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Ratsversammlung
Neufassung Nr. VI-DS-04737-NF-01
Status: öffentlich
Eingereicht von
Dezernat Umwelt, Ordnung, Sport
Betreff:
Umgestaltung Zentralstadion - Zustimmung zur Übertragung der Geschäftsanteile an
der Zentralstadion Leipzig GmbH Besitzgesellschaft und zum Abschluss der
Rahmenurkunde zur UR-Nr. 479/17 des Notars Dr. Jenckel, Berlin inklusive der 3.
Änderungsvereinbarung
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
voraussichtlicher
Sitzungstermin Zuständigkeit
FA Sport Vorberatung
Grundstücksverkehrsausschuss 16.10.2017 Vorberatung
FA Finanzen 16.10.2017 Vorberatung
Ratsversammlung 18.10.2017 Beschlussfassung
Beschlussvorschlag:
1. Die Stadt Leipzig stimmt - vorbehaltlich der Zustimmung der Bundesrepublik
Deutschland (Bundesministerium des Innern) zu nachstehender
Geschäftsanteilsübertragung - dem Übergang der mit Anteilskauf- und
Übertragungsvertrag zwischen der EMKA Immobilienbeteiligungs GmbH und der
Red Bull GmbH sowie dem RasenBallsport Leipzig e. V. vom 17.08.2017 zur UR-
Nr. J 478/2017 des Notars Dr. Jürgen Jenckel, Berlin, in Verbindung mit der
Bezugsurkunde vom 16./17.08.2017 zur UR-Nr. J 477/2017 des Notars Dr. Jürgen
Jenckel, Berlin, verkauften sämtlichen Geschäftsanteile an der Zentralstadion
Leipzig GmbH - Besitzgesellschaft von der EMKA Immobilienbeteiligungs GmbH
auf die Red Bull GmbH sowie den RasenBallsport Leipzig e. V, wobei die Red Bull
GmbH einen Geschäftsanteil im Nennwert von EUR 29.140,00 übernimmt,
welcher einer Beteiligung an der im Ausmaß von 94 v. H. entspricht, und der
RasenBallsport Leipzig e. V einen Geschäftsanteil im Nennwert von EUR 1.860,00
übernimmt, welcher einer Beteiligung an der Gesellschaft im Ausmaß von 6 v. H.
entspricht, zu.
2. Die Stadt Leipzig schließt mit Herrn Prof. Dr. Michael Kölmel, der Zentralstadion
Leipzig GmbH - Besitzgesellschaft, der EMKA Immobilienbeteiligungs GmbH und
der ZSL - Betreibergesellschaft mbH die Rahmenurkunde zur UR-Nr. J 479/2017
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des Notars Dr. Jürgen Jenckel, Berlin, einschließlich der in den Anlagen II bis VI
zu dieser Rahmenurkunde enthaltenen Vereinbarungen, ab.
3. Der Oberbürgermeister wird ermächtigt, die für die Erteilung der Zustimmung
gemäß Ziff. 1 und den Abschluss und den Vollzug der Rahmenurkunde gemäß
Ziff. 2 erforderlichen Erklärungen abzugeben und Handlungen vorzunehmen.
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Übereinstimmung mit strategischen Zielen:
nicht relevant
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Sachverhalt:
0. Beschlussfassungen des Stadtrates
Der Stadtrat hat die Umgestaltung des Zentralstadions u. a. mit folgenden Beschlüssen
bestätigt:
Beschluss- Nr. RB III- 423 Umgestaltung des Zentralstadions Leipzig,
Vertragsabschluss mit Investor/Betreiber
Beschluss- Nr. RB IV- 223/05 Zentralstadion - Anpassung des Vertrags mit der
EMKA Immobilienbeteiligungs GmbH - 1.
Änderungsvereinbarung
Beschluss- Nr. RB IV- 1058/07 Umgestaltung Zentralstadion -
Bildung eines Stadionbeirats - Abschluss der
Investitionsverpflichtung
Beschluss-Nr. RB V- 313/10 Umgestaltung Zentralstadion -
Anpassung des Vertrags mit der EMKA Immobilien-
beteiligungs GmbH - 2. Änderungsvereinbarung
1. Vorbemerkung – Genesis und Stand
Bei den Eigentumsverhältnissen von Stadien dominiert in der Bundesliga das Modell,
dass sich das Stadion im Besitz eines mit dem Verein verbundenen Unternehmens
befindet. Diese Konstellation wird auch am Standort Leipzig angestrebt. Durch den
Erwerb der Geschäftsanteile wird die langfristige Nutzung der RedBull Arena durch RB
Leipzig e.V. sowie die avisierte Kapazitätserweiterung des Stadions gewährleistet. Mit
elf ausverkauften von insgesamt 17 Heimspielen in der Bundesliga-Saison 2016/17 und
im Schnitt mit knapp 40.000 Zuschauern war das Stadion auf hohem Niveau
ausgelastet.
Die HHL Leipzig Graduate School of Management legte in Zusammenarbeit mit der
Friedrich-Schiller-Universität Jena die unabhängige Studie „Der public value des RB
Leipzig – Eine Untersuchung des Gemeinwohlpotenzials des RB Leipzig“ vor. Darin
wird analysiert und herausgestellt, wie das Wertschöpfungsverständnis konkrete harte
und weiche Faktoren zusammenführt zugunsten aufgewerteter Wahrnehmung von und
in Region und Kommune.
Zudem haben sich HHL-Experten damit auseinandergesetzt, wie sich die hiesige
Zuschauerentwicklung auf Basis von Stadion-Rankings sowie der Imagegewinn auf das
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wirtschaftliche Umfeld Leipzigs auswirken werden. Demnach werden erhebliche
Einnahmen außerhalb des Stadions durch das Ausgabeverhalten des Publikums,
tourismuswirtschaftliche Effekte durch mehr Ankünfte, Steuermehreinnahmen für die
Stadt sowie werbliche Abstrahleffekte (Image) fürs Stadtmarketing ohne Belastung für
den kommunalen Haushalt prognostiziert. Für die Stadt Leipzig bringt die
unternehmerische Bindung von RB an die Bestandsimmobilie somit erhebliche Effekte.
1.1 Stadionverträge
Zur Verwirklichung der Ziele der Stadt zur Umgestaltung des Sportforums wurde
1995/96 ein Investorenwettbewerb ausgeschrieben. Nachdem die mit der RH Sanbar
Group geführten Vertragsverhandlungen im Frühjahr 2000 gescheitert waren, wurde auf
Grund der Terminlage zum 31. Deutschen Turnfest 2002 und zur FIFA WM 2006 und
der hierzu bestehenden vertraglichen Verpflichtungen der Stadt ein Baubeschluss mit
dem Ziel der Durchführung eines reduzierten Bauprogramms durch die Stadt und mit
der parallelen Festlegung zur Fortsetzung bzw. Wiederaufnahme der Gespräche mit
potentiellen Investoren gefasst. Letztere führte zur Entscheidung des Stadtrates
zugunsten der EMKA Immobilienbeteiligungs GmbH (nachfolgend „EMKA“ genannt)
als Investor (Beschluss Nr. RB III-423) und dem Abschluss der Gesamtvereinbarung
zum Umbau des Zentralstadions Leipzig und der Entwicklung peripherer Flächen nebst
Annexen vom 05.09./16.10.2000 zwischen der Stadt Leipzig, der Zentralstadion Leipzig
GmbH - Besitzgesellschaft (nachfolgend „Besitzgesellschaft“ genannt), der EMKA
und Herrn Prof. Dr. Michael Kölmel.
Wesentliche Zielstellung des vorgenannten Vertragswerkes war, die Anteile der
städtischen Besitzgesellschaft einem  privatem Investor mit der Verpflichtung zur
Errichtung des neuen Fußballstadions und der anschließenden Unterhaltung und
Betreibung der Anlage bis mindestens zum 31.12.2030 - ohne finanzielle Belastung für
die Stadt - unter Einhaltung der Zweckbestimmung für das Stadion zu veräußern.
Vertraglich wurde daher jede Beteiligung der Stadt Leipzig an den Unterhaltungs- und
Betreiberkosten des Stadions ausgeschlossen.
Das vorstehende Vertragswerk (nachfolgend auch „Stadionverträge“ genannt)
beinhaltet folgende Bestandteile:
 eine Gesamtvereinbarung zwischen Stadt Leipzig, Besitzgesellschaft, EMKA und
Herrn Prof. Dr. Michael Kölmel (Mantelvertrag, Urkunde A), der die
nachstehenden Annexe I bis IV beigefügt waren und die darüber hinaus noch
eigene Regelungen zum Stadionumfeld enthielt,
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 ein Geschäftsanteilskauf- und Abtretungsvertrag zwischen Stadt Leipzig und
EMKA (Annex I), mit dem die Stadt Leipzig sämtliche Geschäftsanteile an der
Besitzgesellschaft auf EMKA übertragen hat,
 ein Grundstückskaufvertrag zwischen Stadt Leipzig und Besitzgesellschaft unter
Mitwirkung von EMKA und Herrn Prof. Dr. Michael Kölmel (Annex II), mit dem
die Stadt Leipzig unter Leistung eines Bau- und Entwicklungskostenzuschusses
insbesondere die Grundstücke, auf denen sich jetzt Stadion und Hauptgebäude
befinden, an die Besitzgesellschaft veräußert und in dem die Besitzgesellschaft
eine Bauverpflichtung verbunden mit einer Unterhaltungs- und
Betreibungsverpflichtung bezüglich des Stadions übernommen hat sowie mit
wechselseitigen unbedingten Wiederkaufs- und Wiederverkaufsrechte zum
31.12.2030 sowie mit bis zum 31.12.2030 befristeten bedingten
Wiederkaufsrechten der Stadt,
 ein Mietvertrag zwischen der Stadt Leipzig und der Besitzgesellschaft (Anlage 3
zum Grundstückskaufvertrag), mit dem die Besitzgesellschaft das Hauptgebäude
zunächst mindestens bis zum 31.01.2016 an die Stadt Leipzig vermietet hat,
 ein Pachtvertrag zwischen der Stadt Leipzig und der Besitzgesellschaft
(Annex III), mit dem die Stadt Leipzig mindestens bis zum 31.12.2030 die
Freifläche um das Stadion, die Festwiese, die Fläche an der Jahnallee und den
Parkplatz an der ARENA Leipzig (nachfolgend „Parkplatz Arena I“ genannt) an
die Besitzgesellschaft verpachtet hat,
 die Verpflichtung der Stadt Leipzig, mit der Besitzgesellschaft oder einem von ihr
zu benennenden Dritten einen Nutzungsvertrag über die ARENA Leipzig nach
Maßgabe des Annexes IV abzuschließen. Diesen Nutzungsvertrag hat die Stadt
Leipzig am 08.05.2002 mit der ZSL - Betreibergesellschaft mbH (nachfolgend
„Betreibergesellschaft“ genannt), deren alleinige Gesellschafterin EMKA ist,
abgeschlossen.
Der Abschluss der Investitionsverpflichtung zur Umgestaltung des Zentralstadions unter
Einschluss der peripheren Anlagen (Hauptgebäude, Glockenturm, Nordgebäude,
Parkplatz ARENA I und Festwiese) erfolgte am 29.05.2006 durch förmliche Abnahme
der Gesamtfertigstellung des Vorhabens. Mit der erfolgreichen Durchführung des
31. Deutschen Turnfestes im Mai 2002, der Spiele des FIFA- Confed Cup’s im Mai 2005
und der FIFA Weltmeisterschaft 2006 wurden wesentliche Verpflichtungen des
Investors erfüllt.
Die Stadionverträge wurden mit den durch den Stadtrat in den Jahren 2005 und 2010
beschlossenen Änderungsvereinbarungen Nr. 1 vom 04./20.01.2005 (RB IV-223/05)
und Nr. 2 vom 26.03.2010 (RB V- 313/10) geändert.
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Der derzeitige wesentliche Status bezüglich der Stadionverträge stellt sich wie folgt dar:
Gesamtvereinbarung
Die vormaligen Regelungen in der Gesamtvereinbarung zum Stadionumfeld sind - mit
Ausnahme der Verpflichtung der Stadt Leipzig zur Bereitstellung von 2.200 Pkw-
Stellplätzen und 200 Busplätzen auf dem Gelände Cottaweg (Kleinmesse) zur
Mitnutzung für Stadion, Festwiese und ARENA Leipzig - erledigt oder gegenstandslos.
Das 2011 zugunsten des RasenBallsport Leipzig e. V. für das Trainingszentrum von RB
Leipzig bestellte Erbbaurecht betraf auch eine Teilfläche des Cottawegs, welche
Gegenstand des vorstehenden Mitnutzungsrechtes war. Mit Errichtung des
Trainingszentrums entfiel daher ein Teil der nach der Gesamtvereinbarung
geschuldeten Stellplätze (nachfolgend „Stellplatzteilwegfall“ genannt). Die
Besitzgesellschaft hat gegenüber der Stadt Leipzig Ansprüche wegen des
Stellplatzteilwegfalls geltend gemacht. Eine weitere Teilfläche entfiel (einvernehmlich)
aufgrund eines am 23.10./19.11.2015 abgeschlossenen Nachtrags zur
Gesamtvereinbarung bezüglich des Cottawegs, wonach eine von RB für ein
Fußballkleinfeld benötigte Teilfläche des Cottawegs für die Dauer des entsprechenden
Mietvertrags nicht mehr Gegenstand der Mitnutzung ist.
Geschäftsanteilkauf- und Abtretungsvertrag
Aufgrund des Zuwendungsbescheides des Bundes vom 11.08.2000 enthielt dieser
Vertrag die Regelung, dass ein Beirat bei der Besitzgesellschaft zu schaffen ist
(Mitglieder: Vertreter des Bundes, der Stadt und der Besitzgesellschaft) und diese
Satzungsbestimmung ohne Zustimmung der Stadt Leipzig nicht geändert werden darf.
Der Beirat wurde mit Gesellschafterbeschluss vom 24.01.2001 (UR-Nr. H 8/2001 des
Notars Dr. Manuel Heide, Berlin) geschaffen (§ 11 der Satzung der Besitzgesellschaft).
Grundstückskaufvertrag
Die Besitzgesellschaft ist nunmehr Eigentümer der Flurstücke 2638/14, 2638/19 und
2638/20 der Gemarkung Leipzig, auf denen sich Stadion und Hauptgebäude befinden.
Diese Grundstücke sind in dem dieser Vorlage als Anlage 1 beigefügte Lageplan gelb
unterlegt und werden nachstehend „Stadion- und Hauptgebäudegrundstücke“
genannt. Die vorgenannten Grundstücke sind entsprechend den Vorgaben des Vertrags
mit Sicherungsrechten zugunsten der Stadt Leipzig (Rückauflassungsvormerkungen,
Vorkaufsrecht und Dienstbarkeiten) sowie Grundschulden zugunsten der Deutschen
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Kreditbank AG (nachfolgend „DKB“ genannt), des Bundes und der Stadt Leipzig (zur
Absicherung der öffentlichen Zuschüsse) belastet.
Der Besitzgesellschaft obliegt bezüglich des Stadions eine Unterhaltungs- und
Betreibungsverpflichtung nach Maßgabe von § 9 des Grundstückskaufvertrags und sie
hat der Stadt Leipzig das Stadion für acht städtische oder öffentliche Veranstaltungen
jährlich zur Verfügung zu stellen. Durch die 2. Änderungsvereinbarung wurden der
Besitzgesellschaft Optionsrechte auf Verschiebung der unbedingten Wiederkaufs- und
Wiederverkaufsrechte um 5 bzw. 10 Jahre (bis 2035 bzw. 2040) eingeräumt.
Mietvertrag Hauptgebäude
Dieser Mietvertrag wurde aufgrund der, der Stadt Leipzig zustehenden Optionsrechte
bis zum 31.01.2021 verlängert, bei weiteren Optionsrechten der Stadt Leipzig auf
Verlängerung um jeweils fünf Jahre.
Pachtvertrag bezüglich Festwiese, Fläche an der Jahnallee, Freifläche um das
