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Ratsversammlung

Neufassung Nr. VI-DS-05365-NF-02

Status: öffentlich

Eingereicht von
Dezernat Kultur
Dezernat Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule
Dezernat Wirtschaft und Arbeit

Betreff:
Nutzbarmachung des Objektes Lindenthaler Straße 61 - 65 für die Kultur- und
Kreativwirtschaft

Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
voraussichtlicher
Sitzungstermin

Zuständigkeit

FA Kultur  07.12.2018 2. Lesung
FA Finanzen  10.12.2018 2. Lesung
Ratsversammlung  12.12.2018 Beschlussfassung

Beschlussvorschlag:

1) Die Liegenschaft Lindenthaler Straße 61-65 wird zur Nutzung für Kultur- und Kreativ-
schaffende entwickelt und ab 2019 zur Untervermietung an Künstler, Kreativschaffende
und Weitere bereitgestellt.

2) Die notwendigen Haushaltsmittel für die Mietzahlungen an den Eigentümer des Objektes
sind im Haushaltsplanentwurf 2019/2020 berücksichtigt. Die mit der Umnutzung der
Liegenschaft verbundenen Erträge und Aufwendungen gemäß Anlage 3 Variante 1
werden bestätigt.

a) Die Erträge aus Bewirtschaftungsüberschüssen der LGH Service GmbH
werden i.H.v. 104.100 € im Haushaltsjahr 2019 und i.H.v. 153.500 € im
Haushaltsjahr 2020 planmäßig im Budget des Liegenschaftsamtes
(23_111_zw) veranschlagt.

b) Die Aufwendungen für die Mietzahlungen (inkl. Betriebs- und Nebenkosten)
sowie die für die Umnutzung erforderlichen Aufwendungen werden wie folgt
planmäßig im Budget des Liegenschaftsamtes (23_111_zw) veranschlagt:
Haushaltsjahr 2019: 804.400 €
Haushaltsjahr 2020: 719.500 €
3) Die Erträge und Aufwendungen für die Jahre 2021ff. entsprechend Anlage 3 werden
zukünftig innerhalb des Budgets des Liegenschaftsamtes finanziert und durch das
Liegenschaftsamt entsprechend bei der Haushaltsplanung berücksichtigt.

4) Der Oberbürgermeister wird beauftragt, mit der LGH Service GmbH einen
Untermietvertrag abzuschließen.

5) Die LGH Service GmbH wird vom Vermietungsrisiko freigestellt.

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6) Der Oberbürgermeister stellt sicher, dass eine nicht kostendeckende Miete für Künstler
und Kreativschaffende bzw. weitere Nutzer, die einen Untermietvertrag für das Objekt
Lindenthaler Straße 61-65 abgeschlossen haben, im jährlichen Zuwendungsbericht
dokumentiert wird.
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Zusammenfassung

Anlass der Vorlage:

 ☐ Rechtliche Vorschriften        ☐ Stadtratsbeschluss       ☒ Verwaltungshandeln

 ☐ Sonstiges:

Mit der Vorlage soll die Entscheidung darüber getroffen werden, das ursprünglich für die
Unterbringung von Geflüchteten vorgesehene und nicht für diese Zwecke genutzte Objekt
Lindenthaler Str. 61-65 für Kultur- und Kreativschaffende nutzbar zu machen. Das Amt für
Wirtschaftsförderung, das Sozialamt, das Kulturamt und die LGH Service GmbH einigten
sich auf ein mögliches Verfahren zur Realisierung. Die Stadt Leipzig schließt mit der LGH
Service GmbH einen Untermietvertrag ab. Diese agiert gegenüber den Mietern aus Kultur-
und Kreativwirtschaft sowie potentiellen Ankermietern als Vermieter. Mit der Vermietung des
Objektes können die aufgrund des derzeitigen Leerstandes der Immobilie entstehenden
Zuschussbedarfe reduziert und dem hohen Bedarf nach kreativen Freiräumen begegnet
werden.

Mit der Neufassung wird das Objekt dem Liegenschaftsamt zugeordnet und die damit in
Zusammenhang stehenden finanziellen Auswirkungen entsprechend zugeordnet.

