntersuchung (Grobscreening) eine Detailuntersuchung für
ausgewählte Stadträume der Stadt Leipzig durchgeführt. Im Ergebnis wird für das Gebiet
„Connewitz“ im Stadtbezirk Süd nachgewiesen, dass die Anwendungsvoraussetzungen für
den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung vorliegen.

Anlass der Vorlage:

 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln
 Sonstiges:

Diese Vorlage setzt den Beschluss der Ratsversammlung VI-DS-05896 vom 24.10.2018
„Gesamtstädtische Voruntersuchung zum Einsatz von Sozialen Erhaltungssatzungen“,
Beschlusspunkt 2 um.

Der Auftrag zum Erlass von Sozialen Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2
BauGB leitet sich aus dem Wohnungspolitischen Konzept (WoPoKo) der Stadt Leipzig von
2015 ab (Beschluss der Ratsversammlung Nr. VI-DS-01475-NF-002 vom 28.10.2015, Seite
23). Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) (VI-DS-04159-NF-01,
Beschluss vom 31.05.2018) greift im Fachkonzept Wohnen diesen Auftrag auf.

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Finanzielle Auswirkungen  nein X wenn ja,
Kostengünstigere Alternativen geprüft X nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung
Folgen bei Ablehnung  nein X ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? X nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung

Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt
Ergebnishaushalt Erträge
 Aufwendungen 2020 2020 8.300,00 Innenauftrag
106452200001
Finanzhaushalt Einzahlungen
 Auszahlungen
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja,

Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR
(jährlich) wo veranschlagt
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge
 Ergeb. HH Aufwand
Nach Durchführung der
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge
 Ergeb. HH Aufwand (ohne
Abschreibungen)
 Ergeb. HH Aufwand aus
jährl. Abschreibungen

Auswirkungen auf den Stellenplan X nein  wenn ja,
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:

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Hintergrund zum Beschlussvorschlag:
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?

2030 – Leipzig wächst nachhaltig!
Ziele und Handlungsschwerpunkte

Leipzig setzt auf
Lebensqualität:
Balance zwischen
Verdichtung und
Freiraum
Qualität im öffentlichen
Raum und in der
Baukultur
Nachhaltige Mobilität
Vorsorgende Klima-
und Energiestrategie
Erhalt und
Verbesserung der
Umweltqualität
Quartiersnahe Kultur-,
Sport- und Freiraum-
angebote
Leipzig besteht im
Wettbewerb:
Positive Rahmen-
bedingungen für
qualifizierte
Arbeitsplätze
Attraktives Umfeld für
Innovation, Gründer und
Fachkräfte
Vielfältige und stabile
Wirtschaftskultur
Leistungsfähige
technische Infrastruktur
Vernetzung von
Bildung, Forschung und
Wirtschaft

Leipzig schafft soziale
Stabilität:
Chancengerechtigkeit
in der inklusiven Stadt
Gemeinschaftliche
Quartiersentwicklung
Bezahlbares Wohnen
Zukunftsorientierte
Kita- und Schulangebote
Lebenslanges Lernen
Sichere Stadt

Akteure:
 Bürgerstadt
 Region
 Stadtrat
 Kommunalwirtschaft
 Verwaltung

Leipzig stärkt seine
Internationalität:
Weltoffene Stadt
Vielfältige, lebendige
Kultur- und Sport-
landschaft
Interdisziplinäre
Wissenschaft und
excellente Forschung
Attraktiver Tagungs-
und Tourismusstandort
Imageprägende
Großveranstaltungen
Globales Denken, lokal
verantwortliches
Handeln

Sonstige Ziele: >beim Ausfüllen bitte überschreiben: max. 60 Zeichen ohne Leerzeichen

trifft nicht zu

Beschreibung des Abwägungsprozesses:

Nicht relevant

I. Eilbedürftigkeitsbegründung

Nicht relevant

II. Begründung Nichtöffentlichkeit

Nicht relevant

III.  Strategische Ziele

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Der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet „Connewitz“ ist ein Baustein zur
Umsetzung des INSEK-Ziels „Leipzig schafft soziale Stabilität“ mit dem
Handlungsschwerpunkt „Bezahlbares Wohnen“. In Quartieren mit nachgewiesener
besonderer Nachfragedynamik und einem hohen Aufwertungspotenzial des
Gebäudebestandes sowie Aufwertungsdruck als auch einem nachgewiesenen
Verdrängungspotenzial der im Gebiet ansässigen Bevölkerung soll mit dem Einsatz dieses
Instruments die Zusammensetzung der Bevölkerung und damit der Zusammenhang von
Wohnraum, Einwohner/-innen und (öffentlicher) Infrastruktur erhalten bleiben.

IV. Sachverhalt
1. Anlass

Diese Vorlage setzt den Beschluss der Ratsversammlung VI-DS-05896 vom 24.10.2018
„Gesamtstädtische Voruntersuchung zum Einsatz von Sozialen Erhaltungssatzungen“,
Beschlusspunkt 2 um.

Der Auftrag zum Erlass von Sozialen Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2
BauGB leitet sich aus dem Wohnungspolitischen Konzept (WoPoKo) der Stadt Leipzig von
2015 ab (Beschluss der Ratsversammlung Nr. VI-DS-01475-NF-002 vom 28.10.2015, Seite
23). Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) (VI-DS-04159-NF-01,
Beschluss vom 31.05.2018) greift im Fachkonzept Wohnen diesen Auftrag auf.

Grundlage für die Soziale Erhaltungssatzung im Gebiet „Connewitz“ und die
Gebietsabgrenzung bildet das im Jahr 2019 im Auftrag des Amtes für Wohnungsbau und
Stadterneuerung der Stadt Leipzig von der LPG Landesweiten Planungsgesellschaft mbH
erstellte Gutachten zu möglichen Sozialen Erhaltungsgebieten gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1
Nummer 2 BauGB im Ortsteil Connewitz der Stadt Leipzig.

2. Beschreibung der Maßnahme

Mit Hilfe der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB
soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten und die Verdrängung der
gebietsansässigen Wohnbevölkerung verhindert werden, um negative städtebauliche
Auswirkungen zu vermeiden.

Die städtebaulichen Ziele sind

a) die Erhaltung des bestehenden Wohnraumangebotes mit den aktuell erreichten
durchschnittlichen Ausstattungsstandards und
b) die Erhaltung der Übereinstimmung von sozialer Infrastruktur, Wohnungsangebot und
Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung.

Über eine Soziale Erhaltungssatzung können (nur) Sanierungen über den Standard hinaus
verhindert werden, nicht aber die Herstellung des durchschnittlichen Ausstattungsstandards
einer vergleichbaren Wohnung. Zur Unterstützung von Erhaltungszielen kann in einem
Sozialen Erhaltungsgebiet die Stadt das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 BauGB
ausüben, wenn die Gefahr erkennbar wird, dass durch Veräußerung eines Grundstücks mit
Wohngebäude, die in der Satzung aufgeführten Ziele gefährdet werden.

Im Gutachten (Feinscreening) wurde nachgewiesen, dass die Voraussetzungen für die
Festsetzung einer Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB –
bestehendes Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck, Verdrängungsgefahr – im
zukünftigen Erhaltungsgebiet „Connewitz“ vorliegen. Die detaillierte Darstellung der
städtebaulichen Gründe für das Satzungsgebiet befindet sich in Anlage 3.

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3. Realisierungs- / Zeithorizont

Das Gebiet „Connewitz“ wird mit Beschluss der Ratsversammlung vor der Sitzungspause
Sommer 2020 als Soziales Erhaltungsgebiet gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2
BauGB festgesetzt.

Der Oberbürgermeister wird beauftragt, künftig alle fünf Jahre die Festsetzung der Sozialen
Erhaltungsgebiete zu evaluieren. Der Stadtrat wird über die Ergebnisse dieser Evaluierung
informiert.

4. Finanzielle Auswirkungen

In Umsetzung des Beschlusses VI-DS-05896 vom 24.10.2018, Beschlusspunkt 5 zur
begleitenden Öffentlichkeitsarbeit und im Zusammenhang mit dem in der Ratsversammlung
am 26.06.2019 beschlossenen Änderungsantrag VI-DS-07946-NF-01-ÄA-01 zur Umsetzung
des Wohnungspolitischen Konzepts - Mitteleinsatz 2017 und 2018 (Rückblick) sowie 2019
und 2020 (Planung) werden insgesamt 50.000 €, davon für das Satzungsgebiet „Connewitz“
8.300 € für die begleitende Öffentlichkeitsarbeit bei der Einführung von Sozialen
Erhaltungsgebieten im Innenauftrag 106452200001 bereitgestellt.

5. Auswirkungen auf den Stellenplan

Nicht relevant (zusätzliche Stellen sind im Stellenplan 2019 / 2020 enthalten)

6. Bürgerbeteiligung

 bereits erfolgt     geplant     nicht nötig

Gemäß Beschluss VI-DS-05896 vom 24.10.2018, Beschlusspunkt 5 sind „sobald für
identifizierte Stadträume Soziale Erhaltungssatzungen vom Stadtrat beschlossen wurden,
die betroffenen Mieter/-innen und Vermieter/-innen hierüber zu informieren. Dafür sind alle
zur Verfügung stehenden Mittel einzusetzen: z. B. Anschreiben, Informationsbroschüre
(mehrsprachig), Einwohnerversammlung.“ Hierzu erfolgt die Entwicklung einer frühzeitigen
Kommunikationsstrategie zur Bewohner- und Eigentümerinformation in Gebieten mit
Sozialen Erhaltungssatzungen (zur Finanzierung vgl. Pkt. 4). Dies umfasst auch eine
zusätzliche Informationsveranstaltung vor Mieter/-innen und Eigentümer/-innen des
Satzungsgebietes im Vorfeld der Beschlussfassung als Beteiligungskomponente.

7. Besonderheiten

Nicht relevant

8. Folgen bei Nichtbeschluss

Im Mittelpunkt des Sozialen Erhaltungsrechts steht die Erhaltung der Zusammensetzung der
Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen, die sich aus dem jeweiligen örtlichen
Zusammenhang ergeben müssen. Im optimalen Fall korrespondieren die
Bevölkerungsstruktur, das Wohnraumangebot und die öffentliche Infrastruktur eines
Quartiers miteinander, so dass eine Veränderung der Bevölkerungsstruktur dazu führen
kann, dass negative Auswirkungen auf die bereitgestellte Infrastruktur möglich sind.

Bei Nichterlass der Erhaltungssatzung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB mit
den damit verbundenen Genehmigungsvorbehalten würde eine Verdrängung der ansässigen
Wohnbevölkerung stattfinden. Da für diese Menschen anderweitig kaum adäquater
7/7
Wohnraum zur Verfügung steht und auch die Stadt Leipzig diesen Wohnraum nicht
kurzfristig wird schaffen können, ist der Erhalt des bestehenden Wohnungsbestandes zum
Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Geltungsbereich der Satzung
erforderlich.

Bei Nichterlass der Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB mit
den damit verbundenen Genehmigungsvorbehalten sind ferner folgende negative
städtebauliche Folgen zu erwarten:

Verlust von preisgünstigem Mietwohnraum, der kontinuierlich durch
Modernisierungsinvestitionen in den Wohnbestand, den Anstieg der Bestands- und
Angebotsmieten und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verloren geht. Der
noch vorhandene preisgünstige Mietwohnraum nimmt für einkommensschwache Haushalte,
aber auch für Haushalte mit mittleren Einkommen, die bereits an ihrer Mietbelastungsgrenze
liegen, eine wichtige Versorgungsfunktion ein. Langfristig ist die Versorgungsfunktion der
Stadt mit preiswerten Wohnungen durch die Verdrängung von Haushalten, die auf die
Erhaltung dieses Wohnraums angewiesen sind, in Gefahr. Dies begründet insgesamt, dass
effektive Maßnahmen zur Begrenzung von Aufwertungsinvestitionen erforderlich sind.

Verlust der sozialen Mischung im Gebiet: Das Gebiet kennzeichnet sich durch eine
vielfältige Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß Einkommen, Bildungsgrad,
Haushaltsform und Haushaltsgröße. Dies ist ein Zeichen für eine breite soziale Mischung.
Außerdem bestehen enge soziale Bindungen und informelle Netzwerke, die zum
Funktionieren von Nachbarschaften eine hohe Bedeutung haben. Im Gebiet wohnt ein hoher
Anteil an Personen, die bereits seit über zehn Jahren im Wohngebiet wohnen. Sie tragen zur
Stabilisierung von Nachbarschaften bei.

Anlagen:

1. Karte des Geltungsbereiches des Sozialen Erhaltungsgebietes nach § 172 Abs. 1
Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet „Connewitz“
2. Satzungstext zur Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet „Connewitz“
3. Detailuntersuchung zur Prüfung des Einsatzes einer Sozialen Erhaltungssatzung
gemäß § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB zur Erhaltung der Zusammensetzung der
Wohnbevölkerung im Stadtraum Connewitz (nur im Allris einsehbar)
4. Übersichtskarte zur Einordnung des Sozialen Erhaltungsgebietes im Stadtgebiet

Kartengrundlage: Amt für
Geoinformation und Bodenordnung
Stand: 02/ 2020
© Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung
´
Soziales
Erhaltungsgebiet
Connewitz
gemäß §172 Abs. 1
Satz 1 Nr. 2 BauGB
Geltungsbereich der
Sozialen
Erhaltungssatzung
0 250 500125
Meter
Anlage 1:
verkleinerter Lageplan
 1
Anlage 2 zu VI-DS-08250 „Satzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch
(BauGB) zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Soziale Er-
haltungssatzung) für das Gebiet „Connewitz“
Satzungstext zur Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet „Connewitz“
So öffentlichen bekannt zu machen nach Erlass mit folgendem Inhalt:
Der Stadtrat der Stadt Leipzig hat in seiner Sitzung am […] folgenden Beschluss gefasst:
Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß  § 172
Absatz 1 Satz  1 Nummer  2 Baugesetzbuch für das Gebiet „ Connewitz“ der Stadt
Leipzig
Der Stadtrat der Stadt Leipzig hat in seiner Sitzung am [...] auf der Grundlage des § 4 der
Sächsischen Gemeindeordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 9. März 2018
(SächsGVBl. S.  62), zuletzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes vom 2. Juli 2019
(SächGVBl. S. 542), und auf der Grundlage des § 172  des Baugesetzbuches in der Fas-
sung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), jeweils in der am
Tag der Beschlussfassung geltenden Fassung, nachfolgende Satzung beschlossen:
§ 1
Geltungsbereich des Erhaltungsgebiets „Connewitz“
Die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß
§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB gilt für das in der anliegenden Karte mit einer
Linie eingegrenzte Gebiet „Connewitz“ im Leipziger Stadtteil Connewitz.
Das Gebiet „Connewitz“ wird im Norden durch die Richard-Lehmann-Straße begrenzt und
schließt die Wohnbebauung auf der Südseite bis zur Höhe der Einmündung Lößniger
Straße mit ein. Die östliche Grenze wird durch die Arthur -Hoffmann-Straße einschließlich
der Wohnbebauung auf der Ostseite, die Scheffelstraße einschließlich der Wohnbeba u-
ung auf der Nor dseite, die Frohburger Straße einschließlich der Wohnbebauung auf der
Ostseite, die Arno-Nitzsche-Straße einschließlich Wohnbebauung auf der Nord - und der
Südseite, die Zwenkauer Straße einschließlich der Wohnbebauung auf der Ostseite bis
zur Meusdorfer Straße, die Hildebrandstraße, die Burgstädter Straße gebildet. Die südl i-
che Grenze besteht aus der Probstheidaer Straße einschließlich von Wohnbebauung auf
der Südseite, die Klemmstraße einschließlich der Wohnbebauung auf der Ostseite, der
Zufahrt zum Bahnhof Leipzig -Connewitz, der Bornaische Straße, der Probstheidaer Str a-
ße, der Biede rmannstraße einschließlich straßenbegleitender Wohnbebauung auf der
Westseite, der Meusdorfer Straße und der Wolfgang -Heinze-Straße. Im Westen wird das
Gebiet von der Brandstraße, Neudorfgasse, der Mühlholzgasse, der Teichstraße ei n-
schließlich nördlicher Wohnbebauung, der Brandstraße einschließlich der Wohnbebauung
auf der Westseite, der Windscheidstraße, der Gustav -Freytag-Straße einschließlich der
Wohnbebauung auf der Nordseite und der Kochstraße einschließlich der Wohnb ebauung
auf der Westseite begrenzt. Die Innenkante der Linie bildet die Gebietsgrenze.
Die Karte mit dem Geltungsbereich ist Bestandteil dieser Satzung. Das Erhaltungsgebiet
umfasst alle Grundstücke und Grundstücksteile einschließlich umgrenzender Verkehrsfl ä-
 2
chen innerhalb der im Lageplan abgegrenzten Flächen. Bei Zweifeln an der Einbeziehung
von Grundstücken oder Grundstücksteilen ist die Innenkante der im Lageplan eingezeic h-
neten Begrenzungslinie maßgeblich.
§ 2
Gegenstand der Satzung für das Erhaltungsgebiet „Connewitz“
Zur Erhaltung der  Zusammensetzung der Wohnbevölkerung bedürfen in dem in §  1 be-
zeichneten Gebiet der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher A n-
lagen der Genehmigung. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die Zusa m-
mensetzung der Wohnbevölk erung aus  besonderen städtebaulichen Gründen erhalten
werden soll. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Al l-
gemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wir tschaftlich nicht mehr zumutbar ist.
Sie ist ferner zu erteilen, wenn die Ä nderung einer baulichen A nlage der Herstellung des
zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksich-
tigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Die Genehmigung ist
auch zu erteilen, wenn die Änderung eine r baulichen Anlage der Anpassung an die baul i-
chen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der Energieeinspar verordnung
dient.
§ 3
Zuständigkeit
Die Durchführung der Satzung obliegt dem Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung
der Stadt Leipzig.
§ 4
Ordnungswidrigkeiten
Wer eine bauliche Anlage innerhalb des Geltungsbereichs des Erhaltungsgebiets
„Connewitz“ gemäß § 1 dieser Satzung ohne die dafür nach § 2 dieser Satzung erforderli-
che Genehmigung rückbaut oder ändert, handelt gemäß § 213 Absatz 1 Nummer 4
BauGB ordnungswidrig und kann gemäß § 213 Absatz 3 BauGB mit einer Geldbuße b e-
legt werden.
§ 5
Ausnahmen
§ 2 dieser Satzung ist nicht auf Grundstücke anzuwenden, die den in § 26 Nummer 2
BauGB bezeichneten Zwecken dienen, und auf die in § 26 Nummer 3 Bau GB bezeichne-
ten Grundstücke. Das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung der Stadt Leipzig u n-
terrichtet die Bedarfsträger dieser Grundstücke von dieser Satzung. Beabsichtigt ein B e-
darfsträger dieser Grundstücke ein Vorhaben im Sinne von § 2 dieser Satzung, hat er dies
dem Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung der Stadt Leipzig anzuzeigen.
§ 6
Inkrafttreten
Die Satzung tritt am Tag nach der Bekanntmachung im Leipziger Amtsblatt in Kraft.
 3
Leipzig, den

Burkhard Jung,
Oberbürgermeister der Stadt Leipzig

Der Lageplan mit der Umgrenzung des Sozialen Erhaltungsgebietes „Connewitz“
wird in Form der Ersatzbekanntmachung bekannt gemacht. Der hier im Amtsblatt
für die Soziale Erhaltungssatzung „Connewitz“ beigefügte Lageplan entspricht i n-
haltlich dem Original -Lageplan. Maßgeblich ist jedoch der ersatzbekanntgemachte
Original-Lageplan. Der wesentliche Inhalt des Plans ergibt sich aus § 1 der Erha l-
tungssatzung. Der Lageplan wird von der Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und
Stadterneuerung, Prager Straße 118 -136 (Haus C), 04317 Leipzig, Zimmer C .6.015
zur kostenlosen Einsicht durch jede rmann montags bis freitags von 9 bis 12  Uhr,
dienstags 13 bis 18 Uhr und donnerstags 13 bis 16 Uhr im Zeitraum vom […] bereit-
gehalten.
Die Bekanntmachung der vorstehenden Satzung mit der Ersatzbekanntmachung des L a-
geplans wird angeordnet.
Leipzig, den

Burkhard Jung,
Oberbürgermeister der Stadt Leipzig

Hinweise:
I.
Nach § 4 Absatz 4 SächsGemO gelten Satzungen, die unter Verletzung von Verfahrens -
und Formvorschriften zustande gekommen sind, ein Jahr nach ihrer Bekanntmachung als
von Anfang an gültig zustande gekommen. Dies gilt nicht, wenn
1. die Ausfertigung der Satzung nicht oder fehlerhaft erfolgt ist,
2. Vorschriften über die Öffentlichkeit der Sitzungen, die Genehmigung oder d ie B e-
kanntmachung der Satzung verletzt worden sind,
3. der Bürgermeister dem Beschluss nach § 52 Ab satz 2 SächsGemO wegen Geset z-
widrigkeit widersprochen hat,
4. vor Ablauf der in Satz 1 genannten Frist
a) die Rechtsaufsichtsbehörde den Beschluss beanstandet hat oder
b) die Verletzung der Verfahrens- und Formvorschrift gegenüber der Gemeinde unter
Bezeichnung des Sachverhalts, der die Verletzung begründen soll, schriftlich ge l-
tend gemacht worden ist.
Ist eine Verletzung nach Satz 2 Nummer 3 oder 4 geltend gemacht worden, so kann auch
nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist jedermann diese Verletzung geltend machen.
 4
II.
Gemäß § 215 BauGB gilt für die Frist der Geltendmachung der Verletzung von Vorschri f-
ten Folgendes: Unbeachtlich werden
1. eine nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummern 1 bis 3 BauGB beachtliche Verletzung der
dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften,
2. eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 BauGB beachtliche Verletzung der
Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans
und
3. nach § 214 Absatz 3 Satz 2 BauGB beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs,
wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung dieser Satzung schriftlich
gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachver-
halts geltend gemacht worden sind.

