paper_type: Beschlussvorlage

text:
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Ratsversammlung
Beschlussvorlage Nr. DS-00685/14
Status: öffentlich
Beratungsfolge:
Gremium Termin Zuständigkeit
Dienstberatung des Oberbürgermeisters 16.12.2014 Bestätigung
Fachausschuss Umwelt und Ordnung 13.01.2015 Vorberatung
Fachausschuss Finanzen 19.01.2015 Vorberatung
Ratsversammlung 21.01.2015 Beschlussfassung
Eingereicht von
Dezernat Umwelt, Ordnung, Sport
Betreff
Änderung zum Bau- und Finanzierungsbeschluss für das städtische Bauvorhaben
"Öffnung des Elstermühlgrabens Bauabschnitt 3, Teilbauabschnitt 3.3 und Neubau
Westbrücke", Anzeige der Erhöhung der Baukosten in Verbindung mit einer
überplanmäßigen Auszahlung gemäß § 79 (1) SächsGemO i.H.v. 997.545 €
Beschluss:
1. Die Änderungen zum Bau- und Finanzierungsbeschluss BS/ RBV-1712/13 für das städtische
Bauvorhaben „Öffnung Elstermühlgraben, Bauabschnitt 3, Teilbauabschnitt 3.3  und Neubau
Westbrücke“ werden bestätigt.
2. Die Gesamtkosten für den Teilbauabschnitt 3.3 einschließlich dem Neubau der Westbrücke
betragen mit Stand vom 01.12.2014 6.387.688 Euro Brutto. Die Erhöhung der Baukosten
gegenüber dem Bau- und Finanzierungsbeschluss vom 10.07.2013 beträgt damit
 997.545 Euro.
3. Um einen Baustopp und einen daraus resultierenden Schaden für die Stadt Leipzig
abzuwenden, wird für 2014 eine überplanmäßige Auszahlung nach § 79 (1) SächsGemO in Höhe
von 997.545 Euro bestätigt. Die Deckung erfolgt aus der Kostenstelle 1098700000 – Unterjährige
Finanzierung ohne Deckung im Finanzhaushalt.
4. Die in 2014 anfallenden Mehrkosten werden über Fördermittel in Höhe von zusätzlich
986.468 Euro refinanziert, welche für 2015 in Aussicht gestellt wurden (Vorfinanzierung in 2014).
Durch die Landesdirektion wurde die fachliche Notwendigkeit der Mehrkosten bereits bestätigt.
5. Die zusätzlichen Eigenmittel (Saldo) der Stadt Leipzig werden aus dem Budget des Amtes
(PSP-Element 7.0000731.700 Hochwasserschutz) gedeckt.
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Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen:
Erläuterung
1. Notwendigkeit der Änderung des Beschlusses Nr. BS/ RBV-1712/13
Mit der Änderung zum Bau- und Finanzierungsbeschluss für das städtische Bauvorhaben „Öffnung
Elstermühlgraben, Bauabschnitt 3, Teilbauabschnitt 3.3 und Neubau der Westbrücke“ (Beschluss
Nr. BS/ RBV-1712/13) wurden auch die dafür auf der Grundlage der Kostenberechnung
prognostizierten Kosten bestätigt.
Diese setzen sich wie folgt zusammen:
(in Euro, Brutto) Bau- und Finanzierungsbeschluss
Auszahlung 5.390.143
Einnahmen (Fördermittel) 3.478.870
Saldo (Eigenmittel) 1.911.273
Die Gesamtinvestitionskosten in Höhe von 5,39 Mio. Euro unterteilen sich in Kosten für die
Westbrücke, 1,33 Mio. Euro, und 4,06 Mio. Euro für den Teilbauabschnitt 3.3 und das Schreberwehr.
2. Kostenerhöhungen
Der Kostenstand im Gesamtprojekt stellt sich wie folgt dar (Stand 30.11.2014):
(in Euro, =Brutto)
Bau- und
Finanzierungs-
beschluss
FM laut
Fördermittel-
bescheide
Prognose
Differenz zum
 Bau- und
Finanzierungs-
beschluss
Auszahlung 5.390.143 6.911.455 -1.521.312
Einnahmen
(Fördermittel)
3.478.870 3.670.604,79 4.884.352 -1.405.482
Saldo (Eigenmittel) 1.911.273 2.027.103 -115.830
(bei maximaler Förderung aller anfallenden Mehrkosten)
Seitens des Amtes für Stadtgrün und Gewässer wurde sofort mit Bekanntwerden der Mehrkosten
die Planung hinsichtlich Einsparpotential umfassend überprüft. In der Diskussion mit den anderen
Fachämtern (VTA und SPA) konnte dahingehend auch bei den Materialitäten kein Einsparpotential
gefunden werden ohne gültige Vorschriften/Richtlinien zu negieren bzw. den Unterhaltungsaufwand
zu erhöhen.
Aufgrund dieser Mehrkosten wird seitens des ASG der Bau des Schreberwehres dem
Teilbauabschnitt TBA 3.1 zugeordnet. Das Schreberwehr muss bis zur kompletten Durchgängigkeit
des Elstermühlgrabens zusammen mit dem Wehr im EMG BA 1 zwingend errichtet werden. Damit
reduzieren sich die derzeitigen Mehrkosten (Auszahlung) um 523.766 Euro und die zugehörigen
Eigenmittel um 104.753 Euro, so dass demnach im laufenden Haushaltsjahr nur noch zusätzliche
Eigenmittel in Höhe von ca. 11.000 Euro benötigt werden. Diese werden aus dem Amtsbudget
(PSP-Element 7.0000731.700) gedeckt.
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Kostenstand nach Abzug des Schreberwehrs:
(in Euro, =Brutto)
Bau- und
Finanzierungs-
beschluss
FM laut
Fördermittel-
bescheide
Prognose
Differenz zum
 Bau- und
Finanzierungs-
beschluss
Auszahlung 5.390.143 6.387.688 -997.545
Einnahmen
(Fördermittel)
3.478.870 3.419.375 4.465.338 -986.468
Saldo (Eigenmittel) 1.911.273 1.922.350 -11.077
(bei maximaler Förderung aller anfallenden Mehrkosten)
Die Mehrkosten fallen maßgeblich im Los F5 (Grabenausbau – ca. 900.000 Euro Brutto) an.
Folgende Ursachen können für die wesentlichen Mehrkosten verantwortlich gemacht werden:
Los F 5 Grabenausbau:
– Die Kostenerhöhung um ca. 500.000 Euro infolge eines höheren Ausschreibungs-
ergebnisses begründet sich hauptsächlich durch eine aus der fristgerechten Abrechnung der
Fördermittel resultierenden, stark reduzierten Bauzeit (von ca. 47 Kalenderwochen auf 34
Kalenderwochen reduziert) sowie durch die hohe logistische Anforderung an die Baustelle durch die
damit erforderliche zeitgleiche Errichtung der Westbrücke.
– Des Weiteren wurde im Zuge der Bauausführung die Kolmationsschicht (ehemalige
Flusssohle) in einer von der Baugrunderkundung stark abweichenden Mächtigkeit und höherem
Grad der Kontamination vorgefunden. Diese verursachte einen Nachtrag in Höhe von ca. 224.000
Euro.
Außerdem wurden Mehraufwendungen für baubegleitende Kampfmittelprüfung, Entsorgung
Aushub (Bauschutt in anderer Zusammensetzung und Menge vorgefunden), Mehrmengen
für die Natursteinverblendung sowie mehrere kleinere Nachträge insgesamt in Höhe von
176.000 Euro erforderlich.
3. Fördermittelbeantragungen
Folgende Mehrkosten wurden bei den Fördermittelgebern mit dem Stand Juli 2014 entsprechend
angezeigt.
FR-GH (TBA 3.3)
Aus den angefallenen Mehrkosten wurden ca. 700.000 Euro als anrechenbare Kosten dem
Förderprogramm FR-GH zugeordnet. Die Förderung dieser Kosten in Höhe von 525.000 Euro wurde
durch die Landesdirektion Sachsen fachlich bestätigt. (siehe Anlage)
SDP (TBA 3.3)
Dem Förderprogramm SDP wurden Mehrkosten in Höhe von ca. 212.000 Euro als anrechenbare
Kosten zugeordnet und beim Fördermittelgeber eine entsprechende Förderung in Höhe von 170.000
Euro beantragt.
Die zur Förderung beantragten Mehrkosten für den TBA 3.3 sind laut Schreiben des ASW über die
Bewilligungsbescheide der Programmjahre 2011 und 2012 im Förderprogramm „Städtebaulicher
Denkmalschutz“, Fördergebiet „Waldstraßenviertel/Bachstraßenviertel“, abgedeckt. Mit Schreiben
vom 24.11.2014 wurden durch die Sächsische Aufbaubank die Mehrkosten fachlich bestätigt.
Seit der Mehrkostenanzeige im Juli 2014 sind weitere Mehrkosten angefallen, für die Fördermittel in
Höhe von ca. 254.000 Euro sowohl nach FR-GH als auch nach SDP noch beantragt werden.
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Da im laufenden Haushalt 2014 nur noch 160.000 Euro freie Mittel für diese Baumaßnahme zur
Verfügung stehen, droht ohne Bewilligung überplanmäßiger Mittel die Zahlungsunfähigkeit.
Anlagen
Schreiben der Landesdirektion Sachsen vom 09.10.2014 (Schreberwehr)
Schreiben des ASW vom 17.10.2014 (SDP)
E-Mail der Landesdirektion Sachsen vom 17.11.2014 (FR-GH)
Schreiben der SAB vom 24.11.2014
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B E S C H L U S S A U S F E R T I G U N G
Ratsversammlung vom 21.01.2015
Öffentlicher Teil:
zu 20.9. Änderung zum Bau- und Finanzierungsbeschlus s für das städtische
Bauvorhaben "Öffnung des Elstermühlgrabens Bauabschnitt 3,
Teilbauabschnitt 3.3 und Neubau Westbrücke", Anzeige der Erhöhung der
Baukosten in Verbindung mit einer überplanmäßigen Auszahlung gemäß
§ 79 (1) SächsGemO i.H.v. 997.545 €
EILBEDÜRFTIG
Vorlage: DS-00685/14
Beschluss :
1. Die Änderungen zum Bau- und Finanzierungsbeschluss BS/ RBV-1712/13 für das städtische
Bauvorhaben „Öffnung Elstermühlgraben, Bauabschnitt 3, Teilbauabschnitt 3.3 und Neubau
Westbrücke“ werden bestätigt.
2. Die Gesamtkosten für den Teilbauabschnitt 3.3 einschließl ich dem Neubau der Westbrücke
betragen mit Stand vom 01.12.2014 6.387.688 Euro Brutto. Di e Erhöhung der Baukosten
gegenüber dem Bau- und Finanzierungsbeschluss vom 10.07.2 013 beträgt damit 997.545
Euro.
3. Um einen Baustopp und einen daraus resultierenden Schaden f ür die Stadt Leipzig
abzuwenden, wird für 2014 eine überplanmäßige Auszahlung n ach § 79 (1) SächsGemO in
Höhe von 997.545 Euro bestätigt. Die Deckung erfolgt aus der Kostenstelle 1098700000 –
Unterjährige Finanzierung ohne Deckung im Finanzhaushalt.
4. Die in 2014 anfallenden Mehrkosten werden über Fördermitte l in Höhe von zusätzlich
986.468 Euro refinanziert, welche für 2015 in Aussicht gest ellt wurden (Vorfinanzierung in
2014). Durch die Landesdirektion wurde die fachliche Notwe ndigkeit der Mehrkosten bereits
bestätigt.
5. Die zusätzlichen Eigenmittel (Saldo) der Stadt Leipzig wer den aus dem Budget des Amtes
(PSP-Element 7.0000731.700 Hochwasserschutz) gedeckt.
Abstimmungsergebnis:
einstimmig angenommen
Leipzig, den 26. März 2015
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Finanzielle Auswirkungen nein x wenn ja,
Kostengünstigere Alternativen geprüft nein x ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung
Folgen bei Ablehnung nein x ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? nein x ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt
Ergebnishaushalt Erträge
Aufwendungen
Finanzhaushalt Einzahlungen 2015 2015 1.025.028 7.0000281.700
Auszahlungen 2014 2014 4.810.938 7.0000281.700
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? nein wenn ja,
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR (jährlich) wo veranschlagt
Zu Lasten
anderer OE Ergeb. HH Erträge
Ergeb. HH Aufwand
Nach
Durchführung
der
Maßnahme
zu erwarten
Ergeb. HH Erträge
Ergeb. HH Aufwand (ohne
Abschreibungen)
Ergeb. HH Aufwand aus jährl.
Abschreibungen
Auswirkungen auf den Stellenplan nein wenn ja,
Beantragte Stellenerweiterung: Vorgesehener Stellen abbau:
Beteiligung Personalrat nein ja,
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Vorlage 30.11.2014
Änderung zum Bau- und Finanzierungsbeschluss für das städtische Bauvorhaben
„Öffnung Elstermühlgraben, Bauabschnitt 3, Teilbauabschnitt 3.3 u. Neubau der Westbrücke“,
Anzeige der Erhöhung der Baukosten Seite 1 von 1
Eilbedürftigkeit
Folgende Gründe rechtfertigen die Eilbedürftigkeit der o. g. Beschlussvorlage.
Die Baumaßnahme „Offenlegung des Elstermühlgrabens, Bauabschnitt 3, Teilbauabschnitt
3.3 und Neubau der Westbrücke“ unterliegt mit Erteilung des Fördermittelbescheides nach
der Förderrichtlinie Gewässergüte/Hochwasserschutz vom 17.10.2012 einem ehrgeizigem
Zeitplan.
Um für das Projekt Fördermittel im Rahmen der in 2015 auslaufenden Förderrichtlinie mit
einer Förderquote von 75 % in Anspruch nehmen zu können, ist ein Abschluss der
Baumaßnahme bis Februar 2015 zwingend notwendig.
Im Zuge der Vergabe sowie durch Nachträge im Rahmen der Bauleistung kam es zu
deutlichen Mehrkosten die in diesem Umfang vorher nicht einschätzbar waren.
Die benötigten Mittel werden als überplanmäßige Aus zahlung nach § 79 (1) SächsGemO
noch in 2014 zur Verfügung benötigt, um die drohend e Zahlungsunfähigkeit für die laufende
Baumaßnahme  sowie  die  drohende  Rückzahlung  von  2,5  Mio  EFRE-Fördermitteln  zu
verhindern.
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city_slug: leipzig

paper_type: Neufassung Beschlussvorlage

text:
Seite 1/3

Ratsversammlung

Neufassung Nr. A-00375/14-NF-003
Status: öffentlich
Beratungsfolge:
Gremium Termin Zuständigkeit
Ratsversammlung 20.11.2014 Beschlussfassung