Zentralstadion und Parkplatz ARENA I
Dieser Pachtvertrag besteht fort und bezieht sich auf die in der Anlage 1 zu dieser
Vorlage schwarz umrandeten, farbig unterlegten und mit 1 bis 4 gekennzeichneten
Flächen.
Nutzungsvertrag bezüglich der Arena Leipzig
Der Nutzungsvertrag wurde aufgrund des Ratsbeschlusses vom 26.10.2016 (RB VI-DS-
03175) zu veränderten Konditionen bis zum 30.06.2025 verlängert mit einer Option
zugunsten der Betreibergesellschaft auf Verlängerung um weitere fünf Jahre.
1.2 Beabsichtigte Übernahme der Besitzgesellschaft durch RB und Änderung der
Stadionverträge
Im Dezember 2016 haben EMKA und RB gegenüber der Presse bekanntgegeben, dass
sie eine Absichtserklärung über die Veräußerung der Geschäftsanteile an der
Besitzgesellschaft an RB abgeschlossen haben.
In der Folgezeit haben RB und EMKA Gespräche mit der Stadt Leipzig aufgenommen,
deren Gegenstand zum einen die nach dem Grundstückskaufvertrag erforderliche
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Zustimmung der Stadt Leipzig zu der Übernahme der Geschäftsanteile an der
Besitzgesellschaft durch RB und zum anderen aus Sicht von RB für die Übernahme
notwendige Änderungen des Grundstückskaufvertrages waren. Da RB kein Interesse
an der Übernahme der ARENA Leipzig hat, war Gegenstand der Verhandlungen ferner
eine aufgrund der vorrangigen Nutzung des Parkplatzes ARENA I für die ARENA
Leipzig sowohl aus Sicht der Stadt Leipzig als auch von EMKA notwendige
Herauslösung dieses Parkplatzes aus dem Pachtvertrag (siehe 3.3.3.1) sowie weitere
aus Sicht der Stadt Leipzig und RB notwendige Anpassungen des Pachtvertrages.
Nicht Gegenstand der Verhandlungen waren der Mietvertrag für das Hauptgebäude und
der Nutzungsvertrag über die ARENA Leipzig.
EMKA als Verkäufer und die Red Bull GmbH mit Sitz in Fuschl am See, Österreich,
sowie der RasenBallsport Leipzig e. V. als Käufer (nachfolgend insgesamt „Käufer“
genannt) haben am 17.08.2017 zur UR-Nr. J 478/2017 des Notars Dr. Jürgen Jenckel,
Berlin, in Verbindung mit der Bezugsurkunde vom 16./17.08.2017 zur UR-Nr.
J 477/2017 des Notars Dr. Jürgen Jenckel, Berlin, einen Anteilskauf- und
Übertragungsvertrag bezüglich sämtlicher Geschäftsanteile an der Besitzgesellschaft
abgeschlossen (nachfolgend „Anteilskaufvertrag“ genannt), wobei die Red Bull GmbH
94 % und der RasenBallsport Leipzig e. V. 6 % der Geschäftsanteile erwirbt. Der
Vollzug des Anteilskaufvertrags steht noch unter verschiedenen Bedingungen,
insbesondere der Zustimmung der Stadt Leipzig und des Bundes zu dieser
Anteilsübertragung. Mit Vollzug des Anteilskaufvertrages werden die Käufer sämtliche
Geschäftsanteile an der Besitzgesellschaft halten und sind damit dann insbesondere
wirtschaftliche Eigentümer der Stadion- und Hauptgebäudegrundstücke.
Ebenfalls am 17.08.2017 wurde zur UR-Nr. J 479/2017 des Notars Dr. Jürgen Jenckel,
Berlin, eine Rahmenurkunde zwischen Herrn Prof. Dr. Michael Kölmel, der
Zentralstadion Leipzig GmbH - Besitzgesellschaft, der EMKA Immobilienbeteiligungs
GmbH und der ZSL - Betreibergesellschaft mbH einerseits und der vollmachtlos
vertretenen Stadt Leipzig andererseits abgeschlossen, deren wesentlicher Bestandteil
die 3. Änderungsvereinbarung zu einer Gesamtvereinbarung zum Umbau des
Zentralstadions Leipzig und der Entwicklung peripherer Flächen nebst Annexen, d. h.
zu den Stadionverträgen, ist. Diese Rahmenurkunde mit den in ihren Anlagen II bis VI
enthaltenen Vereinbarungen ist das Ergebnis der obigen Verhandlungen und steht
insbesondere unter dem Vorbehalt der Zustimmung des Stadtrates der Stadt Leipzig.
Als Anlage 2 wird dieser Vorlage eine Kopie der Rahmenurkunde vom 17.08.2017
beigefügt. Bestandteil dieser Rahmenurkunde ist neben der 3. Änderungsvereinbarung
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(Anlage II zur Rahmenurkunde) insbesondere auch eine auszugsweise Abschrift des
Anteilskaufvertrags (Anlage I zur Rahmenurkunde).
1.3 Gegenstand der Beschlussfassung des Stadtrates
Gegenstand der Beschlussfassung und damit auch dieser Vorlage ist die Zustimmung
des Stadtrats
- zu dem Übergang der mit dem Anteilskaufvertrag verkauften Geschäftsanteile an
der Besitzgesellschaft von EMKA auf die Käufer, sowie
- zu der oben näher bezeichneten Rahmenurkunde, d. h. insbesondere der
Änderung der Stadionverträge durch die 3. Änderungsvereinbarung.
Die vorstehenden Beschlüsse stellen dabei – wie noch auszuführen sein wird - eine
Einheit dar, da ohne die Zustimmung zur Geschäftsanteilsteilsveräußerung die
Rahmenurkunde nicht wirksam wird und ohne Abschluss der Rahmenurkunde der
Geschäftsanteilsveräußerungsvertrag nicht vollzogen werden kann. Daher werden
nachstehend unter Ziff. 2 die Details in Bezug auf die Übertragung der Geschäftsanteile
und unter Ziff. 3 die Änderungen der Stadionverträge durch die Rahmenurkunde
dargestellt. Daran schließt sich in Ziff. 4 schließt eine gemeinsame Bewertung beider
Themenkomplexe und die Empfehlung der Verwaltung an.
2. Notwendigkeit der Zustimmung der Stadt Leipzig und des
Bundesministeriums des Innern zur Übertragung der Geschäftsanteile an
der Besitzgesellschaft auf die Red Bull GmbH und den RasenBallsport
Leipzig e. V. und relevanter Inhalt des diesbezüglichen Anteilskaufvertrags
2.1 Zustimmung der Stadt Leipzig gemäß Grundstückskaufvertrag
Der Grundstückskaufvertrag enthält in § 11 folgende Regelungen:
„Eine Veräußerung des Kaufgrundbesitzes zu 1. und 2. oder Teilen hiervon
bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Verkäufers. Als
Veräußerungen gelten alle Rechtsgeschäfte, die darauf gerichtet sind, einem
Dritten unmittelbar oder mittelbar Eigentum oder schuldrechtliche oder dingliche
Rechte an dem Kaufgrundbesitz zu verschaffen, die dem Eigentum wirtschaftlich
gleichstehen. Dies gilt auch für jeden Gesellschafterwechsel und die
Übertragung oder teilweise Übertragung von Gesellschaftsanteilen; dies gilt
nicht, soweit 50 von 100 an der die Gesellschaftsanteile aufnehmenden
Gesellschaft mittelbar oder unmittelbar den Herren Dr. Michael Kölmel und/oder
Dr. Rainer Kölmel zustehen.
Voraussetzung für die Zustimmung der Stadt ist, daß der Dritte nach seinen
persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen Gewähr für die Erfüllung der
Verpflichtungen aus diesem Vertrag bietet, insbesondere in Bezug auf die
Investitionsverpflichtung gemäß § 7 und die Unterhaltungs- und
Betreibungsverpflichtung gemäß § 9. Im Falle einer Veräußerung des
Kaufgrundbesitzes zu 1. und 2. muss der Dritte anstelle des Käufers in den
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Mietvertrag bezüglich des Hauptgebäudes und den Pachtvertrag gemäß
Annex III zu Gesamtvereinbarung eintreten und im Wege des echten Vertrages
zugunsten Dritter sämtliche Verpflichtungen des Käufers aus dem heutigen
Vertrag übernehmen mit Weiterübertragungsverpflichtung. In jedem Fall der
Veräußerung ist sicherzustellen, daß der Dritte in den in der Vorbemerkung zur
Änderungsvereinbarung näher bezeichneten Nutzungsvertrag über die ARENA
Leipzig eintritt und sichergestellt ist, daß mögliche Gewinne aus der Betreibung
der ARENA Leipzig dem Ausgleich möglicher Verluste aus der Unterhaltung und
Betreibung des Stadions dienen. Klargestellt wird, daß mit der Zustimmung des
Verkäufers zur Veräußerung keine Entlassung des heutigen Käufers aus den
Verpflichtungen gemäß dem heutigen Kaufvertrag verbunden ist, sondern der
heutige Käufer dann neben dem Dritten für die Verpflichtungen aus dem
heutigen Kaufvertrag haftet, es sei denn, Verkäufer und Käufer vereinbaren
ausdrücklich schriftlich etwas abweichendes.“
Mit Schreiben vom 22.08.2017 hat EMKA die Stadt Leipzig um Erteilung der
Zustimmung zu der Geschäftsanteilsübertragung auf die Käufer zu den in Ziff. 1.2
dargestellten Beteiligungsverhältnissen gebeten und darauf hingewiesen, dass die
vorstehende Zustimmung möglichst noch im Oktober 2017 vorliegen sollte, da RB
Leipzig umfangreiche Umbauarbeiten in der Red Bull Arena plane, um in der
Bundesliga und bei Teilnahme an europäischen Wettbewerben dauerhaft die
Anforderungen der UEFA an VIP-Hospitalitykapazitäten erfüllen zu können. Nach der
Erteilung des positiven Bauvorbescheids durch die Stadt Leipzig müsse RB Leipzig
ferner noch im Oktober/November 2017 einen Bauantrag stellen, um fristgemäß in der
Sommerpause 2018 mit den ersten Baumaßnahmen zur Kapazitätserweiterung starten
zu können. Aufgrund des Umfangs der Arbeiten und der baulichen Veränderungen in
der Red Bull Arena sowie den Kosten für die geplanten Maßnahmen sei es aus Sicht
von EMKA zwingend, dass die Red Bull GmbH als Investor zusammen mit dem
RasenBallsport Leipzig e. V. noch in 2017 (wirtschaftlich) Eigentümer der Red Bull
Arena werden, um dann als (wirtschaftlicher) Eigentümer die beschriebenen
Bauanträge stellen zu können.
2.2 Zustimmungspflicht des Bundes gemäß Zuwendungsbescheid vom 11.08.2000
und gemäß Grundstückskaufvertrag
Das Bundesministerium des Innern hat der Stadt Leipzig mit Zuwendungsbescheid vom
11.08.2000 in Verbindung mit dem Antrag der Stadt Leipzig vom 03.08.2000
Bundesmittel in Höhe von DM 100,0 Mio. für den Umbau des Zentralstadions
zugewiesen. Die Zuweisung erfolgt dabei insbesondere unter der Voraussetzung und
auf der Grundlage der nachstehend im Antragsschreiben der Stadt Leipzig vom
03.08.2000 enthaltenen Zusicherungen:
„3. Für die Nutzung des Stadions wird zugesichert, dass außer der
Durchführung von Spielen der Fußballweltmeisterschaft im Jahr 2006
weiterhin im öffentlichen und gesamtstaatlichen Interesse liegende
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Sportveranstaltungen - insgesamt 4 Veranstaltungen pro Jahr - durchgeführt
werden können.
Die Außenbereiche des Stadions sowie das Gelände der Festwiese werden
außerhalb von Veranstaltungen weiterhin der Öffentlichkeit kostenlos
zugänglich sein.
4. Die Stadt sichert eine 25jährige Zweckbindung für das Stadion zu. Bei einer
eventuellen Veräußerung des Stadions vor Ablauf dieser Frist ist diese an
die Zustimmung des Bundesministerium des Innern gebunden.“
Die 25jährige Zweckbindungsfrist aus dem Zuwendungsbescheid vom 11.08.2000
umfasst ausweislich des Schreibens des Bundesministeriums des Innern vom
07.06.2017 den Zeitraum vom 17.11.2004 bis 16.11.2029. Der Grundstückskaufvertrag
enthält in § 8 (2) wiederum folgende Regelung:
„Der Käufer bestätigt, daß ihm der diesem Vertrag als Anlage 7 beigefügte
Bescheid über die Zuwendung des Zuschusses durch die Bundesrepublik
Deutschland vom 11. August 2000 nebst Antrag der Stadt Leipzig vom
03.08.2000 übergeben wurde und dieser ihm vollinhaltlich bekannt ist. Der
Käufer verpflichtet sich, sämtliche sich aus diesem Bescheid ergebenden
Verpflichtungen einzuhalten. … “
Ferner hat das Bundesministerium des Innern der Stadt Leipzig mitgeteilt, dass die
Zustimmungserklärung des Bundes zu der Veräußerung der Geschäftsanteile an der
Besitzgesellschaft an die Käufer vom Bund gegenüber der Stadt Leipzig abzugeben sei,
da diese dem Bund gegenüber gemäß VV zu § 44 BHO hinsichtlich der 25jährigen
Zweckbindung haftet.
Mit einem weiteren Schreiben vom 22.08.2017 hat EMKA die Stadt Leipzig gebeten, die
Zustimmung des Bundesministerium des Innern zu vorstehender
Geschäftsanteilsübertragung auf die Käufer zu den obigen Beteiligungsverhältnissen
einzuholen. Auch insoweit wurde unter Verweis auf die in Ziff. 2.1 angeführten Gründe
ausgeführt, dass die Zustimmung möglichst noch im Oktober 2017 vorliegen sollte. Die
Stadt hat ihrerseits das Bundesministerium des Innern unter Beifügung einer Abschrift
der Rahmenurkunde nebst Anlagen sowie des vorgenannten Schreibens der EMKA
vom 22.08.2017 um Zustimmung zur Anteilsübertragung gebeten. Eine Entscheidung
des Bundes hierzu liegt noch nicht vor.
2.3 Anteilskauf- und Übertragungsvertrag vom 17.08.2017
Da Gegenstand des Anteilskaufvertrags Geschäftsgeheimnisse der Beteiligten dieses
Vertrages sind, wurde der Anteilskaufvertrag von ihnen auszugsweise als Anlage I zur
Rahmenurkunde zur Verfügung gestellt. Bei den Auszügen handelt es sich zum einen
um Regelungen, die zum Verständnis des Vertrages und seiner Struktur erforderlich
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sind (siehe nachstehend unter Ziff. 2.3.1) sowie zum anderen um Regelungen mit
Bezug zu den Stadionverträgen (siehe nachstehend unter Ziff. 2.3.2). Abgedeckt sind
dabei insbesondere die kaufmännischen Konditionen und - soweit nicht zum
Verständnis der Gesamttransaktion erforderlich bzw. die Stadionverträge betreffend -
die Details der zwischen den Parteien getroffenen vertraglichen Regelungen,
2.3.1 Wesentlicher Inhalt des Anteilskaufvertrags
EMKA ist alleinige Inhaberin der Geschäftsanteile der Besitzgesellschaft (siehe Teil A
(A) bis (C) des Anteilskaufvertrags). Mit dem Anteilskaufvertrag verkauft EMKA 94 %
der Geschäftsanteile an die Red Bull GmbH und 6 % der Geschäftsanteile an den
RasenBallsport Leipzig e. V. (siehe Teil B i. V. m. Teil C § 2 (1) des
Anteilskaufvertrags). Die Geschäftsanteile gehen erst mit der Vornahme der in § 2 (3)
