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Informationsvorlage Nr. VII-Ifo-00251

Status: öffentlich

Eingereicht von
Dezernat Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule

Betreff:
Kosten der Unterkunft und Heizung: Anpassung der Richtwerte für
Leistungsberechtigte nach dem SGB II und SGB XII

Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
voraussichtlicher
Sitzungstermin

Zuständigkeit

DB OBM - Vorabstimmung   Vorberatung
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Information zur Kenntnis
FA Soziales und Gesundheit   Information zur Kenntnis
FA Stadtentwicklung und Bau   Information zur Kenntnis
Ratsversammlung  26.02.2020 Information zur Kenntnis

Die Information wird zur Kenntnis genommen.

Räumlicher Bezug:
gesamtes Stadtgebiet

Zusammenfassung:
Anlass der Vorlage:
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln
 Sonstiges:
Mit Erstellung des neuen Leipziger Mietspiegels und den daraus gewonnenen Erkenntnissen
zu den Wohnkosten waren die bisherigen Richtwerte für die Kosten der Unterkunft (KdU)
und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten erneut zu überprüfen. Damit kommt die
Stadt Leipzig der grundlegenden Aufgabe, der Sicherstellung und dem Schutz des
Grundbedürfnisses Wohnen, nach.

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Finanzielle Auswirkungen x nein  wenn ja,
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung

Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt
Ergebnishaushalt Erträge
 Aufwendungen
Finanzhaushalt Einzahlungen
 Auszahlungen
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja,

Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR
(jährlich) wo veranschlagt
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge
 Ergeb. HH Aufwand
Nach Durchführung der
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge
 Ergeb. HH Aufwand (ohne
Abschreibungen)
 Ergeb. HH Aufwand aus
jährl. Abschreibungen

Steuerrechtliche Prüfung  nein  wenn, ja
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG  nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des
Sachverhalts
Umsatzsteuerpflicht der Leistung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  ja   Nein, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung

Auswirkungen auf den Stellenplan  Ja x Nein
Beantragte Stellenerweiterung:     Vorgesehener Stellenabbau:

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Hintergrund zum Beschlussvorschlag:
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?

2030 - Leipzig wächst nachhaltig!
Ziele und Handlungsschwerpunkte

Leipzig setzt auf
Lebensqualität:
 Balance zwischen
Verdichtung und
Freiraum
 Qualität im öffentlichen
Raum und in der
Baukultur
 Nachhaltige Mobilität
 Vorsorgende Klima- und
Energiestrategie
 Erhalt und Verbesserung
der Umweltqualität
 Quartiersnahe Kultur-,
Sport- und Freiraum-
angebote
Leipzig besteht im
Wettbewerb:
 Positive Rahmen-
bedingungen für qualifizierte
Arbeitsplätze
 Attraktives Umfeld für
Innovation, Gründer und
Fachkräfte
 Vielfältige und stabile
Wirtschaftsstruktur
 Vorsorgendes Flächen- und
Liegenschaftsmanagement
 Leistungsfähige technische
Infrastruktur
 Vernetzung von Bildung,
Forschung und Wirtschaft

Leipzig schafft soziale
Stabilität:
 Chancengerechtigkeit in
der inklusiven Stadt
 Gemeinschaftliche
Quartiersentwicklung
 Bezahlbares Wohnen
 Zukunftsorientierte Kita-
und Schulangebote
 Lebenslanges Lernen
 Sichere Stadt

Akteure:
 Bürgerstadt
 Region
 Stadtrat
 Kommunalwirtschaft
 Verwaltung

Leipzig stärkt seine
Internationalität:
 Weltoffene Stadt
 Vielfältige, lebendige Kultur-
und Sportlandschaft
 Interdisziplinäre
Wissenschaft und
exzellente Forschung
 Attraktiver Tagungs- und
Tourismusstandort
 Imageprägende
Großveranstaltungen
 Globales Denken, lokal
verantwortliches Handeln

Sonstige Ziele: >beim Ausfüllen bitte überschreiben: max. 60 Zeichen ohne Leerzeichen

 trifft nicht zu

Beschreibung des Abwägungsprozesses:
nicht erforderlich
I. Eilbedürftigkeitsbegründung
nicht erforderlich

II. Begründung Nichtöffentlichkeit
nicht erforderlich

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III.  Strategische Ziele
Eine grundlegende Aufgabe der Stadt Leipzig sind die Sicherstellung und der Schutz des
Grundbedürfnisses Wohnen. Um Leistungsberechtigten nach dem SGB II (Grundsicherung
für Arbeitssuchende) und SGB XII (Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung) das
Wohnen unter angemessenen Bedingungen zu ermöglichen, werden die festgelegten
Richtwerte für die Bemessung der Unterkunfts- und Heizkosten regelmäßig überprüft und
gegebenenfalls angepasst.