Eingereicht von
Fraktion Bündnis 90/Die Grünen

Betreff
Bahnstrecke zwischen Großzschocher und Lausen im Sinne der Flächenbevorratung
kaufen

Beschluss:

Die Verwaltung wird beauftragt, schnellstmöglich mit dem Eigentümer der ehemaligen Bahnstrecke
zwischen Großzschocher und Lausen in Verbindung zu treten, um die 1,2 km lange Teilstrecke
Lausner Straße bis Lausner Weg/Miltenberger Straße im Sinne der Flächenbevorratung zu kaufen.
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Sachverhalt:

Die Stadt Leipzig sollte im Hinblick auf die jetzt schon bestehenden Bedarfe an Wohnraum,
Erholungsraum, Kitas, Schule etc. generell darauf drängen, Flächen in dicht besiedelten
Stadtgebieten, die zum Verkauf stehen und die im Zuge der zukünftigen Stadtentwicklung vor dem
Hintergrund des anhaltenden Bevölkerungswachstums wichtig erscheinen, zu kaufen. Die
stillgelegte Bahnstrecke ist voraussichtlich für einen vergleichsweise geringen finanziellen Aufwand
zu kaufen. Sie bietet sich als potenzielle Baufläche für Wohnungsbau, Bildungs-/Sozialeinrichtungen
oder Park an.
Perspektivisch ist sie von größtem Nutzen für eine Entwicklung in der Verlängerung des
bestehenden Elster-Saale-Radwegs. Im Hinblick auf die durch die Stadt avisierte Ertüchtigung des
Lausner Weges erscheint eine parallele Fahrradweg-Trassierung als nicht unbedingt erforderlich.
Aber der Lausner Weg ist nur ein Teil der Gesamtstrecke bis zum Kulkwitzer See. Auch zwischen
See und Lausner Straße besteht bereits ein gut geeigneter Weg parallel zur Bahnstrecke. Wenn
nicht die gesamte Bahnstrecke, so ist es mindestens erforderlich, das Teilstück vom Lausner
Weg/Miltenberger Straße bis zur Lausner Straße zu kaufen (ca. 1,2 km, entspricht ca. einem Viertel
der 4,9 km Gesamtstrecke auf Leipziger Gemarkung). So würde die Idee einer direkten Verbindung
dauerhaft erhalten bleiben.
Der Elster-Saale-Radweg auf Leipziger Gemarkung würde so an den von Lützen und
Markranstädt kommenden Radweg auf der Trasse anschließen. Damit wäre die Trasse sowohl
touristisch die deutlich attraktivere, zum anderen wären durch die Verknüpfung des Kulkwitzer Sees
mit dem GleisGrünZug Bahnhof Plagwitz und der Anbindung von Kleinzschocher/Schleußig viele
Kombinationen auch für Leipziger sehr interessant.

B E S C H L U S S A U S F E R T I G U N G
Ratsversammlung vom 20.11.2014
zu
15.9.1.
Bahnstrecke zwischen Großzschocher und Lausen im Sinne der
Flächenbevorratung kaufen
Vorlage: A-00375/14-NF-003
Beschluss :
Die Verwaltung wird beauftragt, schnellstmöglich mit dem Eigentümer der ehemaligen
Bahnstrecke zwischen Großzschocher und Lausen in Verbindung zu treten, um die 1,2 km
lange Teilstrecke Lausner Straße bis Lausner Weg/Miltenberger Straße im Sinne der
Flächenbevorratung zu kaufen.
Abstimmungsergebnis:
25/22/10
Leipzig, den 21.11.2014
Seite: 1/1
Stadt Leipzig
01.15/046/11.08
RV
Stand der Umsetzung der Beschlüsse
zum Antrag Nr. A-00375/14-NF-003 vom
Beschluss der Ratsversammlung vom 20.11.2014
Beschluss- Nr. A-00375/14-NF-003
Eingereicht von Fraktion Bündnis 90/Die Grünen
Bahnstrecke zwischen Großzschocher und Lausen im Sinne der Flächenbevorratung
kaufen
Stand vom 11.08.2015
  noch nicht begonnen
  umgesetzt
  aufgehoben
  in Arbeit
  geändert
Dezernat Wirtschaft und Arbeit
 Datum/Unterschrift (en)
Sachstand:
Erste Gespräche mit dem Eigentümer wurden bereits geführt. Es gibt grundsätzliche Bereitschaft. Derzeit
wird eine Ankaufsvorlage erarbeitet und verwaltungsintern abgestimmt.


paper_type: Änderungsantrag

text:
Seite 1/3
Ratsversammlung
Änderungsantrag Nr. A-00213/14-ÄA-002
Status: öffentlich
Beratungsfolge:
Gremium Termin Zuständigkeit
Ratsversammlung 10.12.2014 Beschlussfassung
Eingereicht von
CDU-Fraktion
Betreff
Bretschneider-Park verbinden - Gottschallstraße einziehen (V/A 522)
Beschlussvorschlag:
Der Beschlussvorschlag wird durch folgende Neufassung ersetzt:
Die Stadtverwaltung leitet ein ergebnisoffenes Bürgerbeteiligungsverfahren zum Vorhaben
Umgestaltung und Einziehung der Gottschallstraße im Bretschneiderpark ein, in dessen Ergebnis
eine möglichst konsensfähige Entscheidung gefällt wird.
Begründung
In der Tat ist der Vorschlag zur Einziehung und Umgestaltung der Gottschallstraße im Bereich des
Bretschneiderparks ein Ergebnis des Bürgerbeteiligungsprojektes „Mach´s leiser“. Wie groß die
Unterstützung für diese Idee, insbesondere unter den Anwohnern, tatsächlich ist, lässt sich derzeit
nicht feststellen. Von Anwohnern wurden wir darauf hingewiesen, dass zum einen diese Straße als
direkte Zufahrt zur Adam-Friedrich-Oeser-Schule aus westlicher Richtung dient und dass sie vor
allem in großem Maße für den ruhenden Verkehr genutzt wird. Ein bloßes Abpollern ohne
flankierende Maßnahmen würde den Parkplatzdruck im westlich an den Park angrenzenden
Wohnviertel deutlich erhöhen.
Objekt betrachtet stehen sich sehr unterschiedliche Interessenlagen in der Bürgerschaft gegenüber.
Diese lassen sich wie folgt definieren:
-Anwohner mit Stellplatzbedarf im öffentlichen Raum
-Anwohner ohne solchen Stellplatzbedarf
-Grundschüler bzw. deren Eltern, die diesen Straßenabschnitt als Schulweg per Pkw nutzen
-Grundschüler, die diesen Straßenabschnitt zu Fuß oder per Fahrrad nutzen
-Nutzer des Parks aus dem weiteren Umfeld
-das Geyserhaus als Betreiber der Parkbühne.
Vor diesem Hintergrund ist das Vorhaben der klassische Fall für eine ausgewogene und
ergebnisoffene Bürgerbeteiligung, in der Folgen, Chancen und Risiken benannt und die
unterschiedlichen Interessenlagen miteinander abgewogen werden, bevor eine endgültige
Seite 2/3
Entscheidung fällt. Ein solches Beteiligungsverfahren wollen wir mit diesem Änderungsvorschlag auf
den Weg bringen, ohne das Ergebnis schon jetzt vorweg zu nehmen.


paper_type: Informationsvorlage

text:
Ratsversammlung
Informationsvorlage Nr. DS-00687/14
Status: öffentlich
Beratungsfolge:
Gremium Termin Zuständigkeit
Dienstberatung des Oberbürgermeisters 16.12.2014 Bestätigung
Fachausschuss Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule 15.01.2015 Information zur Kenntnis
Fachausschuss Finanzen 19.01.2015 Information zur Kenntnis
Ratsversammlung 21.01.2015 Information zur Kenntnis
Eingereicht von
Dezernat Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule
Betreff
Kosten der Unterkunft und Heizung: Methodenwechsel beim "Schlüssigen Konzept" und
Anpassung der Eckwerte der angemessenen Kosten der Unterkunft für
Leistungsberechtigte nach SGB II und SGB XII
Die Ratsversammlung nimmt die Information zur Kenntnis.
Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen:
 nicht relevant

 Hinweis: Finanzielle Auswirkungen

1 von 37 in Zusammenstellung
Finanzielle Auswirkungen nein x
wenn ja,
Kostengünstigere Alternativen geprüft nein x
ja, Ergebnis siehe Anlage zur
Begründung
Folgen bei Ablehnung nein x
ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? x nein
ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt
Ergebnishaushalt Erträge
Aufwendungen
Finanzhaushalt Einzahlungen
Auszahlungen
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? nein wenn ja,
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR (jährlich) wo veranschlagt
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge
Ergeb. HH Aufwand
Nach Durchführung
der Maßnahme
zu erwarten
Ergeb. HH Erträge
Ergeb. HH Aufwand
(ohne Abschreibungen)
Ergeb. HH Aufwand aus
jährl. Abschreibungen
Auswirkungen auf den Stellenplan x nein wenn ja,
Beantragte Stellenerweiterung: Vorgesehener Stellenabbau:
Beteiligung Personalrat x nein ja,
Sachverhalt:
 siehe Anlagen
Anlagen:
Sachverhalt
Schlüssiges Konzept
2 von 37 in Zusammenstellung
Inhalt
1. Einleitung
2. Änderung der Richtwerte für die angemessene Bruttokaltmiete und der
Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten
3. Finanzielle Auswirkungen
Anlage: Schlüssiges Konzept
3 von 37 in Zusammenstellung
1. Einleitung
Eine grundlegende Aufgabe der Stadt Leipzig ist die Sicherstellung und der Schutz
des Grundbedürfnisses Wohnen. Um Leistungsberechtigten nach dem SGB II
(Grundsicherung für Arbeitssuchende) und SGB XII (Grundsicherung im Alter und bei
Erwerbsminderung) das Wohnen unter angemessenen Bedingungen zu ermöglichen,
werden die festgelegten Eckwerte für die Bemessung der Unterkunftskosten jährlich
überprüft und gegebenenfalls angepasst.
Da die bisherige Herleitung der Eckwerte durch das Sozialgericht Leipzig regelmäßig
nicht akzeptiert wurde, wird mit diesem „Schlüssigen Konzept“ ein Methodenwechsel
zur Ermittlung angemessener Richtwerte vorgenommen. Die Bestimmung der
Referenzmiete erfolgt anhand des Datensatzes, der dem Leipziger Mietspiegel 2014
zu Grunde liegt sowie aus den Ergebnissen der Betriebskostenbroschüre des
Berichtsjahres 2014.
Ziel des Methodenwechsels ist eine transparente Ermittlung angemessener
Unterkunfts- und Heizkosten, die auch von den sozialgerichtlichen Instanzen
anerkannt wird.
Mit der Differenzierung der Eckwerte für die Grundmiete je m² nach der jeweiligen
Haushaltsgröße wird den Gegebenheiten des Leipziger Wohnungsmarktes und der
Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes (Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R)
entsprochen.
2. Änderung der Richtwerte für die angemessene Bruttokaltmiete und der
Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten
Folgende Richtwerte gelten für das Stadtgebiet Leipzig:
Richtwert für die
Bruttokaltmiete
Nichtprüfungsgrenze
HeizkostenHaushalts-
größe
neu aktuell Differenz neu aktuell Differenz
1 Person 269,57 € 261,45 € 8,12 € 58,43 € 54,00 € 4,43 €
2 Personen 354,50 € 348,60 € 5,90 € 77,91 € 72,00 € 5,91 €
3 Personen 446,95 € 435,75 € 11,20 € 97,38 € 90,00 € 7,38 €
4 Personen 518,63 € 493,85 € 24,78 € 110,36 € 102,00 € 8,36 €
5 Personen 581,13 € 551,95 € 29,18 € 123,35 € 114,00 € 9,35 €
jede weitere
Person 61,18 € 58,10 € 3,08 € 12,99 € 12,00 € 0,99 €
4 von 37 in Zusammenstellung
Diese Werte entsprechen folgenden Beträgen je m²:
Haushalts-
größe
abstrakt
angemessene
Wohnfläche
Grundmiete
(Nettokaltmiete) Betriebskosten
Nichtprüfungsgr
enze
Heizkosten
1 Person 45 m² 4,60 €
2 Personen 60 m² 4,52 €
3 Personen 75 m² 4,57 €
4 Personen 85 m² 4,71 €
5 Personen 95 m² 4,73 €
jede weitere
Person 10 m² 4,73 €
1,39 € 1,30 €
3. Finanzielle Auswirkungen
Die geschätzten Mehraufwendungen betragen im Jahr 2015 rund 1,937 Mio. € und
im Jahr 2016 rund 2,165 Mio. € .
Im Entwurf des Doppelhaushaltes 2015/2016 wurden die Aufwendungen für die
Leistungen der Kosten für Unterkunft und Heizung ggü. dem Planansatz 2014 um rd.
2,8 Mio. € bzw. rd. 3,3 Mio. € erhöht. Da die Mehraufwendungen derzeit nur
geschätzt werden können, erfolgt zunächst keine weitere Steigerung der
Planansätze in 2015 und 2016.
5 von 37 in Zusammenstellung
Stadt Leipzig
Sozialamt
Abteilung Soziale Wohnhilfen
Fachaufsicht KdU
Verwaltungsrichtlinie
Kosten der Unterkunft (Kapitel 1)
- Angemessenheitsgrenzen; „Schlüssiges Konzept“ -
SGB II §§ 22, 27
SGB XII § 35
DS IV/249 v. 17.09.2004
DS V/1483 v. 31.05.2011
DS V/2510 v. 18.09.2012
DS V/3516 v. 09.12.2013
DS-00687/14 v. 18.12.2014

6 von 37 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2014

Seite 2

Inhalt

1.  Zielsetzung 3
2.  Bestimmungen des Bundessozialgerichtes (BSG) 4
2.1  Vergleichsraum 4
2.2  Art und Weise der Datenerhebung 5
2.3  Produkttheorie 9
2.4  Wohnungsstandard 9
2.5  Abstrakt angemessene Wohnfläche 11
2.6  Beobachtungszeitraum 11
2.7  Repräsentativität des Umfangs der erhobenen Daten 1 2
2.8  Rundung während der Berechnung 12
3.  Bestimmung eines angemessenen Richtwertes für die Bruttokaltmiete und einer
Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 13
3.1 Ermittlung angemessener Eckwerte für die Grundmiete 13
3.2  Ermittlung angemessener Betriebskosten 15
3.3  Bruttokaltmiete 17
3.4  Ermittlung angemessener Heizkosten - Nichtprüfungsgrenze 17
4.  Verfügbarkeit angemessenen Wohnraums 20
4.1  Zumutbarkeit 20
4.2  Betrachtung angemessenen Wohnraums in den Mietspiegeldaten 20
4.3  Verfügbarkeit am Markt angebotener angemessener Wohnungen 23
4.4  Vergleich mit den tatsächlichen Grundmieten der leistungsberechtigten Haushalte 28
5.  Feststellung der angemessenen Unterkunfts- und Heizkosten 29
6.  Inkrafttreten 30

7 von 37 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2014

Seite 3
1. Zielsetzung

Eine grundlegende Aufgabe der Stadt Leipzig ist die  Sicherstellung und der Schutz des
Grundbedürfnisses Wohnen. Um Leistungsberechtigten nach dem SGB II (Grundsiche-
rung für Arbeitssuchende) und SGB XII (Grundsicheru ng im Alter und bei Erwerbsminde-
rung) das Wohnen unter angemessenen Bedingungen zu ermöglichen, werden die
festgelegten Eckwerte für die Bemessung der Unterku nftskosten jährlich überprüft und ge-
gebenenfalls angepasst. Im vergangenen Jahr erfolgt e dies mit der Untersuchung der
Leipziger Angebotsmieten.
1

Die Anhebung der Eckwerte im Jahr 2012 basierte auf  den Ergebnissen des Leipziger
Mietspiegels 2012 und der Betriebskostenbroschüre d es Berichtsjahres 2012 sowie den
Bestandsdaten der Unterkunftskosten aller Leipziger  Leistungsberechtigten nach dem
SGB II. Da sowohl der Mietspiegel als auch die Betr iebskostenbroschüre im Jahr 2014
neu erstellt wurden, liegen für die Stadt Leipzig a ktuelle Erkenntnisse zu den Wohnkosten
im Stadtgebiet vor. Die bisherigen Eckwerte sind er neut zu überprüfen. Damit wird auch
der Bestimmung des § 22c Abs. 2 Sozialgesetzbuch Zweites Buch (SGB II) entsprochen.

