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Ratsversammlung
Beschlussvorlage Nr. DS-00225/14
Status: öffentlich
Beratungsfolge:
Gremium Termin Zuständigkeit
Dienstberatung des Oberbürgermeisters 18.11.2014 Bestätigung
Fachausschuss Umwelt und Ordnung 02.12.2014 1. Lesung
Stadtbezirksbeirat Leipzig-Ost 03.12.2014 Anhörung
Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau 09.12.2014 1. Lesung
Fachausschuss Umwelt und Ordnung 16.12.2014 2. Lesung
Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau 06.01.2015 2. Lesung
Ratsversammlung 21.01.2015 Beschlussfassung
Eingereicht von
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Betreff
Bebauungsplan Nr. 406 "Eisenbahnstraße und Umgebung – Nutzungsarten"
Stadtbezirk Leipzig Ost, Ortsteile Neustadt-Neuschönefeld und Volkmarsdorf
Satzungsbeschluss
Beschluss:
1. Die während der öffentlichen Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplanes vorgebrachten
Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit hat die Ratsversammlung der
Stadt Leipzig mit dem Ergebnis geprüft, sie insoweit zu berücksichtigen, wie es in der beiliegenden
Auflistung (Abwägungsvorschlag) angegeben ist.
2. Aufgrund des § 10 Abs. 1 des BauGB sowie § 4 der SächsGemO beschließt die
Ratsversammlung der Stadt Leipzig den Bebauungsplan, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A)
und dem Text (Teil B), als Satzung.
3. Die Begründung zum Bebauungsplan wird gebilligt.
Hinweis: Die in der Vorlage enthaltenen Pläne dienen lediglich der Information. Maßgebend ist der zum Zeitpunkt des
Satzungsbeschlusses im Ratsversammlungssaal ausgehängte Plan.
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Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen:
 Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur.
 Das Handeln der Stadt richtet sich auf Kinder, Jugendliche und Familien mit Kindern aus. (siehe
Anlage Prüfkatalog)
 Schaffung von Rahmenbedingungen für Arbeitsplätze
  (siehe Anlage Prüfkatalog)
Finanzielle Auswirkungen X nein wenn ja,
Kostengünstigere Alternativen geprüft nein ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung
Folgen bei Ablehnung nein
ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? nein
ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt
Ergebnishaushalt Erträge
Aufwendungen
Finanzhaushalt Einzahlungen
Auszahlungen
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? nein wenn ja,
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR (jährlich) wo veranschlagt
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge
Ergeb. HH Aufwand
Nach Durchführung
der Maßnahme
zu erwarten
Ergeb. HH Erträge
Ergeb. HH Aufwand (ohne
Abschreibungen)
Ergeb. HH Aufwand aus jährl.
Abschreibungen
Auswirkungen auf den Stellenplan X nein wenn ja,
Beantragte Stellenerweiterung: Vorgesehener Stellenabbau:
Beteiligung Personalrat X nein ja,
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Sachverhalt:
 Siehe Anlage „Beschreibung des Sachverhaltes“
Anlagen:
1 Prüfkatalog
2 Beschreibung des Sachverhaltes
3 Übersichtskarte
4 Übersichtsplan
5 Abwägungsvorschlag
6 Namens- und Adressenliste zum Abwägungsvorschlag – aus Datenschutzgründen nicht zur
Veröffentlichung freigegeben!
7 Bebauungsplan, Teil A: Planzeichnung; Planzeichenerklärung
8 Bebauungsplan, Teil B: Text
9 Begründung zum Bebauungsplan
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B E S C H L U S S A U S F E R T I G U N G
Ratsversammlung vom 25.02.2015
zu 19.4. Bebauungsplan Nr. 406 "Eisenbahnstraße und Umgebung –
Nutzungsarten"
Stadtbezirk Leipzig-Ost, Ortsteile Neustadt-Neuschönefeld und
Volkmarsdorf
Satzungsbeschluss
Vorlage: DS-00225/14
Beschluss :
1. Die während der öffentlichen Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplanes vorgebrachten
Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit hat die
Ratsversammlung der Stadt Leipzig mit dem Ergebnis geprüft, sie insoweit zu
berücksichtigen, wie es in der beiliegenden Auflistung (Abwägungsvorschlag) angegeben ist.
2. Aufgrund des § 10 Abs. 1 des BauGB sowie § 4 der SächsGemO beschließt die
Ratsversammlung der Stadt Leipzig den Bebauungsplan, bestehend aus der Planzeichnung
(Teil A) und dem Text (Teil B), als Satzung.
3. Die Begründung zum Bebauungsplan wird gebilligt.
Abstimmungsergebnis:
Ja - Stimmen: 60
Nein - Stimmen: 2
Enthaltungen: 1
Burkhard Jung
Oberbürgermeister
Leipzig, den 26. Februar 2015
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Prüfkatalog
Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw.
die Neuschaffung von Arbeitsplätzen
Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten:
verbessert gesichert verschlechtert keine
Auswirkung
Begründung
in Vorlage
Seite 1
1 Arbeitsplatzsituation
2 Ausbildungsplatz-
situation

3 finanzielle Situation der
Unternehmen: sie wird
durch städtische
Entscheidung (z. B. zu
Steuern, Gebühren,
Preisen für Gas-Wasser-
Strom)

4 Bedeutung des
Vorhabens für
wirtschaftliche
Entwicklung
positive Auswirkung negative
Auswirkung
keine
Auswirkung
 hoch  mittel  niedrig
5 Finanzierung
private Mittel Drittmittel/
Fördermittel
finanzielle
Folgewirkungen
für die Stadt
keine
Auswirkung
 ja  nein  ja  nein  ja   nein
1) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt.
Stadt Leipzig
01.15/016/01.12
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Prüfkatalog
Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für eine
ausgeglichenere Altersstruktur. Das Handeln der Stadt richtet sich auf Kinder, Jugendliche und Familien
mit Kindern aus.
Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten:
Indikatoren verbessert
auf
bisherigen
Niveau
verschlechtert keine
Auswirkung
Begründung in
Vorlage Seite 1
1 Vorschulische Bildungs-
und Betreuungsangebote
(Qualität, Vielfalt,
Erreichbarkeit,
Quantität/Umfang)

2 Schulische
Bildungsangebote,
Ausbildung und Studium
(Qualität, Vielfalt,
Erreichbarkeit,
Quantität/Umfang)

3 Wohnbedingungen für
Kinder, Jugendliche und
Familien (Angebot,
Attraktivität, Vielfalt,
Infrastruktur)

4 Kultur- und
Freizeitangebote,
Möglichkeiten zum
Spielen, Sporttreiben und
Treffen sowie
Naturerfahrungen für
Kinder, Jugendliche und
Familien

5 Gesundheit und Sicherheit
von Kindern und
Jugendlichen/Schutz vor
Gefahren

6 Integration von Kindern
und Jugendlichen mit
Behinderungen oder
Migrationshintergrund

7 Finanzielle Bedingungen
von Familien

Indikator hat stattge-
funden
ist
vorgesehen
ist nicht vorgesehen Begründung in
Vorlage, Seite 1
8 Beteiligung von Kindern,
Jugendlichen und Familien
bei der zu treffenden
Entscheidung

1) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt.
Stadt Leipzig
01.15/016/01.12
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Beschreibung des Sachverhaltes
Bebauungsplan Nr. 406 „Eisenbahnstraße und Umgebung - Nutzungsarten“
Satzungsbeschluss
Mit dieser V orlage soll der Satzungsbeschluss über den Bebauungsplan (B-Plan) herbeigeführt wer -
den.
Es wurde nach den Beteiligungen zum Entwurf keine Änderung des Planinhaltes vorgenommen.
Mit dieser V orlage soll der Beschluss über die Satzung des Bebauungsplanes (B-Planes) herbeige-
führt werden.
Übereinstimmung mit den Strategischen Zielen der Kommunalpolitik ist wie folgt gegeben:
• Schaf  fung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplät  zen
In Folge der Aufstellung des B-Planes ist davon auszuge hen, dass durch die Beschränkung der Zu -
lassung  weiterer  Vergnügungsstätten  und  sonstigen  freizeitbezogenen  Nutzungen  zunächst  Ar-
beitsplätze wegfallen oder nicht entstehen können, die jedoch durch die gewünschte Ansiedlung von
Einzelhandels- und Dienstleistungsgeschäften sowie Gewerbebetrieben und Betrieben der Gastrono-
mie wieder neu entstehen.
• Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur
In Folge der Aufstellung des B-Planes ist davon auszugehen, dass die Eisenbahnstraße wieder zu ei-
ner lebendigen Geschäftsstraße für alle Altersgruppen der Bevölkerung entwickelt werden kann. In
den sich anschließenden Bereichen soll die Wohnnutzung gesichert werden, die in Folge der o. g.
beabsichtigten Stärkung der Geschäftslage Eisenbahnstraße für alle Altersgruppen attraktiv werden
kann.
Die Belange der Kreativwirtschaft werden durch die Planung insofern berührt als durch die Fest -
setzung des Besonderen Wohngebietes insbesondere auch die Möglichkeit von neuen Ansiedlungen
von Gewerbebetrieben wie z. B. Handwerkern oder kreativen Berufen berücksichtigt worden ist.
Der Stadtbezirksbeirat Ost hat die Aufstellung des B-Planes in seiner Sitzung am 14.11.2012 be -
handelt und die Planaufstellung befürwortet.
Maßnahmen der Stadt zur Umsetzung der Planung bzw. Kosten , die infolge der Aufstellung
des B-Planes auf die Stadt zukommen können (einschließlich Maßnahmen auf städtischen Flächen
zum Ausgleich von Eingriffen im Rahmen der Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzge -
setz), sind im Ergebnis der durchgeführten Ermittlungen nicht zu erwarten.
Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen:
Nach der Beschlussfassung durch die Ratsversammlung  wird das Dezernat Stadtentwicklung und
Bau, Stadtplanungsamt, den Beschluss im Leipziger Amtsblatt bekannt machen.
Dem Stadtbezirksbeirat Ost wird die V orlage durch das Büro für Ratsangelegenheiten unmittelbar
nach der Bestätigung in der Dienstberatung des OBM zugeleitet.
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                                                                                Anlage 1

Bebauungsplan Nr. 406 „Eisenbahnstraße und Umgebung - Nutzungsarten“

Übersichtskarte – Lage des Plangebietes

Datengrundlage:  Stadtkarte Leipzig (DSK 5), 1 : 25000,  Stand: 04 / 2011
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung

                   Grenze des Plangebietes

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                                                                                Anlage 2

Bebauungsplan Nr. 406 „Eisenbahnstraße und Umgebung - Nutzungsarten“

Übersichtsplan – Grenze des räumlichen Geltungsbereiches

Eisenbahnstraße
H.-Liebm
ann-Straße
Kohlgartenstraße

Datengrundlage:  Stadtkarte Leipzig (DSK 5), 1 : 10000,  Stand: 04 / 2011
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung

                          Grenze des räumlichen Geltungsbereiches

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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 406 „Eisenbahnstraße und Umgebung – Nutzungsarten“                                                    Seite   1   von   6
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 406
„Eisenbahnstraße und Umgebung – Nutzungsarten“
In diesem Abwägungsvorschlag sind aufbereitet:
o Die für die Abwägung relevanten Inhalte der im Rahmen der Beteiligungen zum Entwurf eingegangenen
- Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange (TÖB) und
- Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit (Bürger/Dritte),
o die Beschlussvorschläge (BV) zu den einzelnen, in den Stellungnahmen genannten Inhalten sowie
o die Begründungen der Stadt zu den Beschlussvorschlägen (soweit erforderlich).
Diejenigen durch die Stadt beteiligten TöB, die keine Stellungnahme abgegeben haben oder keine Stellung -
nahme mit abwägungserheblichen Inhalten abgegeben haben oder die ledig mitgeteilt haben, dass ihre Belan-
ge von der Planung nicht berührt werden, dass sie der Planung zustimmen (ohne weitere inhaltliche Stellung-
nahme) oder dass sie keine Bedenken gegen die Planung haben, sind in der Begründung zum B-Plan, Kap. 8.2
(Beteiligung der berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB) ge -
nannt.
Erläuterung der Beschlussvorschläge:
berück-
sichtigt Beschlussvorschlag (BV) Erläuterung
J N
X Wird berücksichtigt Der genannte Sachverhalt wird durch Änderung oder Er-
gänzung von Inhalten des Planes und/oder seiner Begrün-
dung ganz oder teilweise berücksichtigt.
Auf Art und Weise bzw. Fundstelle der vorgeschlagenen
Berücksichtigung wird in der Begründung des BV hinge-
wiesen.
X Wird nicht berücksichtigt
aus den dargelegten Grün-
den
Der genannte Sachverhalt wird nicht berücksichtigt und
führt somit nicht zu Änderungen oder Ergänzungen von
Inhalten des Planes und/oder seiner Begründung.
Die maßgeblichen Gründe sind in der Begründung des BV
dargelegt.
– Ist bereits berücksichtigt Der genannte Sachverhalt führt nicht zu Änderungen oder
Ergänzungen von Inhalten des Planes und/oder seiner Be-
gründung, weil der jeweilige Sachverhalt darin bereits
ausreichend berücksichtigt ist.
Auf Art und Weise bzw. Fundstelle der gegebenen Be-
rücksichtigung wird in der Begründung des BV hinge-
wiesen.
– Ist nicht Gegenstand dieses
Planverfahrens
Der genannte Sachverhalt ist nicht Gegenstand dieses
Bauleitplanverfahrens, sondern bezieht sich auf Sachver-
halte außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches, ist in-
haltlich nicht relevant oder widersprüchlich für das vor-
liegende Bauleitplanverfahren, ist Sache anderer oder spä-
terer Genehmigungs- oder Planverfahren, oder dieser Bau-
leitplan steht einer entsprechenden Realisierung nicht ent-
gegen.
Die maßgeblichen Hintergründe sind – soweit erforderlich
– in der Begründung des BV dargelegt.
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 406 „Eisenbahnstraße und Umgebung – Nutzungsarten“                                                    Seite   2   von   6
I. Träger öffentlicher Belange (TöB)
lfd. Nr. Stellungnahmen der Behörde / des sonstigen TöB
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung J N
I-1 KWL – Kommunale Wasserwerke Leipzig GmbH
Stellungnahme vom 17.06.2014
Inhalt der Stellungnahme:
Die KWL GmbH teilt mit, dass im Bereich der Durchwegung zwischen Jonas- und
Konstantinstraße, die als öffentliche Grünfläche festgesetzt werden soll (Flurstück
287 der Gemarkung Neuschönefeld und Flurstück 1063 der Gemarkung
Reudnitz), ein grundbuchlich gesicherter Abwasserkanal inklusive seiner beider -
seitigen Schutzstreifen von je 5 m verläuft. Die Festsetzung des betreffenden Be -
reiches als öffentliche Grünfläche (Parkanlage) wird abgelehnt. Alternativ wird
angeregt, den Leitungsverlauf einschließlich der Schutzstreifen in der Planzeich -
nung darzustellen und eine Festsetzung aufzunehmen, die regelt, dass Ersatzpflan -
zungen außerhalb des Schutzstreifens vorzunehmen sind.
BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen.
Begründung:
Die Grünfläche ist bereits – auch in konkreter Abstimmung mit der KWL GmbH –
hergestellt worden. Der Bebauungsplan dient somit lediglich der planungsrechtli -
chen Sicherung der vorhandenen Nutzung.
Darüber hinaus ist für das Verständnis des Bebauungsplans, dessen vorrangiges
Ziel die Regelung der Art der Nutzung ist, eine Darstellung des Leitungsverlaufs
einschließlich der Schutzstreifen nicht erforderlich. Dies begründet sich auch da -
mit, dass der Stadt Leipzig als betroffener Grundstückseigentümerin die genann -
ten Rechte der KWL GmbH hinreichend bekannt sind.
X
II. Öffentlichkeit (Bürger/Dritte)
Hinweis:
Im Folgenden ist aus Datenschutzgründen anstelle des Namens und der Anschrift des Bürgers/Dritten jeweils eine
Nummer angegeben. Anhand dieser Nummer sind der Name und die Anschrift des jeweiligen Bürgers/Dritten aus
der Namens- und Adressenliste zu ersehen, die der Vorlage – aus Datenschutzgründen nicht zur Veröffentlichung
freigegeben! – beigefügt ist.
lfd.Nr.
Inhalt der Stellungnahme,
Beschlussvorschlag (BV)
mit Begründung
berück-
sichtigt
J N
II-1
II-2
II-3
II-4
II-5
II-6
Gleichlautende Stellungnahmen unterschiedlicher Absender vom 19.06. und
20.06.2014. Es handelt sich überwiegend um Absender aus der Eisenbahnstraße
bzw. den direkten Nebenstraßen.
Inhalt der Stellungnahme:
Der Bebauungsplan wird von den Einsprechern in der vorliegenden Form aus ver -
schiedenen Gründen abgelehnt.
Als Begründung für die Ablehnung werden genannt:
a) Dass unter Anwendung des § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB auf die frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit verzichtet und somit grundrechtliche Posi -
tionen der Betroffenen verletzt wurden.
b) Dass Spielkasinos sowie andere, teilweise völlig unterschiedliche Gewer -
benutzungen reguliert werden sollen.
X
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 406 „Eisenbahnstraße und Umgebung – Nutzungsarten“                                                    Seite   3   von   6
lfd.Nr.
Inhalt der Stellungnahme,
Beschlussvorschlag (BV)
mit Begründung
berück-
sichtigt
J N
c) Dass die Eigenart des Gebietes als Standort für das Wohnen und wohnver -
trägliches Gewerbe verkannt wurde und es als Mischgebiet festgesetzt
werden sollte.
d) Dass die Ausweisung als besonderes Wohngebiet strengere bau- und im-
missionsschutzrechtliche Richtwerte zur Folge hat, die den Bestand an
vorhandenen und anzusiedelnden Gewerbebetrieben gefährden und unzu -
mutbar belasten und so praktisch aus dem Gebiet verdrängen.
e) Dass gerade die Gewerbenutzungen, die jetzt reguliert werden sollen, in
den letzten Jahren zu einer Aufwertung des Gebietes geführt hätten.
f) Dass der Ausschluss dieser Nutzungen zu einer Verdrängung in die Umge-
bung, die nicht vom Bebauungsplan erfasst ist, führt.
g) Dass die Aufstellung des Bebauungsplans nicht erforderlich ist, da schon
jetzt über Genehmigungsentscheidungen die Ansiedlung der betreffenden
Gewerbe steuerbar ist.
h) Dass die Steuerung der Nutzungen der Kategorien I und II, die ausweislich
der Begründung zum Bebauungsplan grundsätzlich mit der Wohnnutzung
verträglich sind, über die nur ausnahmsweise Zulässigkeit unzulässig ist,
da dies die Attraktivität des Gebietes gefährden würde.
i) Dass die Lärmbelastung durch den das Gebiet durchquerenden Verkehr
gegenüber den gewerblichen Nutzungen das größere Hindernis an der Ent-
wicklung einer dominierenden Wohnnutzung sei und dies in dem Plan
nicht berücksichtigt wurde.
BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen.
Begründung:
Zu a) Der Plan erfüllt die Voraussetzungen für das beschleunigte Verfahren ge -
mäß § 13a Baugesetzbuch:
- es handelt sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung;
- der Schwellenwert von 20.000 m² zulässiger Grundfläche wird nicht er -
reicht;
- die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer
Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltver -
träglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, wird nicht vor -
bereitet oder begründet;
- Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in §1 Abs. 6 Nr.  7 Buchsta-
be b BauGB genannten Schutzgüter bestehen nicht.
 Daher kann unter Anwendung des § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit
§ 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB von der frühzeitigen Beteiligung abgesehen wer -
den. Die Beteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wurde durchgeführt. Der
Schutz eigentumsrechtlicher Positionen ist durch das Verfahren und durch
die sowohl nach Baugebieten als auch durch Modifikation des Nutzungs -
katalogs gegliederten Festsetzungen des B-Plans gewahrt.
Zu b) Die Regulierung nicht nur von Spielhallen ist eines der Hauptziele des Be -
bauungsplans und soll nicht aufgegeben werden. Die Aufnahme sonstiger
freizeitbezogener Nutzungen in den Regelungskatalog des Bebauungs -
plans erfolgt in Reaktion auf die Gewerbe-Neuanträge mit kreativ verän -
dertem Antragsgegenstand und ist wesentlicher Bestandteil der teilräumli -
chen Betrachtung. Diese weiteren (Unter-)Arten werden jedoch nicht
gänzlich ausgeschlossen, sondern lediglich unter den Vorbehalt der nur
ausnahmsweisen Zulassung gestellt.
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 406 „Eisenbahnstraße und Umgebung – Nutzungsarten“                                                    Seite   4   von   6
lfd.Nr.
Inhalt der Stellungnahme,
Beschlussvorschlag (BV)
mit Begründung
berück-
sichtigt
J N
Zu c) Es trifft zu, dass einzelne Blöcke an der Eisenbahnstraße Mischgebietsnut -
zungen aufweisen in dem Sinne, dass sich sowohl Wohnen als auch Ge -
werbe in den Gebäuden befinden.
Wenn man von der Betrachtung einzelner Teilblöcke jedoch zur Betrach -
tung eines größeren Abschnitts der Eisenbahnstraße übergeht und die in
den oberen Geschossen oder die in den Nebenstraßen vorzufindenden
Nutzungen einbezieht, ergibt sich insgesamt die Prägung als „besonderes
Wohngebiet“ i.S.d. Baunutzungsverordnung. Diese Gebietskategorie er -
möglicht es, bereits vorhandene Wohnviertel mit einem wachsenden Anteil
gewerblicher Nutzungen unter Erhaltung und Fortentwicklung der Wohn -
nutzung zu überplanen.
Im Fall der Eisenbahnstraße konzentriert sich das Gewerbe in der Erdge -
schosszone an der Magistrale, während in den ruhigeren Seitenstraßen
und auch schon in den oberen / hinteren Bereichen der Gebäude an der
Eisenbahnstraße allgemein das Wohnen vorherrscht. Diese Prägung wird
durch die Festsetzungen des B-Plans nicht verändert. Es wird auch nicht
die Art der Nutzung geändert; die Gefahr eines „Gesichtsverlustes“ ist
nicht gegeben. Vielmehr wird das Gebiet mit seiner besonderen Nutzungs -
mischung durch die Planung vor einer unerwünschten einseitigen Ent -
wicklung hin zu einem Vergnügungsviertel bewahrt. Die Festsetzung als
Besonderes Wohngebiet und der zukünftige Ausnahmevorbehalt für einige
(Unter-)Arten von Nutzungen ist daher angemessen.
Zu d)  Gewerbliche Nutzungen (außer Freiluftgaststätten) werden bezüglich ih -
rer Lärmemissionen nach der TA Lärm beurteilt. Für die Gebietskategorie
„besonderes Wohngebiet“ (WB) sieht die TA Lärm keine Grenzwerte vor.
Für zukünftige Vorhaben wird die zuständige Genehmigungsbehörde be -
trachten, ob die beantragte Nutzung mit der Fortentwicklung der Wohn -
nutzung im WB vereinbar ist. Dies ist Folge des planerischen Willens der
Stadt Leipzig.
Bestandskräftig genehmigte Nutzungen genießen Bestandsschutz hinsicht -
lich der planungsrechtlichen Zulässigkeit der Nutzung. Im Bereich des Im -
missionsrechtes steht dieser Bestandsschutz steht jedoch unter dem Vorbe -
halt, dass nach TA Lärm auch bei bestandskräftig genehmigten Nutzungen
nachträglich Lärmschutz-Auflagen für den Betrieb angeordnet werden
können. Insgesamt ergibt sich durch die Aufstellung des Bebauungsplans
somit keine Schlechterstellung bestandsgeschützter Nutzungen.
Zu e) Unter dem in der Planbegründung angeführten Begriff „Trading-Down-
Prozess“ wird nicht etwa der Vermietungsstand oder die durchschnittli -
che Höhe der Gewerbemieten verstanden. Vielmehr geht es um  einen
Prozess, der zu einem Absinken der Wohnqualität und Ausdünnung der
gewerblichen Nutzung führt. Das Erscheinungsbild z.B. von Spielhallen
mit zugeklebten Scheiben führt dazu, dass Standorte für weitere Nutzun -
gen wie Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie- und Kulturbetriebe
uninteressant werden. Aber auch Wohnlagen in der Nachbarschaft werden
auf den ersten Blick gestört und möglicherweise abgewertet. Anzeichen
dafür sind neben Schließen von Geschäften und anschließendem Leer -
stand auch nachlassende Attraktivität und Imageverlust eines Gebietes.
Die Anfänge eines solchen Prozesses lassen sich in der Eisenbahnstraße
durchaus feststellen. Mit der Festsetzung als besonderes Wohngebiet soll
dieser Prozess gestoppt werden – durchaus im Sinne der historischen und
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 406 „Eisenbahnstraße und Umgebung – Nutzungsarten“                                                    Seite   5   von   6
lfd.Nr.
Inhalt der Stellungnahme,
Beschlussvorschlag (BV)
mit Begründung
berück-
sichtigt
J N
durch Sanierung zum Teil wiederhergestellten Qualitäten des Gebiets.
Zu f) Die Festlegung des Geltungsbereiches wurde von der Stadt sorgfältig ge -
prüft.
- In den umliegenden, nicht vom Geltungsbereich erfassten Straßen mit
fast ausschließlicher Wohnnutzung sind Nutzungen der Kat. II und III
bei Anwendung des § 34 BauGB unzulässig. Ein Planungsbedürfnis wird
hier nicht gesehen.
- In den übrigen Gebieten, die durch gemischte Nutzungen geprägt sind,
ist z.T. auf der Grundlage des § 34 BauGB zu entscheiden. Hier kann
sich möglicherweise die Zulässigkeit oder ausnahmsweise Zulässigkeit
einer Nutzung der Kat. II oder III (z.B. einer Spielhalle) ergeben. In den
Teilbereichen sind rechtsverbindliche Bebauungspläne anzuwenden, die
die genannten Nutzungen z.T. ausschließen.
 Die Zulässigkeit von Vorhaben außerhalb des Geltungsbereiches dieses
Bebauungsplans ist jedoch nicht Gegenstand dieses Planverfahrens.
Zu g) Zwar ist bei unstrittiger Einstufung des Gebietscharakters die Zulässigkeit
der genannten, durch den Plan geregelten Nutzungen durch die Baunut -
zungsverordnung klar geregelt, wie in der Begründung dargelegt. Die
Aufstellung eines Bebauungsplans wurde jedoch (u.a.) aus den folgenden
Gründen notwendig:
- Die tatsächliche Einordnung eines Grundstücks in eine Gebietskategorie
der BauNVO ist in der Praxis häufig Gegenstand juristischer Aus -
einandersetzungen. Der Bebauungsplan schafft hier die wünschenswerte
Klarheit und unterstützt damit die Arbeit der Verwaltung.
- Die BauNVO bietet außerdem die Möglichkeit, die in den §§ 2 bis 11
enthaltenen Regeln der allgemeinen oder ausnahmsweisen Zulässigkeit
oder Nichtzulässigkeit einzelner Nutzungen durch Bebauungsplan gemäß
der planerischen Zielvorstellung der Stadt zu verfeinern oder auf Ge -
bietsteile oder einzelne Unterarten zu beschränken. Diese Feinsteuerung
wird mit dem Bebauungsplan Nr. 406 vorgenommen – bspw. mit der
Festsetzung des 30-m-Streifens an der Eisenbahnstraße, in denen Ver -
gnügungsstätten zugelassen werden können, die einen leicht erhöhten
Störgrad für die Wohnnutzung aufweisen können. Dies kann nicht durch
Verwaltungshandeln ersetzt werden.
Im Übrigen siehe dazu Kap. 2 der Planbegründung.
Zu h) In der Planbegründung ist dargelegt, dass die in Kat. I erfassten Nutzun -
gen (Billard-Cafés und kleine Kinos) „grundsätzlich verträglich“ mit der
Wohnnutzung sind. Dabei ist das Wort „grundsätzlich“ in juristischem
Sinne zu verstehen und bezeichnet den Grundzustand ohne Hinzutreten
weiterer, möglicherweise nicht vorherzusehender besonderer Umstände.
Bei Hinzutreten solcher weiteren Umstände können die genannten Nutzun -
gen dann im Einzelfall unverträglich mit der Wohnnutzung sein, z.B. bei
einer ungewöhnlichen Häufung in einer Straße oder in einer ungewöhn -
lich großen Ausprägung. Dies ist angesichts der beginnenden Vorbelas -
tung des Plangebietes mit Vergnügungsstätten und ähnlichen freizeitbezo -
genen Nutzungen nicht ausgeschlossen.
Die Verwaltung hat nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Da -
her ist davon auszugehen, dass Einrichtungen der Kat. I, die in ihrer spe -
ziellen beantragten Ausprägung das Wohnen nicht stören (auch nicht im
Zusammenwirken mit benachbarten Einrichtungen), zulässig sein werden
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 406 „Eisenbahnstraße und Umgebung – Nutzungsarten“                                                    Seite   6   von   6
lfd.Nr.
Inhalt der Stellungnahme,
Beschlussvorschlag (BV)
mit Begründung
berück-
sichtigt
J N
und die Attraktivität des Gebietes gewahrt bleibt.
Zur Frage des Attraktivitätsverlustes des Gebietes wegen der nur aus -
nahmsweisen Zulässigkeit von in Kat. II erfassten Nutzungen siehe Aus -
führungen unter Punkt e).
Zu i) Die Eisenbahnstraße ist nach dem Bau der Konrad-Adenauer-Allee von
ihrer Bundesstraßenfunktion und damit von einem Großteil des Verkehrs
entlastet worden. Durch den Umbau von 2004 wurde sie auf eine Fahr -
spur je Richtung zurückgebaut und am Rande mit Parkplätzen ausgestat -
tet. Die Stadt ist jedoch weiterhin bestrebt, zur Verringerung der Ver -
kehrsbelastung der Bevölkerung weitere Lenkungsmaßnahmen umzuset -
zen. Dies geschieht jedoch außerhalb dieses B-Plan-Verfahrens.
Abgesehen von der Festsetzung von Flächen als Verkehrsflächen oder
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung bietet der Festsetzungska -
talog des § 9 Baugesetzbuch keine Möglichkeiten für konkrete Verkehrs -
planung.
II-7 Stellungnahme vom 20.06.2014
Inhalt der Stellungnahme:
Die Bürgerin regt an zu prüfen, ob ein vollständiger Ausschluss der Nutzungen der
Kategorie II im Teil-Baugebiet WB 5 möglich wäre. Alternativ könne für dieses
Teil-Baugebiet auch ein Positivkatalog von Kriterien für die Beurteilung weiterer
Anträge für Nutzungen der Kategorie II aufgestellt werden.
BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen
Begründung:
Bei dem Teil-Baugebiet WB 5 handelt es sich um den Baublock nördlich der Ei -
senbahnstraße zwischen der Hedwigstraße und der Hermann-Liebmann-Straße.
Hier befinden sich zum Zeitpunkt der Bestandsaufnahme im Oktober 2013 ein
Wettbüro, eine Spielhalle sowie eine Bar mit Spielautomaten. Ein Antrag auf Er -
öffnung einer weiteren Spielhalle wurde abgelehnt.
Auch einige der übrigen Teil-Baugebiete des Geltungsbereiches weisen eine ver -
gleichbare Vorbelastung mit den genannten Nutzungen, die geeignet sind, das
Wohnen erheblich zu stören, auf. Dies hat – neben anderen Gesichtspunkten – zur
Aufstellung des B-Plans geführt. Sowohl die Vorbelastung des Teil-Baugebietes
WB 5 als auch die Zielvorstellung für dieses Teil-Baugebiet differenzieren jedoch
nicht derart stark von den übrigen Teil-Baugebieten, dass dort ein besonders kon -
sequenter Ausschluss oder gar eine Rücknahme erteilter Genehmigungen gerecht -
fertigt wäre. Dem Vorschlag kann daher nicht gefolgt werden.
Die bestehende Situation mit den bereits angesiedelten Nutzungen der Kategorie
II wird jedoch mit einiger Wahrscheinlichkeit zur Versagung zukünftiger Anträge
auf Eröffnung weiterer gleichgearteter Gewerbe führen.
Die Erarbeitung und Festsetzung eines Positivkataloges mit Bedingungen für die
Zulässigkeit bestimmter Vorhaben ist aus rechtlicher Sicht nicht zu empfehlen.
Das Baurecht ist vom Grundsatz der Baufreiheit geprägt. Nicht der Bauherr muss
die Zulässigkeit seines Vorhabens anhand bestimmter Kriterien beweisen, sondern
die zuständige Genehmigungsbehörde muss – ggf. mit Hilfe von planerischen
Festsetzungen – die Unzulässigkeit eines beantragten Vorhabens darlegen. Die -
sem Zweck dient die in der Begründung zum Bebauungsplan enthaltene Prüfliste
zur Handhabung der ausnahmsweisen Zulässigkeit durch Ausübung pflichtgemä -
ßen Ermessens.
X
25.08.2014
15 von 65 in Zusammenstellung
16 von 65 in Zusammenstellung
I. Planungsrechtliche Festsetzungen
I.1 Art der baulichen Nutzung
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 3, § 4a BauNVO 2013]
Besonderes Wohngebiet (WB) mit laufender Nr. des Teil-
Baugebiets, hier z.B. WB 1
I.2 Flächen für den Gemeinbedarf
[§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB]
Flächen für Gemeinbedarf mit näherer Zweckbestimmung:
Schule
I.3 Verkehrsflächen
[§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB]
Straßenverkehrsflächen
I.4 Grünflächen
[§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB]
Öffentliche Grünfläche mit näherer Zweckbestimmung:
Parkanlage
I.5 Sonstige Planzeichen
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des
Bebauungsplans
[§ 9 Abs. 7 BauGB]
II. Darstellungen ohne Normcharakter
Kennzeichnung derjenigen räumlichen Teilbereiche, in
denen Vergnüngungstätten der Kategorie II nach Maßgabe
der textlichen Festsetzung Nr. 1.2 (2) ausnahmsweise
zugelassen werden können
III. Darstellungen der Plangrundlage
Vorhandenes Gebäude
Flurstücksgrenzen
Flurstücksnummer
WB 1
Stadt Leipzig
Bebauungsplan Nr. 406
„Eisenbahnstraße und Umgebung -
Nutzungsarten“
Planzeichenerklärung  [entsprechend PlanZV]
17 von 65 in Zusammenstellung
  1
Bebauungsplan Nr. 406 „Eisenbahnstraße und Umgebung – Nutzungsarten“