näher bezeichneten letzten Vollzugshandlung auf die Käufer über. Nach Vollzug des
Anteilskaufvertrags sind die Käufer daher als Gesellschafter der Besitzgesellschaft
insbesondere wirtschaftlicher Eigentümer der Stadion- und Hauptgebäudegrundstücke
und wirtschaftlicher Pächter der Pachtflächen (ausgenommen des Parkplatzes ARENA
I, der aus dem Pachtvertrag mit der Besitzgesellschaft ausgegliedert wird; siehe
3.3.3.1).
Als Gegenleistung für die Übertragung der Geschäftsanteile schulden die Käufer die
Kaufpreise 1, 2 und 3 (siehe § 3 (1) des Anteilskaufvertrags).
Der Kaufpreis 1 ist ein Barkaufpreis und ist nach § 3 (2) des Anteilskaufvertrags am
Vollzugstag zu zahlen. Nach § 9 (1) des Anteilskaufvertrags handelt es sich bei dem
Vollzugstag um einen längstens vier Wochen nach dem Eintritt bzw. dem Verzicht auf
die letzte der aufschiebenden Bedingungen gemäß § 9 (2) des Anteilskaufvertrags
liegenden Tag. Mithin ist der Kaufpreis 1 nach Eintritt der nachstehend noch
darzustellenden aufschiebenden Bedingungen zu entrichten.
Bei dem Kaufpreis 2 handelt es sich gemäß § 3 (6) des Anteilskaufvertrags ebenfalls
um einen Barkaufpreis, der ratenweise abhängig von zwischen den Parteien des
Anteilskaufvertrags vereinbarten und in dem vorliegenden Vertragsauszug abgedeckten
Bedingungen zu zahlen ist, wobei die erste Rate am Vollzugstag zu zahlen ist (siehe
§ 9 (5.2) des Anteilskaufvertrags).
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Kaufpreis 3 beinhaltet folgende in § 3 (7) des Anteilskaufvertrags geregelte weitere
Gegenleistungen der Red Bull GmbH gegenüber EMKA für die Übertragung der
verkauften Anteile:
a) Nutzungsrecht an einer VIP-Loge bei allen Pflichtfußballspielen und
Freundschaftsspielen ab dem 01.01.2017 bis zu einem im Vertrag definierten
(in der Anlage I abgedeckten) Zeitpunkt
b) Nutzungsrecht zur Durchführung von zwei Musikveranstaltungen p. a. im
Stadion bis zum 31.12.2045
c) Recht zur Durchführung des Wochenmarktes auf der Pachtfläche an der
Jahnallee bis 31.12.2030
d) Recht zur Durchführung des Firmen-Sommerfestes auf der Festwiese einmal
jährlich bis 31.12.2030
e) Recht, weitere Veranstaltungen u. a. (auch weitere Konzerte) auf der
Festwiese Leipzig nach vorheriger Einigung mit dem jeweiligen Mieter des
Stadions (des zukünftigen Unterpächters der Pachtflächen) zu veranstalten
Die Rechte gemäß lit. a) bis e) werden nachstehend als „Vorbehaltsrechte EMKA“
bezeichnet.
Weiterhin enthält der Anteilskaufvertrag in § 4 i. V. m. seiner Anlage C.4 die Regelung,
dass die Red Bull GmbH sicherstellen wird, dass EMKA nach näherer Maßgabe der
vorstehenden Anlage beauftragt wird, bis zum 31.12.2030 die Parkraumbewirtschaftung
für das Stadion zu übernehmen. Gegenstand dieses Parkraumbewirtschaftungsvertrags
ist der Parkplatz Jahnallee, der Parkplatz Cottaweg (im Rahmen des der
Besitzgesellschaft zustehenden Mitnutzungsrechts), weitere Flächen im Stadionumfeld
bei Verfügbarkeit, der Parkplatz Trainingszentrum RB Leipzig bei Großveranstaltungen
und bei Verfügbarkeit, der Parkplatz ARENA II (ehemaliges Schwimmstadion) bei
Verfügbarkeit (da nur temporär von der Stadt Leipzig zur Verfügung gestellt) sowie der
Parkplatz ARENA I bei Verfügbarkeit.
Weiterhin enthält der Anteilskaufvertrag in §§ 5 bis 8 Regelungen zu Verkäufer-
Garantien hinsichtlich der Gesellschaft, der Jahresabschlüsse, des Grundbesitzes, der
Verträge der Gesellschaft, der Arbeitnehmer sowie weitere Verkäufer-Garantien, zu
Steuern und zu den Verpflichtungen der Parteien vor dem Vollzug des
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Anteilskaufvertrages. Nach § 8 (1) des Anteilskaufvertrags sind die Parteien dabei
insbesondere verpflichtet, alle zumutbaren Anstrengungen zu unternehmen, um dafür
zu sorgen, dass die in § 9 (2) des Anteilskaufvertrags enthaltenen aufschiebenden
Bedingungen für den Vollzug so schnell wie möglich nach der Beurkundung dieses
Vertrages eintreten. Weiterhin hat EMKA nach § 8 (2) des Anteilskaufvertrags
sicherzustellen, dass die Besitzgesellschaft ihre Geschäfte im Rahmen des
gewöhnlichen Geschäftsverkehrs weiterführt.
Die Verpflichtung der Parteien zur Durchführung des Anteilskaufvertrags und (damit
auch die Zahlung des Kaufpreises 1, der ersten Rate auf den Kaufpreis 2 und die
Übertragung der Geschäftsanteile) steht nach dessen § 9 (2) insbesondere unter dem
Vorbehalt der Erfüllung der folgenden - inhaltlich z. T. verkürzt dargestellten -
aufschiebenden Bedingungen:
(a) Die Stadt Leipzig hat
(i) dem Übergang der verkauften Geschäftsanteile von EMKA auf die Käufer
zugestimmt;
(ii) auf die Ausübung sämtlicher ihr zustehender, unbedingter Wiederkaufsrechte
in Bezug auf die Stadion- und Hauptgebäudegrundstücke verzichtet;
(iii) sich gegenüber der Besitzgesellschaft verpflichtet, den unter lit. (ii) genannten
Grundbesitz nach einseitig (d. h. unbedingt) durch die Besitzgesellschaft
ausübbarer Option zurückzukaufen;
(b) Die Bundesrepublik Deutschland (Bundesministerium des Innern) hat dem
Übergang der verkauften Geschäftsanteile von EMKA auf die Käufer zugestimmt.
Damit kann der Kaufvertrag nur vollzogen werden, wenn zum einen die Zustimmung
von Stadt Leipzig und Bundesministerium des Innern zu den
Geschäftsanteilsübertragungen vorliegen und zum anderen die Stadionverträge
dahingehend geändert werden, dass das unbedingte Wiederkaufsrecht der Stadt
Leipzig entfällt und die Stadt Leipzig aber nach Maßgabe der nachstehenden
3. Änderungsvereinbarung auf einseitiges Verlangen der Besitzgesellschaft auch
weiterhin verpflichtet ist, den Grundbesitz zurückzukaufen. Damit ist Voraussetzung für
den Vollzug des Anteilskaufvertrags und damit den Erwerb der Geschäftsanteile an der
Besitzgesellschaft durch die Käufer neben den vorstehenden Zustimmungen von Stadt
und Bund auch die im Rahmen der 3. Änderungsvereinbarung vorgesehene Anpassung
der Stadionverträge.
Darüber hinaus enthält der Anteilskaufvertrag noch weitere in der vorliegenden
Abschrift abgedeckte aufschiebende Bedingungen und in § 9 (3) die Regelung, dass die
Käufer berechtigt sind, auf einzelne oder alle der aufschiebenden Bedingungen durch
16/39
einseitige schriftliche Erklärung gegenüber EMKA zu verzichten, soweit dies rechtlich
zulässig ist.
Den Parteien steht nach § 9 (4) ein Rücktrittsrecht für den Fall zu, dass die
aufschiebenden Bedingungen nicht bis spätestens 31.12.2018 eingetreten sind oder auf
ihren Eintritt zulässiger Weise verzichtet wurde.
Nach § 9 (1) des Anteilskaufvertrages haben die Parteien am Vollzugstag ein Protokoll
gemäß Anlage C.9.1 zu erstellen. Ausweislich §§ 2, 5 des auszugsweise beigefügten
Vollzugsprotokolls bestätigen die Parteien dort insbesondere, dass die aufschiebenden
Bedingungen erfüllt sind bzw. als erfüllt gelten und dass der Vollzug im Sinne von § 9
(1) des Kaufvertrags stattgefunden hat und die verkauften Anteile auf die Käufer
übergegangen sind. Damit ist mit Vorliegen des Vollzugsprotokolls der
Anteilskaufvertrag vollzogen und die Geschäftsanteile sind auf die Käufer
übergegangen.
2.3.2 Regelungen mit Bezug auf die Stadionverträge
Beibehaltung des Beirats gemäß Gesellschafterbeschluss vom 24.01.2001
In Teil A (G) des Anteilskaufvertrages haben die Käufer sich im Wege des (echten)
Vertrags zugunsten Dritter gegenüber der Stadt Leipzig verpflichtet, § 11 der Satzung
der Gesellschaft hinsichtlich des Beirats in der Fassung des Gesellschafterbeschlusses
vom 24.01.2001 ohne Zustimmung der Stadt Leipzig nicht zu ändern und diese
Verpflichtung an einen Rechtsnachfolger weiterzugeben mit
Weiterübertragungsverpflichtung. Damit ist die entsprechende Forderung des
Geschäftsanteilskauf- und Abtretungsvertrages aus dem Jahre 2000 erfüllt.
Sondernutzungsrechte des Bundes und der Stadt Leipzig
Wie unter Ziff. 2.2 näher ausgeführt, enthält der Zuwendungsbescheid des Bundes vom
11.08.2000 in Verbindung mit dem Antrag der Stadt Leipzig vom 03.08.2000 die
Zusicherung, dass während der Zweckbindungsfrist (d. h. bis 16.12.2029) im
öffentlichen und gesamtstaatlichen Interesse liegende Sportveranstaltungen -
 insgesamt vier Veranstaltungen pro Jahr - im Stadion durchgeführt werden können.
Die Besitzgesellschaft hat sich in § 8 (2) des Grundstückskaufvertrags zur Einhaltung
dieser Zusicherung verpflichtet. Ferner berechtigen der Grundstückskaufvertrag und
der Pachtvertrag die Stadt Leipzig zur Durchführung von jährlich acht städtischen und
öffentlichen Veranstaltungen im Stadion (die vier Veranstaltungen des Bundes sind in
17/39
diesen eingeschlossen) sowie zur Durchführung von vier städtischen Veranstaltungen
p. a. auf der Festwiese. Die dem Bund und der Stadt Leipzig eingeräumten Rechte
bezüglich des Stadions werden nachstehend als „Sondernutzungsrechte I“ und die
der Stadt eingeräumten Rechte bezüglich der Festwiese als
„Sondernutzungsrechte II“ bezeichnet.
Da sich die Besitzgesellschaft in dem Grundstückskaufvertrag zur Einhaltung
sämtlicher Verpflichtungen aus dem Zuwendungsbescheid verpflichtet hat und zudem
der Stadt Leipzig das Recht auf Durchführung der oben dargestellten Veranstaltungen
im Stadion und auf der Festwiese eingeräumt hat, besteht ein Anspruch der Stadt
Leipzig gegenüber der Besitzgesellschaft auf Erfüllung dieser Verpflichtungen. Dieser
Anspruch der Stadt Leipzig kann auch durch die im Anteilskaufvertrag getroffenen
Regelungen nicht ausgeschlossen oder beeinträchtigt werden (kein Vertrag zu Lasten
Dritter). Da aber gleichwohl nicht ausgeschlossen werden kann, dass die
Vorbehaltsrechte EMKA die dem Bund zugesicherten bzw. der Stadt eingeräumten
Rechte in tatsächlicher (nicht in rechtlicher) Sicht tangieren, wurden auf Verlangen der
Stadt im Anteilskaufvertrag und den insoweit relevanten Anlagen Bestimmungen
aufgenommen, die sicherstellen, dass auch im Verhältnis zu den Vorbehaltsrechten
EMKA die Sondernutzungsrechte Vorrang haben. Im Einzelnen sind im
Anteilskaufvertrag und den relevanten Anlagen folgende Regelungen zur Sicherstellung
der Sondernutzungsrechte getroffen:
Zu dem Recht bezüglich der VIP-Loge musste keine Regelung getroffen werden, da
sich dieses nur auf Pflicht- und Freundschaftsspiele von RB Leipzig bezieht. Diese
tangieren die Sondernutzungsrechte I nicht.
Bezüglich der Musikveranstaltungen im Stadion ist sowohl in § 3 (7.2.2) des
Anteilskaufvertrags als auch in Abschnitt II Anlage C.3.7.2 (Nutzungsbedingungen für
Musikveranstaltungen in der Red Bull Arena festgehalten, dass (i) den
Pflichtfußballspielen von RB und/oder Länderspielen (insbesondere bei EM/WM) oder
(ii) den Sondernutzungsrechten I Vorrang gegenüber der Nutzung des Stadions durch
EMKA für Musikveranstaltungen zukommt. Ferner enthält vorstehende Anlage
zugunsten der Sondernutzungsrechte I noch die Regelung, dass diese immer etwaigen
Nutzungsrechten Dritter - insbesondere Rechten von EMKA - vorgehen. Da das Stadion
im Rahmen des Internationalen Deutschen Turnfestes 2021 benötigt wird, enthält die
vorstehende Anlage auch die Regelung, dass das Stadion für das Internationale
Deutsche Turnfest 2021 zur Verfügung gestellt wird und in dem maßgeblichen Zeitraum
keine anderweitigen Veranstaltungen im Stadion durchgeführt werden, soweit die
18/39
Bundesrepublik Deutschland und/oder die Stadt Leipzig dem nicht im Einzelfall
zustimmen.
Auch bezüglich der Vorbehaltsrechte EMKA hinsichtlich der Festwiese und der
Jahnallee enthält der Anteilskaufvertrag in § 3 (7.4) sowie den Anlagen C.3.7.3 (a) und
(b) die Regelung, dass Veranstaltungen der EMKA auf der Jahnallee und der Festwiese
nicht an Tagen stattfinden werden, an denen (i) ein Pflichtfußballspiel der
Lizenzmannschaft oder ein Länderspiel im Stadion ausgetragen werden oder (ii) im
Stadion oder auf der Festwiese Veranstaltungen in Ausübung der
Sondernutzungsrechte stattfinden. Die Einzelheiten ergeben sich dann auch noch
einmal aus den vorgenannten Anlagen, wobei auch insoweit der Vorrang der
Sondernutzungsrechte und die Zurverfügungstellung von Festwiese und Jahnallee für
das Internationale Deutsche Turnfest 2021 geregelt sind. Da in der Anlage C.3.7.2
(Musikveranstaltungen im Stadion) unter Abschnitt II (S. 5) geregelt ist, dass
baubedingt abgesagte Veranstaltungen anstelle in der Red Bull Arena alternativ auf der
Festwiese stattfinden können, ist dort dann auch geregelt, dass Pflichtfußballspiele,
Länderspiele sowie die Sondernutzungsrechte Vorrang haben und Abschnitt II der
Anlage C.3.7.3 (b) insoweit entsprechend gilt.
Als Ergebnis ist festzuhalten, dass im Rahmen des Anteilskaufvertrags sichergestellt
ist, dass die Nutzung als Fußballstadion Vorrang gegenüber einer Nutzung durch
EMKA hat und die Sondernutzungsrechte gegenüber allen anderen Nutzungen Vorrang
haben. Ferner wird gewährleistet, dass das Stadion, die Festwiese und sämtliche
relevanten Flächen insbesondere für das Turnfest 2021 und für eine mögliche EM 2024
zur Verfügung stehen.
Parkraumbewirtschaftungsvertrag
Soweit sich der Parkraumbewirtschaftungsvertrag auf von der Stadt Leipzig zur
Verfügung gestellte Flächen bezieht (Jahnallee aufgrund des Pachtvertrags, Cottaweg