Leipzig, den

Burkhard Jung,
Oberbürgermeister der Stadt Leipzig

DETAILUNTERSUCHUNG ZUR PRÜFUNG DES EINSATZES EINER SOZIALEN
ERHALTUNGSSATZUNG GEMÄß § 172  ABSATZ 1 SATZ 1 NUMMER 2 BAU GB
ZUR ERHALTUNG DER ZUSAMMENSETZUNG DER WOHNBEVÖLKERUNG IM
STADTRAUM CONNEWITZ

 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
2
Auftraggeber

Stadt Leipzig
Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung
Abteilung Wohnungsbau
Prager Straße 118-136
04317 Leipzig

Auftragnehmer
 LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH
Geschäftsführer Roland Schröder
Gaudystraße 12

10437 Berlin

Tel.:  [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
Fax:  [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
www.LPGmbH.de

Bearbeitung:  Dipl.-Ing. Sören Drescher
M. Sc. Wiebke Köker
Dipl.-Ing. Roland Schröder

Abbildungen Deckblatt: LPG mbH, eigene Aufnahmen

Stand:  Januar 2020

 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
3
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung ................................................................................................................... 5
1.1 Anlass .................................................................................................................................. 5
1.2 Fragestellungen der Detailuntersuchung ....................................................................... 5
1.3 Vorgehensweise und Erhebungsmethodik ..................................................................... 6
1.4 Gebietsabgrenzung .......................................................................................................... 9
1.5 Repräsentativität der Haushaltsbefragung ............................................................... 10
2. Das soziale Erhaltungsrecht .................................................................................... 14
3. Kurzvorstellung des Untersuchungsgebietes ........................................................... 20
3.1 Förderkulissen, Planwerke ............................................................................................ 20
3.2 Aktuelle Planungen und Einflussfaktoren .................................................................... 21
3.3 Vorhandene Infrastrukturen .......................................................................................... 22
4. Analyseebene Aufwertungspotenzial ..................................................................... 23
4.1 Gebäudealter ................................................................................................................. 23
4.2 Wohnungsschlüssel und Wohnfläche ........................................................................... 23
4.3 Eigentumsverhältnisse .................................................................................................... 24
4.4 Ortsbildanalyse .............................................................................................................. 25
4.5 Ausstattungsmerkmale ................................................................................................... 26
4.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials ....................................... 29
5. Analyseebene Aufwertungsdruck ........................................................................... 31
5.1 Entwicklung der Angebotsmietpreise .......................................................................... 31
5.2 Bestandsmieten ............................................................................................................... 31
5.3 Abgeschlossenheitsbescheinigungen, Umwandlungen von Miet- in
Eigentumswohnungen und Wohnungsverkäufe ......................................................... 35
5.4 Bauliche Veränderungen ............................................................................................... 37
5.5 Ferienwohnungen und Leerstand ................................................................................. 37
5.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungsdrucks .............................................. 38
6. Analyseebene Verdrängungspotenzial ................................................................... 39
6.1 Bevölkerungsentwicklung, Alter und Herkunft gemäß Statistik .............................. 39
6.2 Haushaltsgröße und Haushaltsstruktur ........................................................................ 41
6.3 Beteiligung am Erwerbsleben ...................................................................................... 44
6.4 Einkommensverhältnisse und Mietbelastung .............................................................. 45
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
4
6.5 Gebietsbindung, Nutzung von Infrastruktur, Nachbarschaft und Umzugsgründe49
6.5.1 Nutzung von Infrastruktureinrichtungen im Wohnquartier ......................... 49
6.5.2 Bewertung der Entwicklungen im Quartier und der Nachbarschaft ........ 50
6.5.3 Gebietsbindung................................................................................................. 52
6.5.4 Umzugsabsichten ............................................................................................... 53
6.6 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungspotenzials .................................... 54
7. Zusammenfassende Bewertung .............................................................................. 57
7.1 Mögliche negative städtebauliche Folgewirkungen ................................................ 57
7.2 Handlungserfordernis/Erhaltungsziele ....................................................................... 58
7.3 Abgrenzung der Geltungsbereiche ............................................................................ 59
7.4 Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts .............................................................. 60
8. Verzeichnisse und Quellen ...................................................................................... 61
8.1 Abbildungsverzeichnis ................................................................................................... 61
8.2 Tabellenverzeichnis ........................................................................................................ 62
8.3 Quellenverzeichnis ......................................................................................................... 63
8.3.1 Literatur und Statistik ....................................................................................... 63
8.3.2 Drucksachen, Gesetze, Rechtsquellen, Verordnungen ................................ 64
8.3.3 Internet ................................................................................................................ 64
Anhang 1:Karten Gebäudezustand und Fassadendämmung ............................................. 65
Anhang 2:Fragebogen ........................................................................................................ 66

 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
5
1. Einleitung
1.1 Anlass
Im Rahmen eines gesamtstädtischen Grobscreenings auf der Grundlage von Sekundärstatistiken wu r-
den im Jahr 2018 alle 310 statistischen Bezirke der Stadt Leipzig durch das Amt für Wohnungsbau
und Stadterneuerung analysiert. Im Ergebnis wurden die vier Stadträume Mitte, Ost in Verbin dung mit
(i. V. m.) Südost, Alt-West i. V. m. Südwest und Nord identifiziert, in denen eine mittlere bis hohe Rel e-
vanz für die mögliche Eignung als Soziales Erhaltungsgebiet fes tgestellt wurde. Zusätzlich wurde der
Stadtraum Connewitz in die Detailuntersuchung als fünfter Stadtraum aufgenommen.
Mit dem vorliegenden Detailscreening für den Stadtraum Connewitz wurde der abschließende Ve r-
fahrensschritt zur Festsetzung von Sozialen Erhaltungssatzungen vollzogen. Der Stadtraum Connewitz
umfasst die folgenden Statistischen Bezirke (410, 411, 412, 413, 414, 415). Damit wurde dem Wo h-
nungspolitischen Konzept der Stadt Leipzig (Fortschreibung 2015) gefolgt und der Beschluss der Rat s-
versammlung VI-D S-05896 „Gesamtstädtische Voruntersuchung zum Einsatz von Sozialen Erhaltungs-
satzungen“ vom 24.10.2018 umgesetzt.
Im Mittelpunkt des sozialen Erhaltungsrechts steht die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevö l-
kerung aus städtebaulichen Gründen, die sic h aus dem jeweiligen örtlichen Zusammenhang erg eben
müssen. Im optimalen Fall korrespondieren die Bevölkerungsstruktur, das Wohnraumangebot und die
öffentliche Infrastruktur eines Quartiers miteinander, so dass eine Veränderung der Bevölkerungsstru k-
tur dazu führen kann, dass negative Auswirkungen auf die bereitgestellte Infrastruktur möglich sind. Die
Soziale Erhaltungssatzung verfolgt mit dieser Logik ausschließlich städtebauliche Interessen, der Schutz
einzelner Miet erinnen und Mieter ist kein direktes Sc hutzziel.1 Im Ergebnis des Detailscreenings liegt
eine ausführliche Begründung über die Anwendbarkeit des sozialen Erha ltungsrechts im Stadtraum
Connewitz vor.
1.2 Fragestellungen der Detailuntersuchung
Mit dem Detailscreening wurde für den Stadtraum Connewitz überprüft, ob die Voraussetzungen zum
Erlass von einer oder mehreren Sozialen Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Absatz 1 Satz1 Nummer 2
BauGB gegeben sind. Dafür wurden das bauliche Aufwertungspotenzial, der wohnungswirtschaftliche
Aufwertungsdruck und das soziale Verdrängungspotenzial ermittelt. Mit der vorliegenden Untersuchung
werden folgende Fragen beantwortet:
 Welcher Zusammenhang besteht zwischen der vorhandenen Zusammensetzung der Wohnbe-
völkerung, dem Wohnungsangebot und der sozialen, grünen und verkehrlichen Infrastruktur?
 Welche negativen städtebaulichen Folgen sind durch eine Veränderung der Zusammensetzung
der Wohnbevölkerung zu erwarten?
 Welche Auswirkungen kann eine beim Land Sachsen zu beantragende Umwandlungsverord-
nung für den Stadtraum entfalten, wenn es ein Soziales Erhaltungsgebiet werden sollte?

1  Vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urt. Vom 14.12.2000 - 3 K 25/99-, NVwZ-RR 2001, 719 = BauR 2001, 1397
= UPR 2001, 233 = NordÖR 2001, 213.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
6
 Welche Handlungserfordernisse besteht in dem Gebiet und welche (Schutz-)Ziele sollen mit
einer Sozialen Erhaltungssatzung verfolgt werden?
 Wie sind die potenziellen Erhaltungsgebiete räumlich abzugrenzen, um innerhalb des Gel-
tungsbereichs die Erreichung der aufgestellten Erhaltungsziele gewährleisten zu können?
 Mit welchen rechtssicheren Prüfkriterien ist die Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts in
den Sozialen Erhaltungsgebieten möglich?
1.3 Vorgehensweise und Erhebungsmethodik
In kleinräumiger Vertiefung des stadtweiten Grobscreenings zur Identifizierung von Verdachtsgebie ten,
werden auch im Detailscreening die folgenden drei Analyseebenen verwendet:
 Das Aufwertungspotenzial beschreibt die im Gebi et vorhandenen Möglichkeiten, den baul i-
chen Zustand des Gebäude- und Wohnungsbestandes über den gebietstypischen Ausstattungs-
standard hinweg, wohnwerterhöhend verändern zu können, welche Eigentumsverhältnisse vo r-
liegen und inwieweit Potenziale zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bestehen.
 Demgegenüber beschreibt der Aufwertungsdruck , ob das wohnwerterhöhende Potenzial im
Gebiet bereits genutzt wird bzw. ob die Rahmenbedingungen Anlass dazu geben. Dazu we r-
den die Dynamik des Wohnungsmarktes und die Attraktivität des Wohnstandortes an hand der
Entwicklung von Angebots- und Bestandsmieten, baulicher Maßnahmen und U mwandlungen von
Miet- in Eigentumswohnungen sowie Wohnungsverkäufen analysiert.
 Das Verdrängungspotenzial knüpft an die soziodemografischen  Rahmenbedingungen im
Quartier an. Welche Haushalte sind potenziell von einer Verdrängung bedroht und inwieweit
ist in Kombination mit dem Aufwertungspotenzial und dem Aufwertungsdruck eine G efährdung
der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu befürchten? Zeichnet sich eine Veränderung
der Bevölkerungsstruktur bereits ab?
Die Erhebungsmethodik zur Durchführung des Detailscreenings basiert auf einer Analyse sekundärstatis-
tischen Datenmaterials und Primärerhebungen. Die einzelnen Bausteine stehen dabei gleic hrangig ne-
beneinander und haben eine eigene Wertigkeit für die Untersuchung. Der schematische Untersuchung s-
aufbau ist in der Abbildung 1 dargestellt.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
7
Abbildung 1: Schematischer Untersuchungsaufbau

Quelle:  LPG mbH, eigene Darstellung
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
8
Analyse der Sekundärstatistik
Die Grundlage der Detailuntersuchung bildet die Analyse von Sekundärstatistiken zu soziodemographi-
schen Daten, der Mietpreisentwicklung, baulichen Maßnahmen und weiteren gebäude bezogenen
Kennwerten. Die sekundärstatistischen Daten liegen in der Regel auf der Ebene der Statistischen Bezir-
ke – unterhalb der zu analysierenden Stadträume –  vor. Die Statistischen Bezirke wurden den Teilg e-
bieten zugeordnet und aggregiert. Die Sekundärd aten werden – soweit möglich – zum aktuell verfüg-
baren Datenstand, als auch in ihrer zeitlichen Entwicklung ausgewertet. Aufgrund der begrenzten s e-
kundärstatistischen Datenverfügbarkeit auf kleinräumiger Ebene sind die Ergebnisse der Haushaltsbe-
fragung von großer Bedeutung, um die Daten zu qualifizieren und Datenlücken zu schließen, z.  B. die
Einkommenssituation, die Warmmietbelastung von Haushalten und Ausstattungs- und Mietstandards.
Haushaltsbefragung
Für den Begründungszusammenhang für oder gegen den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung sind
repräsentative Daten zu soziodemographischen Fragen, der Einwohner- und Haushaltsstruktur, den
Einkommensverhältnissen und vor allem zu den Wohnverhältnissen, der Mietentwicklung und der Mie t-
belastung unerlässlich . Diese wurden mittels einer Haushaltsbefragung erhoben. Die Haushaltsbefra-
gung fand im Zeitraum März bis Mitte Mai 2019 statt. Es wurden 2.475 Personen im Alter zwischen 18
und 85 Jahren im Stadtraum Connewitz angeschrieben und gebeten, an der schriftlichen Haushaltsb e-
fragung teilzunehmen. Die Auswahl der angeschriebenen Person je Haushalt erfolgte per Zufallsstic h-
probe aus dem Einwohnermelderegister durch den Auftraggeber. Die Haushalte wurden von der Stadt
Leipzig mit einem personalisierten Anschreiben über die Haushaltsbefragung, die Hintergründe der
Untersuchung, die Ziele des sozialen Erhaltungsrechtes und den Umgang mit den persönlichen Daten
durch den Auftraggeber informiert. Dem Anschreiben war ein sechsseitiger Fragebogen beigelegt (vgl.
Anhang 2). Begleitend wurde eine Pressemitteilung veröffentlicht. Anfang April 2019 wurden Erinn e-
rungsschreiben an alle Haushalte verschickt . Die Teilnahme an der Befragung war für die Haushalte
der Zufallsstichprobe auch im Internet durch einen Online-Fragebogen möglich.
Die Teilnahme an der Befragung erfolgte freiwillig. Die Angaben wurden anonym erfasst und unterlie-
gen den Regelungen des Artikel 13 der Datenschutzgrundverordnung und § 20 des Sächsischen Statis-
tikgesetzes.
2 Die erhobenen Daten wurden durch die Stad t Leipzig in Zahlen umgesetzt und ohne N a-
men und ohne Adresse, das heißt anonymisiert, zwischengespeichert. Anschließend wurden die Daten
vertraulich ausgewertet sowie ausschließlich zu den Zwecken der vorliegenden Untersuchung verwe n-
det. Ein Rückschluss auf einzelne Befragte ist ausgeschlossen.
Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung sind in diesem Bericht in Diagrammen dargestellt. Je nach
Fragetyp (Einfach- oder Mehrfachnennungen) und Beantwortung durch den Haushalt (z.  B. durch das
Offenlassen von Fragen) variieren die Gesamtheiten (n) bei den einzelnen Fragen. Die zu Grunde li e-
gende Zahl der einbezogenen Antworten ist jeweils in den Diagrammen angegeben (n=x). Bezie hen
sich die Werte auf das gesamte Untersuchungsgebiet, also die Grundgesamtheit der Person en, Haus-
halte, Wohnungen oder Gebäude, wird dies mit einem großem „N“ angezeigt. Zur besseren Lesbar-

2  Satzung über die kommunalen Erhebungen der Stadt Leipzig; einsehbar unter www.leipzig.de/buergerumfrage sowie
Sächsisches Statistikgesetz, einsehbar unter https://www.revosax.sachsen.de/.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
9
keit sind in der Regel die Prozentwerte und/oder die absoluten Werte zusätzlich angegeben. Fallza h-
len unter 10 können nur eine Tendenzaussage sein. Fallzahl en unter 5 werden mit einem „*“ gekenn-
zeichnet. In den Ausführungen zur Haushaltsbefragung wird zur besseren Lesbarkeit von Haushalten
gesprochen. Dies bezieht sich jeweils auf die antwortenden Haushalte zur jeweiligen Frage bzw. auf
die teilnehmenden Haus halte an der Haushaltsbefragung. Weitere Hinweise zu Darstellungen siehe
Kapitel 1.5.
Ortsbildanalyse
Mit dem Ziel, den Gebäudezustand und das Aufwertungspotenzial im Gebiet einschätzen und be wer-
ten zu können, wurde im Frühjahr 2019 eine gebäudescharfe Ortsbildanalyse im gesamten Untersu-
chungsgebiet durchgeführt. Dabei wurden folgende Merkmale anhand fester Bewertungskriterien für
jedes Wohngebäude (Mehrfamilienhäuser) erhoben:
 aktuelle Bautätigkeit
 Fassadenzustand
 Wärmedämmung (Fassade)
 Balkone
 Aufzug
 Fenster
 Geschosse
 Dachgeschossausbau bzw. Aufstockung
 Nutzung Erdgeschoss (inkl. Leerstand)
Die Ortsbildanalyse qualifiziert die Haushaltsbefragung und ist grundlegend, um aktuelle Aufwe r-
tungstendenzen und noch vorhandene Modernisierungspotenziale ermitteln zu können.
1.4 Gebietsabgrenzung
Im gesamten Stadtraum Connewitz lebten zum 31.12.2018 rund 18.900 Einwohnerinnen und Einwo h-
ner.3 Der Stadtraum Connewitz befindet sich im Stadtbezirk Süd und ist  einer der insgesamt fünf Ort-
steile.
Für die Analyse im Rahmen des Detailscreenings war es zweckmäßig, den Stadtraum Connewitz abzu-
grenzen. Grundlage für die Abgrenzung waren  die Bau- und Nutzungsstruktur sowie die vor Ort durch
die Ortsbildanalyse gewonnenen Erkenntnisse. Die Abgrenzung erfol gte auf der Ebene der statist i-
schen Blöcke. In einem ersten Schritt wurden Blöcke ausgeschlossen, die nicht durch Wohnbebauung
geprägt sind. Dazu gehören zusammenhängende Grün - und Freiflächen, Gemeinbedarfsflächen, g e-
werblich und industriell genutzte Bere iche oder Sonderbauflächen. Anschließend wurden Wohng ebiete
ausgeschlossen, die durch Ein- und Zweifamilienhäuser o.  ä. Strukturtypen geprägt sind. Auße rdem
wurden auch einzelne Gebäude in Gebieten, die nicht durch Wohnnutzung geprägt sind, herausg e-

3  vgl. Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Einwohnerregister, 31.12.2018.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
10
nommen. Diese Gebäude weisen keinen städtebaulichen Zusammenhang zu den gebild eten Teilräumen
auf. In diesen Gebieten sind die Voraussetzungen für den Einsatz des sozialen Erhaltungsrechts aus
gutachterlicher Sicht nicht gegeben. Außerhalb der somit gebildeten Untersuchungskulisse befinden sich:
 Grün- und Freiflächen wie das Auwaldgebiet rund um die Pleiße,
 Kleingartenanlagen, Friedhofsflächen, sowie gewerblich/industriell genutzte Gebiete, insb e-
sondere südlich der Arno-Nitzsche-Straße,
 Einfamilienhausgebiete wie zum Beispiel an der Koburger Straße nahe der Grenze zu Mark-
kleeberg
Diese Bereiche werden als „Gebiete ohne Relevanz“ für das soziale Erhaltung srecht bezeichnet (vgl.
Abbildung 2).
Abbildung 2: Übersicht des Stadtraums Connewitz und des Untersuchungsgebietes Connewitz

Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung
Mit der Gebietsabgrenzung wird der Rechtsprechung gefolgt, wonach bei der Festlegung von Sozialen
Erhaltungsgebieten ein hoher Anteil der schützenswerten Wohnbevölkerung mit dem Instrument erreicht
werden soll.
1.5 Repräsentativität der Haushaltsbefragung
Im Stadtraum Connewitz wurden 2.475 Haushalte von der Stadt Leipzig  für die Einbeziehung in die
Haushaltsbefragung angeschrieben. 959 Haushalte haben an der Haushaltsbefragung teilgenommen,
was einem Rücklauf von 38,7 % entspricht. Gemäß der Gebietsabgrenzung in Kapitel 1.4 wurden 834
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
11
Haushalte in die Auswertung einbezogen (vgl. Tabelle 1), da sich diese innerhalb des gemäß Abbil-
dung 2 abgegrenzten Gebietes befinden. In der Tabelle 1 ist der erzielte Rücklauf dargestellt.
Tabelle 1: Darstellung des Rücklaufs
Gebiet
Stadt Leipzig, Einwoh-
nerregister, 31.12.18
Haushaltsbefragung
2019 (gewichteter
Datensatz)
Haushaltsbefragung
2019 (ungewichteter
Datensatz)
Personen Haushalte Personen Haushalte Personen Haushalte
Connewitz 13.442 8.310 1.345 834 1.750 850
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung
Bei der Anlage der Befragung (Zufallsstichprobe aus dem Einwohnerregister) ist zu beachten, dass
größere Haushalte auch eine größere Chance haben, in die Stichprobe einbezogen zu w erden. Diese
unterschiedlichen Auswahlwahrscheinlichkeiten werden durch haushaltsbezogene Wichtungsfaktoren
berücksichtigt. Damit erfolgte eine Anpassung des Merkmals Haushaltsgröße an die Daten des Einwo h-
nerregisters der Stadt Leipzig. Die Berechnung der Wichtungsfaktoren erfolgte durch die Stadt
Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen. In der Tabelle 2 sind die Haushaltsgröße ge mäß Einwohnerre-
gister der Stadt Leipzig zum 31.12.2018 und die Haushaltsgröße gemäß Haushaltsbefragung 2019
(gewichteter Datensatz) gegenübergestellt.
Tabelle 2: Haushaltsgröße gemäß Einwohnerregister der Stadt Leipzig (31.12.2018) und gemäß
Haushaltsbefragung 2019 (gewichteter Datensatz) im Vergleich
Haushaltsgröße
Stadt Leipzig, Einwohner-
register, 31.12.2018 Haushaltsbefragung 2019
(N=8.310) (n=834)
1-Personen-Haushalte 62 % 60 %
2-Personen-Haushalte 22 % 24 %
3-Personen-Haushalte 9 % 9 %
4-und-mehr-Personen-Haushalte 7 % 6 %
Haushaltsgröße (Mittelwert) 1,6 1,6
Quelle: Stadt Leipzig, Einwohnerregister, Stand: 31.12.2018; Haushaltsbefragung 2019
Zur Auswertung und Darstellung der Haushaltsbefragung wird in der Regel der haushaltsbezogene,
gewichtete Datensatz verwandt. Auswertungen zu den Merkmalen Alter, Nationalität, Beruf und Bi l-
dung werden personenbezogen auf Grundlage des ungewichteten Datensatzes dargestellt. Die jeweils
zutreffende Bezugsgröße Haushalt oder Person wird in den Abbildungsüberschri ften der Auswertungen
zur Haushaltsbefragung zum besseren Verständnis aufgeführt.
Die folgenden Abbildungen geben Aufschluss über die Qualität der Stichprobe in Relation zur Grun d-
gesamtheit im Untersuchungsgebiet Connewitz. Die Altersstruktur und Nationalität der Personen im Un-
tersuchungsgebiet Connewitz ist nahezu deckungsgleich m it der amtlichen Statistik (vgl. Abbildung 3
und Abbildung 4).
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
12
Abbildung 3: Altersstruktur gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezogen)
7%
7%
2%
11%
42%
12%
7%
13%
7%
8%
3%
8%
41%
11%
8%
14%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
0 bis 5
Jahre
6 bis 14
Jahre
15 bis 17
Jahre
18 bis 26
Jahre
27 bis 44
Jahre
45 bis 54
Jahre
55 bis 64
Jahre
65 Jahre
und älter
Stadt Leipzig,
Einwohnerregister,
2018
(N=13.442)
Haushaltsbefragung
2019
(n=1.733)

Quelle: Stadt Leipzig, Einwohnerregister, 31.12.2018; Haushaltsbefragung 2019
Abbildung 4: Nationalität gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezogen)
6%
91%
4%4%
94%
2%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
ausländische
Staatsangehörigkeit
deutsch ohne
Migrationshintergrund
deutsch mit
Migrationshintergrund
Stadt Leipzig,
Einwohnerregister,
2018
(N=13.442)
Haushaltsbefragung
2019
(n=1.728)

Quelle: Stadt Leipzig, Einwohnerregister, 31.12.2018; Haushaltsbefragung 2019
In Abbildung 5 ist die Eigentumsform der Gebäude in stark vereinfachter Form gegenübergestellt, da
die Kategorien aus der Haushaltsbefragung und der Sekundärstatistik nicht deckungsgleich sind. Auch
dieser Abgleich belegt eine hohe Übereinstimmung zwischen Haushaltsbefragung und Sekundärstatistik.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
13
Abbildung 5: Eigentumsform der Gebäude gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung
(haushaltsbezogen)
5%
24%
71%
5%
21%
74%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Kommunales
Wohnungsunternehmen; Stadt,
Land, Bund
Genossenschaft Privateigentum*
Sozialamt (Amt 50) 2011
(n= 811)
Haushaltsbefragung 2019
(n=822)

Quelle: Stadt Leipzig, Sozialamt, 2011; Haushaltsbefragung 2019; *die Kategorie Privateigentum umfasst in
der Sekundärstatistik: Privatpersonen, ausländische Fonds, Stiftungen, Wohneigentümergemeinschaften
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
14
2. Das soziale Erhaltungsrecht
Ziel und Wirkungsweise
Das Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB ist die Erhal-
tung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen. Dies verweist auf
zwei Tatbestände, die bei der Beurteilung über eine Erhaltungssatzung überprüft werden müssen: Zum
einen die Schutzwürdigkeit der gegenwärtig bestehenden Bevölkerungszusammensetzung und zum
anderen das Vorhandensein der städtebaulichen Gründe. Daraus ergeben sich zwei Fragen: Wie wird
die Sozialstruktur aus städtebau licher Sicht bewer tet und welche städtebaulichen Auswirkungen gehen
von einer Veränderung dieser Struktur aus?
§ 172 Absatz 1 Satz 1 und 4 BauGB geben für Erhaltungsgebiete einen Genehmigungsvorbehalt für
den Rückbau, die Änderung, die Nutzungsänderung baulicher Anlagen und  die Begründung von Wo h-
nungs- und Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken dienen, vor. Die
Erhaltungssatzung hat eine zweistufige Wirkungsweise. Mit der Festsetzung der Satzung für einen b e-
stimmten räumlichen Geltungsbereich (Stufe  1) wird die Erhaltungswürdigkeit des Gebietes begründet,
eine konkrete Verbindlichkeit für Vorhaben ergibt sich daraus jedoch noch nicht. Dies bedeutet, dass
die nunmehr genehmigungspflichtigen Vorhaben grundsätzlich genehmigt werden kö nnen, jedoch bei
der Antragstellung einer konkreten Prüfung unterzogen werden, um die von ihnen ausgehende Ge-
fährdung für das Erhaltungsziel zu bestimmen (Stufe 2). Erst mit Einreichung des Genehmigungsantrages
findet eine Abwägung über das betreffende Vorhaben statt.4
Versagungsgründe und zeitgemäßer Ausstattungszustand
Die Versagungsgründe stehen in engem Zusammenhang mit den Erhaltungszielen und ergeben sich
daraus. In § 172 Absatz 4 BauGB ist geregelt, dass die Genehmigung nur versagt werden darf, wenn
die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Bei
der Abwägung von Vorhaben ist es unerheblich, ob von der konkreten Maßnahme eine reale Ve r-
drängung von Bewohnerinnen und Bewohnern ausgeht oder diese nur generell dazu geeignet ist . Da-
bei stellt sich die Frage, ab wann eine Maßnahme den Erhaltungszielen entg egensteht: Ist die erste
Umwandlung von einer Miet - in eine Eigentumswohnung aufgrund des Wohnungsschlüssels noch städt e-
baulich vertretbar, so kann durch die Umwandlung weiterer Wohnungen der gro ßflächige Verlust von
Mietwohnraum drohen. Zu klären ist demnach, ob von der Maßnahme eine Vorbildwirkung ausgeht, die
dem Erhaltungsziel nicht zuträglich ist.5
In der Genehmigungspraxis sind Maßnahmen, die zur Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungsz u-
standes einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindes t-
anforderungen dienen, gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB grundsätzlich zu ge nehmigen.
Eine Soziale Erhaltungssatzung soll damit nicht da zu beitragen, einen baulichen Substandard im Qua r-
tier zu konservieren.