Da die bisherige Herleitung der Eckwerte durch das Sozialgericht Leipzig regelmäßig nicht
akzeptiert wurde, wird mit diesem „Schlüssigen Konzept“ ein Methodenwechsel zur Ermitt-
lung angemessener Richtwerte vorgenommen. Die Besti mmung der Referenzmiete erfolgt
anhand des Datensatzes, der dem Leipziger Mietspieg el 2014
2 zu Grunde liegt und aus
den Ergebnissen der Betriebskostenbroschüre des Berichtsjahres 2014.3

Die ermittelten Nettokaltmieten werden im Anschluss  über einen Abgleich mit den am
Wohnungsmarkt angebotenen Mietwohnungen validiert. Über dieses Verfahren wird fest-
gestellt, in welchem Umfang angemessener Wohnraum z u den ermittelten Richtwerten
verfügbar ist.

Ziel des Methodenwechsels ist eine transparente Erm ittlung angemessener Unterkunfts-
und Heizkosten, die in der Folge auch von den sozia lgerichtlichen Instanzen anerkannt
wird.

Für die Stadt Leipzig besteht dabei die Herausforde rung, bedürftigen Bürgerinnen und
Bürgern die Versorgung mit angemessenem Wohnraum un ter Einhaltung der gesetzgebe-
rischen Vorgaben des § 22a Abs. 3 SGB II zu ermögli chen. Hierbei soll die Bestimmung
der angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und He izung die Verhältnisse des einfa-
chen Standards auf dem örtlichen Wohnungsmarkt abbi lden und deren Auswirkungen auf
den örtlichen Wohnungsmarkt wie folgt berücksichtigen:

1. Vermeidung von Mietpreis erhöhenden Wirkungen,
2. Verfügbarkeit von Wohnungen des einfachen Standa rds,
3. Berücksichtigung aller verschiedenen Anbietergru ppen und
4. Schaffung und Erhaltung sozial ausgeglichener Be wohnerstrukturen.

1  Überprüfung der Eckwerte der angemessenen Kosten der Unterkunft und Heizung nach SGB II und XII, DS V/3516
vom 09.12.2013
2  DS-00599/14 Leipziger Mietspiegel 2014
3  Betriebskosten in Leipzig 2012 - Berichtsjahr 2014, DS V/4067 vom 02.09.2014, Veröffentlichung 22.09.2014
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Schlüssiges Konzept 2014

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2. Bestimmungen des Bundessozialgerichtes (BSG)

Ein schlüssiges Konzept  ist ein planmäßiges Vorgehen des Grundsicherungstr ägers im
Sinne der systematischen Ermittlung und Bewertung g enereller, wenngleich orts- und zeit-
bedingter Tatsachen für sämtliche Anwendungsfälle im maßgeblichen Vergleichsraum und
nicht nur ein punktuelles Vorgehen von Fall zu Fall.

Schlüssig ist das Konzept, wenn es mindestens die folgenden Voraussetzungen
4 erfüllt:

• Die Datenerhebung darf ausschließlich in dem genau  eingegrenzten und muss über
den gesamten Vergleichsraum erfolgen,
• es bedarf einer nachvollziehbaren Definition des G egenstandes der Beobachtung,
z.B. welche Art von Wohnungen - Differenzierung nac h Standard der Wohnungen,
Brutto- und Nettomiete (Vergleichbarkeit), Differenzierung nach Wohnungsgröße,
• Angaben über den Beobachtungszeitraum,
• Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung (Er kenntnisquellen, z.B. Miet-
spiegel),
• Repräsentativität des Umfangs der eingezogenen Dat en,
• Validität der Datenerhebung,
• Einhaltung anerkannter mathematisch-statistischer Grundsätze der Datenauswer-
tung und
• Angaben über die gezogenen Schlüsse (z.B. Spannobe rwert oder Kappungsgren-
ze).

Auf diese Voraussetzungen wird nachfolgend detailliert eingegangen.

2.1 Vergleichsraum

Für die Herleitung einer angemessenen Referenzmiete  ist zunächst das Bestimmen eines
maßgebenden Vergleichsraumes erforderlich. Dieser b eschreibt ein ausreichend großes
Gebiet, das aufgrund der räumlichen Nähe, Infrastru ktur und insbesondere seiner ver-
kehrstechnischen Verbundenheit einen homogenen Bere ich bildet. Einerseits soll das Ein-
zugsgebiet hinreichend bestimmt und eingrenzbar sei n; andererseits soll vermieden
werden, dass durch ein Herausgreifen „preiswerter Brennpunktgebiete“ die Referenzmiete
beeinflusst wird. Leistungsberechtigte sollen die M öglichkeit haben, auch außerhalb sol-
cher Stadtteile eine Wohnung anzumieten.
5

Das gesamte Stadtgebiet Leipzigs wird als ein Vergl eichsraum bestimmt, da die räumliche
Nähe der einzelnen Stadtbezirke und die Infrastrukt ur einen homogenen Bereich bilden.
Darüber hinaus gewährleistet der öffentliche Nahver kehr in Leipzig die gute Erreichbarkeit
des Stadtkerns von allen Stadtteilen, auch solchen in Randlagen, gleichermaßen. Von den
Randlagen aus ergeben sich in die innerstädtischen Bezirke insoweit lediglich Fahrzeiten,
wie sie auch erwerbstätigen Pendlern zugemutet werd en (vgl. § 140 Abs. 4 Satz 2 Sozial-
gesetzbuch Drittes Buch (SGB III)).

Bei der Wahl des maßgebenden Vergleichsraumes werde n die dazu getroffenen Ent-
scheidungen des BSG berücksichtigt. Es hat bereits für andere Großstädte einen Ver-
gleichsraum über das gesamte Stadtgebiet bestätigt und außerdem festgestellt, dass eine

4  vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rdnr. 19
5 vgl. BSG, Urteil v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, Rdnr. 1 8
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Schlüssiges Konzept 2014

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Beschränkung auf bestimmte Bezirke (oder Ortsteile)  mit besonders verdichteter Bebau-
ung und damit vorwiegend günstigem Wohnraum ein sozialräumliches Risiko birgt.6

2.2 Art und Weise der Datenerhebung

Die angemessenen Eckwerte für die Grundmiete je m² werden aus den Daten, die dem
Leipziger Mietspiegel 2014 zu Grunde liegen, berech net. Die empirisch erhobenen Daten
für den Mietspiegel bilden eine gute Grundlage
7, um die aktuellen Verhältnisse am Woh-
nungsmarkt abzubilden. Sie sind grundsätzlich geeig net, um die grundsicherungsrechtli-
che Angemessenheitsgrenze zu bestimmen. 8 Diese Methode gewährleistet auch, dass
alle Anbietergruppen – private Eigentümer, kommunal e Wohnungsgesellschaften bzw.
Genossenschaften – berücksichtigt und nur aktuell z u zahlende Mieten der Datenerhe-
bung zu Grunde gelegt werden.

Der Mietspiegel der Stadt Leipzig wird durch das Am t für Statistik und Wahlen und das
Sozialamt auf der Grundlage einer repräsentativen S tichprobenerhebung nicht preisge-
bundener Wohnungen gemäß § 558c Bürgerliches Gesetz buch (BGB) erarbeitet und mit-
tels eines (multiplen linearen) Regressionsmodells berechnet. Die für den Mietspiegel
notwendige Datenerhebung und -verarbeitung erfolgt gemäß § 9 Abs. 1 des Sächsischen
Statistikgesetzes (SächsStatG) durch das Amt für St atistik und Wahlen als für die Kom-
munalstatistiken der Stadt Leipzig zuständigen Stelle. Der Mietspiegel der Stadt Leipzig ist
ein einfacher Mietspiegel, der darüber hinaus einen großen Teil der in § 558d BGB zusätz-
lich normierten Voraussetzungen für einen qualifizi erten Mietspiegel
9 erfüllt: Der Leipziger
Mietspiegel beruht auf einer repräsentativen Datene rhebung und wird nach wissenschaft-
lich anerkannten Auswertungsmethoden alle zwei Jahr e neu erstellt. Die Erstellung des
Mietspiegels wurde durch den Arbeitskreis Mietspiegel fachlich begleitet. Dem Arbeitskreis
gehören neben den beiden Fachämtern der Stadt Leipzig u.a.

• der Deutsche Mieterbund – Mieterverein Leipzig e.V . als Vertreter der Interessen
der Mieterinnen und Mieter,
• Haus und Grund Leipzig e.V. als Vertreter privater  Eigentümer,
• Die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH al s kommunaler Vermieter,
• verschiedene Wohnungsgenossenschaften,
• das Amtsgericht Leipzig und
• die Hochschule Anhalt, Fachbereich Wirtschaft, Sac hgebiet Immobilienwirtschaft

an.

Datengrundlage für die Befragung zum Mietspiegel wa ren die Adressen von 8.561 Miete-
rinnen und Mietern von Wohnungen, die über ein Zufa llsverfahren aus dem Einwohner-
melderegister ermittelt wurden. Aus dieser Zufallsa uswahl lagen abschließend
anonymisierte Antworten zu 2.459 Wohnungen, für die  der Mietspiegel gilt, vor. Das ent-
spricht einer empfohlenen Stichprobe von bis zu ein em Prozent
10  der in Leipzig insgesamt
vorhandenen 242.486 Mietwohnungen 11  (ohne Leerstand).

6  vgl. BSG, Urteil v. 19.02.2009, B 4 AS 30/08 R, Rdnr. 21f. und auch BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R,
 Rdnr. 18
7  BBSR, BBSR-Berichte KOMPAKT 02/2014, S. 8
8  vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rdnr. 30
9  Börstinghaus, Miethöhe-Handbuch, Kapitel 6. Rdnr. 37, 70ff.
10
  BBSR, BBSR-Berichte KOMPAKT 02/2014, S. 25
11
  Statistisches Landesamt, Zensus 2011, S. 6
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Schlüssiges Konzept 2014

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In der Erhebung wurden u. a. folgende Angaben erfragt:

• Größe, Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung,
• Alter und Art des Gebäudes,
• Höhe der Miete und
• Lage der Wohnung (Wohnumgebung).

Nach dem Ausschluss von 22 Wohnungen, für die der M ietspiegel keine Anwendung fin-
det (Wohnungen ohne Innen-WC oder ohne Sammelheizun g) sowie „Ausreißern“ (Woh-
nungen mit einer Wohnfläche < 20 m² oder > 180 m² o der einer Grundmiete von
<= 2,00 €/m² oder > 10,00 €/m²) verblieben 2.437 Da tensätze für die Mietspiegelauswer-
tung. Diese für die Erstellung des Mietspiegels ver wandten Datensätze werden zur Herlei-
tung angemessener Richtwerte herangezogen.

Da die für den Mietspiegel erhobenen Daten keine An gaben zu den Nebenkosten enthal-
ten, werden die angemessenen Richtwerte für die Bet riebs- und Heizkosten aus den Er-
gebnissen der Broschüre Betriebskosten in Leipzig 2 012 – Berichtsjahr 2014
12  abgeleitet.
Die Betriebskostenbroschüre wird im Turnus von zwei Jahren durch das Sozialamt erstellt.
Darin werden die durchschnittlichen Betriebs- und H eizkosten von in der Vermietung be-
findlichen Mehrfamilienhäusern ausgewiesen.

Die zur Erstellung der Betriebskostenbroschüre erho bene Stichprobe umfasste 3,3% aller
Betriebskostenabrechnungen von Mehrfamilienhäusern des Jahres 2012. Jeder Gebäude-
typ wurde mit seinem tatsächlichen Anteil am Gesamt bestand von 26.003 Mehrfamilien-
häusern, jedoch mit mindestens 30 Gebäudeeinheiten,  berücksichtigt. Eine Ausnahme
davon bilden die unsanierten Hochhäuser.
13  Deren Gebäudebestand betrug zum Zeitpunkt
der Datenerhebung noch 97 Objekte, die häufig in Bl ockbauweise errichtet wurden. Für
diesen Gebäudetyp konnten deshalb nur noch 20 unter schiedliche Betriebskostenabrech-
nungen aufgebracht und ausgewertet werden.

