city_slug: leipzig

paper_type: Informationsvorlage

text:
1/6

Informationsvorlage Nr. VII-Ifo-00312

Status: öffentlich

Eingereicht von
Dezernat Stadtentwicklung und Bau

Betreff:
Untersuchung der Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig

Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
voraussichtlicher
Sitzungstermin

Zuständigkeit

Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Information zur Kenntnis
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen
DB OBM - Vorabstimmung
Ratsversammlung  10.06.2020 Information zur Kenntnis

Die Ergebnisse der „Untersuchung der Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig“ werden
zur Kenntnis genommen.

Räumlicher Bezug:
Der Endbericht zur „Untersuchung der Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig“ enthält
Informationen sowohl gesamtstädtische als auch ortsteilbezogene Informationen zum Ausmaß
der Wohnraumzweckentfremdung.

Zusammenfassung:

Anlass der Vorlage: VI-A-05427, VI-DS-05276

 Rechtliche Vorschriften   X Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln
 Sonstiges:

2019 wurden In Leipzig ca. 21.000 Wohnungen nicht als Wohnraum genutzt, nicht alle sind
relevant für ein Zweckentfremdungsverbot. Handlungsbedarf für
Wohnraumzweckentfremdungsverbote ergibt sich v.a. hinsichtlich der Umnutzung ganzer
Wohngebäude in Ferienwohnungen und bei spekulativem Leerstand. Die Stadt Leipzig setzt
sich weiter für geeignete landesrechtliche Regelungen ein.

2/6

Finanzielle Auswirkungen X nein  wenn ja,
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung

Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt
Ergebnishaushalt Erträge
 Aufwendungen
Finanzhaushalt Einzahlungen
 Auszahlungen
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja,

Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR
(jährlich) wo veranschlagt
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge
 Ergeb. HH Aufwand
Nach Durchführung der
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge
 Ergeb. HH Aufwand (ohne
Abschreibungen)
 Ergeb. HH Aufwand aus
jährl. Abschreibungen

Steuerrechtliche Prüfung  nein  wenn, ja
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG  nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des
Sachverhalts
Umsatzsteuerpflicht der Leistung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  ja   Nein, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung

Auswirkungen auf den Stellenplan  Ja  Nein
Beantragte Stellenerweiterung:     Vorgesehener Stellenabbau:

3/6

Hintergrund zum Beschlussvorschlag:
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?

2030 - Leipzig wächst nachhaltig!
Ziele und Handlungsschwerpunkte

Leipzig setzt auf
Lebensqualität:
Balance zwischen
Verdichtung und Freiraum
Qualität im öffentlichen
Raum und in der
Baukultur
Nachhaltige Mobilität
Vorsorgende Klima- und
Energiestrategie
Erhalt und Verbesserung
der Umweltqualität
Quartiersnahe Kultur-,
Sport- und Freiraum-
angebote
Leipzig besteht im
Wettbewerb:
Positive Rahmen-
bedingungen für
qualifizierte Arbeitsplätze
Attraktives Umfeld für
Innovation, Gründer und
Fachkräfte
Vielfältige und stabile
Wirtschaftsstruktur
Leistungsfähige
technische Infrastruktur
Vernetzung von Bildung,
Forschung und Wirtschaft

Leipzig schafft soziale
Stabilität:
Chancengerechtigkeit in
der inklusiven Stadt
Gemeinschaftliche
Quartiersentwicklung
Bezahlbares Wohnen
Zukunftsorientierte Kita-
und Schulangebote
Lebenslanges Lernen
Sichere Stadt

Akteure:
 Bürgerstadt
 Region
 Stadtrat
 Kommunalwirtschaft
 Verwaltung

Leipzig stärkt seine
Internationalität:
Weltoffene Stadt
Vielfältige, lebendige
Kultur- und Sport-
landschaft
Interdisziplinäre
Wissenschaft und
excellente Forschung
Attraktiver Tagungs- und
Tourismusstandort
Imageprägende
Großveranstaltungen
Globales Denken, lokal
verantwortliches Handeln

Sonstige Ziele: >beim Ausfüllen bitte überschreiben: max. 60 Zeichen ohne Leerzeichen

trifft nicht zu

Beschreibung des Abwägungsprozesses:

Nicht zutreffend.

I. Eilbedürftigkeitsbegründung

Nicht zutreffend.

II. Begründung Nichtöffentlichkeit

Nicht zutreffend.

III.  Strategische Ziele

Die Untersuchung der Zweckentfremdung von Wohnraum bildet eine wichtige Grundlage zur
Umsetzung des INSEK-Zieles „Leipzig schafft soziale Stabilität“ mit dem
Handlungsschwerpunkt „Bezahlbares Wohnen“. Die Untersuchung liefert den Beleg, dass es
zur mittel- bis langfristigen Sicherung bezahlbaren Wohnraums für die Gesamtstadt
4/6
kommunale Handlungsmöglichkeiten im Umgang mit Wohnraumzweckentfremdung braucht.
Dieser Nachweis ist erforderlich, um – wie vom Sächsischen Staatsministerium des Innern
angefordert – den Antrag auf Erlass einer Rechtsverordnung durch den Freistaat Sachsen
für ein Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Stadt Leipzig (vgl.
Ratsbeschluss VI-A-05427 „Maßnahmen gegen die Zweckentfremdung von privatem
Wohnraum“) zu begründen.

IV. Sachverhalt
1. Anlass

Angesichts des sich zunehmend verengenden Wohnungsmarktes gewinnt es an Bedeutung,
dass der vorhandene Wohnraum entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt wird.
Vielerorts wird mit Zweckentfremdungsverboten die Umwandlung von Wohnungen in andere
Nutzungsformen unterbunden. Im Freistaat Sachsen besteht derzeit keine gesetzliche
Grundlage für ein Zweckentfremdungsverbot. Bauplanungsrechtlich besteht in vielen Fällen
eine Genehmigungsfähigkeit für die Zweckentfremdung von Wohnraum (z.B. Zulässigkeit
von Ferienwohnungen im Allgemeinen Wohngebiet), so dass eine kommunale Steuerung
allein über das Bauplanungsrecht vielfach nicht möglich ist.

Mit den Ratsbeschlüssen VI-A-05427 „Maßnahmen gegen die Zweckentfremdung von
privatem Wohnraum“ sowie VI-DS-05276 „Fortschreibung der Instrumente und Maßnahmen
des Wohnungspolitischen Konzepts“ hat der Stadtrat den Oberbürgermeister beauftragt, sich
bei der Staatsregierung für kommunale Handlungsmöglichkeiten zum Verbot der
Wohnraumzweckentfremdung einzusetzen und das Ausmaß der Zweckentfremdung von
Wohnraum in Leipzig zu untersuchen. Diese Beschlüsse wurden hiermit umgesetzt. Die
gewonnenen Informationen über das Ausmaß der in Leipzig vorkommenden und zu
erwartenden Zweckentfremdung hat das zuständige Sächsische Staatsministerium des
Innern (SMI) in Reaktion auf den Antrag der Stadt Leipzig als Beleg des tatsächlichen
Bedarfes angefordert.

Durch die Stadt Leipzig wurde durch eine Ausschreibung das Büro Quaestio Forschung &
Beratung mit der Untersuchung der Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig beauftragt.
Neben der Ermittlung des Ausmaßes der Wohnraumzweckentfremdung und die
Einschätzung ihrer Bedeutung für den Leipziger Wohnungsmarkt wurde abgeschätzt,
welcher Aufwand in personeller und finanzieller Hinsicht für die Durchsetzung von
Zweckentfremdungsverboten für die Kommune bestehen könnte.

Mit dieser Vorlage wird der Stadtrat über den Endbericht der „Untersuchung der
Zweckentfremdung von Wohnraum“ (vgl. Anlage 1, Zusammenfassung in Anlage 2) sowie
das weitere Vorgehen der Stadtverwaltung informiert.

2. Beschreibung der Maßnahme

2.1 Umfang der Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig

2019 wurden in Leipzig rund 21.000 Wohnungen bzw. 6 % des Wohnungsbestandes nicht zu
Wohnzwecken (vgl. Anlage 1). Ca. 600 Wohnungen werden dauerhaft als Ferienwohnungen
genutzt, ca. 8.400 haben eine gewerbliche Nutzung und ca. 12.000 stehen leer. Angesichts
der angespannten Wohnungsmarktlage und der wohnungspolitischen Zielstellungen zum
Erhalt bezahlbaren Wohnens stellt dies eine relevante Größenordnung dar.

Allerdings sind nicht alle dieser nicht zu Wohnzwecken genutzten Wohnungen relevant für
die Anwendung von Zweckentfremdungsverboten, da z.B. regelmäßig Bestandsschutz für
genehmigte gewerblich genutzte Immobilien besteht und auch umzugs- bzw.
nachfragebedingter Leerstand keine Wohnraumzweckentfremdung darstellt.

Jährlich kommen laut Gutachten schätzungsweise 500 neue Zweckentfremdungen –
insbesondere durch Ferienwohnungen und gewerbliche Nutzungen – hinzu. Das entspricht
5/6
etwa 20 % der jährlichen Baufertigstellungen. Hierbei handelt es sich überwiegend um
Bestandswohnungen, die im Vergleich zu neu errichteten Wohnungen im Mietpreissegment
deutlich günstiger angesiedelt sind.

Dabei werden durch die Ferienwohnungsnutzung v.a. kleine Wohnungen, für die stadtweit
eine große Nachfrage besteht und die nicht zuletzt aufgrund ihrer Größe vergleichsweise
preisgünstig sind, der Wohnnutzung entzogen. Von Wohnraumzweckentfremdung sind in
besonderem Maße die innenstadtnahen, stark nachgefragten Ortsteile betroffen.

2.2 Bewertung der Ergebnisse und Ableitung kommunaler Handlungserfordernisse

Aus wohnungspolitischer Sicht bedarf es kommunaler Handlungsmöglichkeiten im Umgang
mit Wohnraumzweckentfremdung, insbesondere dort, wo vergleichsweise günstige
Bestandswohnungen in den nachgefragten innerstädtischen Wohngebieten der
Wohnnutzung entzogen werden oder spekulative Wohnungsleerstände den Wohnraum
verknappen.

Bei der Untersuchung wurde deutlich, dass das wohnungspolitisch richtige Ziel der
Verhinderung von Zweckentfremdung von Wohnraum insbesondere bei gewerblichen
Nutzungen in den Wohnquartieren in zwei wesentlichen Zielkonflikten steht:
Zweckentfremdungsverbote für gewerbliche und freiberufliche Nutzungen (Arztpraxen,
soziale Einrichtungen etc.) stehen im Konflikt zur angestrebten Nutzungsmischung in den
Wohnquartieren und einer Stadt der kurzen Wege.
Zweckentfremdungsverbote hinsichtlich der Nutzung als Ferienwohnung stehen den
Anforderungen des Tourismus und Beherbergungsgewerbes gegenüber, die in den
Ferienwohnungen ein zeitgemäßes Angebot für verschiedene Zielgruppen sehen, für die
ansonsten keine adäquaten Angebote zur Verfügung stehen.

Aktuell sind in Leipzig vermehrt Anträge auf Nutzungsänderungen ganzer Wohngebäude hin
zu Ferienwohnungen zu registrieren. Diese befinden sich v. a. in nachgefragten
Innenstadtlagen, in denen der Bestand an preisgünstigem Wohnraum abnimmt.

Daher bedarf es kommunaler Handlungsmöglichkeiten im Umgang mit
Wohnraumzweckentfremdung, um insbesondere Wohnraumzweckentfremdung bei der
Umnutzung ganzer Wohngebäude in Ferienwohnungen und bei spekulativem Leerstand zu
verhindern. Hierfür ist ein entsprechendes Landesgesetz erforderlich. Angesichts der
räumlichen und inhaltlichen Differenziertheit sowie bestehender Zielkonflikte braucht es eine
Satzungsermächtigung für Kommunen, um auf Basis der lokal spezifischen Gegebenheiten
Wohnraumzweckentfremdung zielgerichtet eindämmen zu können.

2.3 Aktueller landesrechtlicher Rahmen im Freistaat Sachsen

Im Koalitionsvertrag, den CDU, Bündnis 90/Die Grünen und SPD nach der Landtagswahl
2019 unterzeichneten, wurde bezüglich Zweckentfremdungsverboten folgendes formuliert:
„Wir wollen es den Kommunen ermöglichen, bei Fehlentwicklungen auf dem
Wohnungsmarkt geeignete Gegenmaßnahmen zu ergreifen. Dazu zählen Möglichkeiten
regionaler und temporärer Instrumente wie die Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen sowie
Zweckentfremdungs- und Umnutzungsverbote.“

Zuvor war der Entwurf eines „Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von
Wohnraum im Freistaat Sachsen“, den die Landtagsfraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN im
Juni 2018 eingebracht hatte, am 2. Juli 2019 im Sächsischen Landtag abgelehnt worden. In
der dazu vorgeschalteten Sitzung des Innenausschusses des Sächsischen Landtags hierzu,
hatte die Stadt Leipzig vereinbarungsgemäß dem Sächsischen Staatsministerium des Innern
(SMI) Zwischenergebnisse der Untersuchung übergeben. Aus dem Bericht zur Behandlung
des Gesetzentwurfes im Innenausschuss wurde deutlich, dass das SMI – trotz Ablehnung
des Gesetzentwurfs – die Notwendigkeit sieht, Maßnahmen zur Sicherung der
6/6
Wohnraumversorgung in den wachsenden Städten Sachsens zu ergreifen und hat hierfür ein
entsprechendes Gutachten beauftragt.
2.4 Weiteres Vorgehen

Aus den Untersuchungsergebnissen, der Bewertung dieser in der Verwaltung sowie der
landesrechtlichen Situation wird folgendes weiteres Vorgehen abgeleitet:
Weiteres Einsetzen beim SMI für die Erlangung kommunaler Handlungsmöglichkeiten im
Umgang mit Wohnraumzweckentfremdung: Dem SMI werden vereinbarungsgemäß die
Ergebnisse der Untersuchung übermittelt. Im Rahmen weiterer Gespräche wird sich die
Stadt Leipzig, ggf. gemeinsam mit Dresden, für eine entsprechende landesrechtliche
Regelung einsetzen.
Bei Vorliegen einer landesrechtlichen Grundlage erarbeitet die Verwaltung einen Vorschlag,
wie die o.g. Schwerpunkte der Verhinderung von Wohnraumzweckentfremdung auf dieser
Basis umgesetzt werden können und legt diesen dem Stadtrat zum Beschluss vor.

Anlagen:

Anlage 1: Endbericht zur Untersuchung der Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig

Anlage 2: Zusammenfassung der Inhalte und Ergebnisse des Gutachtens

Untersuchung der Zweckentfremdung
von Wohnraum in Leipzig

Endbericht

Projektnummer: 2018036
Bonn: 10.07.2019

Ansprechpartner:
Bernhard Faller
Colin Beyer
Jennifer Ritter

Friesenstraße 17 . D - 53175 Bonn
Fon: [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
Fax: [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
[E-MAIL ENTFERNT] . www.quaestio-fb.de

Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht
- I -
Inhalt
1.  Einleitung 1
1.1.  Hintergrund der Untersuchung 1
1.2.  Vorgehen der Untersuchung 2
2.  Umfang der Zweckentfremdung in Leipzig 4
2.1.  Zweckentfremdung durch Nutzung als Ferienwohnung 4
2.1.1.  Methodischer Ansatz und Identifizierung von Verdachtsfällen 4
2.1.2.  Struktur der Ferienwohnungsinserate in Leipzig 7
2.1.3.  Erhebungsergebnisse 17
2.1.4.  Bewertung der Ergebnisse 20
2.2.  Zweckentfremdung durch gewerbliche Nutzung 20
2.2.1.  Methodischer Ansatz und Identifizierung von Verdachtsfällen 21
2.2.2.  Erhebungsergebnisse 22
2.2.3.  Hochrechnung 25
2.2.4.  Bewertung der Ergebnisse 25
2.3.  Zweckentfremdung durch Leerstand 26
2.3.1.  Methodischer Ansatz und Identifizierung von Verdachtsfällen 26
2.3.2.  Erhebungsergebnisse 27
2.3.3.  Hochrechnung 30
2.3.4.  Bewertung der Ergebnisse 31
Exkurs: Zweckentfremdung durch Abriss 31
2.4.  Zusammenfassung des Umfangs der Zweckentfremdung in Leipzig 32
3.  Erfahrungen anderer Kommunen mit Zweckentfremdungsverboten 33
3.1.  Übersicht über Zweckentfremdungsverbote in Deutschland 33
3.2.  Erkenntnisse aus der Praxis in Köln, Berlin und München 33
3.2.1.  Formelle Genehmigungen im Zusammenhang der Zweckentfremdung 34
3.2.2.  Identifizierung von Verdachtsfällen 35
3.2.3.  Verfahren der Nachverfolgung 35
3.2.4.  Ergebnisse der Nachverfolgung 37
3.2.5.  Benötigter Personaleinsatz 37
4.  Schlussfolgerungen 39
4.1.  Mögliche Wirkung und Zielkonflikte eines Zweckentfremdungsverbots in Leipzig 39
4.2.  Empfehlungen zu wesentlichen Inhalten eines möglichen
Zweckentfremdungsverbots 41
4.3.  Hinweise für die Umsetzung 45
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht
- II -
Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1:  Beispiele von Ferienwohnungen von professionellen Anbietern .................... 6
Abbildung 2:  Beispiele von Ferienwohnungen von Gelegenheits-Vermietern .................... 6
Abbildung 3:  Entwicklung der Markteintritte seit 2011 nach Art der Unterkunft .................. 8
Abbildung 4:  Inserate „gesamte“ Unterkunft je 1.000 Wohnungen in den Ortsteilen im April
2019 .............................................. ................................................... ...........10
Abbildung 5:  Größe der verfügbaren Angebote „gesamte Unterkunft“ ..............................11
Abbildung 6:  Preisentwicklung nach Art der Unterkunft ....................................................11
Abbildung 7:  Entwicklung der Auslastung nach Art der Unterkunft (Zahl der reservierten
Tage im Verhältnis zu den insgesamt verfügbaren Tagen) ..........................13
Abbildung 8:  Entwicklung der verfügbaren Angebote nach Art der Unterkunft ..................14
Abbildung 9:  Entwicklung der Angebote „gesamte Unterkunft“ nach deren monatlicher
Verfügbarkeit ........................................................................................ .......15
Abbildung 10:  Verfügbare Inserate (gesamte Unterkunft) im April 2019 nach deren
Verfügbarkeit im vergangenen Jahr .............................................................16
Abbildung 11:  Struktur der Angebote „gesamte Unterkunft“ nach Anzahl der Inserate des
Anbieters insgesamt (April 2019) .................................................................16
Abbildung 12:  Ergebnisse der Erhebung von Zweckentfremdung durch die Nutzung als
Ferienwohnung ........................................................................................ ....17
Abbildung 13:  Anteil der dauerhaft als Ferienwohnung genutzten Airbnb-Angebote am
Wohnungsbestand in den Leipziger Ortsteilen .............................................19
Abbildung 14:  Arten der gewerblichen Nutzung ..................................................................23
Abbildung 15:  räumliche Verteilung der gewerblich zweckentfremdeten Wohnungen .........24
Abbildung 16:  Verteilung des erfassten Leerstands in den Wohngebäuden .......................28
Abbildung 17:  Städte mit Zweckentfremdungsverboten ......................................................33