4  Mitschang, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016, Rn. 48.
5  BVerwG, 18.06.1997 - BVerwG 4 C 2/97.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
15
Die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen sind bei der Beurteilung von Maßnahmen zu be-
rücksichtigen, d. h. sie sind abwägend zu überprüfen. Nach §  172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB
ist die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes unter Wahrung der bauordnungsrechtli-
chen Mindestanforderungen zu genehmigen. Daraus erwächst ein konkreter Genehm igungsanspruch für
den Antragssteller. Die Formulierung umfasst zwei zu berücks ichtigende Merkmale bei der baulichen
Änderung von Gebäuden. Zum einen sind die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen zu wa h-
ren. Diese umfassen z. B. die Ausstattung der Gebäude mit Sanitär-, Frisch- und Abwasser- sowie Elekt-
roinstallationen. Sie stellen die untere Grenze für zu genehmigende Maßna hmen dar. Der zeitgemäße
Ausstattungszustand bezieht sich zum anderen auf eine durchschnittliche Wohnung, die „in diesem G e-
biet [...] von Bevölkerungsschichten der Art, aus der sich die Wohnbevölkerung des be treffenden Mili-
euschutzgebietes zusammensetzt, beansprucht wird“ und dessen Herstellung ebenfalls zu genehmigen
ist.6 Zu diesem Sachverhalt – der für die Beurteilung anzuwendenden Maßstabsebene –  gibt es keine
einheitliche Rechtsprechung. Der Ausstattungszustand kann über den bauordnungsrechtlichen Mindestan-
forderungen liegen und stellt damit zugleich die obere Grenze der zu genehmigenden Maßna hmen
dar. Diese Maßnahmen können jedoch dazu führen, dass Mietpreise ansteigen und bestimmte Bevölk e-
rungsgruppen verdrängt werden. Diese Regelung verhindert, dass in Erhaltungsgebieten schlechte ba u-
liche Zustände unterhalb der bauordnungsrechtlichen Vorgaben, ein sog. Substandard (z.  B. Ofenhei-
zung, Außentoilette), erhalten bleiben. 7 Als zeitgemäße Ausstattungszustände  einer Wohnung werden
in der Rechtsprechung die Warmwasse rversorgung durch Gasetagenheizungen und der Einbau von
Isolierverglasungen identifiziert. 8 Einzelkohleöfen und einfach verglaste Fenster entsprechen di esem
Zustand nicht mehr.
Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV)
Gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1a BauGB haben Eigentümerinnen und Eigentümer eines G e-
bäudes im Geltungsbereich einer S ozialen Erhaltungssatzung einen Anspruch auf Erteilung einer Ge-
nehmigung, wenn die beabsichtigte Ä nderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baul ichen
oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) dient. Zweck
dieser Verordnung ist die Einsparung von Energie in Gebäuden als Beitrag zur Erfüllung der bunde s-
weiten energiepolitischen Ziele. Gemäß § 555b BGB sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug
auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird, energetische Modern isierungen. (Wärme -
)Energie kann z. B. durch den Einbau von Isolierglasfenstern, den Austausch von Außentüren, Heizungs -
und Warmwasserleitungen sowie der Dämmung von Außenwänden, Keller- und Geschossdecken einge-
spart werden.
Mit der Beschränkung auf die in § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1a BauGB abgestellten Mindestan-
forderungen soll dem Ziel des sozialen Erhaltungsrechts Rechnung getragen werden.9 Dabei kommt die
EnEV in ihrer jeweils geltenden Fassung zur Anwendung. 10, 11 Die Durchführung einer Maßnahme, die

6  Mitschang, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016, Rn. 52.
7  Mitschang, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016, Rn. 51.
8  OVG Berlin, 10.06.2004 - OVG 2 B 3.02, IBRRS 2004, 3556.
9  Deutscher Bundestag, Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren
Fortentwicklung des Städtebaurechts, BT-Drs. 17/13272, S. 17.
10  Vgl. Gaßner, Groth, Siederer & Coll  (Hrsg.): Rechtsgutachten zur sozialverträglichen Steuerung der energetischen
Sanierung in den sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, 2015, S. 8 ff.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
16
den Mindestanforderungen der EnEV entspricht und zu genehmigen ist, kann nach den §§ 559 und
555b BGB mit einer Modernisierungsumlage von 8 % auf die Miete umgelegt werden.12 Eine Erhöhung
der Mietbelastung und langfristige Wirkungen auf das lokale Mietpreisniveau sind mögliche Fo lgen.
Die EnEV regelt Mindeststandards für Bauteile, die er neuert oder ausgetauscht werden sollen. Es wird
dabei unterschieden in
 den Austausch/die Erneuerung von Einzelbauteilen (z. B. Fenster und Fassade) und
 eine komplette Gebäudesanierung (Gebäudebilanzierung).
Sofern nur einzelne Sanierungsmaßnahmen, wie die Erneuerung der Fassade oder der Austausch von
Fenstern vorgenommen wird, gibt die EnEV konkrete Anforderungswerte für den einzuhaltenden Wä r-
medurchgangskoeffizienten (U-Wert) vor.13 Werden diese Werte durch den Austausch und die Erneue-
rung unterschritten, kann eine Genehmigung versagt werden. Außerdem beinhaltet §  9 Absatz 3 EnEV
eine Einschränkung hinsichtlich der von einem Austausch oder einer Erneuerung betroffenen Fläche der
Bauteile. Wenn die Fläche der geänderten Bauteile weniger als 10  % der gesamten Bauteilfläche des
Gebäudes betrifft, besteht kein Zwang zur Anwendung der EnEV, dies gilt z. B. bei Reparaturarbeiten.
Bei einer umfassenden energetischen Modernisierung muss eine energetische Gesamtbilanzierung für
das Gebäude durchgeführt werden, d. h. der Jahres-Primärenergiebedarf errechnet werden. Dazu
wird das Referenzgebäudeverfahren angewandt. Das Referenzgebäude dient dabei zur Ermittlung
des nach der EnEV maximal zulässigen Jahres-Primärenergiebedarfs für Heizung, Warmwasseraufbe-
reitung, Lüftung und Kühlung. Der Jahres-Primärenergiebedarf des sanierten Gebäudes darf laut EnEV
bis zu 40 % höher sein, als der eines entsprechenden Neubaus.
14, 15
Es ist also darauf zu achten, ob beabsichtigte Maßnahmen das Erfordernis einer energetischen Sanie-
rung der betroffenen Bauteile auslösen und dadurch das Erhaltungsziel konterkariert wird. Fol glich ist
eine Steuerung im Sinne des sozialen Erhaltungsrechts möglich, wenn eine Genehmigung unter der V o-
raussetzung erteilt wird, dass bauliche Änderungsmaßnahmen so durchzuführen sind, dass eine energ e-
tische Modernisierung nicht erforderlich wird.
16 Zwingende Nachrüstpflichten sind in § 10 EnEV ger e-
gelt, so z. B. Dämmmaßnahmen von obersten Geschossdecken sowie der Austausch von Heizkesseln, die
vor dem 01.10.1978 eingebau t oder aufgestellt wurden. Im Genehmigungsverfah ren gibt es in der
Praxis die Interpretation bzw. Auslegung, dass nur dann energetische Modernisierungen gene hmigt
werden, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer bereits die Nachrüstpflichten erfüllt hat.
Im Falle einer Fassaden - oder Dachsanierung, die der Instandsetzung dient, wird regelmäßig das E r-
fordernis des § 9 Absatz 3 EnEV (10 %-Regel) erfüllt sein. Die Kommune hat nach gutachterlicher B e-

11  Energieeinsparverordnung vom 24.07.2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt durch Artikel 3 VO am 24.10.2015 (BGBl. I S.
1789, 1790) geändert.
12  Mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz wurde die Modernisierungsumlage von 11 auf 8  % gesenkt (Bundesrat,
Drucksache 611/18, 30.11.2018).
13  Vgl. Anlage 3, EnEV.
14  Vgl. ECOBAU Consulting (Hrsg.): Ingenieurtechnisches Fachgutachten zum Rechtsgutachten „Sozialverträgliche Steuerung
der energetischen Sanierung in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 A bs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB“ im Bezirk Pankow,
Berlin 2015, S. 7.
15  Bilanzierungsverfahren erfolgt gemäß: DIN V 18599, DIN V 4108-6, DIN V 4701-10.
16  Vgl. Gaßner, Groth, Siederer & Coll (Hrsg.): Rechtsgutachten zur sozialverträglichen Steuerung der energeti schen
Sanierung in den sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, 2015, S. 28 ff.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
17
stätigung keine Möglichkeit, einer solchen Maßnahme die Genehmigung zu versagen, allerdings kann
die durchzuführende Maßnahme in ihrem Umfang auf die Mindestanforderungen beschränkt werden.
Umwandlungsverordnung
Neben dem Genehmigungsvorbehalt für den Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung bauli-
cher Anlagen räumt § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB die Möglichkeit ein, dass auch „die Begründung von
Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebä uden, die ganz
oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung e rfolgen darf.“17 Um
die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen auch unter einen Genehm igungsvorbehalt stellen zu
können, sind die Landesregierungen ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach
§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 eine Rechtsve rordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf
Jahren zu erlassen.
Die Umwandlung in Wohnungs - oder Teileigentum darf in S ozialen Erhaltungsgebieten gemäß § 172
Absatz 4 Satz 1 BauGB versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus be-
sonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Die Genehmigung  ist zu erteilen, wenn auch
unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Abs ehen von
der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist und ist
ferner gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 2 bis 6 BauGB zu erteilen, wenn
2.  das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten
von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
3.  das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des
Eigentümers veräußert werden soll,
4.  ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Tei-
leigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Ge-
nehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
5. das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder
Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
6. sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wo h-
nungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Abs. 2 Satz
1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Abs. 1 des
Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
Beispiele aus Quartieren in verschiedenen deutschen Großstä dten belegen, dass die Umwandlung von
Miet- in Eigentumswohnungen mit erheblichen Veränderungen der Gebäude - und Wohnungssubstanz
einhergeht und sich damit auch deutlich auf die Mieterstruktur im umgewandelten Mietobjekt auswirkt.
Im Zuge der Umwandlung erfolgen in der Regel aufwändige Modernisierungsmaßnahmen, die den
Wohnwert der Gebäude und Wohnungen erhöh en. Trotz der Möglichkeit für die ansässigen Mie terin-

17  vgl. § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
18
nen und Mieter, die Wohnungen über das Vorkaufsrecht selbst zu erwerben, ist der Verbleib der an-
gestammten Bewohnerschaft nur selten möglich, da z. B. die finanziellen Rahmenbedingungen nicht
ausreichen. Unsere Analysen in Erhaltungsgebi eten zeigen, dass bei etwa jedem zweiten Umwand-
lungsvorgang parallel oder im Anschluss an die Umwandlung erhebliche bauliche Maßnahmen am
Wohngebäude durchgeführt wurden.
Erfahrungen mit den Effekten einer Umwandlungsverordnung aus Hamburg und Berlin bestätigen, dass
trotz der bestehenden und von den Antragsstellern genutzten Ausnahmeregelungen (s.  o.), „Geschäfts-
modelle, die über Umwandlungen auf kurzfristige Erträge zielen, in den S ozialen Erhaltungsgebieten
zurückgedrängt werden“ konnten.18 Um das flankierende Instrument der Umwandlungsverordnung auch
in den potenziellen Sozialen Erhaltungsgebieten der Stadt Leipzig nutzen zu können, ist ein Erlass durch
den Freistaat Sachsen notwendig.
Vorkaufsrecht
Im Geltungsbereich von Erhaltungsgebieten ist die Anwend ung des Vorkaufsrechts gemäß § 24 A b-
satz 1 Satz 1 Nummer 4 BauGB durch die Gemeinde möglich, sofern von einem Grundstücksverkauf
eine negative Wirkung für die aufgestellten Erhaltungsziele, d.  h. dem Wohl der Allgemeinheit, aus-
geht. „Mit der Ausübung des V orkaufsrechts werden die Ziele der Erhaltungsverordnung gefördert, da
mietwirksame Bau - und Modernisierungsmaßnahmen sowie die Umwandlung von Miet - in Eigentum s-
wohnungen durch den A nkauf effektiver beschränkt werden können als dies ohne den Ankauf der Fall
wäre.“19
Um die Ausübung des Vorkaufsrechtes abzuwenden, hat der Käufer bzw. die Käuferin gemäß § 27
Absatz 1 Satz 1 BauGB die Möglichkeit, eine Abwendungsvereinbarung mit der Gemeinde zu schli e-
ßen, in der sich der Käufer bzw. die Käuferin verpflichtet, das Grundstück nur im Sinne der Erhaltung s-
ziele zu nutzen. Eine solche Vereinbarung kann folgende Verpflichtungen beinhalten:
 Verzicht auf die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 172 Absatz 4 BauGB,
 Verzicht auf Nutzungsänderung,
 keine Durchführung von baulichen Veränderungen und Modernisierungen, die über die Herste l-
lung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung im Quartier o-
der über die Mindestanforderungen der EnEV hinausgehen.
Kommt es zur Ausübung des Vorkaufsrechtes, wird dieses in der Regel zugunsten eines Dritten ge mäß
§ 27a BauGB ausgeübt. Begünstigte Dritte sind ebenso verpflichtet, das Grundstück im Sinne der Erhal-
tungsziele zu nutzen. In Frage kommen dafür kommunale Wohnungsunternehmen, Geno ssenschaften
oder gemeinnützige Stiftungen. Zur Ausübung des Vorkaufsrechts müssen entsprechende Haushaltsmittel
zur Verfügung stehen. Die Einrichtung eines revolvierenden Fonds wird gemäß Empfehlung des bezirkli-
chen Arbeitskreises Vorkaufsrecht in Berlin durch den Berliner Senat geprüft, um die Handlungsoptionen

18  Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage: Ein Jahr Umwandlungsverordnung –  ein Grund zum Fe iern?, Drucksache
17/18118, 29.02.2016, S. 3.
19  Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Begründung zum Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechtes, o. D.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
19
zum Erwerb von Gebäuden durch städtische Wohnungsbaugesellschaften zu erweitern. 20 In der Stadt
München speist sich der „Ankaufsfonds“ aus Erlösen der Reprivatisierung und aus einem festen Hau s-
haltstitel.21

20  Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, Gründung des Bezirklichen Arbeitskreises Vorkaufsrecht, Pressemitteilung Nr. 218
vom 15.11.2018, Internetquelle.
21  Landeshauptstadt München, 25 Jahre Erhaltungssatzung in München, S. 31 ff.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
20
3. Kurzvorstellung des Untersuchungsgebietes
In der Abbildung 6 ist das abgegrenzte Untersuchungsgebiet Connewitz  im Stadtbezirk Süd  darge-
stellt. Das Untersuchungsgebiet umfasst die Statistischen Bezirke 410 bis 415. 22 Das Untersuchungsge-
biet Connewitz umfasst große Teile des Ortsteils Connewitz  und grenzt unmittelbar an die Südvo rstadt
an. Aus dieser kommt die Karl-Liebknecht -Straße, welche das Gebiet in Nord-Süd -Richtung durchzieht
und unter wechselnden Namen in Richtung Wildpark Leip zig sowie nach Markkleeberg führt. Das G e-
biet ist durch gründerzeitliche Blockrandbebauung geprägt. Nördlich des S-Bahnhofes Connewitz rund
um die Narsdorfer Straße befindet sich auch Blockrandbebauung der Jahre 1919 bis 1949. Kleingar-
tenanlagen, Sport - und Freiflächen liegen rund um das Untersuchungsgebiet.  Mit dem Campus der
Hochschule für Technik, Wirtschaft und Kultur Leipzig befindet sich in Connewitz ein wichtiger Bildung s-
standort mit gesamtstädtischer Bedeutung.
Abbildung 6: Übersichtskarte des Untersuchungsgebietes Connewitz

Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung
3.1 Förderkulissen, Planwerke
Innerhalb des Untersuchungsgebiets war seit dem Jahr 1990 das Sanierungsgebiet Leipzig/Connewitz-
Biedermannstraße festgesetzt. Ein Teil d es Sanierungsgebietes wurde im Jahr 2014 aus der Kulisse
entlassen, sodass sich der Gebietszuschnitt nun wie in der Abbildung 7 darstellt. Im Rahmen der städte-

22  Die statistischen Bezirke 410, 411, 414 und 415 werden nur teilweise umfasst.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
21
baulichen Sanierungsmaßnahme wurden z. B. 126 Gebäude saniert, 85 neu gebaut sowie zwei neue
öffentliche Grünflächen geschaffen.23
Abbildung 7: Sanierungsgebiet Leipzig/Connewitz-Biedermannstraße (seit 2014)

Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung, Kartengrundlage: Amt für Geoin-
formation und Bodenordnung24
Des Weiteren wurde 2018 ein neues Integriertes Stadtentwicklungskonzept mit dem Zeithorizont 2030
(INSEK Leipzig 2030) beschlossen. Nahezu der gesamte bebaute Teil von Connewitz ist unter die Ka-
tegorie Urbane Gebiete II  eingestuft25. Für diese Gebietskategorie sind laut INSEK die Prüfung und
der eventuelle Einsatz von rechtlichen Instrumenten wie der S ozialen Erhaltungssatzung vorgesehen. 26
Weitere Förderprogramme finden in Connewitz keine Anwendung.
3.2 Aktuelle Planungen und Einflussfaktoren
In dem 2018 beschlossenen INSEK werden für alle Leipziger Ortsteile Handlungsansätze bis 2030
festgelegt. Im Ortsteil Connewitz werden sechs Handlungsansätze verfolgt. Darunter fällt die Nutzung
eines Instrumentensets „ zum Erhalt und zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums“ .27 Die Bildungsinfra-
struktur soll – in Zusammenarbeit mit dem angrenzenden Ortsteil Südvorstadt – durch eine Oberschule
ausgebaut werden. Die Sportplatzanlage an der Teichstraße soll weiterentwickelt werde n. Im Stad t-

23  Stadt Leipzig, Sanierungsgebiet Connewitz Biedermannstraße, Internetquelle.
24  Stadt Leipzig, Sanierungsgebiet Connewitz Biedermannstraße, Internetquelle.
25  Stadt Leipzig, INSEK 2030, C 2.1 – 20.
26  Stadt Leipzig, INSEK 2030, C 2.1 - 12f.
27  Stadt Leipzig, INSEK 2030, B37.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
22
raum soll mehr Grün integriert werden; zusätzlich ist das Anlegen einer „Grün -, Sport - und Bew e-
gungsachse vom Bayerischen Bahnhof zum Cospudener und Markleeberger See“ 27 geplant, was auch
den Bau eine r Radtrasse beinhaltet. Weitere Ansätze sind das Unterstützen der Flächensicherung für
und die Förderung von Wissenschaftseinrichtungen, die Stabilisierung des Zent rums und der Karl -
Liebknecht-Straße sowie die „zukunftsfähige Ausrichtung von Kultur- und Freizeiteinrichtungen“.27
3.3 Vorhandene Infrastrukturen
Für einen Ausbau der bestehenden Bildungsinfrastrukturen besteht grundsätzlich Bedarf, denn Conne-
witz verzeichnet ein Bevölkerungswachstum, wenn auch leicht unter dem Leipziger Durchschnitt.28
Kindertageseinrichtungen
Die Anzahl der angebotenen Betreuungsplätze in Kindertageseinrichtungen wurde zwischen den Jahren
2010 und 2017 mehr als verdoppelt . Während im Jahr 2010 in Connewitz lediglich 566 Plätze an-
geboten wurden, ist die Zahl bis zum Jahr 2017 auf insgesamt 1.350 Plätze angestiegen. Die Auslas-
tung der Betreuungsplätze ist in Connewitz in den letzten Jahren parallel dazu gestiegen. Im Jahr
2016 wurde für die Betreuungsplätze im Ortsteil eine Auslastungsquote  von 91,3 % ermittelt, im Jahr
2017 ist sie auf 94,7 % gestiegen.29
Schulische Einrichtungen
Die Anzahl der Schü lerInnen ist im Ortsteil Connewitz für das Schuljahr 2017/18 auf 1.575 SchülerI n-
nen gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr sind dies knapp 60 Schüle rInnen zusätzlich. Nicht ganz so
stark ist die Anzahl der SchulanfängerInnen gestiegen. Diese lag für die Schule Connewitz im Jahr
2012/13 bei 83 SchulanfängerInnen und ist im Jahr 2014/15 auf den Höchstwert von 138 Schulan-
fängerInnen gestiegen. Im Jahr 2017/18 waren es 118 SchülerInnen gewesen, die an der Schule
Connewitz in ihre Schulausbildung gestartet sind.30

28  Stadt Leipzig INSEK: B37.
29  Planungsraumsteckbrief-Kinder-Und-Jugendförderung-Stadt-Leipzig-Mitte-Süd-2017, S. 17.
30  Planungsraumsteckbrief-Kinder-Und-Jugendförderung-Stadt-Leipzig-Mitte-Süd-2017, S. 20.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
23
4. Analyseebene Aufwertungspotenzial
4.1 Gebäudealter
Die Mehrheit der Gebäude im Stadtraum Connewitz wurde vor dem Jahr 1945 gebaut. 41 % davon
sind Gründerzeithäuser, ein gutes Viertel des Gebäudebestands entstand zwischen 1919 und 1945. In
der Abbildung 8 sticht außerdem der hohe Anteil an Gebäuden hervor, die nach der V ereinigung der
beiden deutschen Staaten gebaut wurden.
Abbildung 8: Gebäudealter (gebietsscharf)
41%
25%
5%
2%
22%
5%
N=846
vor 1919 gebaut (Gründerzeit)
zwischen 1919 und 1945 gebaut
zwischen 1946 und 1960 gebaut
zwischen 1961 und 1990 gebaut
zwischen 1991 und 2010 gebaut
nach 2010 gebaut

Quelle: Stadt Leipzig, Gebäude- und Wohnungszählung, 31.12.2018
4.2 Wohnungsschlüssel und Wohnfläche
Das Untersuchungsgebiet Connewitz ist durch 2 - und 3 -Zimmer-Wohnungen geprä gt, die zusammen
rund 80 % der Wohnungen bilden (vgl. Abbildung 9). Hervorzuheben ist der sehr geringe Anteil an 1 -
Zimmer-Wohnungen und auch große Wohnungen mit 4 Zimmern oder mehr bilden nur einen geringen
Anteil am Wohnungsbestand. Der mittlere Wohnflächenverbrauch liegt bei 47 qm/Person. Es dominie-
ren Wohnungen mit 40 bis 80 qm (vgl. Abbildung 10). 22 % der Wohnungen sind größer als 80 qm,
nur 6 % der Wohnungen sind kleiner als 40 qm.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
24
Abbildung 9: Anzahl der Zimmer
(haushaltsbezogen)
Abbildung 10: Wohnungsgröße
(haushaltsbezogen)
6%
46%35%
10% 3%
n=830
1 Zimmer 2 Zimmer
3 Zimmer 4 Zimmer
5 Zimmer und mehr

6%
35%
37%
15%
7%
n=830
unter 40 qm 40 bis 60 qm
60 bis 80 qm 80 bis 100 qm
100 qm und mehr