aufgrund der Mitnutzungsvereinbarung, Parkplatz ARENA II aufgrund der unter Ziff. 3.4
aufgeführten Nutzungsvereinbarung und Parkplatz ARENA I aufgrund des unter
Ziff. 3.3.3.1 aufgeführten Pachtvertrags II) ist es auch hier wieder so, dass der
Vertragspartner der Stadt Leipzig nicht mehr Rechte an EMKA weitergeben kann, als
ihm seitens der Stadt Leipzig eingeräumt worden sind. Es wurde aber in der Anlage C.4
noch einmal hervorgehoben, dass der Parkplatz ARENA II nur temporär von der Stadt
überlassen wurde und der Parkplatz Cottaweg Nutzungen Dritter unterliegt.
Löschung der Grundschulden zugunsten der DKB
19/39
Zugunsten der DKB sind in den Grundbüchern der Stadion- und
Hauptgebäudegrundstücke in Abt. III unter lfd. Nr. 1, 2 und 5 drei Grundschulden
eingetragen, die die von der DKB gewährten Kredite im Zusammenhang mit der
Errichtung des Stadions absichern. Die diesen Grundschulden zugrunde liegenden
Darlehen werden im Rahmen des Vollzugs des Anteilskaufvertrags aus dem
Kaufpreis 1 abgelöst und die Grundschulden werden sodann im Grundbuch gelöscht
(siehe § 9 (5.1) (c) und (d) sowie § 9 (5.4) des Anteilskaufvertrags).
3. Inhalt der Rahmenurkunde vom 17.08.2017 nebst Anlagen
Seitens der Käufer wurde im Rahmen der seit Januar 2017 mit der Stadt geführten
Gespräche verlangt, dass insbesondere der Grundstückskaufvertrag angepasst werden
muss. Dies betraf neben den aus dem Anteilskaufvertrag ersichtlichen aufschiebenden
Bedingungen bezüglich der Wiederkaufs- und Wiederverkaufsrechte auch andere
Regelungen des Grundstückskaufvertrags. Seitens der Stadt wurden gleichfalls
Anpassungen in Bezug auf den Grundstückskaufvertrag (z. B. die nunmehr von der Red
Bull GmbH gestellte Patronatserklärung in Höhe von € 7,0 Mio.) sowie hinsichtlich des
Cottawegs und des Pachtvertrags verlangt. Im Rahmen der Verhandlungen wurde dann
vorbehaltlich der Zustimmung der zuständigen Gremien der Stadt Leipzig zum einen
eine Anpassung der Stadionverträge gemäß der der Rahmenurkunde als Anlage II
beigefügten 3. Änderungsvereinbarung abgestimmt. Zudem mussten aufgrund der
Tatsache, dass verschiedene außerhalb der Stadionverträge bestehende Verträge mit
Bezug zum Stadion mit der Betreibergesellschaft als operativ tätiger
Tochtergesellschaft der EMKA abgeschlossen sind, diese auf die Besitzgesellschaft
übertragen und ein Gestattungsvertrag angepasst werden.
3.1 Aufbau der Rahmenurkunde
Vertragsparteien der Rahmenurkunde sind Herr Prof. Dr. Michael Kölmel,
Besitzgesellschaft, EMKA, Betreibergesellschaft einerseits und die vollmachtlos
vertretene Stadt Leipzig andererseits. Diese Urkunde bildet einen „Rahmen“ für die ihr
als Anlagen II bis VI beigefügten Vereinbarungen. Wesentliche eigene Regelungen
enthält die Rahmenurkunde nur in Bezug auf die aufschiebenden Bedingungen und
Rücktrittsrechte gemäß Abschnitt VII. Darüber hinaus ist der Rahmenurkunde als
Anlage I die bereits erwähnte auszugsweise beglaubigte Abschrift des
Anteilskaufvertrags beigefügt.
20/39
Anlage II zur Rahmenurkunde ist die 3. Änderungsvereinbarung zu den
Stadionverträgen betreffend den Cottaweg, den Grundstückskaufvertrag sowie den
Pachtvertrag.
Bei den Anlagen III, IV und VI zur Rahmenurkunde handelt es sich um Nachträge zu
den zwischen Betreibergesellschaft und Stadt Leipzig bestehenden Vereinbarungen
hinsichtlich des Parkplatzes ARENA II, des Kopfbaus 2 und zur Nutzung des
Volksfestplatzes am Cottaweg, in denen diese Vereinbarungen von der
Betreibergesellschaft auf die Besitzgesellschaft übertragen werden.
Stadt Leipzig und Besitzgesellschaft haben in Erfüllung der 2. Änderungsvereinbarung
am 30.03/07.04.2017 einen Gestattungsvertrag abgeschlossen, in dem die Stadt
Leipzig der Besitzgesellschaft die Nutzung städtischer Flächen durch Anlagen und
Einrichtungen des Stadions (z. B. Teile der Zaunanlage) gestattet. Dieser
Gestattungsvertrag wird in der Anlage V zur Rahmenurkunde geändert.
Die Rahmenurkunde und die in ihren Anlagen II bis VI enthaltenen Vereinbarungen
stehen unter den nachstehend unter Ziff. 3.2 dargestellten aufschiebenden
Bedingungen, so dass die Vereinbarungen gemäß den Anlagen II bis VI - insbesondere
die 3. Änderungsvereinbarung - erst mit Eintritt der Bedingungen wirksam werden.
Ferner sind den Vertragsparteien die gleichfalls unter Ziff. 3.2 dargestellten
Rücktrittsrechte eingeräumt worden. Wechselseitige Ansprüche wegen Nichteintritts der
aufschiebenden Bedingungen oder Ausübung der Rücktrittsrechte sind
ausgeschlossen.
Kosten und Steuern der Rahmenurkunde (einschließlich ihrer Anlagen) und ihres
Vollzugs trägt die Besitzgesellschaft.
3.2 Aufschiebende Bedingungen und Rücktrittsrechte
3.2.1 Aufschiebende Bedingungen
Die Rahmenurkunde (einschließlich ihrer Anlagen II bis VI) steht - ausgenommen in der
Rahmenurkunde ausdrücklich aufgeführte Regelungen - unter den aufschiebenden
Bedingungen, dass
a) der Stadtrat der Stadt Leipzig der Rahmenurkunde zustimmt, und
b) die Stadt Leipzig die Rahmenurkunde in der Form des § 29 GBO nachgenehmigt,
und
21/39
c) (i) die Stadt Leipzig und (ii) die Bundesrepublik Deutschland (Bundesministerium
des Innern) dem Übergang sämtlicher Geschäftsanteile an der Besitzgesellschaft
von EMKA auf die Red Bull GmbH (94 % der Geschäftsanteile) und den
RasenBallsport Leipzig e. V. (6 % der Geschäftsanteile) zugestimmt haben, und
d) die Rechtsaufsichtsbehörde der Stadt Leipzig die 3. Änderungsvereinbarung gemäß
Anlage II zur Rahmenurkunde genehmigt oder erklärt hat, dass eine Genehmigung
insoweit nicht erforderlich ist, und
e) der Notar Dr. Jürgen Jenckel, Berlin, der sowohl den Anteilskaufvertrag als auch die
Rahmenurkunde mit Anlagen beurkundet hat, den Parteien der Rahmenurkunde
schriftlich bestätigt hat, dass (i) ihm das von den Parteien des Anteilskaufvertrags
unterzeichnete Vollzugsprotokoll gemäß Anlage C.9.1 zum Anteilskaufvertrag im
Original vorliegt und dieses die aus § 5 der Anlage C.9.1 ersichtliche Bestätigung
der Parteien des Anteilskaufvertrags enthält, dass der Vollzug im Sinne von § 9
Abs. 1 des Anteilskaufvertrags stattgefunden hat und die verkauften Anteile auf die
Käufer des Anteilskaufvertrags übergegangen sind und (ii) er aufgrund eines
gemeinsamen Schreibens der Parteien des Anteilskaufvertrags gemäß § 9 (5.3 (a))
des Anteilskaufvertrags die neue Gesellschafterliste der Besitzgesellschaft (mit der
Red Bull GmbH und dem RasenBallsport Leipzig e. V. als neuen Gesellschaftern)
zusammen mit der Bescheinigung nach § 40 Abs. 2 Satz 2 GmbHG beim
Handelsregister eingereicht hat.
Durch die aufschiebende Bedingung gemäß lit. a) ist sichergestellt, dass die Änderung
der Stadionverträge erst wirksam wird, wenn die notwendige Zustimmung des Stadtrats
der Stadt Leipzig zur Rahmenurkunde vorliegt. Wenn diese Zustimmung vorliegt und
der Stadtrat darüber hinaus auch den Oberbürgermeister ermächtigt hat, die
Rahmenurkunde nachzugenehmigen und die Zustimmung zur Übertragung der
Geschäftsanteile an der Besitzgesellschaft auf Red Bull GmbH und RasenBallsport
Leipzig e. V. zu erteilen, kann die Stadt Leipzig die Urkunde gemäß lit. b)
nachgenehmigen und die Zustimmung zur Geschäftsanteilsübertragung gemäß lit. c) (i)
erteilen, wobei sie letztere erst nach Vorliegen der im nachstehenden Absatz
dargestellten Zustimmung des Bundes erteilen wird.
Wie bereits ausgeführt, bedarf nach dem Zuwendungsbescheid der Bundesrepublik
Deutschland vom 11.08.2000 eine Veräußerung des Stadions vor Ablauf der
Zweckbindungsfrist (16.11.2029) der Zustimmung des Bundesministeriums des Innern.
Durch die aufschiebende Bedingung unter lit. c) (ii) wird sichergestellt, dass diese
Zustimmung Voraussetzung für die Wirksamkeit der Änderung der Stadionverträge ist.
Durch die aufschiebende Bedingung gemäß lit. d) wird wiederum sichergestellt, dass
eine ggf. für die 3. Änderungsvereinbarung erforderliche Genehmigung der
Rechtsaufsichtsbehörde der Stadt Leipzig vorliegt oder die Rechtsaufsichtsbehörde
erklärt hat, dass eine Genehmigung nicht erforderlich ist. Erst wenn eine dieser beiden
Erklärungen vorliegt, kann die Rahmenurkunde für die Stadt Leipzig wirksam werden.
Ein entsprechender Antrag auf Erteilung der Genehmigung zur
22/39
3. Änderungsvereinbarung oder Erklärung, dass diese keiner Genehmigung durch die
Rechtsaufsichtsbehörde bedarf, wurde bei der Landesdirektion Leipzig gestellt.
Mit den aufschiebenden Bedingungen unter lit. e) wird wiederum sichergestellt, dass
die Rahmenurkunde und damit die Änderung der Stadionverträge erst dann wirksam
werden, wenn der Anteilskaufvertrag vollzogen und die verkauften Anteile auf die
Käufer übergegangen sind.
3.2.2 Vertragliche Rücktrittsrechte
Für den Fall, dass nicht bis zum 31.03.2019 die in Ziff. 3.2.1 unter lit. a), b) und c) (i)
genannten Bedingungen eingetreten sind oder als eingetreten gelten (d. h. sämtliche
Bedingungen, die in der Sphäre der Stadt Leipzig liegen), können Herrn Prof.
Dr. Kölmel, EMKA, Besitzgesellschaft und Betreibergesellschaft von der
Rahmenurkunde zurücktreten. Allen Beteiligten der Rahmenurkunde - d. h. auch der
Stadt Leipzig - steht wiederum ab dem 31.03.2019 ein Rücktrittsrecht zu, wenn bis
dahin nicht die unter Ziff. 3.2.1 lit. c) (ii), lit. d) und e) genannten Bedingungen
eingetreten sind. Dieses Rücktrittsrecht ist für die Stadt Leipzig von Bedeutung, da sie
sich damit dann von der Änderung der Stadionverträge lösen kann, wenn die nicht in
ihrer Sphäre liegenden Bedingungen (insbesondere die entsprechende Erklärung ihrer
Rechtsaufsichtsbehörde, die Zustimmung des Bundes und der Vollzug des
Anteilskaufvertrages) in vorgenannter Frist nicht eingetreten sind.
3.3 Wesentliche wirtschaftliche Änderungen durch die 3. Änderungsvereinbarung
gegenüber dem jetzigen Vertragsstatus
Wie unter 1.2 dargestellt, wurde seitens der Käufer die Übernahme der
Besitzgesellschaft auch davon abhängig gemacht, dass die Stadionverträge sowohl
hinsichtlich der unbedingten Wiederkaufs- und Wiederverkaufsrechte als auch in
Hinblick auf verschiedene nachstehend darzustellende Regelungen geändert werden.
Vorbehaltlich der notwendigen Zustimmung des Stadtrats wurde zwischen den Parteien
der Rahmenurkunde und RB eine einvernehmliche Lösung abgestimmt, die
Gegenstand der in der Rahmenurkunde enthaltenen 3. Änderungsvereinbarung ist.
Eine Synopse der Änderungen durch die 3. Änderungsvereinbarung ist dieser Vorlage
als Anlage 3 beigefügt.
Wie aus der Anlage 3 ersichtlich ist, betreffen die Änderungen die Regelungen zur
Mitnutzung des Cottawegs, den Grundstückskaufvertrag und den Pachtvertrag. Nicht
Gegenstand von Änderungen waren der Mietvertrag für das Hauptgebäude und der
Nutzungsvertrag für die ARENA Leipzig. Diese bleiben unverändert, insbesondere
23/39
bleibt die Betreibergesellschaft Partner des Nutzungsvertrags hinsichtlich der ARENA
Leipzig.
3.3.1 Cottaweg
In I. 1 der 3. Änderungsvereinbarung wird die Mitnutzung des Cottawegs durch Stadion
und Festwiese an die tatsächlichen Gegebenheiten angepasst, d. h. Gegenstand der
Mitnutzung durch PKW (keine Busse) ist nur noch die in der Anlage N I/1 zur
3. Änderungsvereinbarung markierte tatsächlich zur Verfügung stehende Fläche und
das Mitnutzungsrecht bezieht sich nicht mehr auf die Fläche, auf der sich ein Teil des
Trainingszentrums von RB befindet. Die Regelung bezüglich der Fußballkleinfeldfläche
bleibt unverändert. Die Zurverfügungstellung der Stellplatzfläche für die ARENA Leipzig
ist nicht mehr Gegenstand  des Mitnutzungsrechts der Besitzgesellschaft, da die
ARENA Leipzig durch RB nicht übernommen wird. Es ist jedoch auch weiterhin
aufgeführt, dass die Fläche insbesondere durch die ARENA Leipzig und die Kleinmesse
mitgenutzt wird.
Besitzgesellschaft, EMKA und Prof. Dr. Kölmel verzichten - auch für die
Vergangenheit - auf mögliche Ansprüche gegenüber der Stadt Leipzig wegen des
Stellplatzteilwegfalls. Ferner sind Vertragspartner der Regelung bezüglich des
Cottawegs mit Wirksamkeit der 3. Änderungsvereinbarung ausschließlich Stadt Leipzig
und Besitzgesellschaft.
Im Ergebnis dieser Neuregelung wird somit die Rechtslage an die tatsächliche Situation
angepasst und mögliche Ansprüche für den Stellplatzteilwegfall werden – auch für die
Vergangenheit - ausgeschlossen. Mithin handelt es sich um eine Regelung, die
ausschließlich im Interesse der Stadt Leipzig ist.
3.3.2 Wesentliche Änderungen des Grundstückskaufvertrags
3.3.2.1Änderungen bezüglich der wechselseitigen Wiederkaufs- und
Wiederverkaufsrechte
Der Grundstückskaufvertrag sieht vor, dass sowohl der Stadt Leipzig als auch der
Besitzgesellschaft im Zeitraum vom 01.07.2030 bis 31.12.2030 das unbedingte Recht
zum Wiederkauf bzw. zum Wiederverkauf der Stadion- und Hauptgebäudegrundstücke
zustehen. Aufgrund dieser Rechte kann die Stadt Leipzig im vorgenannten Zeitraum
von der Besitzgesellschaft den Wiederkauf der Grundstücke verlangen bzw. die
Besitzgesellschaft von der Stadt Leipzig verlangen, dass sie die Grundstücke zurück
24/39
erwirbt. Diese wechselseitigen unbedingten Wiederkaufs- und Wiederverkaufsrechte
kann die Besitzgesellschaft bei Einhaltung bestimmter Voraussetzungen (insbesondere