Stand: 25.08.2014
Teil B:   Text

I. Planungsrechtliche Festsetzungen
[§ 9 Abs. 1 BauGB]
1. Art der baulichen Nutzung
1.1 Einteilung von folgenden Vergnügungsstätten und  bestimmten sonstigen freizeit-
bezogenen Nutzungen in drei Kategorien
 (1) Zur Kategorie I  gehören
1. Billard-Cafés,
2. Kleine Kinos.
 (2) Zur Kategorie II  gehören
1. Nicht kerngebietstypische Tanzlokale,
2. Nicht kerngebietstypische Spielhallen und ähnliche Unternehmen (§ 33 i Gewer-
beordnung),
3. Nicht kerngebietstypische Internet-Cafés mit Computerplätzen oder anderen An-
lagen, an denen Kunden spielen können,
4. Nicht kerngebietstypische Wettbüros,
5. Gaststätten mit erweitertem Veranstaltungsangebot, die als nicht kerngebietstypi-
sche Vergnügungsstätten betrieben werden,
6. Varietés und Kabaretts.
 (3) Zur Kategorie III  gehören
1. Diskotheken und kerngebietstypische Tanzlokale,
2. Nachtbars und Nachtclubs,
3. Kerngebietstypische Spielhallen, Spielbanken, Kasinos und ähnliche Unterneh-
men (§ 33 i Gewerbeordnung),
4. Kerngebietstypische Internet-Cafés mit Computerplätzen oder anderen Anlagen,
an denen Kunden spielen können,
5. Kerngebietstypische Wettbüros,
6. Gaststätten mit erweitertem Veranstaltungsangebot, die als kerngebietstypische
Vergnügungsstätten betrieben werden,
7. Große Kinos, Kinos mit mehreren Sälen (Multiplex-Kinos),
8. Entertainment-Center,
9. Festhallen, Event-Arenen und ähnliche Einrichtungen,
10. Betriebe mit Sexdarbietungen (auch Videokabinen), Sex-Kinos,
11. Swinger-Clubs, Bordelle und bordellartige Betriebe.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5, 9 BauNVO 2013]

1.2 Einschränkung von Nutzungen im besonderen Wohng ebiet
(1) Im festgesetzten besonderen Wohngebiet können N utzungen der Kategorie I nur
ausnahmsweise zugelassen werden.
(2) In den Teil-Baugebieten WB 1 bis WB 7 und WB 10  bis WB 14 können in einer
Grundstückstiefe bis 30,0 m, gemessen ab der festgesetzten Grenze der Straßenver-
kehrsfläche der Eisenbahnstraße, Nutzungen der Kategorie II ausnahmsweise zugelas-
sen werden. Die Geschäftsräume müssen sich vollständig innerhalb der festgesetzten
Grundstückstiefe befinden. Zugehörige Stellplätze sind auch außerhalb der festgesetz-
ten Grundstückstiefe zulässig.
18 von 65 in Zusammenstellung
  2
Bebauungsplan Nr. 406 „Eisenbahnstraße und Umgebung – Nutzungsarten“

Stand: 25.08.2014
(3) Außerhalb der in 1.2 (2) festgesetzten Grundstü ckstiefe sind Nutzungen der Katego-
rie II unzulässig.
(4) Im besonderen Wohngebiet sind die folgenden bau lichen oder sonstigen Anlagen
oder Nutzungen unzulässig:

− Nutzungen der Kategorie III;
− Einzelhandelsbetriebe, die Sexartikel anbieten (Se x-Shops);
− Werbeanlagen als selbstständige Nutzung;
− Tankstellen.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5, 9 BauNVO 2013]

II. Örtliche Bauvorschriften
[§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 89 SächsBO]

2.1  Werbeanlagen
(1) Werbeanlagen sind nur im Erdgeschossbereich sowie im Brüstungsbereich des
ersten Obergeschosses zulässig. Sofern ein Anbringen nach Satz 1 nicht möglich
ist,  sind Werbeanlagen an den Gebäudefronten entlang der Eisenbahnstraße aus-
nahmsweise auch bis in den Brüstungsbereich des zweiten Obergeschosses zuläs-
sig.
(2) Werbeanlagen dürfen wesentliche Elemente der Fassadengestaltung (insbeson-
dere Pfeiler, Gesimse, Brüstungen, historische Bauteile, Zeichen und Inschriften)
nicht verdecken.
(3) Werbeanlagen mit blinkendem oder sich bewegendem Licht sind unzulässig.
(4) Werbeanlagen mit einer Größe über 3,0 qm sind unzulässig.
[§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 89 Abs.1 Nr. 1 und 2, Abs. 2 SächsBO]

19 von 65 in Zusammenstellung

Begründung zum
Bebauungsplan Nr. 406
„Eisenbahnstraße und Umgebung –
Nutzungsarten“

 Stadtbezirk: Ost
 Ortsteile: Neustadt-Neu schönefeld, Volkmarsdorf

Übersichtskarte:

 Grenze des räumlichen
Geltungsbereiches

Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Stadtplanungsamt

Planverfasser:
 Plan und Recht GmbH
 Geschäftsführer:
 Prof. Dr. Gerd Schmidt-Eichstaedt
 Oderberger Straße 40
 10435 Berlin
Datum:

25. August 2014

20 von 65 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 406 „Eisenbahnstraße und Umgebung – Nutzungsarten“

25.08.2014
2

INHALTSVERZEICHNIS

A.  EINLEITUNG 4
1.  Lage und Größe des Plangebietes 4
2.  Planungsanlass und Planerfordernis 4
3.  Ziele und Zwecke der Planung 6
4.  Verfahren 7
B.  GRUNDLAGEN DER PLANUNG 9
5.  Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes 9
5.1  Topografie und Baugrundverhältnisse 9
5.2  Vorhandene Bebauung und Nutzungen 9
5.3  Vorhandene Wohnbevölkerung 10
5.4  Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung 10
5.5  Soziale Infrastruktur 10
5.6  Technische Infrastruktur 10
5.6.1  Verkehrsinfrastruktur 10
5.6.2  Ver- und Entsorgungsanlagen 11
5.7  Umgebung 11
6.  Planerische und rechtliche Grundlagen 11
6.1  Planungsrechtliche Grundlagen 11
6.1.1  Landesentwicklungsplan 11
6.1.2  Regionalplan 12
6.1.3  Flächennutzungsplan 12
6.1.4  Landschaftsplan 13
6.1.5  Zulässigkeit von Bauvorhaben 14
6.1.6  Sanierungsgebiet, Sanierungsziele 14
6.2  Sonstige Planungen 15
6.2.1  Integriertes Stadtentwicklungskonzept 15
6.2.2  Integriertes Stadtteilentwicklungskonzept Leipziger Osten (STEK LEO) 15
6.2.3  Stadtentwicklungsplan Zentren 16
6.2.4  Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung 16
6.2.5  Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen 17
6.2.6  Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum 17
7.  Umweltbelange 17
8.  Ergebnisse der Beteiligungen 18
8.1  Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 13a Abs. 3 BauGB 18
8.2  Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (TöB) zum Entwurf 18
8.3  Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf 19
9.  Städtebauliches Konzept 19
9.1  Gliederung des Gebietes 19
9.2   Nutzungskonzept 19
9.3  Erschließungskonzept 21

21 von 65 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 406 „Eisenbahnstraße und Umgebung – Nutzungsarten“

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C.  INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES 22
10.  Grenze des räumlichen Geltungsbereiches 22
11.  Gliederung des Plangebietes 22
12.  Baugebiete und Flächen für den Gemeinbedarf 23
12.1  Gebiet zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besonderes
Wohngebiet, WB) 23
12.2  Fläche für den Gemeinbedarf 38
13.  Verkehrsflächen 39
14.  Grünflächen 39
15.  Örtliche Bauvorschriften 39
D.  STÄDTEBAULICHE KALKULATION 43
16.  Flächenbilanz 43
17.  Kosten 43
Anhang I:  Bestandsaufnahme, Stand Oktober 2013
Anhang II:  Bestandsaufnahme, Stand August 2014
Anhang III: Radien nach Sächsischem Ausführungsgesetz zum
       Glücksspielstaatsvertrag

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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 406 „Eisenbahnstraße und Umgebung – Nutzungsarten“

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A. EINLEITUNG
1. Lage und Größe des Plangebietes
Das Plangebiet dieses Bebauungsplanes befindet sich im Stadtbezirk Ost der Stadt Leipzig in
den Ortsteilen Neustadt-Neuschönefeld und Volkmarsdorf. Es umfasst die Eisenbahnstraße
im Abschnitt zwischen der Rosa-Luxemburg-Straße und der Torgauer Straße sowie jeweils
eine Blocktiefe in nördlicher und südlicher Richtung, mit Ausnahme der Grundstücke im Gel-
tungsbereich des rechtsverbindlichen B-Planes Nr. 52 „Eisenbahnstraße" in der Fassung der
1. und 2. Änderung.

Der räumliche Geltungsbereich wird umgrenzt:
im Norden  von der Ludwigstraße
im Osten  von der Bennigsenstraße und der Torgauer Straße
im Süden  von der Jonasstraße, der südlichen Grenze der Grünfläche zwischen Jon-
asstraße und Lorenzstraße, der Lorenzstraße, Neustädter Straße, Eisen-
bahnstraße, Hermann-Liebmann-Straße, Konradstraße
im Westen  von der Rosa-Luxemburg-Straße und der Lutherstraße.

Das Gebiet hat eine Größe von 20,0 Hektar. Gegenüber dem Aufstellungsbeschluss wurde
der Geltungsbereich dadurch geringfügig vergrößert, dass die Grünfläche zwischen Jonas-
straße und Otto-Runki-Platz aufgenommen wurde und die übrigen Grenzen des Geltungsbe-
reichs jeweils auf die Mittellinie der umgebenden Straßen gelegt wurden.
Die räumliche Lage und Abgrenzung des Geltungsbereiches sind aus der Übersichtskarte
bzw. aus der Planzeichnung zu ersehen. Zum genauen Verlauf der Grenze des räumlichen
Geltungsbereiches siehe Kap. 10.
2. Planungsanlass und Planerfordernis
Anlass:
In der Eisenbahnstraße ist ein verstärktes Antragsaufkommen für die Ansiedlung von Spiel-
hallen und auch Wettbüros festzustellen. Planungsanlass sind daher die Anträge auf Nut-
zungserlaubnis, welche insbesondere von 2011 bis 2013 gestellt worden sind. Insbesondere
in zentral gelegenen Gebieten mit erneuerungsbedürftiger Bausubstanz – wie hier im Viertel
um die Eisenbahnstraße– ist dies im Zusam menwirken mit dem Leerstand von Ladenlokalen
ein bedenkliches Zeichen für das Einsetzen eines Trading-Down-Prozesses.
(Hinweis: Die im Bestand vorhandenen Vergnügungsstätten und bestimmte sonstige freizeit-
bezogene Nutzungen, gestellte und versagte Anträge sowie Leerstand in Ladenlokalen sind
in den Karten im Anhang mit Stand vom Oktober 2013 und vom August 2014 dargestellt.)
Erfordernis:
Aus planungsrechtlicher Sicht sind folgende Gründe für die Aufstellung des Planes anzufüh-
ren:
 Das Plangebiet ist bislang als unbeplanter Innenbereich  i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB
einzustufen. In der Eisenbahnstraße entspricht die vorgefundene Art der Nutzung ei-
ner Mischung aus Wohnen und Gewerbe, teilweise mit Tendenz in Richtung Mischge-
biet, insbesondere im westlichen Teil der Eisenbahnstraße. In den Seitenstraßen der
Eisenbahnstraße, der Ludwigstraße und der Konradstraße tendiert die Art der Nut-
zung zu einem allgemeinen Wohngebiet: Dort befinden sich oft auch in der Erdge-
schosszone Wohnungen, es gibt jedoch auch einzelne größere gewerbliche Nutzun-
gen, z.B. ein Hotel.
In allen Bestandsgebieten an der Eisenbahnstraße sind zwar kerngebietstypische
Vergnügungsstätten –also auch große Spielhallen– planungsrechtlich unzulässig.
23 von 65 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 406 „Eisenbahnstraße und Umgebung – Nutzungsarten“

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Nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten einschließlich kleinerer Spielhallen
und sonstiger Betriebe wie Internet-Cafés können jedoch in Mischgebieten ausnahms-
weise zugelassen werden oder sie sind (im gewerblich geprägten Teil eines Mischge-
bietes) sogar regelmäßig zulässig.
Um diesen Prozess steuern zu können, ist die Aufstellung eines Bebauungsplans er-
forderlich.
Sofern kein Bebauungsplan aufgestellt würde, bestünde die Gefahr, dass durch die
dann mögliche weitere Zulassung von Vergnügungsstätten und bestimmten anderen
freizeitbezogenen Nutzungen, auch aus dem Amüsiergewerbe, eine neue Gebiet-
sprägung hin zu einem Vergnügungsviertel entsteht und damit ein Genehmigungsan-
spruch für wiederum weitere Vergnügungsstätten. Dies soll verhindert werden.
 Der westliche Bereich zwischen Rosa-Luxemburg-Straße, Lutherstraße und Her-
mann-Liebmann-Straße ist Teil des Sanierungsgebietes „Neustädter Markt“, das im
Jahr 1992 –mithin vor mehr als 20 Jahren– beschlossen wurde. Im Jahr 2003 wurden
die Sanierungsziele durch Beschluss des Stadtrates konkretisiert. Gemäß der gültigen
konkretisierten Sanierungsziele vom 10.12.2003 ist für die gewerbliche Entwicklung
unter Punkt 1.3.3. „Arbeiten und Einkaufen“ vermerkt: „Im Zentrenkonzept der Stadt
Leipzig ist der Bereich der Eisenbahnstraße als Nahversorgungszentrum der D-
Kategorie ausgewiesen. Zur Stärkung der Stadtteilzentrenfunktion sind zentrenrele-
vante Einrichtungen, außer Vergnügungsstätten, in diesen Bereichen zu konzentrie-
ren." Diese allgemeine Formulierung aus dem Jahr 2003 soll nun vertieft werden
durch eine konkrete Entscheidung darüber, wie das Ziel, „zentrenrelevante Einrich-
tungen, außer Vergnügungsstätten, in diesen Bereichen zu konzentrieren", räumlich
differenziert gehandhabt werden soll. Diese Aufgabe soll durch den Bebauungsplan
gelöst werden.

Man könnte dem Planungserfordernis entgegenhalten, dass das Sächsische Ausführungsge-
setz zum Glücksspielstaatsvertrag eine hinreichende Grundlage zur Steuerung der Ansied-
lung jedenfalls von Spielhallen bieten würde. Nach § 18a dieses Gesetzes soll der Abstand
von einer Spielhalle zu einer weiteren Spielhalle oder zu einer allgemeinbildenden Schule
250 Meter (Luftlinie) nicht unterschreiten.
Der Glücksspielstaatsvertrag, der im Dezem ber 2011 nach tiefgreifender Überarbeitung auch
vom Freistaat Sachsen unterzeichnet wurde
1, ist jedoch nicht unumstritten. Darin enthaltene
Regelungen, z.B. zu den Mindestabständen, den Öffnungszeiten oder zur Werbung, werden
von der Glücksspielbranche sehr kritisch gesehen. Vertreter der Branche haben in der Ta-
gespresse angekündigt, dass sie auf dem Klagewege gegen die Versagung von Genehmi-
gungen vorgehen werden, die sich auf den Glückspielstaatsvertrag stützen. Die gut organi-
sierte Branche könnte sich dabei auf die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes
(EuGH) stützen. Der EuGH hat Abstandsklauseln in einem anderen Zusammenhang als
wettbewerbsverzerrend missbilligt und für unwirksam erklärt, weil dadurch die bestehenden
Betriebe geschützt werden
2. Mit der nicht auszuschließenden Kassation des Glücksspiel-
staatsvertrages durch den EuGH entfiele die (theoretische) Möglichkeit, die Anzahl und Ver-
teilung der Vergnügungsstätten über die Mindestabstände des Sächsischen Ausführungsge-
setzes zum Glücksspielstaatsvertrag zu steuern.
Um die Ziele und Zwecke der Planung (vgl. Kap. 3) rechtssicher erreichen zu können –auch
im Hinblick auf eine mögliche Unwirksamkeit des Ausführungsgesetzes zum Glücksspiel-
staatsvertrag und der darauf beruhenden Regelungsmöglichkeiten– ist die Aufstellung des
Bebauungsplans erforderlich.

1  Der Erste Staatsvertrag zur Änderung des Staatsvertrages zum Glücksspielwesen in Deutschland (Erster
Glücksspieländerungsstaatsvertrag – Erster GlüÄndStV) (SächsGVBl. 2012 S. 275) ist in Sachsen gemäß
seinem Artikel 2 Abs. 1 Satz 1 am 1. Juli 2012 in Kraft getreten.
2  Urteil des EUGH zur Steuerung des Einzelhandels in Spanien: Urteil der 2. Kammer des EUGH vom
24.03.2011 – AZ: C-400/08 – juris.
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Begründung zum Bebauungsplan
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3. Ziele und Zwecke der Planung
Ziel des Bebauungsplans ist es vorrangig, Anzahl und Art von Vergnügungsstätten und be-
stimmten sonstigen freizeitbezogener Nutzungen, die nach h.M. nicht als Vergnügungsstätten
zu werten sind, im Geltungsbereich zu regulieren und damit die Eigenart des Gebiets als
Standort für Wohnen und wohnverträgliches Gewerbe zu erhalten.