Quelle: Haushaltsbefragung 2019 Quelle: Haushaltsbefragung 2019
4.3 Eigentumsverhältnisse
Im Folgenden sind die Eigent umsverhältnisse auf Basis der Sekundärstatistik und der Haushaltsbefra-
gung dargestellt.
Der überwiegende Teil der Wohngebäude befindet sich in privatem Eigentum, der Anteil liegt bei
mehr als zwei Dritteln (vgl. Tabelle 3). Fast ein Viertel des Wohnungsbestands befindet sich hingegen
im Eigentum von Genossenschaften. Die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH als kommunales
Wohnungsunternehmen kommt auf einen Anteil von 3,8  %. Gemeinschaften von Wohnungseigentüm e-
rinnen und -ei gentümern haben gemäß Statistik nur einen Anteil von 1,5  % an der Eigentumsstruktur,
was im Zusammenhang mit dem hohen Anteil von Wohnungen im privaten Eigentum für ein noch großes
Umwandlungspotenzial spricht. Zu beachten ist, dass die Daten aus der Sekun därstatistik aus dem Jahr
2011 stammen. Die Daten wurden gebietsscharf (gemäß Abbildung 2) ausgewertet.
Tabelle 3: Eigentumsverhältnisse gemäß amtlicher Statistik (gebietsscharf)
Eigentumsstruktur Anteil Connewitz
(n=811)
Kommunales Wohnungsunternehmen 3,8 %
Genossenschaft 23,6 %
Stadt, Land, Bund 1,4 %
Stiftung 0,0 %
Privat 69,7 %
WEG 1,5 %
Ausländischer Fonds 0,1 %
Quelle:  Stadt Leipzig, Sozialamt, 2011
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
25
Gemäß der Haushaltsbefragun g wohnen 95 % der Haushalte zur Miete, 5 % sind selbstnutzende Ei-
gentümerinnen und Eigentümer ihrer Wohnung. Von den Haushalten, die zur Miete wohnen,  benötigen
nur knapp 3 % einen Wohnberechtigungsschein, um ihre Wohnung anmieten zu können. Fast genauso
viele Haushalte benötigten früher einen Wohnberechtigungsschein, zum Zeitpunkt der Befragung aber
nicht mehr. Die Eigentumsstruktur der Wohnungen ist privatwirtschaftlich dominiert, weil sich nur rund ein
Viertel der Wohnungen im Eigentum von Genossenschaft en oder des kommunalen Wohnungsunterne h-
mens befinden (vgl. Abbildung 11). Die größte Gruppe der Wohnungsvermietenden sind private
Hauseigentümerinnen und -eigentümer, gefolgt von privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen. 16 %
der Wohnungen sind vermiete Eigentumswohnungen. Zusammen mit den selbstnutzenden Eigentümeri n-
nen und Eigentümern sind bereits rund ein Fünftel der Wohnungen in Einzeleigentum umgewandelt. Es
besteht demnach noch ein hohes Potenzial für die Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen im
privaten Wohnungsbestand von rund 55 %.
Abbildung 11: Eigentums- und Mietverhältnis der Wohnungen (haushaltsbezogen)
5%
21%
32%
22%
5%
16%
n=822
kommunales Wohnungsunternehmen
Genossenschaft
private/r Hauseigentümer/in
sonstiges privates Wohnungsunternehmen
selbstgenutze Eigentumswohnung
vermietete Eigentumswohnung

Quelle: Haushaltsbefragung 2019
4.4 Ortsbildanalyse
Zwischen März und Mai 2019 wurde du rch die LPG mbH eine Ortsbildanalyse durchgeführt, um die
straßenseitig sichtbare Ausstattung der Gebäude zu erfassen. Hierbei wurden der Zustand der Fassa-
de, aktuelle Bautätigkeiten, Balkone, Fenster und bereits durchgeführte Aufstockungen und Dachg e-
schossausbauten sowie die Nutzung der Erdgeschosse aufgenommen. Insgesamt wurden dabei 818
Wohngebäude im Untersuchungsgebiet  Connewitz erfasst. Es wurden alle Mehrfamilie nwohnhäuser
einbezogen. Die wesentlichen Erkenntnisse sind in der folgenden Tabelle fes tgehalten. Die Auswertung
erfolgte gebietsscharf (gemäß Abbildung 2).
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
26
Tabelle 4: Ausstattungsmerkmale gemäß Ortsbildanalyse (gebietsscharf)
Merkmale Connewitz
(n=818)
Fassade
unsaniert/Schäden an
Fassade oder Bauteilen 2,3 %
Wärmedämmung 9,7 %
Uneinheitliche Fensterrahmen 2,8 %
Potenzial zum Dachgeschossausbau 34,5 %
Leerstand im Erdgeschoss 1,4 %
Bautätigkeit 0,9 %
Quelle:  Ortsbildanalyse der LPG mbH, 2019
Anders als in anderen Stadtteilen von Leipzig ist der Anteil von unsanierten Wohngebäuden mit scha d-
haften Fassaden und Gebäudeteilen in Connewitz mit 2,3  % gering. Eine vollständige Darste llung des
Gebäudezustandes ist als Anhang 1 beigefügt. Der Anteil der Wohnungen mit uneinheitlichen Fenster-
rahmen, was auf einen unterschiedlichen Sanierungsstand der verschiedenen Wohnungen hindeutet, ist
mit 2,8 % auch niedrig.
Nur jedes zehnte Mehrfamilienwohnhaus in Connewitz verfügt über eine Wärmedämmung. Bei den
Gebäuden mit Fassadendämmung handelt es sich meist um zusammenhängende Wohnanlagen. Es b e-
steht folglich noch ein großes energetisches Modernisierungspotenzial. Eine vollständige Darste llung
der jeweiligen Fassadendämmung aller  erfassten Gebäudezustande ist als Anhang 1 beigefügt. Ein
Aufstockungspotenzial bzw. Potenzial zum Dachgeschossausbau ist bei ca. einem Drittel der Wohng e-
bäude noch vorhanden. Bei der Aufstockung oder dem Dachgeschossausbau kann es zum An - bzw.
Einbau von zusätzlichen Ausstattungsmerkmalen kommen, z.  B. eines Aufzugs, Balkonen oder einer Fa s-
sadendämmung.
4.5 Ausstattungsmerkmale
In Tabelle 5 sind die Ausstattungsmerkmale für das Untersuchungsgebiet Connewitz dargestellt. Zum
gebietstypischen Ausstattungsstandard der Wohnungen g ehören eine Versorgung durch zentrale He i-
zungs- und Warmwassersysteme, ein innenliegendes Bad mit Toilette und Dusche oder Badewa nne, ein
separater Küchenraum und ein Balkon. Das Potenzial für nachholende Sanierungen (Badeofen, Ofe n-
heizung, Toilette außerhalb der Wohnung) zur Anpassung an den Vollstandard ist insgesamt g ering bis
nicht vorhanden.
Die Ausstattung der Wohnungen gemäß der Art der Fenster ist vielfältig: 17 % der Wohnungen sind
mit einfach verglasten Fenstern ausgestattet und weisen ein konkret es Aufwertungspotenzial im Hinblick
auf den Einbau von energieeinsparenden Fenstern auf. Aufgrund des hohen gründerzeitlichen Altba u-
bestands erklärt sich der hohe Anteil an Kasten -Doppelfenstern, der ggf. auch ein energetisches Au f-
wertungspotenzial begründen kann. Die energieeinsparende Ausstattung der Wohnungen und Gebä u-
de mit energieeinsparenden Heizungen oder einer Fassadendämmung weist ein sehr hohes Aufwe r-
tungspotenzial auf.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
27
Ein großes bauliches Aufwertungspotenzial besteht außerdem im Bezug auf die A usstattungsmerkmale
Fußbodenheizung, getrennte Dusche/Badewanne, Gäste-WC, weiterer Balkon, hochwertiger Bodenbe-
lag und Aufzug. Diese zusätzlichen Ausstattungsmerkmale sind nicht gebietstypisch und können sich
stark wohnwerterhöhend auswirken.
Tabelle 5:  Ausstattungsmerkmale der Wohnungen (haushaltsbezogen)
Ausstattungsmerkmale Connewitz
(n=834)
Heizung Anteil in %
Ofenheizung 5 %
Nachtspeicherheizung *
Gasetagenheizung 9 %
Zentral-/Fernheizung 82 %
Fußbodenheizung 4 %
Warmwasser
Badeofen 0 %
zentrale Warmwasserversorgung 82 %
dezentrale Warmwasserversorgung** 18 %
Badezimmer
Toilette außerhalb der Wohnung 1 %
Toilette im Bad 95 %
Toilette separat 4 %
Badezimmer mit Dusche oder Badewanne 87 %
Badezimmer mit getrennter Dusche und Badewanne 13 %
Gäste-WC 6 %
Küche
Einbauküche (von VermieterIn eingebaut) 15 %
Separater Küchenraum  82 %
Amerikanische Küche/offene Wohnküche  13 %
nur Kochnische 4 %
Fenster
Einfachverglasung 17 %
Kasten-Doppelfenster 31 %
Wärmeschutzverglasung oder Schallschutzfenster 48 %
Weitere Ausstattungsmerkmale
Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 69 %
weiterer Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 4 %
hochwertiger Bodenbelag 19 %
Aufzug 18 %
Energieeinsparende Ausstattung
energiesparende Heizungsanlage*** 3 %
Solaranlage - Warmwasser/Stromgewinnung 2 %
gedämmte Fassade 38 %
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019, *geringe Fallzahl, **Elektroboiler/ Durchlauferhitzer, ***z. B. Kraft-Wärme-
Kopplung, Brennwerttechnik; Summe der einzelnen Merkmalsbereiche ergibt aufgrund von mis-
sings/keine Angabe nicht immer 100 %
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
28
Zusammengefasst besteht im Untersuchungsgebiet Connewitz ein geringes nachholendes Sanierungspo-
tenzial, im Hinblick auf Ausstattungsmerkmale, die auf einen Substandard hinweisen. Dafür besteht ein
großes energetisches Modernisierungspotenzial und ein bauli ches Aufwertungspotenzial für den An-
oder Einbau zusätzlicher Ausstattungsmerkmale, die sich wohnwerterhöhend auswirken können.
Bei differenzierter Analyse  der Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform wird belegt, dass der Au s-
stattungsgrad von vermieteten und selbstgenutzten Eigentumswohnungen z. B. hinsichtlich der Mer kmale
Badezimmer mit getrennter Dusche und Badewanne, Gäste -WC, Balkon, Aufzug, hochwertiger Fußbo-
den und gedämmter F assade zum Teil deutlich de n Ausstattungsgrad von ( anderen) Mietwohnungen
übersteigt (vgl. Tabelle 6). Im Zuge der Aufteilung von Wohnungen in Wohneigentum ist daher mit der
Schaffung eines höheren Ausstattungszustandes zu rechnen.
Tabelle 6: Vergleich ausgewählter Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform (haushaltsbezogen)
Ausstattungsmerkmal vermietete Woh-
nung (n=650)
Eigentumswoh-
nungen* (n=172)
Badezimmer mit getrennter Dusche und Badewanne  11 % 23 %
Gäste-WC/Zweites WC 4 % 12 %
energieeinsparende Heizungsanlage 3 % 4 %
Fußbodenheizung 4 % 5 %
Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 65 % 83 %
weiterer Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 3 % 7 %
Aufzug 14 % 28 %
Einfachverglasung 18 % 13 %
Wärmeschutzverglasung oder Schallschutzfenster 47 % 50 %
überwiegend hochwertiger Fußboden 15 % 33 %
gedämmte Fassade 36 % 45 %
Quelle: Haushaltsbefragung 2019; * vermietete und selbstgenutzte Eigentumswohnungen
Die Abbildung 12 verdeutlicht, dass 86 % der Haushalte im Untersuchungsgebiet Connewitz mit ihrer
Wohnungsausstattung zufrieden sind und sich keine zusätzliche Ausstattung wünschen. Nur 14  % der
Haushalte wünschen sich eine Verbesserung der Wohnungsausstattung, auch wenn damit eine Mietste i-
gerung verbunden sein könnte.  Neben der Modernisierung von Badezimmer und Fenstern wird der
Anbau eines Balkons von nur 4 % der Haushalte gewünscht. Die sonstigen Nennungen entfallen vor
allem auf die Erneuerung von Fußböden.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
29
Abbildung 12: Verbesserungswünsche Wohnungsausstattung (Mehrfachnennungen möglich)
(haushaltsbezogen)
86%
2%
1%
4%
2%
4%
1%
3%
4%
4%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
keine zusätzliche Ausstattung gewünscht
Anbau eines Aufzugs
Vergrößerung des Badezimmers
Modernisierung des Badezimmers
Schallschutzmaßnahmen
Modernisierung der Fenster
Grundrissveränderung
energetische Geb äudesanierung, z.B.
Fassadendämmung oder Austausch der Heizungsanlage
Anbau eines Balkons
Sonstiges
n=834

Quelle:  Haushaltsbefragung 2019
44 % der Haushalte haben keine Mängel in der Wohnung. Jeweils rund ein Viertel der Haushalte b e-
nennt undichte Fenster/Türen und erneuerungsbedürftige Fußböden als Mangel. Auch Feuchtigkeit und
Schimmel sind benannte Wohnungsmängel. In Kombination der Verbesserungswünsche und der Mängel
in der Wohnung wird deutlich, dass mehr als die Hälfte der Haush alte Wohnungsmängel haben, aber
nur 14 % eine Verbesserung der Ausstattung wünschen.
Abbildung 13: Mängel in der Wohnung (Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezogen)
44%
23%
22%
16%
12%
9%
8%
5%
0% 10% 20% 30% 40% 50%
keine
undichte Fenster/Türen
Fußboden erneuerungsbedürftig
Feuchtigkeit/Schimmel
Sanitäranlagen defekt/erneuerungsbedürftig
Sonstiges
Heizung defekt/erneuerungsbedürftig
Elektroinstallation defekt/erneuerungsbedürftig
n=834

Quelle:  Haushaltsbefragung 2019
4.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials
Die Analyse der Indikatoren zum Aufwertungspotenzial zeigt, dass der Wohnungs - und Gebäudebe-
stand im Untersuchungsgebiet Connewitz durch verschiedene Baualtersklassen und Eigentumsformen
geprägt ist, mit denen unterschiedliche bauliche Aufwertungsspielräume einhergehen.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
30
Der lokale Wo hnungsmarkt wird durch private Eigentumsformen dominiert, vor allem durch private
Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer sowie private Wohnungsunternehmen. Diese betreiben ihre
Objekte nach anderen marktwirtschaft lichen Grundsätzen, als Genossenschaften oder kommunale
Wohnungsunternehmen. Das Interesse, durch Aufwertungsmaßnahmen höhere finanzielle Erlöse zu e r-
zielen, ist bei privaten Akteuren deutlich höher einzustufen.
Das Untersuchungsgebiet ist ein Mietwohnungsquartier. Die Quote selbstnutzender Eigentümerinnen und
Eigentümer ist gering. Für Umwandlungen in Eigentumswohnungen ergibt sich aus der Quantität, aber
auch aus der Eigentumsstruktur ein großes Potenzial. Selbstgenutzte und vermietete Eig entumswohnun-
gen weisen einen zum Teil deutlich höheren Ausstattungsgrad mit wohnwerterhöhenden Merkmalen wie
getrennter Dusche und Badewanne, Gäste -WC, Balkon, Aufzug, hochwertigem Fußboden und g e-
dämmter Fassade auf. Dies lässt darauf schließen, dass es im Zuge von Wohnungsumwandlungen zur
Schaffung zusätzlicher Ausstattungsmerkmale kommt. Dies kann Auswirkungen auf die Miethöhe und die
Bewohnerstruktur der betroffenen Wohnung haben.
Das Untersuchungsgebiet Connewitz ist durch 2 - und 3 -Zimmer-Wohnungen gepr ägt, es dominie ren
Wohnungen mit einer Wohnfläche von 40 bis 80  qm. Insbesondere kleine Wohnungen mit wenigen
Zimmern und/oder geringer Wohnfläche bieten ein Potenzial für grundrissverändernde Maßnahmen
bzw. Wohnungszusammenlegungen. Die Kombination von Ha ushaltsgröße und nachgefragter Zimme r-
anzahl verdeutlicht (vgl. Verdrängungspotenzial), dass die Wohnungen im Untersuchungsgebiet übe r-
wiegend bedarfsgerecht belegt sind. Veränderungen am Wohnungsschlüssel können daher das Gefü-
ge aus Bevölkerungs- und Wohnungsstruktur im Gebiet verändern.
Zum gebietstypischen Ausstattungsstandard der Wohnungen gehören eine Versorgung durch zentrale
Heizungs- und Warmwassersysteme, ein innenliegendes Bad mit Toilette und Dusche oder Badewan ne,
ein separater Küchenraum und ein Balkon. Das Pot enzial für nachholende Sanierungen (Badeofen,
Ofenheizung, Toilette außerhalb der Wohnung) zur Anpassung an den Vollstandard ist insgesamt ge-
ring bis nicht vorhanden und nur rund 2 % der Gebäude weisen unsanierte oder schadhafte Fassaden
auf. Demgegenüber besteht ein großes bauliches Aufwertungspotenzial für den An - oder Einbau zu-
sätzlicher Ausstattungsmerkmale, die sich wohnwerterhöhend auswirken können, dazu gehören u. a. die
Merkmale Fußbodenheizung, getrennte Dusche/Badewanne, Gäste-WC, weiterer Balkon, hochwertiger
Bodenbelag und Aufzug.
Ergänzend wird auch ein großes energetisches Modernisierungspotenzial festgestellt, da nur rund
10 % der Gebäude über eine Fassadendämmung verfügen, 17 % der Fenster eine Einfachverglasung
haben und nur 3 % der Wohnungen eine energieeinsparende Heizungsanlage aufweisen. Mehr als die
Hälfte der Haushalte haben in ihrer Wohnung einen oder mehrere Mängel. Aus den benannten Mä n-
geln lassen sich Instandsetzungsdefizite ableiten, die in Zusammenhang mit den Miet erhöhungsspiel-
räumen bei Modernisierung Eigentümer zu umfassenderen Modernisierungen animieren und ggf. die
Mindestanforderungen der EnEV berühren  oder möglicherweise übersteigen  können, z.  B. beim Aus-
tausch und der Erneuerung von Fenstern und Heizkesseln.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
31
5. Analyseebene Aufwertungsdruck
5.1 Entwicklung der Angebotsmietpreise
Die durchschnittlichen Angebotsmietpreise sind im Untersuchungsgebiet sowie in der Gesamtstadt zwi-
schen 2012 und 2018 kontinuierlich gestiegen (vgl. Abbildung 14). Schon im Jahr 2012 lagen die A n-
gebotsmieten in Connewitz 0,4 8 Euro über dem Leipziger Durchschnitt; diese Differenz hat sich zum
Jahr 2018 auf 0,84 Euro vergrößert. Während der gesamtstädtische Anstieg von 2012 zu 2018
knapp 33 % entspricht, hat sich in Co nnewitz eine Steigerung der Angebotsmieten um fast 37 % voll-
zogen.
Abbildung 14: Angebotsmietpreise im zeitlichen Verlauf (nettokalt in Euro/qm, Median)
5,48 €
5,68 €
5,98 €
6,20 €
6,48 €
6,85 €
7,50 €
5,00 €
5,15 €
5,39 €
5,69 €
6,01 €
6,41 €
6,66 €
4,00 €
4,50 €
5,00 €
5,50 €
6,00 €
6,50 €
7,00 €
7,50 €
8,00 €
8,50 €
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
(nettokalt in Euro/qm)
Connew itz Median Leipzig (gesamt)

Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, empirica-Datenbank31
5.2 Bestandsmieten
Die Netto-Kaltmiete/qm ist für die jeweilige Haushaltsgröße in Tabelle 7 dargestellt. Das höchste
Mietniveau weisen die 3 -Personen-Haushalte mit 6,03 Euro/qm auf. Alle anderen Werte entsprechen
bzw. liegen leicht unter dem Wert für ganz Connewitz von 5,80  Euro/qm. Im Vergleich dazu betrug
die Ne tto-Kaltmiete in der Stadt Leipzig im Wohnungsbestand 5,88 Euro/qm (Me dian) im Jahr
2018.32

31 Hinweis zum Daten bestand: Betrachtung des Segments Woh nungen zur Miete unter Berücksicht igung des Filters Auswahl
von Genauigkeit der Objektkoordinate:<=15. Das erste A ngebot im Segment wurde am 01 .01.2012 inseriert; das l etzte
Angebot im Segment am 31.12.2018 geschlossen.
32 Stadt Leipzig, Schnellbericht zur Kommunalen Bürgerumfrage 2018, S. 6.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
32
Tabelle 7: Netto-Kaltmiete/qm im Untersuchungsgebiet und nach Haushaltsgröße (haushaltsbezo-
gen)
Haushaltsgröße Connewitz
n Median
1-Personen-Haushalt 408 5,76
2-Personen-Haushalt 151 5,80
3-Personen-Haushalt 67 6,03
4-und-mehr-Personen-Haushalt 37 5,77
Gesamtmietniveau 665 5,80
Quelle: Haushaltsbefragung 2019
Daran anknüpfend ist in Abbildung 15 die Verteilung der im Einzelnen erfassten Netto -Kaltmieten
dargestellt. 55 % der Haushalte haben eine Netto-Kaltmiete von unter 6,00 Euro/qm und liegen de m-
nach unter dem stadtweiten Bestandsmietniveau (5,88 Euro/qm, 2018). Dieser Wert entspricht in etwa
dem der 1-Personen-Haushalte (56 %), der 2-Personen -Haushalte (55 %) sowie der 4-und -mehr-
Personen-Haushalte (57  %) m it einer Netto-Kaltmiete von maximal 5,99 E uro/qm. Von den 3 -
Personen-Haushalten haben dagegen nur 46 % eine Nettokaltmiete von unter 6,00 Euro/qm.
Abbildung 15: Netto-Kaltmiete nach Haushaltsgröße im Untersuchungsgebiet Connewitz (haushaltsbe-
zogen)
28
8
*
*
41
58
23
7
8
96
145
52
21
11
229
94
34
20
11
159
54
22
11
*
90
21
7
*
32
*
*
*
*
8
*
*
*
6
*
*
*
*
*
0% 20% 40% 60% 80% 100%
1-Personen-Haushalt
(n=410)
2-Personen-Haushalt
(n=152)
3-Personen-Haushalt
(n=69)
4-und-mehr-
Personen -H aus halt
(n=35)
Connewitz gesamt
(n=666)
unter 4 Euro/qm
4 bis 4,99 Euro/qm
5 bis 5,99 Euro/qm
6 bis 6,99 Euro/qm
7 bis 7,99 Euro/qm
8 bis 8,99 Euro/qm
9 bis 9,99 Euro/qm
10 bis 10,99 Euro/qm
11 bis 11,99 Euro/qm
mehr als 12 Euro/qm

Quelle: Haushaltsbefragung 2019
Im zeitlichen Verlauf in der Abbildung 16 wird deutlich, dass in der Tendenz die oberen Mietpreisse g-
mente größer werden und sich stärker ausdifferenzieren. Der Anteil der Hau shalte, die eine Netto -
Kaltmiete von weniger als 6 Euro/qm haben, ist von fast zwei Drittel (62 %, Einzugsjahr 2010 bis
2014) auf nur noch gut ein Drittel (31 % ab Einzugsjahr 2015) gesunken.  Über 8 Euro/qm Miete ha-
ben bereits 14 % der Haushalte, die seit 2015 in ihre Wohnung gezogen sind.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
33
Abbildung 16: Netto-Kaltmiete nach Einzugsjahr in die Wohnung im Untersuchungsgebiet Connewitz
(haushaltsbezogen)
6
*
8
17
8
15
14
21
31
16
40
33
36
66
55
9
8
10
45
84
6
*
7
16
58
*
*
*
*
23
*
6
*
* *
*
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
bis 1999 in die
Wohnung gezogen
(n=78)
2000 bis 2004 in die
Wohnung gezogen
(n=60)
2005 bis 2009 in die
Wohnung gezogen
(n=84)
2010 bis 2014 in die
Wohnung gezogen
(n=184)
seit 2015 in die
Wohnung gezogen
(n=257)
unter 4 Euro/qm 4 bis 4,99 Euro/qm 5 bis 5,99 Euro/qm 6 bis 6,99 Euro/qm 7 bis 7,99 Euro/qm
8 bis 8,99 Euro/qm 9 bis 9,99 Euro/qm 10 bis 10,99 Euro/qm 11 bis 11,99 Euro/qm mehr als 12 Euro/qm

Quelle: Haushaltsbefragung 2019
Abbildung 17 macht deutlich, dass seit dem Einzugsjahr 2010 die Bestandsmieten deutlich angestiegen
sind und seit dem Einzugsjahr 2015 über 6,50 Euro/qm liegen.
Abbildung 17: Netto-Kaltmiete nach Einzugsjahr in die Wohnung im Untersuchungsgebiet Connewitz
(haushaltsbezogen, Mittelwert und Median)
5,47 € 5,50 €
5,39 €
5,71 €
6,67 €
5,36 € 5,36 € 5,31 €
5,64 €
6,59 €
5,00 €
5,50 €
6,00 €
6,50 €
7,00 €
bis 1999 in die
Wohnung gezogen
2000 bis 2004 in die
Wohnung gezogen
2005 bis 2009 in die
Wohnung gezogen
2010 bis 2014 in die
Wohnung gezogen
seit 2015 in die
Wohnung gezogen
(nettokalt in Euro/qm)
n=661
Mittelwert Median

Quelle: Haushaltsbefragung 2019
Die Entwicklung der monatlichen Grundmiete33 auf Grundlage der kommunalen Bürgerumfrage für den
Zeitraum 2011 bis 2017 ist in Abbildu ng 18 dargestellt. Das Mietniveau in der Stadt Leipzig lag im
Jahr 2017 bei 5,62 Euro/qm und ist seit dem Jahr 2011 um rund 12 % gestiegen. Das Mietniveau im
Ortsteil Connewitz lag 2017 leicht über dem der Gesamtstadt. Die Wachstumsrate von 2011 bis 2017
entspricht mit rund 12 % dem gesamtstädtischen Anstieg der monatlichen Grundmiete.