Erfüllung der Unterhaltungs- und Betreibungsverpflichtung) einseitig um fünf bzw. zehn
Jahre (d. h. auf 2035 und 2040) verschieben.
Darüber hinaus stehen der Stadt Leipzig bis zum 31.12.2030 bedingte Rechte zum
Wiederkauf der Stadion- und Hauptgebäudegrundstücke zu, die an wichtige Gründe
gebunden sind, insbesondere die nachhaltige und schuldhafte Verletzung der
Unterhaltungs- und Betreibungsverpflichtung bezüglich des Stadions durch die
Besitzgesellschaft.
a) Wegfall des unbedingten Wiederkaufsrechts der Stadt
Der Stadt Leipzig steht nach § 13 (1) des Grundstückskaufvertrags derzeit ein zwischen
dem 01.07.2030 und dem 31.12.2030 auszuübendes unbedingtes Wiederkaufsrecht in
Bezug auf die Stadion- und Hauptgebäudegrundstücke zu, d. h. die Stadt Leipzig kann
ohne Angabe von Gründen den Wiederkauf dieser Grundstücke verlangen. Dieses
Recht kann die Besitzgesellschaft einseitig um fünf bzw. zehn Jahre (d. h. auf 2035 und
2040) verschieben. Im Falle der Ausübung des Wiederkaufsrechts beträgt der
Wiederkaufspreis € 1,00 und darüber hinaus sind von der Stadt Leipzig an die
Besitzgesellschaft die von dieser in den letzten fünf Jahren getätigten und über
Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen hinausgehende Investitionen
angemessen zu entschädigen, soweit die Stadt Leipzig diesen Investitionen schriftlich
zugestimmt hat und das Stadion zum Zeitpunkt der Ausübung des
Wiederkaufsverlangens den FIFA-Vorschriften entspricht.
Seitens der Käufer wurde eine Übernahme der Besitzgesellschaft davon abhängig
gemacht, dass dieses unbedingte Wiederkaufsrecht ersatzlos gestrichen wird. Daher ist
die Streichung dieses unbedingten Wiederkaufsrechts im Anteilskaufvertrag als eine
aufschiebende Bedingung aufgeführt. Ohne die Streichung dieses unbedingten
Wiederkaufsrechts werden die Käufer die Besitzgesellschaft und damit letztlich das
Stadion nicht erwerben. Die 3. Änderungsvereinbarung sieht unter II. 7.2 die Streichung
dieses unbedingten Wiederkaufsrechts vor.
b) Änderung des unbedingten Wiederverkaufsrechts der Besitzgesellschaft
Derzeit hat die Besitzgesellschaft ein zwischen dem 31.07.2030 und dem 31.12.2030
auszuübendes unbedingtes Wiederverkaufsrecht, bei dessen Ausübung die Stadt
25/39
Leipzig die Stadion- und Hauptgebäudegrundstücke zurücknehmen muss. Auch dieses
Recht kann die Besitzgesellschaft einseitig auf 2035 bzw. 2040 verschieben. Die
Regelungen bezüglich des Wiederverkaufspreises und einer Entschädigung für die über
Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen hinausgehenden Investitionen der
letzten fünf Jahre entspricht der beim unbedingten Wiederkaufsrecht der Stadt.
Durch die 3. Änderungsvereinbarung (II. 7.3) wurde diese Regelung dahingehend
angepasst, dass der Besitzgesellschaft dieses unbedingte Wiederverkaufsrecht zum
31.12.2040, zum 31.12.2045 und zum 31.12.2050 zusteht. Der Wiederverkaufspreis
liegt unverändert bei € 1,00, während die Regelung zur Erstattung der über
Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen hinausgehenden Investitionen der
letzten fünf Jahre ersatzlos gestrichen ist.
Damit ist die Besitzgesellschaft im Ergebnis gegenüber der jetzigen Regelung zehn
Jahre länger, nämlich mindestens bis zum 31.12.2040 an die im
Grundstückskaufvertrag geregelte Unterhaltungs- und Betreibungsverpflichtung
bezüglich des Stadions gebunden. Seitens der Stadt Leipzig muss bei Ausübung dieses
Wiederverkaufsrechts auch keine Entschädigung für die Investitionen der letzten fünf
Jahre geleistet werden. Die Tatsache, dass die Besitzgesellschaft dieses
Wiederverkaufsrecht in den Jahren 2040, 2045 oder 2050 ausüben kann, entspricht im
Wesentlichen der bisherigen Regelung, wonach sie ihr Wiederverkaufsrecht zweimal
um fünf Jahre verschieben kann. Der einzige Unterschied besteht darin, dass die
Verschiebungsrechte an bestimmte Voraussetzungen gebunden sind, während solche
Voraussetzungen dann nicht mehr bestehen sollen. Mithin stellt die Anpassung in
Bezug auf die unbedingten Wiederverkaufsrechte der Besitzgesellschaft insgesamt eine
Besserstellung der Stadt Leipzig gegenüber der jetzigen Regelung dar und es wird
dadurch insbesondere für den Zeitraum von 2030 bis 2040 sichergestellt, dass der
Betrieb des Fußballstadions durch die Besitzgesellschaft erfolgen muss und das
Stadion nicht durch einen Wiederverkauf an die Stadt fällt.
c) Bedingte Wiederkaufsrechte der Stadt Leipzig
Nach § 13 (1) des Kaufvertrags behält sich die Stadt Leipzig befristet bis zum
31.12.2030 das bedingte Recht zum Wiederkauf der Stadion- und
Hauptgebäudegrundstücke vor, wenn die Besitzgesellschaft insbesondere nachhaltig
und schuldhaft gegen die Unterhaltungs- und Betreibungsverpflichtung gemäß
Grundstückskaufvertrag verstößt, ein Insolvenzverfahren über das Vermögen der
Besitzgesellschaft eröffnet wird, die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des
Grundbesitzes angeordnet, ein Verstoß gegen die Zustimmungspflicht bei
26/39
Veräußerungen vorliegt oder wesentliche Zahlungsrückstände gegenüber
Grundpfandrechtsgläubigern bestehen. Basis für den Wiederkaufspreis ist ein
maximaler Betrag von € 27,3 Mio., der sich ab dem 31.12.2005 jährlich um 1/25
reduziert und daher ab dem 31.12.2030 € 1,00 beträgt.
Im Ausgleich für den Wegfall des unbedingten Wiederkaufsrechts der Stadt und
aufgrund der Verlängerung der Frist zur Ausübung des Wiederverkaufsrechts der
Besitzgesellschaft und im Ergebnis der Verhandlungen zu dem nachfolgend
dargestellten Sonderwiederkaufsrecht wird die Befristung der bedingten
Wiederkaufsrechte bis zum 31.12.2060 verlängert. Ein Verzicht auf jegliche Befristung
ist nicht möglich, da unbefristete Wiederkaufsrechte unzulässig sind. Weiterhin wurde
als neuer Grund für die Ausübung eines Wiederkaufsrechts aufgenommen, dass der
Grundbesitz nicht mehr als Fußballstadion genutzt wird (siehe II. 7.1 der
3. Änderungsvereinbarung). Die Regelungen bezüglich des Wiederkaufspreises bleiben
unverändert.
Seitens der Käufer wurde ein Erwerb der Besitzgesellschaft davon abhängig gemacht,
dass bei einer Beendigung der Fußballnutzung des Stadions nach 2040 die
Wiederkaufsrechte der Stadt erlöschen. Dagegen wurde seitens der Stadt Leipzig
verlangt, dass ihr bei Beendigung der Fußballnutzung ein Wiederkaufsrecht zu € 1,00
zusteht. Da die Käufer - auch aufgrund der von ihnen vorzunehmenden Investitionen in
das Stadion - die Übernahme der Besitzgesellschaft von einem Verzicht auf diese
Forderung abhängig gemacht haben, wurde eine Lösung dahingehend gefunden, dass
bei der frühestens ab dem 31.12.2040 zulässigen Beendigung der Fußballnutzung der
Stadt das Recht eingeräumt werden soll, die Grundstücke zurück zu erwerben, dann
aber zu dem Verkehrswert, wobei der Wert des Bodens unberücksichtigt bleibt. Dabei
handelt es sich jedoch nur um ein Recht, d. h. die Stadt ist nicht verpflichtet, die
Grundstücke auf dieser Basis zurückzunehmen. Im Einzelnen:
Die Stadt Leipzig ist nach II. 7.4 der 3. Änderungsvereinbarung bis zum 31.12.2060
zum Wiederkauf der Grundstücke berechtigt, wenn die Besitzgesellschaft bis zum
Ablauf des 30.06. eines Jahres, erstmals zum 30.06.2039, mitteilt, dass die Nutzung
des Grundbesitzes als Fußballstadion zum Ablauf des 31.12. des folgenden
Kalenderjahres, d. h. erstmals zum 31.12.2040 beendet wird (nachfolgend
„Sonderwiederkaufsrecht“ genannt). Das Sonderwiederkaufsrecht kann nur innerhalb
von 18 Monaten nach Zugang der vorstehenden Mitteilung der Besitzgesellschaft bei
der Stadt Leipzig ausgeübt werden. Wird es nicht in dieser Frist ausgeübt, so erlöschen
sämtliche Wiederkaufsrechte der Stadt Leipzig.
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Abweichend von der allgemeinen Regelung bezüglich des Wiederkaufspreises wird in
der 3. Änderungsvereinbarung unter II. 7.9 geregelt, dass als Wiederkaufspreis im Falle
der Ausübung des Sonderwiederkaufsrechts der Verkehrswert der Stadion- und
Hauptgebäudegrundstücke (d. h. einschließlich Gebäude und Anlagen) ohne
Berücksichtigung des Bodenwertes vereinbart wird. Dieser Sonderwiederkaufspreis
wird durch einen entweder von den Parteien oder der Industrie- und Handelskammer
Leipzig zu benennenden öffentlich-bestellten und vereidigten Sachverständigen
bindend festgestellt. Dieses Verkehrswertgutachten muss spätestens innerhalb von
sechs Monaten nach der Benennung des Sachverständigen an die Parteien übergeben
werden. Damit liegt das Verkehrswertgutachten rechtzeitig vor Ablauf der Frist zur
Ausübung des Sonderwiederkaufsrechts vor, d. h. die Stadt Leipzig weiß, zu welchem
Wiederkaufspreis sie das Grundstück erwerben kann. Sie kann dann abwägen, ob sie
von dem Sonderwiederkaufsrecht Gebrauch macht.
3.3.2.2Wesentliche Änderungen bezüglich der gestellten Sicherheiten,
insbesondere Stellung einer Patronatserklärung durch die Red Bull GmbH
in Höhe von € 7,0 Mio.
Die Sicherheiten für die Erfüllung der Unterhaltungs- und Betreibungsverpflichtung der
Besitzgesellschaft bestehen derzeit in einer Bankbürgschaft von ursprünglich € 15,3
Mio., die sich beginnend ab dem 01.01.2005 jährlich um € 1,022 Mio. reduzierte, so
dass sie am 01.01.2019 erlischt sowie dem Schuldbeitritt von Herrn Prof. Dr. Michael
Kölmel zu den Verpflichtungen der Besitzgesellschaft aus dem Grundstückskaufvertrag.
Die derzeit durch die DKB gestellte obige Bankbürgschaft wird im Rahmen des Vollzugs
des Anteilskaufvertrags gegen eine Bankbürgschaft einer anderen deutschen Großbank
oder eines deutschen öffentlichen Kreditinstituts oder der Erste Group Bank AG mit Sitz
in Wien ausgetauscht (siehe II. 3 der 3. Änderungsvereinbarung). Diese Sicherheit
entfällt aber mit Ablauf des 01.01.2019.
Herr Prof. Dr. Kölmel hat gefordert, dass mit Übertragung der Geschäftsanteile auf die
Käufer auch sein Schuldbeitritt zu den Verpflichtungen der Besitzgesellschaft aus dem
Grundstückskaufvertrag endet. Dies ist auch sachgerecht, da ab diesem Zeitpunkt
EMKA und damit auch die Familie Kölmel nicht mehr wirtschaftliche Eigentümer des
Stadions sind. Die 3. Änderungsvereinbarung sieht daher in II. 12 vor, dass der
Schuldbeitritt zu diesem Zeitpunkt endet.
Die Besitzgesellschaft hat sich wiederum unter II. 10 der 3. Änderungsvereinbarung
verpflichtet, mit deren Wirksamkeit eine Patronatserklärung der Red Bull GmbH in Höhe
von € 7,0 Mio. nach Maßgabe der in der Anlage N II/1 in Kopie beigefügten
28/39
Patronatserklärung der Red Bull GmbH vom 17.08.2017 zu stellen. Das Original dieser
Patronatserklärung wurde dem Notar bereits übergeben, der wiederum unwiderruflich
angewiesen wurde, das Original mit Wirksamkeit der 3. Änderungsvereinbarung an die
Stadt Leipzig zu übergeben.
Bei der Patronatserklärung handelt es sich um eine sogenannte harte
Patronatserklärung, nach der sich die Red Bull GmbH mit Vollzug des
Anteilskaufvertrags verpflichtet, die Besitzgesellschaft in der Weise zu leiten und
finanziell auszustatten, dass sie sämtliche Verpflichtungen gegenüber der Stadt Leipzig
aus dem Grundstückskaufvertrag fristgerecht erfüllen kann. Die Patronatserklärung ist
der Höhe nach auf einen Betrag von € 7,0 Mio. beschränkt, d. h. die Red Bull GmbH
muss maximal bis zu vorgenanntem Betrag für die Erfüllung der vorstehenden
Verpflichtungen gewidmete Zahlungen an die Besitzgesellschaft leisten. Zahlungen im
Zusammenhang mit dem Umbau des Stadions zur Kapazitätserweiterung werden nicht
auf den Höchstbetrag angerechnet. Die Patronatserklärung gilt solange als die Red Bull
GmbH oder ein mit ihr verbundenes Unternehmen im Sinne des § 15 AktG
Gesellschafterin der Besitzgesellschaft ist, vorausgesetzt, der jeweilige
Rechtsnachfolger hat eine gleichwertige Sicherheit geleistet und die Stadt Leipzig hat
der Veräußerung zugestimmt; in jedem Fall erlischt die Patronatserklärung längstens
mit Ablauf des 31.12.2030. Zu einer längeren Laufzeit der Patronatserklärung war die
Red Bull GmbH nicht bereit.
3.3.2.3Weitere wesentliche Änderungen des Grundstückskaufvertrags
a) Weitere Sicherstellung der Veranstaltungen gemäß Zuwendungsbescheid des
Bundes und der der Stadt Leipzig im Grundstückskaufvertrag eingeräumten
Veranstaltungsrechte
Die unter Ziff. 2.3.2 dargestellten Regelungen bezüglich der Sondernutzungsrechte I
und II für Veranstaltungen im Stadion bleiben unverändert. In II. 2 der
3. Änderungsvereinbarung ist lediglich konkretisierend festgehalten, dass die
Sondernutzungsrechte anderen Nutzungsrechten am Stadion (d. h. insbesondere
solchen der Besitzgesellschaft, seines Mieters oder EMKA im Hinblick auf die im
Anteilskaufvertrag eingeräumten zwei Musikveranstaltungen p. a.) vorgehen. Weiterhin
wurde aufgenommen, dass das Stadion nebst dazugehörigen Nebenflächen für die
Durchführung von Veranstaltungen im Rahmen des Internationalen Deutschen
Turnfestes 2021 zur Verfügung steht und die Besitzgesellschaft sichert zu, dass dies
auch im Falle eines Umbaus für die von ihr angestrebte Kapazitätserweiterung gilt.
Weiterhin wurde aufgenommen, dass Fußballländerspiele (insbesondere EM 2024)
29/39