Schutz und Entwicklung der Wohnnutzung im Gebiet
Mit der Planung soll die Wohnnutzung im Gebiet gesichert und gestärkt werden. Erfahrungs-
gemäß können Vergnügungsstätten und bestimmte sonstige freizeitbezogene Nutzungen
durch ihr Erscheinungsbild und/oder ihre Auswirkungen negativ auf ihre Umgebung einwir-
ken. Bei verstärkter Ansiedlung von Vergnügungsstätten wie Spielhallen, Wettbüros, aber
auch durch Betriebe des Sex-Gewerbes (die nicht als Vergnügungsstätten zu werten sind)
und weitere störungsbehaftete Nutzungen besteht die Gefahr des Absinkens des städtebauli-
chen Niveaus und des Attraktivitätsverlustes (sog. „Trading-Down-Effekt"). Daher ist es erfor-
derlich, diese Nutzungen zwar nicht gänzlich auszuschließen, aber im Hinblick auf ihre Ver-
träglichkeit mit der Wohnnutzung zu regulieren. Ziel ist es, diesen „Trading-Down-Effekt“
rechtzeitig zu stoppen. Andere Nutzungen führen zwar nicht zu einem Trading-Down-Effekt,
können aber in Nachbarschaft zu Wohnnutzungen –z.B. durch Verkehr– zu Beeinträchtigun-
gen der Wohnnutzung führen.
Die im Bestand vorhandenen Bauflächen sollen daher als besonderes Wohngebiet (WB) im
Sinne des § 4a BauNVO festgesetzt werden. Die Zulässigkeit der genannten Nutzungen in-
nerhalb dieses Gebiets wird durch textliche Festsetzungen geregelt. Damit kann der erforder-
liche Schutz des Baugebietes gewährleistet werden.

Steuerung und Stärkung der Funktion des D-Zentrums Eisenbahnstraße-Mitte sowie der
Nahversorgungslage Eisenbahnstraße-Ost und bedar fsgerechte Entwicklung der Magistrale
Eisenbahnstraße
Die Eisenbahnstraße fungiert laut Stadtentwicklungsplan Zentren von 2009 (Stadtratsbe-
schluss vom 18.03.2009, RB IV-1544/09) im Bereich zwischen Bussestraße und Elisabeth-
straße als D-Zentrum sowie ab Elisabethstraße bis zum Torgauer Platz als Nahversorgungs-
lage. Sie bietet ein breites, noch ausbaufähiges Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot.
Die Entwicklung der Zentrumsfunktion im zentralen Abschnitt der Eisenbahnstraße hat einen
besonderen Stellenwert für die Stadtumbaustrategien im Leipziger Osten.
Auch die Funktion der Eisenbahnstraße als Standort für den Einzelhandel ist durch eine ver-
stärkte Ansiedlung von Vergnügungsstätten gefährdet, da diese häufig in leerstehende La-
denlokale nachrücken und dann vergleichsweise zahlungskräftige Gewerbemieter darstellen.
Normale Geschäfte können in betriebswirtschaftlicher Hinsicht (Mietpreise) nicht mithalten.
Bei verstärkter Ansiedlung von Vergnügungsstätten und bestimmten sonstigen freizeitbezo-
genen Nutzungen, z.B. bordellartigen Betrieben, besteht daher die Gefahr, dass das Gebiet
für sonstige Einzelhandelsgeschäfte unattraktiv wird; das Gebiet kann „kippen“, z.B. in ein
Vergnügungsviertel.
Mit der Planung soll die Funktion der Eisenbahnstraße als Einkaufsstraße für die nähere Um-
gebung gesichert und gestärkt werden.

Sicherung und Konkretisierung der Sanierungsziele
Der westliche Teil des Geltungsbereichs ist im Sanierungsgebiet „Neustädter Markt" gelegen.
Insgesamt strahlt die Eisenbahnstraße jedoch auch auf die weiter nördlich und südlich (au-
ßerhalb des B-Plan-Geltungsbereichs) gelegenen Teile des Sanierungsgebietes aus. Mit dem
Plan sollen auch die in der Satzung zum Sanierungsgebiet „Neustädter Markt“ von 2003 dar-
gelegten Entwicklungsziele der Stadt gesichert werden.
Zu den für das Gebiet formulierten Sanierungszielen, mit Stadtratsbeschluss vom 10.12.2003
konkretisiert, gehören:
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 Zur Stärkung der Stadtteilzentrumsfunktion sind zentrenrelevante Einrichtungen, außer
Vergnügungsstätten, in diesen Bereichen zu konzentrieren.
 Stabilisierung des Gebietes als Wohnstandort: Die Wohnqualität soll verbessert und der
überdurchschnittlich hohe Wohnungsleerstand reduziert werden. Dazu soll zum Beispiel
in Bestandsgebäuden ein differenziertes Wohnungsangebot hinsichtlich Wohnungsgrö-
ßen, Ausstattungs- und Sanierungsstandards und Miethöhen erzielt werden. In den Be-
standsgebäuden an den Hauptverkehrsstraßen, für die eine reine Wohnnutzung eher
ungeeignet ist, ist auf eine Nutzungsdurchmischung aus Wohnen und Gewerbe hinzu-
wirken.
Die verstärkte Ansiedlung von Spielhallen, Wettbüros und ähnlichen Einrichtungen steht in
Widerspruch zu diesen Sanierungszielen.

Sicherung von Mindestanforderungen an Werbeanlagen
Für Werbeanlagen sollen einige grundlegende gestalterische Vorgaben zu Anbringungsort,
Größe u. dergl. verankert werden, um Fehlentwicklungen zu verhindern.

4. Verfahren
Im Rahmen des Verfahrens wurden bislang folgende Verfahrensschritte durchgeführt:

Aufstellungsbeschluss vom
Beschluss Nr. RBV-1438/12
bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 23/2012 vom
08.12.2012
22.11.2012
Bekanntmachung zur Anwendung des beschleunigten Ver-
fahrens sowie zur Möglichkeit der Unterrichtung und Äuße-
rung für die Öffentlichkeit (§ 13a Abs. 3 BauGB),
bekannt gemacht  im Leipziger Amtsblatt Nr. 3/2013
09.02.2013
Beteiligung der berührten Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB und Benach-
richtigung über die öffentliche Auslegung mit Schreiben vom
14.05.2014
Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB durch
öffentliche Auslegung des Planentwurfs
20.05. bis 19.06.2014

Dieses Verfahren wird als beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB)
durchgeführt, da die im § 13a Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 genannten Voraussetzungen erfüllt
sind:
 Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung  i. S. d. § 13a
BauGB, da eine mitten in der Stadt gelegene, bereits bebaute Fläche überplant wird
(sog. „andere Maßnahme der Innenentwicklung“ i. S. des § 13a Abs. 1 BauGB).
 Der  Schwellenwert von 20.000 m² zulässiger Grundfläche  aus § 13a Abs. 1 Nr. 1
BauGB wird nicht erreicht. Nähere Begründung:
Der Bebauungsplan soll entsprechend dem zugrunde liegenden Ziel im Wesentlichen
die Art der baulichen Nutzung festsetzen. Es wird weder eine zulässige Grundfläche
(GRZ) noch die Größe der Grundfläche (GR) festgesetzt. Es handelt sich somit um ei-
nen so genannten „einfachen Bebauungsplan“ im Sinne des § 30 Abs. 3 BauGB. Da
keine Grundfläche festgesetzt wird, kommt es hier für das Einhalten der Schwellenwerte
des § 13a Abs. 1 Satz 3 BauGB nur auf den Umfang der Neuversiegelung an, die von
dem Plan ermöglicht wird. Über den derzeit igen Bestand hinaus wird es Neuversiege-
lungen lediglich als Schließen einzelner noch vorhandener Baulücken geben. Diese
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richten sich nach den Vorschriften des § 34 BauGB und ergeben mit ca. 3.500 m² ins-
gesamt weit weniger als den Schwellenwert von 20.000 m² bebaubare Fläche.
 Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträg-
lichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach
Landesrecht unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet.
 Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in §1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB ge-
nannten Schutzgüter bestehen nicht.
Von den frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit  gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie
der Träger öffentlicher Belange  (TöB) gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde unter Anwendung
des § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen.

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B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes
Zu den umweltrelevanten Grundlagen siehe Kapitel zu den Umweltbelangen (Teil B, Kap. 7).
5.1 Topografie und Baugrundverhältnisse
Das Plangebiet ist nahezu eben.
Angaben zu den Baugrundverhältnissen sind im Rahmen des B-Plans nicht erforderlich.
5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen
Die Neustadt von Leipzig, östlich des Hauptbahnhofs gelegen, wird in west-östlicher Richtung
von der Eisenbahnstraße durchquert. Das Plangebiet ist bis auf die Grünflächen und die
Straßen nahezu vollständig mit mehrstöckigen Gebäuden überwiegend aus der Gründerzeit
bebaut. Es gibt wenige Neubauten, einen nicht unerheblichen Anteil noch unsanierter Ge-
bäude sowie mehrere Baulücken, hauptsächlich im östlichen Bereich der Eisenbahnstraße.
Die von mehreren Straßenbahnlinien befahrene Eisenbahnstraße ist eine der Hauptachsen
und auch eine der wichtigsten Geschäftsstraßen des Leipziger Ostens.
Sie wurde 2004 zu einer stadtverträglichen Hauptsammelstraße mit Parktaschen und Baum-
pflanzungen umgestaltet. Südlich der Eisenbahnstraße (außerhalb des Plangebietes, zwi-
schen Otto-Runki-Platz und dem ehemaligen Kino)  wurden in den letzten Jahren im Rahmen
von Stadtumbaumaßnahmen mehrere unsanierte  Gebäude abgerissen und in Freiflächen,
eine Multifunktionsfläche und Parkplätze umgestaltet. Dadurch wurde die Eisenbahnstraße
städtebaulich zu den südlich angrenzenden Freiflächen der Grundschule und der Kinderta-
gesstätte und weiter zum Stadtteilpark Rabet geöffnet.
In den bebauten Bereichen weist die Eisenbahnstraße weitgehend das Bild einer Straße der
Gründerzeit auf. Sie wird beidseitig von vier- bis fünfgeschossigen Gebäuden hauptsächlich
aus der Gründerzeit geprägt. Die Nutzung der Erdgeschosse ist durchgehend gewerblich:
 Läden (zum Beispiel Lebensmittel, Reisebüro, Ballon-Fahrten, An- und Verkauf, Mo-
delleisenbahn, Korkstudio, Textilien, Geschenke etc.);
 Gastronomie (z.B. Bistro, Döner-Kebap-Läden, Stehcafe, Tattoo-Piercing-Café, Shisha-
Bar, Internet-Café); darunter auch eine steigende Anzahl gastronomischer Betriebe, die
zumeist jeweils 3 Spielautomaten aufgestellt haben;
 Dienstleistungen (z.B. Kosmetik, Nagelstudio, Reinigung, Fahrschule);
 Vergnügungsstätten (z.B. Spielothek, Wettbüro).
Die Leerstandsquote der Erdgeschosszonen ist erheblich, insbesondere im östlichen Bereich
der Eisenbahnstraße. Diese Leerstände müssen ohne die Aufstellung des B-Plans als Ansie-
delungspotenzial für weitere Vergnügungsstätten und andere freizeitbezogene Nutzungen
bewertet werden.
In den Obergeschossen der Gebäude an der Eisenbahnstraße überwiegt die Wohnnutzung,
neben einigen Gebäuden mit Büronutzung und freien Berufen (z.B. Ärzte, Zahnärzte, Anwalt,
Finanzdienstleistung). Auch die Wohnungen weisen eine erhebliche Leerstandsquote auf,
insbesondere die Wohnungen mit Räumen direkt an der Eisenbahnstraße (im Vorderhaus).

Die nördlich verlaufende Ludwigstraße ist ganz überwiegend von Wohnnutzung geprägt,
auch bis in die Erdgeschosszonen. Gewerbliche Nutzungen finden sich nur vereinzelt. Dies
gilt grundsätzlich auch für die Baugebiete südlich der Eisenbahnstraße. Südlich des westli-
chen Teils der Eisenbahnstraße finden sich neben Wohnnutzung auch gewerbliche Nutzun-
gen (eine Tischlerei), ein Altersheim, südlich des östlichen Teils der Eisenbahnstraße in der
Konradstraße die 16. Mittelschule. Im Bereich der Hermann-Liebmann-Straße sowie der Tor-
gauer Straße befinden sich Gaststätten, in denen Spielautomaten aufgestellt wurden.
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5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung
Die Baugebiete innerhalb des Geltungsbereiches sind vorwiegend mit Wohngebäuden be-
baut. Mit Stand Dezember 2013 hatte das Plangebiet 3.768 Einwohner.
5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung
Im Plangebiet gelegen ist der in den letzten Jahren neu gestaltete Otto-Runki-Platz, der als
öffentliche Parkanlage genutzt wird. Westlich anschließend (an der südlichen Geltungsbe-
reichsgrenze) verläuft eine Gründurchwegung zur Jonasstraße, die ebenfalls in den letzten
Jahren mit öffentlichen Mitteln hergestellt wurde.
Außerhalb des Geltungsbereiches in südlicher Richtung befindet sich der Stadtteilpark Rabet.
Diese öffentliche Parkanlage wurde ebenfalls in den letzten Jahren neu gestaltet und in Teil-
bereichen bis zur Eisenbahnstraße erweitert. Im Stadtteilpark ist außerdem der Freizeitpark
Rabet als Jugendfreizeiteinrichtung untergebracht.
5.5 Soziale Infrastruktur
Im westlichen Teil des Plangebiets befindet sich in der Eisenbahnstraße 22 eine Altenpflege-
einrichtung bzw. betreutes Wohnen. Im östlichen Teil des Plangebiets befindet sich in der
Konradstraße 67 die 16. Mittelschule.
Südlich der Eisenbahnstraße befinden sich –außerhalb des Plangebiets, jedoch in dessen
unmittelbarer Nähe– die Grundschule am Rabet, östlich angrenzend eine Kindertagesstätte
und südlich davon in der Neustädter Straße das Berufsschulzentrum 7 (Elektrotechnik).
Im Stadtteilpark Rabet, südlich der Konradstraße, befindet sich eine Vereinssport- und Frei-
zeithalle (im April 2013 eröffnet), südlich davon liegt ein offener Jugend- und Freizeittreff.
5.6 Technische Infrastruktur
5.6.1 Verkehrsinfrastruktur
Erschließung durch den öffentlichen Nahverkehr
Durch die Eisenbahnstraße, die als zentrale Verkehrsachse in Ost-West-Richtung das Plan-
gebiet durchquert, sowie in nördlicher Rich tung über die Hermann-Liebmann-Straße verlau-
fen mehrere Straßenbahnlinien (1, 1E, 3, 3E, 8). Damit ist das Viertel gut an das Leipziger
Stadtzentrum (Fahrzeit ca. 10 Minuten) sowie andere Stadtteile angebunden. Es befinden
sich drei Straßenbahn-Haltestellen innerhalb des Plangebietes.
Über die Hermann-Liebmann-Straße verläuft außerdem die Buslinie 70.
Nachts verläuft die Buslinie N6, vom Hauptbahnhof kommend, über den westlichen Teil der
Eisenbahnstraße und das nach Norden führende Teilstück der Hermann-Liebmann-Straße.

Erschließung durch den motorisierten Individualverkehr; Umgestaltung der Eisenbahnstraße
Das Plangebiet ist vollständig von bereits ausgebauten Straßen erschlossen.
Die Eisenbahnstraße war bis vor wenigen Jahren noch eine stark belastete Durchgangsstra-
ße mit der Funktion einer Bundesstraße für den Pkw-Verkehr zwischen Stadtzentrum und
dem Leipziger Nordosten. Sie ist durch den Neubau der Konrad-Adenauer-Allee („Nordtan-
gente Schönefeld“) 2003 von einem Großteil des Durchgangsverkehrs entlastet worden.
In der Folge dieser Entlastungsmaßnahme konnte die Eisenbahnstraße, die weiterhin Teil
des Leipziger Straßenhauptnetzes ist, im Jahr 2004 umgebaut und auf eine Fahrbahn je
Richtung zurückgebaut worden. Im Rahmen der Umbaumaßnahmen wurden Parktaschen für
Pkws und Haltestellen-Kaps für die Straßenbahn gebaut, Radstreifen auf der Fahrbahn mar-
kiert sowie Bäume gepflanzt. Damit konnte nach Verringerung des Durchgangsverkehrs die
Funktion der Straße als Geschäftsstraße und Aufenthaltsraum wieder stärker betont werden.
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Die Ludwigstraße, die Konradstraße sowie die untergeordneten Querstraßen zur Eisenbahn-
straße sind in geringerem Maß mit Verkehr belastet und dienen sämtlich auch dem Parken
von Kfz. Lediglich die querende Hermann-Liebmann-Straße sowie die in den Randbereichen
des Geltungsbereiches verlaufenden Straßen Rosa-Luxemburg-Straße sowie Torgauer Stra-
ße sind deutlich stärker mit motorisiertem Verkehr belastet, da sie Teil des Leipziger Stra-
ßenhauptnetzes sind bzw. eine übergeordnete Erschließungsfunktion haben.
5.6.2 Ver- und Entsorgungsanlagen
Das Plangebiet ist mit den üblichen technischen Medien (Strom, Gas, Fernwärme, Wasser
und Abwasser, Telekommunikation, Fernsehkabel, Kabel für die Stadtbeleuchtung, Ampelan-
lagen u.ä.) erschlossen bzw. über die öffentlichen Straßenverkehrsflächen erschließbar.
Eine genauere Darstellung der Ver- und Entsorgungsanlagen ist für die Ziele und Zwecke des
Plans nicht erforderlich.
5.7 Umgebung
Das Plangebiet liegt östlich der historischen Leipziger Innenstadt in den Ortsteilen Neustadt-
Neuschönefeld und Volkmarsdorf. Es ist von allen Seiten in den baulichen Kontext der Stadt
eingebunden, lediglich zum südlich angrenzenden (durch Abriss nach Norden hin geöffneten)
Stadtteilpark Rabet städtebaulich geöffnet.
Nördlich des Plangebietes geht die Blockbebauung mit Gebäuden der Gründerzeit bis an die
Bahnanlagen, bis zur Rosa-Luxemburg-Straße und der Schulze-Delitzsch-Straße als nördli-
chem Abschluss dieser Baustrukturen.
Weiter östlich schließen sich ebenfalls Altbaustrukturen an, beidseitig (nördlich und südlich)
der sich nach Osten verlängernden Eisenbahnstraße.
Südlich der Zollikoferstraße, teilweise bereits südlich der Konradstraße, wurden vor 1990
Altbaustrukturen abgerissen und durch Wohngebäude in Großtafelbauweise („Plattenbauten“)
ersetzt, die das rechteckige Straßenraster der Gründerzeitbebauung jedoch aufnahmen und
um große (begrünte) Innenhöfe angeordnet wurden.
Weiter westlich, ebenfalls südlich des Plangebiets, erstreckt sich der Stadtteilpark Rabet, der
in den letzten Jahren durch den Einsatz öffentlicher Mittel erweitert und umgestaltet wurde.
Im Stadtteilpark bzw. mit ihren Grundstücken angrenzend befinden sich eine Grundschule,
eine Kindertagesstätte sowie eine Jugendfreizeitstätte.
Weiter westlich in Richtung Hauptbahnhof findet sich sowohl Gründerzeitbebauung (Konstan-
tinstraße) als auch flächenmäßig ausgeprägte Bebauung der Nachwendezeit, teils in hoher
Dichte (z.B. um die Lutherstraße, Ludwig-Erhard-Straße, Rosa-Luxemburg-Straße).
Während die Bebauung nördlich, östlich und südöstlich des Plangebietes von Wohnnutzung
beherrscht wird, ist die Bebauung südwestlich von Mischnutzung geprägt. Im Nordwesten
schließen sich noch in Nutzung befindliche und ehemalige Bahnflächen an.

6. Planerische und rech tliche Grundlagen
Zu den umweltrelevanten Grundlagen siehe Kapitel zu den Umweltbelangen (Kap. 7).
6.1 Planungsrechtliche Grundlagen
6.1.1 Landesentwicklungsplan
Der Landesentwicklungsplan Sachsen (LEP 2013) wurde am 30. August 2013 im Sächsi-
schen Gesetz- und Verordnungsblatt 11/2013 öffentlich bekannt gemacht und ist auf einen
Zeitraum von zehn Jahren ausgerichtet. Der Landesentwicklungsplan enthält Grundsätze und
Ziele zur räumlichen Ordnung und Entwicklung des Landes Sachsen.
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Für das Plangebiet sind die Ziele des Landesentwicklungsplans als verbindliche Vorgaben zu
beachten. Insbesondere das nachfolgend aufgeführte Ziel ist für das Gebiet von Belang:
Z 1.3.1 Die Zentralen Orte sind so zu entwickeln, dass sie
 ihre Aufgaben als Schwerpunkte des wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen
Lebens im Freistaat Sachsen wahrnehmen können und
 zur Sicherung der Daseinsvorsorge die Versorgung der Bevölkerung ihres Ver-
flechtungsbereiches mit Gütern und Dienstleistungen bündeln und in zumutba-
rer Entfernung sicherstellen.
Durch seine Festsetzungen zum Erhalt der Wohnnutzung und wohnverträglichen Gewerbes
trägt der B-Plan dazu bei, das Oberzentrum Leipzig als Schwerpunkt des wirtschaftlichen,
sozialen und kulturellen Lebens zu sichern und zu stärken. Die Festsetzungen tragen auch
zur Stärkung der Zentrumsfunktion der Eisenbahnstraße sowie zur Sicherung und Konkreti-
sierung der Ziele der Sanierungssatzung „Neustädter Markt“ bei. Damit dient der Plan der
Sicherung der Versorgung der Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen in zumutbarer
Entfernung (Daseinsvorsorge) gemäß dem Ziel 1.3.1 des LEP.
Die beabsichtigten Festsetzungen des B-Plans sind daher mit den Aussagen des Landes-
entwicklungsplans (LEP 2013) vereinbar.
6.1.2 Regionalplan
Der Bebauungsplan ist mit den Aussagen des Regionalplans Westsachsen vereinbar.
Der Regionalplan Westsachsen 2008 ist am 25.07.2008 in Kraft getreten. Seine Festlegun-
gen sind bei der Aufstellung des Bebauungsplans zu beachten.
Im Landesentwicklungsplan ist Leipzig als Ober zentrum ausgewiesen. Der Regionalplan
Westsachsen übernimmt diese Festlegung nachrichtlich durch Darstellung in der Karte 1
„Raumstruktur“.
Zu beachten sind insbesondere folgende Ziele:
 Z 2.3.1
Zentrale Orte sind für ihren jeweiligen räumlichen Verflechtungsbereich als Versor-
gungs- und Arbeitsplatzzentren, als Wohnstandorte sowie als Standorte für Bildung
und Kultur zu sichern und zu stärken.
Durch seine Festsetzungen trägt der B-Plan zur Sicherung und Stärkung des Gebietes sowie
der angrenzenden Gebiete als Wohnstandorte sowie zur künftigen Sicherung der Sanie-
rungsziele des Sanierungsgebietes „Neustädter Markt“ bei.
 Z 5.2.2
Stadtteile sollen als funktionierende Versorgungs- und Sozialräume erhalten und ent-
wickelt werden. (…)
Durch seine Festsetzungen trägt der B-Plan dazu bei, die Ortsteile Neustadt-Neuschönefeld
und Volkmarsdorf zu funktionierenden Versorgungs- und Sozialräumen zu entwickeln.
6.1.3 Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Leipzig  (Bekanntmachung der Geneh-
migung am 15.04.1995) sind die Flächen im Geltungsbereich des B-Planes als Wohnbauflä-
chen (nördlich der Eisenbahnstraße sowie südlich der Eisenbahnstraße ab der Hermann-
Liebmann-Straße bis zum Torgauer Platz) und gemischte Bauflächen (südlich der Eisenbahn-
straße von der Rosa-Luxemburg-Straße bis zur Konstantinstraße/ Otto-Runki-Platz) darge-
stellt. Südlich der Eisenbahnstraße (an der Torgauer Straße/ Konradstraße) ist eine Fläche
für Gemeinbedarf Bildung/ Schule dargestellt. Die Flächen nördlich und südlich sowie ein-
schließlich der Eisenbahnstraße sind außerdem im wirksamen FNP, beginnend an der Rosa-
Luxemburg-Straße bis zum Torgauer Platz, d.h. im gesamten Geltungsbereich des B-Planes,
über jeweils eine Blocktiefe als D-Zentrum dargestellt.
Der B-Plan ist damit nicht aus dem derzeit wirksamen FNP entwickelt. Die Änderung wurde
dabei in das Verfahren zur Fortschreibung des FNP für das gesamte Stadtgebiet integriert. Im
Mai 2014 wurde durch den Stadtrat der Feststellungsbeschluss für die Fortschreibung des
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FNP gefasst. Der FNP liegt nun der Landesdirektion Sachsen zur Genehmigung vor. Nach
erfolgter Genehmigung durch die Landesdirektion wird der FNP voraussichtlich im ersten
Quartal 2015 wirksam.