33  Nettokaltmiete der Haushalte, die zur Miete wohn en (vgl. Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Ortsteilkatalog
2018, S. 348).
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
34
Abbildung 18: Monatliche Grundmiete (Median in Euro/qm) gemäß kommunaler Bürgerumfrage für
den Ortsteil Connewitz

4,50 €
4,70 €
4,90 €
5,10 €
5,30 €
5,50 €
5,70 €
5,90 €
6,10 €
6,30 €
6,50 €
2011 2013 2015 2017
Co nnew itz
Leipz ig

Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Ortsteilkataloge 2012, 2014, 2016, 2018
Das höchste Mietniveau wird im Wohnungsbestand privatwirt schaftlicher Wohnungsunternehmen und in
vermieteten Eigentumswohnungen erzielt. Im kommunalen Wohnungsbestand sowie in Wohnun gen in
genossenschaftlicher Hand werden die geringsten Mietniveaus von deutlich unter 6 ,00 Euro/qm netto-
kalt erzielt (vgl. Abbildung 19).
Abbildung 19: Mittleres Mietniveau nach Wohnungsvermietenden (nettokalt in Euro/qm) (haushaltsbe-
zogen)
5,20 €
5,55 €
6,37 €
5,87 €
6,36 €
0,00 €
1,00 €
2,00 €
3,00 €
4,00 €
5,00 €
6,00 €
7,00 €
(nettokalt in Euro/qm)
kommunales
Wohnungsunternehmen
(n=32)
Genossenschaft
(n=126)
sonstiges privates
Wohnungsunternehmen
(n=155)
private/r
Hauseigentümer/in
(n=224)
vermietete
Eigentumswohnung
(n=121)

Quelle: Haushaltsbefragung 2019
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
35
5.3 Abgeschlossenheitsbescheinigungen, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen
und Wohnungsverkäufe
In den Statistischen Bezirken des Untersuchungsgebiets Connewitz wurden seit 2012 insgesamt 32 A b-
geschlossenheitsbescheinigungen erteilt bzw. Änderungs - und Ergänzungsanträge genehmigt (vgl. Ab-
bildung 20).
Abbildung 20: Erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigungen einschließlich Änderungen und Ergänzungen
im zeitlichen Verlauf (Statistische Bezirke)
0
1
2
3
4
5
6
7
8
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 1. Halbjahr
2019
Connewitz

Quelle: Stadt Leipzig, Amt Bauordnung und Denkmalpflege
Bei k napp 2 % der MieterInnen-Haush alte wurde die  Wohnung während des Mietverhältni sses von
einer Miet- in eine Eigentumswohnun g umgewandelt. Von den Umwandlungen fanden fünf vor 1999,
drei zwischen 2010 und 2011 sowie sieben zwischen 2013 und 2017 statt.
521 Wohnungen wurden in den S tatistischen Bezirken des Untersuchungsgebiets Connewitz insgesamt
seit dem Jahr 2012 verkauft. Im zeitlichen Verlauf ist eine insgesamt steigende Tendenz der Verkauf s-
zahlen erkennbar (vgl.  Abbildung 21). Bezogen auf den Wohnungsbestand wurden von 2012 bis
2018 5 % aller Wohnungen verkauft, was knapp über dem gesamtstädtischen Wert von 4,8 % liegt.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
36
Abbildung 21: Wohnungsverkäufe im zeitlichen Verlauf (Statistische Bezirke)
0
20
40
60
80
100
120
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Connewitz

Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung
Bei rund einem Viertel der Haushalte hat während des Mietverhältnisses ein Eigentümerwechsel der
Wohnung oder des Wohngebäudes stattgefunden. Im zeitlichen Verlauf ist ein steter Anstieg der
Wohnungsverkäufe seit 2010 zu erkennen (vgl. Abbildung 22). Dies ist teilweise durch die Wohndauer
bedingt: in Connewitz sind etwa 60  % der Haushalte erst ab 2010 in ihre derzeitige Wohnung einge-
zogen.
Abbildung 22: Eigentümerwechsel der Wohnung bzw. des Wohngebäudes während des Mietverhält-
nisses (haushaltsbezogen)
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
vor 2007 2007 bis 2009 2010 bis 2012 2013 bis 2015 2016 bis Mitte Mai 2019
n=151

Quelle: Haushaltsbefragung 2019
Bei der Betrachtung der durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei Wohnungsverkäufen ist in Conne-
witz ein deutlicher Aufwärtstrend erkennbar. Die Preisentwicklung entspricht mit leichten Abwe ichungen
der gesamtstädtischen Entwicklung (vgl. Abbildung 23).
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
37
Abbildung 23: Durchschnittliche Wohnungsverkaufspreise in €/qm im zeitlichen Verlauf
(Statistische Bezirke)
n=52
n=47
n=40
n=40
n=62
n=91
n=135
0,00
500,00
1000,00
1500,00
2000,00
2500,00
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
(Euro/qm)
Connew itz Leipz ig

Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung
5.4 Bauliche Veränderungen
In den Statistischen Bezirken des Untersuchungsgebiets Connewitz wurden von 2012 bis 2018 genau
175 Baugenehmigungen für bestehende Wohnungen erteilt, was 1,7  % des gesamten Wohnungsbe-
standes (Stand 2016) entsprich t. Dieser Wert liegt nur leicht unter der gesamtstädtischen Quote von
1,8 %.34 Eingeschlossen sind auch Baugenehmigungen, aus denen ein Abriss oder eine Wohnungszu-
sammenlegung folgte, wodurch der Wohnungsbestand reduziert wurde.
Der Anteil der Haushalte  in der Haushaltsbefragung, deren Wohnung seit 2014 modernisiert oder
teilsaniert wurde, liegt in Connewitz bei 16  %. Bei weiteren 3 % wurde eine Modernisierung angekün-
digt. Von allen 220 Modernisierungsmaßnahmen entfallen 15 % auf das Streichen des Tre ppenhauses
bzw. der Fassade. Komplettmodernisierungen bzw. -sanierungen umfassen 14 % aller Nennungen.
Weitere häufig genannte Maßnahmen sind Modernisierungen der Fenster (10 %), Badezimmersanie-
rungen und die Erneuerung des Fußbodens mit jeweils 9  %. Eine energetische Gebäudesanierung wur-
de von nur 2  % der Haushalte genannt; jedoch kann davon ausgegangen werden, dass ein Teil der
Maßnahmen an Fenstern und der Fassade auch e nergetisch be deutsam sind. Weitere Maßnahmen
umfassen den Einbau bzw. die Umstellung der Heizung , den Anbau eines Balkons, den Austausch bzw.
die Erneuerung von Türen, Dachsanierungen, die Erneuerung der Elektrik, die Erneuerung der Küche,
Strangsanierungen sowie die Erneuerung der Sanitäranlagen.
5.5 Ferienwohnungen und Leerstand
Im Rahmen der Haush altsbefragung wurden die Anteile der Ferienwohnungen bzw. leerstehenden
Wohnungen ermittelt. Im Teilraum Connewitz sind in den Wohngebäuden von 2  % der Haushalte Fe ri-
enwohnungen bekannt. Bei 3  % stehen Wohnungen im Wohngebäude dauerhaft leer. Die Zweckent-

34 Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
38
fremdung von Wohnraum kann über das erhaltungsrechtliche Genehmigungsverfahren versagt werden
(Nutzungsänderung).
5.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungsdrucks
Die Entwicklung der Angebotsmieten in den letzten Jahren ist überdurchschnittlich stark ausgeprägt: von
2012 bis 2018 stiegen die Angebotsmieten in Connewitz um 37 %, was den gesamtstädtischen Anstieg
um 4 Prozentpunkte übertrifft. Im Ergebnis beträgt der durchschnittliche Angebotsmietpreis in Conne-
witz für das Jahr 2018 7,50 Euro/qm, was den  Leipziger Median von 6, 66 Euro/qm um etwa
0,84 Euro überschreitet.
In den Ergebnissen der Haushaltsbefragung ist im Wohnungsbestand  eine parallele Entwicklung nac h-
zuvollziehen, die sich in einem Anstieg des Mietniveaus niederschlägt : Im Mittel haben Haushalte, die
nach dem Jahr 2013 in ihrer Wohnung gezogen sind, eine Netto -Kaltmiete von über 6,50 Euro/qm,
während sich dieser Wert bei Haushalten, die vor  2014 in ihre Wohnung gezogen sind, auf deutlich
unter sechs Euro/qm be läuft. Diese Entwicklung hat dazu geführt, dass in Connewitz das Bestandsmie t-
niveau von 5,80 Euro/qm den gesamtstädtischen Vergleichswert von 5,60 Euro/qm übertrifft. Die Ent-
wicklung der von der Stadt Leipzig erhobenen monatlichen Grundmiete unterstreicht die Ergebnisse der
Haushaltsbefragung: Im Ortsteil Connewitz ist sie von 2011 bis 2017 um 12 % gestiegen und übe r-
schreitet den Leipziger Vergleichswert von 5,62 Euro/qm um 0,10 Euro. Die höchsten Netto-Kaltmieten
werden im privat vermieteten Wohnungsbestand (insbesondere private Wohnungsunte rnehmen und
vermietete Eigentumswohnungen) erzielt. Mietniveau dämpfend wirken die kommunalen und genossen-
schaftlichen Bestände, die aber nur rund 27 % des Wohnungsbestandes umfassen.
In den letzten etwa zehn Jahren ist das Gebiet in den Fokus von Investitionstätigkeiten gerückt. Dies
wird belegt durch die steigende Anzahl von Wohnungsverkäufen. Die Wohnungsverkaufsquote liegt
leicht über dem gesamtstädtisch en Vergleichswert und ist ein Indikator für die wohnungswirtschaftliche
Attraktivität. Die durchschnittl ichen Quadratmeterpreise bei Wohnungsverkäufen in Connewitz steigen
entsprechend der gesamtstädtischen Entwicklung seit Jahren kontinuierlich an. Die ho he wohnungswirt-
schaftliche Aktivität wird durch die Haushaltsbefragung bestätigt: knapp ein Viertel der Haushalte
waren von einem Eigentümerwechsel betroffen, wobei im zeitlichen Verlauf ein starker Anstieg festzu-
stellen ist. Die erteilten Baugenehmigungen deuten darauf hin, dass bestehende Aufwertungspotenziale
bereits punktuell genutzt wurden.
Die in Kapitel 4 beschriebenen Aufwertungspotenziale wurden in den letzten Jahren verstärkt genutzt:
Bei etwa jedem fünften Haushalt fand in den letzten fünf Jahren eine Modernisierung statt oder wurde
angekündigt. Neben der Erneuerung von Treppenhaus und Fassade nahmen die komple tte Sanierung
der Wohngebäude sowie die Erneuerung von Fenstern den größten Teil der benannten Modernisierun-
gen ein. Rund 2  % der Wohnungen in Connewitz werden derzeit als Ferienwohnungen angeboten;
etwa 3 % stehen dauerhaft leer.
Zusammenfassend wird ein hoher baulicher Aufwertungsdruck festgestellt, der sowohl die Mietentwic k-
lung, als auch baulich-eigentumsrechtliche Dynamiken umfasst.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
39
6. Analyseebene Verdrängungspotenzial
Auf der Analyseebene des Verdrängungspotenzials werden insbesondere soziale Kenndaten untersucht
und bewertet. Diese zielen vorrangig auf die Darstellung der Bevölkerungszusammensetzung im Unte r-
suchungsgebiet ab, um die Auswirkung von untersuchtem Aufwertungspotenzial und Aufwertung sdruck
auf die Gebietsbevölkerung besser einsc hätzen zu können. Hierfür sind die in den Unterkapiteln da r-
gestellte Indikatoren ausschlaggebend.
6.1 Bevölkerungsentwicklung, Alter und Herkunft gemäß Statistik
Im Untersuchungsgebiet Connewitz ist die Bevölkerung szahl von 2012 bis 2018 um 7,4 % gestiegen,
wie in Abbildung 24 dargestellt. Dieser Wert liegt unter dem Leipziger Durchschnitt von 12,9 %.35
Abbildung 24: Bevölkerungsentwicklung von 2012 bis 2018 (Statistische Bezirke)
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
20000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Connew itz
(+7,4%)

Quelle: Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Einwohnerregister
Die Altersstruktur im Gebiet Connewitz ist im Vergleich zur Gesamtstadt deutlich jünger. Der Ante il der
Kinder im Alter von bis zu 5 Jahren liegt im Gebiet bei 7,4 %, während ihr Anteil an der gesamten
Stadt Leipzig bei 5,3 % beträgt. Auch der Anteil der Personen im Alter von 27 bis 44 Jahre ist in
Connewitz mit 42,2 % höher als in Leipzig. Dieselbe P ersonengruppe entfällt für die Gesamtstadt auf
32, 3 % und ist somit um etwa 10 Prozentpunkte geringer. Diese erhöhten Anteile jüngerer Altersgru p-
pen im Gebiet bedingen für ältere Altersgruppen entsprechend niedrigere Werte. Während etwa ein
Fünftel der Le ipziger Einwohner und EinwohnerInnen 65 Jahre und älter ist, sind es im Gebiet Conne-
witz wie Abbildung 25 veranschaulicht nur 12,6 %.

35  Eigene Berechnung nach Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
40
Abbildung 25: Altersstruktur 2018 im Untersuchungsgebiet Connewitz (Statistische Bezirke)
6,9%
7,4%
1,8%
10,8%
42,2%
11,9%
6,5%
12,6% n= 13.442
0 bis 5 Jahre
6 bis 14 Jahre
15 bis 17 Jahre
18 bis 26 Jahre
27 bis 44 Jahre
45 bis 54 Jahre
55 bis 64 Jahre
65 Jahre und älter

Quelle:  Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Einwohnerregister 2018
In der Tabelle 8 sind die prozentualen Veränderungen der Altersgruppen auf der Grundlage der
amtlichen Statistik dargestellt. Das stärkste Wachstum verzeichnet die Gruppe der 15- bis 18-Jährigen
mit einem Zuwachs von 26  %. Dieser Wert liegt etwa sechs Prozentpunkte über dem Leipziger Durc h-
schnitt. Ein mit rund 6 % leicht überdurchschnittliches Wachstum weist die Altersgruppe der 25 - bis 65-
Jährigen auf. Die Wachstumsraten der Kinder von 0 bis 6 sowie von 6 bis 15 Jahre n liegen mit etwa
acht bzw. neun Prozentpunkten deutlich unter dem Leipziger Durchschnitt. Die Gru ppen der 18- bis 25-
Jährigen sowie ab 65 Jahre verzeichnen leichte Rückgänge.
Tabelle 8: Prozentuale Veränderung der Altersgruppen von 2014 bis 2018 (Statistische Bezirke)
 0 bis 6
Jahre
6 bis 15
Jahre
15 bis 18
Jahre
18 bis 25
Jahre
25 bis 65
Jahre
65 Jahre
und älter
Connewitz + 7,2 % + 10,1 % + 26,0 % - 8,4 % + 6,1 % - 1,2 %
Leipzig + 15,0 % + 18,9 % + 19,9 % + 17,2 % + 5,9 % + 4,2 %
Quelle: Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen
Aus den differierenden Wachstumsraten der Altersgruppen ergibt sich eine veränderte Zusammense t-
zung der Bevölkerung bezüglich der Altersstruktur. Die Abbildung 26 stellt dar, in welchem Umfang
sich die Anteile der ei nzelnen Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung vergrößert bzw. verringert
haben. Analog der prozentualen Veränderung der Altersgruppen haben sich die Anteile derselben
geringfügig verschoben, sodass die Gruppe der 18- bis 25-Jährigen sowie die der über 65-Jährigen
um etwas weniger als einen Prozentpunkt zurückging  und die übrigen Altersgruppen leicht angestiegen
sind. Der Anteil der 25 - bis 65-Jährigen ist mit etwas weniger als einem P rozentpunkt am stärksten
gestiegen.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
41
Abbildung 26: Veränderung der Anteile der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung in Prozent-
punkten von 2014 bis 2018 (Statistische Bezirke)

-2 -1 0 1 2
0 bis 6 Jahre
6 bis 15 Jahre
15 bis 18 Jahre
18 bis 25 Jahre
25 bis 65 Jahre
65 Jahre und älter
V e r änder ung in Pr ozentpunkten
Connew itz

Quelle: Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Einwohnerregister 2018
Die Bevölkerungszusammensetzung im Hinblick auf die Herkunft ist in Abbildung 27 dargestellt. Rund
92 % der Bevölkerung in Connewitz sind Deutsche ohne Migrationshintergrund; weitere etwa 4 % sind
Deutsche mit Migrationshintergrund. Rund 6 % haben eine ausländische Staatsangehörigkeit . Im Ver-
gleich zur Gesamtstadt ist der Anteil der Personen mit einer ausländischen Staatsangehörigkeit  in
Connewitz geringer (Stadt Leipzig: 10 %), dafür ist der Anteil Deutscher ohne Migrationshintergrund
etwas höher (Stadt Leipzig: 85 %).
Abbildung 27: Verteilung der Nationalitäten
743 517 12182
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Connew itz
(N=13.442)
ausländische Staatsangehörigkeit deutsch mit Migrationshintergrund deutsch ohne Migrationshintergrund

Quelle:  Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Einwohnerregister 2018
6.2 Haushaltsgröße und Haushaltsstruktur
Die in der Haushaltsbefragung erfassten Haushaltsstrukturen und -größen sind in den folgenden Abbil-
dungen dargestellt. Abbildung 28 zur Haushaltsstruktur veranschaulicht die Verteilung einzelner Haus-
haltsformen. Die überwiegende Mehrheit der Hau shalte in Connewitz bilden mit knapp 60 % Single-
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
42
Haushalte. 17 % sind kinderlose Paare. Paare mit mindestens einem minderjährigen Kind sowie Woh n-
gemeinschaften bilden jeweils rund 9 % der Haushalte. Der Anteil der Haushalte von Alleinerziehenden
beträgt rund 4 %.
Abbildung 28: Haushaltsstruktur (haushaltsbezogen)
495 34 142 75 10 73
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
n= 834
allein lebend alleinerziehend mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt
Paar ohne minderjährige/s Kind/er im Haushalt Paar mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt
Paar/alleinerziehend mit volljährigem/n Kind/ern im Haushalt Wohngemeinschaft (WG)

Quelle:  Haushaltsbefragung 2019
Die Abbildung 29 stellt die Verteilung der Haushalts form nach Einzugsjahr in die Wohnung dar. Den
größten Anteil bildet in allen Einzugs jahren die Gruppe der allein Lebenden, wobei eine leicht abne h-
mende Tendenz festzustellen ist. Seit dem Einzugsjahr 2005 ist  der Anteil der Alleinerzi ehenden mit
minderjährigen Kindern leicht zurückgegangen und der Anteil der kinderlosen Paare ist leicht ange-
stiegen. Der Anteil der Paare mit minderjährigen Kindern ist in etwa gleichgeblieben. Stark angesti e-
gen ist dagegen der Anteil der Wohngemeinschaften.
Abbildung 29: Haushaltsstruktur nach Einzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen)
128
66
130
168
*
7
13
12
58
12
28
42
7
12
25
32
6
*
*
5
7
17
42
0% 20% 40% 60% 80% 100%
bis 2004 in die
Wohnung gezogen
2005 bis 2009 in die
Wohnung gezogen
2010 bis 2014 in die
Wohnung gezogen
seit 2015 in die
Wohnung gezogen
n=825
allein lebend
alleinerziehend mit
minderjährigem/n
Kind/ern im Haushalt
Paar ohne minderjährige/s
Kind/er im Haushalt
Paar mit minderjährigem/n
Kind/ern im Haushalt
Paar/alleinerziehend mit
volljährigem/n Kind/ern im
Haushalt
Wohngemeinschaft (WG)

Quelle: Haushaltsbefragung 2019
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
43
Die Verteilung der unterschiedlichen Haushaltsgrößen in Connewitz ist in Abbildung 30 dargestellt.
Entsprechend der Haushaltsform sind rund 6 0 % 1-Personen-Haushalte. 2-Personen-Haushalte haben
einen Anteil von etwa 2 4 %. Weitere 9 % sind 3-Personen-Haushalte. Haushalte mit vier oder mehr
Personen sind mit rund 6 % die kleinste Gruppe.
Abbildung 30: Haushaltsgröße (haushaltsgebezogen)
502 202 78 49
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
n=831
1-Personen-Haushalt 2-Personen-Haushalt 3-Personen-Haushalt 4-und-mehr-Personen-Haushalt

Quelle:  Haushaltsbefragung 2019
Hinsichtlich der Zimmeranzahl nach Haushaltsgröße, die in Abbildung 31 dargestellt ist, wird deutlich,
dass eine überwiegend bedarfsgerec hte Wohnungsbelegung36 festgestellt werden kann. Bei Hausha l-
ten mit 4-und-mehr-Personen kommt es zu leichten Überbelegungen, da ein knappes Viertel der 4 -und-
mehr-Personen-Haushalte 3 -Zimmer-Wohnungen bewohnen. Von den 1 -Personen-Haushalten wohnen
28 % in e iner Wohnung mit mehr als zwei Zimmern . Zusammengefasst belegt  die Abbildung 31 eine
hohe Übereinstimmung zwischen Haushaltsgröße und Wohnungsschlüssel.
Abbildung 31: Zimmeranzahl nach Haushaltsgröße (haushaltsbezogen)
50
*
311
67
6
125
107
45
11
12
22
23
24
*
*
*
11
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
1-
Personen -
Haushalt
2-
Personen -
Haushalt
3-
Personen -
Haushalt
4-und-mehr-
Personen -
Haushalt
n=817
1 Zimmer
2 Zimmer
3 Zimmer
4 Zimmer
5 Zimmer
und mehr

Quelle:  Haushaltsbefragung 2019

36  Annahme: ein Zimmer je Person im Haushalt plus maximal ein Zimmer.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
44
6.3 Beteiligung am Erwerbsleben
Über die Indikatoren zur Beteiligung am Erwerbsleben ergeben  sich ebenfalls Rückschlüsse zur Ve r-
drängungsgefährdung der ansässigen Wohnbevölkerung. Als Indikatoren dienen Angabe n zur Beruf s-
tätigkeit, die in Ab bildung 32 dargestellt sind, und Angaben zum Bildungsstatus, die in Abbildung 33
veranschaulicht werden.
Die Auswertung der personenbezogenen Daten zur Berufstätigkeit ergibt, dass die Gruppe der Ange-
stellten mit 42  % den größten Anteil der Gesamtgruppe bilde t. 16 % der befragten Personen sind
RentnerInnen. 11 % sind selbständig tätig, weitere 10 % sind Studierende. Der Anteil der ArbeiterI n-
nen beträgt 5 %, der Anteil der arbe itssuchenden Personen 4 %. Die prozentualen Anteile der Auszu-
bildenden, Beamten und B eamtinnen, Hausmännern und Hausfrauen und Personen, die einer Beschäft i-
gungsmaßnahme nachgehen bzw. umgeschult werden, betragen jeweils weniger als 2 Prozent.
Abbildung 32: Berufstätigkeit (personenbezogen)
251
1457
174
31
650
78
151
30
112
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
n=1.556
Schüler/in
Auszubildende/r
Student/in
Arbeit er/in
Angestellte/r
Beamte/r
Selbstständige/r
Beschäftigungsmaßnahme, Umschüler/in,
Sprachschüler/in
arbeitssuchend
Hausmann/-frau
Rentner/in

Quelle:  Haushaltsbefragung 2019
Die Abbildung 33 zum Bildungsabschluss stellt dar, dass im Teilraum Connewitz 40  % der Personen
einen akademischen Abschluss aufweisen. Die Anteile der Gruppen, die über die (Fach-) Hoch schulreife
bzw. über einen Ab schluss nach der 10. Klasse verfügen, betragen 26 bzw. 23 %. Personen, die als
höchsten Bildungsgrad den Hauptschulabschluss angaben, sind im Teilraum Connewitz mit 5  % gering
vertreten. Gleich groß ist der Anteil der Personen, die sich in der schulischen Ausbildung befinden. Pe r-
sonen ohne Schulabschluss sind mit 1 % in Connewitz kaum vertreten.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
45
Abbildung 33: Bildungsabschluss (personenbezogen)
1779
69
338
389
605
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
n=1.497
(Fach-) Hochschulabschluss/Promotion
(Fac h-) Hoc hschulreife
10. Klasse (Ober-/ Mittel-/ Realschule)
Hauptschulabschluss
noch in der schulischen Ausbildung
kein Schulabschluss

Quelle:  Haushaltsbefragung 2019
Die Erwerbslosenquote 37 sinkt gemäß amtlicher Statistik im Untersuchungsgebiet Connewitz seit dem
Jahr 2013 konstant und lag im Jahr 2017 bei 5,5 %. Dies entspricht in etwa der Entwicklung der Ge-
samtstadt (vgl. Abbildung 34).
Abbildung 34: Entwicklung der Erwerbslosenquote im zeitlichen Verlauf (Statistische Bezirke)

4%
5%
6%
7%
8%
9%
2013 2014 2015 2016 2017
Co nnew itz Leipz ig

Quelle:  Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Ordnungsamt Einwohnerregister und Bundesagentur für Arbeit
6.4 Einkommensverhältnisse und Mietbelastung
Aussagen über die Verdrängungsgefährdung der vorhandenen Wohnbevölkerung können zudem über
Einkommensverhältnisse und entsprechend berechnete Mietbelastungen erfolgen. Als Indikatoren dienen
neben dem Netto-Haushaltseinkommen auch der Anteil sowie die A rt der Zuschüsse, die BewohnerInnen
zum Lebensunterhalt erhalten.