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Übereinstimmung mit strategischen Zielen:

 nicht relevant

 Hinweis: Finanzielle Auswirkungen

Finanzielle Auswirkungen   nein x wenn ja,
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein x ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung
Folgen bei Ablehnung  nein x ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? x nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung

Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt
Ergebnishaushalt Erträge
1.1.2019
1.1.2020

31.12.2019
31.12.2020
.
104.100
153.500

1.100.11.1.3.05,SK34110000
 Aufwendungen
1.1.2019
1.1.2020

31.12.2019
31.12.2020
.
804.400
719.500

1.100.11.1.3.05,SK42311200
Finanzhaushalt Einzahlungen
 Auszahlungen
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja,

Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR
(jährlich) wo veranschlagt
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge
 Ergeb. HH Aufwand
Nach Durchführung der
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge
 Ergeb. HH Aufwand (ohne
Abschreibungen)
 Ergeb. HH Aufwand aus
jährl. Abschreibungen

Auswirkungen auf den Stellenplan  nein  wenn ja,
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:
Beteiligung Personalrat  nein  ja,

Beschreibung des Abwägungsprozesses

Der Vorschlag beruht auf einem intensiven Abstimmungsprozess zwischen Sozialamt,
Kulturamt und Amt für Wirtschaftsförderung, in dem Einvernehmen zu dem beschriebenen
Vorgehen hergestellt wurde.

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1. Eilbedürftigkeitsbegründung
Der Stadtverwaltung liegen mehrere Interessenbekundungen zur Anmietung von Teilflächen
im Objekt Lindenthaler Straße 61-65 vor. Um die ersten Mietverträge im Januar 2019
abschließen zu können und somit die finanziellen Aufwendungen der Stadt zu reduzieren,
soll eine Entscheidung zur Nutzbarmachung des Objektes für die Kultur- und
Kreativwirtschaft in der Ratsversammlung im Dezember 2018 erfolgen.
Aufgrund umfangreicher Abstimmungsbedarfe innerhalb der Verwaltung konnte die Vorlage
nicht fristgerecht vorgelegt werden.

2. Sachverhalt
2.1 Anlass
Im Rahmen der öffentlichen Suche nach Immobilien, die nach entsprechendem Umbau als
Unterkunft für Geflüchtete genutzt werden können, wurde der Stadtverwaltung im Sommer
2015 das Objekt Lindenthaler Str. 61-65 durch den Eigentümer Dinnebier Automobile GmbH
angeboten. Zwischen der Stadt Leipzig und dem Eigentümer wurde für das gesamte Objekt
ein Mietvertrag für die Dauer von 12 Jahren abgeschlossen.

Ursprünglich sollte die Nutzung des Objektes ab Mitte 2016 möglich sein, jedoch verzögerte
sich die bauliche Herrichtung deutlich. Die Liegenschaft wurde am 28.08.2017 der Stadt
Leipzig übergeben und steht seitdem als Reservekapazität zur Unterbringung von
Geflüchteten zur Verfügung. Die monatliche Miete beträgt 54.035,97 EUR.

Vor dem Hintergrund, dass die vorhandenen Unterbringungskapazitäten den Bedarf
übersteigen, wurde der Standort nicht für die Unterbringung Geflüchteter in Betrieb
genommen. Entsprechend dem Beschluss des Oberbürgermeisters VI-DS-05463
„Anpassung von Kapazitäten für die Unterbringung von Geflüchteten 2018/2019“ vom
16.04.2018 wurden alternative Nutzungen geprüft.

Die Prüfung hat ergeben, dass der Eigentümer grundsätzlich ein Interesse daran hat, das
Mietverhältnis mit der Stadt Leipzig fortzusetzen. In Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten
entstehen der Stadt Leipzig bei weiterem Leerstand der Immobilie in den Jahren 2019-2029
Gesamtaufwendungen in Höhe von 7,5 Mio. EUR (Miete inkl. Betriebs- und Nebenkosten,
vgl. Anlage 3, Variante 3).

Aus oben genannten Gründen wurde geprüft, wie das Objekt in der vorgesehenen Laufzeit
anderweitig genutzt werden kann.

2.2 Strategische Ziele
2008 konstatierte der Kulturwirtschaftsbericht Sachsen, dass der sächsische Kunstmarkt in
der internationalen Wahrnehmung der bekannteste Bereich der Kultur-  und Kreativwirtschaft
im Freistaat ist. Hervorgehoben wird zu diesem Zeitpunkt noch, dass die  guten
Standortfaktoren, wie geringe Mieten und niedrige Lebenshaltungskosten, positiv auf die
Akteure vor Ort wirken.1
Das dynamische Bevölkerungswachstum und die steigende Nachfrage nach Flächen für
Wohnen und Gewerbe in Leipzig führt jedoch dazu, dass das Angebot an preiswerten,
geeigneten Atelier- und Wohnräumen sowie alternativen Projekträumen auch für Kultur- und
Kreativschaffende schrumpft. Das Kulturamt und das Amt für Wirtschaftsförderung
verzeichnen in den letzten Jahren einen zunehmenden Bedarf an bezahlbaren Räumen für
einzelne Künstler/-innen, Kreativschaffende und die Kreativwirtschaft. Im Fachkonzept Kultur