12
  Stadt Leipzig, Betriebskosten in Leipzig 2012, S. 8f.
13
  Gemäß § 2 Abs. 4 Nr. 1 der Sächs. BauO sind Hochhäuser Gebäude mit einer Höhe von mehr als 22 Metern, im
 Regelfall somit Gebäude mit mehr als 6 Etagen
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Schlüssiges Konzept 2014

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Tabelle 1: Übersicht Gebäudetyp und ausgewertete Betriebskostenabrechnungen

Gebäudetyp  Baujahr / Merkmal
marktaktiver
Gebäudebestand
(Mehrfamilienhäuser) 14
tatsächlich
ausgewertet
1 vor 1919 11.382 382
2 1919 – 1945 5.099 194
3 1946 – 1960 1.150 43
4 1961 – 1990
unsaniert 1.458 51
5 1961 – 1990
saniert 3.798 139
6 Hochhaus
unsaniert 97 20
7 Hochhaus
saniert 165 40
8 Neubau
ab  1991 2.854 104
Summe - 26.003 973

Die ausgewerteten Betriebskostenabrechnungen wurden  dem Sozialamt durch die ver-
schiedenen am Markt tätigen Anbietergruppen zur Ver fügung gestellt. Das waren im Ein-
zelnen:

• 163 Abrechnungen des kommunalen Vermieters LWB Gmb H,
• 275 Abrechnungen von Wohnungsgenossenschaften,
• 210 Abrechnungen von privaten Eigentümern und Haus verwaltungen sowie
• 325 Abrechnungen von Mietern u.a. über den Deutsch en Mieterbund Mieterverein
Leipzig e.V.

Von jeder Nebenkostenabrechnung wurden neben den al lgemeinen Daten wie Wohnflä-
che und Gebäudetyp auch sämtliche für Betriebs- und  Heizkosten relevanten Werte – u.a.
Verbrauchsmengen und Kosten – erfasst. Aus diesen D aten wurden im Anschluss für je-
den Gebäudetyp die durchschnittlichen Kosten ermitt elt. Verbrauchsabhängige Kosten
(Wasser/Abwasser, Wassererwärmung, Heizung) wurden leerstandsbereinigt
15 . Betriebs-
kosten, die nur bei einem geringen Anteil der Gebäude entstehen (z.B. Aufwand für Brand-
/Blitzschutz oder Dachrinnenreinigung) wurden zu sonstigen Betriebskosten zusammenge-
fasst und deren durchschnittliche Höhe über alle Ob jekte des jeweiligen Gebäudetyps
ausgewiesen.

Die detaillierte Herleitung der Richtwerte und der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten
ist im 3. Kapitel dargestellt.

14
  eigene Datenerhebung aus Wohn- und Gebäudeverzeichnis der Stadt Leipzig
15
  Leerstandsbereinigung siehe Stadt Leipzig, Betriebskosten in Leipzig 2012,, S. 4
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Schlüssiges Konzept 2014

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Ob zu den ermittelten Richtwerten Wohnraum in ausre ichendem Umfang vorhanden ist,
wird anhand der für das Stadtgebiet Leipzig am Mark t angebotenen Mietwohnungen un-
tersucht. Im Vorfeld dieser Untersuchung wurden die  unterschiedlichen Informationsquel-
len über angebotene Mietobjekte hinsichtlich eines möglichst umfänglichen Abbilds des
Leipziger Mietimmobilienmarktes geprüft. Dabei wurd e festgestellt, dass in lokalen Tages-
oder Wochenzeitungen nur ein sehr geringer Anteil d er insgesamt am Markt angebotenen
Mietwohnungen inseriert wird. Ursache dafür ist die  hohe Anzahl angebotener Mietobjekte
und vermutlich der eingeschränkte Empfängerkreis, der durch Printmedien erreicht wird. In
lokalen Tages- oder Wochenzeitungen inserierte Wohn ungen werden zumeist auch paral-
lel im Internet angeboten, so dass auf deren gesond erte Auswertung im weiteren Vorge-
hen verzichtet wurde.

Im Internet vorhandene Immobilienportale bieten ein  weitaus größeres Angebotsspektrum
und einen – abgesehen von den Gebühren für die Bere itstellung des Internets – kosten-
freien Zugang für wohnungssuchende Bürgerinnen und Bürger. Darüber hinaus sind diese
Immobilienportale orts- und zeitunabhängig verfügbar.

Voraussetzung für die Auswahl der Immobilienportale  aus den vielfältigen Angeboten des
Internets war, dass diese über ein möglichst umfass endes Angebot an Mietwohnungen
verfügen und die dort vorhandenen Inserate konkrete Aussagen zum Mietpreis, der Wohn-
fläche, der Lage der Wohnung und zur Anzahl der Woh nräume enthielten. Diese Auswahl-
kriterien boten nicht alle der im Internet zugänglichen Portale.

Folgende drei Immobilienportale wurden abschließend  zur Auswertung der Angebotsmie-
ten genutzt:

• Immobilienscout24
16
• Immonet 17
• Immowelt 18

Andere Immobilienportale, die ebenfalls die o. a. A ussagen beinhalteten, nutzen häufig
keine eigene Datenbank für die dort aufgelisteten W ohnungsangebote. Deren Daten wer-
den überwiegend aus den zuvor genannten drei Immobi lienportalen übernommen. Um
ausreichende Erkenntnisse über die am Markt angebot enen Mietwohnungen zu erlangen,
war eine Auswertung der anderen Immobilienportale daher nicht notwendig.

Von allen Mietwohnungen, die zu den jeweiligen Stic htagen in den o.
 a. Portalen gelistet
waren, wurden

• die Wohnfläche,
• die Höhe der Grundmiete,
• die Anzahl der Wohnräume und
• die Lage im Stadtgebiet

erfasst. Nach der letzten Vollerhebung lagen entspr echende Aussagen zu insgesamt
53.153 Mietinseraten vor. Angebotene Wohnungen unte rhalb des einfachen Standards
(Substandard, vgl. Kapitel 2.4) werden bei der Ermi ttlung angemessener Wohnungsange-
bote nicht berücksichtigt.

16  www.immobilienscout24.de
17  www.immonet.de
18  www.immowelt.de
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Schlüssiges Konzept 2014

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Zu jedem Auswertungszeitpunkt waren in den drei unt ersuchten Immobilienportalen min-
destens 5.100 Wohnungsangebote für das Stadtgebiet Leipzig vorhanden. Nahezu alle
Akteure des Leipziger Wohnungsmarktes – einschließl ich des kommunalen Vermieters
LWB GmbH, der Wohnungsgenossenschaften wie z.B. VLW  eG, KONTAKT eG, UNITAS
eG und der Haus- und Grund Leipzig e.V. als Interes senvertretung von Grundstücks- und
Hauseigentümern – nutzen neben ihren eigenen Intern etauftritten auch diese Portale zur
Veröffentlichung ihrer Mietangebote.  u.a. 19,20,21

Die genaue Untersuchung der Angebotsmieten ist in Kapitel 4.3 dargestellt.

2.3 Produkttheorie

Der zu ermittelnde Richtwert für die Grundmiete ste llt das Produkt aus maximal angemes-
sener Wohnfläche und Wohnungsstandard dar. Da es im  Ergebnis nur auf die Kostenbe-
lastung des Grundsicherungsträgers ankommt, kann vo n einem Faktor zu Gunsten oder
Lasten des anderen abgewichen werden (Produkttheorie)
22 :

abstrakt angemessene Wohnfläche * Standard (Mietpreis je m²) = Richtwert

2.4 Wohnungsstandard

Eine Wohnung gilt dann als angemessen, wenn sie nac h Ausstattung, Lage und Bausub-
stanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genü gt und keinen gehobenen Wohn-
standard aufweist („bescheidener Zuschnitt“
23 ). Sie muss daher im unteren Segment des
Vergleichsmaßstabs liegen, wobei es auch hier nicht  auf die Angemessenheit einzelner
wertbildender Faktoren, sondern des Produktes (= de r Gesamtbelastung) ankommt. 24  Da
einzelne wertbildende Faktoren wie Ausstattungsmerk male, Lage und Bausubstanz einer
Wohnung nie allein für deren Mietpreis maßgebend si nd, kann der Wohnungsstandard
nicht nur von der Qualität einzelner Faktoren bzw. deren Vorhandensein (u.a. Balkon, Par-
kett) abhängen.

Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) schätzt ein, dass
die Einbeziehung von konkreten Ausstattungsmerkmale n in die Definition des einfachen
Standards in der Praxis kaum realisierbar ist, weil

• die Anzahl der zu berücksichtigenden Ausstattungsm erkmale zu groß ist;
• einzelne Ausstattungsmerkmale sehr unterschiedlich  bewertet und gewichtet wer-
den, so dass eine objektive Bewertung sehr schwierig ist, und
• sich die Ausstattungsstandards mit der Zeit ändern  können (z. B. höherwertige
Ausstattung).

Das BMVBS empfiehlt daher eine Definition des einfa chen Standards über den Miet-
preis.
25  Die Marktmiete dient als guter Qualitätsindikator:  Je höher die erzielte Miete – für

19  www.immonet.de/immobilienmakler/33269.html
20  www.vlw-eg.de/news/vlw-bester-makler-leipzigs/
21
  www.immowelt.de/profil/leistungsgesellschaft_haus_grund_leipzig_mbh
22
  vgl. BSG, Urteil v. 07.11.2006, B 7b AS 18/06 R, Rdnr. 20
23  vgl. BSG, Urteil v. 07.11.2006, B 7b AS 10/06 R, Rdnr. 28
24  st. Rspr., zuletzt BSG, Urteil  v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rdnr. 31 bzw. BSG, Urteil v. 07.11.2006,
 B 7b AS 18/06 R, Rdnr. 20.
25
  BMVBS, Arbeitshilfe, S. 22
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Schlüssiges Konzept 2014

Seite 10
gleich große Wohnungen in der gleichen Stadt –, des to höher bewertet der Mieter die
Qualität dieser Wohnung angesichts der vorhandenen Alternativen. 26

Dieser Auffassung folgend, wird zur Bemessung des S tandards einer Wohnung deren
Grundmiete je m² Wohnfläche herangezogen. Die im Zu ge der Erhebung für den aktuellen
Mietspiegel aufgenommenen Daten werden in Abhängigk eit von ihrer Grundmiete je m²
Wohnfläche in drei gleich große Segmente aufgeteilt:

• Wohnungen einfachen Standards,
• Wohnungen mittleren Standards und
• Wohnungen gehobenen Standards.

Die Wohnung mit der höchsten Grundmiete je m² innerhalb des einfachen Segments bildet
dabei den Richtwert je m² Wohnfläche ab, da zu dies em Preis (Kappungsgrenze
27 ) auch
alle anderen Wohnungen des einfachen Segments anmietbar sind.

Wohnungen unterhalb des einfachen Standards (Substa ndard) werden bei der Ermittlung
einer angemessenen Referenzmiete nicht berücksichti gt.
28  Dieser Wohnraum ist bei-
spielsweise durch die alleinige Beheizung mit Einze löfen, eine außerhalb der Wohnung
liegende Toilette oder eine fehlende Dusche oder Ba dewanne gekennzeichnet und wird in
Leipzig nur noch in sehr geringem Umfang vermietet.  Bereits vor der Datenauswertung für
den Mietspiegel wurden daher folgende sechs Datensätze eliminiert:

• sechs Wohnungen ohne Sammelheizung
• darunter eine Wohnung mit Außen-WC und fehlendem B ad

Da der Leipziger Mietspiegel nicht für möblierten W ohnraum gilt, bleiben solche Wohnun-
gen unberücksichtigt. Die Ausstattung einer Wohnung  mit Hausrat ist zudem kosteninten-
siv und führt in der Praxis zu deutlich höheren Mie ten, die nicht zur Preisbildung
angemessener Richtwerte für Wohnraum einfachen Stan dards herangezogen werden
können. Auch die Daten von angemieteten Zimmern wer den nicht für die Mietspiegelerhe-
bung genutzt.

Bei der Bestimmung eines angemessenen Eckwertes für  die Grundmiete je m² erfolgte
keine Beschränkung auf Wohnungen bestimmter Baualte rsklassen, auch wenn nach 1991
errichtete Wohngebäude in der Stadt Leipzig i.d.R. einen höheren Ausstattungsgrad besit-
zen, als Leistungsberechtigten i.S.d. § 22 SGB II zugebilligt wird.
29  Das für den Mietspiegel
erforderliche Erhebungsmerkmal – Baualtersgruppe de s Wohngebäudes – blieb bei der
Datenauswertung für die Eckwertbildung unberücksich tigt. Da Wohnraum der Baujahre
nach 1991 aufgrund der überdurchschnittlichen Ausst attung eine vergleichsweise höhere
Grundmiete als anderer Wohnraum aufweist, ergibt si ch für die Leistungsberechtigten
durch diese Verfahrensweise ein weiterer Spielraum,  bei Anmietung eines älteren Baujah-
res beispielsweise eine Wohnung mit besserer Aussta ttung oder mit größerer Wohnfläche
wählen zu können.

26  Heising, Angemessene Unterkunftskosten, S. 5
27
  vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rdnr. 19
28  vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R, Rdnr. 29
29  vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R, Rdnr. 23
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Schlüssiges Konzept 2014

Seite 11
2.5 Abstrakt angemessene Wohnfläche

Zur Bestimmung der angemessenen Wohnfläche ist – un abhängig von der Anzahl der
Zimmer – nur die Quadratmeterzahl „pro Kopf“, also entsprechend der Haushaltsgröße, zu
berücksichtigen.
30

Bei der Bestimmung der angemessenen Wohnungsgröße i st nicht auf die Zahl der Famili-
enmitglieder, die eine Wohnung gemeinsam nutzen, so ndern allein auf die Zahl der Mit-
glieder der Bedarfsgemeinschaft abzustellen.
31  Die in diesem Konzept dargestellten
abstrakt angemessenen Wohnflächen je Haushaltsgröße  beziehen sich daher auf die
Anzahl der Personen in der Bedarfsgemeinschaft.

Da für das Stadtgebiet Leipzig keine repräsentative n Daten über die tatsächlichen Wohn-
verhältnisse von Haushalten im Niedrigeinkommensber eich ohne Transferleistungsbezug
vorliegen
32 , wird bei der Bemessung einer angemessenen Wohnflä che auf die geltende
landesrechtliche Vorschrift 33  zurückgegriffen. Für die Stadt Leipzig werden demn ach fol-
gende Höchstgrenzen festgelegt:

 für einen 1-Personen-Haushalt  45 m²,
 für einen 2-Personen-Haushalt  60 m²,
 für einen 3-Personen-Haushalt  75 m²,
 für einen 4-Personen-Haushalt  85 m².

Für jede weitere zum Haushalt rechnende Person erhö ht sich die Wohnfläche höchstens
um weitere 10m².

Den Besonderheiten des Einzelfalles ist bei der Bes timmung einer angemessenen Wohn-
fläche jeweils Rechnung zu tragen.