37  Anteil der Arbeitslosen an der Bevölkerung im Alter von 15 bis 65 Jahren.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
46
In der Abbildung 35 und der Tabelle 9 ist das monatliche Netto -Haushaltseinkommen nach Haushalts-
größe dargestellt. Im Untersuchungsgebiet Co nnewitz beträgt das mittlere monatliche Netto -
Haushaltseinkommen 1.700 Euro und befindet sich damit unter dem städtischen Vergleichswert aus dem
Jahr 2018 von 1.832 Euro.38 Rund 30 % der Haushalte verfügen über ein Einkommen von unter 1.300
Euro, demgegenüber steht ein Anteil von 13  % der Haushalte, die ein Einkommen von über 3.200 Euro
haben. Grundsätzlich wird deutlich, dass das Untersuchungsgebiet eine vielfältige Bevölkerungsmi-
schung gemäß dem Einkommen aufweist.
1-Personen-Haushalte haben mit 1.450 Euro das geringste monatliche Netto-Haushaltseinkommen; rund
40 % der 1- Personen-Haushalte verfügen über ein Einkommen von unter 1.300  Euro. Mit größ erer
Personenanzahl im Haushalt steigt der Anteil an hö heren Einkommensklassen an. Im Vergleich zur Stadt
Leipzig wird deutlich, dass das mittlere monatliche Netto -Haushaltseinkommen bei Haushalten mit 2
oder mehr Personen unter den städtischen Vergleichswerten liegt (vgl. Tabelle 9).
Abbildung 35: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße und im Unter-
suchungsgebiet Connewitz (haushaltsbezogen)
56
7 * 66
124
19 6
149
40
9
*
52
109
32
13
154
78
41
23
142
19
33
19
71
7
31
31
69
* 8
14
26
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1-Personen-Haushalt 2-Personen-Haushalt 3-und mehr-Personen-
Haushalte
Untersuchungsgebiet
Connewitz
n=729
über 5.000 Euro
3.200 bis unter 5.000 Euro
2.600 bis unter 3.200 Euro
2.000 bis unter 2.600 Euro
1.500 bis unter 2.000 Euro
1.300 bis unter 1.500 Euro
900 bis unter 1.300 Euro
unter 900 Euro

Quelle:  Haushaltsbefragung 2019
Tabelle 9: Mittleres monatliches Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße (haushaltsbe-
zogen) im Vergleich zur Stadt Leipzig
Haushaltsgröße Connewitz Leipzig
n Median Median
1-Personen-Haushalt 436 1.450 € 1.371 €
2-Personen-Haushalt 180 2.285 € 2.445 €
3-Personen-Haushalt 69 2.500 € 3.011 €
4-und-mehr-Personen-Haushalt 43 3.350 €  3.677 €
Gesamt 731 1.700 € 1.832 €
Quelle: Haushaltsbefragung 2019; Stadt Leipzig, Schnellbericht zur Kommunalen Bürgerumfrage 2018

38  Stadt Leipzig, Schnellbericht zur Kommunalen Bürgerumfrage 2018.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
47
Das bedarfsgewichtete Äqu ivalenzeinkommen39, das die Anzahl der Personen und insbesondere der
Kinder im Haushalt berücksichtigt, ist in Tabelle 10 dargestellt. Haushalte mit Kindern verfügen über
ein geringes Äquivalenzeinkommen. Zum Vergleich: Die Armut sgefährdungsschwelle lag im Jahr 2018
im Freistaat Sachsen bei Familien mit einem Kind unter 14 J ahren bei 1.686 Euro und bei Familien mit
zwei Kindern unter 14 Jahren bei 1.967 Euro.
Tabelle 10: Äquivalenzeinkommen nach Haushaltsform und Armutsgefährdung (haushaltsbezogen)
Haushaltsform
Höhe Äquivalenzein-
kommen Armutsgefährdungs-
schwelle Sachsen Connewitz (n=663)
Alleinlebende 1.500 €  937 €
Alleinerziehende mit min-
derjährigem/n Kind/ern40 1.457 €  1.218 €
Paare ohne Kinder 1.733 €  1.405 €
Paare mit minderjähri-
gem/n Kind/ern41 1.521 €  1.967 €
Quelle: Haushaltsbefragung 2019; Berechnung auf Grundlage der OECD-Skala; Statistisches Bundesamt, Ar-
mutsgefährdungsschwellen
In Abbildung 36 ist die Warmmietbelastung im Untersuchungs gebiet Connewitz dargestellt und nach
Haushaltsgröße aufgeschlüsselt. Im Untersuchungsgebiet Connewitz müssen bereits 48 % der Haushalte
mindestens 30 % ihres Netto -Haushaltseinkommens für die Warmmiete aufwenden. Weitere rund
16 % der Haushalte liegen bereits nahe an der 30 %-Schwelle42, weil sie eine Warmmietb elastung
von 25 bis unter 30 % aufweisen. Ein Anstieg der Miete kann dazu führen, dass die 30  %-Schwelle
überschritten wird.
Wird die Warmmietbelastung nach Haushaltsgröße betrachtet, wird deutlich, dass besonders die 1-
Personen-Haushalte eine sehr hohe Mietbelastung auf weisen, da rund 60 % der 1-Personen-Haushalte
bereits mehr als 30 % ihres Netto -Haushaltseinkommens für die Warmmiete aufwenden müssen . Bei
etwa 23 % der 1-Personen -Haushalte sind es bereits mehr als 40 % des Netto -Haushaltseinkommens,
die auf die Miete entfallen. Die Warmmietbelastung der größeren Haushalte befindet sich aufgrund
zumeist höherer Einkommen gene rell auf einem niedrigeren Niveau. Bei den 3 -Personen-Haushalten
sind es etwas mehr als 40 % der Haushalte, deren  Warmmietbelastung mindestens 30 % beträgt,
knapp 20 % haben eine Warmmie tbelastung von 40 % und mehr. Die Warmmietbelastung von 2-
Personen-Haushalten ist mit anteilig 30 % Warmmietbelastung von mindestens 30 % noch einm al nied-
riger, bei 4- Personen-und-mehr-Personen-Haushalten sind es etwa 25 % der Haush alte, dessen

39   Das Äquivalenzeinkommen ist ein bedarfsgewichtetes Pro-Kopf -Einkommen je Haushaltsmitglied , das ermittelt wird,
indem das Haushaltsnettoeinkommen durch die Summe der Bedarfsgewichte der im Haushalt lebenden Personen geteilt
wird. Nach EU -Standard wird zur Bedarfsgewichtung die neue OECD -Skala verwendet. Danach wird der ersten
erwachsenen Person  im Haushalt das Bedarfsgewicht 1 zugeordnet, für die weiteren Haushaltsmitglieder werden
Gewichte von < 1 eingesetzt (0,5 für weitere Personen im Alter von 14 und mehr Jahren und 0,3 für jedes Kind im Alter
von unter 14 Jahren), weil angenommen wird, dass sich durch gemeinsames Wirtschaften Einsparungen erreichen lassen.
40   bezieht sich auf eine erwachsene Person mit einem Kind unter 14 Jahren im Haushalt.
41   bezieht sich auf einen Haushalt mit zwei erwachsenen Personen und zwei Kinder unter 14 Jahre.
42  Hans Böckler Stiftung, Wohnverhältnisse in Deutschland – eine Analyse der sozialen Lage in 77 Groß städten, Nr. 63,
2018, S. 14; Deutscher Bundestag, Dritter Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in
Deutschland und Wohngeld- und Mietenbericht 2017, Drucksache 18/13120, S. 114; Deutscher Bundestag, Wohngeld
ausweiten und die Belastung durch Wohnkosten begrenzen, Drucksache 19/1 0752, 2019; Wohnraumversorgung
Berlin, Anstalt öffentlichen Rechts, „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“
Kooperationsvereinbarung mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften Berlins; S.10.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
48
Warmmietbelastung bei mindestens 30 % liegt. Kleine Haushalte sind aufgrund ihres zumeist geringe-
ren Einkommens dementsprechend besonders stark von hohen Mietkosten betroffen.
Abbildung 36: Warmmietbelastung im Untersuchungsgebiet Connewitz und nach Haushaltsgröße
(haushaltsbezogen)
36
47
13
11
107
142
64
25
17
248
136
31
15
5
187
96
22
12
*
134
0% 20% 40% 60% 80% 100%
1-Personen-Haushalt
(n=410)
2-Personen-Haushalt
(n=164)
3-Personen-Haushalt
(n=65)
4-und-mehr-Personen-
Haushalt (n=37)
Untersuchungsgebiet
Connewitz
(n=676)
unter 20 % des Netto-
Haushaltseinkommen
20 bis unter 30 % des
Netto-Haushaltseinkommens
30 bis unter 40 % des
Netto-Haushaltseinkommens
40 % und mehr des Netto-
Haushaltseinkommens

Quelle: Haushaltsbefragung 2019
Eine hohe Warmmietbelastung haben neben den 1 -Personen-Haushalten bzw. allein Lebenden, auch
Alleinerziehende (vgl. Abbildung 37). Rund ein Viertel der Paare mit minderjährigen Kindern weisen
eine Warmmietbelastung von mindestens 30 % auf. Zu beachten ist, dass weitere 20 % der Paare mit
minderjährigen Kindern bereits nahe an der 30 %-Schwelle liegen und sich durch einen Anstieg de s
Mietniveaus die Verdrängungsgefahr erhöhen kann. Im Hinblick auf das geringe Äquivalenzeinkommen
sind 1-Personen-Haushalte und Haushalte mit Kindern besonders stark verdrängungsgefährdet.
Abbildung 37: Warmmietbelastung im Untersuchungsgebiet Connewitz nach Haushaltsform (haus-
haltsbezogen)
36
*
42
21
142
16
48
27
136
9
16
11
96
*
9
5
0% 20% 40% 60% 80% 100%
allein lebend
alleinerziehend mit
minderjährigem/n
Kind/ern im Haushalt
Paar ohne
minderjährige/s
Kind/er im Haushalt
Paar mit
minderjährigem/n
Kind/ern im Haushalt
n=621
unter 20 % des Netto-
Haushaltseinkommen
20 bis unter 30 % des
Netto-Haushaltseinkommens
30 bis unter 40 % des
Netto-Haushaltseinkommens
40 % und mehr des Netto-
Haushaltseinkommens

Quelle: Haushaltsbefragung 2019
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
49
Die Abbildung 38 veranschaulicht die Bezugsquoten verschiedener finanzieller Unterstützungsleistungen
zum Lebensunterhalt. Mit 7 % wird der höchste Anteil dieser Unterstützungsleistungen in Form von A r-
beitslosengeld II/Hartz IV bezogen . Arbeitslosengeld II/Hartz IV wird insbesondere von allein Lebe n-
den bezogen. 6 % entfallen auf sonstige staatliche Leistung en, die u. a. Bafög und Elter n- sowie Kin-
dergeld beinhalten. 2 % der Haushalte beziehen darüber hinaus Wohngeld, 2 % Arbeitslosengeld I
und 1 % der Haushalte werden in Form von Grundsicherung im Alter unterstützt.
Abbildung 38: Unterstützung zum Lebensunterhalt (haushaltsbezogen)
2%
2%
7%
1%
6%
0% 2% 4% 6% 8%
Wohngeld
ALG I
ALG II/ Hartz IV
Grundsicherung im Alter
sonstige staatliche Leistungen
n=834

Quelle:  Haushaltsbefragung 2019
6.5 Gebietsbindung, Nutzung von Infrastruktur, Nachbarschaft und Umzugsgründe
Neben den bereits dargestellten Indik atoren zu den Sozialdaten sind auch die Aussagen zur Geb iets-
bindung der Bewohnerschaft für die Ermittlung des Verdrängungspotenzials von Bedeutung. B estimmte
Bevölkerungsgruppen sind unter Umständen stark auf die vorhandene Infrastruktur im Wohngebiet
angewiesen, sodass ein durch Verdrängung erzwungener Umzug auch in dieser Hinsicht die Wo hnbe-
völkerung vor Herausforderung stellen würde. Daher werden im Folgenden Indikat oren zur Nutzung
der vorhandenen Infrastruktur, Gebiets- und Nachbarschaftsbindung sowie Umzugsabsichten darge-
stellt.
6.5.1 Nutzung von Infrastruktureinrichtungen im Wohnquartier
Abbildung 39 veranschaulicht die Nutzung vorhandener Infrastruktur. Auf den ersten Blick erkenntlich
wird die Bedeutung der Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs und des öffentlichen Nahverkehrs
sowie der medizinischen Einric htungen, die von mehr als 80  % der Haushalte genutzt werden . Eine
große Bedeutung kommt darüber hinaus den öffentlichen Grünflächen und den kulturellen Einrichtungen
zu. Mehr als ein Fünftel der Haushalte nutzen Sporteinrichtungen, Spielplätze sowie Beratu ngseinrich-
tungen.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
50
Abbildung 39: Nutzung von Infrastruktur (haushaltsbezogen)
94%
88%
84%
75%
65%
30%
24%
22%
14%
12%
7%
5%
5%
4%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs
öffentlicher Nahverkehr
medizinische Einrichtungen
öffentliche Grünflächen
kulturelle Einrichtungen
Sporteinrichtungen
Spielplätze
Beratungseinrichtungen
religiöse Einrichtungen
Nachbarschaftstreff
Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen
Kinderkrippe, Kita
Angebote für Senioren
Grundschule, Hort
n=834

Quelle:  Haushaltsbefragung 2019
Insgesamt wird eine hohe Zufri edenheit bzw. ausreichende Versorgung mit der lokalen Inf rastruktur
bzw. Angeboten  festgestellt (vgl. Abbildung 40), dies spricht für eine adäquate Infrastrukturverso r-
gung im Untersuchungsgebiet Connewitz. Als größter Mangel werden von 8 % der Haushalte Sportein-
richtungen im Wohnquartier benannt. Öffentliche Grünflächen und Nachbarschaftstreffs fehlen jeweils
etwa 5 % der Haushalte bzw. reichen diesen nicht aus.
Abbildung 40: fehlende Infrastruktur (haushaltsbezogen)
8%
5%
5%
4%
4%
3%
3%
3%
3%
2%
2%
2%
2%
*
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%
Sporteinrichtungen
öffentliche Grünflächen
Nachbarschaftstreff
kulturelle Einrichtungen
Beratungseinrichtungen
Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen
Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs
Kinderkrippe, Kita
Spielplätze
Angebote für Senioren
medizinische Einrichtungen
öffentlicher Nahverkehr
Grundschule, Hort
religiöse Einrichtungen
n=834

Quelle:  Haushaltsbefragung 2019
6.5.2 Bewertung der Entwicklungen im Quartier und der Nachbarschaft
Abbildung 41 veranschaulicht die Wahrnehmung der Haushalte hinsichtlich wahrgenommener Verände-
rungen im Wohnquartier. Insgesamt ist festzustellen, dass die Wahrnehmung negativer Veränderungen
die Wahrnehmung positiver Veränderungen deutlich überwiegt: 55 % der Haushalte stellen negative
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
51
Veränderungen fest, während positive Veränderungen von nur 12  % der Haushalte registriert werden.
37 % nehmen keine spürbaren Veränderungen wahr.
Abbildung 41: Veränderungen und Entwicklungen im Quartier (haushaltsbezogen)
306
101
462
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
keine spürbaren Veränderungen
positive Veränderungen
negative Veränderungen
n=834

Quelle:  Haushaltsbefragung 2019
In der Abbildung 42 sind jeweils d ie zehn meistgenannten positiven und negativen Entwicklungen für
das Untersuchungsgebiet Connewitz dargestellt. Dabei sind positive Veränderungen grün und negative
Veränderungen rot eingefärbt. Je größer ein Wort dargestellt ist, desto häufiger wurde es im  Rahmen
der Haushaltsbefragung von den Haushalten genannt 43. Die meistgenannte negative Veränderung ist
der Anstieg der Mietpreise. Fast genauso häufig wurde die Intensität von Neubau und Verdichtung
bemängelt. Dies steht im Zusammenhang mit dem Verlust von  Grün- und Freiflächen, der ebenfalls
mehrfach kritisiert wurde. Weiterhin gehören geringe Sauberkeit und Pflege des öffentlichen Raums
sowie die mit Mietsteigerungen verbundenen Verdrängungsprozesse zu den fünf meistgenannten nega-
tiven Veränderungen im Quartier.
Als positiv werden vor allem Infrastrukturmaßnah men wahrgenommen. Weiterhin wird die Instandse t-
zung bzw. Gebäudesanierung lange leerstehender Wohngebäude überwiegend positiv b ewertet.
Neubau, Verdichtung und der Abriss baufälliger Gebäude werden von einem kleinen Teil der Haushal-
te auch positiv gesehen,  ebenso wie das Hinzukommen neuer Einkaufsmöglichkeiten. Die Zusammense t-
zung der Wohnbevölkerung gehört zu den fünf meistgenannten positiven Veränderungen, wird  aber
dennoch überwiegend negativ bewertet.

43  Bei sehr geringen Häufigkeiten wurde die Schriftgröße aus Gründen der Lesbarkeit erhöht.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
52
Abbildung 42: Veränderungen im Wohnquartier (haushaltsbezogen)

Quelle:  Haushaltsbefragung 2019
6.5.3 Gebietsbindung
In den Teilgebieten begründet sich die Gebietsbindung der Haushalte besonders mit dem Lebensgefühl
im Wohngebiet sowie der Lage des Quartiers innerhalb der Stadt (vgl. Abbildung 43). Für fast die
Hälfte der Haushalte sind die Nähe zu Verwandten, Freunden und/oder Bekannten – dies ist Anzeichen
für enge soziale Netzwerke –  und für 43 % eine günstige Miete Gründe für die Wohnortwahl.  Bei
30 % der Haushalte war die Miete beim Einzug günstiger.
Abbildung 43: Gründe für die Wohnortwahl (haushaltsbezogen)
4%
10%
27%
29%
35%
37%
43%
47%
61%
64%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
Angewiesenheit auf soziale Einrichtungen
Ich habe keine andere Wohnung gefunden
Nähe zum Arbeitsplatz
Die Miete war beim Einzug günstig
Ich mag die bauliche Struktur des Quartiers
Interesse an kulturellen Angeboten im Quartier
Die Miete ist günstig
Nähe zu Verwandten, Freunden und/oder Bekannten
Ich schätze die Lage in der Stadt
Das Lebensgefühl in meinem Wohngebiet gefällt mir
n=834

Quelle:  Haushaltsbefragung 2019
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
53
Die hohen Zustimmungswerte zum Lebensgefühl im Wohngebiet werden durch enge Kontakte i nnerhalb
der Nachbarschaft befördert. Wie Abbildung 44 darstellt, sind die Kontakte in der Nachbarschaft i m
Teilraum Connewitz sehr ausgeprägt. Fast die Hälfte der Haushalte kennt und unterhält sich mit Nac h-
bar/innen. Weitere 18 % pflegen enge Kontakte zur Nachbarschaft.
Abbildung 44: Kontakte zur Nachbarschaft (haushaltsbezogen)
18%
47%
23%
10%
2%
n=834
es gibt enge Kontakte und eine große Bereitschaft, sich
untereinander zu helfen (z.B. Einkaufen, Blumen gießen)
die meisten Mieter/innen kennen sich und unterhalten sich
gelegentlich miteinander, man hilft sich gegenseitig mit
kleineren Dingen (z.B. Post)
man kennt und grüßt sich
hier haben nur einige miteinander Kontakt, die meisten
laufen aneinander vorbei
hier kennt und grüßt sich fast keiner

Quelle:  Haushaltsbefragung 2019
6.5.4 Umzugsabsichten
Im Untersuchungsgebiet Connewitz haben lediglich 7  % der Haushalte die fest e Absicht, innerhalb der
nächsten zwei Jahre umzuziehen. Weitere 21  % werden eventuell umziehen. Fast drei Viertel der
Haushalte haben demnach nicht die Absicht, zeitnah umzuziehen.
Abbildung 45 stellt die Gründe für die Umzugsabsichten der Haushalte dar. Die meistgenannten Grün-
de für einen geplanten Umzug sind eine zu kleine Wohnung und  persönliche Gründe mit jeweils 16 %.
Ebenfalls von Bedeutung für einen ans tehenden Umzug sind berufliche Gründe mit 11 %, Unzufrieden-
heit mit dem Vermieter sowie der zu hohe Mietpreis mit jeweils 9 %. 8 % der Nennungen entfallen auf
die Unzufriedenheit mit den Wohnumfeld; 6 % sind auf Wohnungsmängel zurückzuführen.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
54
Abbildung 45: Gründe für den geplanten Umzug (haushaltsbezogen)
1%
1%
2%
2%
3%
3%
4%
6%
8%
8%
9%
9%
11%
16%
16%
0% 5% 10% 15% 20%
Kündigung
Wohnung ist zu groß
Ankündigung  Eigenbedarf
Wohnung ist nicht altersgerecht
Unzufriedenheit mit der Nachbarschaft
Erwerb Eigenheim/Eigentumswohnung
Wohnung wird modernisiert und ist dann zu teuer
Mängel in der Wohnung
Unzufriedenheit mit dem Wohnumfeld
sonstiger Grund
Wohnung ist in jetzigem  Zustand zu teuer
Unzufriedenheit mit  Vermieter/in
berufliche Gründe
persönliche Gründe
Wohnung ist zu klein
n=458

Quelle:  Haushaltsbefragung 2019
Hinsichtlich des Wohnortwunsches nach einem Umzug überwiegt der Wunsch der Haushalte, innerhalb
des Wohngebiets zu verbleiben, was auf eine ho he Gebietsbindung hindeutet . Die zweithäufigste
Wohnortpräferenz ist mit 22 % ein anderer Leipziger Stadtteil. Abbildung 46 veranschaulicht die Ver-
teilung der Wohnortwünsche der Haushalte, die einen Umzug planen.
Abbildung 46: Wohnortwunsch nach einem Umzug (haushaltsbezogen)
54%
22%
8%
1%
6%
10%
n=225
innerhalb des jetzigen Wohngebietes
in einen anderen Leipziger Stadtteil
ins Leipziger Umland
nach Sachsen (außer Leipzig und näherer
Umgebung)
anderer Ort außerhalb Sachsens
weiß nicht