1 Hrsg. Sächsisches Staatsministerium für Wirtschaft und Arbeit, Kulturwirtschaftsbericht für den Freistaat
Sachsen 2008, Dresden 2009, S. 32-34
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des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (INSEK, C 2.6) wird daher der Bedarf an
kreativen Freiräumen besonders herausgestellt und für die Schwerpunkträume als
Zielmaßnahme definiert.

Das Amt für Wirtschaftsförderung identifiziert die Medien- und Kreativwirtschaft als eines der
fünf wichtigen Wirtschaftscluster in Leipzig (neben den Clustern Automobil &
Zulieferindustrie, Logistik, Energie & Umwelttechnik und Gesundheitswirtschaft &
Biotechnologie). Das Cluster verfügt gegenüber anderen Branchen über eine besondere
Wirtschaftskraft und Zukunftsfähigkeit. So wuchs die Beschäftigung im Cluster seit 2010 um
23 % auf 30.882 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte und konnte 20 % mehr
Unternehmen (2017 – 4.622) aufweisen. Das BMWi bestätigt zudem die hohe
Innovationskraft der Kreativwirtschaft in seiner Studie zu nichttechnischen Innovationen.
Innovativ-kreative Lösungsansätze werden für die Zukunft eine wichtige Rolle spielen (im
Zuge von Digitalisierung, Industrie 4.0 und gesellschaftlichen Veränderungen). Diesem
potentiellen Wachstum kann durch vorhandene Raumangebote (wie zum Beispiel dem privat
betriebenen Tapetenwerk oder dem Coworking Space Basislager) nicht mehr vollumfänglich
entgegengekommen werden (Auslastungsquote von beinahe 100 %). Doch gerade
Gründer/-innen aus der Kreativwirtschaft benötigen bezahlbare Räume während der Start-
und Wachstumsphase.
Ob sich Künstler/-innen tatsächlich dauerhaft am Kunstmarkt etablieren können, ist von
vielen fördernden Faktoren und Umständen abhängig. Ein Faktor können preiswerte
Atelierräume sein, die bildenden Künstler/-innen eine tragfähige Arbeitsbasis bieten und die
Ausübung ihrer wirtschaftlichen Tätigkeit fördern. Im Schlussbericht der Enquete-
Kommission „Kultur in Deutschland“ wird betont, dass preiswerte Wohn-, Arbeits- und
Ausstellungsräume ein wesentlicher kultur- und kreativwirtschaftlicher Ansiedlungsfaktor sind
- neben dem vorhandenen öffentlichen kulturellen Angebot und den bestehenden
Kulturwirtschaftsunternehmen einer Region.2

Dem Zwischenbericht zum Zweiten Kulturwirtschaftsbericht vom 19.12.2017 sind aktuelle
Zahlen zum Einkommen der Berufskünstler/-innen in Sachsen zu entnehmen. Die gesamten
Erwerbstätigen in dem Segment „Kunstmarkt“ haben in Sachsen zu zwei Dritteln ein
Jahresumsatz von weniger als 17.500 Euro. Die meisten der ca. 1.500 bildende Künstler/-
innen in der Region Leipzig leben, laut dem Bund Bildender Künstler e. V. (BBKL), der
größten Künstlervereinigung in der Stadt Leipzig und Leipziger Raum, von ca. 850 bis 1.000
€ verfügbaren Einkommen monatlich.
Nachfragen nach preiswerten Ateliers gibt es nicht nur von den jährlich 40 bis 60 Absolvent/-
innen der Hochschule für Grafik und Buchkunst, sondern von Künstler/-innen fast jedes
Lebensalters, da diese beständig von einem geringen Einkommen leben müssen. Leipzig
zieht darüber hinaus auch auswärtige Künstler/-innen an, die sich in die hiesige Kunstszene
integrieren wollen. Doch auch diese sind in der Regel auf günstige Ateliers angewiesen.
Im Fokus der von Kreatives Leipzig e. V. initiierten regelmäßigen Koordinierungstreffen für
die Leipziger Kultur- und Kreativwirtschaft steht der Austausch zu zentralen Themen der
Branche. Ständige Mitglieder sind neben dem Kreatives Leipzig e. V. das Amt für Wirt-
schaftsförderung, das Kulturamt, das Amt für Stadtentwicklung und Wohnungsbauförderung,
die Industrie- und Handelskammer und die Handwerkskammer. 2018 bildet das Thema
preisgünstige Arbeitsräume einen wesentlichen Schwerpunkt der Treffen.
Die Liegenschaft Lindenthaler Straße 61-65 mit einer Gesamtfläche von ca. 10.000 m² und
einer geplanten Unterbringungskapazität von 220 Personen kann den bestehenden Bedarf
erheblich abfedern - vorausgesetzt, die Rahmenbedingungen entsprechen den
Vorstellungen der Zielgruppen Künstler/-innen, Kreativschaffende und Kreativwirtschaft.