Vorrang vor anderweitigen Veranstaltungen der Besitzgesellschaft, seiner Mieter oder
von EMKA im Stadion haben.
b) Namensrechte am Stadion
Nach § 9 (6) des Grundstückskaufvertrages stehen die Namensrechte am Stadion der
Besitzgesellschaft zu. Im Rahmen der 2. Änderungsvereinbarung wurde auf der
Grundlage des Stadtratsbeschlusses vom 24.03.2010 (RB V- 313/10) der Änderung des
Namens des Stadions in „Red Bull Arena“ zugestimmt. Weitere Änderungen dieses
Namens bedürfen wiederum des vorherigen Einverständnisses der Stadt Leipzig.
Seitens RB wurde eine Konkretisierung dieser Regelung dahingehend gewünscht, dass
die Stadt Leipzig ihr Einverständnis zur Namensänderung nur aus wichtigem Grund
verweigern kann. Es wurde daher unter II. 5 der 3. Änderungsvereinbarung eine
Regelung aufgenommen, wonach die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert
werden kann und ein wichtiger Grund insbesondere dann vorliegt, wenn der neue Name
und/oder das dazugehörige Logo gegen die öffentliche Ordnung oder gegen gute Sitten
verstößt oder geeignet ist, den Ruf und/oder das Ansehen der Stadt Leipzig zu
beeinträchtigen. Diese Änderung ist im Ergebnis aber nur eine Konkretisierung der jetzt
bereits bestehenden Rechtslage, da eine willkürliche Verweigerung der Zustimmung zur
Namensänderung unzulässig wäre und daher die Stadt einer Namensänderung im
Ergebnis auch jetzt nur aus wichtigem bzw. sachlichem Grund widersprechen könnte.
c) Zustimmung zur Veräußerung
Wie unter Ziff. 2.1 näher dargestellt, bedarf eine Veräußerung der Stadion- und
Hauptgebäudegrundstücke oder Teilen hiervon (einschließlich Gesellschafterwechsel)
der vorherigen schriftlichen Zustimmung der Stadt Leipzig und diese ist von den oben
dargestellten Voraussetzungen abhängig.
Seitens RB wurde in den Vertragsverhandlungen verlangt, dass diese Regelung
dahingehend konkretisiert wird, dass unter bestimmten Voraussetzungen eine
Zustimmungspflicht der Stadt Leipzig besteht. Diesem Verlangen konnte entsprochen
werden, da auch nach der jetzigen Regelung die Stadt Leipzig in der Zustimmung im
Ergebnis nicht frei ist, sondern die Zustimmung nur aus einem sachlichen Grund
verweigern kann, insbesondere dem Nichtvorliegen der im Vertrag geregelten
Voraussetzungen. In II. 6.2 der 3. Änderungsvereinbarung wurde daher aufgenommen,
unter welchen Voraussetzungen die Stadt Leipzig zur Zustimmung verpflichtet ist,
wobei diese - mit Ausnahme des Eintritts in den Nutzungsvertrag für die ARENA Leipzig
30/39
und dem Ausgleich von Verlusten des Stadions durch Gewinne aus der ARENA
Leipzig - im Wesentlichen den bisherigen Voraussetzungen entsprechen. Neu
aufgenommen wurde, dass dann der Dritte anstelle der Patronatserklärung der Red Bull
GmbH eine gleichwertige Sicherheit stellen muss, kein wichtiger Grund zur
Verweigerung der Zustimmung seitens der Stadt vorliegt und im Übrigen vor Ablauf der
Zweckbindungsfrist gemäß dem Zuwendungsbescheid des Bundes (16.11.2029)
weitere Voraussetzung die Zustimmung des Bundes zur Veräußerung ist. Aufgrund der
unter 3.3.3.1 dargestellten Aufteilung des Pachtvertrages in zwei rechtlich selbständige
Pachtverträge wurde die Regelung dahingehend geändert, dass nunmehr nur noch der
ebenfalls unter 3.3.3.1 genannte Pachtvertrag I zu übernehmen ist.
Weiterhin war aufgrund des Ausscheidens von EMKA als Gesellschafterin die Regelung
bezüglich der Herren Dr. Michael und/oder Dr. Rainer Kölmel dahingehend
anzupassen, dass eine Zustimmung nicht erforderlich ist, wenn Geschäftsanteile an mit
der Red Bull GmbH verbundene Unternehmen im Sinne des § 15 AktG übertragen
werden. Ferner ist die Regelung, dass bei einer Veräußerung die Besitzgesellschaft
auch weiterhin für die Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag haftet, dahingehend
angepasst wurden, dass diese Verpflichtung mit Eigentumsumschreibung auf den
Dritten endet. Dies ist auch sachgerecht.
d) Ausscheiden von EMKA und Herrn Prof. Dr. Kölmel aus dem Vertrag
Beteiligte des Grundstückskaufvertrages waren bisher auch die EMKA (als Investor und
bisheriger Gesellschafter der Besitzgesellschaft) und aufgrund des Schuldbeitritts
Prof. Dr. Michael Kölmel. Da mit Veräußerung der Geschäftsanteile auf die Käufer die
diesbezügliche Verbindung zwischen EMKA/Herrn Prof. Dr. Michael Kölmel zur
Besitzgesellschaft entfällt, scheiden diese mit Wirksamkeit der
3. Änderungsvereinbarung als Beteiligte aus dem Grundstückskaufvertrag aus,
ausgenommen EMKA in Bezug auf die oben dargestellten Regelungen hinsichtlich des
Vorrangs der Sondernutzungsrechte gegenüber den Veranstaltungen der EMKA (siehe
II. 1, 2 und 12 der 3. Änderungsvereinbarung).
e) Auswirkungen der Rückabwicklung des Anteilskaufvertrags insgesamt auf den
Grundstückskaufvertrag
Wie vorstehend ausgeführt, wurden insbesondere die Regelungen bezüglich der
Wiederkaufsrechte und der Zustimmung zur Veräußerung auf Betreiben von RB
geändert. Die Red Bull GmbH übernimmt die Patronatserklärung auch nur deshalb, weil
sie Gesellschafterin der Besitzgesellschaft wird. Hinsichtlich dieser Regelungen bzw.
Verpflichtungen sollen jedoch für den Fall, dass es zu einer Rückabwicklung des
31/39
Anteilskaufvertrags insgesamt kommt (d. h. aufgrund eines Rücktrittsrechts aus dem
Anteilskaufvertrag werden sämtliche Geschäftsanteile wieder auf EMKA übertragen), im
Wesentlichen wieder die ursprünglichen Regelungen gelten. Aus diesem Grund enthält
die 3. Änderungsvereinbarung unter II. 6.3 sowie unter II. 7.13 bezüglich der
Zustimmung zur Veräußerung und der Wiederkaufsrechte die Regelung, dass dann im
Wesentlichen wieder die ursprüngliche Regelung gilt. Ferner entfällt dann die
Patronatserklärung (siehe Anlage N II/1 zur 3. Änderungsvereinbarung) und der
Schuldbeitritt von Herrn Prof. Dr. Kölmel gilt wieder im jetzt vereinbartem Umfang
(siehe II. 12 der 3. Änderungsvereinbarung).
Nach Vollzug des Anteilskaufvertrages ist dessen Rückabwicklung insgesamt aber
praktisch ausgeschlossen. Denn eine Haftung der EMKA als Verkäufer kommt nur bei
Verletzung der aus § 5 des Anteilskaufvertrags ersichtlichen Verkäufer-Garantien oder
der steuerliche Garantien nach § 7 in Betracht (siehe § 5 (2) des Anteilskaufvertrags).
Wie aus § 6 (1) und 6 (7) des Anteilskaufvertrages ersichtlich ist, beschränken sich die
Ansprüche der Käufer bei Verletzungen der Verkäufer-Garantien aber auch auf
Naturalrestitution bzw. Schadensersatz, so dass insoweit eine Rückabwicklung des
Kaufvertrages insgesamt nicht in Betracht kommt. Auch bezüglich der in § 7 geregelten
Steuergarantien enthält § 7 (10) die Regelung, dass es insoweit nur Ansprüche auf
Freistellung gibt und alle anderen Ansprüche, d. h. insbesondere Ansprüche auf
Rückabwicklung ausgeschlossen sind. Hinzu kommt, dass die Käufer nachdem sie den
Kaufpreis 1 gezahlt und insbesondere die Besitzgesellschaft mit dem Umbau des
Stadions begonnen hat, auch kein tatsächliches Interesse an einer Rückabwicklung des
Anteilskaufvertrages insgesamt haben können, ebenso EMKA. Die Kaufpreise 2 und 3
(siehe 2.3.1) sind zwar (auch) nach Übergang der Geschäftsanteile zu leisten, aber
diesbezügliche Leistungsstörungen können nicht zu einer Gesamtrückabwicklung des
Anteilskaufvertrages führen, sondern bestenfalls zu einer Teilrückabwicklung (§ 328
Abs. 5 BGB). Im Übrigen ist auch eine solche Teilrückabwicklung (d. h. die anteilige
Einräumung von Geschäftsanteilen zugunsten EMKA bei Wegfall der Kaufpreise 2 und
3 oder Teilen hiervon) nur theoretischer Natur, da weder EMKA noch die Käufer ein
Interesse an einer Minderheitsbeteiligung von EMKA an der Besitzgesellschaft haben
können.
32/39
f) Weitere wesentliche Regelungen der 3. Änderungsvereinbarung in Bezug auf
den Grundstückskaufvertrag
§ 9 (4) des Grundstückskaufvertrags enthält die Regelung, dass die Besitzgesellschaft
als Pächter des Parkplatzes ARENA I diesen sowohl für die ARENA Leipzig als auch
für das Stadion zur Verfügung stellt, im Falle der Beendigung des Pachtvertrages sollte
diese Verpflichtung der Stadt Leipzig obliegen. Da der Parkplatz ARENA I Gegenstand
eines gesonderten Pachtvertrags mit EMKA wird (siehe Ziff. 3.3.3.1), war diese
Regelung dahingehend anzupassen, dass nunmehr die Stadt Leipzig dafür Sorge
tragen muss, dass der Parkplatz ARENA I außerhalb von Veranstaltungen in der
ARENA Leipzig auch für Veranstaltungen im Stadion genutzt werden kann. Dies ist im
Rahmen der Regelungen des Pachtvertrages bezüglich des Parkplatzes ARENA I
(siehe Ziff. 3.3.3.3) umgesetzt worden. Ferner ist eine Ergänzung aufgenommen
worden, dass auch nach Beendigung des Pachtvertrages bezüglich der Freifläche um
das Stadion, der Festwiese und der Fläche an der Jahnallee diese Flächen in dem nach
der Baugenehmigung für das Stadion erforderlichen Umfang für das Stadion (z. B. als
Fluchtweg) genutzt werden können und die Fläche an der Jahnallee als Parkplatz zur
Verfügung steht, soweit dies für den Stellplatznachweis des Stadions erforderlich ist.
Im Rahmen der Stadionverträge wurde das Grundstück Goyastraße im Jahre 2000 an
die Besitzgesellschaft veräußert. In der 2. Änderungsvereinbarung wurde insoweit
geregelt, dass die Stadt Leipzig berechtigt war, auf diesem Grundstück (für die
WM 2006) einen Parkplatz herzustellen und dazu die auf dem Grundstück befindlichen
Gebäude vollständig oder teilweise auf ihre Kosten abzureißen. Im Gegenzug sollte
sich die Besitzgesellschaft nach Beginn der Bebauung der Goyastraße angemessen an
den von der Stadt Leipzig aufgewandten Abrisskosten beteiligen. Die insoweit von der
Stadt Leipzig aufgewandten Abrisskosten belaufen sich auf € 104.657,16 brutto. Hieran
beteiligt sich die Besitzgesellschaft im Rahmen der 3. Änderungsvereinbarung (siehe
II. 8) mit dem hälftigen Betrag, d. h. € 52.328,58, welcher innerhalb von zwei Wochen
nach Wirksamkeit der 3. Änderungsvereinbarung an die Stadt zu zahlen ist.
Der Stadt Leipzig steht bezüglich der Stadion- und Hauptgebäudegrundstücke nach
§ 13b des Grundstückskaufvertrages ein Vorkaufsrecht für jeden Verkaufsfall bezüglich
dieser Grundstücke zu. Da vorliegend nicht die Grundstücke veräußert worden sind,
sondern Geschäftsanteile, würde dieses Vorkaufsrecht nach seinem Wortlaut nicht
greifen. Auf Wunsch von RB enthält die 3. Änderungsvereinbarung jedoch unter II. 9
vorsorglich die Regelung, dass die Stadt Leipzig in Bezug auf den mit dem
Anteilskaufvertrag möglicherweise verbundenen Vorkaufsfall einmalig auf die Ausübung
33/39
ihres diesbezüglichen Vorkaufsrechts verzichtet. Die Ausübung des Vorkaufsrechts für
weitere Vorkaufsfälle bleibt ausdrücklich vorbehalten.
3.3.3 Pachtvertrag
Wie unter Ziff. 1.1 ausgeführt, besteht zwischen der Stadt Leipzig und der
Besitzgesellschaft ein mindestens bis zum 31.12.2030 befristeter Pachtvertrag
bezüglich der Freifläche um das Stadion, der Festwiese, der Fläche an der Jahnallee
und des Parkplatzes ARENA I.
3.3.3.1Aufteilung des Vertrages in zwei rechtlich selbständige Pachtverträge und
Übertragung des Pachtvertrags bezüglich des Parkplatzes ARENA I auf
EMKA
Wie unter Ziff. 1.2 dargestellt, hat RB kein Interesse an der Übernahme des
Nutzungsvertrags bezüglich der ARENA Leipzig und dieser verbleibt daher unverändert
bei der Betreibergesellschaft (siehe Ziff. 3.3). Da mit der Geschäftsanteilsübertragung
auf die Käufer die durch EMKA als gemeinsame Muttergesellschaft bestehende
gesellschaftsrechtliche Verbindung zwischen der Besitzgesellschaft und der
Betreibergesellschaft aufgehoben wird, der Parkplatz ARENA I vorrangig für die
ARENA Leipzig zur Verfügung steht und zudem dieser Vertrag dann auch gleichzeitig
mit dem Nutzungsvertrag bezüglich der ARENA Leipzig enden soll, hatten sowohl
EMKA als auch Stadt Leipzig ein Interesse daran, dass der Pachtvertrag hinsichtlich
des Parkplatzes ARENA I auf die Betreibergesellschaft bzw. EMKA übertragen wird.
Der Pachtvertrag wird daher in III. 1.1 der 3. Änderungsvereinbarung mit deren
Wirksamkeit in zwei rechtlich selbständige Pachtverträge aufgeteilt, nämlich in einen
Pachtvertrag bezüglich der Freifläche um das Stadion, der Festwiese und der Fläche
an der Jahnallee einerseits (nachfolgend „Pachtvertrag I“ genannt) und einen
Pachtvertrag über den Parkplatz ARENA I andererseits (nachfolgend „Pachtvertrag II“
genannt). Da aus steuerlichen Gründen eine Übertragung des Pachtvertrages II auf die
Betreibergesellschaft nicht möglich war, wurde der Pachtvertrag II sodann gemäß
III. 1.2 der 3. Änderungsvereinbarung auf die EMKA, die alleinige Gesellschafterin der
Betreibergesellschaft, übertragen. EMKA wird daher mit Wirksamkeit der
3. Änderungsvereinbarung nunmehr Pächterin des Parkplatzes ARENA I.
34/39
3.3.3.2Änderung des Pachtvertrages I (bezüglich Freifläche um das Stadion,
Festwiese und Fläche an der Jahnallee)
Der Pachtvertrag II wurde vor allem in folgenden Punkten durch Abschnitt III.2 der
3. Änderungsvereinbarung geändert:
Die Pachtflächen Festwiese und Freifläche um das Stadion werden auf Wunsch der
Stadt um die angrenzenden Teile der etwa 1 m breiten Flurstücke 4702, 4704 und 4705
erweitert. Dabei handelt es sich um nicht nutzbare schmale Grundstücksstreifen, die