Bildnachweis Titelseite: Quaestio, Airbnb
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht
- III -
Tabellenverzeichnis

Tabelle 1:  Identifizierung von Verdachtsfällen der Vermietung als Ferienwohnung ....... 5
Tabelle 2:  Jährliche Markteintritte nach Art der Unterkunft seit 2011 ............................. 8
Tabelle 3:  Verfügbare Inserate je Ortsteil im April 2019 ................................................. 9
Tabelle 4:  Durchschnittliche Preise pro Nacht im April 2019 nach Art der Unterkunft und
Lagetyp des Ortsteils ................................................................................ ...12
Tabelle 5:  Durchschnittliche Dauer des Aufenthalts in Tagen nach Art der Unterkunft
und Lagetyp des Ortsteils ............................................................................ 12
Tabelle 6:  Verfügbare Angebote nach Art der Unterkunft .............................................14
Tabelle 7:  Ergebnisse der Erhebung von Zweckentfremdung durch die Nutzung als
Ferienwohnung ........................................................................................ ....18
Tabelle 8:  Identifizierung von Verdachtsfällen zur gewerblichen Nutzung .....................21
Tabelle 9:  Begehungsergebnisse der Verdachtsfälle zur gewerblichen Nutzung ..........23
Tabelle 10:  Hochrechnung der Erhebungsergebnisse zur Zweckentfremdung durch
gewerbliche Nutzung auf die Gesamtstadt ...................................................25
Tabelle 11:  Identifizierung von Verdachtsfällen des Leerstands .....................................27
Tabelle 12:  Ergebnisse der Begehung der Verdachtsfälle des Leerstands .....................28
Tabelle 13:  Räumliche Verteilung der Leerstände ..........................................................29
Tabelle 14:  Hochrechnung der Erhebungsergebnisse zur Zweckentfremdung durch
Wohnungsleerstand auf die Gesamtstadt ....................................................30
Tabelle 15:  Übersicht über die Art und Anzahl der Zweckentfremdung in Leipzig ...........32
Tabelle 16:  Übersicht über die Zweckentfremdungsverbote in den untersuchten Städten
 .................................................. ................................................... ...............34

Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 1 -
1. Einleitung
1.1. Hintergrund der Untersuchung
Angesichts sich zunehmend verengender Wohnungsmärkt e gewinnt es an Bedeutung, dass
der vorhandene Wohnraum entsprechend seiner Zweckbe stimmung genutzt wird. Vielerorts
wird mit Zweckentfremdungsverboten die Umwandlung von Wohnungen in andere Nutzungs-
formen unterbunden. Im Freistaat Sachsen besteht de rzeit keine gesetzliche Grundlage für
ein Zweckentfremdungsverbot. Aus Sicht der Stadt Leipzig ist es jedoch relevant, den Hand-
lungsbedarf diesbezüglich näher zu bestimmen. Im Ra hmen der Fortschreibung der Instru-
mente und Maßnahmen des Wohnungspolitischen Konzept s (VI-DS-5276 vom 27.09.2018)
sowie gesondert mit dem Antrag „Maßnahmen gegen die  Zweckentfremdung von privatem
Wohnraum“ (VI-A-5427 vom 20.06.2018) wurde beschlossen, das Ausmaß der Zweckentfrem-
dung zu erfassen und sich für den Erlass von Zweckentfremdungsverboten einzusetzen. Ge-
mäß Beschlusspunkt 1 des letztgenannten Antrags hat sich der Oberbürgermeister hierzu an
den Freistaat Sachsen gewandt, der als Reaktion Daten anforderte, die den tatsächlichen Be-
darf eines Zweckentfremdungsverbots von Wohnraum der Stadt Leipzig belegen.
Hintergrund und Anlass einer möglichen Zweckentfremdungssatzung ist die dynamische Be-
völkerungsentwicklung der letzten Jahre in der Stadt Leipzig. Diese hat nicht nur das positive
Image der Stadt geprägt, sondern auch den Wohnungsmarkt und seine Teilmärkte verändert.
Insgesamt ging bei stetig wachsender Einwohnerzahl der marktaktive Leerstand zurück und
im Mittel stiegen die Mietpreise an. In der Folge z ählt der Leipziger Wohnungsmarkt zu den
angespannten Märkten im Freistaat Sachsen. Vor allem in einzelnen Teilräumen Leipzigs sind
die Entwicklungen besonders stark zu erkennen.
Gleichzeitig wurde die Stadt mit ihrem vielfältigen  Kultur- und Freizeitangebot auch zuneh-
mend für den Tourismus interessant. Darüber hinaus tragen Geschäftsreisen, insbesondere
die Reisen in Verbindung mit Messen, Tagungen und Kongressen zu stetig wachsenden Über-
nachtungszahlen bei. Vor dem Hintergrund neuer Trends im Tourismus und sich verändernden
Nachfragestrukturen nimmt dabei in Leipzig, wie auc h in anderen Städten Deutschlands, so-
wohl das Angebot als auch die Nachfrage von Unterkü nften, die über kommerzielle Plattfor-
men wie Airbnb, Wimdu oder 9flats für touristische Zwecke vermietet werden, zu. Sofern es
sich bei diesen Angeboten um Wohnungen handelt, die eigens für diese Zwecke gekauft oder
angemietet wurden, werden sie dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzogen und können zu einer
weiteren Anspannung bzw. Verknappung des Angebots beitragen.
Das Wachstum Leipzigs geht einher mit einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung. Bemerkt
wird, dass sich das Angebot an Büroflächen verknappt und Unternehmen alternative Standorte
als Arbeitsstätte suchen. In Leipzig gibt es laut U nternehmensregister über 25.000 Betriebe
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 2 -
von denen knapp 87% weniger als 10 Personen beschäf tigen. 1 Für zahlreiche dieser kleinen
Unternehmen sowie für Arztpraxen, Rechtsanwaltskanz leien und andere nicht im Unterneh-
mensregister geführte Gewerbe können auch Wohnungen bzw. als Wohngebäude errichtete
Gebäude als Arbeitsstätte dienen. Diese Nutzung ist kein neues Phänomen, könnte zukünftig
aber weiter ansteigen und auf diese Weise genutzte Wohnungen stehen dem Wohnungsmarkt
dann ebenfalls in größerer Zahl nicht mehr zur Verfügung.
Zudem besteht bauordnungsrechtlich in vielen Fällen  eine Genehmigungsfähigkeit für die
Zweckentfremdung von Wohnraum (z.B. Zulässigkeit vo n Ferienwohnungen im Allgemeinen
Wohngebiet), so dass eine kommunale Steuerung allein über das Bauordnungsrecht vielfach
nicht möglich ist.
1.2. Vorgehen der Untersuchung
Um den sich verändernden Bedingungen der Wohnungsmärkte Rechnung zu tragen und den
Schutz des Wohnraums zu gewährleisten, können die Länder die Städte und Gemeinden ge-
setzlich dazu ermächtigen, kommunale Satzungen zum Verbot der Zweckentfremdung von
Wohnraum aufzustellen. Der Tatbestand der Zweckentf remdung von Wohnraum liegt dann
vor, wenn Wohnraum dauerhaft oder überwiegend zu an derweitigen Zwecken als zur Wohn-
nutzung verwendet wird. Zweckentfremdungsverbote werden mit dem Ziel ausgesprochen, die
Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum und in Ferie nwohnungen zu unterbinden und
zu beseitigen, sowie den Abriss und (spekulativen) Leerstand zu verhindern.
Mit dem Ratsbeschluss ist die Verwaltung der Stadt Leipzig beauftragt, den Umfang der Nut-
zung von Wohnraum als Ferienwohnung, zu gewerbliche n Zwecken oder die Zweckentfrem-
dung durch spekulativen Leerstand zu untersuchen. D ie Untersuchung ist in zwei Bausteine
gegliedert.
Zunächst wurde der potenzielle Umfang der derzeitig  bestehenden Zweckentfremdung in
Leipzig erhoben, wobei jeweils kein Abgleich mit gg f. vorhandenen bauordnungsrechtlichen
Genehmigungen durchgeführt wurde. Die jeweilige Art der Zweckentfremdung erfordert ihrer-
seits spezifische empirische Zugänge und Vorgehensweisen. Hieran orientiert gliedert sich die
Vorgehensweise zur Bemessung des Umfangs der Zweckentfremdung und die nachfolgende
Auswertung und Bewertung der Ergebnisse. Die jeweiligen empirischen Arbeitsschritte zur Er-
mittlung des potenziell zweckentfremdeten Wohnraums werden in den folgenden Kapiteln nä-
her erläutert.

1  Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sac hsen (2018): Auswertung aus dem sächsischen Unter-
nehmensregister. D II 1 – j/17. Kamenz.
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 3 -
In einem weiteren Baustein wurden die Erfahrungen i n der Umsetzung von Zweckentfrem-
dungsverboten in anderer Kommunen erfasst. Hierfür wurden Expertengespräche in ausge-
wählten Städten geführt. Die Ergebnisse fließen in die abschließende Bewertung und Formu-
lierung von Handlungsempfehlungen ein.
Letztlich ist bei der Beurteilung der Ergebnisse zu beachten, dass die Bewertung der Zweck-
entfremdungen aus der Sicht verschiedener Fachämter keineswegs einheitlich, sondern sehr
ambivalent ist. Um die unterschiedlichen Positionen bezüglich eines Zweckentfremdungsver-
bots der Fachämter gegenüberzustellen und zu diskutieren, wurde nach Abschluss der empi-
rischen Arbeiten am 10. April 2019 ein verwaltungsi nterner Workshop durchgeführt. Bei die-
sem wurden die Ergebnisse der Untersuchung präsentiert und hinsichtlich ihrer Implikationen
für die verschiedenen Fachbereiche diskutiert.

Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 4 -
2. Umfang der Zweckentfremdung in Leipzig
Die Untersuchung zielt darauf, den Umfang der Zweckentfremdung von Wohnraum durch die
Vermietung von Wohnungen zu touristischen und gewer blichen Zwecken, sowie durch Leer-
stand zu erfassen und die Relevanz für den Leipzige r Wohnungsmarkt abzuschätzen. Nach-
folgend werden die empirischen Vorgehensweisen abhä ngig von Art der Zweckentfremdung
sowie die Ergebnisse der Untersuchung dargestellt und bewertet.
2.1. Zweckentfremdung durch Nutzung als Ferienwohnu ng
Die öffentliche Debatte um Zweckentfremdung fokussi ert derzeit bundesweit die Zweckent-
fremdung von Wohnraum durch die Nutzung als Ferienw ohnung. Im Mittelpunkt der Diskus-
sion stehen Online-Portale, die es durch ihre Dienste ermöglichen, Wohnungen oder freie Zim-
mer auf einfachem Weg als Ferienwohnungen zu vermie ten. Insbesondere die erfolgreiche
Entwicklung des heutigen Marktführers Airbnb führte  in den vergangenen Jahren zu einem
sprunghaften Anstieg der Vermietungen und entfachte eine Diskussion 2. Zwar ordnet sich die
Plattform in den Diskurs der sharing economy ein, doch nutzen die Anbieter von Unterkünften
die Plattform auch für kommerzielle Interessen. Ein ige der inserierten Wohnungen werden
nicht zeitweise untervermietet, sondern dauerhaft f ür touristische Zwecke genutzt und hier-
durch dem Wohnungsmarkt entzogen.
2.1.1. Methodischer Ansatz und Identifizierung von Verdachtsfällen
Das Vorgehen zur Bemessung und Bewertung der Zwecke ntfremdung durch Ferienwohnun-
gen in Leipzig ist zweigeteilt. In einem ersten Schritt werden die für Leipzig erstellten Inserate
des Marktführers Airbnb in ihrer Grundstruktur ausg ewertet. Da das Unternehmen – wenn
überhaupt – die eigenen Daten nur in stark aggregie rter Form zur Verfügung stellt, wurden
Daten des Anbieters AirDNA angekauft. AirDNA liest regelmäßig die Nutzungsdaten der Platt-
form aus. Für das Stadtgebiet Leipzig stehen Daten der Inserate seit 2011 zur Verfügung. Der
Datensatz ermöglicht es auf der Grundlage aller öff entlich einsehbaren Informationen detail-
lierte Auswertungen zu den Angebots- (z.B. Wohnungstyp, Verfügbarkeit, Preise) sowie Nach-
fragestrukturen (z.B. Reservierungszeitraum, Aufent haltsdauer) der Inserate zu machen
(siehe Kapitel 2.1.2).
Die Auswertung der Airbnb-Inserate lässt jedoch keine vollständige Aussage zum Umfang der
Zweckentfremdung von Wohnraum durch die Vermietungspraxis der Anbieter von Ferienwoh-
nungen auf der Plattform Airbnb zu. Daher wurden in einem zweiten Schritt eine Sichtprüfung
und eine qualitative Auswertung der verfügbaren Inserate vorgenommen. Als Grundlage dient

2  Aufgrund der Dominanz des Marktführers konzentrier te sich die Vorgehensweise der Untersuchung auf die
Auswertung des Online-Portals Airbnb.
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 5 -
ebenfalls der von AirDNA angekaufte Datensatz. Zunächst wurden die zum Zeitpunkt der Un-
tersuchung online inserierten Angebote der Online-P lattform Airbnb ausgelesen. 3 In einem
weiteren Schritt wurden Verdachtsfälle der Zweckent fremdung identifiziert. Es wurden aus-
schließlich Inserate „entire home“, also Inserate gesamte Wohnungen ausgewählt. Von diesen
wurden jene Angebote identifiziert, die 2019 letztmalig verfügbar waren, also mit hoher Wahr-
scheinlichkeit noch marktaktiv sind. Zuletzt wurden diese Angebote bereinigt und ausschließ-
lich Angebote, die mindestens 50% der Zeit eines Jahres verfügbar waren, wurden in die Stich-
probe übernommen (siehe Tabelle 1). 4 Die Stichprobe umfasst 844 Inserate.
Tabelle 1: Identifizierung von Verdachtsfällen der Vermietung als Ferienwohnung

Quelle: eigene Erhebung, Datengrundlage: AirDNA,
Diese Stichprobe wird in einer Nacherhebung qualifiziert. Ob eine Zweckentfremdung vorliegt,
wurde individuell für alle Inserate anhand der online auf der Plattform eingestellten Fotos, Be-
schreibungstexte und anderen Informationen aus den Inseraten eingeschätzt (Beispiele in Ab-
bildung 1 und Abbildung 2). Im Fokus der individuel len Bewertung steht, ob und in welchem
Umfang Indizien der persönlichen Nutzung der Wohnung vorliegen. Folgende Fragen ordnen
die Vermietungspraxis ein:
• Sind in der Wohnung persönliche Gegenstände oder H inweise auf Hobbies sowie be-
sondere Deko-Elemente vorhanden bzw. erkennbar (z.B . Musiksammlung, Zimmer-
pflanzen, Vasen, umfangreiche Bibliothek, Instrumen te, Privatfotos, Bekleidung und
Schuhe oder Sportgeräte)?
• Ist die Küche der Wohnung sehr minimalistisch ausg estattet, sodass dies nicht auf eine
alltägliche Nutzung hindeutet (z.B. kaum Küchengeräte außer Wasserkochern und Kaf-
feemaschine, nur sehr wenig Geschirr und Besteck, A rbeitsfläche und sonstige Abla-
gen frei von Gegenständen)?
• Ist die Wohnung sehr funktional eingerichtet (z.B.  kaum Ablageflächen, keine Beistell-
tische)?

3  Die Untersuchung berücksichtigt die Inserate im F ebruar 2019.
4  Die Verfügbarkeit innerhalb eines Jahres bezieht s ich auf den Stichtag der Untersuchung. Es wurden jene
Inserate in die Stichprobe übernommen, die zwischen Februar 2018 und Februar 2019 mindestens 50% der
Tage verfügbar waren. Die Grenzwerte der Inserate, die innerhalb dieses Zeitraumes zu einem späteren Zeit-
punkt erstellt wurden, wurden dementsprechend angep asst. Sodass diese auch in der Stichprobe enthalten
sein können.

Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

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Durch die individuelle Bewertung der Inserate lässt sich abschließend zwischen Gelegenheits-
Vermietern, die häufig über Online-Portale ihre Wohnung vorübergehend zur Verfügung stel-
len (Home Sharing) und professionellen Anbietern unterschieden (siehe Kapitel 2.1.3).
Abbildung 1: Beispiele von Ferienwohnungen von prof essionellen Anbietern

Abbildung 2: Beispiele von Ferienwohnungen von Gele genheits-Vermietern

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2.1.2. Struktur der Ferienwohnungsinserate in Leipz ig
Marktführer der Online-Portale für Ferienwohnungen ist das Unternehmen Airbnb, das sich
2008 im Silicon Valley gegründet hat. Die Entwicklung und der Erfolg der Plattform setzten in
Deutschland erst später ein. Heute bildet Airbnb dennoch ganz maßgeblich das Marktgesche-
hen der Branche ab. Vor diesem Hintergrund bilden die folgenden Auswertungen der Airbnb-
Inserate zwar nicht das gesamte Bild der Vermietungen von Ferienwohngen ab, aber dennoch
einen erheblichen Anteil. Als Branchenführer und somit als Wegweiser zeigt Airbnb zudem die
aktuellen Trends und Entwicklungen der Branche auf.
Markteintritte auf der Online-Plattform Airbnb
Dem AirDNA-Datensatz zu Folge wurden für das Stadtg ebiet Leipzig erste Inserate auf der
Plattform Airbnb vereinzelt ab 2011 veröffentlicht.  Vor allem ab 2014/2015 entwickelten sich
die jährlichen Markteintritte der Inserate mit eine r starken Dynamik. Der höchste Zuwachs
neuer Inserate war im Jahr 2017 zu verzeichnen. Insgesamt kamen in diesem Jahr 2.064 neue
Angebote hinzu (siehe Abbildung 3 und Tabelle 2). Über alle Jahre hinweg sind dabei deutliche
saisonale Muster zu erkennen. In den Sommermonaten ist die Vermietung lukrativer als im
Winter und mehr Anbieter inserieren neue Unterkünft e. Auch die Vermietung an Gäste des
Leipziger Weihnachtsmarktes scheint vergleichsweise wenig attraktiv.
In der Summe bieten die meisten Inserate die Vermietung gesamter Unterkünfte an. Den Mie-
tern steht die ganze Wohnung zur alleinigen Nutzung zur Verfügung. Bucht man ein Privatzim-
mer oder ein gemeinsames Zimmer, ist dem nicht so. Bei Ersterem teilen sich Mieter und
Vermieter für den Zeitraum der Buchung eine Wohnung, jedoch mit getrennten Schlafzimmern.
Während bei Letzterem der Gast gemeinsam mit dem Ve rmieter im Schlafzimmer unterge-
bracht ist. Die Kategorien „Privatzimmer“ und „geme insames Zimmer“ treffen den ursprüngli-
chen Geist der sharing-economy. Die Inserate gesamt er Unterkünfte sind hingegen für eine
Zweckentfremdung geeignet und daher für diese Untersuchung relevant.
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Abbildung 3: Entwicklung der Markteintritte seit 20 11 nach Art der Unterkunft

Quelle: AirDNA, eigene Auswertung und Darstellung
Tabelle 2: Jährliche Markteintritte nach Art der Un terkunft seit 2011
 gesamte Unterkunft Privatzimmer gemeinsames Zimmer

2011 12  5
2012 49  12
2013 76  38
2014 177  123  4
2015 331  237  3
2016 742  797  27
2017 1.029  1.006  29
2018 989  922  36

2018 (Jan - Apr) 360  371  17
2019 (Jan - Apr) 275  247  6

Gesamt 3.680  3.387  105
Quelle: AirDNA, eigene Auswertung und Darstellung
Lage der Ferienwohnungen im Leipziger Stadtgebiet
Die bloße Betrachtung der Markteintritte zeigt die Bedeutung von Airbnb auf, kann aber kein
vollständiges Bild der verfügbaren Angebote liefern. Bei der Analyse des Airbnb-Angebots sind
weniger die monatlichen Markteintritte von Bedeutung, als vielmehr die Summe der zur Verfü-
gung stehenden Inserate. Die Vermieter der Inserate (sogenannte Hosts) haben die Möglich-
keit ihre Inserate temporär zurückzustellen, so das s diese bei Suchabfragen nicht aufgeführt

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werden. Mit der Anzahl der verfügbaren Angebote sin d jene Inserate gemeint, die in den je-
weiligen Monaten von den „Hosts“ (Plattformbezeichn ung aus dem Englischen für „Gastge-
ber“) freigeschaltet sind und somit von Interessierten gebucht werden können.
Das Angebot verfügbarer Inserate ist nicht in allen  Teilräumen der Stadt gleich. Die Inserate
konzentrieren sich auf wenige Teilräume. Für den Städtetourismus sind es vor allem die inner-
städtischen Lagen, die interessante Standorte für Ferienwohnungen bieten. Absolut betrachtet
befinden sich die meisten Inserate am Innenstadtran d und am zweithäufigsten in der Innen-
stadt Leipzigs. Gemessen am Wohnungsbestand im Ortsteil wiederum gibt es in den Ortsteilen
der Innenstadt die meisten Angebote (siehe Abbildung 4 und Tabelle 3).
Tabelle 3: Verfügbare Inserate je Ortsteil im April  2019

gesamte
Unterkunft Privatzimmer gemeinsames
Zimmer
Innenstadt 507  150  7
Zentrum-Süd 121  45  2
Zentrum-West 90  18  4
Zentrum-Nordwest 70  18
Zentrum 59  11
Zentrum-Ost 58  19
Zentrum-Südost 55  27  1
Zentrum-Nord 54  12
Innenstadtrand 787  463  9
Südvorstadt 110  65  1
Plagwitz 76  40  4
Altlindenau 68  42
Reudnitz-Thonberg 68  36
Neustadt-Neuschönefeld 62  44
Lindenau 60  25  2
Volkmarsdorf 56  45  1
Connewitz 47  39
Leutzsch 43  12
Gohlis-Süd 34  7
Schleußig 34  20
Eutritzsch 21  13
Möckern 21  13
Stadtrand 184  56  4

Gesamt 1.478  669  20
Quelle: AirDNA, eigene Auswertung und Darstellung
Eine Besonderheit ist es außerdem, dass vergleichsw eise viele Angebote am Stadtrand ver-
fügbar sind. Die absolute Zahl der Inserate ist hier jedoch gering (siehe Abbildung 4). Aufgrund
der günstigen Lage am Cospudener und Zwenkauer See und der hohen Freizeitqualität wer-
den auch in Knautkleeberg-Knauthain und Hartmannsdo rf-Knautnaundorf Ferienwohnungen
der Kategorie „gesamte Unterkunft“ angeboten.
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Abbildung 4: Inserate „gesamte“ Unterkunft je 1.000  Wohnungen in den Ortsteilen
im April 2019

Quelle: AirDNA, eigene Auswertung und Darstellung; Kartengrundlage: Stadt Leipzig
Wohnungstypen der Inserate
Die Auswertung der Wohnungsgrößen der Inserate zeigt deutlich, dass bestimmte Wohnungs-
typen für die Vermietung als Ferienwohnung geeignet  sind. Vor allem kleinere Wohnungen
werden häufig vermietet. 63% der Wohnungen, die auf  Airbnb als Ferienwohnung vermietet
werden, verfügen nur über ein Schlafzimmer.
Ein spezifisches Marktsegment der Ferienwohnungen stellen sehr große Wohnungen dar. In
einzelnen Fällen werden diese explizit angeboten. Insgesamt betrachtet sind Wohnungen mit
mehr als 3 Zimmern aber eher selten (siehe Abbildung 5).

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Abbildung 5: Größe der verfügbaren Angebote „gesamt e Unterkunft“

Quelle: AirDNA, eigene Auswertung und Darstellung
Preise der Unterkünfte
Die angebotenen Wohnungen (gesamte Unterkunft) werd en durchschnittlich für 64,60 € pro
Nacht vermietet. Trotz der starken Zunahme des Ange bots sind die Preise seit 2016 ver-
gleichsweise stabil geblieben. Es ist daher davon auszugehen, dass bislang noch keine Markt-
sättigung eingetreten ist. Bislang trifft jedes neue Angebot auch auf zusätzliche Nachfrage.
Derweil unterscheiden sich die Preise hinsichtlich der Lagen der Angebote. Die Inserate in den
sehr zentralen Lagen der Innenstadt sind überdurchschnittlich teuer. Mit Entfernung zum Zent-
rum nimmt der durchschnittliche Preis ab (siehe Abbildung 6 und Tabelle 4).
Abbildung 6: Preisentwicklung nach Art der Unterkun ft

Quelle: AirDNA, eigene Auswertung und Darstellung

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Tabelle 4: Durchschnittliche Preise pro Nacht im Ap ril 2019 nach Art der Unter-
kunft und Lagetyp des Ortsteils
 gesamte Unterkunft  Privatzimmer gemeinsames
Zimmer

Innenstadt 77,20 €  42,00 €  25,30 €
Zentrum 95,40 €  56,30 €
Zentrum-Südost 90,50 €   39,30 €
Zentrum-Ost 79,30 €   38,30 €
Zentrum-Nord 75,60 €   53,30 €
Zentrum-Süd 73,80 €  38,20 €  16,00 €
Zentrum-Nordwest 72,50 €  46,90 €
Zentrum-West 68,30 €  34,80 €  34,60 €
Innenstadtrand 57,40 €  31,50 €  19,10 €
Möckern 75,10 €  20,40 €
Gohlis-Süd 66,70 €  31,60 €
Neustadt-Neuschönefeld 66,50 €  26,60 €
Marienbrunn 66,10 €  100,00 €
Lößnig 63,50 €  32,50 €
Südvorstadt 61,00 €  32,70 €
Stötteritz 60,30 €  27,10 €
Gohlis-Mitte 58,60 €  22,40 €
Connewitz 56,90 €  25,70 €
Reudnitz-Thonberg 56,60 €  33,70 €
Eutritzsch 56,20 €  57,70 €
Altlindenau 55,80 €  32,90 €
Schönefeld-Abtnaundorf 55,70 €  44,90 €
Plagwitz 55,50 €  28,40 €  19,00 €
Stadtrand 62,00 €  29,00 €  14,50 €

Gesamtergebnis 64,60 €  34,00 €  20,40 €
Quelle: AirDNA, eigene Auswertung und Darstellung
Aufenthaltsdauer und Auslastung der Angebote
Gäste, die in einem der Inserate eingemietet sind, verbringen im Schnitt 3,5 Tage in ihrer Un-
terkunft in Leipzig. Am Stadtrand ist die Aufenthaltsdauer etwas länger (siehe Tabelle 5).
Tabelle 5: Durchschnittliche Dauer des Aufenthalts in Tagen nach Art der Unter-
kunft und Lagetyp des Ortsteils

gesamte Unterkunft  Privatzimmer gemeinsames
Zimmer

Innenstadt 3,2  3,1  2,7
Innenstadtrand 3,6  3,9  2,8
Stadtrand 3,8  4,1  5,2
Gesamt 3,5  3,7  2,9
Quelle: AirDNA, eigene Auswertung und Darstellung

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Dabei sind saisonale Schwankungen der Auslastung de r Angebote zu erkennen, diese sind
jedoch nicht sehr stark ausgeprägt. Die Airbnb-Wohn ungen werden zum Jahresbeginn (Mo-
nate Januar und Februar) unterdurchschnittlich stark nachgefragt. Die Auslastung ist in diesen
Monaten auf dem niedrigsten Stand im Jahresverlauf. Erst im März, zur Leipziger Buchmesse
und zu Pfingsten, zum Wave-Gothic-Treffen steigt di e Auslastung bis sie sich dann etwa auf
dem durchschnittlichen Jahresniveau befindet. Während über die übrigen Sommermonate die
Nachfrage nochmals leicht zurückgeht, gibt es zum O ktober und Dezember nochmals Nach-
fragespitzen (siehe Abbildung 7).
Abbildung 7: Entwicklung der Auslastung nach Art de r Unterkunft (Zahl der reser-
vierten Tage im Verhältnis zu den insgesamt verfügbaren Tagen)

Quelle: AirDNA, eigene Auswertung und Darstellung
Indizien für die Zweckentfremdung
Die vorausgehenden Auswertungen zeigen die Struktur  und Entwicklung der inserierten An-
gebote auf der Plattform Airbnb. Hieraus lassen sic h aber noch keine Rückschlüsse ziehen,
ob und in welchem Umfang die angebotenen Airbnb-Woh nungen dauerhaft für touristische
Zwecke vermietet und dem Wohnungsmarkt entzogen werden. Um Verdachtsfälle einer mög-
lichen Zweckentfremdung zu identifizieren bedarf es der differenzierteren Betrachtung der In-
serate ganzer Wohnungen (Kategorie „gesamte Unterkunft“).
Die Betrachtung der Markteintritte liefert kein vollständiges Bild der verfügbaren Angebote. Die
Entwicklung und Relevanz der Online-Plattform Airbn b und der hier angebotenen Inserate
lässt sich vielmehr an den monatlich zur Verfügung stehenden Unterkünften ablesen. Mit stei-
gender Zahl der Markteintritte und wachsendem Erfol g der Plattform, wächst ab 2017 auch
das verfügbare Angebot an Übernachtungsmöglichkeite n. Die rückläufigen Zahlen der

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Markteintritte 2018 haben keinen Einfluss auf das verfügbare Angebot. Dies ist zwischen 2017
und 2018 weiter angestiegen.
Besonders auffällig ist, dass die Entwicklungen der verschiedenen Unterkunftstypen nicht ana-
log verlaufen. In Abbildung 8 werden die Anzahl der monatlich zur Verfügung stehenden, also
buchbaren Inserate dargestellt. Sehr deutlich wird, dass sich ab 2017 die Entwicklung der In-
serate gesamter Unterkünfte von den restlichen Ange botstypen abkoppelt. Die Entwicklung
Inserate privater Zimmer verläuft weniger dynamisch  (siehe Abbildung 8 und Tabelle 6). Ge-
genüber 2017 nahm der Anteil der gesamten Unterkünf te an allen inserierten Angeboten um
11%-Punkte zu und betrug im April 2019 68%. Im gleichen Zeitraum ist die Zahl der Marktein-
tritte für die beiden Angebotstypen jedoch nahezu gleich und bleibt dies auch über beide Jahre
hinweg. Folglich sind es vor allem die Inserate ganzer Wohnungen, die längerfristig am Markt
bleiben und aktuell das Angebot dominieren.
Abbildung 8: Entwicklung der verfügbaren Angebote n ach Art der Unterkunft

Quelle: AirDNA, eigene Auswertung und Darstellung
Tabelle 6: Verfügbare Angebote nach Art der Unterku nft

gesamte
Unterkunft Privatzimmer gemeinsames
Zimmer Gesamt

2016 30  28    58
2017 901  663  17  1.581
2018 1.425  800  22  2.247
2019 1.478  669  20  2.167
Quelle: AirDNA, eigene Auswertung und Darstellung

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Diese zunächst statistischen Erkenntnisse können vo r dem Hintergrund der Zweckentfrem-
dung interpretiert werden. Auch wenn eine Interpretationsaussage nicht vollständig gesichert
ist, bieten die Auswertungen dennoch Anlass zu verm uten, dass etwa ab 2017 eine zuneh-
mende Anzahl an Anbieter der Plattform nicht mehr die Ideale der sharing economy verfolgen,
sondern stattdessen kommerzielle Absichten haben und Airbnb für ihre Geschäftsidee nutzen.
Sie vermieten daher dauerhaft ganze Wohnungen zu Zwecken der touristischen Nutzung und
zweckentfremden demnach Wohnungen.
Weiter unterstützt wird diese Interpretation durch die Betrachtung der Inserate ganzer Woh-
nungen, differenziert nach der Dauer ihrer monatlichen Verfügbarkeit. Hier zeigt sich ein ganz
ähnliches Bild. Die Zahl der Wohnungen, die dauerha ft, das heißt über den ganzen Monat
hinweg, online für eine Buchung zur Verfügung stand en, stieg in den vergangenen beiden
Jahren sehr deutlich an (siehe Abbildung 9). Im April 2019 waren es 62,6% der 1.478 Inserate.
Abbildung 9: Entwicklung der Angebote „gesamte Unte rkunft“ nach deren monatli-
cher Verfügbarkeit

Quelle: AirDNA, eigene Auswertung und Darstellung
Der Umfang der monatlichen Verfügbarkeit ist ferner  in Verbindung mit der Verfügbarkeit in-
nerhalb eines Jahres zu betrachten. Denkbar ist, da ss Wohnungen zeitweise, etwa während
längerer Reisen oder Auslandsaufenthalten zwischenvermietet werden. In Abbildung 10 sind
die inserierten gesamten Unterkünfte des Monats April 2019 differenziert nach deren Verfüg-
barkeit im zurückliegenden Jahr dargestellt. 5 56% der Inserate waren im zurückliegenden Jahr

5  Ausgenommen wurden jene Inserate, die innerhalb di eses Zeitraums erstellt wurden.

Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

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für 7 und mehr Monate buchbar. Für diese Wohnungen gilt ebenfalls, dass sie mit hohe Wahr-
scheinlichkeit nicht dem regulären Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen.
Abbildung 10: Verfügbare Inserate (gesamte Unterkun ft) im April 2019 nach deren
Verfügbarkeit im vergangenen Jahr

Quelle: AirDNA, eigene Auswertung und Darstellung
Zuletzt lässt die Auswertung der Struktur der Vermi eter, sogenannte „Hosts“, Rückschlüsse
bzw. vielmehr eine Annäherung an deren Motive zu. I m April 2019 waren 34% der Inserate
Hosts zuzuordnen, die mehr als eine Wohnung auf der  Plattform Airbnb inserieren. Darunter
befinden sich sowohl Kleinstanbieter mit wenigen Wohnungen wie auch Anbieter, die die Ver-
mietung für sich vermutlich als Geschäftsmodell entwickelt haben und eine Vielzahl an Unter-
künften inserieren. Auf die zehn Hosts mit den meis ten Inseraten fallen in der Summe 119
Wohnungen. Die maximale Anzahl an Inseraten pro Host beträgt derzeit 23 (Platz 2: 22, Platz
3: 12).
Abbildung 11: Struktur der Angebote „gesamte Unterk unft“ nach Anzahl der Inserate
des Anbieters insgesamt (April 2019)

Quelle: AirDNA, eigene Auswertung und Darstellung

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2.1.3. Erhebungsergebnisse
Die vorangestellte Auswertung der Airbnb-Inserate zeigt zwar Indizien der Zweckentfremdung
auf, lässt aber keine vollständige Aussage zum Umfa ng der potenziellen Zweckentfremdung
von Wohnraum durch die Vermietungspraxis der Anbieter von Ferienwohnungen auf der Platt-
form Airbnb zu. Die Ergebnisse deuten aber darauf h in, dass es zunehmend mehr Angebote
gibt, die dauerhaft zur Anmietung als Ferienwohnung zur Verfügung stehen und die Wohnun-
gen dem regulären Wohnungsmarkt entzogen wurden. Di e gesicherte Quantifizierung der
Zweckentfremdung bedarf der qualitativen Auswertung der Angebote. Im Rahmen dieser Un-
tersuchung wurde eine qualitative Bewertung mittels Sichtprüfung der Inserate vorgenomme-
nen.
6
Abbildung 12: Ergebnisse der Erhebung von Zweckentf remdung durch die Nutzung
als Ferienwohnung

Quelle: eigene Erhebung, Datengrundlage: AirDNA
Die Sichtung der Stichprobe ergab, dass im Februar 2019 489 Wohnungen dauerhaft als Fe-
rienwohnung vermietet wurden und somit dem Wohnungs markt nicht mehr zur Verfügung
standen (siehe Abbildung 12). Bezogen auf alle verfügbaren Angebote zum Zeitpunkt der Un-
tersuchung machen diese Inserate mehr als ein Drittel aus (siehe Tabelle 7). Dem gegenüber
stehen 222 Wohnungen, die lediglich zeitweise angeb oten wurden. Hier handelt es sich um
Wohnungen, die dauerhaft bewohnt sind und nur temporär inseriert werden. In welchem zeit-

6  Die Grundauswertung der Airbnb-Inserate (Kapitel 2. 1.2) und die Stichprobe der qualitativen Beurteilung (Ka-
pitel 2.1.3) beruhen beiden auf dem AirDNA-Datensat z. Die Stichprobenziehung der qualitativen Beurteilu ng
fand jedoch im Februar 2019 statt, während die Grun dauswertung die Entwicklungen bis einschließlich Apr il
2019 berücksichtigt.
 Ferner ist diesbezüglich anzumerken, dass vor dem Hintergrund der saisonalen Schwankungen von Angebot
und Nachfrage, die im Februar gezogene Stichprobe di e Marktsituation in einem schwachen Monat darstellt
(weniger Inserate, weniger Auslastung als im Jahresdurchschnitt). Geht man davon aus, dass temporäre An-
bieter vor allem in den nachfragestarken Zeiten Inserate einstellen, so ist davon auszugehen, dass die Stich-
probe in besonderem Maße jene Angebote abbildet, die dauerhaft verfügbar sind.

Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

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lichen Umfang sie als Ferienwohnung angeboten werden, lässt sich abschließend nicht quan-
tifizieren. Die qualitative Beurteilung ergab dennoch, dass in diesen Fällen somit keine Zweck-
entfremdung im Sinne des methodischen Ansatzes vorliegt.
Die Erhebungsergebnisse folgen dem räumlichen Muste r, wie es auch für die verfügbaren
Angebote insgesamt festzustellen ist (vgl. Abbildung 4). In den zentralen Lagen und insbeson-
dere im Zentrum, werden verhältnismäßig viele Wohnungen durch die Vermietung zu touristi-
schen Zwecken dem Wohnungsmarkt entzogen. Außerdem fällt abermals der Ortsteil Hart-
mannsdorf-Knautnaundorf auf, wobei es sich hier lediglich um 5 Angebote handelt (siehe Ab-
bildung 13).
Tabelle 7: Ergebnisse der Erhebung von Zweckentfrem dung durch die Nutzung
als Ferienwohnung

Quelle: eigene Erhebung, Datengrundlage: AirDNA
Adressen Wohnungen
844
92
41
222
489
35,0%
Stichprobe: Alle identifizierten Verdachtsfälle (siehe oben)
davon nicht mehr online
davon keine Beurteilung bzgl. einer dauerhaften oder zeitweisen Vermietung möglich
Anteil der vermutlich dauerhaft als Ferienwohnung genutzten Wohnungen an allen
Inseraten, die zum Zeitpunkt der Untersuchung verfügbar waren
davon vermutlich zeitweise als Ferienwohnung genutzt
davon vermutlich dauerhaft als Ferienwohnung genutzt
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

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Abbildung 13: Anteil der dauerhaft als Ferienwohnun g genutzten Airbnb-Angebote am
Wohnungsbestand in den Leipziger Ortsteilen

Quelle: eigene Erhebung, Datengrundlage: AirDNA, Kartengrundlage: Stadt Leipzig

Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

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2.1.4. Bewertung der Ergebnisse
In der vorliegenden Untersuchung konnten ca. 500 Wo hnungen identifiziert werden, die mit
großer Wahrscheinlichkeit als Ferienwohnung zwecken tfremdet werden. Aus der Erfahrung
aus Untersuchungen in anderen Städten z.B. Nürnberg ist ein Aufschlag von 100 weiteren als
Ferienwohnung genutzten Wohnungen plausibel, so dass für Leipzig geschätzt wird, dass der-
zeit insgesamt ca. 600 Wohnungen als Ferienwohnunge n ganzjährig genutzt werden. Dies
entspricht einem Anteil von 0,18% an dem Gesamtwohn ungsbestand Leipzigs. Auch wenn
dies geringfügig erscheint, gibt es zwei weitere Aspekte, die neben dieser Zahl für die Bewer-
tung der Problemlage relevant sind.
Wie in Kapitel 2.1.2 deutlich erkennbar ist, besteht eine sehr hohe Dynamik im Markt der Fe-
rienwohnungen. Dies liegt nicht zuletzt an der einfachen Vermarktbarkeit über Online-Plattfor-
men (insb. Airbnb). Das Angebot an verfügbaren Unte rkünften wuchs in Leipzig in den ver-
gangenen Jahren sehr stark an. Auch wenn die Markteintritte im Jahr 2018 etwas geringer als
im Vorjahr waren (ca. -6%), so war die Zahl der verfügbaren Angebote in etwa gleichbleibend.
Darüber hinaus gibt es verschiedene Indizien, die f ür eine vermehrte Praxis der Zweckent-
fremdung sprechen. Insbesondere der wachsende Antei l der Inserate ganzer Unterkünfte ist
hierbei bedeutend. Grundlegend ist davon auszugehen , dass das Angebot weiter steigt und
die beobachteten Trends der Angebotsstrukturen, wie sie im Kapitel 2.1.2 dargestellt werden,
ungeachtet der Entwicklungen 2018 anhalten. Zukünft ig werden somit weitere kommerzielle
Vermieter in den Markt eintreten und vermutlich zahlreiche weitere Wohnungen dem Leipziger
Wohnungsmarkt entziehen.
Die räumliche Verteilung der Inserate der Plattform Airbnb zeigt zudem – zumindest kleinräu-
migen – Handlungsbedarf auf. Sowohl die verfügbaren  Angebote als auch die dauerhaft als
Ferienwohnung vermieteten Unterkünfte konzentrieren sich auf wenige Quartiere. Wenig ver-
wunderlich ist die Dominanz der zentralen (Innensta dt-)Bereiche und somit der insgesamt
stark nachgefragten Quartiere. Somit kann in einzel nen Quartieren die Auswirkung der Ver-
mietung von Ferienwohnungen bereits spürbar sein und eine erkennbare Wohnungsknappheit
bestehen, auch wenn der Effekt für die Gesamtstadt derzeit noch vernachlässigbar scheint.
2.2. Zweckentfremdung durch gewerbliche Nutzung
Die Zweckentfremdung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken ist kein neues Phänomen.
Insbesondere Arztpraxen, Anwaltskanzleien und ander e Klein-Unternehmen, die Dienstleis-
tungen anbieten und Räumlichkeiten für eine Büronut zung brauchen sind oftmals mit ihren
Geschäftsräumen in Gebäuden, die zu Wohnzwecken errichtet wurden, anzutreffen. Vor allem
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

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für kleine Unternehmen können Wohnungen als Arbeitsstätte dienen. In manchen dieser Fälle
kann eine baurechtliche Genehmigung für die Nutzungsform vorliegen. 7
Die Auswirkungen dieser Zweckentfremdung sind nicht ausschließlich negativ. In vielen Quar-
tieren tragen die Unternehmen mit ihrer Nutzungsfor m mitunter auch zur gewünschten Nut-
zungsmischung bei.
2.2.1. Methodischer Ansatz und Identifizierung von Verdachtsfällen
In einem ersten Schritt wurde eine Datenbank mit allen bestehenden gewerblichen Nutzungen
in der Stadt Leipzig erstellt. Hierfür wurden folgende Quellen herangezogen:
- Datenbanken unterschiedlicher Berufsstände: Ingeni eurkammer, Architektenkammer,
Steuerberaterkammer, Landeszahnärztekammer, Deutsch er Steuerberaterverband,
Bundesweites Amtliches Anwaltsverzeichnis
- Unternehmensregister
- Gewerbeadress-Daten des Anbieters 11 88 0
Die Adressen der Datenbank wurden mit der städtischen Gebäudedatei verknüpft, so dass alle
Betriebe identifiziert werden konnten, deren Adressen sich in Wohngebäuden befinden.
8 Aus
der Summe der Verdachtsfälle wurde eine Stichprobe von 500 Adressen im gesamten Stadt-
gebiets Leipzig gezogen. Dabei wurden räumliche Aspekte sowie der Datenschutz des Unter-
nehmensregisters berücksichtigt.
Tabelle 8: Identifizierung von Verdachtsfällen zur gewerblichen Nutzung

Quellen: Stadt Leipzig, 11880, Ingenieurkammer, Archi tektenkammer, Steuerberaterkammer, Landeszahnärzte-
kammer, Deutscher Steuerberaterverband, Bundesweites Amtliches Anwaltsverzeichnis, eigene Auswertungen

7  Im Rahmen dieser Untersuchung wurde nicht geprüft , ob baurechtliche Genehmigungen der Nutzungsform
vorliegen.
8  Die Haushaltegenerierung wurde vom Amt für Statisti k und Wahlen auf der Grundlage des Melderegisters
statistisch generiert.
Adressen Wohnungen
Unternehmensregister 14.186 26.124
angekaufte Daten / Branchenbuch 10.108 18.124
zusätzliche Recherche 1.146 2.254
Wohnungsbestand* 60.752 333.231
Adressen mit Wohnungen und Gewerbeeinheiten 13.524 11 2.975
davon in Gebäuden ohne Haushalte** 462 1.762
davon in Gebäuden mit Haushalten** < Anzahl der Wohnungen 3.952 52.985
davon in Gebäuden mit Haushalten** ≥ Anzahl der Wohnungen 9.110 58.228
*   Der zugrundeliegende Wohnungsbestand weicht aus  methodischen Gründen um -1,1% vom Wohnungsbestand der amtlichen Statistik
ab. Diese geringfügige Abweichung hat keine nennens werten Auswirkungen auf die Auswertungen. Grundlage  ist die Gebäudedatei.
** Haushalte entsprechend der statistischen Haushal tegenerierung durch das Amt für Statistik und Wahle n. Statistische Annäherung.
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

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Die Adressen der Stichprobe wurden anschließend vor Ort aufgesucht, um einzuschätzen in-
wiefern in dem konkreten Fall eine Zweckentfremdung vorliegt. Bei der Bemessung des Um-
fangs der Zweckentfremdung sind Fälle, in denen ein e gewerbliche Nutzung in den eigenen
Wohnräumen stattfindet (z. B. Büro in der eigenen Wohnung) methodisch abzugrenzen. Hie-
rauf lag ein Fokus der Begehung. Für die Vor-Ort-Er hebung wurde ein Erhebungsbogen ent-
wickelt. In diesem wurden folgende Elemente abgefragt, um eine Zweckentfremdung zu iden-
tifizieren:
- Art des Gebäudes und Anzahl der Wohnungen
- Anzahl der gewerblich genutzten Einheiten
- Einschätzung, ob es sich bei den gewerblich genutz ten Einheiten um Wohnungen han-
delt und ob es sich bei den gewerblich genutzten Einheiten um Gewerbe in der eigenen
Wohnung handelt
Die Ergebnisse der Begehung wurden dann nach Teilrä umen, Branchen und Gebäudetypen
ausgewertet und nach deren Anteil in der Grundgesamtheit gewichtet hochgerechnet.
2.2.2. Erhebungsergebnisse
Die Untersuchung ergab, dass derzeit an 154 Adresse n der Stichprobe gewerbliche Nutzun-
gen gemeldet und diese in Wohnungen zu verorten sind. Dies betrifft insgesamt 323 Wohnun-
gen. Jedoch ist bei manchen dieser Gewerbe davon auszugehen, dass diese in die Wohnnut-
zung integriert sind und weniger als 50% der Nutzun g der Wohnung ausmachen. Es liegt an
131 Adressen der Stichprobe eine gewerbliche Zwecke ntfremdung vor. In diesen Fällen ist
augenscheinlich davon auszugehen, dass eine vollstä ndige oder aber überwiegenden Nut-
zung der Wohnung zu gewerblichen Zwecken zu vermute n ist. Die Begehung kommt zum
Ergebnis, dass 297 Wohnungen der Stichprobe zweckentfremdet werden (siehe Tabelle 9).
Diese Wohnungen werden in den meisten Fällen für ei ne klassische Büronutzung zweckent-
fremdet. Ärzte und andere Anbieter von Gesundheitsd ienstleistung nutzen ebenfalls oftmals
Wohnungen für ihre Praxisräume, sodass diese ca. ei n Viertel der Nutzungsformen ausma-
chen. Nachrangig sind gewerbliche Nutzungen, die mit handwerklichen Tätigkeiten oder künst-
lerischem Schaffen einhergehen (siehe Abbildung 14).
Für die gewerblichen Zweckentfremdungen bestehen gr oße räumliche Unterschiede. Die
Zweckentfremdung konzentriert sich auf die zentralen Lagen der Innenstadt. Außerdem befin-
den sich viele der zweckentfremdeten Wohnungen entlang der Magistralen und Hauptverkehr-
sachsen. In den Stadtteilen am Stadtrand werden weniger häufig Wohnungen zweckentfrem-
det (siehe Abbildung 15).
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

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Tabelle 9: Begehungsergebnisse der Verdachtsfälle z ur gewerblichen Nutzung

Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 14: Arten der gewerblichen Nutzung

Quelle: eigene Erhebung
Adressen Wohnungen
Stichprobe: Adressen mit Wohnungen und Gewerbeeinheiten 457 4.013
davon in Gebäuden ohne Haushalte* 15 69
davon in Gebäuden mit Haushalten* < Anzahl der Wohnungen 128 1.937
davon in Gebäuden mit Haushalten* ≥ Anzahl der Wohnungen 314 2.007
Ergebnis: Gewerbe in Wohnungen 154 323
davon in Gebäuden ohne Haushalte* 7 19
davon in Gebäuden mit Haushalten* < Anzahl der Wohnungen 46 119
davon in Gebäuden mit Haushalten* ≥ Anzahl der Wohnungen 101 185
Ergebnis: Gewerbe in Wohnungen (>50% gewerbl. Nutzung) 131 297
davon in Gebäuden ohne Haushalte* 7 19
davon in Gebäuden mit Haushalten* < Anzahl der Wohnungen 39 112
davon in Gebäuden mit Haushalten* ≥ Anzahl der Wohnungen 85 166
* Haushalte entsprechend der statistischen Haushalt egenerierung durch das Amt für Statistik und Wahlen . Statistische Annäherung.

Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 24 -
Abbildung 15: räumliche Verteilung der gewerblich z weckentfremdeten Wohnungen

Quelle: eigene Erhebung, Kartengrundlage: Stadt Leipzig

Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 25 -
2.2.3. Hochrechnung
In der Vor-Ort Erhebung konnten an 131 Adressen 297  Wohnungen mit überwiegend (über
50% der Fläche) gewerblicher Nutzung identifiziert werden. Dies entspricht 7% aller Wohnun-
gen an den aufgesuchten Adressen. Da die Stichprobe für die Erhebung geschichtet gezogen
wurde (Verhältnis der statistisch generierten Haushalte pro Adresse zur Anzahl der Wohnun-
gen), erfolgt auch die Hochrechnung geschichtet nach diesem Merkmal (siehe Tabelle 10). Im
Ergebnis der Hochrechnung sind in Leipzig derzeit knapp 8.400 Wohnungen überwiegend ge-
werblich genutzt.
Tabelle 10:  Hochrechnung der Erhebungsergebnisse z ur Zweckentfremdung durch
gewerbliche Nutzung auf die Gesamtstadt

Quelle: Stadt Leipzig, 11880, Ingenieurkammer, Architektenkammer, Steuerberaterkammer, Landeszahnärztekam-
mer, Deutscher Steuerberaterverband, Bundesweites Amtliches Anwaltsverzeichnis, eigene Erhebung
2.2.4. Bewertung der Ergebnisse
Da im Rahmen der Untersuchung kein Abgleich mit ggf. vorhandenen bauordnungsrechtlichen
Genehmigungen durchgeführt wurde, ist davon auszuge hen, dass ein gewisser Anteil der
knapp 8.400 Wohnungen aus bauordnungsrechtlicher Si cht genehmigt wurde. Es ist zu be-
achten, dass gängige Zweckentfremdungsverbote in der Regel nur solche Zweckentfremdun-
Adressen Wohnungen
Wohnungsbestand 60.752 333.231
Verdachtsfälle: Adressen mit Wohnungen und Gewerbeeinheiten 13.524 112.975
davon in Gebäuden ohne Haushalte* 462 1.762
davon in Gebäuden mit Haushalten* < Anzahl der Wohnungen 3.952 52.985
davon in Gebäuden mit Haushalten* ≥ Anzahl der Wohnungen 9.110 58.228
In der Vor-Ort-Erhebung bestätigte Verdachtsfälle 29 % 7%
in Gebäuden ohne gemeldete Haushalte* 47% 28%
in Gebäuden mit Haushalten* < Anzahl der Wohnungen 3 0% 6%
in Gebäuden mit Haushalten* ≥ Anzahl der Wohnungen 27% 8%
Hochrechnung für das Leipziger Stadtgebiet 3.886 8.36 5
in Gebäuden ohne gemeldete Haushalte* 216 485
in Gebäuden mit Haushalten* < Anzahl der Wohnungen 1 .204 3.064
in Gebäuden mit Haushalten* ≥ Anzahl der Wohnungen 2.466 4.816
2,5% Anteil der durch gewerbliche Nutzung zweckentfremdeten Wohnungen am
Leipziger Wohnungsbestand**
** neben möglichen Fehleinschätzungen bei der Vor-O rt-Erhebung können unter den hier aufgeführten Fäll en auch solche gewerblichen
Nutzungen in Wohnungen als Zweckentfremdung erfasst  worden sein, für die eine bauordnungsrechtliche Ge nehmigung vorliegt.
Es erfolgte kein Abgleich mit den durch die Bauordn ung genehmigten Umnutzungen.
* Haushalte entsprechend der statistischen Haushalt egenerierung durch das Amt für Statistik und Wahlen . Statistische Annäherung.
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 26 -
gen ahnden, die zum Zeitpunkt des Satzungsbeschluss es noch nicht etabliert waren. Beste-
hende Zweckentfremdungen (z.B. eine bereits seit Jahren ansässige Anwaltskanzlei) können
in der Regel nicht verfolgt werden.
Für die Einschätzung des wohnungspolitischen Potenzials eines Zweckentfremdungsverbots
für gewerblich genutzte Wohnungen wäre es deshalb e rforderlich, die Zahl der zukünftig zu
erwartenden Umnutzungen von Wohnraum in eine gewerbliche Nutzung zu kennen. Da durch
die vorliegenden Untersuchungen nur der Status quo erfasst werden konnte und für eine Be-
obachtung einer zeitlichen Dynamik Folgeuntersuchungen in mehreren zeitlichen Abständen
erforderlich wären, kann die Zahl der Umwandlungen nur geschätzt werden. Mögliche Ansätze
sind:
- In der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 wurden fü r Leipzig rund 3.800 gewerb-
lich genutzte Wohnungen (in Wohngebäuden) ermittelt . Seitdem hätte sich ihre Zahl
mehr als verdoppelt – dies entspräche einer jährlichen Zunahme von 630 Wohnungen.
Jedoch wird die in der GWZ ermittelte Anzahl gewerblich genutzter Wohnungen als zu
gering eingeschätzt, so dass diese Zahl nur ein erster Ansatzpunkt sein kann.
- Im Hinblick auf die statistischen Gewerbe-An- und Abmeldezahlen wird ersichtlich,
dass die entsprechenden Gewerbesektoren, welche als Nachfrager von Wohnungen
zur gewerblichen Nutzung auftreten können, ein deutliches Wachstum aufweisen. Al-
lerdings kann nicht abgeschätzt werden, welcher Anteil sich tatsächlich in Wohnungen
niederlässt.
Vor dem Hintergrund dieser Ansätze und angesichts steigender Büromieten sowie zunehmen-
der Nachfrage nach Büroflächen kann für Leipzig ges chätzt werden, dass zukünftig jährlich
200 bis 300 Wohnungen durch gewerbliche Nutzungen d em Wohnungsmarkt entzogen wer-
den könnten. Durch die präventive Wirkung eines Zwe ckentfremdungsverbots und eine kon-
sequente Nachverfolgung dieses Tatbestands könnten so zukünftig zahlreiche Wohnungen
für Wohnzwecke gesichert werden.
2.3. Zweckentfremdung durch Leerstand
Sofern der Leerstand einer Wohnung als unverhältnismäßig oder spekulativ eingeschätzt wird,
handelt es sich um eine Zweckentfremdung, da die Wohnung nicht gemäß ihrer baurechtlichen
Genehmigung genutzt wird. Der Leerstand in der Stad t Leipzig ist insgesamt rückläufig. Der
Umfang des Leerstandes wurde wie folgt im Rahmen dieser Untersuchung erhoben.
2.3.1. Methodischer Ansatz und Identifizierung von Verdachtsfällen
Für die Untersuchung des Ausmaßes an Zweckentfremdungen durch Leerstand wurde eben-
falls eine Vor-Ort-Erhebung durchgeführt. Zunächst wurden durch den Abgleich des Einwoh-
nermelderegisters und der Gebäudedatei die Wohngebäude identifiziert, an denen keine oder
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 27 -
im Verhältnis zur Gebäudegröße kaum Personen gemeldet sind. Hierfür wurde auf die statis-
tische Haushaltegenerierung des Amtes für Statistik und Wahlen zurückgegriffen. Leerstände
wurden dadurch definiert, dass die Zahl der „statis tischen“ Haushalte im Einwohnermeldere-
gister geringer war, als die Zahl der Wohneinheiten in der Gebäudedatei. 9
Tabelle 11: Identifizierung von Verdachtsfällen des  Leerstands