2.6 Beobachtungszeitraum

Der Beobachtungszeitraum für die Herleitung eines a ngemessenen Richtwertes für die
Grundmiete entspricht dem Erhebungszeitraum der Sti chprobe für den Mietspiegel der
Stadt Leipzig. Für den Mietspiegel wurden Daten von  Wohnungen erhoben, deren Miete
sich im Zeitraum vom 01.12.2009 bis 30.11.2013 geän dert hat oder die in diesem Zeit-
raum neu angemietet wurden. Die Befragung für den M ietspiegel erfolgte im Zeitraum von
Januar bis Ende März 2014. Angaben zur Höhe der Mie te wurden für den Monat Dezem-
ber 2013 erhoben.

Der Richtwert für die kalten Betriebskosten und die  Nichtprüfungsgrenze für die Heizkos-
ten werden aus den Ergebnissen der aktuellen Betrie bskostenbroschüre gebildet. Die Er-
gebnisse der Betriebskostenbroschüre beruhen auf Ab rechnungen für das Jahr 2012, die
in 2013 durch die Vermieter erstellt wurden.
34  Alle 973 Abrechnungen, die zur Erstellung
der Betriebskostenbroschüre genutzt wurden, umfasst en den kompletten Abrechnungs-
zeitraum 2012. Abrechnungen, die nicht den vollstän digen 12-monatigen Zeitraum betra-
fen, wurden nicht berücksichtigt.

30
  vgl. BSG, Urteil v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, Rdnr. 16 und BSG, Urteil v. 22.08.2012, B 14 AS 13/12 R, Rdnr. 18
31
  vgl. BSG, Urteil v. 18.02.2010, B 14 AS 73/08 R, Rdnr. 23
32
  vgl. BT-Dr. 17/3404, S. 101 i.V.m. Berlit in LPK-SGB II, zu § 22b, Rdnr. 9 ff.
33  VwV Wohnflächenhöchsgrenzen des Freistaates Sachsen v. 07.06.2010
34
  Stadt Leipzig, Betriebskosten in Leipzig 2012, S. 3
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Schlüssiges Konzept 2014

Seite 12
Die Erhebung der Daten für die Untersuchung der Ang ebotsmieten wurde dreimal im Ab-
stand von jeweils 5 Wochen beginnend ab der 20. Kal enderwoche 2014 durchgeführt. Der
fünfwöchige Abstand zwischen den einzelnen Erhebung en wurde gewählt, um die Ent-
wicklungen auf dem Wohnungsmarkt durch den stetigen  Wechsel von neu vermieteten
(Abgänge) und neu angebotenen Wohnungen (Zugänge) b eobachten zu können. Die
Wohnungsangebote wurden für jedes Internetportal in  den jeweiligen Kalenderwochen an
einem Tag vollständig erhoben.

2.7 Repräsentativität des Umfangs der erhobenen Dat en

Die Repräsentativität der Datenerhebung ist einerse its durch die Satzung über die Erstel-
lung von Mietspiegeln in der Stadt Leipzig
35  und andererseits durch die umfangreiche
Stichprobe über alle Gebäudetypen und Anbietergruppen, die Basis für die Ergebnisse der
Betriebskostenbroschüre ist, sichergestellt.

Die Repräsentativität der Untersuchung der Angebots mieten ist durch die Vollerhebung
der Wohnungsinserate aus den ausgewählten Portalen gewährleistet. Es erfolgte keine
Begrenzung auf eine Stichprobe. In den ausgewählten  Portalen sind sowohl Inserate des
kommunalen Vermieters und der Wohnungsgenossenschaf ten als auch Anzeigen privater
Eigentümer, beauftragter Hausverwaltungen und Makler vertreten. Die Verteilung der inse-
rierten Angebote ist hinsichtlich ihrer Wohnfläche und der Miethöhe ausgewogen. Keiner
der genutzten Internetanbieter begrenzt seine Daten bank auf besonders günstige oder
teure bzw. kleine oder große Wohnungen.

2.8 Rundung während der Berechnung

In diesem Konzept ausgewiesene Zwischenergebnisse w erden zu Gunsten einer besse-
ren Lesbarkeit auf die 4. Nachkommastelle gerundet angegeben. Generell wird aber mit
ungerundeten Werten gerechnet. Erst die Endergebnis se der Richtwerte und die Nichtprü-
fungsgrenzen der Heizkosten werden abschließend auf volle Cent-Beträge aufgerundet.
36

Die über alle Kalenderwochen durchschnittlich am Ma rkt angebotenen Wohnungen wer-
den auf den nächsten ganzzahligen Wert gerundet.

35
  Beschluss Nr. RBIII-1612/04 der Ratsversammlung vom 19.05.2004, (veröffentlicht im Leipziger Amts-Blatt Nr. 12
 vom 12.06.2004)
36
  vgl. SG Dresden, Urteil v. 18.09.2012, S 38 AS 17/11, S. 7
17 von 37 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2014

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3. Bestimmung eines angemessenen Richtwertes für die Bruttokalt-
miete und einer Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten

3.1 Ermittlung angemessener Eckwerte für die Grundm iete

Die Eckwerte für die Grundmiete pro m² werden aus d en Datensätzen, die dem Leipziger
Mietspiegel zu Grunde liegen, ermittelt.

Da in den Mietspiegeldatensätzen keine ausreichende  Anzahl an Wohnungen enthalten
ist, die exakt den abstrakt angemessenen Wohnfläche n entsprechen, die Leistungsbe-
rechtigten zustehen (z. B. nur 24 Wohnungen mit gen au 45 m²), werden zur Bestimmung
angemessener Eckwerte für die Grundmiete pro m² Woh nflächenspannen gebildet. Dabei
wurde eine Unter- und Überschreitung der abstrakt a ngemessenen Wohnflächen von je-
weils 5 m² gewählt.

Tabelle 2: Wohnflächenspannen

 Haushaltsgröße in Personen
1 2 3 4 5
abstrakt angemesse-
ne Wohnfläche 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 95 m²
untere Grenze 40 m² 55 m² 70 m² 80 m² 90 m²
obere Grenze 50 m² 65 m² 80 m² 90 m² 100 m²

Durch die Wahl dieser Grenzen kann auf einen ausrei chenden Umfang an Wohnungsda-
ten zur Bildung eines Eckwertes für die Grundmiete pro m², der die aktuellen Verhältnisse
am Wohnungsmarkt abbildet, zurückgegriffen werden.

Tabelle 3: Anzahl an Wohnungsdaten

Anzahl an
Datensätzen
Haushaltsgröße in Personen
1 2 3 4 5
die genau der
abstrakt angemesse-
nen Wohnfläche
entsprechen
24 53 32 14 12
die im Bereich der
gebildeten Wohn-
flächenspanne liegen
333 566 443 302 153

Wie in Kapitel 2 dargestellt, ist die Grundmiete je  m² Wohnfläche vornehmlich kennzeich-
nend für den Standard einer Wohnung. Daher werden f ür die selektierten Datensätze je-
weils die Grundmieten je m² Wohnfläche bestimmt und  die Werte in aufsteigender
Reihenfolge sortiert. Die Grundmiete je m² Wohnfläc he einer jeden Wohnflächenspanne,
die genau das untere Drittel (einfaches Segment) al ler Datensätze nach oben begrenzt,
18 von 37 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2014

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stellt den Richtwert für die jeweilige Haushaltsgrö ße dar. Mit der Differenzierung der Eck-
werte für die Grundmiete je m² nach der jeweiligen Haushaltsgröße wird den Gegebenhei-
ten des Leipziger Wohnungsmarktes und der Rechtsprechung des BSG 37  entsprochen.

Tabelle 4: Ermittlung der Eckwerte für die Grundmiete je m²

Haushaltsgröße in Personen
1 2 3 4 5
unteres Drittel an
Wohnungen der
Wohnflächenspanne
111 188,66 67  147,66 67  100,66 67  51
Eckwert
Grundmiete je m²
(33  ⅓  %-Perzentil 38 )
4,60 02  € 4,51 81  € 4,56 91  € 4,71 13  € 4,72 69  €
mittlerer Wert der
Datenreihe = Median 5,00 00  € 4,92 25  € 4,95 66  € 5,13 30  € 5,20 83  €

In der nachfolgenden Abbildung wird dieser Berechnu ngsschritt am Beispiel der
1-Personen-Haushalte grafisch dargestellt.

Abbildung 1:  Verteilung der Wohnungen nach ihrer Grundmiete je m² Wohnfläche

37
  vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rdnr. 19
38
  v. Malottki, info also 3/2014, Fn. 7: „Perzentile teilen eine Grundgesamtheit so, dass der genannte Anteil in Prozent
unterhalb dieser Schwelle liegt und der Rest darüber. Ein 20%-Perzentil der Mieten ist also der Schwellenwert, unter
dem 20% der Mieten liegen.“
0
10
20
30
40
2,80 € 3,60 € 4,40 € 5,20 € 6,00 € 6,80 € 7,60 € 8,40 €
Wohnfläche von 40-50 m², n=333 ≙ 111 je Segment
4,60 € 5,37 €
einfaches
Segment
mittleres
Segment
gehobenes
Segment
Anzahl
19 von 37 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2014

Seite 15
3.2 Ermittlung angemessener Betriebskosten

Soweit keine statistischen Daten zur Bestimmung ang emessener Betriebskosten – gerade
im unteren Wohnsegment – vorliegen, ist es zulässig , auf bereits vorliegende Daten aus
Betriebskostenübersichten (und dabei vorrangig auf örtliche Übersichten) zurückzugreifen
und dabei auf die sich daraus ergebenden Durchschni ttswerte. Die Heranziehung von
Durchschnittswerten aus allen Mietverhältnissen erg ibt zwar einen Wert, der – weil er den
gesamten Mietmarkt erfasst – in der Tendenz höher l iegt, als dies bei Auswertung nur des
Teilsegments der Fall wäre, auf das Leistungsberech tigte nach dem SGB II zu verweisen
sind. Sofern eine entsprechend differenzierte Daten lage aber nicht vorliegt und also eine
Auswertung des Teilsegments mit vernünftigem Aufwan d ausscheidet, ist eine solche Ver-
gröberung erforderlich, um mit ausreichender Sicher heit zu gewährleisten, dass in jedem
Marktsegment - auch in dem in Bezug zu nehmenden un teren Segment - eine genügende
Anzahl an Mietverhältnissen zu diesem Preis vorhanden ist.
39

Da für das Stadtgebiet Leipzig keine Erkenntnisse ü ber die Betriebskosten im unteren
Wohnsegment vorliegen und im Zuge der Mietspiegelbe fragung dazu ebenfalls keine Da-
ten erhoben wurden, werden die kalten Betriebskoste n auf Grundlage der aktuellen Bro-
schüre Betriebskosten in Leipzig 2012 (Berichtsjahr 2014) ermittelt.

Zur Bildung eines zutreffenden Durchschnittswerts f ür den gesamten Vergleichsraum wer-
den die für die unterschiedlichen Gebäudetypen vorl iegenden Betriebskostenergebnisse
im Verhältnis zum Anteil von Wohnungen dieses Gebäu detyps am gesamten Wohnungs-
bestand gewichtet. Der gesamte Wohnungsbestand im S tadtgebiet Leipzig von derzeit
324.857 Wohnungen verteilt sich auf die Gebäudetypen wie in Tabelle 5 dargestellt.

Tabelle 5: Wohnungsbestand nach Gebäudetyp 40

 Gebäudetyp 41
1 2 3 4 5 6 7 8
Wohnungs-
bestand 126.882  57.198 12.767 20.518 46.244 3.008 11.370 46.870
prozentualer
Anteil am
Gesamtbestand
39,05 78 % 17,60 71 % 3,93 00 % 6,31 60 % 14,23 52 % 0,92 59 % 3,50 00 % 14,42 79 %

Zur Ermittlung der kalten Betriebskosten werden von der Summe der Betriebskosten eines
jeden Gebäudetyps dessen Heiz- und Wassererwärmungs kosten abgesetzt und die Auf-
zugskosten hinzu addiert.

Die Aufzugskosten stellen eine Besonderheit bei der  Bestimmung angemessener Be-
triebskosten dar, da Aufzüge nur bei den Gebäudetyp en 6 und 7 generell vorhanden sind.
Bei allen anderen Baualtersklassen sind Aufzüge i.d .R. für einen gehobenen Wohnungs-
standard kennzeichnend. Um leistungsberechtigten Ha ushalten auch die Anmietung von
Wohnraum in Gebäuden mit Aufzug zu ermöglichen, wer den die Aufzugskosten in die kal-
ten Betriebskosten einbezogen.

39  vgl. BSG, Urteil v. 22.08.2012, B 14 AS 13/12 R, Rdnr. 27
40  eigene Datenerhebung aus Wohn- und Gebäudeverzeichnis
41
  vgl. S. 7, Tabelle 1
20 von 37 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2014

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Die so ermittelten Werte für die kalten Betriebskos ten je Gebäudetyp werden danach zu
einem für den Vergleichsraum gültigen Durchschnitts wert zusammengefasst. In diesen
gewichteten Mittelwert gehen die Betriebskosten der  unterschiedlichen Gebäudetypen
entsprechend ihres Anteils am Gesamtbestand ein. Be i der Bildung des einfachen arith-
metischen Mittels der Betriebskosten über alle Gebä udetypen würden diese – ungeachtet
des Anteils der Gebäudetypen am gesamten Wohnungsbe stand – zu gleichen Teilen in
die Berechnung einfließen. Der gewichtete Mittelwer t berücksichtigt, dass Gebäudetypen
mit einem größeren Wohnungsbestand mit größerem Gew icht einfließen als Gebäudety-
pen mit einem geringeren Wohnungsbestand.