direkt an den Uferweg angrenzen. Damit ist die Pflege dieser Grundstücksstreifen, auf
denen sich Sträucher u. a. befinden, nunmehr Sache der Besitzgesellschaft.
Weiterhin wurde die Festlaufzeit des Pachtvertrages vom 31.12.2030 auf den
31.12.2040 verlängert. Ursächlich für diese Verlängerung war zum einen, dass das
(erste) unbedingte Wiederverkaufsrecht der Besitzgesellschaft bezüglich der Stadion-
und Hauptgebäudegrundstücke von 2030 auf 2040 verschoben wurde und, da der
Pachtvertrag bezüglich dieser Flächen Teil der Gesamtkonstruktion ist, dessen Laufzeit
anzupassen war. Zudem sollte der Besitzgesellschaft die Möglichkeit gegeben werden,
dass sich die von ihr nachstehend dargestellten übernommenen weitergehenden
Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten amortisieren können.
Die Instandhaltung, Instandsetzung und Unterhaltung des Pachtgegenstandes mit
Ausnahme der Ufermauer obliegt nach dem jetzigen Vertrag der Besitzgesellschaft.
Diese Regelung ist dahingehend geändert worden, dass sich diese Verpflichtungen der
Besitzgesellschaft nunmehr auch auf die Ufermauer beziehen. Ferner hat sich die
Besitzgesellschaft nach Maßgabe der Anlage N III/2 zur 3. Änderungsvereinbarung zur
Graffitibeseitigung, zu Maßnahmen bezüglich der alten Kassen und weiteren baulichen
Anlagen auf der Fläche Jahnallee, der Anlage Rosengarten im nordöstlichen Teil des
Pachtgeländes und der Beseitigung oder dem Ersatz der blauen Zaunanlage auf dem
Pachtgegenstand verpflichtet.
Auch bezüglich des Pachtgeländes wird in III. 2.8 der 3. Änderungsvereinbarung
festgehalten, dass das der Stadt Leipzig bezüglich der Festwiese eingeräumten Recht
zur Durchführung von vier von ihr ausgewählten städtischen Veranstaltungen
sämtlichen anderen Rechten bezüglich des Pachtgegenstandes (d. h. auch den EMKA
eingeräumten Veranstaltungsrechten) vorgeht und der Pachtgegenstand insbesondere
für das Internationale Deutsche Turnfest 2021 zur Verfügung steht. Weiterhin wird in
der gleichen Bestimmung geregelt, dass bei der Nutzung des Stadions in Ausübung der
35/39
Sondernutzungsrechte diese Vorrang vor einer anderweitigen Nutzung des
Pachtgegenstandes haben.
Unterverpachtungen bedürfen nach dem Pachtvertrag der Zustimmung der Stadt
Leipzig. Da RB beabsichtigt, das gesamte Pachtgebäude an den derzeitigen
Stadionmieter, die RasenBallsport Leipzig GmbH, unterzuverpachten, wird dieser
Unterverpachtung sowie einer künftigen Unterverpachtung an einen anderen
Stadionmieter, bei dem es sich um ein mit der Red Bull GmbH nach § 15 AktG
verbundenes Unternehmen handelt, sowie der Unterverpachtung an EMKA gemäß
Anteilskaufvertrag zugestimmt.
Im Zusammenhang mit der Champions League ist es erforderlich, einen weiteren Teil
der Freifläche um das Stadion für die Erweiterung des TV-Compound zu befestigen und
dort eine Treppe zu errichten. Diesen Maßnahmen wird zugestimmt.
3.3.3.3Änderungen bezüglich des Pachtvertrages II (Parkplatz ARENA I)
Dieser Vertrag hat unverändert eine Laufzeit bis zum 31.12.2030.
In III. 3.3 der 3. Änderungsvereinbarung wird der Stadt Leipzig jedoch ein
Sonderkündigungsrecht zur vorzeitigen Beendigung des Vertrags für den Fall
eingeräumt, dass der Nutzungsvertrag beendet wird. Damit ist sichergestellt, dass der
Pachtvertrag bezüglich des Parkplatzes ARENA I gleichzeitig mit dem Nutzungsvertrag
für die ARENA Leipzig endet (2025/2030) und damit bei einer Neuvergabe der ARENA
Leipzig auch der Parkplatz ARENA I mit an den neuen Betreiber vergeben werden
kann.
Unter III. 3.4 ist der Pachtzweck dahingehend präzisiert, dass eine Betriebspflicht
bezüglich des Parkplatzes besteht und es ist weiter geregelt, dass der Parkplatz
vorrangig für Veranstaltungen in der ARENA Leipzig zu nutzen ist, danach für
Veranstaltungen im Stadion, sodann für andere Veranstaltungen sowie von Dritten
außerhalb von Veranstaltungen.
3.4 Übertragung von Verträgen auf die Besitzgesellschaft und Änderung des
Gestattungsvertrags
Wie vorstehend dargestellt, wird mit Vollzug des Anteilskaufvertrags die durch die
gemeinsame Gesellschafterin EMKA vermittelte gesellschaftsrechtliche Verbindung
zwischen Besitz- und Betreibergesellschaft beendet. Da es außerhalb der
Stadionverträge noch weitere Verträge mit Bezug zum Stadion gibt, die aber aufgrund
36/39
der Tatsache, dass es sich bei der Besitzgesellschaft um eine reine Objektgesellschaft
handelte, zwischen der Stadt Leipzig und der Betreibergesellschaft abgeschlossen
wurden, müssen diese Verträge nunmehr mit Wirksamkeit der Rahmenurkunde auf die
Besitzgesellschaft übertragen werden. Dabei handelt es sich im Einzelnen um folgende
Verträge:
Zwischen der Stadt Leipzig und der Betreibergesellschaft gibt es eine Vereinbarung
vom 12./13.06.2016 über die Nutzung des Parkplatzes ARENA II (ehemaliges
Schwimmstadion) bei Veranstaltungen durch die Betreibergesellschaft. Diese
Vereinbarung wird mit der Anlage III zur Rahmenurkunde auf die Besitzgesellschaft
übertragen.
Weiterhin besteht zwischen der Stadt Leipzig und der Betreibergesellschaft ein
Mietvertrag vom 30.09.2004 nebst Nachtrag vom 30.09.2014 über eine
Ticketverkaufsstelle im Kopfbau 2 (Stadionvorgelände), der nunmehr durch die
Anlage IV zur Rahmenurkunde ebenfalls auf die Besitzgesellschaft als neuen Mieter
übertragen wird.
In Umsetzung der Vereinbarung zum Mitnutzungsrecht am Cottaweg haben Stadt
Leipzig und Betreibergesellschaft eine einvernehmliche Regelung zur Nutzung des
Volksfestplatzes am Cottaweg vom 19.02.2007 geschlossen, die nunmehr mit der
Anlage VI zur Rahmenurkunde auf die Besitzgesellschaft als neuen Vertragspartner
übertragen und zudem bezüglich der maßgeblichen Fläche an die entsprechende
Änderung im Rahmen der 3. Änderungsvereinbarung angepasst wird.
Wie bereits ausgeführt, besteht zwischen der Stadt Leipzig und der Besitzgesellschaft
aufgrund der 2. Änderungsvereinbarung ein Gestattungsvertrag vom 30.03./07.04.2017,
mit dem die Stadt Leipzig der Besitzgesellschaft die Nutzung verschiedener städtischer
Flächen mit Anlagen und Einrichtungen des Stadions gestattet. Gegenstand dieses
Gestattungsvertrages ist insbesondere eine Leerrohrtrasse zwischen der ARENA
Leipzig und dem Stadion. Da die in der Lehrrohrtrasse befindlichen Datenleitungen in
Abstimmung zwischen RB und der Betreibergesellschaft gekappt werden soll, war der
Gestattungsvertrag diesbezüglich anzupassen.
4. Gesamtwürdigung und Vorschlag der Zustimmung zur
Geschäftsanteilsübertragung auf die Käufer und Abschluss der
Rahmenurkunde einschließlich der 3. Änderungsvereinbarung
Das von der Stadt Leipzig mit der Errichtung des Stadions verbundene Ziel bestand
und besteht darin, dass dieses dauerhaft und ständig für den Fußball genutzt wird und
37/39
die Stadt nicht für die Kosten der Unterhaltung und Betreibung des Stadions
aufkommen muss. Diese Zielsetzung wird durch die Übernahme der Besitzgesellschaft
durch die Käufer umgesetzt, da dadurch die von den Käufern angestrebten
Umbaumaßnahmen und eine dauerhafte Nutzung des Stadions durch RB Leipzig
gewährleistet werden. Denn die Käufer werden mit Vollzug des Anteilskaufvertrags
wirtschaftliche Eigentümer des Stadions und können dieses damit entsprechend ihren
Anforderungen ausbauen und nutzen. Diese Investitionen hätte RB - wie auch die
Verhandlungen ergaben - bei einer reinen Anmietung der Red Bull Arena nicht getätigt
und hätte daher auch weiterhin einen alternativen Standort für RB Leipzig gesucht.
Mehrheitsgesellschafter der Besitzgesellschaft wird mit der Red Bull GmbH ein
international tätiger Konzern. Dieser verfügt als zukünftiger Gesellschafter der
Besitzgesellschaft über die notwendige Bonität für die Erfüllung der von
Besitzgesellschaft gegenüber der Stadt Leipzig in Bezug auf das Stadion
übernommenen Unterhaltungs- und Betreibungsverpflichtungen, die zudem bis zum
31.12.2030 durch eine Patronatserklärung der Red Bull GmbH in Höhe von € 7,0 Mio.
abgesichert wird.
Um die mit der Übernahme der Besitzgesellschaft durch die Käufer verfolgte dauerhafte
und ständige Fußballnutzung des Stadions zu erreichen, soll die Stadt Leipzig vor allem
auf ihr unbedingtes Wiederkaufsrecht zum Erwerb der Stadion- und
Hauptgebäudegrundstücke für einen Kaufpreis in Höhe von € 1,00 zzgl. einer
angemessenen Entschädigung für die über Instandhaltung und Instandsetzung
hinausgehenden Investitionen verzichten. Auch die von der Stadt in den Verhandlungen
alternativ vorgeschlagene Übernahme dieser Grundstücke nach Beendigung der
Fußballnutzung zu einem Kaufpreis von € 1,0 wurde seitens RB abgelehnt.
Wesentliches Argument von RB sowohl für den Ausschluss des unbedingten
Wiederkaufsrechts als auch des obigen Wiederkaufsrechts nach Beendigung der
Fußballnutzung war, dass man in erheblichen Umfange investiere, sich bis 2040
verpflichte das Stadion zu unterhalten und zu betreiben und daher das Objekt nach
2040 nicht ohne angemessene Entschädigung abgeben könne. Aus Sicht der Stadt
Leipzig ist das nachvollziehbar, zumal dann auch die vormals in das Objekt
geflossenen öffentlichen Mittel (Bund, Stadt) angesichts der üblichen Lebensdauer von
Stadien „abgeschrieben“ sind, wie auch aus der 25-jährigen Zweckbindung des Bundes
ersichtlich ist. Für den Fall, dass die Besitzgesellschaft bis 2040 gegen die
Unterhaltungs- und Betreibungsverpflichtung verstoße, akzeptiert RB das
Wiederkaufsrecht der Stadt zu einem reduzierten und ab 2030 zu einem Kaufpreis von
€ 1,00.
38/39
Um der Stadt Leipzig gleichwohl die Möglichkeit zu geben, die Grundstücke bei
Beendigung der Fußballnutzung nach 2040 (bis 2060) zurück zu erwerben, wurde die
Lösung über das Sonderwiederkaufsrecht gefunden. Mittels dieses Rechts kann die
Stadt diese Grundstücke nebst Gebäuden und baulichen Anlagen zum Verkehrswert
(ohne Berücksichtigung des Werts des Bodens) erwerben. Durch das vereinbarte
Prozedere (Bestimmung des maßgeblichen Verkehrswerts durch einen Gutachter vor
Ablauf der Frist zur Ausübung des Wiederkaufsrechts) soll sichergestellt werden, dass
der maßgebliche Kaufpreis korrekt ermittelt wird und die Stadt sich in Kenntnis dieses
Kaufpreises für oder gegen den Erwerb entscheiden kann.
Die weiter vereinbarten wesentlichen Änderungen zugunsten der Besitzgesellschaft
sind untergeordneter Natur, wobei insbesondere bei den nun vereinbarten
Zustimmungspflichten zu Veräußerungen und Namensänderungen die Stadt ihre
Zustimmung auch jetzt nicht willkürlich, sondern nur aus sachlichem bzw. wichtigem
Grund verweigern könnte. Anderseits konnten auch Verbesserungen der Verträge für
die Stadt erreicht werden, so insbesondere die Verschiebung der unbedingten
Wiederverkaufsrechte der Besitzgesellschaft um zehn Jahre auf die Zeit ab 2040 (im
Gegenzug musste eine Verlängerung des Pachtvertrags bis 2040 akzeptiert werden),
der Wegfall der Entschädigung für Investitionen der letzten fünf Jahre vor Ausübung
der Wiederverkaufsrechte, die Stellung einer Patronatserklärung der Red Bull GmbH in
Höhe von € 7,0 Mio, die Erweiterung der Pachtflächen und der Instandhaltungs- und
Instandsetzungspflichten bezüglich des Pachtgegenstandes (insbesondere Ufermauer).
Da seitens RB keine Interesse an der Übernahme der ARENA Leipzig bestand musste
die bisherige Einbindung des Nutzungsvertrags für die ARENA Leipzig in die
Stadionverträge aufgehoben werden. Dies war möglich, da diese Verbindung nicht
zwingend erforderlich ist. Durch die Übertragung des Pachtvertrags bezüglich des
Parkplatzes ARENA I auf EMKA und das vereinbarte Sonderkündigungsrecht wird
sichergestellt, dass dieser Parkplatz vorrangig für die ARENA Leipzig zur Verfügung
steht und der diesbezügliche Pachtvertrag spätestens mit dem Nutzungsvertrag für die
ARENA Leipzig endet.
Dem Stadtrat wird daher vorgeschlagen, dass die Stadt Leipzig
a) - vorbehaltlich der Zustimmung der Bundesrepublik Deutschland
(Bundesministerium des Innern) zu nachstehender
Geschäftsanteilsübertragung - dem Übergang der Geschäftsanteile an der
Zentralstadion Leipzig GmbH - Besitzgesellschaft von EMKA auf die Käufer
zustimmt, und
39/39
b) die Rahmenurkunde entsprechend der Anlage 2 zu dieser Vorlage abschließt.
Der Vorbehalt bezüglich der vorherigen Zustimmung des Bundes zu der
Geschäftsanteilsübertragung ist erforderlich, da die Stadt Leipzig im Rahmen des
Zuwendungsbescheides dem Bund gegenüber zugesichert hat, dass eine Veräußerung
des Stadions bis zum Ablauf der Zweckbindungsfrist an die Zustimmung des
Bundesministerium des Innern gebunden ist, so dass die Stadt Leipzig ihrerseits ihre
Zustimmung zur Veräußerung auch erst nach Vorliegen der Zustimmung des
Bundesministerium des Innern abgeben kann.
Anlagen:
Anlage 1 Lageplan mit eingezeichneten Stadion- und Hauptgebäudegrundstücken
und Pachtflächen
Anlage 2 Rahmenurkunde zur UR-Nr. J 479/2017 des Notars Dr. Jürgen Jenckel,
Berlin, einschließlich auszugsweiser Kopie Anteilskaufvertrag (Anlage I),
der 3. Änderungsvereinbarung zu den Stadionverträgen (Anlage II) sowie
der Anlagen III bis VI (nicht öffentlich)
Anlage 3 Synopse zur 3. Änderungsvereinbarung (nicht öffentlich)