Quelle: Stadt Leipzig, eigene Auswertungen
Aus allen Verdachtsfällen wurde eine Stichprobe von 300 Adressen gezogen. Der Leerstand
an 273 dieser Adressen konnte vor Ort überprüft und bewertet werden.
Bei der Vor-Ort-Erhebung stand im Mittelpunkt, zu e rfassen, ob es sich bei dem einzelnen
Objekt tatsächlich um ein Wohngebäude handelt, wie viele Wohnungen sich darin befinden,
wie viele Wohnungen leer stehen, ob eine andere Nut zung/Zweckentfremdung (z. B. Ge-
werbe) vorliegt und wie, auch mit Blick auf das bau liche Umfeld, die Qualität des Wohnungs-
leerstands eingeschätzt werden kann (z.B. Vernachlä ssigung, Abriss-/Sanierungsvorberei-
tung). Die Vor-Ort-Erhebung der leerstehenden Objekte erfolgte zeitlich koordiniert mit der Er-
hebung zur Zweckentfremdung durch gewerbliche Nutzung. Anschließend wurden die Ergeb-
nisse entsprechend der vorab durchgeführten Typisie rung ausgewertet und gewichtet hoch-
gerechnet.
2.3.2. Erhebungsergebnisse
Bei der Begehung konnten einige der zuvor identifizierten Verdachtsfälle fallen gelassen wer-
den. Etwas mehr als die Hälfte der Wohnungen, die zuvor als Verdachtsfälle gewertet wurden,
waren augenscheinlich bewohnt. Insgesamt standen 281 Wohnungen der Stichprobe leer. Da-
runter waren 54 Wohnungen in vollständig leerstehenden Gebäuden (siehe Tabelle 12).

9  Die Haushaltegenerierung wurde vom Amt für Statisti k und Wahlen auf der Grundlage des Melderegisters
entlang statistisch Verfahren generiert. Die Zahl de r Haushalte entspricht daher nicht der tatsächlich beste-
henden Haushalte.
Adressen
Wohnungen an
Adressen laut
Gebäudedatei
Verdachtsfälle
nach Abgleich mit
Haushalten
(Wohnungen)
Wohnungsbestand 60.752 333.231 27.988
Adressen mit weniger Haushalten* als Wohnungen** 10. 430 92.096 27.988
davon in Gebäuden ohne Haushalte* 1.700 6.792 6.792
davon in Gebäuden mit Haushalten* < Anzahl der Wohnungen 8.730 85.304 21.196
* Haushalte entsprechend der statistischen Haushalt egenerierung durch das Amt für Statistik und Wahlen . Statistische Annäherung.
** Es wurden die Adressen ausgeschlossen, in denen gewerbliche Nutzungen verortet wurden. Diese Adress en werden in der Erhebung zur
Zweckentfremdung durch gewerbliche Nutzung untersuc ht.
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 28 -
Die Leerstände treten relativ konzentriert auf. Einzeln leerstehende Wohnungen sind seltener
(20%) und auch Einfamilienhäuser sind selten nicht bewohnt. Ca. ein Viertel der Wohnungen
befindet sich in vollständig leerstehenden Mehrfami lienhäusern, und nahezu die Hälfte in
Mehrfamilienhäusern, in denen noch weitere Wohnungen leer stehen (siehe Abbildung 16).
Tabelle 12: Ergebnisse der Begehung der Verdachtsfä lle des Leerstands

Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 16:  Verteilung des erfassten Leerstands in den Wohngebäuden

Quelle: eigene Erhebung
Die Verteilung der Leerstände im Stadtgebiet folgt dem baustrukturellen Muster. Gebäude, an
denen kein Leerstand erkennbar war, bzw. solche mit  nur einer einzeln leerstehenden Woh-
nung sind über das gesamte Stadtgebiet verteilt. Schwerpunkträume sind nicht erkennbar. In
den Großwohnsiedlungen in Grünau und Paunsdorf sowie im Ortsteil Gohlis-Mitte / Eutritzsch
konzentrieren sich Mehrfamilienhäuser, in denen mehrere Wohnungen leer stehen. Vollstän-
dig leerstehende Häuser befinden sich tendenziell eher in den Ortsteilen am Stadtrand.
Adressen
Wohnungen an
Adressen laut
Gebäudedatei
Verdachtsfälle
nach Abgleich mit
Haushalten
(Wohnungen)
erfasster
Leerstand
(Wohnungen)
Stichprobe: Adressen mit weniger Haushalten*
als Wohnungen 273 2.329 620 281
davon in Gebäuden ohne Haushalte* 40 125 125 54
davon in Gebäuden mit
Haushalten* < Anzahl der Wohnungen 233 2.204 495 227
* Haushalte entsprechend der statistischen Haushalt egenerierung durch das Amt für Statistik und Wahlen . Statistische Annäherung.

Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 29 -
Tabelle 13: Räumliche Verteilung der Leerstände

Quelle: eigene Erhebung, Kartengrundlage: Stadt Leipzig

Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 30 -
2.3.3. Hochrechnung
In der Vor-Ort Erhebung konnten an 137 Adressen 281 leerstehende Wohnungen identifiziert
werden. Wie die Stichprobe der gewerblichen Nutzung, wurde auch die Stichprobe zur Erfas-
sung des Leerstands geschichtet gezogen (Verhältnis  der statistisch generierten Haushalte
pro Adresse zur Anzahl der Wohnungen), so dass die Hochrechnung ebenfalls geschichtet
nach diesem Merkmal erfolgt. Für die Hochrechnung d es Leerstands wurden zwei verschie-
dene Bezugsgrößen gewählt. Zum einen wurden die erf assten Leerstände auf alle Wohnun-
gen der vorliegenden Verdachtsfälle bezogen (12%) u nd zum anderen auf die Differenz der
Wohnungen, die sich aus der Haushaltegenerierung und der Anzahl der Wohnungen laut Ge-
bäudedatei ergibt (statistisch ermittelter Leerstand, 45%).
Je nach Bezugsgröße der Hochrechnung unterscheiden sich die Ergebnisse zum Wohnungs-
leerstand in Leipzig leicht. Bezogen auf alle Wohnu ngen in den Adressen mit dem Verdacht
auf Wohnungsleerstand ergibt sich eine Leerstandsquote von 3,5% (ca. 11.700 Wohnungen).
Bezogen auf den statistisch ermittelten Leerstand ergibt sich eine Leerstandsquote von 3,8%
(ca. 12.700 Wohnungen). Aus methodischer Sicht sind  letztere Ergebnisse etwas stärker zu
gewichten. Unter Berücksichtigung beider Ergebnisse  wird für den weiteren Verlauf von
12.000-12.500 Wohnungen und einer Leerstandsquote von 3,7% ausgegangen.
Tabelle 14:  Hochrechnung der Erhebungsergebnisse z ur Zweckentfremdung durch
Wohnungsleerstand auf die Gesamtstadt

Quelle: Stadt Leipzig, eigene Erhebung
bezogen auf alle
Wohnungen an Adressen
laut Gebäudedatei
bezogen auf alle
Verdachtsfälle nach
Abgleich mit Haushalten
333.231 27.988
92.096 27.988
6.792 6.792
85.304 21.196
12% 45%
43% 43%
10% 46%
11.720 12.654
2.934 2.934
8.786 9.720
3,5% 3,8%
* Haushalte entsprechend der statistischen Haushalt egenerierung durch das Amt für Statistik und Wahlen . Statistische Annäherung.
* neben möglichen Fehleinschätzungen bei der Vor-Or t-Erhebung können unter den hier aufgeführten Fälle n auch solche Wohnungen als
Leerstand erfasst worden sein, die nur für einen ku rzen Zeitraum (z.B. für Sanierungen) leer stehen un d dem Wohnungsmarkt nicht dauerhaft
entzogen werden.
in Gebäuden ohne gemeldete Haushalte*
in Gebäuden mit Haushalten* < Anzahl der Wohnungen
Anteil der durch Leerstand zweckentfremdeten Wohnungen
am Leipziger Wohnungsbestand**
In der Vor-Ort-Erhebung bestätigte Fälle
davon in Gebäuden ohne Haushalte*
davon in Gebäuden mit Haushalten* < Anzahl der Wohnungen
Hochrechnung für das Leipziger Stadtgebiet
davon in Gebäuden mit Haushalten* < Anzahl der Wohnungen
Wohnungsbestand
Verdachtsfälle: Adressen mit weniger Haushalten* als Wohnungen
davon in Gebäuden ohne Haushalte*
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 31 -
2.3.4. Bewertung der Ergebnisse
In der vorliegenden Untersuchung wurden zum Jahresw echsel 2018/2019 durch einen Ab-
gleich von Melderegister (Anzahl der Haushalte pro Adresse) und Wohngebäudedatei (Anzahl
der Wohnungen pro Adresse) Verdachtsfälle für den Wohnungsleerstand identifiziert. Die Er-
hebung vor Ort erfolgte im März 2019, also keine 3 Monate nach dem statistischen Abgleich.
Aus diesem Grund sind bei der Erhebung auch solche Wohnungen als Zweckentfremdung
durch Leerstand erfasst worden, die eventuell nur für einen etwas längeren Zeitraum aus ge-
rechtfertigten Gründen leer stehen (z.B. umfassendere Sanierungen). Nach Einschätzung der
Stadt Leipzig und des Gutachters beträgt dieser flu ktuationsbedingte Leerstand rund 1,5 %
(ca. 5.000 WE).
10
Von den verbleibenden leerstehenden Wohnungen liegen etwa 3.000 Wohnungen in komplett
leerstehenden – zumeist sanierungsbedürftigen – Geb äuden. Hier kann mit einem Zweckent-
fremdungsverbot ein Abriss ohne Ersatzneubau ggf. verhindert werden und ein Ansatz für eine
Reaktivierung des zumeist nicht marktaktiven Leerstands bestehen. Für die verbleibenden ca.
4.000 Wohnungen wird das Aktivierungspotential kurzfristiger eingeschätzt. Generell ist davon
auszugehen, dass die Zahl der leerstehenden Wohnungen aufgrund der fortwährend Anspan-
nung auf dem Leipziger Wohnungsmarkt in den nächsten Jahren noch weiter zurückgeht. Die-
ser Trend ist in dem aktuellen Monitoringbericht Wohnen der Stadt Leipzig für die vergangenen
Jahre deutlich erkennbar. Zwar reduziert sich durch  diese Entwicklung auf den ersten Blick
das Aktivierungspotenzial einer Zweckentfremdungssa tzung. Mit zunehmender Anspannung
auf dem Wohnungsmarkt können jedoch auch neue Leers tandsursachen an Bedeutung ge-
winnen, die von Spekulationen auf dem Grundstücksmarkt motiviert sind. Auch in diesen Fäl-
len bietet das Instrument des Zweckentfremdungsverb ots einen Ansatzpunkt zur Verfolgung
und Sanktionierung und kann eine präventive Wirkung entfalten.
Exkurs: Zweckentfremdung durch Abriss
In verschiedenen Städten und Studien wird auch der Abriss von Wohngebäuden als eine typi-
sche Form der Zweckentfremdung behandelt. Der Abris s von Wohngebäuden erfolgt in der
Regel und ganz überwiegend im Vorfeld oder im unmittelbaren Zusammenhang mit einer be-
absichtigten Neubebauung. Dieser Abriss würde nicht den Sachverhalt der Zweckentfremdung
darstellen. Folgt auf einen Abriss jedoch kein Ersatzneubau, kann es sich um eine Zweckent-
fremdung handeln.
In der Stadt Leipzig sind die Abgangszahlen sehr gering, sodass die Zweckentfremdung durch
Abriss derzeit nicht von Relevanz ist und keiner vertiefenden Untersuchung bedarf. Dennoch

10   Bei der Erhebung wurde festgestellt, dass eine Abwei chung zwischen den statistisch ermittelten und den tat-
sächlich vorhandenen Haushalten besteht. Diese Abweichung kann zwar nicht abschließend beurteilt werden,
jedoch ist es wahrscheinlich, dass auch vereinzelt in solchen Gebäuden leerstehende Wohnungen vorzufinden
sind, die durch den statistischen Abgleich nicht als Verdachtsfälle identifiziert worden sind.
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 32 -
gilt es bei der weiteren Entwicklung eines Zweckentfremdungsverbotes den Abriss zu berück-
sichtigen, um zu dokumentieren, dass in der wachsenden Stadt Leipzig der Ersatzneubau bei
Wohnungsabgängen ausdrücklich erwünscht ist.
2.4. Zusammenfassung des Umfangs der Zweckentfremdu ng in Leipzig
Insgesamt werden in Leipzig derzeit etwa 21.000 Wohnungen nicht zu Wohnzwecken genutzt.
Das entspricht ca. 6% des gesamten Leipziger Wohnungsbestands. Besonders betroffen sind
dabei Wohnungen im Innenstadtbereich, die sowohl fü r die Nutzung als Ferienwohnung als
auch für andere gewerbliche Nutzungen ein besonders hohes Potenzial haben.
Tabelle 15:  Übersicht über die Art und Anzahl der Zweckentfremdung in Leipzig

Quelle: eigene Erhebungen
Während bei der Zweckentfremdung durch Leerstand in den nächsten Jahren eher von einer
abnehmenden Bedeutung auszugehen ist, ist vor allem  im Bereich der Zweckentfremdung
durch die Vermietung als Ferienwohnung ein weiterer Anstieg zu erwarten. Auch bei der Um-
nutzung von Wohnraum für andere gewerbliche Zwecke ist in den kommenden Jahren auf-
grund der hohen Nachfrage auf dem Leipziger Büromarkt ein weiterer Zuwachs an zweckent-
fremdeten Wohnungen zu erwarten.
Angesichts der beschriebenen Dynamik wird geschätzt , dass pro Jahr ca. 500 zusätzliche
Wohnungen zweckentfremdet werden. Dieser Wert entspricht rund 30 % der statistisch erfass-
ten Baufertigstellungen des Jahres 2017 bzw. etwa 20 % der zu erwartenden Baufertigstellun-
gen der kommenden Jahre.