Der sich daraus für den gesamten Vergleichsraum erg ebende Durchschnitt wird im An-
schluss um einen Sicherheitszuschlag von weiteren 1 0% erhöht. Der Sicherheitszuschlag
berücksichtigt den nicht genau bezifferbaren Mehrbe darf an Kaltwasser, der Personen
entsteht, die (möglicherweise) keiner außerhäuslich en Beschäftigung nachgehen, sowie
künftige allgemeine Kostensteigerungen wie sie z. B . durch die Einführung eines Mindest-
lohnes im Bereich der haushaltsnahen Tätigkeiten (G rünpflege, Hausreinigung oder Win-
terdienst) entstehen können.
42

Tabelle 6: Ermittlung angemessener kalter Betriebskosten 43

Kosten je m²
Gebäudetyp 44
1 2 3 4 5 6 7 8
∑  Betriebs- und
Heizkosten 2,28 € 2,09 € 2,00 € 2,43 € 2,23 € 2,78 € 2,44 € 2, 10 €
abzgl. Heizung 0,95 € 0,87 € 0,74 € 1,01 € 0,86 € 1 ,30 € 0,96 € 0,74 €
abzgl. Wasser-
erwärmung 0,25 € 0,26 € 0,22 € 0,30 € 0,27 € 0,26 € 0,26 € 0, 22 €
zzgl. Kosten
für Aufzug 0,22 € 0,16 € 0,16 € 0,11 € 0,17 € 0,10 € 0,10 € 0, 21 €
∑  kalte
Betriebskosten 1,30 € 1,12 € 1,20 € 1,23 € 1,27 € 1,32 € 1,32 € 1, 35 €
prozentualer
Anteil am
Gesamtbestand
39,05 78 % 17,60 71 % 3,93 00 % 6,31 60 % 14,23 52 % 0,92 59 % 3,50 00 % 14,42 79 %
gewichteter Mit-
telwert der kalten
Betriebskosten*
1,26 38  €
zzgl. 10%
Sicherheits-
zuschlag
0,12 64  €
angemessene
kalte Betriebs-
kosten
1,39 02  €
*Berechnung:  ∑ kalte Betriebskosten Gebäudetyp 1 * prozentualer Anteil Gebäudetyp 1 am Wohnungsbestand+ … +
∑ kalte Betriebskosten Gebäudetyp 8 * prozentualer Anteil Gebäudetyp 8 am Wohnungsbestand

42
  BMVBS, Arbeitshilfe, S. 39
43
  Stadt Leipzig, Betriebskosten in Leipzig 2012, S. 8 f. Tab. 2 u. 3
44
  vgl. S. 7, Tabelle 1
21 von 37 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2014

Seite 17
3.3 Bruttokaltmiete

Die Richtwerte für die Kosten der Unterkunft sollen  die Kaltmiete und die Betriebskosten
umfassen, da neben der Nettokaltmiete auch die Betr iebskosten abstrakt zu bestimmen
und als Faktor in das Produkt (vgl. Kapitel 2.3) einzubeziehen sind.
45

Die zuvor ermittelten Beträge für die Betriebskosten werden daher mit den jeweiligen Wer-
ten der Grundmiete addiert. Die gebildeten Summen werden im Anschluss mit der abstrakt
angemessenen Wohnfläche je Haushaltsgröße multipliz iert. Daraus ergeben sich die fol-
genden tatsächlich zu berücksichtigenden Richtwerte in Form der Bruttokaltmiete.

Tabelle 7: Feststellung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft

Haushaltsgröße in Personen
1 2 3 4 5 für jede weitere
Person
abstrakt angemes-
sene Wohnfläche 45m² 60m² 75m² 85m² 95m² zzgl. 10m²
angemessene
Grundmiete je m² 4,60 02 € 4,51 81  € 4,56 91 € 4,71 13 € 4,72 69  € 4,72 69  €
angemessene Be-
triebskosten je m² 1,39 02  €
Bruttokaltmiete
je m² 5,99 04  € 5,90 83  € 5,95 93  € 6,10 15  € 6,11 71  € 6,11 71  €
ungerundetes
Ergebnis 269,56 51  € 354,49 36  € 446,94 71  € 518,62 68  € 581,12 53 € 61,17 11  €
Richtwert
Bruttokaltmiete 269,57 € 354,50 € 446,95 € 518,63 € 581,13 € zzgl. 61,18 €

Diese (vom Bundessozialgericht favorisierte) Ausges taltung des Richtwerts erhöht den
Spielraum für Wohnungssuchende, da wiederum z. B. e ine höhere Grundmiete durch
niedrige Betriebskosten ausgeglichen werden kann und umgekehrt.

3.4 Ermittlung angemessener Heizkosten - Nichtprüfu ngsgrenze

Für die Heiz- und Wassererwärmungskosten liegen akt uelle Erkenntnisse auf Basis der
Broschüre Betriebskosten in Leipzig 2012 (Berichtsj ahr 2014) vor. Die dazu ausgewerte-
ten Daten betreffen das Abrechnungsjahr 2012.

Aus der Summe der Heiz- und der Wassererwärmungskos ten eines jeden Gebäudetyps
wird analog der für die kalten Betriebskosten besch riebenen Vorgehensweise ein gewich-
teter Mittelwert gebildet.

Da das Jahr 2012 im langjährigen Vergleich ein sehr  warmes Jahr war, fielen deutlich ge-
ringere Heizkosten als in einem normal kalten Jahr an. Die reinen Heizkosten werden da-
her vor Berechnung des gewichteten Mittelwertes kli mabereinigt.
46  Für den Zeitraum vom
01.01.2012 bis 31.12.2012 beträgt der durchschnittl iche Klimafaktor für das Stadtgebiet

45
  vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2012, B 14 AS 50/10 R, Rdnr. 33
46
  BMVBS, Arbeitshilfe, S. 39
22 von 37 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2014

Seite 18
Leipzig 1,04 47 . Mit diesem Faktor sind die Heizkosten zu multipli zieren. Gleiches gilt nicht
für die Wassererwärmungskosten, da für diese die kl imatischen Verhältnisse eines Jahres
unerheblich sind.

Tabelle 8: Ermittlung angemessener Heizkosten 48

Kosten je m²
Gebäudetyp 49
1 2 3 4 5 6 7 8
Heizung
(2012 KF 1,04) 0,95 € 0,87 € 0,74 € 1,01 € 0,86 € 1,30 € 0,96 € 0,74 €
Heizung klimabe-
reinigt (* 1,04) 0,98 80  € 0,90 48  € 0,76 96  € 1,05 04  € 0,89 44  € 1,35 20  € 0,99 84  € 0,76 96  €
Wasser-
erwärmung 0,25 € 0,26 € 0,22 € 0,30 € 0,27 € 0,26 € 0,26 € 0,22 €
∑  Heiz- und
Wasser-
erwärmung
1,23 80  € 1,16 48  € 0,98 96  € 1,35 04  € 1,16 44  € 1,61 20  € 1,25 84  € 0,98 96  €
prozentualer
Anteil am
Gesamtbestand
39,05 78 % 17,60 71 % 3,93 00 % 6,31 60 % 14,23 52 % 0,92 59 % 3,50 00 % 14,42 79 %
gewichteter Mit-
telwert der Heiz-
und Wasserer-
wärmungskosten*
1,18 03  €
*Berechnung:  ∑ Heiz- und Wassererwärmung Gebäudetyp 1 * prozentualer Anteil Gebäudetyp 1 am Wohnungsbe-
stand+ … + ∑  Heiz- und Wassererwärmung Gebäudetyp 8 * prozentualer Anteil Gebäudetyp 8 am
Wohnungsbestand

Die angemessenen Heizkosten ergeben sich aus der Mu ltiplikation des gewichteten Mit-
telwerts der Heiz- und Wassererwärmungskosten je m²  mit den abstrakt angemessenen
Wohnflächen nach Haushaltsgröße.

Da die Bestimmung eines abstrakt angemessenen Heizk ostenpreises pro m² für eine ein-
fache Wohnung im unteren Segment eines Wohnungsmark tes ohne Bezugnahme auf den
konkreten Bauzustand, die jeweilige Wohnungslage und regionale Gegebenheiten unmög-
lich ist, dient es der Verwaltungsökonomie, Höchst- Toleranzwerte zu bestimmen, bei de-
ren Unterschreitung die Angemessenheit der tatsächl ichen Kosten unterstellt wird (= sog.
abstrakte Nichtprüfungsgrenze).
50  Die zuvor ermittelten Werte werden daher abschließ end
zur Bildung einer Nichtprüfungsgrenze um weitere 10% angehoben.

Heizkosten, die oberhalb dieser Nichtprüfungsgrenze  liegen, sind im konkreten Einzelfall
auf ihre Angemessenheit zu prüfen.

47
  Deutscher Wetterdienst, Klimafaktoren für den Energieausweis, Mittelwert der PLZ-Zustellbezirke des Stadtgebietes
 Leipzig im Zeitraum 01.01.-31.12.2012 auf Basis des  ab 01.05.2014 gültigen Berechnungsverfahrens
48
  Stadt Leipzig, Betriebskosten in Leipzig 2012, S. 8f. Tab. 2 u. 3
49
  vgl. S. 7, Tabelle 1
50
  Deutscher Verein, Empfehlungen zu den angemessenen KdU, S. 44
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Schlüssiges Konzept 2014

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Tabelle 9: Feststellung einer Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten

Haushaltsgröße in Personen
1 2 3 4 5 für jede weitere
Person
abstrakt angemes-
sene Wohnfläche 45m² 60m² 75m² 85m² 95m² zzgl. 10m²
gewichteter Mittelwert
der Heiz- und Wasser-
erwärmungskosten
1,18 03  €
angemessene
Heizkosten 53,11 39  € 70,81 86  € 88,52 32  € 100,32 63  € 112,12 94  € 11,80 31  €
angemessene
Heizkosten zzgl. 10% 58,42 53  € 77,90 04  € 97,37 55  € 110,35 90  € 123,34 24  € 12,98 34  €
Nichtprüfungsgrenze
Heizkosten 58,43 € 77,91 € 97,38 € 110,36 € 123,35 € zzgl. 12,99 €

24 von 37 in Zusammenstellung
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4. Verfügbarkeit angemessenen Wohnraums

4.1 Zumutbarkeit

Vor der Beurteilung, ob angemessener Wohnraum zu de n ermittelten Richtwerten für die
Grundmiete verfügbar ist, sind die Mindestanforderu ngen an die Zumutbarkeit von Wohn-
raum für die jeweilige Haushaltsgröße zu definieren , da dazu keine bundes- oder landes-
einheitlichen Vorgaben über alle Haushaltsgrößen bestehen.

Die Stadt Leipzig hält nachfolgende Mindestwohnfläc hen in Verbindung mit der angege-
benen Mindestanzahl von Wohnräumen für zumutbar. Da s bedeutet nicht, dass im Um-
kehrschluss Wohnungen, die über eine kleinere Wohnf läche oder eine geringere Anzahl
von Wohnräumen verfügen, generell unzumutbar sind. Auch die Zumutbarkeit ist im kon-
kreten Einzelfall zu prüfen. Gerade für Haushalte m it mehreren Kindern können auch
Wohnungen mit einer geringeren Raumanzahl zumutbar sein.
51

Tabelle 10: Mindestanforderung Zumutbarkeit

Haushaltsgröße in Personen
1 2 3 4 5
Mindestwohnfläche 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m²
Mindestanzahl
Wohnräume 1 2 3 4 5

Bei der Validierung der Richtwerte für die Grundmie te werden Wohnungen, die über eine
kleinere Wohnfläche oder eine geringere als die Mindestanzahl an Wohnräumen verfügen,
nicht in das Ergebnis einbezogen, obwohl sie im Einzelfall geeignet sein können.

4.2 Betrachtung angemessenen Wohnraums in den Miets piegeldaten
(Nettokaltmiete)

Das BSG hält daran fest, dass dann, wenn ein qualif izierter Mietspiegel, der in einem wis-
senschaftlich gesicherten Verfahren aufgestellt wur de, der Bestimmung des angemesse-
nen Quadratmeterpreises für die Kaltmiete zugrunde liegt und ihm Aussagen zur
Häufigkeit von Wohnungen mit dem angemessenen Quadr atmeterpreis entnommen wer-
den können, davon auszugehen ist, dass es in ausrei chendem Maße Wohnungen zu die-
sem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis im örtlichen Vergleichsraum gibt.
52

Hinsichtlich der Repräsentativität, der Datenerhebu ng und -auswertung erfüllt der Leipzi-
ger Mietspiegel die Anforderungen an einen qualifiz ierten Mietspiegel. Den Leipziger Miet-
spiegeldaten können Aussagen zur Häufigkeit von Woh nungen mit dem zuvor ermittelten
angemessenen Quadratmeterpreis entnommen werden.

In der nachfolgenden Übersicht sind zuerst die Wohn ungen dargestellt, die über eine
Wohnfläche verfügen, die zwischen der für die jewei lige Haushaltsgröße mindestens zu-
mutbaren (Untergrenze) und der abstrakt angemessene n Wohnfläche (Obergrenze) liegt.

51  vgl. LSG Sachsen, Beschluss vom 04.03.2011, Az: L 7 AS 753/10 B ER, S. 5f.
52  vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rdnr. 38
25 von 37 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2014

Seite 21
Danach werden schrittweise die zusätzlichen Vorauss etzungen zur Mindestanzahl von
Wohnräumen und der angemessene Quadratmeterpreis fü r die Kaltmiete ergänzt. In Ab-
hängigkeit dieser zusätzlichen Voraussetzungen wird  die Häufigkeit von Wohnungen mit
einem angemessenen Quadratmeterpreis abgebildet.

Tabelle 11: Häufigkeit angemessener Wohnungen in den Mietspiegeldaten

Voraussetzungen
Haushaltsgröße in Personen
1 2 3 4 5
Wohnfläche von 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m²
Wohnfläche bis 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 95 m²
Anzahl Wohnungen 211 670 819 340 214
 zusätzliche Voraussetzung: Mindestanzahl Wohnräume
Mindestanzahl
Wohnräume 1 2 3 4 5
Anzahl Wohnungen 211 648 594 57 3
 zusätzliche Voraussetzung: abstrakt angemessener Quadratmeterpreis
abstrakt
angemessene
Nettokaltmiete je m²
4,60 02  € 4,51 81  € 4,56 91  € 4,71 13  € 4,72 69  €
angemessene,
gerundete Nettokalt-
miete gesamt
207,01 € 271,09 € 342,69 € 400,47 € 449,06 €
Anzahl Wohnungen 115 379 379 39 2

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Schlüssiges Konzept 2014

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In der nachfolgenden Übersicht wird am Beispiel der 115 Datensätze der für 1-Personen-
Haushalte ermittelten Wohnungen mit einem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis
die Verteilung der Nettokaltmieten dargestellt.

Abbildung 2: Verteilung der Nettokaltmieten von Wohnungen für 1-Personen-
Haushalte mit einem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis

Unter Berücksichtigung der Produkttheorie sind auch  Wohnungen mit einer größeren als
der abstrakt angemessenen Wohnfläche angemessen, we nn die Wohnfläche multipliziert
mit dem Quadratmeterpreis für die Kaltmiete die für den jeweiligen Haushalt angemessene
Gesamtgrundmiete nicht übersteigt. Danach ergeben s ich aus den Mietspiegeldaten fol-
gende Häufigkeiten.