Abb.: Ausschnitt aus der Fassung des Feststellungsbeschlusses zur Fortschreibung des Flä-
chennutzungsplans, Stand: 21.05.2014

Quelle:  Stadtplanungsamt Leipzig
Der FNP enthält nun für die Flächen im Geltungsbereich des B-Planes Nr. 406 – im Planaus-
schnitt durch eine schwarze Linie gekennzeichnet – folgende Darstellungen:
 Südlich der Eisenbahnstraße sind die Blöcke zwischen Lutherstraße und Otto-Runki-
Platz nunmehr als Wohnbaufläche (nicht mehr als gemischte Baufläche) dargestellt.
Somit stimmt der B-Plan mit der Festsetzung „besonderes Wohngebiet“ mit dem FNP
überein.
 Die Flächen nördlich der Eisenbahnstraße sind als Wohnbaufläche dargestellt. Auch da-
rin stimmen die B-Plan-Festsetzungen und die FNP-Darstellungen überein.
 Die Darstellung des D-Zentrums wurde gemäß Beschluss des STEP Zentren (2009) ei-
nerseits in Ost-West-Richtung auf den Bereich zwischen Bussestraße und Elisabeth-
straße verkleinert. Andererseits umfasst die Zentrendarstellung im FNP nunmehr zwei
Blocktiefen. Die Festsetzungen des B-Planes, die zur Umsetzung des STEP Zentren er-
forderlich sind, beziehen sich jedoch nur auf die Blöcke unmittelbar zwischen Eisen-
bahnstraße und Ludwig- bzw. Konradstraße. Hierzu ist anzumerken, dass die Zentren-
darstellung des FNP keine parzellenscharfe Darstellung ist und insofern hier keine par-
zellengenaue Festlegung der stadtteilzentrenrelevanten Nutzungen erfolgt. Der B-Plan
kann demzufolge von der FNP-Darstellung abweichen.
Unter der Voraussetzung, dass die Fortschreibung des FNP in der Fassung des Feststel-
lungsbeschlusses genehmigt wird, wird der Bebauungsplan Nr. 406 aus den künftigen Dar-
stellungen des Flächennutzungsplans entwickelt sein.
6.1.4 Landschaftsplan
Gemäß § 7 SächsNatSchG i.V.m. § 11 (3) BNatSchG hat die Stadt Leipzig einen Land-
schaftsplan für die Umsetzung der örtlichen Ziele des Umweltschutzes und als ökologische
Grundlage des Flächennutzungsplanes aufgestellt. Die Ratsversammlung hat diesen Land-
schaftsplan am 16.10.2013 als flächendeckenden Landschaftsplan der Stadt Leipzig be-
schlossen (Beschluss RBV-1806/13). Er enthält die für das Plangebiet relevanten Schlüs-
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selinformationen und Ziele zum Umweltschutz einschließlich des Naturschutzes und der
Landschaftspflege i.S. der §§ 1 und 1a BauGB, die u.a. die Grundlage für Festsetzungen
gemäß § 9 BauGB im Bebauungsplan bilden.
 Im Landschaftsplan ist vom Zentrum kommend über die Eisenbahnstraße und entlang
des südlichen Randes des Stadtteilparks Rabet eine Grünverbindung Richtung Osten
dargestellt.
 Die Eisenbahnstraße sowie der überwiegende Teil der Ludwigstraße sind als bedeuten-
de Allee gekennzeichnet. Die Maßnahme LB 6 („Innerstädtische Freiräume der offenen
und geschlossenen Block- und Blockrandbebauungen mit dem Ziel Entwicklung, Siche-
rung, Verbesserung der Aufenthalts- und Stadtbildqualität in dichtbebauten Räumen...“)
ist jeweils westlich und östlich der Hermann-Liebmann-Straße an der Ludwigstraße dar-
gestellt.
Die Planung ist mit den dargestellten Planungszielen des Landschaftsplanes vereinbar.
6.1.5 Zulässigkeit von Bauvorhaben
Im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes richtete sich die Zuläs-
sigkeit von Bauvorhaben bislang nach § 34 BauGB. Die im Plan nunmehr als besonderes
Wohngebiet festgesetzten Baugebiete sind bis auf wenige Baulücken bebaut. Insbesondere
an der Eisenbahnstraße sind gewerbliche Nutzungen vorhanden (dort überwiegend in der
Erdgeschosszone, teilweise auch darüber), während in den Querstraßen der Eisenbahnstra-
ße sowie in der Ludwigstraße (nördlich der Eisenbahnstraße) und entlang der Konradstraße
die Wohnnutzung deutlich überwiegt.
Darüber hinaus bedürfen Vorhaben in dem Teil des Geltungsbereiches, der zugleich im fest-
gesetzten Sanierungsgebiet „Neustädter Markt" liegt, einer sanierungsrechtlichen Genehmi-
gung gemäß § 144 BauGB.
6.1.6 Sanierungsgebiet, Sanierungsziele
Ein Teil des Plangebiets befindet sich im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Neustädter
Markt“. Die letzte Konkretisierung der Sanierungsziele erfolgte durch Stadtratsbeschluss vom
10.12.2003. Dort ist für die gewerbliche Entwicklung unter Punkt 1.3.3. (Seite 52) vermerkt:
„Im Zentrenkonzept der Stadt Leipzig ist der Bereich der Eisenbahnstraße als Nahversor-
gungszentrum der D-Kategorie ausgewiesen. Zur Stärkung der Stadtteilzentrenfunktion sind
zentrenrelevante Einrichtungen, außer Vergnügungsstätten, in diesen Bereichen zu konzent-
rieren."
Das allgemeine Sanierungsziel „keine Konzentration von Vergnügungsstätten im Nah-
versorgungszentrum Eisenbahnstraße“  wird durch den Bebauungsplan fortgeschrieben
und konkretisiert. Eine gesonderte Beschlussfassung des Stadtrats ist dazu nicht erforderlich.
Denn die Abfolge: Zuerst Bestimmung der (allgemeinen) Ziele und Zwecke der Sanierung,
sodann städtebauliche Planung, insbesondere Bauleitplanung, zur Fortschreibung und Kon-
kretisierung der Sanierungsziele, ist in § 140 Nr. 3 und 4 BauGB ausdrücklich vorgesehen
und gängige Praxis.
Im B-Plan wird unter Beachtung des als Nahversorgungszentrum ausgewiesenen Bereichs
mit den textlichen Festsetzungen 1.1 und 1.2 folgende Konkretisierung des Sanierungsziels
vorgenommen: Die verschiedenen (Unter-)Arten einiger relevanter Vergnügungsstätten wer-
den –neben bestimmten anderen freizeitbezogenen Nutzungen– nach ihrem Störpotenzial in
Kategorien eingeteilt; die Baugebiete innerhalb des Plangebiets werden in zwei Bereiche un-
terschiedlicher Empfindlichkeit gegenüber Vergnügungsstätten und den weiteren freizeitbe-
zogenen Nutzungen gegliedert. Durch die Festsetzung, dass in diesen Bereichen nur einige
Arten von Vergnügungsstätten (und anderen Nutzungen)  ausnahmsweise zulässig sind, wird
erreicht, dass einzelne verträgliche Betriebe entlang der Eisenbahnstraße eingeordnet wer-
den können, während andere Betriebe, die geeignet sind, die Wohnfunktion oder die Einzel-
handelsfunktion zu stören, ausgeschlossen sind. Damit ist das Sanierungsziel „keine Kon-
zentration von Vergnügungsstätten im Nahversorgungszentrum Eisenbahnstraße“ gewahrt.
Unter anderem unter Berufung auf dieses Sanierungsziel wurden im Jahre 2012 mehrere
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Anträge auf Genehmigung von Wettbüros sowie Anträge auf Genehmigung von Spielhallen in
der Eisenbahnstraße abgelehnt.
Ein weiteres Sanierungsziel ist die Stabilisierung als Wohngebiet. Dazu soll die Wohnquali-
tät verbessert und der überdurchschnittlich hohe Wohnungsleerstand reduziert werden. In
den Bestandsgebäuden an den Hauptverkehrsstraßen, für die eine reine Wohnnutzung eher
ungeeignet ist, ist auf eine Nutzungsdurchmischung aus Wohnen und Gewerbe hinzuwirken.
Auch für dieses Sanierungsziel stellen die Festsetzungen des B-Plans eine Fortschreibung
und Konkretisierung dar:
Die Bereiche an der Eisenbahnstraße (die zu den „Hauptverkehrsstraßen“ i. S. des Sanie-
rungsziels gehört) sind z.T. als faktisches Mischgebiet einzustufen, wobei insbesondere die
Erdgeschosszone eine gewerbliche Prägung aufweist. In den Seiten- und Parallelstraßen
herrscht eindeutig die Wohnfunktion vor. Dieser vorgefundenen Abstufung tragen die textli-
chen Festsetzungen Nr. 1.1. und 1.2 des Bebauungsplans Rechnung, mit denen die vom
Wohnen geprägten Bereiche vor Störungen durch Vergnügungsstätten und einige weitere
freizeitbezogene Nutzungen bewahrt werden.
6.2 Sonstige Planungen
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept
Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Lei pzig 2020 (SEKo) ist als städtebauliches Ent-
wicklungskonzept i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB vom Stadtrat beschlossen worden (RB IV –
1595-09).
Im SEKo wird eine fachübergreifende Stadtentwi cklungsstrategie für die Stadt Leipzig bis
2020 formuliert. Auf Basis der Vernetzung sektoraler Planungen (Stadtentwicklungspläne und
Fachplanungen) benennt es inhaltliche und stadträumliche Ziele und Handlungsschwerpunk-
te sowie zentrale Maßnahmeschwerpunkte zu deren Umsetzung. Damit ist das SEKo eine
Grundlage für ein zielgerichtetes ressortübergreifendes Verwaltungshandeln sowie die Zu-
sammenarbeit in der Stadtentwicklung und für die Kooperation mit den verschiedenen Akteu-
ren außerhalb der Stadtverwaltung.
Das Vorhaben liegt im Schwerpunktgebiet „Leipziger Osten“. Ein wesentliches Ziel für den
Leipziger Osten ist die städtebauliche und funktionale Stärkung der Zentren, d.h. unter ande-
rem der Eisenbahnstraße (SEKo, Teil C, S. C-28). Die Eisenbahnstraße ist im SEKo als Ma-
gistrale mit integriertem Handlungsbedarf ausgewiesen. Ziel ist eine Verstetigung des Auf-
wertungsprozesses für die Eisenbahnstraße, der mit der verkehrlichen Entlastung und der
Umgestaltung des Straßenraumes eingeleitet wurde (SEKo, Karte C 2 und S. C-15).
Der Bebauungsplan, der die städtebauliche Aufwertung der Eisenbahnstraße zum Ziel hat,
setzt somit die Ziele des SEKo um.
6.2.2 Integriertes Stadtteilentwicklungskonzept Leipziger Osten (STEK LEO)
Am 20.03.2014 hat der Stadtrat das Integrierte Stadtteilentwicklungskonzept Leipziger Osten
(STEK LEO) beschlossen (Beschluss Nr. RBV- 1564/13). Es konkretisiert die allgemeinen
Ziele der Stadtentwicklung für die Wohnquartiere östlich der Innenstadt. Der 2002 in Kraft
gesetzte Konzeptionelle Stadteilplan Leipziger  Osten (KSP LEO) ist weitestgehend umge-
setzt und wird durch das STEK LEO fortgeschrieben.
Trotz großer Erfolge z.B. in der städtebaulichen Erneuerung bedarf es zahlreicher weiterer
Anstrengungen, den Leipziger Osten in seiner Konkurrenz- und Zukunftsfähigkeit weiter zu
verbessern.
Die Aufstellung des B-Planes Nr. 406 mit dem  Ziel, einem drohenden Trading-down-Effekt im
Bereich des Plangebietes entgegenzuwirken, bedeutet daher eine Konkretisierung des Ziels
des STEK LEO nach Bewältigung der Herausforderungen im sozialen, wirtschaftlichen und
baulichen Bereich.
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6.2.3 Stadtentwicklungsplan (STEP) Zentren
Der STEP Zentren ist seit 1999 das räumlich-funktionale Ordnungskonzept der Stadt Leipzig
zur Erhaltung und Entwicklung ihrer zentralen Versorgungsbereiche. Er wurde mit Beschluss
des Stadtrates vom 18.03.2009 (RB IV-1544/09) fortgeschrieben. Vom Ratsbeschluss zur
vorgezogenen Teilfortschreibung des STEP vom 18.06.2014 (RBV-2107/14) ist der Planbe-
reich nicht berührt. Das Verfahren zur generellen Fortschreibung des STEP Zentren ist noch
nicht abgeschlossen.
Mit dem STEP Zentren liegt ein städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs.
6 Nr. 11 BauGB vor, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen
Versorgungsbereiche der Stadt enthält. Ziel des STEP ist, eine Konzentration von Einzelhan-
del und weiteren Nutzungen an geeigneten Standorten zu fördern, um eine räumliche Diversi-
fizierung von Einzelhandelsstandorten an nicht bzw. nicht ausreichend integrierten Standor-
ten zu vermeiden. Dazu weist er auf der Basis eines abgestuften integrierten Zentrensystems
zentrale Versorgungsbereiche verschiedener Größen in entsprechender räumlicher Vertei-
lung im Stadtgebiet aus.
Der Geltungsbereich des B-Planes Nr. 406 liegt im Versorgungsraum Ost des STEP. Der
mittlere/westliche Teil der Eisenbahnstraße von Bussestraße bis Elisabethstraße ist als D-
Zentrum „Eisenbahnstraße-Mitte“ (Nahversorgungszentrum) ausgewiesen, der daran angren-
zende östliche Bereich von Elisabethstraße bi s zum Torgauer Platz als Nahversorgungslage
„Eisenbahnstraße Ost“ dargestellt (vgl. Pkt. 3, S. 6)
Für den B-Plan ist das im STEP formulierte Ziel „Stabilisierung der zentralen Versorgungsbe-
reiche und Sicherung der wohnortnahen Grundversorgung“ für die Bevölkerung relevant.
Der fortgeschriebene STEP Zentren nimmt die neun wichtigen Magistralen in der Stadt
Leipzig wegen ihrer wichtigen städtebaulichen, funktionalen und identifikationsprägenden
Bedeutung als zusätzliche Kategorie neben den Zentren auf. Hierzu zählt die Eisenbahnstra-
ße, die zukünftig in ihrer Gesamtausdehnung als Magistrale ausgewiesen werden soll. In ih-
rem wesentlichen Abschnitt wird das Nahversorgungszentrum Eisenbahnstraße-Mitte (Ka-
tegorie D-Zentrum) beibehalten. An der südwestlichen Seite der Hermann-Liebmann-Straße
soll die Zentrumsabgrenzung um die neue Sporthalle  am Rabet erweitert werden. Für den im
Anschluss an das D-Zentrum liegenden Abschnitt bis zum Torgauer Platz mit kleinflächigen
Betrieben und z. T. geringer Einzelhandelsdichte, ohne Lebensmittel-Anbieter und Entwick-
lungspotenzial, soll die Ausweisung als zentraler Versorgungsbereich entfallen. Die noch um-
fangreichen Ladenleerstände in diesem Abschnitt der Magistrale genügen in der Ausstattung
nicht den Mindestanforderungen an einen zentralen Versorgungsbereich i. S. des Bauge-
setzbuches. Wegen seiner städtebaulichen Qualität und der Bedeutung für das Wohnumfeld
soll der Abschnitt jedoch hauptsächlich durch die Ansiedlung ergänzender, vorrangig kleintei-
liger Einzelhandelsnutzungen, insbesondere durch  Kleinflächenvertriebskonzepte im Le-
bensmittel-Einzelhandel, stabilisiert werden.
Bei einer weiteren Ansiedlung von Vergnügungsstätten und bestimmten weiteren freizeitbe-
zogener Nutzungen mit Störpotenzial besteht die Gefahr, dass diese mit ihrem Mietzahlungs-
potenzial Einzelhandelsnutzungen verdrängen oder die vorhandenen Leerstände belegen
und damit eine einseitige Entwicklung einleiten. Damit würde die Stabilisierung als Wohn-
quartier mit Einkaufsmöglichkeiten für die wohnortnahe Grundversorgung behindert und Wei-
terentwicklung des Gebietes als Nahversorgungszentrum gefährdet. Der B-Plan trägt zur
Verwirklichung der Ziele des STEP bei, indem er Vergnügungsstätten und bestimmte weitere
freizeitbezogene Nutzungen teils nur ausnahmsweise zulässt, teils ausschließt.
6.2.4 Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung
Der STEP Wohnungsbau und Stadterneuerung stellt als informeller Plan den stadtentwick-
lungspolitischen Rahmen für den Stadtumbau in der Stadt Leipzig dar. Er wurde am
18.10.2000 (RB III-432/00) von der Ratsversammlung beschlossen. Mit Beschluss des Inte-
grierten Stadtentwicklungskonzeptes (RB IV 1595/09 vom 20.05.09) wurde der Zielplan
Stadterneuerung des STEP Wohnungsbau und Stadterneuerung durch die Karte B 1.2 „Klein-
räumliche Zielaussagen des Fachkonzeptes Wohnen" im SEKo ersetzt. Darin ist der Planbe-
reich teils als konsolidiertes Gebiet und teils al s konsolidierungswürdiges Gebiet (nördlich der
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Eisenbahnstraße zwischen Neustädter- und Bennigsenstraße sowie der gesamte Bereich der
Eisenbahnstraße) dargestellt. Ziel im konsolidierungswürdigen Gebiet ist es, die erhaltungs-
würdigen Bebauungsstrukturen zu stabilisieren und die vorhandene Wohnbebauung und Frei-
raumstruktur bedarfsgerecht weiter zu qualifizieren sowie die Magistrale Eisenbahnstraße
bedarfsgerecht zu entwickeln.
6.2.5 Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen
Der Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen ist die planerische Zielkonzeption der
Stadt Leipzig für die Entwicklung der gewerblichen Bauflächen im Stadtgebiet.
Für den Bebauungsplan ergeben sich aus dem Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflä-
chen keine Aussagen oder relevanten Inhalte.
6.2.6 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum
Der Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum formuliert übergeordnete Leitlinien
und Prioritäten zur Abwicklung des Verkehrs sowie zur Gestaltung der Straßen und Plätze. Er
wurde am 15.10.2003 beschlossen und befindet sich derzeit in Fortschreibung.
Der beschlossene STEP trifft folgende Aussagen für das Plangebiet:
 Der Umbau der Eisenbahnstraße im Bereich zwischen Rosa-Luxemburg-Straße und
Torgauer Platz wird als Vorhaben mit städtebaulicher Priorität dargestellt. Dieses Vor-
haben ist bereits abgeschlossen und trug entscheidend zum Erreichen der Ziele des
STEPs für das Plangebiet bei. Durch den Bau der Konrad-Adenauer-Allee wurde die Ei-
senbahnstraße im Vergleich zu 2003 um über 5.000 Kfz/Werktag entlastet.
3
 Dargestellt wird weiterhin der stadtbahngerechte 4 Ausbau der Straßenbahn bis 2010.
 Als wichtiger Bestandteil des Leipziger Radroutennetzes soll die Eisenbahnstraße eben-
falls radfahrerfreundlich ausgebaut werden. Diese Baumaßnahme ist ebenfalls bereits
abgeschlossen.
 Die Aussagen des STEPs zur Gestaltung des öffentlichen Raums konzentrieren sich
auf die leistungsfähige, aber auch gestalterisch qualitätsvolle Gestaltung der Hauptstra-
ßen des Kraftfahrzeugverkehrs und der Trassen des ÖV. Die Eisenbahnstraße als Ge-
schäftsstraße und Teil des Straßenhauptnetzes zählt dazu. Die Zielaussagen des
STEPs folgen der Leitlinie, qualitätsvolle öffentliche Räume zu schaffen, sie treffen aber
keine Detailaussagen zur anliegenden Bebauung bzw. ihren Fassaden. Der Bebau-
ungsplan trifft außer der zeichnerischen Festsetzung der vorhandenen Straßenver-
kehrsflächen keine weiteren diesbezüglichen Festsetzungen. Seine Festsetzung zu
Werbeanlagen ist ebenfalls stadtgestalterisch motiviert, es findet sich jedoch kein ent-
sprechendes Ziel im STEP Verkehr und öffentlicher Raum.
Der B-Plan ist mit den Zielen des STEPs Verkehr und öffentlicher Raum vereinbar, auch
wenn er kaum zu ihrer Verwirklichung beiträgt.

7. Umweltbelange
Dieser Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren (§ 13a BauGB) aufgestellt. Dem-
nach sind die Durchführung einer Umweltprüf ung und die Erstellung eines Umweltberichtes
(§ 2 Abs. 4 und § 2a Nr. 2 BauGB) nicht erforderlich.
Das Vorliegen der umweltrelevanten Voraussetzungen für das beschleunigte Verfahren wur-
de mit folgenden Ergebnissen geprüft:
 Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträg-
lichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung o-
der nach Landesrecht unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet.
Das Plangebiet ist vollständig durch bauliche Anlagen überformt. Der Bebauungsplan
lässt auch keine neuen baulichen Anlagen zu, sondern schränkt die Nutzung im Hinblick

3  STEP VöR – Analyse zur Fortschreibung, S. 8.
4  Räumliche oder zeitliche Separierung des Straßenbahnverkehrs vom Kfz-Verkehr.
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auf die Zulassung einiger Vergnügungsstätten und bestimmter sonstiger freizeitbezoge-
ner Nutzungen ein. Es ist also nicht zu erwarten, dass sich auf der Grundlage der
Durchführung dieses Plans Eingriffe in die Schutzgüter einer Umweltprüfung ergeben.
 Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in §1 Abs. 6 Nr.7 Buch-
stabe b) BauGB genannten Schutzgüter (Erhaltungsziele und Schutzzweck der Gebiete
von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne
des Bundesnaturschutzgesetzes).
Die Festsetzungen des B-Plans –hauptsächlich zur Art der Nutzung sowie zum Aus-
schluss bestimmter Nutzungen– sind nicht geeignet, weiter entfernte Gebiete gemein-
schaftlicher Bedeutung (z.B. die Partheaue) oder Europäische Vogelschutzgebiete er-
heblich zu beeinträchtigen.

Da für diesen Bebauungsplan allein aufgrund seines Inhaltes auch ohne weitere Ermittlungen
davon auszugehen ist, dass seine Durchführung keine wesentlichen Umweltauswirkungen
nach sich ziehen wird, bedarf es hierzu auch keiner weiteren Ermittlungen und Darlegungen.
Von der Aufstellung eines Grünordnungsplanes (§ 6 des Sächsischen Naturschutzgesetzes)
kann vollständig abgesehen werden, da die Belange von Naturschutz und Landschaftspflege
nicht berührt sind. Zum Landschaftsplan siehe Kap. 6.1.4.

8. Ergebnisse der Beteiligungen
8.1 Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 13a Abs. 3 BauGB
Von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde unter An-
wendung des § 13 a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen.
Die Öffentlichkeit wurde im Leipziger Amtsblatt Nr. 3/2013 vom 9. Februar 2013 darüber in-
formiert, dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden soll. Zur
Unterrichtung der Öffentlichkeit waren im Neuen Rathaus Informationen zu den allgemeinen
Zielen und Zwecken und zu den wesentlichen Auswirkungen der Planung verfügbar. Die Öf-
fentlichkeit konnte sich bis zum 28.02.2013 gegenüber der Stadt zur Planung äußern.
Es gingen keine Hinweise aus der Öffentlichkeit ein.
8.2 Beteiligung der Träger öffentlich er Belange (TöB) zum Entwurf
Gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurden 9 Träger öffentlicher Belange mit Schreiben vom
14.05.2014 zum Entwurf beteiligt. Von den beteiligten TöB gaben die folgenden Träger öffent-
licher Belange entweder keine Stellungnahme mit abwägungserheblichen Inhalten ab oder
stimmten der Planung ohne Anregungen zu bzw. erklärten ihr Einverständnis:
 Industrie- und Handelskammer zu Leipzig
 Handwerkskammer
 Netz Leipzig (Stadtwerke Leipzig)
 Stadtreinigung Leipzig