Wohnungen Anteil am
Wohnungsbestand Dynamik
Wohnungsbestand in Leipzig 333.231 100%
durch Ferienwohnungen zweckentfremdet ca. 600 0,2% sta rk steigend
durch Gewerbe zweckentfremdet ca. 8.400 2,5% steigend
durch Leerstand zweckentfremdet 12.000-12.500 3,7% rüc kläufig
Zweckentfremdete Wohnungen insgesamt ca. 21.000 6,3%
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 33 -
3. Erfahrungen anderer Kommunen mit
Zweckentfremdungsverboten
3.1. Übersicht über Zweckentfremdungsverbote in Deu tschland
Die zunehmend angespannte Situation auf
den Wohnungsmärkten deutscher Groß-
städte und die gleichzeitige Verbreitung von
Sharing-Plattformen (v.a. Airbnb) hat einige
deutsche Städte dazu bewogen, die Zweck-
entfremdung von Wohnraum mittels entspre-
chender Zweckentfremdungsverbote (z.B. in
Form von Satzungen) einzuschränken. Wäh-
rend die meisten Kommunen diese Verfol-
gung und Sanktionierung erst in den letzten
Jahren aufgenommen haben, kann lediglich
die Stadt München auf eine langjährige Pra-
xis in diesem Bereich zurückblicken.
Zentraler Anlass und wichtigster Tatbestand
bei der Verfolgung von Zweckentfremdung ist
in fast allen Städten die Vermietung von
Wohnraum als Ferienwohnung. In München
und Bonn steht dabei auch das Problem des
Medizintourismus mit der damit verbundenen
Vermietungspraxis im Vordergrund. Neben
den in Abbildung 17 aufgeführten Städten mit bestehenden Zweckentfremdungsverboten, gibt
es in zahlreichen weiteren Städten derzeit Bestrebungen zur Einführung solcher Verbote.
3.2. Erkenntnisse aus der Praxis in Köln, Berlin un d München
Für die Untersuchung der Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig wurden in vier Kom-
munen mit bestehenden Zweckentfremdungsverboten Exp ertengespräche geführt, um die
Ausrichtung und Anwendung der Verbote im Detail zu verstehen und daraus Anhaltspunkte
für die Ausgestaltung und spätere Durchsetzung eines möglichen Verbots in Leipzig abzulei-
ten. Für die Gespräche wurden die Städte Köln und München, sowie die beiden Berliner Stadt-
bezirke Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg ausgewählt. In Tabelle 16 sind die Eckpunkte
der Zweckentfremdungsverbote zusammengestellt.
Abbildung 17 :  Städte mit Zweckentfrem-
dungsverboten
Quelle: eigene Erhebung, Kartengrundlage: Stadt Leipzig

rot: untersuchte Kommunen dieser Untersuchung
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 34 -
Tabelle 16:  Übersicht über die Zweckentfremdungsve rbote in den untersuchten
Städten

Quellen: Stadt Köln, Stadt München, Land Berlin
3.2.1. Formelle Genehmigungen im Zusammenhang der Z weckentfremdung
Die Zweckentfremdungssatzungen machen in der Regel keine Ausnahme zwischen Wohnun-
gen, die bauordnungsrechtlich umgewidmet wurden oder Wohnungen die bauordnungsrechts-
widrig anders als zu Wohnzwecken genutzt werden. In  den Berliner Ausführungsvorschriften
über das Verbot der Zweckentfremdung (2. Änderung v om 22.03.2019) heißt es dazu bei-
spielsweise, „(...) dass es sich um Räumlichkeiten handeln muss, die zur dauernden Nutzung
als Wohnung tatsächlich und rechtlich geeignet sind.“ (ebd. unter Punkt 5). Das bedeutet, dass
eine andere Nutzung zwar bauordnungsrechtlich geneh migt sein kann, die Räume deshalb
aber ihren im Sinne des Zweckentfremdungsverbots schützenswerten Charakter als Wohnung
beibehalten.
Eine weitere Form der Genehmigung im Zusammenhang d er Zweckentfremdung ist die Re-
gistrierung von Ferienwohnungen und die Vergabe von sogenannten Registriernummern. Bei
der Vergabe dieser Nummern wird geprüft, ob die Bedingungen einer im Sinne des Zweckent-
fremdungsverbots legalen Vermietung erfüllt werden (z. B. Vermietung der Wohnung als Feri-
enwohnung an weniger als 90 Tagen pro Jahr). Diese Registriernummern müssen bei Ange-
boten z. B. bei Internetinseraten angegeben werden („Registrierungspflicht“). In der Praxis
zeigt sich dieses Vorgehen jedoch als problematisch. Zum einen erzeugt die Bearbeitung der
Registrierungen einen hohen personellen Aufwand, un d zum anderen erzeugen die Regist-
riernummern nach Aussage v.a. der Gesprächspartner aus Berlin eine Scheinlegalität. Viele
der Registriernummern würden für mehrere Wohnungen verwendet. Auch verbindet sich mit
der Registrierung kein dauerhafter Nachweis über die Einhaltung der Vorgaben.

Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 35 -
3.2.2. Identifizierung von Verdachtsfällen
In den Gesprächen mit den Experten der untersuchten Kommunen wurde deutlich, dass nicht
auf eine zentrale Datengrundlage zurückgegriffen wird. Stattdessen wird primär auf Hinweise
aus der Bevölkerung reagiert. Neben den hierzu von den Städten installierten eigenen Melde-
plattformen gehen die Hinweise auch per Telefon, Ma il, postalisch oder auf anderen Wegen
ein. Lediglich die Stadt München setzt durch den Einsatz von Stadtteilteams (jeweils zwei Per-
sonen) etwas stärker auf eigenständige Recherchen.
Aus den unterschiedlichen Quellen ergaben sich für die untersuchten Kommunen in den ver-
gangenen Jahren folgende Verdachtsfallzahlen:
- München: 1.739 Hinweise (WE) in 2018, davon 1.200 über Meldeplattform
 davon ca. 23% Gewerbe, 4% Medizintourismus, 33% Fe rienwohnungen, 39%
Leerstand
 davon sind 23% kein Wohnraum im Sinne der Zweckent fremdungssatzung (äl-
tere Zahlen, abnehmend wegen wachsenden Anteil Ferienwohnungen)
- Köln: Hinweise auf 902 Wohnungen in 2018, derzeit Verfahren für ca. 1.500 Wohnun-
gen
- Friedrichshain-Kreuzberg: ca. 50-80 Fälle pro Mona t, ca. 40-50 Ferienwohnungen,
Rest Leerstand (Hinweise, nicht unbedingt deckungsgleich mit Zahl der Wohnungen)
3.2.3. Verfahren der Nachverfolgung
Im Folgenden ist erläutert, wie sich das Verfahren der Nachverfolgung der identifizierten Ver-
dachtsfälle gestaltet.
1. Nach dem Eingang der Meldung werden die dort geä ußerten Angaben plausibilisiert
und ergänzt. Dieser Vorgang läuft bei den unterschiedlichen Arten der Zweckentfrem-
dung in verschiedener Weise ab.
 Gewerbe: Besteht der Verdacht auf eine Zweckentfre mdung durch eine ge-
werbliche Nutzung wird zunächst die Bauakte herangezogen und geklärt, ob es
sich bei dem genannten Objekt um Wohnraum im Sinne der Zweckentfremdung
handelt (München).
 Ferienwohnung: Besteht der Verdacht auf eine Zweck entfremdung durch eine
Vermietung der Wohnung als Ferienwohnung wird das Objekt zunächst auf den
Vermittlungsplattformen gesucht und z.B. anhand der  Zahl der Bewertungen
abgeschätzt, ob es sich um eine regelmäßige Vermietung handelt. In Berlin wird
zusätzlich geprüft, ob für die Wohnung eine Registriernummer vorliegt.
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 36 -
 Leerstand: Die Zweckentfremdung durch Leerstand wi rd in Köln und in Pankow
nicht ernsthaft verfolgt. In München und in Friedrichshain-Kreuzberg erfolgt die
Prüfung von Verdachtsfällen im Rahmen der Vor-Ort-Ermittlungen.
2. Bestätigt sich nach einer ersten Plausibilisieru ng der Verdacht einer Zweckentfrem-
dung, werden in der Folge Vor-Ort-Ermittlungen durc hgeführt. Dabei wird die be-
troffene Adresse aufgesucht und ersichtliche Hinweise auf eine Zweckentfremdung ge-
sammelt (z.B. Schlüsselkästen, Beschriftung der Klingelschilder). Darüber hinaus wer-
den Gespräche mit dem Hinweisgeber und sonstigen Na chbarn geführt. Auch die re-
gelmäßige Wiederholung von Klingeln in der betroffenen Wohnung, um Vermietungs-
zeiträume nachzuweisen, gehört zu den Methoden der Vor-Ort-Ermittlungen.
3. In zeitlicher Nähe zu den Vor-Ort-Ermittlungen ( kurz zuvor oder danach) findet eine
erste Kontaktaufnahme mit den Verfügungsberechtigten statt. Hierzu müssen diese je-
doch teilweise erst ermittelt werden. In dem Anschr eiben werden die Verfügungser-
mächtigten zu einer Klärung / Stellungnahme aufgefordert. In Berlin verbindet sich dies
bei ausreichenden Indizien in der Regel bereits mit  dem Versand eines Bußgeldbe-
scheids.
4. Zeigt sich der Verfügungsermächtigte einsichtig und bestätigt ein Ende der Zweckent-
fremdung, erfolgt die weitere Nachverfolgung. Hierzu werden beispielsweise Auszüge
aus dem Melderegister bemüht oder die Vorlage von Mietverträgen eingefordert. Auch
danach sind weitere Nachkontrollen erforderlich. Diese erfolgen zum Teil auf Initiative
der Stadt und zum Teil auf Hinweise (z. B. Abfrage bei Nachbarn/Hinweisgeber, Suche
bei Vermittlungsplattformen).
5. Der letzte Schritt in der Nachverfolgung ist die  Durchführung von Gerichtsverfahren
gegen Verfügungsberechtigte, die sich nicht einsich tig zeigen. In den untersuchten
Städten ist dies kein seltenes Verfahren.
 Friedrichshain-Kreuzberg derzeit 106 laufende Klag en
 München: seit 2015 bis Mitte 2018 125 Gerichtsverf ahren; bislang 69 zuguns-
ten der Stadt, 7 gegen die Stadt, Rest lief Mitte 2018 noch
Dabei ist der Ausgang der Verfahren aus Sicht der S tadt überwiegend positiv. Aus
Berlin wurde jedoch berichtet, dass die Überlastung der Gerichte dazu führe, dass bei
Bußgeldverfahren oftmals Vergleiche angestrengt werden. In diesen werden die Buß-
gelder stark reduziert, was wiederum die abschreckende Wirkung untergräbt. In Mün-
chen hat sich dagegen mittlerweile eine Rechtssprechungspraxis gefestigt, was bei der
Stadt eine Optimierung des Ermittlungsaufwands zur Folge hatte.
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 37 -
3.2.4. Ergebnisse der Nachverfolgung
Als Ergebnis der Nachverfolgung stehen zum einen die dem Wohnungsmarkt zurückgeführten
Wohnungen und zum anderen die Höhe des vereinnahmte n Bußgeldes. Letzteres dient der
Ahndung der bisherigen Zweckentfremdung und liegt i m Einzelfall im Ermessen des Amtes,
das sich in der Regel an dem abgeschätzten Umsatz der Vermietung als Ferienwohnung be-
misst. In den untersuchten Städten wurden in der Ve rgangenheit folgende Bußgelder festge-
setzt und vereinnahmt.
- Köln im Zeitraum 7/2014 bis 6/2018 (im Zeitraum an steigend wegen Einbezug von Fe-
rienwohnungen seit 2017)
 Festgesetzt: 316.000 €
 Vereinnahmt: 77.500 €
- München im Zeitraum 2016 bis 8/2018 (in 12 Fällen wurde der Bußgeldrahmen von
50.000 € ausgeschöpft, mittlerweile Erhöhung des Bu ßgeldrahmens auf 500.000 €)
 Ferienwohnungen: 188.440 €
 Medizintourismus: 899.900 €
- Berlin im Zeitraum 2014 bis 2018
 Festgesetzt: 3.200.000 €, davon 2.100.000 in Fried richshain-Kreuzberg
 Vereinnahmt: 400.000 € in Friedrichshain-Kreuzberg
Auch zu den zurückgeführten Wohnungen in Folge des Zweckentfremdungsverbots liegen aus
den untersuchten Städten einige Zahlen vor.
- Berlin im Zeitraum 2014 bis 2017: 3953 Wohnungen, davon 1186 in Friedrichshain-
Kreuzberg und 407 in Pankow
- München: Zeitraum 2008 bis 2014: 178 Wohnungen p.a .; 2015 bis 2017: 260 Wohnun-
gen
- Köln im Zeitraum 7/2014 bis 6/2018: 470 Wohnungen (seit Anfang 2018 stark anstei-
gende Meldungen und Verfahrensanfänge wegen Einbezug von Ferienwohnungen)
Neben den zurückgeführten Wohnungen wurden in Folge des Zweckentfremdungsverbots teil-
weise auch Wohnungen über Ersatzwohnraumauflagen ge schaffen. Dies geschieht haupt-
sächlich bei der Genehmigung von Abbruch und Umwandlung von Wohnraum.
3.2.5. Benötigter Personaleinsatz
Die Nachverfolgung von Zweckentfremdungsverboten is t eine arbeitsaufwändige Verwal-
tungsaufgabe, die in allen Städten zum Aufbau eines  eigenen Teams geführt hat. Auch in
München, wo die Zweckentfremdung bereits seit den 1 970er Jahren kontinuierlich verfolgt
wird, führten die neueren Entwicklungen zu einer de utlichen Aufstockung des eingesetzten
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 38 -
Personals. In den einzelnen untersuchten Städten stellt sich die Personalausstattung der be-
troffenen Dienststellen wie folgt dar:
- Köln: 12,5 Stellen, davon 7 Verwaltungsmitarbeiter , 4,5 Ermittlerstellen und 1 Amtsju-
rist (in 2014 begonnen mit 3,5 Stellen)
- München: 29 Stellen (Vollzeitäquivalente, wahrsche inlich weitere drei Stellen in Zu-
kunft), wachsend seit 2014, aufgeteilt in
 Zweierteams als Vor-Ort-Ermittler in den Stadtbezi rken (Außendienst / Innen-
dienst)
 Sonderermittlungsteam Ferienwohnungen (7 Stellen),  herausgelöst aus dem
Ortsbezug
- Pankow: 6 Vollzeitstellen (gehobener Dienst), davo n ein Volljurist
- Friedrichshain-Kreuzberg: 8 Vollzeitstellen (unter stützt von Justiziaren des Bezirks)

Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 39 -
4. Schlussfolgerungen
4.1. Mögliche Wirkung und Zielkonflikte eines Zweck entfremdungsverbots in
Leipzig
In der Summe der durchgeführten Untersuchungen konn te festgestellt werden, dass derzeit
ca. 21.000 Wohnungen in Leipzig nicht zu Wohnzwecke n genutzt werden und pro Jahr ca.
500 Wohnungen hinzukommen. Vor dem Hintergrund des sich weiter anspannenden Leipziger
Wohnungsmarkts gibt letzterer Wert, der rund 20% de r zu erwartenden Baufertigstellungen
der kommenden Jahre entspricht, Anlass zum Handeln. Da ein Zweckentfremdungsverbot von
Wohnraum jedoch nicht nur wohnungspolitische Konsequenzen hat, wurden mögliche Auswir-
kungen eines Verbots auch mit den Vertretern verschiedener Fachämter diskutiert. Hierzu fand
am 10. April 2019 ein verwaltungsinterner Workshop statt.
Insgesamt besteht ein Konsens, dass der Wohnraum be stmöglich geschützt sein soll und es
oberstes Ziel ist, dass der vorhandene Wohnraum ent sprechend seiner Zweckbestimmung
genutzt wird. Darüber hinaus wäre die Beseitigung der Zweckentfremdung auch mit dem Ziel
verbunden, ein politisches Signal zu senden. Es wür de ein Bewusstsein dafür geschaffen,
dass die Zweckentfremdung nicht rechtmäßig ist. Vermutlich würde vor allem für den dynami-
schen Markt der Ferienwohnungen eine abschreckende Wirkung erzeugt. Dennoch gibt es
verschiedene Argumente, die für oder gegen das Vorg ehen gegen bestimmte Arten der
Zweckentfremdung sprechen.
Besonders kontrovers sind die Bewertungen hinsichtlich der Vermietung zu touristischen Zwe-
cken. Gegen eine Nachverfolgung spricht, dass sich in den vergangenen Jahren die Trends
im Tourismus verändert haben und mit der kleinteili gen Vermietung von Wohnungen die Be-
dürfnisse der Nachfrager aufgenommen werden. Das Angebot an Ferienwohnungen in Leipzig
ist daher Teil des Wirtschaftsfaktors Tourismus. Um  zeitgemäße Angebote für verschiedene
Zielgruppen bereitzuhalten, sind diese Unterkünfte bedeutsam und schaffen die von den Nach-
fragern gewünschte Angebotsvielfalt im Beherbergung sgewerbe. Gleichwohl ist auf die
Gleichbehandlung von Anbietern zu achten und Gewerb esteuer von den Anbietern der Feri-
enwohnungen einzutreiben. Seit Januar 2019 muss in der Stadt Leipzig außerdem eine Gäs-
tetaxe abgeführt werden. Die Einnahmen hieraus könn en positiv zum städtischen Haushalt
beitragen, wenn sie von den Ferienwohnungsgästen er hoben werden. Aus Sicht der Wirt-
schaftsförderung und des Tourismus sollten daher di e Angebote der Parahotellerie erhalten
bleiben. Statt einer Nachverfolgung könnten auch Kooperationen mit Anbietern aufgebaut wer-
den. Die Ferienwohnungen können sich zudem positiv auf die Quartiere auswirken. Durch die
Vermietung von Ferienwohnungen kann der Leerstand in einzelnen Quartieren verringert wer-
den und neue Investitionsmodelle können positive Impulse schaffen. Dennoch ist aktuell deut-
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