Tabelle 12: Häufigkeit von Wohnungen mit einer angemessenen Grundmiete in
den Mietspiegeldaten

Voraussetzungen
Haushaltsgröße in Personen
1 2 3 4 5
Wohnfläche ab 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m²
Mindestanzahl
Wohnräume 1 2 3 4 5
angemessene,
gerundete Nettokalt-
miete gesamt
207,01 € 271,09 € 342,69 € 400,47 € 449,06 €
Anzahl Wohnungen 210 529 458 85 7

2
4
3
10 9
13 13
18
19
21
3
0
5
10
15
20
25
110 € 120 € 130 € 140 € 150 € 160 € 170 € 180 € 190 € 200 € 2 07 €
Anzahl von Wohnungen mit einer Nettokaltmiete von bis zu
27 von 37 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2014

Seite 23
In den Mietspiegeldaten sind zu der zuvor ermittelt en Grundmiete Wohnungen über alle
Haushaltsgrößen vorhanden.

Zusätzlich zu der vom BSG gewählten Validierung der  Verfügbarkeit von Wohnungen mit
einem angemessenen Quadratmeterpreis werden im näch sten Kapitel die aktuell am
Wohnungsmarkt angebotenen Wohnungen beschrieben.

4.3 Verfügbarkeit am Markt angebotener angemessener  Wohnungen (Angebotsmie-
ten auf Basis Nettokaltmiete)

Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtent wicklung (BMVBS) hat in der im Ja-
nuar 2013 veröffentlichten Arbeitshilfe zur Bestimmung der angemessenen Aufwendungen
der Unterkunft im Rahmen kommunaler Satzungen  u. a. Hinweise zur sachgerechten Er-
mittlung von Angebotsmieten gegeben.

Demnach sollen bei der Betrachtung der Angebotsmiet en folgende Aspekte berücksichtigt
werden:

• Ganz wesentlich ist, dass die im Angebot befindlic hen freien Mietwohnungen nur zu
einem gewissen Teil überhaupt in Anzeigen oder auf Internet-Seiten publiziert wer-
den. So finden z. B. Genossenschaftswohnungen oder Wohnungen mit Belegungs-
rechten häufig einen neuen Mieter, ohne dass diese in Inseraten oder anderen
Publikationen aufgetaucht wären. Dieses gilt auch f ür Wohnungen, die direkt an
Nachfolgemieter übergeben werden. Weiterhin inserie ren etwa Wohnungsunter-
nehmen nicht alle gleichgearteten Wohnungen, so das s nicht auf das Gesamtange-
bot geschlossen werden kann.

• Bei den freien Wohnungen, die auch tatsächlich als  Angebot publiziert werden,
handelt es sich zudem tendenziell um die teureren A ngebote. Denn die günstigeren
Wohnungsangebote fallen überproportional unter die Gruppe, die direkt ohne Publi-
kation neu vermietet werden. Daher ist davon auszug ehen, dass durch eine Ange-
botsmieten-Recherche und Analyse die preiswerten Wo hnungen schlechter erfasst
werden, je angespannter die Wohnungsmärkte sind.

• Auf entspannten Märkten hingegen kann es dazu komm en, dass die tatsächlich ab-
geschlossenen Mietverträge nach Vertragsverhandlung en unterhalb der ursprüngli-
chen Angebotsmieten liegen.

• Insgesamt bildet die Analyse der Angebotsmieten ei ner Kommune in der Tendenz
überproportional das höherpreisige Wohnungsmarktseg ment ab, während tatsäch-
lich in nennenswertem Umfang auch preiswertere Wohn ungen auf dem lokalen
Markt erhältlich sind. Darum besteht das Risiko, da ss Angemessenheitsgrenzen,
die sich ausschließlich auf die Auswertung von Ange botsmieten stützen, zu hoch
angesetzt sind.
53

Unter Berücksichtigung dieser Aspekte wird die Grun dmiete (= Nettokaltmiete) der am
Markt angebotenen Mietwohnungen im Hinblick auf ihr e Angemessenheit untersucht. Wie
in Kapitel 2.6 ausgeführt, erfolgte die Erhebung de r Daten für die Untersuchung der Ange-
botsmieten dreimal im Abstand von jeweils 5 Wochen beginnend ab der 20. Kalenderwo-

53
  BMVBS, Arbeitshilfe, S. 44
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Schlüssiges Konzept 2014

Seite 24
che 2014. In jeder Kalenderwoche lagen für das Stad tgebiet Leipzig jeweils über 6.000
Wohnungsangebote mit einer Wohnfläche von mindestens 20 m² vor.

Tabelle 13: Wohnungsangebote für die Stadt Leipzig in der 20., 25. und 30 KW

 20. KW 25. KW 30. KW
Immobilienscout24 6.172 6.433 6.245
Immonet 5.945 6.033 5.854
Immowelt 5.850 5.444 5.148
Durchschnitt 5.989 5.970 5.749

In Tabelle 14 werden die in diesen Erhebungen ermit telten angemessenen Wohnungen
dargestellt. Dabei wird ebenfalls die Produkttheori e angewandt, d. h. Wohnungsangebote
mit einer größeren als der abstrakt angemessenen Wohnfläche können bei einem geringe-
ren als unter Kapitel 3.1 festgestellten Quadratmeterpreis angemessen sein.

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Schlüssiges Konzept 2014

Seite 25
Daraus ergibt sich für die Stadt Leipzig folgende M indestanzahl an angemessenen und
zumutbaren Wohnungsangeboten.

Tabelle 14: Verfügbarkeit angemessener Wohnungsangebote (Nettokaltmiete)

Voraussetzungen
Haushaltsgröße in Personen
1 2 3 4 5
Wohnfläche von 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m²
Mindestanzahl
Wohnräume 1 2 3 4 5
angemessene,
gerundete Nettokalt-
miete gesamt
207,01 € 271,09 € 342,69 € 400,47 € 449,06 €
 Anzahl Wohnungsangebote 20. KW
Immobilienscout24 409 1.124 1.013 65 4
Immonet 418 1.110 984 69 3
Immowelt 419 1.187 1.113 80 6
 Anzahl Wohnungsangebote 25. KW
Immobilienscout24 441 1.146 1.057 74 1
Immonet 408 1.075 1.012 60 1
Immowelt 399 1.116 1.111 69 4
 Anzahl Wohnungsangebote 30. KW
Immobilienscout24 433 1.078 1.021 78 1
Immonet 391 1.036 982 70 1
Immowelt 359 1.064 1.066 71 1

Im Rahmen der Erhebung wurde beobachtet, dass Mieto bjekte zum Teil auf verschiede-
nen Webseiten parallel angeboten werden. Damit sche idet eine Addition der geeigneten
Inserate aus den unterschiedlichen Quellen zur Ermi ttlung aller am Markt angebotenen
angemessenen Wohnungen aus.

Da
– über alle drei Anbieter hinweg – der fehlerfreie Ausschluss doppelter Inserate nur mit
unverhältnismäßig hohem Aufwand möglich wäre, wird für Aussagen zur Anzahl der per-
manent verfügbaren angemessenen Angebote für jede H aushaltsgröße immer auf den
Maximalwert aus allen Portalen in einer Kalenderwoc he abgestellt. Aus den Maximalwer-
ten wird im Anschluss der Durchschnitt für den gesamten Beobachtungszeitraum gebildet.

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Schlüssiges Konzept 2014

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Es kann davon ausgegangen werden 54 , dass die Zahl der tatsächlich am Markt vorhanden
angemessenen Wohnungsangebote deutlich über den nac hfolgend abgebildeten Durch-
schnittswerten liegt.

Innerhalb eines Portals wurden mehrfach aufgeführte  identische Wohnungsangebote nur
in sehr geringem Umfang festgestellt. Häufig betraf  dies Wohnungen gehobenen Stan-
dards, die gleichzeitig über verschiedene Makler inseriert werden. Die Angaben zur Wohn-
fläche und zur Grundmiete solcher Wohnungsangebote weichen häufig geringfügig (z.B.
um 0,1 m² Wohnfläche oder wenige Cent Grundmiete) voneinander ab. Genaue Aussagen
zur Anzahl der wiederholten Inserierung innerhalb e ines Portals sind aufgrund der Daten-
menge und den beschriebenen geringfügigen Abweichungen nicht möglich.

Dass Wohnungen innerhalb eines Portals ggf. mehrfac h aufgeführt sind, kann für die Aus-
sagen zur Häufigkeit vernachlässigt werden, da die auf anderen Portalen zusätzlich ange-
botenen Wohnungen, die aufgrund des Rückgriffs auf den Maximalwert einer jeden
Kalenderwoche ausscheiden, hier ebenfalls nicht wei ter betrachtet werden. Es ist davon
auszugehen, dass deren Anzahl die innerhalb des Por tals mit den meisten Wohnungsan-
geboten mehrfach angebotenen Wohnungen bei weitem übersteigt.

Tabelle 15: permanente Verfügbarkeit angemessener Wohnungsangebote
(nettokalt)

Haushaltsgröße in Personen
1 2 3 4 5
max. Anzahl 20. KW 419 1.187 1.113 80 6
max. Anzahl 25. KW 441 1.146 1.111 74 4
max. Anzahl 30. KW 433 1.078 1.066 78 1
Durchschnitt =
permanent verfüg-
bare angemessene
Wohnungsangebote
431 1.137 1.097 77 4

Im Beobachtungszeitraum ist für alle Haushaltsgröße n eine permanente Versorgung mit
zumutbarem angemessenem Wohnraum gegeben. Die Beson derheiten der Versorgung
mit Wohnraum für Haushalte mit 5 Personen wurden be reits im vergangenen Jahr für die
Stadt Leipzig detailliert untersucht.
55

Darüber hinaus besteht für bedürftige Familien mit einem hohen Wohnflächenbedarf die
Möglichkeit, im Sozialamt
56  Unterstützung bei der Wohnraumbeschaffung zu erhalten. Das
gilt auch für Haushalte mit einem Bedarf an alters-  und/oder behindertengerechtem Wohn-
raum. Im Sachgebiet Wohnraumversorgung wird zur Wohnungssuche umfassend beraten,

54
  BMVBS, Arbeitshilfe zur Bestimmung der angemessenen Aufwendungen der Unterkunft im Rahmen kommunaler
 Satzungen, Januar 2013, S. 44
55
  Überprüfung der Eckwerte der angemessenen Kosten der Unterkunft und Heizung nach SGB II und XII, DS V/3516
 vom 09.12.2013, S. 26
56  Sozialamt, Abteilung Soziale Wohnhilfen, Sachgebiet Wohnraumversorgung (50.52) im Technischen Rathaus,
 Prager Str. 118–136
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Schlüssiges Konzept 2014

Seite 27
zu speziellen Wohnungsangeboten informiert und durc h Kooperation mit dem kommuna-
len Vermieter der LWB GmbH und anderen Wohnungsmark takteuren sowie durch Nut-
zung von städtischen Belegungsrechtsoptionen in ind ividuell angemessenen Wohnraum
vermittelt.

Bei der Versorgung mit geeignetem Wohnraum ist zu b erücksichtigen, dass Haushalten
von Leistungsberechtigten nach dem SGB II sowie dem  SGB XII, die zur Senkung ihrer
Unterkunftskosten aufgefordert werden, dafür im Reg elfall ein Zeitraum von bis zu 6 Mo-
naten eingeräumt wird.
57  In dieser Frist unterliegt der Wohnungsmarkt einem permanenten
Wechsel an Wohnungsangeboten, so dass davon ausgega ngen werden kann, dass jeder
Haushalt kostenangemessenen und geeigneten anderen Wohnraum finden wird.

Im nächsten Schritt wird ausgewertet, wie sich die angemessenen Wohnungsangebote auf
die einzelnen Stadtbezirke verteilen. Exemplarisch erfolgt dies anhand der in der 20. Ka-
lenderwoche im Internetportal Immowelt erhobenen Daten.

Tabelle 16: Räumliche Verteilung angemessener Wohnungsangebote (nettokalt)

Stadtbezirk
Haushaltsgröße in Personen
1 2 3 4 5
Mitte 12 23 17 2 -
Nordost 37 164 190 4 -
Ost 55 342 247 7 2
Südost 35 62 56 2 -
Süd 2 34 13 - -
Südwest 16 63 22 - 2
West 207 226 437 54 2
Alt-West 16 99 48 5 -
Nordwest 29 95 46 4 -
Nord 9 75 35 2 -
ohne Angabe 1 4 2 - -
Summe 419 1.187 1.113 80 6

Angemessene Wohnungsangebote sind in allen Leipzige r Stadtbezirken vorhanden. In ei-
nigen Stadtbezirken liegen deutlich mehr Angebote a ls in anderen vor. Eine ähnliche Miet-
preisdifferenzierung gibt es in fast allen Großstäd ten Deutschlands.
58  Das Wohnungs-

57  vgl. § 22 Abs. 1 S. 3 SGB II bzw. § 35 Abs. 2 S. 2 SGB XII
58  Heyn/ Dr. Braun/ Grade, Wohnungsangebote für arme Familien in Großstädten, S. 40 ff.
32 von 37 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2014

Seite 28
angebot konzentriert sich jedoch nicht nur auf eini ge wenige Stadtbezirke, so dass sich
nahezu alle bedürftigen Haushalte über das gesamte Stadtgebiet verteilt mit angemesse-
nem Wohnraum versorgen können.

Sowohl im Mietspiegeldatensatz als auch bei den am Markt angebotenen Mietobjekten ist
zu den ermittelten Richtwerten eine hinreichende An zahl angemessener Wohnungen für
alle Haushaltsgrößen vorhanden.

4.4 Vergleich mit den tatsächlichen Grundmieten der  leistungsberechtigten Haus-
halte (SGB II)

Die ermittelten Richtwerte für die Grundmiete werden nachfolgend mit den Nettokaltmieten
(Bestandsdaten) der nach dem SGB II leistungsberech tigten Haushalte verglichen. Dazu
wird auf die veröffentlichten Daten des Berichts zu r jährlichen Überprüfung der Höhe der
KdU 2014
59  zurückgegriffen.

Tabelle 17:  Vergleich des ermittelten Richtwertes mit den tatsächlichen Nettokalt-
mieten der Leistungsbezieher SGB II

Haushaltsgröße in Personen
1 2 3 4 ab 5
abstrakt angemesse-
ne Wohnfläche 45 60 75 85 95
Ø Wohnfläche in m² 46,4 m² 62,4 m² 72,6 m² 82,1 m² 96,5 m²
Eckwert
Grundmiete je m² 4,60 02  € 4,51 81  € 4,56 91  € 4,71 13  € 4,72 69  €
tatsächliche
Ø Nettokaltmiete 4,33 € 4,32 € 4,28 € 4,26 € 4,26 €
Richtwert GM 207,01 € 271,09 € 342,69 € 400,47 € 44 9,06 €
tatsächliche
Ø Nettokaltmiete 200,91 € 269,57 € 310,73 € 349,75 € 411,09 €

Die durchschnittlichen tatsächlichen Nettokaltmiete n der leistungsberechtigten Bedarfs-
gemeinschaften nach dem SGB II liegen unter den erm ittelten Richtwerten für die Ange-
messenheit.