Die Polizeidirektion empfahl, den Kriminalpräventiven Rat (KPR) der Stadt Leipzig zu beteili-
gen. Da daraus jedoch keine abwägungsrelevanten Hinweise zu erwarten sind, wurde der
KPR nicht beteiligt.
Die Kommunalen Wasserwerke Leipzig (KWL) GmbH sprach sich gegen die Festsetzung der
Durchwegung zwischen Jonas- und Konstantinstraße als öffentliche Grünfläche aus und
schlug stattdessen Festsetzungen zur Freihaltung der dort verlaufenden Trasse eines Ab-
wasserkanals vor. Da die Grünfläche jedoch bereits hergerichtet ist und bei Herstellung sowie
Umgestaltungen öffentlicher Grünflächen die Leitungsträger durch die Stadtverwaltung betei-
ligt worden sind bzw. werden, folgte die Stadt dieser Anregung nicht.
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Das Sächsische Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie übersandte Hinweise
zum vorsorgenden Radonschutz, der jedoch erst bei konkreten Bauvorhaben zu prüfen ist
und für die Inhalte des B-Plans keine Bedeutung hat.
Folgende Hinweise der Landesdirektion Leipzig sowie des Regionalen Planungsverbundes
Westsachsen wurden bei der Fortschreibung dieser Begründung berücksichtigt: Der Landes-
entwicklungsplan Sachsen wurde fortgeschrieben, ebenso der Flächennutzungsplan Leipzig
und der STEP Zentren.
Insgesamt ergab sich durch die Beteiligung der TöB keine Änderung der geplanten Festset-
zungen.
8.3 Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf
Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wurde in der Zeit vom 20.05.
2014 bis 19.06.2014 durch öffentliche Auslegung im Neuen Rathaus durchgeführt. Es gingen
7 Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit ein. Davon äußerte sich eine Bürgerin positiv zur
Planung.
6 Bürger gaben identische, ablehnende Stellungnahmen ab. Darin wurde u.a. die Anwendung
des beschleunigten Verfahrens, die Regulierung von Spielkasinos sowie anderer Gewerbe-
nutzungen, die geplante Festsetzung der Gebietskategorie „besonderes Wohngebiet“, die
Festlegung des räumlichen Geltungsbereiches sowie die geplanten diversen Festsetzungen
zur Steuerung der Vergnügungsstätten und sonstiger freizeitbezogener Nutzungen kritisiert.
Eine Bürgerin befürwortete in ihrer Stellungnahme die Aufstellung des B-Plans und schlug
strengere Festsetzungen insbesondere in einem Teilbereich sowie einen Positivkatalog für
die Genehmigungspraxis vor. Den Vorschlägen konnte jedoch aus planungsrechtlichen Grün-
den nicht gefolgt werden.
Den vorgebrachten Gegenargumenten konnte nicht gefolgt werden. Einzelheiten ergeben
sich aus der Abwägungstabelle, die Teil der Verfahrensakte ist. Insgesamt ergab sich durch
die Beteiligung der Öffentlichkeit keine Änderung der geplanten Festsetzungen.
9. Städtebauliches Konzept
9.1 Gliederung des Gebietes
Die Gliederung der festgesetzten Nutzungen im Geltungsbereich des B-Plans orientiert sich
am derzeitigen Bestand:
Das Plangebiet wird durch die Eisenbahnstraße als zentrale Ost-West-Achse erschlossen.
Sämtliche Baublöcke sind nördlich und südlich davon in einem orthogonalen Raster angeord-
net. Durch die Festsetzung Nr. 1.2 Abs. 2 werden die Baugebiete in zwei Teilbereiche geglie-
dert (Näheres siehe im Kapitel 9.2).
Die vorhandenen öffentlichen Parkanlagen unmittelbar südlich der Eisenbahnstraße (Otto-
Runki-Platz) sowie die Durchwegung zwischen dem Otto-Runki-Platz und der Jonasstraße
werden als öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ erhalten. Ebenso
bleibt die bestehende 16. Mittelschule an ihrem Standort erhalten, festgesetzt als Gemeinbe-
darfsfläche mit der Zweckbestimmung „Schule“.
9.2  Nutzungskonzept
Die Bauflächen im Plangebiet sollen als Gebiet zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnut-
zung (besonderes Wohngebiet) nach § 4a BauNVO festgesetzt werden. Besondere Wohnge-
biete sind gemäß § 4a Abs. 1 BauNVO „überwiegend bebaute Gebiete, die auf Grund ausge-
übter Wohnnutzung und vorhandener sonstiger in Absatz 2 genannter Anlagen eine besonde-
re Eigenart aufweisen und in denen unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung
erhalten und fortentwickelt werden soll.“ In § 4a Absatz 2 BauNVO sind folgende Anlagen als
allgemein zulässig genannt:
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1. Wohngebäude,
2. Läden, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften,
3. sonstige Gewerbebetriebe,
4. Geschäfts- und Bürogebäude,
5. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Festsetzung eines besonderen Wohngebiets liegen
hier vor: Das Gebiet ist überwiegend bebaut. Die vorhandene Wohnnutzung soll unter Be-
rücksichtigung des lebendig durchmischten Charakters des Gebiets erhalten bleiben. Die
lebendige Mischung wird gebildet durch kleine Läden, Gaststätten, auch Vergnügungsstätten,
Räume für freie Berufe, Gewerbetreibende, eine Schule sowie in der unmittelbaren Umge-
bung ein Kindergarten, weitere Schulen sowie einen Stadtteilpark. Die besondere Eigenart
des Gebiets beruht auf der Bahnhofsnähe und der sehr zentralen Lage, dennoch verbunden
mit Wohnruhe in den von der Eisenbahnstraße abgewandten Bereichen. Die Wohnnutzung
soll entwickelt, zugleich aber weiterhin verträgliches Gewerbe ermöglicht werden. Damit sind
die Voraussetzungen für ein besonderes Wohngebiet in vollem Umfang erfüllt, denn:
„Besondere Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen; sie dienen auch der Unterbrin-
gung von Gewerbebetrieben und sonstigen Anlagen im Sinne der Absätze 2 und 3, soweit
diese Betriebe und Anlagen nach der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung
vereinbar sind.“ – so heißt es in § 4a Abs. 1 Satz 2 BauNVO. Damit ist die Wohnnutzung als
geplante Hauptnutzung gekennzeichnet. Die mit der Wohnnutzung zu vereinbarenden Ge-
werbebetriebe und sonstigen Anlagen genießen besonderen Bestandsschutz. Das WB ist
somit ein Gebiet mit vorhandener und gleichfalls künftiger Mischstruktur.
In Bezug auf die im Gebiet vorhandenen gewerblichen Nutzungen und deren gegenwärtige
sowie zukünftig ausgeübte Nutzung gilt, dass die Bewohner in einem WB mehr Auswirkungen
von Gewerbebetrieben hinnehmen müssen als in einem WA, denn das WB zielt auf eine Mi-
schung von Gewerbe und Wohnen – zum Beispiel vorn Wohnen, hinten Autoreparatur und
Zimmerei in dichtem Beieinander. Damit sind die Gewerbetreibenden jedenfalls nicht schlech-
ter gestellt als in einem MI, wo alle Gewerbebetriebe zulässig sind, „die das Wohnen nicht
wesentlich stören“ (§ 6 Abs. 1 BauNVO). Der Bestandsschutz ist in einem WB also mindes-
tens gleichwertig wie in einem MI, tendenziell sogar besser. Da es bei der konsequenten
Handhabung des Vereinbarkeitsprinzips auf die k onkrete  Prüfung des Einzelfalls ankommt,
sind auch Betriebe, die (an sich nur) dem Zul ässigkeitskatalog von GE-Gebieten entspre-
chen, nicht grundsätzlich unzulässig. Insofern  können allein aus der Festsetzung des WB
keine Ansprüche auf Planungsschaden in Gebieten entstehen, die zuvor als faktische MI ein-
gestuft wurden. Ebenfalls können die Änderung und/oder Erweiterung eines bestehenden
Betriebes aufgrund der Einzelfallprüfung flexibler als z.B. häufig in MI-Gebieten gehandhabt
werden, wenn die bisherige Immissionssituation vertretbar ist, durch die Änderung der Anlage
(und ihrer Nutzung) keine Verschlechterung eintritt und der Vorrang der Erhaltung und Fort-
entwicklung der Wohnnutzung erhalten bleibt.
„Die konkrete Vereinbarkeitsprüfung im WB-Gebiet hat den Vorteil, dass sie –getragen vom
Grundsatz der gegenseitigen Rücksichtnahme– den gewerblichen Betrieben und der
Wohnnachbarschaft eine „kalkulierbare Zukunft“ ermöglicht. Die Wohnbürger können davon
ausgehen, dass sich die bestehende Immissionssituation nicht (mehr) verschlechtern wird, da
die Eigenart des Gebietes nachteilig verändernde Vorhaben nicht zulässt. Die vorhandenen
Betriebe erhalten eine stärkere Sicherheit, dass die umgebende Bebauung nicht zu ihren
Ungunsten verändert wird“.
5

Das besondere Wohngebiet erstreckt sich über mehrere Baublöcke entlang der Eisenbahn-
straße und wird –entsprechend der bereits vorhandenen Prägung und entsprechend den pla-

5  Vgl. Fickert/Fieseler BauNVO-Kommentar, Stutt gart: Kohlhammer, 11. Auflage 2008, § 4a Rn. 12.4.
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nerischen Zielen der Stadt Leipzig– durch textliche Festsetzung in zwei Teilbereiche geglie-
dert:
 Im Bereich direkt an der Eisenbahnstraße bis zu einer Bautiefe von 30 Metern
(gemessen ab der festgesetzten Grenze der Straßenverkehrsfläche und in der Plan-
zeichnung schraffiert dargestellt) können Betriebe mit einem leicht erhöhten Störgrad für
die Wohnnutzung als Ausnahme zugelassen werden. Darunter fallen nicht kerngebiets-
typische Vergnügungsstätten sowie Varietés und Kabaretts.
 In den von der Eisenbahnstraße abgewandten Bereichen  (außerhalb der o.g. fest-
gesetzten Bautiefe) und im östlichen Abschnitt der Eisenbahnstraße  in den Teil-
Baugebieten WB 8, WB 9, WB 15 und WB 16 (siehe Teil A: Planzeichnung) sollen Ver-
gnügungsstätten und bestimmte sonstige freizeitbezogene Nutzungen mit einem mehr
als nur unerheblichem Störpotenzial grundsätzlich nicht zulässig sein. Hier können nur
wohnverträgliche Betriebe ohne wesentlich störende Auswirkungen als Ausnahme zu-
gelassen werden. Damit wird dieser Bereich, der bereits jetzt in stärkerem Maße durch
das Wohnen geprägt ist, zukünftig vor möglichen störenden (wohnunverträglichen)
Auswirkungen bewahrt.
9.3 Erschließungskonzept
Ein Erschließungskonzept ist für die Ziele und Zwecke des Bebauungsplans nicht erforder-
lich, da die Erschließung nicht neu geordnet werden soll und im vorgefundenen Bestand er-
halten bleibt.

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C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES
10. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
Die Grenze des räumlichen Geltungsbereiches wird auf der Grundlage des § 9 Abs. 7 BauGB
wie folgt festgesetzt:

im Norden beginnend am Schnittpunkt der Mittelachse der Ludwigstraße mit der Mittel-
achse der Rosa-Luxemburg-Straße entlang der Mittelachse der Ludwigstra-
ße bis zum Schnittpunkt mit der Mittelachse der Bennigsenstraße,
im Osten entlang der Mittelachse der Bennigsenstraße bis zum Schnittpunkt mit der
Mittelachse der Torgauer Straße,
von dort weiter nach Südwesten verlaufend entlang der Mittelachse der Tor-
gauer Straße bis zum Schnittpunkt mit der Mittelachse der Konradstraße
im Süden von Osten nach Westen entlang der Mittelachse der Konradstraße bis zum
Schnittpunkt mit der Mittelachse der Hermann-Liebmann-Straße,
weiter nach Norden entlang der Mittelachse der Hermann-Liebmann-Straße
bis zum Schnittpunkt mit der Mittelachse der Eisenbahnstraße,
weiter nach Westen entlang der Mittelachse der Eisenbahnstraße bis zum
Schnittpunkt mit der Mittelachse der Neustädter Straße,
  weiter nach Süden entlang der Mittelachse der Neustädter Straße bis zum
Schnittpunkt mit der Mittelachse der Lorenzstraße,
weiter nach Westen entlang der Mittelachse der Lorenzstraße bis zur östli-
chen Flurstücksgrenze des Flurstücks 287 der Gemarkung Neuschönefeld,
weiter zur südöstlichen Ecke dieses Flurstücks, von dort weiter zur östlichen
Grenze des Flurstücks 1063 der Gemarkung Reudnitz und entlang der südli-
chen Flurstücksgrenze bis zur südlichen Grenze des Flurstücks 287 der Ge-
markung Neuschönefeld, an dessen westlicher und südwestlicher Flur-
stücksgrenze entlang bis zur östlichen Grenze des Flurstücks  861 der Ge-
markung Neuschönefeld, auf dessen östlicher Grenze weiter nach Norden
bis zum Schnittpunkt mit der Mittelachse des südlichen Teilstücks der Jon-
asstraße,
 weiter nach Westen entlang der Mittelachse des südlichen Teilstücks der
Jonasstraße bis zum Schnittpunkt mit der Mittelachse der Lutherstraße
im Südwesten  vom Schnittpunkt der Mittelachse des südlichen Teilstücks der Jonasstraße
mit der Mittelachse der Lutherstraße nach Nordwesten entlang der Mittel-
achse der Lutherstraße bis zum Schnittpunkt mit der Mittelachse der Rosa-
Luxemburg-Straße
im Nordwesten vom Schnittpunkt der Lutherstraße mit der Mittelachse der Rosa-Luxemburg-
Straße entlang der Mittelachse der Rosa-Luxemburg-Straße bis zum Schnitt-
punkt mit der Mittelachse der Ludwigstraße.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans hat eine Größe von rund 20,0 Hektar. Gegenüber
dem Aufstellungsbeschluss wurde der Geltungsbereich dadurch geringfügig vergrößert, dass
die Grünfläche zwischen Jonasstraße und Otto-Runki-Platz aufgenommen wurde und die
übrigen Grenzen des Geltungsbereichs jeweils auf die Mittellinie der umgebenden Straßen
gelegt wurde.

11. Gliederung des Plangebietes
Die Gliederung der festgesetzten Nutzungen (Art der Nutzung) im Geltungsbereich des B-
Plans orientiert sich am vorgefundenen Bestand. Dies ergibt sich daraus, dass der Plan die
vorhandenen Hauptnutzungen Wohnen und Einzelhandel (Nahversorgungszentrum, Nahver-
sorgungslage) sowie die ergänzenden Flächen (Grünanlagen, Schule) sichern soll.
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Demgemäß werden die Blöcke nördlich und südlich der Eisenbahnstraße, soweit es Bauflä-
chen sind, als besondere Wohngebiete gemäß § 4a BauNVO festgesetzt (WB). Die Baublö-
cke WB 1 bis WB 7 und WB 10 bis WB 14 (siehe Teil A: Planzeichnung) sind durch die fol-
gende Untergliederung gekennzeichnet:
 Im Bereich direkt an der Eisenbahnstraße bis zu einer Bautiefe von 30 Metern
können ab der festgesetzten Grenze der Straßenverkehrsfläche Nutzungen der Katego-
rie II (siehe textliche Festsetzung Nr. 1.1) ausnahmsweise zugelassen werden. Dies
bedeutet, dass in diesem Bereich Vergnügungsstätten zugelassen werden können, die
einen leicht erhöhten Störgrad für die Wohnnutzung aufweisen können, ebenso Varietés
und Kabaretts. Die Eisenbahnstraße ist bereits  jetzt durch ein größeres Maß an Läden,
Restaurants, Büros und anderen gewerblichen Nutzungen einschließlich einiger Ver-
gnügungsstätten geprägt; ein Teilbereich der Straße ist im STEP Zentren als D-Zentrum
(Nahversorgungszentrum) ausgewiesen. Auch die Nutzungen der Kategorie I –also mit
schutzwürdigen Nutzungen grundsätzlich „vertr ägliche“ Einrichtungen– sollen hier als
Ausnahme zulässig sein.
 In den von der Eisenbahnstraße abgewandten Bereichen  (außerhalb der o.g. fest-
gesetzten Bautiefe) und im östlichen Abschnitt der Eisenbahnstraße  in den Teil-
Baugebieten WB 8, WB 9, WB 15 und WB 16 (siehe Teil A: Planzeichnung) sollen die
Nutzungen der Kategorie II dagegen unzulässig sein. In diesen Bereichen soll ungestör-
tes Wohnen Vorrang haben. Daher sollen hier lediglich Nutzungen der Kategorie I aus-
nahmsweise zugelassen werden können.
 Die vorhandenen öffentlichen Parkanlagen unmittelbar südlich der Eisenbahnstraße
(Otto-Runki-Platz sowie die Durchwegung zw ischen dem Otto-Runki-Platz und der Jon-
asstraße) werden als öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“
erhalten. Ebenso bleibt die bestehende 16. Mittelschule an ihrem Standort erhalten,
festgesetzt als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Schule“.
Nachfolgend werden die Festsetzungen des Plans im Einzelnen begründet. Der Nummerie-
rung der textlichen Festsetzungen wurde das Kürzel „TF“ vorangestellt, der Nummerierung
der zeichnerischen Festsetzungen das Kürzel „ZF“. Die jeweilige Rechtsgrundlage ist in ecki-
ge Klammern gesetzt.

12. Baugebiete und Flächen für den Gemeinbedarf
12.1 Gebiet zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besonderes
Wohngebiet, WB)

ZF 1 Das besondere Wohngebiet wird zeichnerisch festgesetzt, gegliedert in die
Teil-Baugebiete WB 1 bis WB 16.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 4a BauNVO 2013]

Begründung:
Wie oben bereits dargelegt wurde, liegen die gesetzlichen Voraussetzungen für die Festset-
zung eines besonderen Wohngebiets hier vor: Das Gebiet ist überwiegend bebaut. Die vor-
handene Wohnnutzung soll unter Berücksichtigung des lebendig durchmischten Charakters
des Gebiets erhalten bleiben. Die lebendige Mischung wird gebildet durch kleine Läden,
Gaststätten, auch Vergnügungsstätten, Räume für freie Berufe, eine Schule, einen Stadtteil-
park. Die besondere Eigenart des Gebiets beruht auf der Bahnhofsnähe und der sehr zentra-
len Lage, dennoch verbunden mit Wohnruhe in den von der Eisenbahnstraße abgewandten
Bereichen. Die Wohnnutzung soll entwickelt, zugleich aber weiterhin verträgliches Gewerbe
ermöglicht werden. Damit sind die in § 4a Abs. 1 BauNVO festgelegten Voraussetzungen für
ein besonderes Wohngebiet in vollem Umfang erfüllt.
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Im besonderen Wohngebiet sind gemäß § 4a Abs. 2 BauGB Läden zulässig, die eine über
den Bedarf des Gebietes selbst hinausgehende Versorgungsfunktion haben, anders als im
allgemeinen oder reinen Wohngebiet. Dies entspricht sowohl der planerischen Intention der
Stadt Leipzig als auch der im Bestand vorgefundenen Nutzung: Die Eisenbahnstraße ist
Nahversorgungszentrum für die Wohnbebauung, die nördlich und südlich der Eisenbahnstra-
ße angrenzt und hat auch eine zentrale Bedeutung für den Leipziger Osten. Dies entspricht
der im STEP Zentren für einen Teil der Eisenbahnstraße vorgesehenen Funktion als D-
Zentrum (Nahversorgungszentrum).
Die Baublöcke des besonderen Wohngebietes sind durch die Querstraßen der Eisenbahn-
straße voneinander getrennt. Sie werden zur besseren Übersicht und zur Ermöglichung diffe-
renzierter Festsetzungen als Teil-Baugebiete WB 1 bis WB 16 gegliedert.

TF 1.1 Einteilung von folgenden Vergnügungsstätten und bestimmten sonstigen frei-
zeitbezogenen Nutzungen in drei Kategorien
(1) Zur Kategorie I gehören
1. Billard-Cafés,
2. Kleine Kinos.
(2) Zur Kategorie II gehören
1. Nicht kerngebietstypische Tanzlokale,
2. Nicht kerngebietstypische Spielhallen und ähnliche Unternehmen (§ 33 i
Gewerbeordnung),
3. Nicht kerngebietstypische Internet-Cafés mit Computerplätzen oder an-
deren Anlagen, an denen Kunden spielen können,
4. Nicht kerngebietstypische Wettbüros,
5. Gaststätten mit erweitertem Veranstaltungsangebot, die als nicht kern-
gebietstypische Vergnügungsstätten betrieben werden,
6. Varietés und Kabaretts.
(3) Zur Kategorie III gehören
1. Diskotheken und kerngebietstypische Tanzlokale,
2. Nachtbars und Nachtclubs,
3. Kerngebietstypische Spielhallen, Spielbanken, Kasinos und ähnliche Un-
ternehmen (§ 33 i Gewerbeordnung),
4. Kerngebietstypische Internet-Cafés mit Computerplätzen oder anderen
Anlagen, an denen Kunden spielen können,
5. Kerngebietstypische Wettbüros,
6. Gaststätten mit erweitertem Veranstaltungsangebot, die als kerngebiets-
typische Vergnügungsstätten betrieben werden,
7. Große Kinos, Kinos mit mehreren Sälen (Multiplex-Kinos),
8. Entertainment-Center,
9. Festhallen, Event-Arenen und ähnliche Einrichtungen,
10. Betriebe mit Sexdarbietungen (auch Videokabinen), Sex-Kinos,
11. Swinger-Clubs, Bordelle und bordellartige Betriebe.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5, 9 BauNVO 2013]

Begründung:
Vorbemerkung
Zu den Einrichtungen und Nutzungen, die –gemessen an den Zielen und Zwecken der Pla-
nung (siehe Kap. 3)– ein Regelungsbedürfnis erkennen lassen, gehören einerseits Vergnü-
gungsstätten, andererseits aber auch sonstige freizeitbezogene Nutzungen, die keine Ver-
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gnügungsstätten im planungsrechtlichen Sinne darstellen oder die sich im Übergangsbereich
von einer Gaststätte zu einer Vergnügungsstätte befinden. Um die Ansiedlung dieser Einrich-
tungen und Nutzungen entsprechend dem planerischen Konzept (siehe Kap. 9.2) steuern zu
können, werden sie zunächst in drei Kategorien eingeteilt.
Der städtebauliche Begriff der „Vergnügungsstätten“ ist weder im Baugesetzbuch noch in der
BauNVO 2013 definiert. Da er jedoch bereits seit 1962 in der Baunutzungsverordnung Ver-
wendung findet, hat sich mit der Zeit in Rechtsprechung und Kommentierung eine mehrheit-
lich anerkannte Definition herausgeschält. Danach bedeutet „Vergnügungsstätte im planungs-
rechtlichen Sinn: Sammelbegriff für Gewerbebetriebe besonderer Art, bei denen die kommer-
zielle Unterhaltung des Besuchers im Vordergrund steht und bei denen in unterschiedlicher
Ausprägung der Sexual-, Spiel- und/oder der Geselligkeitstrieb für eine gewinnbringende
Freizeitunterhaltung angesprochen oder auch ausgenutzt wird.“
6
Da die verschiedenen Arten von Vergnügungsstätten eine große Bandbreite aufweisen und
bei einigen Einrichtungen mit dem Charakter von Vergnügungsstätten Überschneidungen mit
anderen Nutzungskategorien nicht zu übersehen sind (z.B. Kultur, Sport), gibt es hinsichtlich
der Einordnung einzelner (Unter-) Arten von Einrichtungen unter den Begriff der Vergnü-
gungsstätten in der juristischen Literatur und in der Rechtsprechung unterschiedliche Auffas-
sungen, während andere Arten von Einrichtungen wiederum von allen Seiten unbestritten als
Vergnügungsstätten eingeordnet werden.
Eindeutig unter den städtebaulichen Begriff der „Vergnügungsstätten“ fallen im We-
sentlichen fünf Gruppen von Einrichtungen
 7:
 Nachtbars und Nachtclubs, insbesondere Nachtlokale jeglicher Art, deren Zweck auf
Darstellungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist,
 Diskotheken und Tanzlokale,
 Spiel- und Automatenhallen, Kasinos und dergl.,
 Wettbüros 8,
 Betriebe mit Sexdarbietungen, dazu zählen neben besonderen Lokalen auch Sex-
Kinos, Videokabinen in Sexshops und vergleichbaren Einrichtungen,  sowie
 Swinger-Clubs.
Zur Gruppe der Nachtbars, Nachtclubs und Nachtlokale im o.a. Sinne zählen alle Nachtlokale
mit besonderem Angebot, das über den Gaststättenbetrieb hinausgeht, wie z.B. Darbietun-
gen, besonderen Partys, aber auch reines Unterhaltungs-Varieté oder -Kabarett
9, ferner die
variationsreichen Betriebe mit Sexdarbietungen.

Folgende Einrichtungen sind hinsichtlich ihrer Wertung als Vergnügungsstätten umstritten:
 die verschiedenen Arten von sexgewerblichen Einrichtungen (Bordelle, Massagesalons,
Sex-Clubs, Wohnungsprostitution)10,
 Billard-Cafés 11,

6  Janning, Heinz (Hrsg.) (2010): Planungsrecht liche Steuerung von städtebaulich problematischen Vergnü-
gungsstätten und „Rotlichtangeboten“, verfügbar unter http://www.innens tadt-nrw.de/fileadmin/ staedtenetz-
werk/ Veranstaltungen/ EA_Spielhallen_Hamm/ 92756_Pl anungsrechtliche Steuerung von städtebaulich prob-
lematischen Vergnügungsstätten.pdf, S. 1, Zugriff am 26.6 .2013; vgl. auch Ziegler in Brügelmann, a. a. O.,
BauNVO § 4a, Rn. 55f., Lfg. 67 (August 2008).
7  Vgl. Fickert, Hans Carl / Fieseler, Herbert u.a ., BauNVO-Kommentar, Stuttgart: Kohlhammer, 11. Auflage
2008, § 4a, Rn. 22.2. Ebenso Stock in: Ernst, Werner / Zinkahn, Willy / Bielenberg, Walter / Krautzberger, Mi-
chael, Baugesetzbuch-Kommentar, M ünchen: C. H. Beck, § 4a BauNVO, Rn . 69, Lfg. 98 (Januar 2011), und
Ziegler in: Brügelmann, Hermann, Ko mmentar zum BauGB, Stuttgart: K ohlhammer, BauNVO § 4a, Rn. 66ff.,
Lfg. 67 (August 2008).
8  Darunter fallen jedoch nicht Ki oske u.ä. kleine Läden, die Lotto-T oto-Scheine lediglich neben ihrem sonstigen
Geschäft annehmen, vgl. Fickert / Fieseler, a. a. O., § 4a, 23.69.
9  In Abgrenzung dazu ist zeitkritisches oder politisches Kabarett als kulturelle Einrichtung zu werten, also nicht
als Vergnügungsstätte.
10  Vgl. Fickert / Fieseler, a. a. O., § 4a, 23.7ff.
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 Internet-Cafés 12 mit Computern, auf denen Kunden auch spielen können, möglicher-
weise auch unter Zugriff auf Spiele im Internet,
 Kinos sind nach Meinung einiger Kommentatoren sowie durch Auslegung einiger
höchstrichterlicher Urteile Vergnügungsstätten, nach Ansicht anderer Kommentatoren
jedoch Anlagen für kulturelle Zwecke; unbeachtlich ist dabei, ob es sich um künstleri-
sche, hochgeistige, anspruchsvolle Filme oder um „übliche“ Filme –auch einfache Un-
terhaltungsfilme– handelt. 13 Für sehr große Kinos 14 und Multiplex-Kinos 15 scheint die
Einordnung als Vergnügungsstätte weniger umstritten.
 Festhallen für große Feiern wie z.B. Hochzeiten 16.