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lich erkennbar, dass Ferienwohnungen sich in attrak tiven Lagen befinden. Ihre positive Wir-
kung bleibt tendenziell eher aus, denn sie tragen i n diesen Teilräumen zur Wohnungsknapp-
heit bei. Der Markt der Ferienwohnungen hat sich in  den vergangenen Jahren mit einer sehr
großen Dynamik entwickelt und das Angebot wächst st etig. Aufgrund der Konzentration der
Angebote in den knappen Teilmärkten der Stadt wäre das Vorgehen gegen die Zweckentfrem-
dung von Wohnraum durch die Vermietung zu touristis chen Zwecken ein politisches Signal,
dass die Priorität der Wohnraumversorgung dokumentiert.
Für die Zweckentfremdung von Wohnungen zu gewerblichen Zwecken gibt es ebenfalls posi-
tive Argumente. Die Nutzung von Wohnungen für gewerbliche Zwecke kann lokal positive Im-
pulse entfachen und neue Investitionen in die Quart iere bringen. Zusätzlich besteht ein Inte-
resse daran, kleinen Unternehmen eine gute Grundlag e für ihre Geschäftstätigkeit zu bieten
und so zur wirtschaftlichen Entwicklung der Stadt b eizutragen. Außerdem können hierdurch
Wohnungen einer adäquaten Nutzung zugeführt werden, die ggf. für eine Wohnnutzung auf-
grund sich verändernden Trends und Anforderungen nicht mehr geeignet erscheinen oder in
denen aufgrund ihrer kleinräumigen Lage Wohnen nur mit Beeinträchtigungen möglich ist (z.B.
durch Lärmbelastung). Darüber hinaus sind Zweckentf remdungen von Wohnungen zur ge-
werblichen Nutzung kein neues Phänomen. In vielen Quartieren bestehen diese Nutzungsfor-
men schon lange und tragen zur gewünschten Nutzungsmischung in den Quartieren bei. Vor
diesem Hintergrund erachten die Akteure es als verg leichsweise schwierig, diese Form der
Zweckentfremdung zu verhindern. Außerdem konnten bei der durchgeführten Erhebung nicht
die Fälle identifiziert werden, für die eine bauord nungsrechtliche Genehmigung der Nutzung
vorliegt. Dennoch spricht für eine Nachverfolgung, dass viele der Unternehmen Standorte in
den beliebten Lagen präferieren und somit in einzelnen Teilbereichen zur Wohnungsknappheit
beitragen können.
Die Diskussionen um die Zweckentfremdung von Wohnungen durch (spekulativen) Leerstand
bzw. Abriss wurden weniger kontrovers geführt. Vor allem für die Beseitigung von Leerstand
wird das Verbot als Ergänzung zu den bisherigen Maß nahmen und Instrumenten betrachtet
und stellt einen zusätzlichen Ansatzpunkt dar. Im Fall der Zweckentfremdung durch Abriss ist
die Wirkung eines Verbots insofern eingeschränkt, als dass es nur wenige Fälle pro Jahr gibt.
Jedoch findet derzeit kein oder nur wenig Ersatzneu bau bei Abriss statt, was aus Sicht der
Fachämter Handlungsbedarf erfordert.
Zusammengefasst sehen wir insbesondere drei Themen, die bei der weiteren Diskussion um
die Einführung eines Zweckentfremdungsverbots politisch bewertet und gegenüber den woh-
nungspolitischen Argumenten für ein solches Verbot abgewogen werden sollten.
• Durch die Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnunge n entstehen neue Beherber-
gungsangebote, die zusätzliche touristische Potenzi ale erschließen. Dabei wirken
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 41 -
mehrere Effekte zusammen: die Ausweitung des Angebo tes, der erhöhte Wettbe-
werbsdruck für die klassischen Beherbergungsangebot e (mit Wirkung auf Preis und
Qualität) und schließlich die Ergänzung des Beherbergungsangebotes um einen neuen
Angebotstypus und den damit verbundenen Vermarktung sweg. Hierdurch können
neue Zielgruppen erschlossen werden. In der Summe dürften belebende Effekte nicht
nur für den Tourismussektor entstehen, sondern auch  für alle mit ihm verflochtenen
Bereiche (Gastronomie, Einzelhandel, Kultur, Nahverkehr etc.).
• Ein weithin akzeptiertes Leitbild der Stadtentwick lung ist die Nutzungsmischung
(Leipzig Charta). Dies umfasst insbesondere auch die Anreicherung von Wohnquartie-
ren mit gewerblichen Nutzungen. Kurze Wege und die Dienstleistungsversorgung der
Wohnbevölkerung sind die entscheidenden Vorteile. Auch können positive Wirkungen
auf die Lebendigkeit der Quartiere entstehen. Gerade in monofunktionalen Wohnquar-
tieren setzt dies in gewissem Umfang eine Umnutzung  von Wohnen zu Gewerbe vo-
raus.
• Schließlich lässt sich auch das zunächst theoretis che Argument heranziehen, dass fle-
xible Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudebestands daz u führen, dass die einzelnen
Flächen jeweils der wirtschaftlich besten Nutzung zugeführt werden. Daraus entstehen
unterschiedliche Wohlfahrtseffekte: Es werden Mögli chkeiten der Einkommenserzie-
lung erschlossen. Ferner erhalten die Nutzungen mit  der höchsten Zahlungsbereit-
schaft einen Zugang zu den jeweiligen Flächen. Dies kann auch bedeuten, dass Haus-
halte mit einer hohen Wertschätzung für eine Kombination von Wohnen und Arbeiten,
ihre gewerblichen Aktivitäten in die Nähe der Wohnung verlagern möchten (z. B. Selb-
ständige, die Anforderungen aus Berufstätigkeit und Kinderbetreuung miteinander ver-
einbaren müssen).
Eine wirtschaftliche Kosten-Nutzen-Abwägung wird durch die potenziell hohe Bedeutung der
präventiven Wirkung einer Zweckentfremdungssatzung erschwert. Dabei ist es plausibel an-
zunehmen, dass die Effizienz der Zweckentfremdungsvermeidung im Zeitablauf steigt. Gerade
bei einer konsequenten Umsetzung wird das Zweckentf remdungsverbot rasch bekannt und
die Versuchung, Wohnraum im Sinne einer Zweckentfre mdung anderweitig zu nutzen, wird
sinken. Anhaltspunkte für eine notwendige personelle Ausstattung der Stadt Leipzig zur Durch-
setzung eines Zweckentfremdungsverbots sind in Kapitel 4.3 ausgeführt.
4.2. Empfehlungen zu wesentlichen Inhalten eines mö glichen
Zweckentfremdungsverbots
Sollte die Stadt Leipzig nach Abwägung der oben gen annten Argumente – den Erlass einer
entsprechenden Rechtsgrundlage durch den Freistaat Sachsen vorausgesetzt – eine Ent-
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 42 -
scheidung für ein Zweckentfremdungsverbot treffen, so empfehlen wir auf Grundlage der Er-
fahrungen aus den untersuchten anderen Städten und der Struktur der in Leipzig vorgefunde-
nen Zweckentfremdung folgende Regelungen zu den unt erschiedlichen Formen der Zweck-
entfremdung von Wohnraum.
Zweckentfremdung durch die Nutzung als Ferienwohnung
In den meisten Zweckentfremdungsverboten wird für die Vermietung als Ferienwohnung eine
Obergrenze von Tagen festgelegt, bis zu der diese F orm der Nutzung erlaubt wird. In der
Regel beläuft sich diese Spanne auf 60 bis 120 Tage im Jahr.
Die durchgeführten Erhebungen der Ferienwohnungsang ebote haben gezeigt, dass relativ
klar in solche Wohnungen unterschieden werden kann,  die dauerhaft als Ferienwohnungen
angeboten werden und solche, die nur zeitweise zu diesen Zwecken angeboten werden. Vo-
rausgesetzt ein Zweckentfremdungsverbot solle v.a. die dauerhafte Nutzung als Ferienwoh-
nung in den Blick nehmen, ließe sich aus dieser Erk enntnis ableiten, dass der Zeitraum für
eine legale Ferienwohnungsvermietung nicht zu eng g efasst werden muss. Auf der anderen
Seite wurde in den Gesprächen mit den Mitarbeitern in den für die Durchsetzung der Zweck-
entfremdungsverbote zuständigen Ämtern deutlich, wie aufwändig der Nachweis einer solchen
Nutzung bereits für kurze Zeiträume ist.
Bei der Festlegung eines solchen Zeitraums stellt s ich also folgendes Abwägungsproblem.
Wird die Schwelle niedrig festgelegt (also z.B. auf 60 Tage), so wird es für besonders mobile
Haushalte nicht mehr möglich, sich eine Wohnung in Leipzig zu halten und diese für längere
Zeiträume oder regelmäßig über kürzere Zeiträume zu vermieten, sich darüber ein Einkommen
zu sichern und einen Beitrag zum Beherbergungsangebot in Leipzig zu leisten.
11  Dasselbe gilt
auch für Eigenheime mit (abgeschlossenen) Einlieger wohnungen, welche die Eigentümer
nicht dauerhaft an Mieter vermieten wollen. Eine en tsprechende Regelung würde eine nicht
unerhebliche Einschränkung für solche Lebensstile und den ursprünglich mit Plattformen wie
Airbnb verfolgten Sharing-Gedanken darstellen und eine effizientere Nutzung von Wohnraum
verhindern. Wird die Schwelle hoch festgelegt (z.B. auf 120 Tage), so wird der Nachweis einer
Zweckentfremdung für die durchsetzenden Behörden deutlich erschwert und der mögliche Er-
trag eines Zweckentfremdungsverbots (etwa gemessen an der Zahl zurückführbarer Wohnun-
gen) reduziert. Als leicht rückführbare Wohnungen haben sich in den befragten Städten solche

11   Beispiel: Bietet ein/e Wochenendpendler/in die Wo hnung, in der er/sie unter der Woche wohnt, an den Wo-
chenenden als Ferienwohnung an, so sind dies 52 x 2 = 104 Tage im Jahr. Wird die Wohnung z.B. über Airbnb
angeboten, würde der Fall bei einem entsprechenden Zweckentfremdungsverbot geahndet. Wird die Woh-
nung nicht angeboten, würde sie an den Wochenenden ungenutzt leer stehen. Dies wäre zwar im Falle einer
konsistenten Auslegung eines Zweckentfremdungsverbots ebenfalls zu ahnden, in der Realität wohl aber we-
der vermittelbar noch nachweisbar.
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

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Fälle gezeigt, in denen Mieter ihre angemietete Wohnung als Ferienwohnungen weitervermie-
ten. Dieses Verhalten ist in der Regel in den Mietv erträgen ausgeschlossen und kann durch
Kontaktierung des Vermieters in den meisten Fällen beendet werden.
Eine weitere Frage bei der Umsetzung eines Zweckent fremdungsverbots von Wohnraum
durch Ferienwohnungsnutzung, ist die nach dem Grad der Zusammenarbeit mit Online-Platt-
formen wie Airbnb. Eine mögliche und in manchen Städten praktizierte Form der Zusammen-
arbeit ist die Vergabe von sogenannten Registriernummern. Diese können von den Vermietern
von Ferienwohnungen bei der Stadt beantragt werden und werden dann den jeweiligen Ange-
boten im Internet zugeordnet. Das Problem bei diesem Verfahren ist jedoch, dass sich im Zuge
der Registriernummernvergabe nicht prüfen lässt, in welchem Umfang die Wohnung anschlie-
ßend tatsächlich angeboten wird. Über die Registriernummer erhält das Angebot den Anschein
einer Legalität, für die es keinen Nachweis gibt, auch weil etwa Airbnb einen kontinuierlichen
Datenaustausch bisher verweigert. Sollte bei der Ve rgabe der Nummern der Versuch unter-
nommen werden, zumindest das Vermietungsverhalten i n der Vergangenheit zu überprüfen,
so ist die Nummernvergabe (bei derzeit rund 2.200 Angeboten) mit einem nicht unerheblichen
Aufwand verbunden. Die Erfahrung aus Berlin zeigt, dass mit diesem Verfahren die eigentliche
Ermittlungsarbeit der zuständigen Ämter über Monate  blockiert ist. Zusammengefasst emp-
fiehlt sich für die Stadt Leipzig mit der Einführun g der Registrierpflicht noch abzuwarten, bis
ggf. die aktuell laufenden gerichtlichen Bestrebung en der Stadt München zur Informations-
pflicht von Online-Plattformen erfolgreich waren und die Registrierung einen echten Mehrwert
für die Nachverfolgung der Zweckentfremdung bietet.
Zweckentfremdung durch gewerbliche Nutzung
Wesentliche Regelungsinhalte eines Zweckentfremdungsverbots bezüglich der gewerblichen
Nutzung von Wohnraum beziehen sich zum einen auf de n Anteil der Wohnfläche einer Woh-
nung, der für gewerbliche Zwecke genutzt wird und zum anderen auf die Frage, inwiefern be-
stimmte Nutzungen aufgrund ihrer Funktion (z.B. Ver sorgung) oder ihrer Etablierung (Stich-
tagregelung) von dem Verbot ausgenommen werden.
Bestehende Zweckentfremdungsverbote definieren eine  gewerbliche Zweckentfremdung ab
einem Anteil von 50% an der Wohnfläche einer Wohnung. Das heißt, der gewerblich genutzte
Anteil der Wohnfläche einer Wohnung muss unter 50% betragen. Für eine Abweichung von
diesem Regelfall liegen keine Argumente vor.
Auch mit der Frage nach einer Stichtagregelung wird  in den bestehenden Zweckentfrem-
dungsverboten einheitlich verfahren. In der Regel sind nur solche gewerblichen Nutzungen als
Zweckentfremdung zu werten und entsprechend zu ahnden, die nach Inkrafttreten des Zweck-
entfremdungsverbots aufgenommen wurden. Bereits länger bestehende Nutzungen genießen
eine Art „Bestandsschutz“. Eine Abweichung von dies er etablierten Regelung ist zum einen
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

- 44 -
aus stadtökonomischen Gründen nicht zu empfehlen (Schädigung der betroffenen Gewerbe)
und zum anderen vermutlich rechtlich nicht durchsetzbar. 12  Aus diesem Grund beschränkt sich
das Verbot auf zukünftig neu umgewandelte Wohnungen . In der Praxis der untersuchten
Städte mit Zweckentfremdungsverboten spielen diese Fälle gegenüber den Ferienwohnungen
eine untergeordnete Rolle. Viele der von Bürgerinnen und Bürgern gemeldeten Verdachtsfälle
entpuppen sich als entweder baulich vorgesehene ode r bereits langjährig etablierte Nutzun-
gen. Die Aufnahme des Tatbestands in ein Zweckentfr emdungsverbot wird jedoch (eine öf-
fentlichkeitswirksame Bekanntmachung vorausgesetzt)  sicherlich eine präventive Wirkung
entfalten. Das Risiko ein gerade eröffnetes Gewerbe aufgrund eines Zweckentfremdungsver-
bots wieder schließen bzw. verlagern zu müssen, wir d den allermeisten Gewerbetreibenden
zu hoch und vermeidbar erscheinen.
Schließlich stellt sich die Frage, inwiefern bestim mte Nutzungen generell von der Zweckent-
fremdung ausgeschlossen werden sollen. So waren in der ersten Fassung des Berliner Zweck-
entfremdungsverbots nicht-wohnliche Nutzungen von d em Verbot ausgenommen, die eine
kleinräumige Versorgungsfunktion erfüllen (z.B. in den Bereichen Gesundheit, Erziehung,
Ausbildung). In der aktuellen Fassung vom 09.04.2018 steht die Ausnahme dieser Nutzungen
unter dem Vorbehalt, dass „(...) andere Räume nicht  zur Verfügung stehen oder nicht zeitge-
recht geschaffen werden können“ (§ 3 Abs. 2 ZwVbG). In München werden in der Auslegungs-
praxis solche Nutzungen toleriert, die der umliegenden Bevölkerung dienen (z.B. Sozialbera-
tungen). Auch für ein Zweckentfremdungsverbot für L eipzig bietet es sich an, eine Formulie-
rung zu finden, die für gewünschte Versorgungsangeb ote einen begründeten Ausnahmefall
erlaubt.
Zweckentfremdung durch Leerstand
Ähnlich wie bei der Zweckentfremdung durch die Nutzung als Ferienwohnung ist auch bei dem
Tatbestand des Leerstands zu regeln, ab welchem Zeitraum eine solche (Nicht-)Nutzung von
Wohnraum geahndet werden soll. Entscheidend für die  Festlegung des Zeitraums ist, dass
fluktuationsbedingte Leerstände in der Zeit zwischen Auszug des alten und Einzug der neuen
Bewohner und damit ggf. verbundener Renovierungsarb eiten nicht eingeschlossen werden.
Andere Städte sehen hierfür einen Zeitraum von mind estens drei Monaten vor. Dieser Zeit-
raum ist in der Regel jedoch so knapp gefasst, dass  größere Sanierungs- oder Modernisie-
rungsmaßnahmen ebenfalls in das Verfolgungsraster f allen. Für solche Fälle gilt es, flexible
und verwaltungstechnisch praktikable Lösungen zu finden (z.B. Wiedervorlage nach erstmali-
ger Prüfung eines Falls erst wieder nach 6 Monaten).

12   vgl. BVerfG, Beschluss des Zweiten Senats vom 07.  Juli 2010 - 2 BvL 14/02 -
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

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Wichtig für die Verfolgung leerstandsbedingter Zwec kentfremdung sind vor allem die anzu-
wendenden Strategien im Umgang mit unterschiedlichen Fallkonstellationen, die einem Leer-
stand zugrunde liegen können. Anders als etwa in München und Köln wird es in Leipzig nach
wie vor Standorte geben, an denen wohnungswirtschaf tliche Investitionen nicht oder nur
schwach rentierlich sind und Wohnungsleerstand als Folge mangelnder Standortqualitäten
auftritt. Für solche Fälle sind Methoden der Stadterneuerung / Eigentümeraktivierung zielfüh-
render als die Durchsetzung eines Zweckentfremdungs verbots. In anderen Fällen, in denen
eine Vermietung des Wohnraums unmittelbar möglich oder die Wirtschaftlichkeit von notwen-
digen Instandsetzungsmaßnahmen zweifelsfrei gegeben ist, kann ein Zweckentfremdungsver-
bot sinnvoll eingesetzt werden. Wie auch bei den anderen Tatbeständen ist auch für den Woh-
nungsleerstand davon auszugehen, dass ein großer Teil des Effekts durch die präventive Wir-
kung des Verbots erzielt wird. Für die verbleibenden Fälle, die beispielsweise in spekulations-
geleiteten Interessen oder in der Handlungsunfähigk eit der Eigentümer (z.B. Erbengemein-
schaften, fehlendes wirtschaftliches Urteilungsvermögen oder Interesse) begründet sind, sind
entsprechende Bußgelder zu verhängen. Im Berliner Bezirk Pankow werden aktuell in ersten
Fällen Treuhänder eingesetzt, die leerstehende Immobilien instand setzen, vermieten und von
den Mieteinnahmen ihre Arbeit und die entstandenen Baukosten finanzieren. Anschließend
werden die dann vermieteten Objekte wieder an die E igentümer übergeben. Eine entspre-
chende Regelung ist im Berliner Zweckentfremdungsverbot vorgesehen (§ 4b ZwVbG). Erste
Fälle eines solchen Durchgreifens der Stadt könnten  die abschreckende und präventive Wir-
kung eines Zweckentfremdungsverbots noch verstärken.
4.3. Hinweise für die Umsetzung
Neben den Darstellungen zum Umgang der untersuchten  Städte mit einzelnen Fragestellun-
gen, die sich bei der Umsetzung eines Zweckentfremdungsverbots ergeben (siehe Kapitel 3),
werden im Folgenden vor allem die organisatorischen Aspekte vertieft dargestellt.
Die Einführung eines Zweckentfremdungsverbots geht mit der Neuschaffung einer entspre-
chenden Organisationseinheit und notwendigen Person alstellen einher. In den untersuchten
Städten mit bestehenden Zweckentfremdungsverboten waren die bearbeitenden Stellen den
Wohnungsämtern der jeweiligen Städte zugeordnet. Je nach Kommune sind diese wiederum
entweder dem Bau- oder dem Sozialdezernat untergeor dnet. Aus den Erfahrungen der be-
fragten Kommunen erscheint es uns als leichter Vort eil, wenn die neu geschaffene Stelle im
Sozialdezernat angesiedelt sind, da typischerweise dort der Umgang mit Publikumsverkehr
üblicher ist als in Baudezernaten, so dass sich lei chte Vorteile in der Kommunikation mit den
betroffenen Eigentümern ergeben können. In jedem Fall ist es angeraten von Beginn an eine
strukturierte Zusammenarbeit und klare Kommunikationswege zwischen thematisch betroffe-
nen Fachbereichen zu implementieren. So ist es insbesondere wichtig, dass die Arbeitsteilung
Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig: Endbericht