Zukunftsstudie "Kita 2020"

city_slug: leipzig

paper_type: Antrag

text:
1/2

Antrag Nr. VI-A-04931

Status: öffentlich

Eingereicht von
Fraktion Bündnis 90/Die Grünen

Betreff:
Zukunftsstudie "Kita 2020"

Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
voraussichtlicher
Sitzungstermin

Zuständigkeit

Jugendhilfeausschuss   1. Lesung
FA Umwelt und Ordnung   1. Lesung
FA Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule   1. Lesung
FA Stadtentwicklung und Bau   1. Lesung
FA Finanzen   1. Lesung
Ratsversammlung  18.10.2017 1. Lesung

Beschlussvorschlag:

Der Oberbürgermeister beauftragt eine externe Institution, beispielsweise die HTWK, mit der
Erstellung einer Zukunftsstudie „Kita 2020“, welche u.a. die Zielstellung flächensparendes,
ökologisches und stadtbegrünendes Bauen und Nutzen sowie vertikale Nutzungsmischung
und innovative Nutzungskombinationen von Gebäude und Freiflächen beinhaltet. Die Studie
soll als Grundlage einer zukunftsgerichteten Strategie zum künftigen Bau von
Kindertagesstätten in der Stadt Leipzig dienen.

Sachverhalt:

Die Stadt Leipzig braucht im Bereich Kindertagesstätten auch in den nächsten Jahren eine
große Zahl weiterer Kapazitäten. Dem gegenüber steht aber auch das Problem um immer
2/2
knapper werdende geeignete Liegenschaften und die Konkurrenz der Nutzungsansprüche,
welche sich in unserer wachsenden Stadt erkennbar für jeden verschärft. Die heftige
Diskussion im letzten Jahr um die Zukunft des Otto-Runki-Platzes ist nur ein Beleg dafür,
dass es neue Denkansätze braucht, wie künftig nicht nur soziale Infrastruktur in Leipzig
gebaut werden soll.
Grünflächen, die bebaut werden, stehen nicht mehr der Allgemeinheit zur Verfügung. Auch
Bäume, die gefällt sind, können keinen Beitrag mehr für die dringend notwendige
Luftreinhaltung leisten. Monofunktional bebaute  Flächen müssen daher vielerorts der
Vergangenheit angehören und kooperativen Bauprojekten mit vertikaler Nutzungsmischung
Vorrang lassen.
Auch innovative und nachhaltige Kombinationen aus Bau und Stadtgrün werden bereits in
Städten wie Kopenhagen oder Singapur umgesetzt und tragen so den vielfältigen Bedarfen
einer wachsenden Stadt Rechnung. In Leipzig sind solche Ansätze bislang nur selten
erkennbar, müssen aber gerade auch im Bereich des kommunalen Handelns dringend
ergriffen werden.
Um eine solch zukunftsgerichtete Strategie zu entwerfen und Leipzig zu einer Green City zu
entwickeln, ist die Einholung von externem Sachverstand sinnvoll und notwendig. Dies sollte
sich in einem ersten Schritt an dem derzeit prioritär verfolgten Bau von Schulen und
Kindertagesstätten orientieren, durch den übergreifenden Denkansatz aber auch auf weitere
Bereiche wie andere soziale Bereiche, Wohnen, Freizeit und Sport erstreken und
entsprechende Partner einbinden.
Die Ergebnisse einer solchen Studie soll dann als Grundlage einer zukunftsgerichteten
Strategie zum Bau von Kindertagesstätten und damit verbundenen Nutzungsmischungen in
der Stadt Leipzig dienen.

Anlagen:


paper_type: Änderungsantrag

text:
1/2
Ratsversammlung
Änderungsantrag Nr. 04438-NF-01-ÄA-01
Status: öffentlich
Eingereicht von
Fraktion Bündnis 90/Die Grünen
Betreff:
Bau- und Finanzierungsbeschluss Karl-Heine-Straße von Erich-Zeigner-Allee bis
Ferdinand-Lassalle-Straße i. V. m. dem Bau der Plagwitzer Brücke und Bestätigung
überplanmäßiger Aufwendungen nach § 79 (1) SächsGemO sowie überplanmäßiger
Verpflichtungsermächtigungen nach § 81 (5) SächsGemO
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
voraussichtlicher
Sitzungstermin Zuständigkeit
Ratsversammlung 18.10.2017 Beschlussfassung
Beschlussvorschlag:
Die Planungen werden dahingehend geändert, dass auf der landwärtigen Fahrbahn
zwischen Klingerbrücke und Plagwitzer Brücke kein benutzungspflichtiger Radweg
errichtet wird. Stattdessen wird, wie aktuell, auch zukünftig der Gehweg für den
Radverkehr freigegeben.
Sachverhalt:
Aufgrund der vorgelegten Planung würde an einer Stelle, deren besonderes
Gefährdungspotential nicht ersichtlich ist, ein deutlich zu schmaler Radweg als
benutzungspflichtig eingerichtet werden. Eine Radwegbenutzungspflicht darf aber nur
dort angeordnet werden, wo für Radfahrer*innen auf der Fahrbahn eine besondere, das
übliche Maß deutlich übersteigende Gefahrenlage besteht. Die Begründung, dass die
Straßenbahnschienen die Fahrbahn kreuzen ist nicht überzeugend, da diese Situation
über ein entsprechendes Signal "Rot" abgesichert ist. Es ist nicht ersichtlich, warum dies
für den Radverkehr nicht ausreichen soll.
Um den Radverkehr von einer nicht nachvollziehbaren Gefährdung zu schützen, wird
stattdessen in Kauf genommen, dass der geplante Radweg zu massiven
Nutzungskonflikten mit dem querenden Fuß- und Radverkehr führen würde.
Die mit diesem Antrag vorgeschlagene Änderung würde stattdessen den status quo
fortschreiben. Für sichere Radfahrer*innen besteht dann weiterhin die Möglichkeit ganz
normal auf der Fahrbahn zu fahren, unsichere Radfahrer*innen können ihren Weg mit
angepasster Geschwindigkeit auf dem Gehweg fortsetzen.
Weiterhin gibt es mit der Planung keine sinnvolle Möglichkeit für den Radverkehr auf der
Plagwitzer Brücke nach links in die Nonnenstraße abzubiegen. Der Radverkehr wird auf
der Plagwitzer Brücke zunächst an der Nonnenstraße vorbeigeführt um dann die Karl-
2/2
Heine-Straße mit Hilfe einer Mittelinsel zu queren. Mit diesem Änderungantrag könnte der
Radverkehr ganz normal mit von der neu eingerichteten Linksabbiegerspur partizipieren
und profitieren. Da dies eine wichtige Radverkehrsverbindung ist, spricht auch dieser
Aspekt gegen die vorgelegte Planung und für eine Führung des Radverkehrs auf der
Fahrbahn.
Die vorgelegte Planung würde die Bedingungen für den Radverkehr nach der
Baumaßnahme verschlechtern statt verbessern, was die vielen Beschlüsse zur Förderung
des Umweltverbundes im Allgemeinen und des Radverkehrs im Besonderen ad absurdum
führt.
Anlagen:


text:
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Grundstücksverkehrsausschuss
Änderungsantrag Nr. VI-DS-04081-ÄA-01
Status: öffentlich
Eingereicht von
Fraktion DIE LINKE
Betreff:
Kindertagesstätte Arndtstraße 46 in 04275 Leipzig; Mietvertrag
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
voraussichtlicher
Sitzungstermin Zuständigkeit
Grundstücksverkehrsausschuss 16.10.2017 Beschlussfassung
Beschlussvorschlag:
Punkt 3. des Beschlussvorschlages wird wie folgt ersetzt:
Der Mietvertrag wird mit folgenden Änderungen bestätigt:
§ 2 Mietdauer / 2.1. wird der Satz 1: Das Mietverhältnis ist auf die Dauer von insgesamt 10
Jahren fest abgeschlossen, es beginnt am 01.03.2017 und endet am 28.02.2027.
§ 7 Mietanpassung / 7.1.: Der Satz 2 (Indexierung des Mietvertrages) wird ersatzlos
gestrichen.
Sachverhalt:
Begründung erfolgt mündlich.