Unbestritten oder zumindest nach h.M. keine Vergnügungsstätten sind:
 Gaststätten; diese bilden als Schank- und Speisewirtschaften eine eigene Kategorie
außerhalb von Vergnügungsstätten. Auch kleine Cafés, in denen nur zu bestimmter Zeit
Gelegenheit zum Tanzen besteht, sind nicht als Vergnügungsstätte einzustufen.
Gaststätten dürfen nach der Spielverordnung (SpielV) derzeit noch bis zu drei Geld-
spielgeräte aufstellen 17 und sind bis zu dieser Grenze –sofern keine anderen Tatbe-
standsmerkmale hinzutreten– nicht als Vergnügungsstätte zu werten.
Entscheidend ist, dass der Betrieb ganz überwiegend auf dem Angebot an Speisen und
Getränken beruht, nicht aber auf einem sonstigen (erweiterten) Unterhaltungsangebot.
 Zirkus, Volksfeste (Rummel) und Weihnachtsmärkte; dies sind zwar Ereignisse, die dem
Vergnügen dienen, wegen ihrer vorübergehenden Natur und ihres besonderen Platzbe-
darfs bedürfen sie aber keiner Regelung durch differenzierte Ausschlüsse. Das gleiche
gilt für Vergnügungsparks.
18
 Sportstätten und -anlagen, d. h. alle Einrichtungen und Anlagen, die im weitesten Sinne
sportlichen Zwecken dienen, zählen ebenfalls nicht zu den Vergnügungsstätten im Sin-
ne des städtebaulichen Nutzungsbegriffs. 19 Hierzu zählen auch Kegelbahnen und Bow-
ling-Center, sofern der Sportbetrieb im Vordergrund steht und nicht eine eindeutig un-
tergeordnete Nebeneinrichtung einer Gaststätte darstellt.
20
 Spiel- und Abenteuerplätze sowie Klettergärten; diese gehören ebenfalls nicht zu den
Vergnügungsstätten im Rechtssinn.
 Theater jeglicher Art, Kleinkunstbühnen. Diese sind kulturelle Einrichtungen, aber keine
Vergnügungsstätten im planungsrechtlichen Sinn. Allgemeiner ausgedrückt: Einrichtun-
gen für die Entwicklung körperlicher oder geistiger Fähigkeiten und die Beschäftigung
mit Werken der Kunst und Kultur –auch wenn es sich nicht um „Hochkultur“ handeln
sollte, sondern um „Alltags“- oder „Subkultur“– zählen nicht zu den Vergnügungsstätten
im Sinne des Planungsrechts.
 Verkaufsstellen für Sex-Artikel, so genannte „Sexshops“ und Videotheken; sie gehören
zum Einzelhandel, solange sie nicht überwiegend Filme vorführen oder Striptease-
Vorstellungen darbieten.
21 Der gesamte Einzelhandel gehört nicht zu den Vergnü-

11  Vgl. Stock in: Ernst / Zinkahn / Bielenberg / Krautzber ger, a. a. O, § 4a BauNVO, Rn. 69, Lfg. 98 (Januar
2011), siehe auch Fickert / Fieseler, a. a. O., § 4a, Rn. 23.61f.
12  Vgl. Fickert / Fieseler, a. a. O., § 4a, Rn. 23.6.
13  Vgl. Fickert / Fieseler, a. a. O., § 4a, Rn. 22.5.
14  Vgl. Fickert / Fieseler, a. a. O., § 4a, Rn. 22.5.
15  Vgl. OVG Brandenburg, Beschluss vom 21.03.2003, Az.: 3 A 57/00.Z.
16  Vgl. Fickert / Fieseler, a. a. O., § 4, Rn. 6.44. Siehe auch: Ziegler in: Br ügelmann, a. a. O., BauNVO § 4a, Rn.
64 und 90, Lfg. 67 (August 2008).
17  § 3 Verordnung über Spielgeräte und andere Spiele mit Gewinnmöglichkeit (Spielverordnung – SpielV).
18  Vgl. Fickert / Fieseler, a. a. O., § 4a, Rn. 22.7. Ebenso: Zieg ler in: a. a. O., BauNVO § 4a, Rn. 64, Lfg. 67 (Au-
gust 2008).
19  Vgl. Fickert / Fieseler, a. a. O. , § 4a, Rn. 22.6.
20  Vgl. Stock in: Ernst / Zinkahn / Bielenberg / Krautzber ger, a. a. O, § 4 BauNVO, Rn. 62, Lfg. 94 (Januar 2010).
21  Vgl. Stock in: Ernst / Zinkahn / Bielenberg / Krautzber ger, a. a. O, § 4a BauNVO, Rn. 69, Lfg. 98 (Januar
2011).
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gungsstätten, auch wenn heute ein nicht unerheblicher Teil des Umsatzes aus sog.
Spaßkäufen herrührt, bei denen der Gebrauchswert des Kaufgegenstand nicht im Vor-
dergrund der Kaufmotivation steht.

Dass über die Einordnung einiger Arten von Betrieben unter den Sammelbegriff der Vergnü-
gungsstätte Uneinigkeit besteht, ist bei der Anwendung des Bundesrechts sowie von Festset-
zungen in Bebauungsplänen –also in der Praxis der Bauaufsichtsbehörden– schwierig. Für
die praxisnahe Ausführung dieses B-Plans ist eine Entscheidung zur Einordnung als Vergnü-
gungsstätte jedoch unerheblich. Daher werden auf der Grundlage von § 1 Abs. 5, 9 BauNVO
2013 drei Kategorien von „Vergnügungsstätten und bestimmten sonstigen freizeitbezogenen
Nutzungen“ gebildet und diejenigen Arten von Nutzungen, für die ein Steuerungsbedarf ge-
sehen wird, eindeutig in diese Kategorien eingeordnet.

zu Abs. 1: In der Kategorie I sind die mit schutzwürdigen Nutzungen grundsätzlich „verträgli-
chen“ Einrichtungen aufgezählt, die in einem besonderen Wohngebiet im Wege der Ausnah-
me zugelassen werden können, wenn ihre Anzahl und der gewählte Standort nicht dagegen
sprechen.
1. Billard-Cafés  sind Einrichtungen, in denen Billardtische aufgestellt sind und der Aus-
schank von Speisen und Getränken nur einen Nebenzweck darstellt. Damit sind sie von
Schank- und Speisewirtschaften zu unterscheiden, die Billardtische nur als untergeordneten
Nebenzweck und Ergänzung zum Ausschank vorhalten. Für die Einordnung in die Kategorie I
spricht, dass in der Praxis häufig Mischformen mit dem Schwerpunkt auf Unterhaltung vorlie-
gen und Billard-Cafés unbestreitbar Bestandteil der in den Städten üblicherweise vorzufin-
denden Bandbreite von Amüsierbetrieben sind.
Hinsichtlich ihrer planungsrechtlichen Einordnung können außerdem Überschneidungen zu
Sportstätten auftreten. In den Fällen, wo nach tatsächlicher Ausgestaltung der Vergnügungs-
zweck offensichtlich in den Hintergrund tritt und die Einrichtung als Sportanlage betrieben
wird, liegt kein Billard-Café i.S.d. Bebauungsplans, sondern eine Sportstätte vor.
22
2. Kleine Kinos  sind manchmal ehemalige Nachbarschaftskinos, die noch aus der Zeit vor
der allgemeinen Verbreitung des Fernsehers stammen und sich gehalten haben oder in ähn-
licher baulicher Ausführung wieder eingerichtet wurden. Kennzeichnend ist, dass sie i.d.R.
nur einen Vorführraum mit wenigen Plätzen haben – z.B. zwischen 20 und max. 100 Plätzen.
Durch die geringe Größe sind die Anzahl der Besucher und das Einzugsgebiet beschränkt, so
dass mögliche Auswirkungen auf schutzwürdige Nutzungen beschränkt sind.
Die Einordnung eines beantragten Vorhabens erfordert in der Genehmigungspraxis eine ge-
naue, ggf. wiederholte Prüfung, damit nicht in Umgehung der Festsetzungen dieses B-Plans
Sexkinos eingerichtet werden

zu Abs. 2: Die Kategorie II betrifft hauptsächlich „nicht kerngebietstypische Vergnügungsstät-
ten“ sowie Varietés und Kabaretts, Einrichtungen also, die bereits einen leicht erhöhten Stör-
grad für die Wohnnutzung aufweisen. Im Einzelfall und bei räumlicher Häufung dieser Nut-
zungen können sie sich deutlich nachteilig auf den Gebietscharakter auswirken. Daher sollen
diese Betriebe nur nach Einzelfallprüfung und in beschränkter Zahl zugelassen werden kön-
nen.
1. Nicht kerngebietstypische Tanzlokale: Tanzlokale oder auch Tanz-Cafés sind Einrich-
tungen, in denen regelmäßig und als betrieblicher Schwerpunkt die Gelegenheit zum Tanzen
geboten wird, in denen jedoch die Gastronomie ein gleichgewichteter Betriebsschwerpunkt
ist. Sie sind darin einerseits von Gaststätten zu unterscheiden, die nur gelegentlich, nicht je-
doch als zumindest gleichgewichteten Betriebszweck neben der Bewirtung das Tanzen er-
möglichen. Sie sind darin andererseits von Diskotheken zu unterscheiden, die fast aus-
schließlich für Musikdarbietung und Tanzveranstaltung (meist für das Publikum eines größe-

22  Vgl. Stock in: Ernst / Zinkahn / Bielenberg / Krautzber ger, a. a. O, § 4a BauNVO, Rn. 69, Lfg. 98 (Januar
2011).
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28
ren  Einzugsbereiches) betrieben werden. Tanzlokale werden in der juristischen Literatur als
Vergnügungsstätten eingeordnet. 23 Sofern Tanzlokale für ein kleineres Einzugsgebiet (z.B.
das umgebende Stadtviertel) bzw. noch wohngebietsverträglich (z.B. in Bezug auf die Öff-
nungszeiten) betrieben werden, können sie der Kategorie II zugeordnet werden.
2. Nicht kerngebietstypische Spielhallen und ähnliche Unternehmen (§ 33 i Gewerbe-
ordnung): Bei Spielhallen, Spielautomatenhallen und ähnlichen Unternehmen gibt es eine
große Variationsbreite der Betriebe. Durch die Festsetzung erfasst werden sämtliche Betrie-
be, die durch 33 i Gewerbeordnung geregelt werden und als „nicht kerngebietstypisch“ einzu-
ordnen sind.
Innerhalb dieser Betriebe ist es nicht einfac h, ein eindeutiges Kriterium zur Abgrenzung zwi-
schen kerngebietstypischen und nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten zu benen-
nen. Die Unterscheidung anhand des Merkmals „kerngebietstypisch“ hat ihren Ursprung da-
rin, dass der Begriff der „Vergnügungsstätte“ in der BauNVO von 1962, von 1968 und von
1976 nur in der Vorschrift über die Kerngebiete erwähnt (und dort als zulässig bezeichnet)
wurde. Das konnte und sollte aber nicht bedeuten, dass Vergnügungsstätten in allen anderen
Baugebieten schlechthin unzulässig sein sollten. Es bedeutete nur, dass die kerngebietstypi-
schen Vergnügungsstätten uneingeschränkt im Kerngebiet zulässig sein sollten, für andere
Vergnügungsstätten aber individuell geprüft werden musste, ob sie als „sonstige Gewerbebe-
triebe“ in das Gebiet passten. Diese Prüfungsaufgabe wurde den Planern und Bauaufsichts-
behörden erst mit der BauNVO 1990 abgenommen.
Eine Definition der kerngebietstypischen und der nicht kerngebietstypischen Vergnügungs-
stätten hat der Verordnungsgeber aber nicht mitgeliefert.
Bis zum Inkrafttreten der Spielstättenverordnung (SpielV) im Jahr 2006 wurde bei Spielhallen
die Grenze zwischen kerngebietstypischen und nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstät-
ten ab etwa 100 m² Nutzfläche (ohne Nebenräume, so BayVGH 11.02.2009 – 2 ZB 08.3309)
angenommen. Mit dem Inkrafttreten der SpielV 2006 wurde diese Grenze in Frage gestellt.
Das VG Gelsenkirchen
24 möchte den Schwellenwert tiefer setzen; der VGH Baden-Württem-
berg25 möchte die Grenze anhand der vorhandenen Besucherplätze ohne Rücksicht auf die
Nutzfläche ziehen, was zu einer Vergrößerung der Nutzfläche von nicht kerngebietstypischen
Spielhallen deutlich über 100 m² führen kann. Bis zu einer Entscheidung des Bundesverwal-
tungsgerichts wird eine Spielhalle mit mehr als 100 m² Nutzfläche in der Genehmigungspraxis
weiterhin als „kerngebietstypisch“ einzuordnen sein.
Durch den Zusatz von „und ähnliche Unternehmen“ in der Festsetzung sowie die Erwähnung
von § 33 i Gewerbeordnung wird klargestellt, dass die Festsetzung auf Einrichtungen aus der
Bandbreite der spielhallenähnlichen Vergnügungsstätten angewendet werden soll. (In § 33 i
GewO wird eine Begriffsdefinition von Spie lhallen und ähnlichen Unternehmen, die eine Er-
laubnis nach § 33 i GewO benötigen, vorgenommen.)
3. Nicht kerngebietstypische Internet-Cafés mit Computerplätzen oder anderen Anla-
gen, an denen Kunden spielen können: Grundsätzlich sind Computer multifunktionale Ge-
räte, die sowohl für Bürodienste oder Kommunikation also auch für Geschicklichkeits- oder
Gewinnspiele geeignet sind. Die tatsächliche Nutzung in der Weise einer Vergnügungsstätte
hängt vom Betriebskonzept des Internet-Cafés sowie von der Einrichtung der Computer
durch den Betreiber –z.B. durch Installation von Spielen, Sperren für Altersgruppen, Sperren
von Internet-Adressen, Erheben von Gebühren u. dergl.– ab.
26 Die Formulierung der Festset-

23  Vgl. Fickert / Fieseler, a. a. O., § 4a, Rn. 22.2.
24  VG Gelsenkirchen, Entsch. vom 1.11.2010 - 5 K 2814/09 -.
25  VGH Baden-Württemberg, Entsch . vom 22.2.2011 - 3 S 445/09 -: Ein Festhalten an dem Schwellenwert von
100 m² Nutzfläche und einer darauf zulässigen Anzahl von sechs bzw. jetzt acht Geldspielgeräten erscheint
dem Senat angesichts der dargestellten tats ächlichen und rechtlichen Veränderungen nicht mehr sachge-
recht. Vielmehr liegt es näher, für die Abgrenzung einer  kerngebietstypischen zu einer mischgebietsverträgli-
chen Spielhalle auf die Anzahl der in dem Vorhaben geplanten Besucherplätze  abzustellen, und zwar los-
gelöst von den Regelungen der Spielverordnung über die zulässige Anzahl an Geldspielgeräten in einer Spiel-
halle bestimmter Größe sowie deren absoluter Obergrenz e pro Konzession und unabhängig davon, ob es sich
um Besucherplätze an Geldspielautomaten, an sonsti gen Spielgeräten, an Bistrotischen oder an der Theke
handelt.
26  Vgl. Fickert / Fieseler, a. a. O., § 4a, Rn. 23.6.
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zung geht auf mögliche zukünftige technische Entwicklungen ein, die u.U. die derzeitigen
Computersysteme (ein Rechner mit lokal installierten Programmen, ein Bildschirm, dazuge-
hörige Bedienkomponenten) verändern oder entbehrlich machen könnte: Soweit z.B. ein ein-
ziger Computer (Server) von verschiedenen Plät zen im Internet-Café aus mit Hilfe techni-
scher Einrichtungen von mehreren Kunden gleichzeitig genutzt werden könnte, oder soweit
das Computer-Programm oder ein vergleichbarer Dienst außerhalb des Internet-Cafés aus-
geführt wird, über Telemedien (z.B. das Internet) jedoch im Internet-Café genutzt werden
kann, unterliegen auch diese abgewandelten Anlagen den Festsetzungen dieses B-Plans und
sind nach heutigem technischem Verständnis zu bewerten: Jeder Nutzerplatz zählt.
Internet-Cafés können bezüglich Konzept und Größe als kerngebietstypische oder nicht kern-
gebietstypische Einrichtung ausgelegt werden. Es scheint geraten, sich für den Schwellen-
wert zur kerngebietstypischen Ausprägung an dem Urteil des OVG NW, Beschluss vom
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27 zu orientieren – nämlich an 100 m² Grundfläche für Besucher. Wird der Schwel-
lenwert nicht erreicht, gehört das nicht kerngebietstypische Internet-Café zur Kategorie II.
4. Nicht kerngebietstypische Wettbüros: In den letzten Jahren tritt eine neue Formenviel-
falt von Wettbüros auf, 28 teils als Mischbetriebe mit Gaststätten oder mit anderen Vergnü-
gungsstätten. Für den Begriff „Wettbüro“ gibt es keine Legaldefinition; für die hier betrachte-
ten Wettbüros gilt folgendes: In Wettbüros wird zwischen den Kunden und einem Wettunter-
nehmen eine Wette abgeschlossen, vermittelt durch das Wettbüro als Vermittler. Die Wetten
betreffen Sportereignisse, Pferderennen, Autorennen oder ähnliche Ereignisse (Wettkämpfe
i.S.d. Festsetzung). Da die Wetten Gewinnmöglichkeiten beinhalten, können Wettbüros als
ähnliche Einrichtungen wie Spielhallen gesehen werden. Häufig werden zusätzlich zum rein
geschäftsmäßigen Abschluss durch das Vermittlungsbüro eine Aufenthaltsfläche auch zum
Versammeln mit gleichermaßen Interessierten, Monitore oder Fernseher für das Verfolgen
der Wetten bereitgehalten. Durch die Einrichtung dieser Räume gewinnen die Wettbüros an
Attraktivität für Interessierte und fungieren als Unterhaltungsbetrieb; dabei können negative
Auswirkungen auf schutzwürdige Nutzungen auftreten. Viele Wettbüros haben sehr lange
Betriebszeiten (auch rund um die Uhr), um mit Wettplattformen im Internet konkurrieren zu
können.
Insgesamt sind diese Betriebe als Vergnügungsstätte einzuordnen. Da auch bei Wettbüros
die städtebaulichen Auswirkungen von der Größe der Einrichtung abhängen, wird man eine
kerngebietstypische Ausprägung annehmen können, wenn durch die Grundfläche –wie bei
Spielhallen– ein Schwellenwert von 100 m² überschritten wird.
 29 Im Einzelfall können jedoch
–wie bei Spielhallen– auch andere Merkmale eine Rolle für die Einordnung spielen.
Nicht kerngebietstypische Wettbüros haben im Vergleich zu kerngebietstypischen Wettbüros
in geringerem Ausmaß städtebaulich negative Wirkungen und werden daher der Kategorie II
zugeordnet.
30
5. Gaststätten mit erweitertem Veranstaltungsangebot, die als nicht kerngebietstypi-
sche Vergnügungsstätten betrieben werden:  Sofern für eine Gaststätte als hauptsächli-
cher  Betriebszweck „Ausschank von Speisen und Getränken“ angegeben ist, das Betriebs-
konzept bei näherer Betrachtung jedoch weit über den Gaststättenbetrieb hinausgeht und auf
einem erweiterten Unterhaltungsangebot basiert –z.B. häufigen Tanzveranstaltungen, Motto-
Partys, besonderen Darbietungen (erotischer oder anderer Art), Spielen– kann es sich bei der
Einrichtung de facto um eine Vergnügungsstätte handeln. Die Aufnahme dieser Unterart der
Nutzung in die Festsetzung hat klarstellenden Charakter und dient der Genehmigungspraxis,
wenn über die Zulässigkeit von Gaststätten im Übergangsbereich zu einer Vergnügungsstätte

27  Urteil des OVG NW, Beschluss vom 18.10.2005, 10 B 1600/05.
28  Vgl. Fickert / Fieseler, a. a. O., § 4a, Rn. 23.69.
29  Vgl. Fickert / Fieseler, a. a. O. , § 4a, Rn. 23.69.
30  Die klassischen Annahmestellen für Lotto/Toto sind zuweilen als Nebenzweck in Läden für sonstigen Bedarf,
z.B. Zeitungs- und Tabakwarenläden integriert. Sie stelle n keinen eigenen Betriebstyp dar und gelten nicht als
Wettbüro im planungsrechtlichen Sinn.
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zu entscheiden ist. 31 Zur Kategorie II zählen die kleineren Einrichtungen dieser Art, die noch
nicht als kerngebietstypisch zu werten sind.
6. Varietés sind (Theater-) Bühnen mit bunt wechselndem Programm, artistischen, akrobati-
schen, tänzerischen, musikalischen u.ä. Darbietungen 32. Kabaretts sind ebenfalls Einrich-
tungen, in denen auf theaterartigen Bühnen verschiedenartige Vorstellungen, teils an das
Theater, teils an Musikaufführungen, teils an satirische oder parodierende Reden bzw. Sket-
che angelehnt (insofern häufig auch mit Überschneidung zu anderweitigen kulturellen Veran-
staltungen), dargeboten werden.
Als freizeitbezogene Nutzungen mit einigem Besucherverkehr können diese Nutzungen bei
entsprechender Größe auch unerwünschte städtebauliche Auswirkungen haben und sollen
daher dort angesiedelt werden, wo sie das Wohnen nicht wesentlich stören. Varietés und
Kabaretts werden daher für die Anwendung des B-Plans in die Kategorie II eingeordnet.

zu Abs. 3: In Absatz 3 sind diejenigen Vergnügungsstätten und freizeitbezogenen Nutzungen
als Kategorie III aufgezählt, die in einem besonderen Wohngebiet nicht zugelassen werden
dürfen, weil sie erhebliche störende Auswirk ungen auf die Wohnfunktion und die sie ergän-
zenden Nutzungen haben. Dabei handelt es sich zu einem großen Teil um kerngebietstypi-
sche Vergnügungsstätten.
Zur Kategorie III gehören die folgenden Einrichtungen oder Nutzungen:
1. Diskotheken und kerngebietstypische Tanzlokale:  Diskotheken und Tanzlokale werden
in der juristischen Literatur als Vergnügungsstätten eingeordnet.33 Diskotheken unterscheiden
sich nach der Zweckbestimmung, dem Umfang (Häufigkeit der Tanzveranstaltungen) und der
Größe von sogenannten Tanz-Cafés. In Diskotheken stellen das Abspielen von Musik und die
Tanzveranstaltung den vorherrschenden Betriebszweck dar; die Bewirtung ist nur begleiten-
der Betriebszweck. Moderne Diskotheken sind regelmäßig für mehrere Hundert Besucher
ausgelegt, sie verfügen häufig über mehrere separate Tanzflächen, auf denen verschiedene
Musikrichtungen gespielt werden. Diskotheken besitzen einen über das Stadtviertel hinaus-
gehenden, oft auch regionalen Kundenkreis, d.h. sie sind für ein größeres und allgemeines
Publikum erreichbar. Im Hauptraum sind sie mit einer großen Musikanlage ausgestattet, die
mit einer Lichtorgel und/oder anderen aufwendigen Lichtanlagen gekoppelt ist. Insbesondere
in städtischen Ballungsräumen gibt es auch kleinere Einrichtungen, die aber dennoch –z.B.
durch Spezialisierung der Einrichtung oder der abgespielten Musik– nur mit dem Publikum
eines größeren Einzugsbereiches existieren können (kerngebietstypische Tanzlokale oder
Clubs). Diskotheken und kerngebietstypische Tanzlokale können erhebliche negative städte-
bauliche Auswirkungen verursachen und werden daher der Kategorie III zugeordnet.
2. Nachtbars und Nachtclubs sind –wie schon der Name sagt– hauptsächlich in den Abend-
stunden und nachts geöffnet. Dennoch besteht der Hauptunterschied zu herkömmlichen Bars
oder Gaststätten –die üblicherweise gastronomischen Zwecken dienen– nicht in den Öff-
nungszeiten, sondern darin, dass sie ein besonderes Unterhaltungsangebot vorhalten und
somit oft als Mischformen mit Überschneidungen zu anderen vergnügungsstättentypischen
Angeboten betrieben werden: Musikdarbietungen, Erotik-Shows, Kabarett, Tanzveranstaltun-
gen u. dergl.
34 Dies ist notwendig, um auch nachts ausreichend Publikum anzuziehen, und
führt zu erheblichen städtebaulichen Auswirkungen. Nachtbars und Nachtclubs sind daher zu
den kerngebietstypischen Vergnügungsstätten zu rechnen und werden der Kategorie III zu-
geordnet.