2 Hrsg. Deutscher Bundestag, Schlussbericht der Enquete-Kommission „Kultur in Deutschland“, Regensburg
2008, S. 537
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Das Objekt wurde für die Aufnahme von Geflüchteten nach allen geltenden Standards
hergerichtet und ist bezugsfertig. Die Räume sind unterschiedlich groß. Auf Wunsch können
Leichtbauwände entfernt oder verändert werden und Räume den Bedürfnissen der Mieter/-
innen angepasst werden. Neben der Nutzung als Atelier- und Lagerräume bzw. Archivräume
sind die Räume für Gründer/-innen künstlerisch aktiver Unternehmen, für Co-Working-
Konzepte und als Büroräume verwendbar. Um die Attraktivität der Immobilie für
Kreativschaffende aus dem Bereich Informations- und Kommunikationstechnologie sowie
Werbung und Öffentlichkeitsarbeit zu erhöhen, stellt die Stadt Leipzig die hierfür notwendige
Erstverkabelung für Internet und Telefonie sicher.
Es gibt Flächen, die für Ausstellungen genutzt werden könnten, Werkstatt- oder
Lagerbereiche, überdachte Hofsituationen, grüne Freiflächen, einen großen Parkplatz, gute
Anliefermöglichkeiten, einen Fahrstuhl und viele Möglichkeiten zur individuellen Gestaltung.
Gelegen ist das Objekt relativ nah zur Innenstadt. Eine S-Bahn-Haltestelle befindet sich
praktisch vor der Tür.
Vertreter/-innen der Kreativwirtschaft empfehlen, im Objekt ein Mischgewerbe zu platzieren:
Künstler/-innen, Agenturen, kleine Firmen – möglichst auch ein Mix aus alteingesessenen
und neuen Unternehmen. Ebenso wäre ein oder mehrere sogenannter „Ankermieter“ von
Vorteil, die als beständige „Zugpferde“ weitere Mieter/-innen anziehen können.
Aktuelle Gespräche mit potentiellen Mieter/-innen haben deutlich gemacht, dass Interesse an
stabilen Mietverträgen mit einer Dauer von zehn Jahren und darüber hinaus bestehen.
Dieser Ort für Kultur und Kreativwirtschaft würde die kulturelle Infrastruktur des Stadtteils
(u.a. Heinrich-Budde-Haus, Anker) sehr gut ergänzen, sowie die Lebensqualität und die
Vitalisierung des Areals steigern.

2.3 Operative Umsetzung
Das Sozialamt, das Amt für Wirtschaftsförderung, das Kulturamt und die LGH Service GmbH
einigten sich im Juli 2018 auf ein mögliches Verfahren.
Ein Objekt in dieser Größe, mit den aktuellen Standards und dem Anspruch, Mieter/-innen
aus dem kreativen Bereich, Einzelkünstler/-innen, Künstlergruppen und Firmen aus der
Kreativwirtschaft zu gewinnen, muss vor Ort professionell betreut werden.
Der Eigentümer wünscht, dass die Stadt Leipzig Mieter des Objektes bleibt. Die Stadt
Leipzig schließt deshalb zunächst mit der LGH Service GmbH einen Untermietvertrag ab.
Diese agiert gegenüber den Mietern aus Kultur- und Kreativwirtschaft sowie potentiellen
Ankermietern als Vermieter.
Die Zustimmung des Eigentümers zur Untervermietung der Liegenschaft liegt vor.
Für die Liegenschaft muss eine Umnutzung von Wohnen auf Gewerbe erfolgen.
Bei den vorhandenen geprüften hohen Baustandards sowie der Beibehaltung der baulichen
Situation ist diese Umwidmung schnell möglich.

Die notwendigen Haushaltsmittel für die Mietzahlungen sind derzeit beim Sozialamt
veranschlagt. Künftig erfolgt die Einordnung der Haushaltsmittel beim Liegenschaftsamt.