Quelle:  Haushaltsbefragung 2019
6.6 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungspotenzials
Die sich aus dem bestehenden Aufwertungspotenzial und dem Aufwertungsdruck ergebende Verdrän-
gungsgefahr ist für das Untersuchungsgebiet Connewitz zum Teil erheblich und g eeignet, wesentliche
Veränderungen in der Zusammensetzung der Bevölkerungsstruktur zu verurs achen, wie sich anhand der
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
55
Analyse des Verdrängungspotenzials ableiten lässt. Im Folgen den werden daher die Einschätzung und
Bewertung des Verdrängungspotenzials zusammenfassend dargestellt.
Gegenwärtig stellen 1-  und 2 -Personen-Haushalte mit rund 85 % die größte Nachfragegruppe. Im
Zusammenspiel mit dem Wohnungsschlüssel ist eine weitgehend  bedarfsgerechte Wohnraumbelegung
festzustellen, auch wenn es zu einzelnen Fehlbelegungen kommt. Diese betreffen vor allem Haushalte
mit vier oder mehr Mitgliedern, die zu kleine Wohnungen bewohnen sowie 1 -Personen-Haushalte in
Wohnungen mit drei Zimmern . Grundsätzlich stimmt das Wohnraumangebot mit der Haushalt sstruktur
überein.
Die Erwerbslosenquote lag gemäß amtlicher Statistik im Jahr 2017 mit rund 5,5 % leicht über dem
Vergleichswert der Gesamtstadt von 5,3  %. Im Jahr 2013 betrug die Erwerbslosenquote sowohl in
Connewitz als auch in der Gesamtstadt noch fast 8 %, sodass die Entwicklung in Connewitz der Ent-
wicklung Leipzigs annähernd entspricht.
Entsprechend der Daten aus der Haushaltsbefragung erhalten rund 7 % der Haushalte im Teilgebiet
Arbeitslosengeld II/Hartz IV , 2 % beziehen Wohngeld und 7 % sind BezieherInnen sonstiger Leistun-
gen, wobei hierzu auch Bafög zählt, das auf Studierende aus Wohngemeinschaften entfällt. Das mittle-
re monatliche Haushaltseinkommen im Untersuchungsgebiet liegt unter dem der Gesamt stadt. Bei der
Betrachtung des Einkommens differenziert nach Haushaltsgröße wird deutlich, dass bis auf 1-Personen -
Haushalte alle Haushaltsgrößen den Leipziger Vergleichswert (Median) unterschreiten. Differenziert
nach Haushaltsform verfügen Paare ohne Kinder so wie Paare mit mindestens einem mi nderjährigen
Kind im Haushalt im Verglei ch mit der Gesamtstadt über ein unterdurchschnittliches (Median) Hau s-
haltseinkommen. Bei Betrachtung des Äquivalenzeinkommens wird deutlich, dass besonders die Haus-
haltsform der Paare mit mindestens einem mi nderjährigen Kind im  Haushalt über ein Äquivalenzein-
kommen von 1.521 Euro verfügen und damit  die entsprechende Armutsgefährdungsschwelle von
1.967 Euro unterschreiten. Hinzu kommt, dass bereits 48 % der Haushalte bereits mindestens 30 %
ihres monatlichen Netto-Haushaltseinkommens für die Warmmiete aufwen den müssen. In Folge steigen-
der Bestands- und Angebotsmieten, ist ein Verbleib in der Wohnung bzw. ein Umzug innerhalb des
Quartiers für Haushalte mit einer hohen Warmmietbelastung kaum möglich . Insbesondere 1 -Personen-
Haushalte, aber auch Hau shalte mit Kin dern sind bereits stark von einer hohen Warmmietbelastung
betroffen bzw. liegen bereits nahe an der 30 %-Schwelle.
In der Analyse des Verdrängungspotenzials wurde eine starke Quartiersbindung der Gebietsbevölk e-
rung deutlich. Etwa 65 % der Bewohnerschaft pflegen einen guten bis sehr guten Kontakt zur Nachbar-
schaft, gleichzeitig ist die Zufriedenheit mit und Angewiesenheit auf vorhandene Infrastruktur im Gebiet
sehr hoch. Die Haushalte nutzen öffentliche Infrastrukturen wie den ö ffentlichen Nahverkehr, öffentliche
Grünflächen und kulturelle Einrichtungen sehr intensiv. aber auch zielgruppenspezifische Angebote und
Einrichtungen wie Sport - und Spielplätze und Beratungseinrichtungen werden von Teilen der Gebiet s-
bevölkerung stark nac hgefragt. Gegenwärtig ist demnach ein Zusammenhang zwisc hen Wohnungsan-
gebot, Gebietsbevölkerung und Infrastruktur gegeben.
Im Untersuchungsgebiet liegt eine geringe Umzugsneigung vor. D er Anteil der  Haushalte, die übe r-
haupt einen Umzug vorhaben oder planen, will mehrheitlich innerhalb des Wohngebiets umziehen, was
wiederum auf eine starke Quartiersbindung hindeutet. Bei der Analyse der Veränderungen im Gebiet,
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
56
die von den Befragten benannt wurden, ist die sehr häufige Nennung von steigenden Mieten und Ve r-
drängungsprozessen auffällig. Dies deutet darauf hin, dass Verdrängungsprozesse bereits in einem
Ausmaß stattfinden, das die BewohnerInnen in ihrem persönlichen Umfeld berührt und als problematisch
empfunden wird.
Durch die Nutzung der baulichen Aufwertung sspielräume und eines anhalte nden wohnungswirtschaftli-
chen Aufwertungsdrucks sind insbesondere folgende Bevölke rungsgruppen im Untersuchungsgebiet
Connewitz von einer Verdrängung bedroht:
 Einkommensschwache Haushalte: Fast ein Fünftel  der Haushalte bekomme n einen Zuschuss
zum Lebensunterhalt . 2-Personen-, 3 -Personen- sowie 4-und -mehr-Personen-Haushalte in
Connewitz verfügen im Vergleich zur Gesamtstadt über ein unterdurchschnittliches monatliches
Einkommen. Das Einkommen von Paaren mit zwei Kindern in Conne witz unterschreitet die A r-
mutsgefährdungsschwelle.
 Haushalte mit einer hohen Warmmietbelastung: 48 % der Haushalte müssen bereits 30 %
ihres Netto-Haushaltseinkommens für die Warmmiete aufwenden, weitere 16 % liegen bereits
nahe an der 30 %-Schwelle. 57 % der 1-Personen-Haushalte weisen eine Warmmietbelastung
von über 30 % des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens auf, bei 23 % sind es sogar mehr
als 40 % des monatliche n Netto-Haushaltseinkommens. Auch in größeren Haushalten beträgt
die Miete häufig mehr als  30 % des Netto-Haushaltseinkommen. Für diese Haushalte sind au f-
grund ihrer begrenzten finanziellen Möglichkeiten und der hohen Mietbelastung potenzielle
Mietsteigerungen schwer zu finanzieren.
 Haushalte mit Kindern und Wohngemeinschaften. Viele Haushalte mit Kindern sowie Wohn -
gemeinschaften, die zumeist aus S tudierenden bestehen, sind in ihrer wirtschaftlichen Hand-
lungsfähigkeit begrenzt. Daher besteht für die Haushalte mit Kindern –  insbesondere Alleiner-
ziehende – ein spezielles Schutzerfordernis, denn s ie sind durch Aufwertungsmaßn ahmen b e-
sonders verdrängungsbedroht.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
57
7. Zusammenfassende Bewertung
Die Analyse und Bewertung der Indikatoren ergibt, dass die Anwendungsvoraussetzungen für den E r-
lass einer Sozialen Erhaltungssatzung –  ein bestehendes bauliches A ufwertungspotenzial, ein wo h-
nungswirtschaftlicher Aufwer tungsdruck und ein soziales Verdrängungspotenzial –  für das Unters u-
chungsgebiet Connewitz vorliegen.
Für das Untersuchungsgebiet  Connewitz wird der Erlass einer S ozialen Erhaltungssatzung ge mäß
§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB empfohlen, weil
 ein bauliches Aufwertungspotenzial im Hinblick auf die Ausstattung der Gebäude und Wo h-
nungen mit zusätzlichen und energetischen Ausstattungsmerkmalen, der Möglichkeit zur Zusa m-
menlegung von Wohnungen und einem hohen Potenzial für die Umwandlung von Miet- in Eigen-
tumswohnungen festgestellt wurde,
 ein ausgeprägter wohnungswirtschaftlicher Aufwertungsdruck im Hinblick auf stark anste igende
Angebots- und Bestandsmieten, die hohen Quoten der Wohnungsverkäufe und Ei gentümer-
wechsel und de r hohe Anteil der durchgeführten Modernisierungen am Wohnungsbestand
nachgewiesen wurden sowie
 eine hohe Gebietsbindung und ein unterdurchschnittliches Einkommensniveau sowie eine hohe bis
sehr hohe W armmietbelastung für verschiedene Haushalts formen nachgewiesen wurde, die im
Zuge wohnwerterhöhender Veränderungen der Gebäudesubstanz eine starke Verdrängung s-
gefahr begründen und
 aus der Veränderung der Zusammensetzung der Bevölkerung negative städtebauliche Folge-
wirkungen wie der Verlus t preisgünstigen Mietwohnraums, des Mietwohnungsb estandes durch
Umwandlungen und der sozialen Mischung resultieren können.
7.1 Mögliche negative städtebauliche Folgewirkungen
Bei Nichterlass der Erhaltungssatzung gemäß §  172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB mit den damit
verbundenen Genehmigungsvorbehalten sind für das Gebiet Connewitz folgende negative städtebau-
lichen Folgen zu erwarten:
 Verlust von preisgünstigem Mietwohnraum, der kontinuierlich durch Modernisierungsinvestit i-
onen in den Wohnbestand, den Anstieg  der Bestand- und Angebotsmieten und die Umwan d-
lung von Miet- in Eigentumswohnungen verloren geht. Der noch vorhandene preisgünstige Mie t-
wohnraum nimmt für einkommensschwache Haushalte, aber auch für Haushalte mit mittleren Ein-
kommen, die bereits an ihrer Mietbelastungsgrenze liegen, eine wichtige Versor gungsfunktion
ein. Langfristig ist die Versorgungsfunktion der Stadt mit preiswerten Wohnungen durch die
Verdrängung von Haushalten, die auf die  Erhaltung dieses Wohnraums angewiesen sind, in
Gefahr. Dies be gründet insgesamt, dass effek tive Maßnahmen zur B egrenzung von Aufwe r-
tungsinvestitionen erforderlich sind.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
58
 Verlust der sozialen Mischung im Gebiet : Das Gebiet kennzeichnet sich durch eine vielfältige
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß Einkommen, Bil dungsgrad, Haushaltsform und
Haushaltsgröße. Dies ist ein Zeichen für eine breite soziale Mischung. Außerdem bestehen enge
soziale Bindungen und informelle Netzwerke, die zum Funktionieren von Nachbarschaften eine
hohe Bedeutung haben. Im Gebiet wohnt ein hoher Anteil an Personen, die  bereits seit über
zehn Jahren im Wohngebiet wohnen. Sie tragen zur Stabilisierung von Nachbarschaften bei.
Bei Nichterlass der Erhaltungssatzung nach §  172 Absatz  1 Satz  1 Nummer 2 BauGB mit den damit
verbundenen Genehmigungsvorbehalten würde eine Verdrän gung der ansässigen Wohnbevölke rung
stattfinden. Da für diese Menschen anderweitig kaum adäquater Wohnraum zur Verfügung steht und
auch die Stadt Leipzig diesen Wohnraum nicht kurzfristig schaffen kann , ist die Erhaltung des be ste-
henden Wohnungsbestandes z um Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Ge ltungsbe-
reich der Satzung erforderlich.
7.2 Handlungserfordernis/Erhaltungsziele
Der Erlass einer  Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet Connewitz ist ein Ba ustein zur Umset zung
des INSEK-Ziels „Leipzig schafft soziale Stabilität“ mit dem Handlungsschwerpunkt „Bezahlbares Wo h-
nen“. In Quartieren mit nachgewiesener besonderer Nachfragedynamik soll mit dem Einsatz dieses
Instruments die Zusammensetzung der Bevölkerung und damit der Zusammenhang von Wohnraum, Ei n-
wohnerinnen und Einwohnern und öffentlicher Infrastruktur erhalten bleiben.
Mit Hilfe der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB soll die
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten und die Verdrängung der gebietsansässigen Wohn-
bevölkerung verhindert werden, um negative städtebauliche Auswirkungen zu vermeiden.
Die städtebaulichen Ziele sind
 die Erhaltung des bestehenden Wohnraumangebotes mit den aktuell erreichten durchschnittl i-
chen Ausstattungsstandards und
 die Erhaltung der Übereinstimmu ng von sozialer Infrastruktur, Wohnungsangebot und Zusa m-
mensetzung der Gebietsbevölkerung.
Aus der baulichen und soziodemographischen Struktur leiten sich in Kombination mit den zu erwarte n-
den negativen städ tebaulichen Auswirkungen folg ende zentrale Handlungserfordernisse für die Erhal-
tung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ab:
 Erhaltung des Mietwohnungsangebotes durch Reglementierung von Umwandlungen oder der
Zweckentfremdung von Wohnraum.
 Erhaltung des Wohnungsschlüssels zur bedarfsgerechten Versorgu ng der Quartiersbevölk e-
rung durch Versagung von Wohnungsteilungen und -zusammenlegungen sowie Grundrissänd e-
rungen.
 Erhaltung der städtebaulichen Strukturen durch Verhinderung von Abriss der Wohngebäude.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
59
 Sozial verträgliche Umsetzung von Modernisierungsvorhaben im Rahmen der bauordnung s-
rechtlichen und energetischen Mindestanforderungen sowie unter Wahrung der Anfo rderungen
an die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes. Information und Beratung der
BewohnerInnen sowie der EigentümerInnen ist dafür wichtig.
 Erhaltung der gegenwärtigen Struktur des Wohnungsangebotes, um vielfältige Wohnfo rmen
für verschiedene Haushalts- und Einkommenstypen zu sichern.
7.3 Abgrenzung des Geltungsbereichs
Im Ergebnis der De tailuntersuchung wird das in der Abbildung 47 dargestellte Gebiet für die Festset-
zung einer sozialen Erhaltungssatzung empfohlen. Das Gebiet „Connewitz“ wird im Norden durch die
Richard-Lehmann-Straße begrenzt und schließt die Wohnbebauung auf der Südseite bis zur Höhe der
Einmündung Lößniger Straße mit ein. Die östliche Grenze wird durch die Arthur -Hoffmann-Straße ein-
schließlich der Wohnbebauung auf der Ostseite, die Scheffelstraße einschließlich der Wohnbebauung
auf der Nordseite, die Frohburger Straße einschließ lich der Wohnbebauung auf der Ostseite, die
Arno-Nitzsche-Straße einschließlich Wohnbebauung auf der Nord-  und der Südseite, die Zwenkauer
Straße einschließlich der Wohnbebauung auf der Ostseite bis zur Meusdorfer Straße, die Hildebrand-
straße, die Burgstädter Straße gebildet. Die südliche Grenze besteht aus der Probstheidaer Straße
einschließlich von Wohnbebauung auf der Südseite, die Klemmstraße einschließlich der Wohnbebau-
ung auf der Ostseite, der Zufahrt z um Bahnhof Leipzig -Connewitz, der Bornaische Straße, der
Probstheidaer Straße, der Biedermannstraße einschließlich straßenbegleitender Wohnbebauung auf
der Westseite, der Meusdorfer Straße und der Wolfgang-Heinze -Straße. Im Westen wird das Gebiet
von der B randstraße, Neudorfgasse, der Mühlholzgasse, der Teichstraße einschließlich nördlicher
Wohnbebauung, der Brandstraße einschließlich der Wohnbebauung auf der Westseite, der Wind-
scheidstraße, der Gustav-Freytag-Straße einschließlich der Wohnbebauung auf der Nordseite und der
Kochstraße einschließlich der W ohnbebauung auf der Westseite begrenzt. Die Innenkante der Linie
bildet die Gebietsgrenze.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
60
Abbildung 47: Gebietsabgrenzung für das Soziale Erhaltungsgebiet Connewitz

Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung
7.4 Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts
Zur Erreichung der in Kapitel 7.2  formulierten Erhaltungsziele wird empfohlen, stadtweite Genehm i-
gungskriterien festzusetzen. Die Genehmigungskriterien werden in einem eige nständigen Beschluss
festgelegt und sind nicht Gegenstand der künftigen S ozialen Erhaltungssatzung „ Connewitz“. Dadurch
kann die Stadt Leipzig auf veränderte Rahmenbedingungen oder neue gesetzli che Regelungen (z. B.
Anforderungen der Energieeinsparverordnung) reagieren, ohne die jeweils einzelnen Erhaltungssatzun-
gen verändern zu müssen. Außerdem ist es für die Genehmigungspraxis sinnvoll und für ein transpare n-
tes und insbesondere für die Eigentümerinnen und Eigentümer nachvollzi ehbares Ve rwaltungshandeln
zielführend, einheitliche Genehmigungskriterien für diese sowie möglicherweise weitere S oziale Erhal-
tungsgebiete in der Stadt Leipzig festzulegen, sofern keine lokalen Besonderheiten einzelner Ge biete
dagegen sprechen.
Die Erfahrungen aus anderen deutschen Großstädten zeigen, dass eine unabhängige Mieterberatung
zum wirkungsvollen Einsatz des sozialen Erhaltungsrechts auf der lokalen Ebene beitragen kann. Die
gezielte Information der Mieterinnen und Mieter und die Bereitstellung von qualifizierten Beratungsa n-
geboten sind für das Erreichen der Schutzziele wesentlich. Die Erforderlichkeit einer Mieterber atung
wird durch die Detailuntersuchung bestätigt.
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
61
8. Verzeichnisse und Quellen
8.1 Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Schematischer Untersuchungsaufbau ............................................................................................ 7
Abbildung 2: Übersicht des Stadtraums Connewitz und des Untersuchungsgebietes Connewitz ............ 10
Abbildung 3: Altersstruktur gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezogen) .......... 12
Abbildung 4: Nationalität gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezogen) ............ 12
Abbildung 5: Eigentumsform der Gebäude gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung
(haushaltsbezogen)......................................................................................................................... 13
Abbildung 6: Übersichtskarte des Untersuchungsgebietes Connewitz .......................................................... 20
Abbildung 7: Sanierungsgebiet Leipzig/Connewitz-Biedermannstraße (seit 2014) ................................ 21
Abbildung 8: Gebäudealter (gebietsscharf) ..................................................................................................... 23
Abbildung 9: Anzahl der Zimmer  (haushaltsbezogen) .................................................................................... 24
Abbildung 10: Wohnungsgröße  (haushaltsbezogen) ........................................................................................ 24
Abbildung 11: Eigentums- und Mietverhältnis der Wohnungen (haushaltsbezogen) ................................... 25
Abbildung 12: Verbesserungswünsche Wohnungsausstattung (Mehrfachnennungen möglich)
(haushaltsbezogen)......................................................................................................................... 29
Abbildung 13: Mängel in der Wohnung (Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezogen) .................... 29
Abbildung 14: Angebotsmietpreise im zeitlichen Verlauf  (nettokalt in Euro/qm, Mittelwert der
Mediane der Statistischen Bezirke) ............................................................................................. 31
Abbildung 15: Netto-Kaltmiete nach Haushaltsgröße im Untersuchungsgebiet Connewitz
(haushaltsbezogen)......................................................................................................................... 32
Abbildung 16: Netto-Kaltmiete nach Einzugsjahr in die Wohnung im Untersuchungsgebiet Connewitz
(haushaltsbezogen)......................................................................................................................... 33
Abbildung 17: Netto-Kaltmiete nach Einzugsjahr in die Wohnung im Untersuchungsgebiet Connewitz
(haushaltsbezogen, Mittelwert und Median) ............................................................................. 33
Abbildung 18: Monatliche Grundmiete (Median in Euro/qm) gemäß kommunaler Bürgerumfrage
für den Ortsteil Connewitz ............................................................................................................ 34
Abbildung 19: Mittleres Mietniveau nach Wohnungsvermietenden (nettokalt in Euro/qm)
(haushaltsbezogen)......................................................................................................................... 34
Abbildung 20: Erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigungen einschließlich Änderungen und
Ergänzungen im zeitlichen Verlauf (Statistische Bezirke) ........................................................ 35
Abbildung 21: Wohnungsverkäufe im zeitlichen Verlauf (Statistische Bezirke) ............................................ 36
Abbildung 22: Eigentümerwechsel der Wohnung bzw. des Wohngebäudes während des
Mietverhältnisses (haushaltsbezogen) ......................................................................................... 36
Abbildung 23: Durchschnittliche Wohnungsverkaufspreise in €/qm im zeitlichen Verlauf
(Statistische Bezirke) ...................................................................................................................... 37
Abbildung 24: Bevölkerungsentwicklung von 2012 bis 2018 (Statistische Bezirke) .................................... 39
Abbildung 25: Altersstruktur 2018 im Untersuchungsgebiet Connewitz (Statistische Bezirke) ................... 40

Abbildung 26: Veränderung der Anteile der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung in
Prozentpunkten von 2014 bis 2018 (Statistische Bezirke) ..................................................... 41
Abbildung 27: Verteilung der Nationalitäten ...................................................................................................... 41
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
62
Abbildung 28: Haushaltsstruktur (haushaltsbezogen) ......................................................................................... 42
Abbildung 29: Haushaltsstruktur nach Einzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) ............................ 42
Abbildung 30: Haushaltsgröße ............................................................................................................................... 43
Abbildung 31: Zimmeranzahl nach Haushaltsgröße im Untersuchungsgebiet Connewitz
(haushaltsbezogen)......................................................................................................................... 43
Abbildung 32: Berufstätigkeit (personenbezogen) ............................................................................................. 44
Abbildung 33: Bildungsabschluss (personenbezogen) ........................................................................................ 45
Abbildung 34: Entwicklung der Erwerbslosenquote im zeitlichen Verlauf (Statistische Bezirke) ................ 45
Abbildung 35: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße und im
Untersuchungsgebiet Connewitz (haushaltsbezogen) .............................................................. 46
Abbildung 36: Warmmietbelastung im Untersuchungsgebiet Connewitz und nach Haushaltsgröße
(haushaltsbezogen)......................................................................................................................... 48
Abbildung 37: Warmmietbelastung im Untersuchungsgebiet Connewitz nach Haushaltsform
(haushaltsbezogen)......................................................................................................................... 48
Abbildung 38: Unterstützung zum Lebensunterhalt (haushaltsbezogen) ......................................................... 49
Abbildung 39: Nutzung von Infrastruktur (haushaltsbezogen) .......................................................................... 50
Abbildung 40: fehlende Infrastruktur (haushaltsbezogen) ................................................................................ 50
Abbildung 41: Veränderungen und Entwicklungen im Quartier (haushaltsbezogen) ................................... 51
Abbildung 42: Veränderungen im Wohnquartier (haushaltsbezogen) ........................................................... 52
Abbildung 43: Gründe für die Wohnortwahl (haushaltsbezogen) .................................................................. 52
Abbildung 44: Kontakte zur Nachbarschaft (haushaltsbezogen) .................................................................... 53
Abbildung 45: Gründe für den geplanten Umzug (haushaltsbezogen) .......................................................... 54
Abbildung 46: Wohnortwunsch nach einem Umzug (haushaltsbezogen) ........................................................ 54
Abbildung 47: Gebietsabgrenzung für das soziale Erhaltungsgebiet Connewitz ....................................... 60
8.2 Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Darstellung des Rücklaufs ............................................................................................................. 11
Tabelle 2: Haushaltsgröße gemäß Einwohnerregister der Stadt Leipzig (31.12.2018) und
gemäß Haushaltsbefragung 2019 (gewichteter Datensatz) im Vergleich ......................... 11
Tabelle 3: Eigentumsverhältnisse gemäß amtlicher Statistik (gebietsscharf) ......................................... 24
Tabelle 4: Ausstattungsmerkmale gemäß Ortsbildanalyse (gebietsscharf) ........................................... 26
Tabelle 5:  Ausstattungsmerkmale der Wohnungen (haushaltsbezogen) ................................................. 27
Tabelle 6: Vergleich ausgewählter Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform
(haushaltsbezogen)......................................................................................................................... 28
Tabelle 7: Netto-Kaltmiete/qm im Untersuchungsgebiet und nach Haushaltsgröße
(haushaltsbezogen)......................................................................................................................... 32
Tabelle 8: Prozentuale Veränderung der Altersgruppen von 2014 bis 2018
(Statistische Bezirke) ...................................................................................................................... 40