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zwischen der neu zu schaffenden Einheit und dem Bau ordnungsamt klar und allen bekannt
ist. Auch in der Kommunikation mit den betroffenen Wohnungseigentümern muss eindeutig
mitgeteilt werden, dass eine bauordnungsrechtliche Genehmigung einer abweichenden Nut-
zung keinen Einfluss auf eine Verfolgung aufgrund d es Zweckentfremdungsverbots hat. An-
dersherum sollte im Falle einer Prüfung der Zweckentfremdung auch der bauordnungsrechtli-
che Status für die jeweiligen Bearbeiter/innen möglichst unkompliziert ermittelbar sein, so dass
ggf. aus zwei Richtungen Druck auf den Eigentümer aufgebaut werden kann.
Die Fallstudien aus den anderen Städten haben darüber hinaus gezeigt, dass ein hoher Per-
sonalaufwand betrieben werden muss, um die Zweckentfremdung von Wohnraum effektiv zu
unterbinden. Die jeweils befragten Verantwortlichen betrachten ihre Tätigkeit als sehr wertvoll
und empfinden den Aufwand als gerechtfertigt. Abgel eitet aus dem Personalstand der unter-
suchten Städte, der jeweiligen Stadtgröße und den jeweiligen Herausforderungen vor Ort, ge-
hen wir für Leipzig von einem notwendigen Personale insatz von 8 bis 10 Vollzeitstellen aus.
Unter diesen Stellen erscheint es erforderlich, mindestens einen Volljuristen für die Begleitung
der Verfahren und die Bearbeitung der mit hoher Wahrscheinlichkeit anfallenden gerichtlichen
Auseinandersetzungen einzusetzen.
Neben der erforderlichen personellen Ausstattung be i Erlass eines Zweckentfremdungsver-
bots ist die öffentliche Information über das Verbo t ein zweiter wesentlicher Aspekt, um die
Zweckentfremdung nachhaltig einzuschränken. Zum ein en dient eine Öffentlichkeitskam-
pagne der Steigerung der präventiven Wirkung durch die Information der betroffenen Nutzer
und Eigentümer. Es ist davon auszugehen, dass ein T eil der Nutzer und Eigentümer aus
Rechtschaffenheit oder Furcht vor Bestrafung von einer weiteren Zweckentfremdung ablässt.
Zum anderen sollte eine Öffentlichkeitskampagne dazu genutzt werden, auf eine Meldeplatt-
form aufmerksam zu machen, auf der Bürgerinnen und Bürger Meldungen zu Verdachtsfällen
von Zweckentfremdung abgeben können. Die Meldeplatt form dient als zentraler Ausgangs-
punkt für die Ermittlungen zum Zweckentfremdungsverbot und sollte entsprechend einfach zu
handhaben sein. Die Erfahrungen aus den untersuchten Städten zeigen, dass nur in absoluten
Ausnahmefällen die bestehenden Plattformen z.B. für persönliche Auseinandersetzungen zwi-
schen Nachbarn missbraucht werden.
Anlage 2: Zusammenfassung der Inhalte und Ergebnisse des Gutachtens

1

Anlage 2: Zusammenfassung der Inhalte und Ergebnisse des Gutachtens

1. Ausmaß der Zweckentfremdung von Wohnraum

Im Rahmen der Untersuchung wurde eine näherungsweise Bestimmung des aktuell nicht
zu Wohnzwecken genutzten Wohnungsbestands vorgenommen. Dabei wurde im Rahmen
der Untersuchung nicht zwischen bauordnungsrechtskonformen (genehmigte Umnutzungen
von Wohnungen) und bauordnungsrechtswidrigen (illegale Umnutzungen von Wohnungen)
Zweckentfremdungen unterschieden. Im Einzelnen wurde die Zweckentfremdung von
Wohnraum durch die Nutzung als Ferienwohnung, gewerbliche Nutzung und Leerstand
untersucht.

1.1 Zweckentfremdung durch die Nutzung als Ferienwohnung

Die Untersuchung erfolgte durch die Auswertung der über die Vermittlungsplattform Airbnb
angebotenen Wohnungen. Neben einer Analyse der Angebotsstruktur erfolgte eine
Identifizierung von Verdachtsfällen für eine dauerhafte Vermietung als Ferienwohnung und
deren individuelle Bewertung durch eine Sichtprüfung.

Wesentliche Erkenntnisse zur Struktur des Angebotes: Anfang 2019 waren 2.167 Angebote
verfügbar, davon betrafen 1.478 die gesamte Wohnung („gesamte Unterkunft“). Zwischen
2017 und 2019 erhöhte sich die Zahl der Angebote insgesamt um rund 600, der Anteil der
die gesamte Unterkunft betreffenden Angebote stieg von 57 % auf 68 %. Der räumliche
Schwerpunkt der angebotenen Wohnungen liegt auf den Zentrumsortsteilen sowie –
bezogen auf den Gesamtwohnungsbestand – auf Ortsteile nahe des Cospudener Sees.
Mehr als die Hälfte der 2019 angebotenen gesamten Wohnungen (56 %) waren mehr als 6
Monate verfügbar, weitere 20 % 4 bis 6 Monate. Der durchschnittliche Mietpreis gesamter
Unterkünfte betrug 64,60 €/Nacht. Bei den Wohnungen handelt es sich vorwiegend um
kleine Wohnungen.

Als Verdachtsfälle für eine dauerhafte Vermietung als Ferienwohnung wurden Angebote mit
folgenden Eigenschaften definiert:
- das Angebot betrifft eine gesamte Wohnung
- das Angebot war 2019 verfügbar
- das Angebot war innerhalb der letzten 12 Monate mind. 6 Monat e verfügbar
Diesen Kriterien entsprachen zum Untersuchungszeitpunkt im Februar 2019 844 Angebote.

Diese 844 Angebote wurden anhand der Inserate (eingestellte Fotos, Beschreibungstexte
etc.) individuell bewertet hinsichtlich der Fragestellung, ob und in welchem Umfang Indizien
einer persönlichen Nutzung der Wohnung vorliegen, die auf eine zeitweilige Vermietung des
selbstgenutzten Wohnraums schließen lassen, oder ob auf eine dauerhafte Nutzung der
Wohnung als Ferienwohnung zu schließen ist.
Im Ergebnis der Prüfung ist bei 489 untersuchten Angeboten (58 %) anzunehmen, dass
diese Wohnungen ausschließlich und dauerhaft als Ferienwohnung genutzt werden. Das
entspricht einem Anteil von 35 % aller aktiven gesamten Unterkünfte.

Aus Untersuchungen in anderen Städten ist ein Aufschlag von 100 weiteren dauerhaft als
Ferienwohnung genutzten Wohnungen plausibel, die über andere Vermittlungsplattformen
angeboten werden, so dass in Leipzig aktuell schätzungsweise 600 Wohnungen dauerhaft
als Ferienwohnung genutzt werden. Angesichts des Zuwachses gesamter Unterkünfte und
einer weiteren Kommerzialisierung/Professionalisierung ist von einer weiteren Zunahme um
schätzungsweise 200-300 Wohnungen pro Jahr auszugehen.

Anlage 2: Zusammenfassung der Inhalte und Ergebnisse des Gutachtens

2

1.2 Zweckentfremdung durch gewerbliche Nutzung

Die Untersuchung des Umfangs an gewerblich genutzten Wohnungen erfolgte über die
Identifizierung von Adressen, an denen sich Gewerbe in Wohnhäusern befinden, einer
Stichprobenziehung und Begehung sowie einer anschließenden Hochrechnung für die
gesamte Stadt.

Es wurden knapp 460 Adressen mit einem Gesamtwohnungsbestand von über 4.000
Wohnungen begangen und jeweils eingeschätzt, ob es sich bei den gewerblich genutzten
Einheiten um Wohnungen handelt und ob bei der Nutzung einer Wohnung die gewerbliche
Nutzung überwiegt.

Im Ergebnis waren etwa 300 Wohnungen an den begangenen Adressen (überwiegend)
gewerblich genutzt. Das entspricht einem Anteil von 7 % des Wohnungsbestands an diesen
Adressen. Dabei dominierten Büronutzungen, Ärzte und andere gesundheitliche
Einrichtungen (insg. 83 %). Räumlich konzentrieren sich die gewerblich genutzten
Wohnungen in den innerstädtischen Ortsteilen und entlang von Magistralen und
Hauptverkehrsstraßen.

In der Hochrechnung des Anteils gewerblich genutzter Wohnungen (7 %) ergibt sich für die
Stadt insgesamt eine Anzahl von rund 8.400 gewerblich genutzten Wohnungen, darunter
befinden sich auch bauordnungsrechtlich genehmigte Umnutzungen. Da in den Regelungen
zu Zweckentfremdungsverboten regelmäßig etablierte Nutzungen Bestandsschutz
genießen, war abzuschätzen, wie hoch die Zahl neuer Zweckentfremdungen durch
gewerbliche Nutzungen pro Jahr ist. Diese wird auf eine Größenordnung von 200-300
Wohnungen geschätzt.

1.3 Zweckentfremdung durch Leerstand

Sofern der Leerstand einer Wohnung als unverhältnismäßig oder spekulativ eingeschätzt
wird, kann es sich um eine Zweckentfremdung handeln, da die Wohnung nicht gemäß ihrer
baurechtlichen Genehmigung genutzt wird. Die Untersuchung des Umfangs an
leerstehenden Wohnungen erfolgte über die Identifizierung von Adressen, an denen die
Zahl der Wohnungen die Zahl der ermittelten statistischen Haushalte übersteigt, einer
Stichprobenziehung und Begehung sowie einer anschließenden Hochrechnung für die
gesamte Stadt.

Es wurden mehr als 270 Adressen mit einem Gesamtwohnungsbestand von 2.329
Wohnungen und potentiell 620 leeren Wohnungen (Verdachtsfälle) begangen. 281
Wohnungen stellten sich in der Begehung als leerstehend heraus. Bezogen auf den
Gesamtwohnungsbestand der Standorte entspricht dies einem Anteil von 12 %; bezogen
auf die Verdachtsfälle einem Anteil von 45 %. Ein Viertel der leerstehenden Wohnungen
befand sich in komplett leeren Gebäuden, knapp die Hälfte in Gebäuden mit zumindest
mehreren leeren Wohnungen. Diese konzentrieren sich vor allem in Ortsteilen mit
Großsiedlungsbeständen wie Grünau und Paunsdorf.

In der Hochrechnung ergibt sich für Leipzig insgesamt ein Leerstand von rund 12.000
Wohnungen. Dabei sind nicht alle Wohnungen relevant für ein Zweckentfremdungsverbot,
da durch die Stichtagsbetrachtung auch umzugsbedingte Leerstände (ca. 5.000
Wohnungen) enthalten sind. Von den verbleibenden leerstehenden Wohnungen liegen etwa
3.000 Wohnungen in komplett leerstehenden – zumeist sanierungsbedürftigen – Gebäuden.
Hier kann mit einem Zweckentfremdungsverbot ein Abriss ohne Ersatzneubau ggf.
verhindert werden und ein Ansatz für eine Reaktivierung des zumeist nicht marktaktiven
Leerstands bestehen. Für die verbleibenden ca. 4.000 Wohnungen wird das
Aktivierungspotential kurzfristiger eingeschätzt.

Anlage 2: Zusammenfassung der Inhalte und Ergebnisse des Gutachtens

3

1.4 Zusammenfassung: nicht zu Wohnzwecken genutzter Wohnraum

Insgesamt werden aktuell in Leipzig ca. 21.000 Wohnungen (ca. 6 % des Bestands) nicht
zu Wohnzwecken genutzt. Besonders betroffen sind dabei Wohnungen im
Innenstadtbereich, die sowohl für die Nutzung als Ferienwohnung als auch für andere
gewerbliche Nutzungen ein besonders hohes Potenzial haben.
Während bei der Zweckentfremdung durch Leerstand in den nächsten Jahren eher von
einer abnehmenden Bedeutung auszugehen ist, ist vor allem im Bereich der
Zweckentfremdung durch die Vermietung als Ferienwohnung ein weiterer Anstieg zu
erwarten. Auch bei der Umnutzung von Wohnraum für andere gewerbliche Zwecke ist in
den kommenden Jahren aufgrund der hohen Nachfrage auf dem Leipziger Büromarkt ein
weiterer Zuwachs an zweckentfremdeten Wohnungen zu erwarten.
Angesichts der beschriebenen Dynamik wird geschätzt, dass pro Jahr ca. 500 zusätzliche
Wohnungen zweckentfremdet werden. Dieser Wert entspricht etwa 20 % der Baufertig-
stellungen im Jahr 2018.

2. Erfahrungen anderer Kommunen mit Zweckentfremdungsverboten

Ein zweiter Teil der Untersuchung befasste sich damit – basierend auf den Erfahrungen
anderer Kommunen – Informationen zur praktischen Umsetzung von
Zweckentfremdungsverboten zu erlangen, um Rückschlüsse für eine mögliche Umsetzung
in Leipzig abzuleiten. Dazu wurden leitfadengestützte Expertengespräche in drei (München,
Köln, Berlin – Bezirke Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg) von neun deutschen Städten,
die Wohnraumzweckentfremdungsverbote anwenden, zu Verfahrensfragen,
Personaleinsatz, Wirkungsweisen usw. geführt.

Die zentralen Erkenntnisse können wie folgt zusammengefasst werden: In der Regel gibt es
bei der Verfolgung von Zweckentfremdungen keine Unterscheidung
bauordnungsrechtswidriger und -konformer umgewidmeter Wohnungen, d. h. auch
bauordnungsrechtlich umgenutzte Wohnungen fallen unter das Zweckentfremdungsverbot.
Die Verfahren der Nachverfolgung und Ahndung der Zweckentfremdung sind sehr
umfänglich und reichen von der Verdachtsprüfung, über Recherchen und Vor-Ort-
Ermittlungen, der Kontaktaufnahme mit Verfügungsberechtigten zur Beendigung der
Zweckentfremdung über Bußgeldverfahren und die Nachprüfung beendeter
Zweckentfremdungen bis hin zu Klageverfahren.
Entsprechend hoch ist der Personaleinsatz der befragten Städte: die Berliner Bezirke
Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg setzen 6 bzw. 8 Stellen ein, in Köln sind es 12,5
Stellen und in München 29 Stellen.
Die Identifizierung von Verdachtsfällen erfolgt v.a. aufgrund von Hinweisen aus der
Bevölkerung, lediglich in München erfolgen zusätzlich eigene Recherchen. Es kann nicht
auf zentrale Datengrundlagen zurückgegriffen werden.
Als aufwändig und wenig zielführend hat sich bislang die Vergabe von Registriernummern
für Ferienwohnungen erwiesen. Die Vergabe erzeugt eine Scheinlegalität, da sie kein
dauerhafter Nachweis für die Einhaltung der Vorgaben bedeutet. Viele Registriernummern
werden für mehrere Wohnungen verwendet.
Als Ergebnis der Durchsetzung von Zweckentfremdungsverboten können die Zahl der
zurückgewonnenen Wohnungen (Berlin insges. ca. 1.000 WE/Jahr, München 260 WE/Jahr,
Köln: 125 WE/Jahr) und das vereinnahmte Bußgeld gezählt werden. Darüber hinaus
entfalten Zweckentfremdungsverbote eine präventive Wirkung, ein Schutz vor zukünftigen
Wohnraumzweckentfremdungen, die zahlenmäßig nicht bemessen werden können.

3. Schlussfolgerungen hinsichtlich Zielkonflikten und Empfehlungen

Bestandteil der beauftragten Untersuchung war die Durchführung eines Ämterworkshops
zur Diskussion der Ergebnisse und dem Herausarbeiten von Zielkonflikten. Neben dem
grundsätzlich bestehenden Konsens, dass Wohnraum in Leipzig bestmöglich geschützt
Anlage 2: Zusammenfassung der Inhalte und Ergebnisse des Gutachtens

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werden soll, haben sich zwei wesentliche Zielkonflikte herauskristallisiert:
Zweckentfremdungsverbote hinsichtlich der Nutzung als Ferienwohnung stehen den
Anforderungen des Tourismus und Beherbergungsgewerbes gegenüber, die in den
Ferienwohnungen ein zeitgemäßes Angebot für verschiedene Zielgruppen sehen, für die
ansonsten keine adäquaten Angebote zur Verfügung stehen.
Ein weiterer Zielkonflikt ergibt sich im Hinblick auf ein Zweckentfremdungsverbot für
gewerbliche Nutzungen vor dem Hintergrund der angestrebten Nutzungsmischung im
Quartier.

Das Gutachten führt - für den Fall, dass durch den Freistaat Sachsen der gesetzliche
Rahmen für das Verbot von Wohnraumzweckentfremdung geschaffen wird - im Weiteren
Hinweise für mögliche Regelungsinhalte und weiter zu klärende Fragen auf, z.B.:
- Ab welcher Dauer sollte die Vermietung als Ferienwohnungen ve rboten werden, um
auch dem ursprünglich von Vermittlungsplattformen verfolgten Sharing-Gedanken
gerecht zu werden?
- (Wie) erfolgt die Zusammenarbeit mit Vermittlungsplattformen (Registrierpflicht)?
- Werden bei einem Wohnraumzweckentfremdungsverbot durch gewerb liche Nutzung
Ausnahmen formuliert? Wenn ja, welche?
- Ab welcher Dauer von Wohnungsleerstand wird Leerstand als Zwe ckentfremdung
geahndet?
- Welche Strategien werden bei der Verfolgung leerstandsbedingt er
Zweckentfremdung für unterschiedliche Fallkonstellationen angewendet?
- Welcher Personalbedarf besteht zur Umsetzung von Zweckentfrem dungsverboten in
der Stadtverwaltung? An welcher Stelle der Verwaltung ist die hierfür zu schaffende
Organisationseinheit angebunden?