59  DS-00229/14, Berichterstattung zur jährl. Analyse der KdU und Heizung von Leistungsberechtigten nach dem SGB II
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Schlüssiges Konzept 2014

Seite 29
5. Feststellung der angemessenen Unterkunfts- und Heizkosten

Die Höhe der Kosten der Unterkunft und der Heizkost en ist angemessen, wenn sie folgen-
de Werte nicht übersteigt:

Tabelle 18:  Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und Nichtprüfungsgrenze
Heizkosten

Haushaltsgröße in Personen
1 2 3 4 5 für jede weitere
Person
Richtwert
Bruttokaltmiete 269,57 € 354,50 € 446,95 € 518,63 € 581,13 € zzgl. 61,18 €
Nichtprüfungs-
grenze Heizkosten  58,43 € 77,91 € 97,38 € 110,36 € 123,35 € zzgl. 12,99 €

Der Richtwerte für die Bruttokaltmiete und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten stel-
len lediglich Referenzwerte dar. Darüber hinausgehe nde Aufwendungen sind immer auf
ihre Angemessenheit nach den Besonderheiten des Einzelfalls zu prüfen.
60

Soweit die Aufwendungen für die Unterkunft und Heiz ung den der Besonderheit des Ein-
zelfalles angemessenen Umfang übersteigen, sind sie  gemäß § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II
als Bedarf so lange anzuerkennen, wie es der oder dem alleinstehenden Leistungsberech-
tigten oder der Bedarfsgemeinschaft nicht möglich o der nicht zuzumuten ist, durch einen
Wohnungswechsel, durch Vermieten oder auf andere We ise die Aufwendungen zu sen-
ken.

Bei der Unterbringung leistungsberechtigter Persone n in sogenannten irregulären Unter-
künften, z. B. Gemeinschaftsunterkünfte für Wohnung slose oder Frauenhäuser sind die
tatsächlichen Kosten anzuerkennen.

60
  Verwaltungsrichtlinie Kosten der Unterkunft, Kapitel 2, Angemessenheit der laufenden KdU und Heizung, Rz. 43/0 ff.
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Seite 30
6. Inkrafttreten

Diese Festlegungen wurden am 18.12.2014 mit der DS 00687/14 beschlossen und treten
am 18.12.2014 in Kraft.

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Schlüssiges Konzept 2014

Seite 31
Tabellen- und Abbildungsverzeichnis

Tabelle 1 Übersicht Gebäudetyp und ausgewertete Bet riebskostenabrechnungen 7
Tabelle 2 Wohnflächenspannen 13
Tabelle 3 Anzahl an Wohnungsdaten 13
Tabelle 4 Ermittlung der Eckwerte für die Grundmiet e je m² 14
Tabelle 5 Wohnungsbestand nach Gebäudetyp 15
Tabelle 6 Ermittlung angemessener kalter Betriebsko sten 16
Tabelle 7 Feststellung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft 17
Tabelle 8 Ermittlung angemessener Heizkosten 18
Tabelle 9 Feststellung einer Nichtprüfungsgrenze fü r die Heizkosten 19
Tabelle 10 Mindestanforderung Zumutbarkeit 20
Tabelle 11 Häufigkeit angemessener Wohnungen in den  Mietspiegeldaten 21
Tabelle 12 Häufigkeit von Wohnungen mit einer angem essenen Grundmiete in den  22
 Mietspiegeldaten
Tabelle 13 Wohnungsangebote für die Stadt Leipzig i n der 20., 25. und 30 KW 24
Tabelle 14 Verfügbarkeit angemessener Wohnungsangeb ote (Nettokaltmiete) 25
Tabelle 15 permanente Verfügbarkeit angemessener Wo hnungsangebote (nettokalt) 26
Tabelle 16 Räumliche Verteilung angemessener Wohnun gsangebote (nettokalt) 27
Tabelle 17 Vergleich des ermittelten Richtwertes mi t den tatsächlichen Nettokaltmieten 28
 der Leistungsbezieher SGB II
Tabelle 18 Richtwerte für die Kosten der Unterkunft  und Nichtprüfungsgrenze 29
 Heizkosten

Abbildung 1 Verteilung der Wohnungen nach ihrer Gru ndmiete je m² Wohnfläche 14
Abbildung 2 Verteilung der Nettokaltmieten von Wohn ungen für 1-Personen-Haushalte 22
 mit einem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis

36 von 37 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2014

Seite 32
Literatur- und Quellenverzeichnis

Börstinghaus, Ulf , Miethöhe-Handbuch, Wohn- und Geschäftsraummiete, München 2009

Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung ( BBSR) , BBSR-Berichte KOMPAKT 02/2014,
KdU-Richtlinien: Werkstattberichte aus der Praxis, Stand: Juli 2014

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwick lung (BMVBS) , Arbeitshilfe zur Bestimmung
der angemessenen Aufwendungen der Unterkunft im Rahmen kommunaler Satzungen, Stand: Ja-
nuar 2013

Deutscher Verein für öffentliche und private Fürsor ge e.V. , Empfehlungen des Deutschen Vereins
zu den angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung nach §§ 22 ff. SGB II und §§ 35
ff. SGB XII, DV 15/12 AF III, Veröffentlichung: 12.03.2014

Heising, Petra , Angemessene Unterkunftskosten – eine Überforderung des Sozialstaats?, empirica
paper Nr. 214, Stand: September 2013

Heyn, Timo/ Dr. Braun, Reiner/ Grade, Jan , Bertelsmann Stiftung, Wohnungsangebote für arme
Familien in Großstädten, Eine bundesweite Analyse am Beispiel der 100 einwohnerstärksten Städ-
te, Gütersloh 2013

Stadt Leipzig , Betriebskosten in Leipzig 2012, Berichtsjahr 2014, DS V/4067 vom 02.09.2014, Ver-
öffentlichung: 22.09.2014

Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen , Gemeindeblatt, Zensus 2011, Gebäude- und
Wohnungszählung am 09.05.2011 – Leipzig, Stadt, Gebietsstand: 01.01.2014

v. Malottki, Christian , Schlüssiges, Konzept und Statistik, Zur Rechtspre chung des Bundessozial-
gerichts und des Bayerischen Landessozialgerichts z um „schlüssigen Konzept“ für die Landes-
hauptstadt München, info also 3/2014

37 von 37 in Zusammenstellung


text:
Ratsversammlung
Beschlussvorlage Nr. DS-00689/14
Status: öffentlich
Beratungsfolge:
Gremium Termin Zuständigkeit
Dienstberatung des Oberbürgermeisters 18.11.2014 Bestätigung
Betriebsausschuss Kulturstätten 27.11.2014 Bestätigung
Verwaltungsausschuss 03.12.2014 Vorberatung
Ratsversammlung 10.12.2014 Beschlussfassung
Eingereicht von
Dezernat Allgemeine Verwaltung
Dezernat Kultur
Betreff
Wahl und Bestellung des Musikschulleiters des städtischen Eigenbetriebes Musikschule
Leipzig "Johann Sebastian Bach"
Beschluss:
Herr Matthias Wiedemann wird zum Musikschulleiter des städtischen Eigenbetriebes Musikschule
Leipzig „Johann Sebastian Bach“ gewählt; die Bestellung erfolgt ab 1. Januar 2015 auf unbestimmte
Zeit.
Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen:
 nicht relevant

1 von 5 in Zusammenstellung
Sachverhalt:
Bitte die anhängende Begründung beachten.
Anlagen:
Anlage 1 Begründung
2 von 5 in Zusammenstellung
B E S C H L U S S A U S F E R T I G U N G
Ratsversammlung vom 10.12.2014
zu 19.1. Wahl und Bestellung des Musikschulleiters d es städtischen
Eigenbetriebes Musikschule Leipzig "Johann Sebastian Bach"
Vorlage: DS-00689/14
Beschluss:
Herr Matthias Wiedemann wird zum Musikschulleiter des städtischen Eigenbetriebes
Musikschule Leipzig „Johann Sebastian Bach" gewählt; die Bestellung erfolgt ab 1. Januar
2015 auf unbestimmte Zeit.
Abstimmungsergebnis:
mehrheitlich angenommen bei 1 Gegenstimme und 1 Stimmenthaltung
Leipzig, den 11.12.2014
Seite: 1/1
3 von 5 in Zusammenstellung
Begründung
Zur Besetzung der  Stelle „Musikschulleiter/-in“ des städtischen Eigenbetriebes Musikschule
Leipzig „Johann Sebastian Bach“ erfolgte im Juli 2014 die Stellenausschreibung in folgenden
Medien:
– Internet
– NMZonline
– Bundesagentur für Arbeit
Ausschreibungsende war der 22. August 2014.
Insgesamt gingen 34 Bewerbungen ein.
intern extern
Bewerber/-innen 3 31
davon männlich 2 26
davon weiblich 1   5
davon schwerbehindert/gleichgestellt 0   1
Die Auswahlkommission bestand aus Vertretern der Verwaltung und Mitgliedern des Stadtrates
(Betriebsausschuss Kulturstätten):
– Frau Dr. Jennicke, DIE LINKE
– Herrn Billig, CDU-Fraktion
– Herrn Faber, Bürgermeister und Beigeordneter für Kultur
– Herr Dr. Anders, 1. Vorsitzender des Verbands deutscher Musikschule, Landesverband
Sachsen e. V.
– Herr Pörner, Leiter des Personalamtes
– Frau Lapön, Frauenbeauftragte
Insgesamt wurden sechs Bewerber/-innen in das Auswahlverfahren einbezogen, davon eine
Bewerberin.
Im Ergebnis des Auswahlverfahrens verständigte sich die Auswahlkommission einstimmig, dem
Stadtrat
Herrn Matthias Wiedemann
aufgrund seiner bisher erworbenen Kenntnisse und Erfahrungen als den geeignetsten Bewerber
zur Wahl als Musikschulleiter des Eigenbetriebes Musikschule Leipzig Johann Sebastian Bach
vorzuschlagen.
Die Einstellung soll ab dem 1. Januar 2015 erfolgen.
Die Bewertung entspricht der Ia nach TV Musikschullehrer (Entgeltgruppe E 15 TvöD).
Bis zur Beschlussfassung im Stadtrat besteht die Möglichkeit, im Büro des Dezernates I (Zimmer
231 im Neuen Rathaus) nach Terminabstimmung Einsicht in die Auswahlunterlagen zu nehmen.
Lebenslauf
Name: Wiedemann
Vorname: Matthias
geboren: 1964 / 50 Jahre
4 von 5 in Zusammenstellung
Ausbildung: 1983 Abitur
1983 – 1984 Wehrdienst
1987 – 1992 Studium im künstlerischem Hauptfach Posaune
an der Hochschule für Musik „Carl Maria von
Weber“, Dresden
Abschluss: Diplom-Musikpädagoge (Posaune)
Berufliche Tätigkeiten: 08/1985 – 07/1987 Musikalienhandlung M. Oelsner, Leipzig
Praktikum als Expedient und Verkäufer
08/1991 – 07/1999 Musik- und Kunstschule „O. Gerster“ des
Landkreises Leipziger Land
Fachlehrer für Posaune
seit 08/1999

      seit 08/2004
      seit 08/2008
Musikschule Leipzig „Johann Sebastian Bach“
Fachlehrer für Posaune
Fachbereichsleiter und Fachberater
Blechblasinstrumente
pädagogisch-künstlerischer Leiter
(Vertretung des Betriebsleiters in allen
pädagogisch-künstlerischen Fragen
Weitere Tätigkeiten: seit 06/2013 Verband Deutscher Musikschulen,
Landesverband Sachsen E.V. 2. Vorsitzender
5 von 5 in Zusammenstellung


Anhörungsverfahren

paper_type: Antrag

text:
Seite 1/3

Antrag Nr. A-00692/14
Status: öffentlich
Beratungsfolge:
Gremium Termin Zuständigkeit
Ratsversammlung 20.11.2014 Verweisung in die Gremien

Eingereicht von
René Hobusch

Betreff
Anhörungsverfahren

Beschlussvorschlag:

Der Oberbürgermeister schlägt dem Stadtrat bis zum Ende des II. Quartals 2015 ein Verfahren vor,
wie zukünftig im Interesse von Transparenz und einer ehrlichen Politikfolgenabschätzung öffentliche
Anhörungsverfahren, insbesondere bei Satzungen und vergleichbaren Stadtratsvorlagen mit direkter
Auswirkung auf breite Bevölkerungsteile, gestaltet werden können (z.B. Abfall, Straßenreinigung,
Grundsteuer, Winterdienst, Abwasser).
Zielstellung ist es, insbesondere die direkten Folgen von Stadtratsentscheidungen auf die
Privathaushalte und auch die Unternehmen der Stadt im Voraus durch Anhörung zu ergründen.
Der Verfahrensvorschlag sollte sowohl das Anhörungsverfahren selbst und den Anwendungsbereich
beinhalten, als auch die Einrichtung eines offenen und später dauerhaft durchlässigen Verteilers für
entsprechend interessierte und betroffene Kreise (z.B. Lobbyregister) berücksichtigen.

Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen:

1 von 2 in Zusammenstellung
Seite 2/3

Sachverhalt:

Die Erhebungsstruktur und -höhe von Gebühren und Abgaben werden regelmäßig aktualisiert dem
Stadtrat zur Beschlussfassung vorgelegt. Wenn beispielsweise alle Mieter und Wohneigentümer
durch geänderte Konditionen und Preiserhöhungen im Rahmen dieser Ratsbeschlüsse  betroffen
sind, sollten diese im Vorfeld der Stadtratsentscheidung die Chance der Kenntnisnahme und
Stellungnahme erhalten. Gebührenkalkulationen entstehen regelmäßig aus Sicht der städtischen
Unternehmen und ihrer haushalterischen Logik. Die Sichtweise sowie exemplarische Kalkulationen
einzelner Betroffener oder ihrer Interessenvertretungen fördert die Transparenz und Akzeptanz
kommunalpolitischer Entscheidungen, aber auch ihre ehrliche Folgenabschätzung.
Verwaltungsvorlagen zu Satzungen sollten zukünftig mit der Bitte um Stellungnahme einem
festzulegenden Personenkreis zugestellt werden. Die eingegangenen Stellungnahmen sollten den
Stadträten sinnvoll aufbereitet zur ersten Lesung der Vorlage in den Ausschüssen zur Verfügung
stehen. Belange der Praktikabilität und Verwaltungskosten sowie des Datenschutzes müssen bei der
Erarbeitung des Verfahrensvorschlags Berücksichtigung finden.
2 von 2 in Zusammenstellung