Tabelle 9: Mittleres monatliches Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße
(haushaltsbezogen) im Vergleich zur Stadt Leipzig ................................................................ 46
Tabelle 10: Äquivalenzeinkommen nach Haushaltsform und Armutsgefährdung
(haushaltsbezogen)......................................................................................................................... 47
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
63
8.3 Quellenverzeichnis
8.3.1 Literatur und Statistik
Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Begründung zum Beschluss über die Ausübung des
Vorkaufsrechtes, o. D
ECOBAU Consulting (Hrsg.): Ingenieur technisches Fachgutachten zum Rechtsgutachten „Sozialverträgl i-
che Steuerung der energet ischen Sanierung in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1
Nr. 2 BauGB“ im Bezirk Pankow, Berlin 2015
Gaßner, Groth, Siederer & Coll (Hrsg.): Rechtsgutachten zur sozialverträglichen Steuerung der energe-
tischen Sanierung in den sozialen Erhalt ungsgebieten nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk
Pankow, 2015
Hans Böckler Stiftung, Wohnverhältnisse in Deutschland – eine Analyse der sozialen Lage in 77 Gro ß-
städten, Nr. 63, 2018
Landeshauptstadt München, 25 Jahre Erhaltungssatzung in München
Stadt Leipzig, Amt Bauordnung und Denkmalpflege, Abgeschlossenheitsbescheinigungen
Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung, Wohnungsverkäufe und Wohnungsve r-
kaufspreise
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Einwohnerregister, 31.12.2018
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Einwohnerregister, Haushaltsgenerierung, 31.12.2018
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, empirica-Datenbank, Angebotsmieten
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Ortsteilkataloge 2012, 2014, 2016, 2018
Stadt Leipzig, Gebäude- und Wohnungszählung, 31.12.2018
Stadt Leipzig, Integriertes Stadtentwicklungskonzept (INSEK) 2030, 2018
Stadt Leipzig, Kinder- und Jugendförderung, Planungsraumsteckbrief 2017
Stadt Leipzig, Monitoringbericht Wohnen 2018
Stadt Leipzig, Schnellbericht zur Kommunalen Bürgerumfrage 2018
Stadt Leipzig, Schulentwicklungsplan der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2019
Stadt Leipzig, Sozialamt, Eigentumsform der Gebäude, 2011
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
64
Wohnraumversorgung Berlin, Anstalt öffentlichen Rechts, „Leist bare Mieten, Wohnungsneubau und s o-
ziale Wohnraumversorgung“ Kooperationsvereinbarung mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaf-
ten Berlins
8.3.2 Drucksachen, Gesetze, Rechtsquellen, Verordnungen
Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage: Ein Jahr Umwandlungs verordnung – ein Grund zum
Feiern?, Drucksache 17/18118, 29.02.2016
BVerwG, 18.06.1997 - BVerwG 4 C 2/97
Bundesrat, Mietrechtsanpassungsgesetz, Drucksache 611/18, 30.11.2018
Deutscher Bundestag, Wohngeld ausweiten und die Belastung durch Wohnkosten begrenzen, Drucks a-
che 19/10752, 2019
Deutscher Bundestag, Dritter Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs - und Immobilienwir t-
schaft in Deutschland und Wohngeld- und Mietenbericht 2017, Drucksache 18/13120
Deutscher Bundestag, Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und
weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts, BT-Drs. 17/13272
Energieeinsparverordnung vom 24.07.2007 (BGBl. I S. 1519), zule tzt durch Artikel 3 VO am
24.10.2015 (BGBl. I S. 1789, 1790) geändert und Anlage 3
Mitschang, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016
OVG Berlin, 10.06.2004 - OVG 2 B 3.02, IBRRS 2004, 3556
OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urt. Vom 14.12.2000 - 3 K 25/99-, NVwZ -RR 2001, 719 = BauR
2001, 1397 = UPR 2001, 233 = NordÖR 2001, 213.
8.3.3 Internet
Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, Gründung des Bezirklichen Arbeitskreises Vorkaufsrecht, Presse-
mitteilung Nr. 218 vom 15.11.2018,
https://www.berlin.de/ba-friedrichshain-
kreuzberg/aktuelles/pressemitteilungen/2018/pressemitteilung.758224.php,
Zugriff 06.09.2019
Stadt Leipzig, Sanierungsgebiet Leipzig/Connewitz-Biedermannstraße,
https://www.leipzig.de/bauen-und-wohnen/foerdergebiete/nord-sued-achse/sanierungsgebiet-
leipzig-connewitz-biedermannstrasse/
Zugriff 09.10.2019
Statistischen Bundesamts, Armutsgefährdungsschwelle,
http://www.amtliche-sozialberichterstattung.de/A2armutsgefaehrdungsschwellen.html
Zugriff 20.06.2019
 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
65
Anhang 1: Karten Gebäudezustand und Fassadendämmung

 Detailuntersuchung Stadtraum Connewitz | Januar 2020
66
Anhang 2: Fragebogen
MUSTER

Nicht ausfüllen!
Fragebogen zum Sozialen Erhaltungsrecht in Ihrem Wohnquartier
Liebe Teilnehmerin, lieber Teilnehmer,

Dieser Bogen wird maschinell ausgewertet. Markieren Sie eine Antwort bitte in der folgenden Weise: .
Wenn Sie eine Antwort korrigieren möchten, füllen Sie bitte den falsch markierten Kreis und noch etwas darüber hinaus aus,
ungefähr so: .

Ziffern sollen ungefähr so aussehen: ; Korrekturen so:
1. In welchem Jahr sind Sie in Ihr Wohngebiet gezogen?

2. In welchem Jahr sind Sie in diese Wohnung gezogen?

3. Wo haben Sie gewohnt, bevor Sie in diese Wohnung gezogen sind?
  im selben Wohngebiet
  außerhalb von Leipzig
  in einem anderen Stadtteil von Leipzig
4. Warum leben Sie in dieser Wohnung? (Mehrfachnennung möglich)
  die Miete ist günstig
  Nähe zu Verwandten, Freunden und/oder Bekannten
  die Miete war beim Einzug günstig
  Nähe zum Arbeitsplatz
  ich habe keine andere Wohnung gefunden
  mich interessieren die kulturellen Angebote im Quartier
  das Lebensgefühl in meinem Wohngebiet gefällt mir
  mein Haushalt ist auf die sozialen Einrichtungen angewiesen
(z.B. Schule, Beratungseinrichtungen)
  ich mag die bauliche Struktur des Quartiers
  sonstiger Grund
  ich schätze die Lage in der Stadt
5. Wie viele Quadratmeter hat
Ihre Wohnung?
 m²
6. Wie viele Zimmer hat Ihre
Wohnung? Zählen Sie Bad und
Küche nicht mit.
 Zimmer
7. Wann wurde Ihr Wohngebäude gebaut?
  vor 1919 (Gründerzeit)
  1961 bis 1990 (kein Plattenbau)
  1919 bis 1945
  1991 bis 2010
  1946 bis 1960
  nach 2010
  1961 bis 1990 (Plattenbau)
  weiß nicht
8. Sind Sie Mieter/in oder Eigentümer/in Ihrer Wohnung?
  ich bin Mieter/in -> weiter mit Frage 10
  ich bin Eigentümer/in
9. Nur für Eigentümer/innen: Haben Sie in Ihrer Wohnung vorher zur Miete gelebt?
  ja
  nein
Die Fragen 10-21 richten sich nur an Mieter/innen. Eigentümer/innen gehen bitte zu Frage 22.
10. Wer ist Vermieter/in Ihrer Wohnung?
  kommunales Wohnungsunternehmen (LWB)
  private/r Hauseigentümer/in
  Genossenschaft (z.B. Lipsia, Unitas, Kontakt)
  vermietete Eigentumswohnung
  sonstiges privates Wohnungsunternehmen (z.B. BCRE,
Vonovia SE, Grand City Property)
11. Brauchen oder brauchten Sie einen Wohnberechtigungsschein (WBS), um diese Wohnung mieten zu können?
  ja
  früher ja, jetzt nicht mehr
  nein
  weiß nicht
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Pseudonym
 0.1
MUSTER

Nicht ausfüllen!
12. Wie hoch ist die derzeitige monatliche Miete für Ihre Wohnung?
Warmmiete (Miete insgesamt
inklusive aller Nebenkosten)
 €
Netto-Kaltmiete
 €
13. Wurde Ihre Wohnung oder Ihr Wohngebäude in den letzten 5 Jahren (seit 2014) modernisiert/teilsaniert?
  ja
  nein -> weiter mit Frage 15
  nein, aber eine Modernisierung wurde
angekündigt -> weiter mit Frage 15
14. Wenn eine Modernisierung/Teilsanierung durchgeführt wurde: Welche Maßnahmen waren das?

15. Wurde Ihre Netto-Kaltmiete in den letzten 5 Jahren (seit 2014) geändert?
  ja
  nein -> weiter mit Frage 18
16. Wenn es eine Veränderung der Netto-Kaltmiete gab: Wie hoch war Ihre Netto-
Kaltmiete vor der letzten Änderung?
 €
17. Wenn es eine Veränderung der Netto-Kaltmiete gab: Welcher Grund wurde für die letzte Mietänderung angeführt?
  Leipziger Mietspiegel
  Staffelmietvertrag
  Modernisierungsmaßnahmen
  drei Vergleichsmieten
  andere, und zwar (bitte nennen):
18. Gab es während Ihres Mietverhältnisses einen Eigentümer/innenwechsel Ihrer Wohnung/Ihres Hauses?
  ja
  nein, wurde aber angekündigt -> weiter mit Frage 20
  nein -> weiter mit Frage 20
  weiß nicht -> weiter mit Frage 20
19. Wenn es einen Eigentümer/innenwechsel gab: In welchem Jahr
war das?

20. Wurde Ihre Wohnung während Ihres Mietverhältnisses von einer Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt?
  ja
  nein, wurde aber angekündigt -> weiter mit Frage 22
  nein -> weiter mit Frage 22
  weiß nicht -> weiter mit Frage 22
21. Wenn eine Umwandlung in eine Eigentumswohnung stattfand: In
welchem Jahr war das?

Ab hier wieder an alle Befragten.
Zur Ausstattung Ihrer Wohnung: Badezimmer und Toilette
22. Wie viele Bäder hat Ihre Wohnung?

23. Was trifft auf Ihr Bad zu? (Mehrfachnennung möglich)
  Badezimmer mit Dusche oder Badewanne
  Badezimmer mit Dusche und separater Badewanne
24. Was trifft auf Ihre Toilette zu? (Mehrfachnennung möglich)
  im Bad
  Gästetoilette, zusätzlich
  nicht im Bad, separat
  außerhalb der Wohnung (z.B. im Treppenhaus)
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6
Pseudonym
 0.2
MUSTER

Nicht ausfüllen!
Heizung und Warmwasserversorgung
25. Wie wird Ihre Wohnung beheizt? (Mehrfachnennung möglich)
  Ofenheizung
  Zentralheizung/Fernheizung
  Nachtspeicherheizung
  energiesparende Heizungsanlage (z.B. Kraft-Wärme-
Kopplung, Brennwerttechnik)
  Gas-Etagenheizung
  Fußbodenheizung
26. Welche Art von Warmwasserversorgung ist in der Wohnung vorhanden?
  zentrale Warmwasserversorgung
  Badeofen
  dezentrale Warmwasserversorgung (z.B. Elektroboiler/
Durchlauferhitzer)
Balkon und Küche
27. Welche weiteren Ausstattungsmerkmale sind in der Wohnung vorhanden? (Mehrfachnennung möglich)
  ein Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse
  überwiegend hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein-Boden
oder Fliesen
  weitere/r Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse
  keines der Genannten
  Aufzug
28. Hat Ihre Wohnung eine Küche/Wohnküche?
  ja, als separater Küchenraum
  nein, nur Kochnische
  ja, als amerikanische Küche/ offene Wohnküche
29. Ist in der Wohnung eine Einbauküche (vom Vermieter/von der Vermieterin eingebaut) vorhanden?
  ja
  nein
Fenster und energiesparende Ausstattung
30. Über welche Fenster verfügt die Wohnung? (Mehrfachnennung möglich)
  Einfachverglasung
  Wärmeschutzverglasung oder Schallschutzfenster
  Kastendoppelfenster
31. Über welche Ausstattung verfügt Ihr Wohnhaus? (Mehrfachnennung möglich)
  Solaranlage zur Erwärmung von Wasser oder zur
Stromgewinnung
  keines der Genannten
  gedämmte Fassade
32. Wünschen Sie sich eine Verbesserung der Wohnungsausstattung oder des Wohnungszuschnitts, auch wenn damit
eine Mieterhöhung verbunden sein sollte?
  ja
  nein -> weiter mit Frage 34
33. Wenn Sie sich Verbesserungen der Wohnungsausstattung oder des Wohnungszuschnitts wünschen, welche sind
dies? (Mehrfachnennung möglich)
  Anbau eines Aufzugs
  Modernisierung der Fenster
  Vergrößerung des Badezimmers
  Grundrissveränderung
  Modernisierung des Badezimmers
  energetische Gebäudesanierung, z.B. Fassadendämmung
oder Austausch der Heizungsanlage
  Schallschutzmaßnahmen
  Anbau eines Balkons
  Sonstiges (bitte nennen)
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 0.3
MUSTER

Nicht ausfüllen!
34. Welche Mängel hat Ihre Wohnung? Bitte benennen Sie alle baulichen Mängel in Ihrer Wohnung, nicht im Wohngebäude.
(Mehrfachnennung möglich)
  keine
  Fußboden erneuerungsbedürftig
  Sanitäranlagen defekt/erneuerungsbedürftig
  undichte Fenster/Türen
  Feuchtigkeit/Schimmel
  Elektroinstallation defekt/erneuerungsbedürftig
  Heizung defekt/erneuerungsbedürftig
  Sonstiges (bitte nennen)
Nachbarschaft und Ihr Umfeld
35. Welche der folgenden Einrichtungen und Angebote in Ihrem Stadtteil werden derzeit von Ihnen/Ihrem Haushalt
genutzt? Falls Ihnen Einrichtungen/Angebote fehlen, kreuzen Sie diese bitte zusätzlich in der letzten Spalte an.
wird von mir/meinem
Haushalt genutzt
wird von mir/meinem
Haushalt nicht genutzt
fehlt mir/meinem Haushalt
bzw. reicht nicht aus
a) öffentliche Grünflächen

b) Spielplätze

c) Sporteinrichtungen

d) Kinderkrippe, Kita

e) Grundschule, Hort

f) Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen

g) Nachbarschaftstreff

h) Angebote für Senioren

i) kulturelle Einrichtungen

j) religiöse Einrichtungen

k) medizinische Einrichtungen

l) Beratungseinrichtungen

m) Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf

n) öffentlicher Nahverkehr

36. Wie sind die Kontakte der Nachbarinnen und Nachbarn im Haus untereinander? Bitte kreuzen Sie nur die
zutreffendste/eine Beschreibung an.
  es gibt enge Kontakte und eine große Bereitschaft, sich untereinander zu helfen (z.B. Einkaufen, Blumen gießen)
  die meisten Mieter/innen kennen sich und unterhalten sich gelegentlich miteinander, man hilft sich gegenseitig mit kleineren
Dingen (z.B. Post)
  man kennt und grüßt sich
  hier haben nur einige miteinander Kontakt, die meisten laufen aneinander vorbei
  hier kennt und grüßt sich fast keiner
37. Sind in Ihrem Haus Ferienwohnungen/ Gästewohnungen vorhanden oder stehen Wohnungen dauerhaft leer?
a) Ferienwohnungen oder Gästebetreuung
  ja
  nein
  weiß nicht
b) dauerhaft leerstehende Wohnung
  ja
  nein
  weiß nicht
Veränderungen im Quartier
38. Haben Sie das Gefühl, dass in den letzten zwei Jahren im Quartier Veränderungen und Entwicklungen
stattgefunden haben? Bitte benennen Sie kurz die Entwicklung. Im Wohngebiet gab es in den letzten Jahren:
  keine spürbaren Veränderungen
  positive Veränderungen, und zwar:
  negative Veränderungen, und zwar:
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 0.4
MUSTER

Nicht ausfüllen!
Umzugsabsichten
39. Wollen oder müssen Sie in den nächsten  zwei Jahren aus diesem Wohngebiet weg- oder aus Ihrer Wohnung
ausziehen?
  nein -> weiter mit Frage 42
  ja, auf jeden Fall
  ja, eventuell
Bitte beantworten Sie die Fragen 40 und 41 nur, wenn Sie planen, in den nächsten zwei Jahren umzuziehen.
40. Welcher Grund trifft auf Ihren geplanten Umzug zu? (Mehrfachnennung möglich)
  Mängel in der Wohnung
  Unzufriedenheit mit dem/der Vermieter/in
  Wohnung ist zu klein
  Kündigung des Vermieters/der Vermieter/in
  Wohnung ist zu groß
  Ankündigung von Eigenbedarf
  Wohnung ist in jetzigem Zustand zu teuer
  Erwerb eines Eigenheims/einer Eigentumswohnung
  Wohnung wird modernisiert und ist dann zu teuer
  persönliche Gründe (z.B. Heirat/Geburt/Auszug eines Kindes)
  Wohnung ist nicht altersgerecht
  berufliche Gründe (Arbeitsplatz-/Studienplatzwechsel)
  Unzufriedenheit mit dem Wohnumfeld
  sonstiger Grund
  Unzufriedenheit mit der Nachbarschaft
41. Wohin würden Sie am liebsten ziehen? Bitte kreuzen Sie nur die zutreffendste/ eine Beschreibung an.
  innerhalb des jetzigen Wohngebietes
  nach Sachsen (außer Leipzig und näherer Umgebung)
  in einen anderen Leipziger Stadtteil
  anderer Ort außerhalb Sachsens
  ins Leipziger Umland
  weiß nicht
42. Wie viele Kinder und Jugendliche (bis 17 Jahre) und wie viele Erwachsene (Personen ab 18 Jahren) leben in Ihrer
Wohnung, Sie selbst eingeschlossen?
a) Anzahl der
Haushaltsmitglieder
insgesamt
 Personen
b) davon erwachsene
Haushaltsmitglieder (18
Jahre und älter)
 Personen
c) davon Kinder und
Jugendliche bis 17 Jahre
 Personen
43. Welche Wohnform trifft auf Ihren Haushalt zu?
  allein lebend
  Paar mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt
  alleinerziehend mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt
  Paar/alleinerziehend mit volljährigem/n Kind/ern im Haushalt
  Paar ohne minderjährige/s Kind/er im Haushalt
  Wohngemeinschaft (WG)
44. Bitte füllen Sie für jede Person in Ihrem Haushalt die folgenden Felder aus.
Wie alt sind Sie? Bitte geben Sie Ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Sind Sie...
  männlich
  weiblich
Wie alt ist die zweite Person in Ihrem Haushalt? Bitte geben Sie ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Ist diese Person...
  männlich
  weiblich
Wie alt ist die dritte Person in Ihrem Haushalt? Bitte geben Sie ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Ist diese Person...
  männlich
  weiblich
Wie alt ist die vierte Person in Ihrem Haushalt? Bitte geben Sie ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Ist diese Person...
  männlich
  weiblich
Wie alt ist die fünfte Person in Ihrem Haushalt? Bitte geben Sie ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Ist diese Person...
  männlich
  weiblich
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6
Pseudonym
 0.5
MUSTER

Nicht ausfüllen!
45. Bitte füllen Sie für jede Person in Ihrem Haushalt die folgenden Felder zur Nationalität aus. Sollten weniger als 5
Personen in Ihrem Haushalt wohnen, lassen Sie die überzähligen Felder frei.
Sie selbst 2. Person 3. Person 4. Person 5. Person
deutsch

deutsch mit Migrationshintergrund

andere Nationalität

46. Bitte füllen Sie für jede Person ab 15 Jahren in Ihrem Haushalt die folgenden Felder zum derzeitigen Beruf/ zur
derzeitigen Tätigkeit aus.  Sollten weniger als 5 Personen in Ihrem Haushalt wohnen, lassen Sie die überzähligen Felder frei.
Sie selbst 2. Person 3. Person 4. Person 5. Person
Schüler/in

Auszubildende/r

Student/in

Arbeiter/in

Angestellte/r

Beamte/r

Selbstständige/r

in Beschäftigungsmaßnahme/ Umschüler/in, Sprachschüler/in

arbeitssuchend

Hausmann/-frau

Rentner/in, Pensionär/in

47. Bitte füllen Sie für jede Person ab 15 Jahren in Ihrem Haushalt die folgenden Felder zum höchsten
Bildungsabschluss aus. Sollten weniger als 5 Personen in Ihrem Haushalt wohnen, lassen Sie die überzähligen Felder frei.
Sie selbst 2. Person 3. Person 4. Person 5. Person
kein Schulabschluss

noch in der schulischen Ausbildung

Hauptschulabschluss oder vergleichbar

10. Klasse (Ober-/ Mittel-/ Realschule) oder vergleichbar

Fachhochschul- oder Hochschulreife (Fachabitur, Abitur)

Fachhochschul-/ Hochschulabschluss/ Promotion

48. Wie hoch ist Ihr monatliches Netto-Haushaltseinkommen? Bitte geben Sie den durchschnittlichen monatlichen
Netto-Betrag an, also nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben. Regelmäßige Zahlungen wie Renten, Wohngeld,
Kindergeld, BAföG, Unterhaltszahlungen usw. rechnen Sie bitte dazu. Bei selbstständig Tätigen: Geben Sie bitte die
Netto-Einkünfte abzüglich der Betriebsausgaben an. Wir bitten um diese Angabe, da sie von hoher Bedeutung für die
Untersuchung ist, um z.B. die Mietbelastungsquote berechnen zu können.
Monatliches Netto-Haushaltseinkommen:
 €
49. Erhalten Sie oder eines Ihrer Haushaltsmitglieder derzeit einen Zuschuss zum Lebensunterhalt?
  nein
  Arbeitslosengeld (ALG I)
  Grundsicherung im Alter
  Wohngeld
  Arbeitslosengeld (ALG II/ Hartz IV)
  sonstige staatliche Leistungen (BAföG,
Elterngeld etc.)
50. Über wie viele Autos verfügt Ihr Haushalt?

   mein/unser Haushalt verfügt über kein Auto
51. Bitte nennen Sie die Blocknummer Ihres Wohngebietes. Diese Nummer wird
Ihnen im Anschreiben mitgeteilt.

52. Gibt es zum Abschluss dieses Fragebogens noch etwas wichtiges hinsichtlich Ihres Wohngebietes, das Sie uns
mitteilen möchten?

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6
Pseudonym
 0.6
3
4
2
5
10
7 6
8
1
9
Kartengrundlage: Amt für
Geoinformation und Bodenordnung
Stand: 02/ 2020
´
0 2.5001.250
Meter
Soziale
Erhaltungs-
satzungen
gemäß §172 Abs. 1
Satz 1 Nr. 2 BauGB
Geltungsbereich der
Sozialen Erhaltungs-
satzung Connewitz
im Ergebnis der
Detailuntersuchung
im Stadtraum Süd
Gebiete mit Aufstellungsbeschluss
(Beschluss Ratsversammlung
vom 26.06.2019)
Eutritzsch
2
Gohlis Süd
3
Innerer Osten
4
Kleinzschocher5
Leutzsch Ost6
Leutzsch West7
Ost/Südost
8
Plagwitz/Lindenau
9
Zentrum West10
Brockhausstraße1
Anlage 4:
Übersichtskarte

 Stadt Leipzig
01.15/063/07.19
Drucksachen-Nr.  Fassung vom
VI-DS-08250 20.04.2020

Titel  Beteiligung Personalrat ☐Ja ☒Nein
Satzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Bau-
gesetzbuch (BauGB) zur Erhaltung der Zu-
sammensetzung der Wohnbevölkerung (Sozia-
le Erhaltungssatzung) für das Gebiet "Conne-
witz"
Öffentlichkeitsarbeit (Ref. Komm.) ☐Ja ☒Nein

Kurzübersicht beteiligte Dezernate Kurzübersicht beteiligte Dezernate Kurzübersicht beteiligte Dezernate
☐ bitte wählen bitte wählen ☐ bitte wählen bitte wählen ☐ bitte wählen bitte wählen

Dezernat Mitzeichnung Maßgabe/Hinweis/Begründung bei nicht Mit-
zeichnung Umgang mit der Stellungnahme:
Dez. I
☒zeichnet mit
Maßgaben/Hinweisen mit

☐zeichnet nicht mit

Das Gutachten lag dem Amt für Statistik und
Wahlen bereits zur Vorprüfung vor. Die mitge-
teilten Korrekturbedarfe wurden grundsätzlich
eingearbeitet. Jedoch muss an einer Stelle fol-
gende Korrektur nachgeholt werden:
Seite 31, Abb. 14:
Die Abbildung enthält nun die neu übermittel-
ten Werte zu den Angebotsmieten des gesam-
ten Ortsteils. Allerdings muss in der Überschrift
noch der Passus "Mittelwert der Mediane der
statistischen Bezirke" gestrichen werden. Dafür
muss ein Hinweis Median ergänzt werden.

übernommen/wo eingearbeitet