Die LGH Service GmbH wird vom Vermietungsrisiko freigestellt, da es Grenzen bei der
Gestaltung des Mietpreises für die gewünschte Zielgruppe gibt.
Die reale Miete, die sich durch den Mietvertrag Stadt Leipzig – Dinnebier Automobile GmbH
ergibt, entspricht 7,90 EUR kalt plus Betriebskosten i. H. v. ca. 2,50 EUR pro Quadratmeter.
Dieser Preis kann nicht durch Vermietungen an Kultur-/Kreativwirtschaft  erwirtschaftet
werden.
Um die Einmietung in die Immobilie für Künstler/-innen, Kreativschaffende und
Kreativwirtschaft attraktiv zu gestalten, muss auf deren wirtschaftliche Möglichkeiten
eingegangen werden.
Nach allen vorliegenden Informationen ist einzuschätzen, dass der Bedarf an Flächen für
kulturelle Nutzungen durch einzelne Künstler/-innen bei einem Quadratmeterpreis von
maximal 5,00 EUR warm (möglichst 4,50 EUR warm) sehr groß ist.

Die Kreativwirtschaft würde, nach Auskunft des Amtes für Wirtschaftsförderung und der
Leipziger Gewerbehof Service GmbH, bei einem Quadratmeterpreis von 5,00 EUR kalt plus
Betriebskosten i. H. v.  2,50 EUR Interesse anmelden.
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Diese Miethöhen sind das Ergebnis aus Gesprächen mit Künstler/-innen, Vertreter/-innen der
Kreativwirtschaft, dem Amt für Wirtschaftsförderung und dem Bund Bildender Künstler
Leipzig bei Besichtigungen der Immobilie. Höhere Mieten sind für Künstler/-innen und die
Kreativwirtschaft nicht interessant und würden keinen Anreiz für einen Zuzug bieten.

Damit resultieren hinsichtlich der Miethöhen folgende Vorgaben für die LGH:
Geplante Miete pro m² warm bei Nutzung als Künstleratelier:          5,00 EUR

Geplante Miete pro m² warm bei Nutzung durch Kreativwirtschaft:   7,50 EUR
Die LGH Service GmbH soll sich einerseits an diesen Richtwerten orientieren, sie hat aber
andererseits auch Verhandlungsspielräume gegenüber potenten Mietinteressenten und den
sogenannten „Ankermietern“. Im Zuge der Vertragsverhandlungen erfolgt eine individuelle
Prüfung hinsichtlich der jeweiligen wirtschaftlichen Kräfte und Verhältnisse (Vermeidung von
Unbilligkeit im Sinne von § 163 AO).
In den Mietverträgen, die die LGH Service GmbH mit den Nutzern abschließt, wird der
gewährte Mietnachlass dokumentiert. Die Mieter werden im Rahmen der abzuschließenden
Mietverträge verpflichtet, den gewährten Mietnachlass explizit zu benennen, falls sie einen
Antrag auf Fördermittel bei der Stadt Leipzig stellen. Darüber hinaus stellt die
Stadtverwaltung in ihren jeweiligen Zuständigkeitsbereichen sicher, dass die gewährten
Mietnachlässe im jährlichen Zuwendungsbericht dokumentiert werden.
Aktuell werden erste Gespräche mit der Deutschen Post AG geführt, welche einen Standort
für ein Verteilerzentrum in Gohlis sucht. Es besteht Interesse an 1.500 m² Nutzfläche, dem
ehemaligen Werkstattbereich. Es wird angestrebt, dass ca. 20% der derzeitigen Mietzahlung
der Stadt für die Liegenschaft zuzüglich notwendiger Umbaukosten refinanziert werden.
Nach Aussagen der Post würde der Betrieb des Verteilerzentrums die anderen Mieter nicht
stören.
Sollte sich die Vermietung des ehemaligen Werkstattbereiches an die Post noch verzögern,
so können die betreffenden Flächen weiteren Interessenten zur Zwischennutzung angeboten
werden. Ein Anmietungsinteresse wurde beispielsweise seitens des Staatsbetriebes
Immobilien- und Baumanagement des Freistaates Sachsen signalisiert, der einen
Lagerflächenbedarf von ca. 1.500 m² bis September 2019 angezeigt hat.
Nach der Besichtigung im Juli 2018 bekundet die AG Atelierhaus des
Künstlerinnennetzwerkes Interesse an der Anmietung des gesamten Nebengebäudes
(Flachbau) mit einer Fläche von 1.100 m2  .
Im Kulturamt liegen weitere Anfragen einzelner Künstler nach bezahlbaren Atelierräumen
vor.
Vom Verein Kreatives Leipzig e. V. wird nach der Besichtigung darauf verwiesen, dass in
den Leipziger Kreativwirtschaftsclustern „Informations- und Kommunikationstechnologie“
sowie „Werbung und Öffentlichkeitsarbeit“ aktuell von sehr vielen Unternehmen
Büroflächen gesucht werden. Hierzu braucht es aber für die potentiellen Nutzer eine gute
Kommunikationsstruktur. Die Räume im Objekt können mit leistungsfähigen Anschlüssen für
Internet und Telefonie ausgestattet werden Die Kosten für die Erstverkabelung belaufen sich
auf ca. 80 TEUR.