31  Zur Verdeutlichung der Problematik der Mischform en für die Genehmigungsbehörde sei auf die Rechtspre-
chung verwiesen. Als Beispiel sei ein Urteil des VG H Baden-Württemberg genannt (Urteil vom 03.07.2013 – 6
S 942/13 –). In diesem Fall war über eine Gaststätte, die sich durch die Aufstellung von Geldspielgeräten und
die Einrichtung derart entwickelt hatte, dass der Schank - und Speisebetrieb nicht mehr im Vordergrund stand,
zu entscheiden. Der VGH bestätigte den Widerruf der notwendigen Geeignetheitsbestätigung durch die Ge-
nehmigungsbehörde.
32  Duden online, bereitgehalten von: Bibliographisches  Institut GmbH, www.duden.de, Zugriff am 26.6.2013.
33  Vgl. Fickert / Fieseler, a. a. O., § 4a, Rn. 22.2.
34  Online-Enzyklopädie Wikipedia, de.wikipedia.or g, Stichwort „Nachtclub“, Zugriff am 27.6.2013.
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31
3. Kerngebietstypische Spielhallen, Spielbanken, Kasinos und ähnliche Unternehmen
(§ 33 i Gewerbeordnung): Bei Spielhallen, Spielautomatenhallen und ähnlichen Unterneh-
men gibt es eine große Variationsbreite der Betriebe. Durch die Festsetzung erfasst werden
sämtliche Betriebe, die durch 33 i Gewerbeordnung geregelt werden und als „kerngebietsty-
pisch“ einzuordnen sind; aus diesem Grund werden in Abs. 3 auch Spielbanken und Kasinos
aufgeführt.
Als kerngebietstypisch werden Spielhallen mit einer Nutzfläche größer als 100 m² angesehen;
es spielen jedoch auch andere Merkmale eine Rolle. (Zur Unterscheidung von kerngebietsty-
pischen und nicht kerngebietstypischen Spielhallen siehe im Übrigen den Abschnitt zu Abs. 2,
Nr. 3.) Kerngebietstypische Spielhallen (und dergl. Betriebe) besitzen einen größeren Ein-
zugsbereich, der über das Quartier/ Stadtviertel hinausgeht (kerngebietstypische Zweckbe-
stimmung). Ihr Störpotenzial gegenüber schutzwürdigen Nutzungen ist entsprechend hoch;
sie werden daher der Kategorie III zugeordnet.
4. Kerngebietstypische Internet-Cafés mit Computerplätzen oder anderen Anlagen, an
denen Kunden spielen können: Diese Betriebe wurden im Grundsatz bereits erläutert (sie-
he Begründung zu Abs. 2 Nr. 4). Soweit Größe und/oder Ausstattung eines solchen Internet-
Cafés dazu führt, dass es als kerngebietstypisch zu werten ist, wird es der Kategorie III zuge-
ordnet.
5. Kerngebietstypische Wettbüros: Der Betriebstyp eines Wettbüros wurde im Grundsatz
bereits erläutert (siehe Begründung zu Abs. 2 Nr. 5). Größere Ausprägungen solcher Betriebe
sind als kerngebietstypische Vergnügungsstätten anzusehen, weil sie ähnlich wie andere
kerngebietstypische Vergnügungsstätten erhebliche städtebauliche Auswirkungen haben
können.
35 Sie werden daher der Kategorie III zugeordnet.
6. Gaststätten mit erweitertem Veranstaltungsangebot, die als kerngebietstypische
Vergnügungsstätten betrieben werden: Der spezielle Typus einer Gaststätte, die sich
durch ein erweitertes Angebot im Übergangsbereich zu einer Vergnügungsstätte befindet,
wurde im Grundsatz bereits erläutert (Begründung zu Abs. 2). Soweit dieses erweiterte An-
gebot dazu führt, dass die Gaststätte als kerngebietstypisch zu werten ist, wird sie der Kate-
gorie III zugeordnet.
7. Große Kinos, Kinos mit mehreren Sälen (Multiplex-Kinos):  Kinos werden in der Litera-
tur überwiegend als kulturelle Einrichtungen gewertet, unbeachtlich ihres Kinoprogramms.
Sog. Multiplexkinos –Kinos mit mehreren Säl en, Getränkeservice und der Möglichkeit zum
Essen– sind jedoch als kerngebietstypische Vergnügungsstätten zu werten, da Konzeption
und Betriebsweise auf das Vergnügen und nicht auf die kulturellen Interessen abgerichtet und
unverträglich mit dem Wohnen sind.
36 Unabhängig von ihrer Einordnung als Vergnügungs-
stätten haben große Kinos und Multiplex-Kinos erhebliche städtebauliche Auswirkungen. Sie
werden daher der Kategorie III zugeordnet.
8. Entertainment-Center: Als Entertainment-Center wird die Konzentration von mehreren
(auch kleineren) Vergnügungseinrichtungen bzw. Freizeiteinrichtungen (z.B. Bowlingbahn,
Spielhalle, Billard-Salon) in einem Gebäude, häufig kombiniert mit Gaststätten, bezeichnet.
Sie werden durch einheitliches Management und gemeinsame Werbung zum kerngebietsty-
pischen Betrieb und können entsprechende erhebliche städtebauliche Auswirkungen haben.
Daher werden Sie ebenfalls der Kategorie III zugeordnet.
9. Festhallen dienen verschiedenen Großveranstaltungen wie Festen, Tanzveranstaltungen,
Hochzeiten, Initiationsriten u.ä. Ihre Einordnung als Vergnügungsstätten ist in der juristischen
Literatur umstritten. Dies liegt an der Multifunktionalität der großen Säle, in denen sich Ver-
gnügungsveranstaltungen mit sozialen oder kulturellen Ereignissen abwechseln können
37
Event-Arenen und ähnliche Einrichtungen  sind meist große Gebäude, in denen verschie-
dene Ereignisse –von der Aktionärsversammlung über Musikkonzerte bis hin zu Sportereig-

35  Vgl. Fickert / Fieseler, a. a. O., § 4a, Rn. 23.69.
36  Vgl. Fickert / Fieseler, a. a. O., § 7, Rn. 7.71, Rn. 7.8.
37  Vgl. Ziegler in: Brügelmann, a. a. O., BauNVO § 4a,  Rn. 66, Lfg. 67 (August 2008). Anderer Meinung: Fickert /
Fieseler, a. a. O., § 4, Rn. 6.44.
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 406 „Eisenbahnstraße und Umgebung – Nutzungsarten“

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nissen– veranstaltet werden. Üblicherweise ergänzt ein gastronomisches Angebot die ver-
schiedenen Großveranstaltungen.
Die genannten Einrichtungen werden i.d.R. für eine große Zahl von Besuchern betrieben und
können daher erhebliche städtebauliche Auswirkungen haben. Unabhängig von ihrer Einord-
nung als Vergnügungsstätten werden Festhallen, Event-Arenen und ähnliche Einrichtungen
daher in diesem B-Plan in die Kategorie III eingeordnet.
10. Betriebe mit Sexdarbietungen (auch Videokabinen), Sex-Kinos: Der Betriebszweck
dieser Einrichtungen ist die gewerbsmäßige Vorführung sexueller Handlungen oder ander-
weitiger erotischer Darstellungen gegen Entgelt, wobei der Besucher (in Bezug zum Betrieb
bzw. dessen Angestellten) passiv bleibt.
Videokabinen sind keine Betriebsart, sondern bauliche Anlagen bzw. Einrichtungen, die von
einem „Betrieb für Sexdarbietungen“ verwendet werden können. Sobald ein Betrieb –z.B. ein
Verkaufsladen– solche Videokabinen aufstellt, wird er zu einem Betrieb mit Sexdarbietungen.
Betriebe mit Sexdarbietungen können in der Praxis in Kombination mit bordellartigen Betrie-
ben auftreten. Durch Betriebszeiten, Kundenverkehr, die Möglichkeit der Rufschädigung ei-
nes Viertels u. dergl. negative städtebauliche Auswirkungen ist es gerechtfertigt, diese Ein-
richtungen, die nach herrschender Meinung kerngebietstypische Vergnügungsstätten darstel-
len38, der Kategorie III zuzuordnen.
11. Swinger-Clubs, Bordelle und bordellartige Betriebe: Der Betriebszweck dieser Ein-
richtungen ist die gewerbsmäßige Ausübung sexueller Handlungen gegen Entgelt, wobei der
Besucher eine aktive Rolle einnimmt. Die Variationsbreite der Betriebe –auch hinsichtlich der
Überschneidungen oder Mischformen mit anderen Vergnügungsstätten wie z.B. Nachtbars–
ist beachtlich und kann sich in Reaktion auf Regulierungsbemühungen schnell wandeln. Die
textliche Festsetzung spricht von „bordellartigen Betrieben“, um damit auch Massagesalons,
Tantra-Praxen u.ä., soweit sie erotische Dienstleistungen anbieten, Sex-Clubs u. dergl. zu
erfassen. Bordelle werden in der Rechtsprechung überwiegend nicht als Vergnügungsstätten
gewertet, sondern als „sonstige Gewerbebetriebe“.
39
Die sog. Swinger-Clubs sind häufig getarnte klassische Bordelle 40, ansonsten aber dem
Wortsinn entsprechend Anlaufpunkte zum Partnertausch in libertären Beziehungen. Sie gel-
ten als Vergnügungsstätten, da das Streben der Kunden nach Befriedigung ihres Vergnügens
auf gewerbliche Art und Weise bedient wird und dabei negative städtebauliche Auswirkungen
auftreten können.
In Unterscheidung davon ist der rein private Partnertausch noch nicht als Bildung eines
Swinger-Clubs zu werten und kann durch die Bauleitplanung nicht ausgeschlossen werden,
da dies gegen grundgesetzlich geschützte Persönlichk eitsrechte verstieße. Es besteht in der
Rechtsprechung Einigkeit darüber, dass das Recht auf sexuelle Selbstbestimmung eine spe-
zielle Ausprägung des verfassungsrechtlichen allgemeinen Persönlichkeitsrechts aus Art. 2
Abs. 1 i.V.m. Art. 1 Abs. 1 Grundgesetz darstellt.
41 Sobald jedoch „die Variationsbreite des
Wohnens verlassen wird“42 und hinreichende Merkmale für einen gewerblichen Betrieb vor-
liegen, kann von einer Clubbildung ausgegangen werden.
Unabhängig von der Frage der Wertung als Vergnügungsstätten oder „sonstige Gewerbebe-
treibe“ können Bordelle und ähnliche Betriebe sowie Swinger-Clubs erhebliche nachteilige
städtebauliche Auswirkungen haben wie z.B. Wegzug ansässiger Gewerbebetriebe, Belästi-
gungen von Nachbarn, Milieuveränderungen und Imageveränderungen des Viertels. Auch ein
verstärktes Auftreten anderer (klein-) krimineller Delikte in Vierteln mit Bordellen ist möglich.
Daher sollen die genannten Betriebe in diesem Bebauungsplan der Kategorie III zugeordnet
werden, ohne die Frage der Einordnung als Vergnügungsstätte zu entscheiden.

38  Vgl. Stock in: Ernst / Zinkahn / Bielenberg / Krautzber ger, a. a. O, § 4a BauNVO, Rn. 70, Lfg. 98 (Januar
2011).
39  Vgl. Fickert / Fieseler, a. a. O., § 4a, Rn. 23.7.
40  Gemäß Polizeiberichten fehlen in Swinger-Clubs für den reinen Partnertausch sehr häufig ausreichend Frau-
en, so dass Prostituierte beschäftigt werden.
41  BVerfGE 47, 46, 73; 96, 56, 61.
42  Vgl. Stock in: Ernst / Zinkahn / Bielenberg / Krautzber ger, a. a. O, § 4a BauNVO, 70, Lfg. 98 (Januar 2011).
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 406 „Eisenbahnstraße und Umgebung – Nutzungsarten“

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TF 1.2 Einschränkung von Nutzungen im besonderen Wohngebiet
(1) Im festgesetzten besonderen Wohngebiet können Nutzungen der Katego-
rie I nur ausnahmsweise zugelassen werden.
(2) In den Teil-Baugebieten WB 1 bis WB 7 und WB 10 bis WB 14 können in ei-
ner Grundstückstiefe bis 30,0 m, gemessen ab der festgesetzten Grenze der
Straßenverkehrsfläche der Eisenbahnstraße, Nutzungen der Kategorie II aus-
nahmsweise zugelassen werden. Die Geschäftsräume müssen sich vollständig
innerhalb der festgesetzten Grundstückstiefe befinden. Zugehörige Stellplätze
sind auch außerhalb der festgesetzten Grundstückstiefe zulässig.
(3) Außerhalb der in 1.2 (2) festgesetzten Grundstückstiefe sind Nutzungen der
Kategorie II unzulässig.
(4) Im festgesetzten besonderen Wohngebiet sind die folgenden baulichen o-
der sonstigen Anlagen oder Nutzungen unzulässig:
 Nutzungen der Kategorie III;
 Einzelhandelsbetriebe, die Sexartikel anbieten (Sex-Shops);
 Werbeanlagen als selbstständige Nutzung;
 Tankstellen.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5, 9 BauNVO 2013]

Begründung:
Vorbemerkung:
Mit der Festsetzung wird hinsichtlich der Zulässigkeit einiger Vergnügungsstätten und be-
stimmter sonstiger unerwünschter Nutzungen ein abgestuftes, im Folgenden beschriebenes
Regelungssystem im Plangebiet festgeschrieben.

zu Abs. 1:  Die Festsetzung bestimmt, dass in den als WB festgesetzten Teilen des Plange-
bietes die in der Regel „harmlosen“ Einrichtungen der Kategorie I ausnahmsweise zugelas-
sen werden können.
In der Kategorie I sind die mit schutzwürdigen Nutzungen „verträglichen“ Einrichtungen auf-
gezählt, die in einem besonderen Wohngebiet im Wege der Ausnahmegenehmigung zuge-
lassen werden können, sofern der konkrete Standort geeignet ist. Der Vorbehalt der nur aus-
nahmsweisen Zulässigkeit ist damit zu begründen, dass auch die im Regelfall –jedoch nicht
immer oder in jeder konkreten Ausprägung– „harmlosen“ Vergnügungsstätten der Kategorie I
städtebauliche Auswirkungen entfalten können, die benachbarte (schutzwürdige) Nutzungen
oder den Charakter des Baugebietes stören können.
Die Ausnahmeklausel bezieht sich hier vorrangig auf die Prüfung der konkreten Lage und auf
den Umfang und die Betriebszeiten der beantragten Einrichtung. Stets zu kontrollieren ist die
Gesamtanzahl der Betriebe gleicher Art im Plangebiet. Die Ausnahme darf nicht zur Regel
werden. Solange eine bestimmte Einrichtung der Kategorie I nicht überhandnimmt und sie am
konkret gewählten Standort voraussichtlich keine erheblichen Störungen verursacht, soll sie
zugelassen werden.

zu Abs. 2: Die Festsetzung bestimmt in diesem Absatz, dass Vergnügungsstätten und sons-
tige Nutzungen der Kategorie II nur an der Eisenbahnstraße bis zu einer Bautiefe von 30 m
und nur als Ausnahme zugelassen werden sollen.
Die Eisenbahnstraße ist die Magistrale des Gebiets. Hier konzentrieren sich Einkaufsgele-
genheiten und Gaststätten; sie ist in besonderem Maße für An- und Abfahrtverkehr sowohl
mit öffentlichen Verkehrsmitteln als auch mit privaten Pkw geeignet (Parkplätze südlich der
Eisenbahnstraße). In dieses Gebiet fügt sich daher auch eine begrenzte Anzahl von Vergnü-
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 406 „Eisenbahnstraße und Umgebung – Nutzungsarten“

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gungsstätten und sonstigen Nutzungen der Kategorie II ein – einschließlich Spielhallen und
Wettbüros.
Eine unbegrenzte Anzahl von Nutzungen der Kategorie II –oder auch schon eine deutlich
höhere Anzahl dieser Nutzungen im benannten Bereich als zum Zeitpunkt der Aufstellung
dieses Plans im Bestand vorhanden– würde den mit der Planaufstellung bezweckten Ge-
bietscharakter allmählich ändern und das Einsetzen des „Trading-Down-Effektes“ befürchten
lassen. Sie würde auch dazu führen, dass Versorgungsfunktionen, deren Ansiedlung durch
die Ausweisung des D-Zentrums Eisenbahnstraße-Mitte Bestandteil der planerischen Ziele
der Stadt ist, nur erschwert anzusiedeln oder zu halten sind, da die Vermieter der Läden auf
die erhöhte Mietzahlungsbereitschaft der Vergnügungsstätten und bestimmter sonstiger frei-
zeitbezogener Nutzungen hoffen. Die Festsetzung ist somit erforderlich zum Eindämmen der
genannten Effekte.
Das Maß von 30 Metern  ist so bemessen, dass i.d.R. das gesamte Vorderhaus –bei einem
Altbau üblicherweise 11 bis 14 Meter tief– sowie ein beträchtlicher Teil der dahinter liegenden
Grundstücksfläche, also noch weitere 15 bis 20 m, innerhalb der festgesetzten Tiefe liegen.
Damit ist auch ein möglicherweise vorhandener Seitenflügel, der mit den Geschäftsräumen
im Vorderhaus verbunden sein kann, voll erfasst.
Diese Festsetzungsmethode ist besser als wenn eine parzellenscharfe Abgrenzung derge-
stalt vorgenommen würde, dass in allen an die Eisenbahnstraße angrenzenden Grundstü-
cken in ihrer vollen Ausdehnung Nutzungen i.S.d. Absatzes 2 zugelassen würden. Dies wäre
zwar zeichnerisch möglich, die Rechtfertigung der Festsetzung sowie ihrer Auswirkungen
wäre jedoch schwierig, da die Grundstücke sehr unterschiedliche Tiefen (gemessen ab der
Grenze der Straßenverkehrsfläche) aufweisen. Daraus ergäbe sich eine Abgrenzung mit vie-
len Vor- und Rücksprüngen. In einigen Fällen würde diese Zone nah bis an die Ludwigstraße
heranreichen. Unterschiedliche Festsetzungen, die sich allein an der (geschichtlich beding-
ten) Tiefe einzelner Grundstücke orientieren, wären nicht zu begründen.
Die gewählte Lösung hat den Vorteil, dass sie sämtliche Grundstücke gleich behandelt: Ent-
scheidend ist lediglich die Entfernung von der Eisenbahnstraße. Auch durch Teilungen oder
Zusammenlegungen von Grundstücken ergeben sich keine Änderungen.
Notwendige Stellplätze  –die eine untergeordnete Nebennutzung darstellen– werden nicht
so streng reguliert wie die Hauptnutzung: Da viele Grundstücke oft eine größere Tiefe als
30 m aufweisen, wird festgesetzt, dass es gr undsätzlich möglich ist, den außerhalb dieser
Tiefe liegenden Grundstücksteil für notwendige Stellplätze i.S.d. Sächsischen Bauordnung zu
nutzen. Dies ist damit zu rechtfertigen, dass mit der Festsetzung (ausnahmsweise Zulässig-
keit von Nutzungen der Kategorie II) lediglich die Hauptnutzung reguliert werden soll, nicht
jedoch die untergeordneten Nebennutzungen. Diese können im Einzelfall jedoch nach § 15
BauNVO oder aus Gründen des Nachbarschutzes eingeschränkt oder ausgeschlossen wer-
den.
Gemäß Punkt 1.3.5. „Wohnumfeld, Grün- und Freiflächen“ der Ziele für das Sanierungsgebiet
„Neustädter Markt“ ist die ebenerdige Unterbringung von Stellplätzen in wohngeprägten Blo-
ckinnenbereichen grundsätzlich nicht gestattet. Zur Förderung der Ansiedlung von Handels-
und Dienstleistungseinrichtungen sind Stellplätze in geringer Anzahl in den Hofbereichen ent-
lang der Eisenbahnstraße jedoch zulässig (Punkt 1.3.3). Die Sanierungsziele für das Gebiet
westlich der Herrmann-Liebmann-Straße stehen daher der weniger strengen Regulierung der
Stellplätze nicht entgegen. Auf der Südseite der Eisenbahnstraße wurde darüber hinaus unter
Einsatz von öffentlichen Fördermitteln eine größere öffentliche Stellplatzanlage errichtet, dies
auch mit dem Ziel, Kundenparkplätze für die Gewerbetreibenden zur Verfügung zu stellen.
Entlang der gesamten Eisenbahnstraße wurden darüber hinaus im Rahmen des Straßenum-
baus im Jahr 2004 Längsparkplätze –u.a. für das Kurzzeitparken zugunsten des Handels–
gebaut.

zu Abs. 3:  Dieser Absatz der Festsetzung betrifft die Bereiche der Teil-Baugebiete des be-
sonderen Wohngebietes, die von der Eisenbahnstraße abgewandt sind (außerhalb der in
Abs. 2 festgesetzten Tiefe von 30 m) sowie alle Bereiche östlich der Elisabethstraße. In die-
sen Bereichen soll zukünftig (wie schon im Bestand vorgefunden) die Wohnnutzung Vorrang
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Begründung zum Bebauungsplan
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haben. Nutzungen der Kategorie II (näher erläutert in der Begründung zur Festsetzung Nr.
1.1) sind in diesen Bereichen zum Zeitpunkt der Aufstellung des B-Plans nicht vorhanden
(vgl. Anhang) und entfalten daher bislang keine prägende Wirkung. Daher werden die Nut-
zungen der Kategorie II, bei denen Störungen des Wohnens und anderer zulässiger schutz-
würdiger Nutzungen möglich sind, in diesen Bereichen entsprechend den Zielen des B-Plans
ausgeschlossen.

zu Abs. 4:  Dieser Absatz betrifft räumlich das gesamte besondere Wohngebiet, sowohl die
von der Eisenbahnstraße abgewandten Bereiche als auch die Bereiche innerhalb der festge-
setzten Tiefe von 30 m. Es sollen diejenigen Nutzungen der Kategorie III und diejenigen wei-
ter in der Festsetzung aufgeführten Nutzungen ausgeschlossen werden, die sowohl das
Wohnen, aber auch die besondere vorgefundene Mischung von Wohnen und Gewerbe direkt
in der Eisenbahnstraße stören bzw. in der Entwicklung beeinträchtigen können und daher
nicht in ein besonderes Wohngebiet gehören.
Die Nutzungen der Kategorie III sind zu einem großen Teil kerngebietstypische Vergnü-
gungsstätten, die im besonderen Wohngebiet nach der klaren Regelung des § 4a Abs. 3
BauNVO auch im Wege der Ausnahme unzulässig sind. Sofern sie nicht als Vergnügungs-
stätten zu werten sind, haben sie als freizeitbezogene Nutzungen i.d.R. in vergleichbarem
Ausmaß negative städtebauliche Auswirkungen auf schutzwürdige Nutzungen. Da im Gel-
tungsbereich des Bebauungsplans die Wohnnutzung und die Versorgungsfunktion für die
ansässige Bevölkerung gestärkt werden sollen, sind alle in der Kategorie III genannten Ein-
richtungen im Plangebiet ausnahmslos unzulässig.
Neben den Nutzungen der Kategorie III werden in Abs. 4 ferner solche Nutzungen ausge-
schlossen, die üblicherweise im Umfeld von Amüsiervierteln anzutreffen sind, die aber nicht
als Vergnügungsstätten oder freizeitbezogene Nutzungen mit vergleichbaren städtebaulichen
Nutzungen einzuordnen sind oder deren Einordnung in der juristischen Literatur umstritten ist,
die aber nach den Vorstellungen der Stadt nicht in die Eisenbahnstraße gehören, oder die
aus sonstigen städtebaulichen Gründen unerwünscht sind, nämlich:
 Einzelhandelsbetriebe, die Sexartikel anbieten:  diese Betriebe sind geeignet, den
Ruf eines Quartiers zu gefährden; daher werden sie ausgeschlossen,
 Werbeanlagen als selbstständige Nutzung: Diese sind in weit stärkerem Maß als un-
selbständige Werbeanlagen geeignet, das städtebauliche Erscheinungsbild negativ zu
beeinflussen. Mit unselbständigen Werbeanlagen sind hier solche gemeint, die unmit-
telbar mit der am Ort angebotenen Ware oder Leistung verbunden sind. Werbeanlagen
als selbständige Nutzung im Sinne dieser Festsetzung sind dagegen solche, die als
baulich eigenständige Anlage realisiert werden (z.B. auf einem unbebauten Grund-
stück), oder unabhängig von einer im Gebäude angebotenen Ware oder Leistung –also
nicht als Hinweis, sondern als Fremdwerbung– in Erscheinung treten.
 Tankstellen: Diese sollen aufgrund ihres Störpotenzials –insbesondere Verkehr zu al-
len Zeiten– ausgeschlossen werden.

Speziell zu Spielhallen, Abs. 2 bis 4:
 Für die hier besonders intensiv betrachteten Spielhallen als Unterart der Vergnügungs-
stätten muss weiterhin beachtet werden, dass ihre Zulassung mehrere Hürden –außer-
halb dieses Bebauungsplans– überwinden muss:
 Spielhallenbetreiber benötigen eine gewerberechtliche Erlaubnis nach § 33 i der Ge-
werbeordnung (GewO)43.

43  § 33i Spielhallen und ähnliche Unternehmen
(1) Wer gewerbsmäßig eine Spielhalle oder ein ähnliches Unternehmen betreiben will, das ausschließlich oder
überwiegend der Aufstellung von Spielgeräten oder der Veranstaltung anderer Spiele im Sinne des § 33c Abs.
1 Satz 1 oder des § 33d Abs. 1 Satz 1 oder der gewerbsmäßigen Aufstellung von Unterhaltungsspielen ohne
Gewinnmöglichkeit dient, bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde. Die Erlaubnis kann mit einer Befris-
tung erteilt und mit Auflagen verbunden werden, soweit dies zum Schutze der Allgemeinheit, der Gäste oder
der Bewohner des Betriebsgrundstücks oder der Nachba rgrundstücke vor Gefahren, erheblichen Nachteilen
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Begründung zum Bebauungsplan
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 Spielhallen müssen nicht nur planungsrechtlich, sondern auch bauordnungsrechtlich
zulässig sein – einschließlich Stellplatznachweis.
 Spielhallen müssen den Vorschriften der Spielstättenverordnung des betreffenden
Bundeslandes bzw. dem Spielstättengesetz bzw. Glücksspielgesetz des Landes genü-
gen. In Sachsen müssen die Regelungen des Sächsischen Ausführungsgesetzes
zum Glücksspielstaatsvertrag vom 14. Juni 2012 beachtet werden.
Die zuständigen Behörden können sich also unter Umständen bei einer restriktiven Zulas-
sungspolitik auch auf andere Rechtsgrundlagen als das Bauplanungsrecht berufen.