Um die Verwaltung des Objektes vor Ort zu erleichtern und die Kontakte zur LGH Service
GmbH auf dem Laufenden zu halten, ist geplant, einen eingemieteten Verein aus dem
künstlerischen Bereich als Ansprechpartner im Objekt zu betrauen.
Es ist zu erwarten, dass sich die Zahl der Anmietungen in der Anlaufphase relativ langsam
entwickelt. Die Attraktivität eines Standortes für eine bestimmte Klientel muss sich
herumsprechen und allmählich eine Eigendynamik gewinnen. Auf Basis der bereits
vorliegenden Anfragen wird angenommen, dass das Objekt im Jahr 2019 zu 50%
ausgelastet werden kann. Bis zum Jahr 2022 soll die Auslastung der Mietflächen auf 90%
erhöht werden.
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Die LGH Service GmbH erhält für die Betreibung inhaltlich konzeptionelle Unterstützung vom
Kulturamt.

2.4 Realisierungs-/ Zeithorizont
Um die Kosten aus dem bestehenden Mietvertrag zur Lindenthaler Straße 61-65 für die
Stadt möglichst zeitnah zu senken, wird folgender Ablauf angestrebt:
 Okt.-Dez. 2018:  Vorgespräche zwischen Stadt Leipzig und LGH mit
potenziellen Mietern; Vorbereitungen zur Umnutzung
 Dezember 2018: Beschluss der Ratsversammlung zur Umnutzung des Objektes sowie
   zum Mietvertrag mit der LGH Service GmbH
 Dezember 2018:  Abschluss des Untermietvertrages zwischen Liegenschaftsamt und
LGH Service GmbH
 Dezember 2018:  Umnutzung der Immobilie von Wohnen auf Gewerbe
 I. Quartal 2019: Vermietungen durch die LGH Service GmbH

3. Finanzielle Auswirkungen
Die voraussichtlichen Erträge und Aufwendungen der LGH Service GmbH aus der
Anmietung bzw. Untervermietung der Liegenschaft sind in den Anlagen 1 und 2 dargestellt.
Die darin ausgewiesenen Bewirtschaftungsüberschüsse reduzieren den Zuschussbedarf der
Stadt Leipzig für das Objekt Lindenthaler Straße 61-65. Die prognostizierte Entwicklung der
Erträge und Aufwendungen der Stadt Leipzig bis zum Jahr 2029 ist in Anlage 3 für
verschiedene Varianten (Leerstand, Vermietung ohne Einnahmen Post, Vermietung inklusive
Einnahmen Post) zusammengefasst.
Folgende Rahmenbedingungen wurden mit der LGH Service GmbH vereinbart:
 Die Liegenschaft wird an die LGH Service GmbH untervermietet. Die Laufzeit des
Untermietvertrages orientiert sich am Hauptmietvertrag zwischen der Stadt Leipzig und
dem Eigentümer der Liegenschaft.
 Die Stadt Leipzig beantragt die für den Mietzweck erforderliche Genehmigung für die
gewerbliche Nutzung und trägt die hierfür anfallenden Kosten (ca. 10 TEUR).
 Im Jahr 2019 fallen einmalig Kosten für die Erstverkabelung für Internet und Telefonie in
Höhe von ca. 80.000 Euro an, die durch die Stadt Leipzig getragen werden.
 Die LGH Service GmbH untervermietet die Liegenschaft vordergründig an Künstler und
Kreativschaffende. Sie wird vom Vermieterrisiko freigestellt. Die LGH Service GmbH
orientiert sich bei der Vermietung an den seitens der Stadt Leipzig vorgegebenen Mieten
(vgl. Ausführungen unter Punkt 2.3).
 Wird die Liegenschaft zu mindestens 50% durch die LGH Service GmbH vermietet, erhält
diese eine Vergütung für die Vermietungsleistung in Höhe von 12 TEUR p.a. Je nach
Erfolg der Vermietungsleistung variiert die Vergütung zwischen 9 TEUR und 17 TEUR
p.a.
 Die LGH Service GmbH zahlt an die Stadt Leipzig eine monatliche Miete in Höhe von
5,00 €/qm Hauptnutzfläche. Umbaumaßnahmen und laufende Instandhaltungen führt die
LGH Service GmbH durch. Die Aufwendungen der LGH Service GmbH für laufende
Instandhaltung sowie eventuelle Umbaumaßnahmen bei Mieterwechsel werden mit den
Mieteinnahmen aus der Vermietung an Künstler und Kreativschaffende verrechnet. Die
endgültige Miethöhe wird im Wege einer zum Ende eines jeden Kalenderjahres
erfolgenden Abrechnung ermittelt. Sollte es der LGH Service GmbH nicht gelingen, die
Liegenschaft zu mindestens 40% unterzuvermieten, erhöht sich die zu zahlende Miete
durch die LGH Service GmbH. Sollte die Liegenschaft zu mehr als 50% untervermietet
werden können, verringert sich die Mietzahlung der LGH Service GmbH. Folgende
Staffelung wird zugrunde gelegt:

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Vermietungsstand Mietzahlung LGH Service an die Stadt
Leipzig (Jahresmiete)
0 bis 19,99 Prozent Grundmiete zuzüglich EUR 3.000,00
20 bis 29,99 Prozent Grundmiete zuzüglich EUR 2.000,00
30 bis 39,99 Prozent Grundmiete zuzüglich EUR 1.000,00
40 bis 49,99 Prozent Grundmiete
50 bis 59,99 Prozent Grundmiete abzüglich EUR 1.000,00
60 bis 69,99 Prozent Grundmiete abzüglich EUR 2.000,00
70 bis 79,99 Prozent  Grundmiete abzüglich EUR 3.000,00
80 bis 89,99 Prozent Grundmiete abzüglich EUR 4.000,00
90 bis 100 Prozent Grundmiete abzüglich EUR 5.000,00

 Die laufenden Instandhaltungskosten werden im Jahr 2019 mit 6 EUR/qm/a kalkuliert
(Steigerung von 5% p.a. ab 2020). Die Kosten für den Mieterwechsel werden mit 30
EUR/qm/a angesetzt.
 Es wird davon ausgegangen, dass das Objekt im Jahr 2019 zu 50% vermietet werden
kann, im Jahr 2020 zu 60%, im Jahr 2021 zu 80% und ab dem Jahr 2022 ein
Vermietungsstand von 90% erreicht ist.
 Da die Verhandlungen mit der Deutschen Post zur Anmietung von Teilflächen der
Liegenschaft noch nicht abgeschlossen sind, muss für die weiteren Planungen zunächst
die Variante ohne Mieteinnahmen der Post zugrunde gelegt werden. Diese geht davon
aus, dass die Verhandlungen mit der Deutschen Post scheitern können. In diesem Falle
können 20% der Fläche nicht zum Preis von 7,90 €/qm vermietet werden.  Diese
Variante ist in Anlage 1 sowie in Anlage 3 als Variante 1 dargestellt.

Unter Berücksichtigung der o.g. Prämissen sind folgende finanzielle Auswirkungen im
Haushaltsplan bis zum Jahr 2020 zu erwarten:

Ergebnishaushalt in € Ist 2017 V-Ist 2018 Prognose
2019
Prognose
2020
Lindenthaler Straße 61-65
Aufwendungen  233.600 686.000 804.400 719.500
davon:
Miete 196.000 588.500 588.500 588.500
Betriebs – und Nebenkosten 37.600 97.500 125.900 131.000
Erstverkabelung Internet/Telefonie   80.000
Umnutzung Wohnen/Gewerbe   10.000
Mieterträge aus Bewirtschaftungs-
überschüssen LGH Service GmbH (ohne
Post)
0 0 104.100 153.500
Verbleibender Nettoaufwand
Stadt Leipzig 233.600 686.000 700.300 566.000

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Die jährlichen Aufwendungen für die Anmietung der Liegenschaft vom Eigentümer
(Nettokaltmiete) betragen 588.295,68 EUR. Die Betriebs- und Nebenkosten entwickeln sich
in Abhängigkeit des Vermietungsgrades der Liegenschaft. Im Jahr 2019 werden bei einer
50%igen Auslastung Betriebs- und Nebenkosten in Höhe von 125,9 TEUR erwartet, im Jahr
2020 werden diese Kosten bei 131 TEUR liegen (60%ige Auslastung prognostiziert). Für die
Erstverkabelung des Objektes mit Internet/Telefonie entstehen Einmalaufwendungen in
Höhe von 80 TEUR, die Umnutzung von Wohnen auf Gewerbe ist mit einmaligen
Aufwendungen in Höhe von 10 TEUR verbunden.
Die in der Tabelle ausgewiesenen Mieterträge aus Bewirtschaftungsüberschüssen der LGH
ergeben sich aus
 den Mieterträgen aus der Vermietung an Kultur- und Kreativschaffende abzüglich
 Aufwendungen der LGH für laufende Instandhaltung, bei Mieterwechsel sowie für
Betrieb und Verwaltung.
In der zugrunde gelegten Variante (ohne Vermietung an die Post, vgl. Anlage 3, Variante 1)
betragen die jährlichen Erträge aus Bewirtschaftungsüberschüssen der LGH Service GmbH
im Jahr 2019 voraussichtlich 104,1 TEUR, im Jahr 2020 voraussichtlich 153,5 TEUR. Die
jährlichen Überschüsse steigen bis zum Jahr 2029 auf einen Betrag von 333,2 TEUR an. Sie
summieren sich in den Jahren 2019 bis 2029 auf einen Gesamtbetrag von 3 Mio. EUR (vgl.
Anlage 1 sowie Anlage 3, Variante 1).
Durch die (Unter-)Untervermietung der Liegenschaft an Mieter aus der Kultur- und
Kreativwirtschaft kann der Zuschussbedarf für die Anmietung der Liegenschaft in der
Lindenthaler Straße 61-65 reduziert werden. Im Jahr 2019 beträgt der verbleibende
Nettoaufwand 700,3 TEUR, im Jahr 2020 reduziert sich dieser auf 566 TEUR. Höhere
Effekte treten nach einer 2-jährigen Anlaufphase, mithin ab dem Jahr 2021 ff. ein, wenn das
Objekt zu 80% bzw. 90% vermietet ist.
Gelingt eine Vermietung an die Deutsche Post zu den eingangs benannten Konditionen,
können die Bewirtschaftungsüberschüsse der LGH im Jahr 2019 auf 186,4 TEUR gesteigert
werden. Bei einer langfristigen Nutzung durch die Post summieren sich die Überschüsse aus
der Vermietung bis zum Jahr 2029 auf einen Gesamtbetrag von 3,5 Mio. EUR (vgl. Anlage 2
sowie Anlage 3, Variante 2).
Der Zuschussbedarf beläuft sich im Haushaltsjahr 2019 auf 700.300 €, im
Haushaltsjahr 2020 auf 566.000 €. Die voraussichtlichen Erträge und Aufwendungen
für die Jahre 2021ff. sind in der Anlage 3 dargestellt. Sie werden in den jeweiligen
Haushaltsjahren planmäßig  veranschlagt und stehen unter dem Vorbehalt der
Beschlussfassung sowie Genehmigung der entsprechenden Haushaltssatzungen.

4. Auswirkungen auf den Stellenplan
Keine.

5. Bürgerbeteiligung
Nicht nötig. Es handelt sich um ein Mietobjekt, das die Stadt Leipzig auch weiterhin
nutzen wird.

6. Besonderheiten der Vorlage
Keine.

7. Folgen bei Nichtbeschluss
Wird dem Vorschlag nicht zugestimmt, kann der Aufwand aus der Anmietung des Objektes
nicht reduziert werden. Dem Bedarf an geeigneten Flächen für Künstler und
Kreativschaffende kann nicht entsprochen werden.

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Anlagen
Anlage 1: Entwicklung der Mieterträge aus Bewirtschaftungsüberschüssen der LGH
(inklusive Vermietung an die Deutsche Post AG) – nicht öffentlich
Anlage 2: Entwicklung der Mieterträge aus Bewirtschaftungsüberschüssen der LGH (ohne
Vermietung an die Deutsche Post AG) – nicht öffentlich
Anlage 3: Gegenüberstellung der finanziellen Auswirkungen für die Stadt Leipzig bis 2029 –
nicht öffentlich
Anlage 4: Flächen und Mietpreise – Gohlis, Lindenthaler Straße 61-65 – nicht öffentlich
Anlage 5: Mietvertrag zwischen Stadt Leipzig und LGH – nicht öffentlich)