Handhabung der ausnahmsweisen Zulässigkeit durch Ausübung pflichtgemäßen Er-
messens
Die Nutzungen der Kategorie I und der Kategorie II können nur ausnahmsweise zugelassen
werden. Dies ist damit zu begründen, dass Störungen der schutzwürdigen Nutzungen zum
einen vom konkret beantragten Standort, der konkret beantragten Betriebsgröße sowie den
Betriebszeiten –und von weiteren Faktoren– abhängen. Der Ausnahmevorbehalt ist weiterhin
damit zu begründen, dass das gesamte Ausmaß negativer städtebaulicher Auswirkungen auf
den Gebietscharakter (Trading-Down-Effekt, Verdrängung) auch von der Anzahl ähnlicher
oder gleicher Nutzungen abhängt.
Eine Feinsteuerung kann über die Erteilung einer Ausnahme nach pflichtgemäßem Er-
messen besser vorgenommen werden als nur über die „Notbremse“ des § 15 BauNVO 2013;
die Ermessenausübung muss einzelfallbezogen und an den Zielen des B-Plans ausgerichtet
vorgenommen werden. Bei der Ermessensausübung dürfen materielle Argumente aus dem
Bauplanungs- und dem Bauordnungsrecht herangezogen werden, die nach Maßgabe der
Ziele dieses Bebauungsplanes gegen die Gewährung von Ausnahmen für die Ansiedelung
weiterer Vergnügungsstätten sprechen.
Tabellarisch zusammengefasst, können bei der Prüfung für die Erteilung einer Ausnahme
folgende Gesichtspunkte herangezogen werden:

Kriterium Zugehörige Fragestellung(en)
Ankreuzen,
wenn JA =
Konkrete Lage
im Gebäude
Können durch die konkrete Lage des Vorhabens im Ge-
bäude erhebliche nachteilige Auswirkungen auf schutz-
würdige Nutzungen (insbes. das Wohnen) ausgehen?
O
Konkrete Lage
in der Nach-
barschaft
Sind schutzwürdige Nutzungen dergestalt benachbart,
dass nachbarschaftliche Konflikte, z.B. mit Schulen, Kin-
dergärten, sozialen oder religiösen Einrichtungen zu be-
fürchten sind?
O
Ausmaß Wurde das Vorhaben in einer Größe beantragt, mit der die
im Gebiet übliche und verträgliche Größe unterhalb der
kerngebietstypischen Größenordnung überschritten wird?
O
Betriebszeiten:  Sind die geplanten Betriebszeiten geeignet, schutzwürdige
Nutzungen zu stören oder den Charakter des Baugebie- O

oder erheblichen Belästigungen erforderlich ist; unter denselben Voraussetzungen ist auch die nachträgliche
Aufnahme, Änderung und Ergänzung von Auflagen zulässig.
 (2) Die Erlaubnis ist zu versagen, wenn
 1. die in § 33c Abs. 2 oder § 33d Abs.  3 genannten Versagungsgründe vorliegen,
 2. die zum Betrieb des Gewerbes bestimmten Räume wegen ihrer Beschaffenheit oder Lage den polizeilichen
Anforderungen nicht genügen oder
 3. der Betrieb des Gewerbes eine Gefährdung der Jugend, eine übermäßige Ausnutzung des Spieltriebs,
schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Imm issionsschutzgesetzes oder sonst eine nicht zu-
mutbare Belästigung der Allgemeinheit, der Nachbarn oder einer im öffentlichen Interesse bestehenden Ein-
richtung befürchten läßt.
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Kriterium Zugehörige Fragestellung(en)
Ankreuzen,
wenn JA =
tes, insbes. die Wohnfunktion, zu beeinträchtigen?44
Häufung  Ist in der unmittelbaren Nachbarschaft des beantragten
Standorts bereits eine Anlage derselben Art genehmigt, so
dass die Gefahr einer Kumulation besteht?
O
Anzahl der im
Plangebiet be-
reits vorhande-
nen Anlagen
derselben Art
Ist die Anzahl der im Plangebiet bereits vorhandenen An-
lagen derselben Art so groß, dass die Zulassung weiterer
Anlagen derselben Art zu einer Überlastung und/oder
Überformung des Plangebiets führen könnte?
O
Leerstand Gibt es eine Häufung von leer stehenden Geschäftsräu-
men in unmittelbarer Nähe der beantragten Nutzung, de-
ren Vermietbarkeit durch das beantragte Vorhaben ge-
fährdet werden könnte?
45
O

Wenn auch nur eine dieser Fragen mit „Ja“ beantwortet wird, scheidet die Zulassung
des Vorhabens im Wege der Ausnahmegenehmigung aus.  Im Einzelfall können weitere
Gesichtspunkte hinzutreten, die die Genehmigung verhindern.

Für Spielhallen gilt im Hinblick auf die im Bestand bereits vorhandene Anzahl von Be-
trieben Folgendes:
Im Plangebiet sind derzeit (2013) vier Spielhallen der Kategorie II vorhanden. Damit ergibt
sich rein rechnerisch für den 1.000 m langen Bereich der Eisenbahnstraße, der gemäß Fest-
setzung Nr. 1.2 (2) für Spielhallen der Kategorie II geöffnet ist (schraffierter Bereich), dass
alle 250 m eine Spielhalle betrieben wird. Auch wenn in der Realität die Verteilung nicht mit
gleichmäßigen Abständen vorliegt, ist mit dieser Dichte angesichts der Zweckbestimmung
des Gebietes das Zumutbare und Verträgliche erreicht. Die schon vorhandene Belegung führt
dazu, dass Spielhallen für Kunden oder Bewohner bei der Benutzung der Straße jederzeit
deutlich präsent sind.
46 Auch ein räumlich begrenzter Einkaufsgang rückt diese Nutzung ins
Bewusstsein. Weitere Nutzungen dieser Art würden die Wahrnehmung des Gebietes domi-
nierend beeinflussen und in Richtung einer „Spielmeile“ verändern. Dies gilt nicht nur für die
Bewohner des Gebietes als Fußgänger, sondern auch für nur durchfahrende Verkehrsteil-
nehmer oder auch Mietinteressenten, also für die betroffene Öffentlichkeit.
Dasselbe gilt auch für verwandte Unterarten wie z.B. Wettbüros , die zwar keine Spielhal-
len sind, von interessierten Bewohnern oder Benutzern des Gebietes oder Mietinteressenten
jedoch ebenfalls der Nutzungskategorie „Vergnügungsstätten mit Glückspielangeboten“ zu-
geschlagen werden und die das Viertel daher verstärkt als „Glücksspielmeile“ erscheinen
lassen. Nach dem Stand von 2013 ist im Plangebiet ein Wettbüro vorhanden (vgl. Anhang).
Die Bauaufsichtsbehörde darf und muss bei der Ermessensentscheidung über Anträge auf
Zulassung weiterer Betriebe dieser Art im Plangebiet berücksichtigen, dass es schon die ge-
nannte Anzahl von Spielhallen und Wettbüros im Plangebiet gibt und dass die Zulassung von
weiteren Anlagen derselben Art nachteilige Auswirkungen haben würde. Die im Wege der
Ausnahme zulässige Anzahl von Betrieben ist in diesen Vorhabenkategorien durch die schon
vorhandenen Betriebe erreicht; Neuzulassungen dürften allenfalls nach Schließung einer vor-
handenen Einrichtung derselben Art möglich sein.

44  Vgl. Stock in: Ernst / Zinkahn / Bielenberg / Krautzber ger, a. a. O, § 4a BauNVO, 74, Lfg. 98 (Januar 2011).
45  Zum aktuellen Leerstand 2013 vg l. die Bestandskarte im Anhang.
46  Nicht als Begründung, aber zur Kenntnisnahme sei erwähnt, dass auch nach dem Sächsischen Ausführungs-
gesetz zum Glücksspielstaatsvertrag ein Mindestradius vo n 250 Meter von einer Spielhalle zu einer weiteren
Spielhalle eingehalten werden soll (§ 18a).
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Die Festsetzung der nur ausnahmsweisen Zulässigkeit der Nutzungen der Kategorie II an der
Eisenbahnstraße ist erforderlich, da andere, zum Erreichen der Planungsziele hinreichende
Instrumente, nicht gegeben sind:
 Die Anwendung des § 15 BauNVO bietet keine Handhabe dafür, fehlende oder unzu-
reichende planerische Festsetzungen „nachzuholen.
47 Ein späteres Eingreifen bei
Überhandnehmen der betreffenden Nutzungen wäre sehr schwierig und nur bei sehr
schweren Beeinträchtigungen (z.B. Lärmeinwirkungen) möglich.
 Eine Begrenzung der Anzahl von Vergnügungsstätten durch die Festsetzungen von
Radien, Mindestabständen, einer maximalen Geschossflächenzahl oder des maximalen
Anteils an der Anzahl der Ladenlokale oder einer Gesamtgeschossfläche im Baugebiet
wäre planungsrechtlich unzulässig.
48
Als Instrument verbleibt somit nur die Bestimmung der Art der Nutzung im Baugebiet im We-
ge der Feinsteuerung unter Anwendung des § 1 Abs. 5, 9 BauNVO 2013. Die auf dieser
Grundlage ausgeführte Planung ist keine Verhinderungsplanung. Vielmehr wird lediglich die
Anzahl der Vergnügungsstätten auf eine Zahl beschränkt, die nach Lage der Dinge städte-
baulich akzeptabel ist (vgl. hierzu die Bestandskarte im Anhang). Vergnügungsstätten und
sonstige freizeitbezogene Nutzungen der in den Kategorien aufgeführten Arten werden also
auch zukünftig im Plangebiet zulässig sein; eine unerwünschte Häufung und Änderung der
Gebietsprägung sowie ein Konterkarieren der städtebaulichen Ziele für das Gebiet (vgl. Kap.
3) wird aber verhindert.
Nutzungen, die nicht von den textlichen Festsetzungen erfasst sind, werden in der zukünfti-
gen Genehmigungspraxis nach § 4a BauNVO 2013 zu beurteilen sein.

Bezug zu anderen Rechtsgebieten:
 Der Glücksspielstaatsvertrag bzw. die Regelungen des Sächsischen Ausführungsge-
setzes zum Glücksspielstaatsvertrag
49 bleiben unangetastet und gelten zusätzlich zu
den Regelungen in diesem Bebauungsplan.
 Sanierungsrecht: Die durch die Ratsversammlung der Stadt Leipzig beschlossenen Sa-
nierungsziele des festgesetzten Sanierungsgebietes „Neustädter Markt“ werden durch
den Bebauungsplan fortgeschrieben und für die Art der Nutzung (Ausschluss bzw. nur
ausnahmsweise Zulässigkeit einiger Arten v on Vergnügungsstätten) konkretisiert (vgl.
im Übrigen Kap. 6.1.6). Die übrigen Sanierungsziele bleiben unangetastet und gelten
zusätzlich zu den Regelungen in diesem Bebauungsplan.

12.2 Fläche für den Gemeinbedarf
ZF 2 Die Fläche für den Gemeinbedarf wird zeichnerisch festgesetzt.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB]

Begründung:
Der vorhandene Schulstandort (16. Mittelschule) wird durch die Festsetzung planerisch gesi-
chert.

47  Vgl. Fickert / Fieseler, a. a. O., § 15, Rn.1.12.
48  Vgl. Stühler, Hans-Ulrich, Zur planungsrechtlichen Zu- und Unzulässigkeit von Mehrfachspielhallen – Antwort
an die Kritiker, in: Baurecht 2011, S. 54ff. (62).
49  Gesetz zur Ausführung des Glücksspielstaatsvertrages und über die Veranstaltung, die Durchführung und die
Vermittlung von Sportwetten, Lotterien und Ausspielung en im Freistaat Sachsen (Sächsisches Ausführungs-
gesetz zum Glücksspielstaatsvertrag – SächsGlüStVAG) vom 14. Dezember 2007, berichtigt 14. Mai 2012
(SächsGVBl. S. 267), rechtsbereinigt mit Stand vom 1. Juli 2012.
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Weitere Festsetzungen sind für die Ziele und Zwecke des B-Plans nicht erforderlich.
13. Verkehrsflächen
ZF 3 Die im Bestand vorhandenen und zur Erschließung der Baugebiete notwendi-
gen Straßen werden zeichnerisch als öffentliche Straßenverkehrsflächen fest-
gesetzt.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB]

Begründung:
Die bereits im Bestand vorhandenen Straßen sollen als Straßenverkehrsflächen festgesetzt
werden, um die verkehrliche Erschließung der Baugebiete planungsrechtlich zu sichern. Dar-
über hinaus wird durch die Festsetzung der öffentlichen Verkehrsflächen die Erschließung mit
technischen Medien (Wasser, Abwasser, Telekommunikation, Strom usw.) gesichert.
Zur Regulierung des Verkehrs sind Verkehrsordnungsmaßnahmen sinnvoll und möglich. Die-
se sind jedoch nicht Gegenstand des B-Planverfahrens.
Die Straßenverkehrsfläche kann baulich als Platzfläche für Fußgänger, Fahrbahn, Bürgers-
teig, Fahrradweg, Parkplatz, Grünstreifen, Baumscheibe u.v.m. ausgeführt werden. Die Stadt
kann hierbei unter Beachtung der technischen Regelwerke ihre Vorstellungen umsetzen. Zur
Unterteilung der Straßenverkehrsfläche sollen jedoch keine Festsetzungen getroffen werden,
da bei jeder späteren Änderung der Unterteilung eine Befreiung oder ein B-Plan-
Änderungsverfahren erforderlich wäre.
Weitere Festsetzungen sind für die Ziele und Zwecke des B-Plans nicht erforderlich.

14. Grünflächen
ZF 4 Die im Bestand vorhandenen öffentlichen Grünflächen werden als öffentliche
Grünflächen mit der näheren Zweckbestimmung „Parkanlage“ festgesetzt.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB]

Begründung:
Die Festsetzung dient der planungsrechtlichen Sicherung der vorhandenen öffentlichen Park-
anlagen – dem Otto-Runki-Platz sowie der Durchwegung zwischen der Jonasstraße und der
Konstantinstraße (in Fortführung der Lorenzstraße). Veränderungen gegenüber dem Bestand
sind nicht geplant.
Weitere Festsetzungen sind für die Ziele und Zwecke des B-Plans nicht erforderlich.
15. Örtliche Bauvorschriften
TF 2.1 Werbeanlagen
 (1) Werbeanlagen sind nur im Erdgeschossbereich sowie im Brüstungsbereich
des ersten Obergeschosses zulässig. Sofern ein Anbringen nach Satz 1 nicht
möglich ist, sind Werbeanlagen an den Gebäudefronten entlang der Eisen-
bahnstraße ausnahmsweise auch bis in den Brüstungsbereich des zweiten
Obergeschosses zulässig.
 (2) Werbeanlagen dürfen wesentliche Elemente der Fassadengestaltung (ins-
besondere Pfeiler, Gesimse, Brüstungen, historische Bauteile, Zeichen und In-
schriften) nicht verdecken.
 (3) Werbeanlagen mit blinkendem oder sich bewegendem Licht sind unzuläs-
sig.
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 (4) Werbeanlagen mit einer Größe über 3,0 qm sind unzulässig.
[§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 89 Abs.1 Nr. 1 und 2, Abs. 2 SächsBO]

Begründung:
Die Stadt hat –über Baumaßnahmen im öffentlichen Raum der Eisenbahnstraße, im Rabet
und im Sanierungsgebiet Neustädter Markt– in den letzten Jahren sehr viel für eine Konsoli-
dierung und Aufwertung des Viertels getan. Diese Aufgabe ist jedoch noch nicht abgeschlos-
sen, wie der Leerstand und der immer noch erhebliche Teil unsanierter Häuser zeigt.
Eine entscheidende Chance, das Viertel um die Eisenbahnstraße als Wohnstandort zu stabi-
lisieren, liegt –neben seiner Zentrumsnähe und den Grünanlagen– auch in der Altbausub-
stanz, denn neben dem baulichem Standard von Gebäuden (saniert/ unsaniert) ist auch die
optische Attraktivität entscheidend. Beliebte Altbauquartiere weisen i.d.R. sanierte Fassaden
mit typischen Schmuckelementen auf, die das Gesamterscheinungsbild des öffentlichen
Raums vorteilhaft beeinflussen.
Für die Attraktivität eines solchen Viertels ist es daher entscheidend, ob die Fassaden durch
ein Übermaß an Außenwerbung gestört oder verdeckt werden (z.B. durch Großplakate) oder
nicht wahrgenommen werden, weil Leuchtwerbung ablenkt.
Selbst wenn man von der Sicherung der Attraktivität der Fassaden absehen wollte, so bleibt
die Festsetzung für die Gestaltqualität des öffentlichen Raumes wichtig, da das Kennzeichen
von Außenwerbung ja gerade die Wirkung auf den öffentlichen Verkehrsraum ist.50
Ziel der Stadt ist es, diese Wirkung soweit zu begrenzen, dass Werbung ihrer Zweckbestim-
mung gemäß zwar auffallen kann, störende Auswirkungen auf die Fassaden der Häuser bzw.
auf den öffentlichen Raum oder die Dominanz auch anderen Gewerbetreibenden gegenüber
jedoch weitgehend reduziert werden. Dies soll mit der Festsetzung Nr. 2.1 gesichert werden.

zu Abs. 1:  Die Baugebiete des gesamten Plangebietes sollen als besonderes Wohngebiet
festgesetzt und die Wohnnutzung fortentwickelt werden. Wohnen ist somit insgesamt die do-
minierende Nutzung, die durch diesen Plan auch gesichert werden soll. Dies bedeutet, dass
auch Werbeanlagen diesem Nutzungsprimat anzupassen sind.
Grundsätzlich gilt: Je höher eine Werbeanlage angebracht ist und je größer sie ist, desto wei-
ter entfernt wird sie wahrgenommen. Solche Werbeanlagen sind möglicherweise in groß-
maßstäblichen Stadträumen angemessen oder in Gebieten, die hauptsächlich durch Handel
oder Gewerbe geprägt sind. Das gleiche gilt für Flächen entlang von Bahn- oder Verkehrs-
trassen, wo Werbeanlagen geeignet für die schnelle Wahrnehmung sind.
Für die Eisenbahnstraße und die benachbarten Straßen dagegen sind derartige Werbeanla-
gen unangemessen: Die Eisenbahnstraße ist im Unterschied zu den oben erwähnten Stadt-
räumen ein relativ enger (gründerzeitlicher) Stadtraum, in dem Werbung an den Fassaden
der oberen Geschosse durch visuelle Dominanz stören würde. Darüber hinaus ist die Haupt-
nutzung des Gebietes Wohnen. Auch wenn es gewerbliche Nutzungen gibt, so sollen sie sich
dennoch dem Wohnen unterordnen, auch was die Außenwerbung betrifft. Werbung soll hier
nicht für den schnellen Durchgangsverkehr gemacht sein, sondern als Hinweis auf vor Ort
existente Läden und Dienstleistungen, die der Versorgung des Gebietes dienen.
Gemäß STEP Zentren soll die Eisenbahnstraße Versorgungsfunktion für die Bewohner der
umliegenden Gebiete (auch außerhalb des engen Geltungsbereiches) sein.
51 Da die Eisen-
bahnstraße kein Einkaufszentrum ist, sondern öffentlicher Raum mit einer Vielzahl angesie-
delter Geschäfte, kommen die Kunden hauptsächlich als Passanten. Auch wenn die Kunden
mit der Straßenbahn oder dem Auto kommen, werden sie doch zum großen Teil die Eisen-

50  Vgl. § 10 Abs. 1 Sächsische Bauordnung: Anlagen der Außenwerbung (Werbeanlagen) sind alle ortsfesten
Einrichtungen, die der Ankündigung oder Anpreisung oder als Hinweis auf Gewerbe oder Beruf dienen und
vom öffentlichen Verkehrsraum aus sichtbar sind. Hier zu zählen insbesondere Schilder, Beschriftungen, Be-
malungen, Lichtwerbungen, Schaukästen sowie für Zettelanschläge  und Bogenanschläge oder Lichtwerbung
bestimmte Säulen, Tafeln und Flächen.
51  Nach dem STEP Zentren (Stand 2009) ist die Eisenba hnstraße-Mitte als Nahversorgungszentrum (Kategorie
D-Zentrum) und weiter östlich als Nahversorgungslage weiterzuentwickeln.
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bahnstraße als Passanten nutzen, da die Parkmöglichkeiten vor Ort begrenzt sind. Für Pas-
santen ist jedoch die Werbung in der Erdgeschosszone diejenige, die dem menschlichen
Maß angepasst ist, die ihm am besten die Vielzahl der Geschäfte (ohne Dominanz eines ein-
zelnen) nahe bringt und eine optimale Orientierung für Käufer bietet.
Die Festsetzung trägt somit auch zu dem Ziel der Stadt bei, die Versorgungsfunktion des Ge-
bietes zu stärken.
In der Eisenbahnstraße sind in den Gebäuden auch über dem Erdgeschoss in weit höherem
Maße als in den umliegenden Straßen Büros, freie Berufe u. dergl. angesiedelt. Daher soll
dort im Einzelfall Werbung auch bis in den Brüstungsbereich des 2. Obergeschosses zulässig
sein, falls es keine Möglichkeit gibt, die Werbung in der Erdgeschosszone (d.h. bis in den
Brüstungsbereich des 1. Obergeschosses) anzubringen. Dies soll jedoch nur als Ausnahme,
d.h. nach vorheriger Prüfung der Möglichkeit, die Werbeanlage in der Erdgeschosszone an-
zubringen, sowie nach Prüfung des beantragten Ausmaßes der Ausnahme, zulässig sein, um
störende Auswirkungen von der (höher gelegenen) Zone der 1. Obergeschosse auf schutz-
würdige Nutzungen zu vermeiden.
Generell wird in der Festsetzung zur Vereinfachung der Anwendung dieser Vorschrift mit dem
Brüstungsbereich als oberer Begrenzung gearbeitet, nicht mit der Geschoss-Oberkante. Der
Brüstungsbereich ist der Teil der Außenwand der Gebäude, der sich zwischen dem Fußbo-
den (untere Geschossdecke) und der unteren Kante des Fensters befindet und ist –im Ge-
gensatz zur Oberkante der Geschossdecke– auch vom Straßenraum aus für die prüfende
Behörde leicht zu erkennen.

zu Abs. 2:  Im Plangebiet soll das Erscheinungsbild des öffentlichen Raumes qualitätsvoll
weiterentwickelt werden; der öffentliche Raum soll durch die äußere Gestaltung der Gebäude
und –soweit vorhanden– gut restaurierte Fassaden hauptsächlich der Gründerzeit, aber auch
anderer Epochen, geprägt sein.
Werbeanlagen sollen sich in das Gesamtbild eines Gebäudes einfügen, anstatt Teile davon
zu verdecken oder selbst eine neue visuelle Gliederung vorzunehmen. Dazu muss die Fas-
sade auch nach Anbringen der Werbeanlage lesbar, d.h. in ihren wesentlichen begrenzenden
und gliedernden Bestandteilen erkennbar bleiben. Die Festsetzung führt einige mögliche der
wesentlichen Elemente der Fassadengestaltung auf („...Pfeiler, Gesimse, Brüstungen, histori-
sche Bauteile, Zeichen und Inschriften“). Die Aufzählung der Beispiele wesentlicher Elemente
ist jedoch nicht abschließend, so ist es z.B. auch möglich, dass eine Fassade durch farbliche
Gestaltung (aufgemalte Elemente) gegliedert wird. Wegen der Vielzahl der Möglichkeiten bei
der Fassadengestaltung muss im Einzelfall entschieden werden, welche Elemente wesentlich
für die Fassadengestaltung sind.

zu Abs. 3:  Für unbeleuchtete Werbung, Leuchtwerbung und blinkende Werbung bzw. Wer-
bung mit bewegtem Licht gilt eine Abstufung der Auffälligkeit: Während unbeleuchtete Wer-
bung für ihre Wirkung auf Verortung, Motiv, Farbe und Kontraste, Größe oder Gestaltung
angewiesen ist, fallen leuchtende Werbeanlagen neben diesen Faktoren schon deshalb stär-
ker auf, weil wegen der hiesigen Wetter- und Lichtverhältnisse alle leuchtenden Objekte stär-
ker oder zu längeren Zeiten auffallen. Dies gilt umso mehr für blinkende Objekte.
52
Da die Geschäftsstunden das halbe Jahr morgens in der Dunkelheit beginnen (z.B. Zeitungs-
kiosk) und sich bis in die Dämmerung erstrecken (z.B. Restaurant), soll dauerhaft beleuchtete
Werbung (unter Beachtung der übrigen Vorschriften) zulässig sein. Von blinkender Werbung
bzw. Werbung mit bewegtem Licht geht jedoch ein unangemessen hohes Störungsmaß aus.
Daher soll derartige Werbung ausgeschlossen sein.

52  Sämtliche Dinge, die unbedingt auffallen müssen, l euchten und blinken: Leuchtturm, Gefahrentransporte auf
der Autobahn, Autos beim Abbiegevorgang u.v.m.
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zu Abs. 4: Grundsätzlich gilt: Je größer eine Werbeanlage ist, desto auffälliger ist sie, desto
größer ist aber auch ihr visuelles Störpotenzial für den öffentlichen Raum oder gegenüber
anderen Werbeanlagen oder öffentlichen Zeichen (Verkehrsschilder).
Da die Eisenbahnstraße, wie bereits dargestellt wurde, ein kleinmaßstäblicher städtischer
Raum ist, der in seiner Gestaltung hauptsächlich an den Bedürfnissen von Passanten (auch
als Kunden) orientiert sein soll, ist es  notwendig, Werbeanlagen an diesen Maßstab anzu-
passen. Daher ist die Begrenzung der Flächengröße von Außenwerbung erforderlich.
Bereits in den rechtskräftigen Bebauungsplänen Nr. 52 „Eisenbahnstraße“, 1. und 2. Ände-
rung, die das Gebiet südliche Eisenbahnstraße, westlich der Kreuzung der Hermann-
Liebmann-Straße beplanen, wurde mit entsprechender Begründung eine Beschränkung der
Größe von Werbeanlagen –hier auf 2 m²– festgesetzt. Aus heutiger Sicht schafft jedoch eine
leichte Anhebung der höchstzulässigen Größe auf 3 m² mehr Spielraum für die Gestaltung
von Werbeanlagen. Damit sind beispielsweise Werbeanlagen der Formate 6x0,5 m oder
4x0,75 m noch zulässig. Das beabsichtigte Ordnungsprinzip im Umgang mit Werbeanlagen
entlang der Eisenbahnstraße kann durch die Festsetzungen der Bebauungspläne zu Werbe-
anlagen dennoch erreicht werden.

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D. STÄDTEBAULICHE KALKULATION
16. Flächenbilanz
Die folgende Tabelle stellt für den Geltungsbereich des B-Plans die Flächengrößen dar.

Art der Nutzung Flächengröße
in m²
Flächengröße
in ha
Anteil
in Prozent
Besondere Wohngebiete WB 1 bis WB 16 123.414 12,3 61,6
Gemeinbedarfsfläche 4.778 0,5 2,4
Grünflächen 9.907 1,0 4,9
Straßenverkehrsflächen 62.189 6,2 31,0
SUMME 200.288 20,0 100,0

17. Kosten
Die Stadt trägt die Planungskosten des Verfahrens.
Durch den B-Plan werden keine neuen Baumaßnahmen vorbereitet oder begründet. Dies gilt
auch für den öffentlichen Raum –Straßenverkehr sflächen und Grünflächen– der lediglich im
Bestand gesichert wird. Außer den Planungskosten werden somit durch den B-Plan keine
Folgekosten für die öffentlichen Haushalte verursacht.

Leipzig, den

Jochem Lunebach
Leiter des Stadtplanungsamtes

Anhang I:  Bestandsaufnahme Oktober 2013
Anhang II: Bestandsaufnahme August 2014
Anhang III:  Radien nach Sächsischem Ausführungsgesetz zum Glücksspielstaatsvertrag

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Anhang I:   Bestandsaufnahme, Stand Oktober 2013

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Anhang II:   Bestandsaufnahme, Stand August 2014

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Anhang III:  Radien nach Sächsischem Ausführungsge setz zum Glücksspielstaatsvertrag

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