IV. Sachverhalt
1. Anlass
Da sowohl der Mietspiegel als auch die Betriebskostenbroschüre zwischenzeitlich neu
erstellt wurden, liegen für die Stadt Leipzig aktuelle Erkenntnisse zu den Wohnkosten im
Stadtgebiet vor. Die bisherigen Richtwerte sind daher erneut zu überprüfen.
Die im Jahr 2014 vorgenommene Herleitung der Richtwerte (DS-00687/14) wurde durch das
Sozialgericht Leipzig und das Landessozialgericht Sachsen in mehreren Verfahren des
einstweiligen Rechtsschutzes sowie mit Urteil des Sozialgerichtes vom 22.05.2019 (S 9 AS
708/16) bestätigt. Die im Jahr 2014 entwickelte und im Jahr 2018 fortgeschriebene Methode
zur Ermittlung angemessener Richtwerte wird beibehalten und wo erforderlich an die aktuelle
Rechtsprechung angepasst.
Mit der Differenzierung der Richtwerte für die Grundmiete je m² nach der jeweiligen Größe
der Bedarfsgemeinschaft wird den Gegebenheiten des Leipziger Wohnungsmarktes und der
Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes (Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R)
entsprochen.
2. Ausführliche Darstellung der Information
Die Herleitung der Richtwerte für die angemessenen KdU und die Nichtprüfungsgrenze für
die Heizkosten ist im Schlüssigen Konzept (Anlage 1 zur Vorlage) detailliert erläutert.
Die angemessenen Kosten der Unterkunft und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten
werden gemäß Anlage wie folgt festgesetzt:

Richtwert für die
Bruttokaltmiete
Nichtprüfungsgrenze
Heizkosten
Größe der
Bedarfs-
gemeinschaft aktuell neu Differenz aktuell neu Differenz
1 Person 279,60 EUR 294,93 EUR 15,33 EUR 55,78 EUR 52,91 EUR - 2,87 EUR
2 Personen 372,92 EUR 387,69 EUR 14,77 EUR 74,38 EUR 70,54 EUR - 3,84 EUR
3 Personen 474,24 EUR 499,07 EUR 24,83 EUR 92,97 EUR 88,17 EUR - 4,80 EUR
4 Personen 533,80 EUR 562,08 EUR 28,28 EUR 105,36 EUR 99,93 EUR - 5,43 EUR
5 Personen 604,39 EUR 644,51 EUR 40,12 EUR 117,76 EUR 111,68 EUR - 6,08 EUR
jede weitere
Person 63,62 EUR 67,85 EUR 4,23 EUR 12,40 EUR 11,76 EUR - 0,64 EUR

Die geänderten Richtwerte für die angemessenen KdU und die Nichtprüfungsgrenze für die
Heizkosten treten zum 01.02.2020 in Kraft.

3. Finanzielle Auswirkungen
Im Haushaltsplan 2019/20 sind die Aufwendungen für die Leistungen der KdU und Heizung
mit jährlich 134,19 Mio. EUR veranschlagt. Die tatsächlichen Aufwendungen werden im Jahr
2019 aufgrund des niedrigen durchschnittlichen Zahlbetrags je Bedarfsgemeinschaft und des
weiter anhaltenden Rückgangs der Bedarfsgemeinschaften ca. 122°Mio.°EUR betragen.
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Vor allem die Entwicklung der Mieten wirkt sich auf den durchschnittlichen Zahlbetrag für die
KdU und Heizung je Bedarfsgemeinschaft aus. Erheblichen Einfluss auf diesen Zahlbetrag
hat aber auch, dass immer mehr Leistungsberechtigte einer nicht bedarfsdeckenden
Erwerbstätigkeit nachgehen und damit nur auf einen Teilbetrag zur Finanzierung ihren
jeweiligen KdU und Heizung angewiesen sind. Das hat zur Folge, dass der durchschnittliche
Zahlbetrag je Bedarfsgemeinschaft in den vergangenen Jahren trotz steigender Mieten leicht
rückläufig war.
durchschnittlicher mtl. Zahlbetrag je Bedarfsgemeinschaft 2017 307,16 EUR
durchschnittlicher mtl. Zahlbetrag je Bedarfsgemeinschaft 2018 303,97 EUR
durchschnittlicher mtl. Zahlbetrag je Bedarfsgemeinschaft 2019
(Januar bis November 2019)
299,59 EUR
Entwicklung - 2,46 %

Von einem weiteren Rückgang des Zahlbetrages ist nicht auszugehen. Aufgrund der
notwendigen Anpassung der Richtwerte der KdU und der Nichtprüfungsgrenze für die
Heizkosten an die Entwicklung der Bruttowarmmieten in Verbindung mit der tatsächlichen
vermieterseitigen Erhöhung der Mieten leistungsberechtigter Haushalte für das Jahr 2020 ein
Anstieg des durchschnittlichen Zahlbetrags auf 305,00 Euro je Bedarfsgemeinschaft
prognostiziert.
Im Zeitraum Januar bis November 2019 erhielten monatlich durchschnittlich 33.650
Bedarfsgemeinschaften Leistungen nach dem SGB II. Im Vorjahr hatten monatlich Im
Durchschnitt rund 36.250 Bedarfsgemeinschaften einen entsprechenden Anspruch. Das ist
ein Rückgang binnen eines Jahres um 2.600 Haushalte. Davon ausgehend, dass die positive
wirtschaftliche Entwicklung der vergangenen Jahre anhält, wird dem Jobcenter als Ziel
vorgegeben, im Jahr 2020 monatlich an durchschnittlich 31.500 Bedarfsgemeinschaften
Leistungen auszahlen.
Damit werden für die KdU und Heizung im Jahr 2020 voraussichtlich insgesamt
115,29 Mio. EUR ohne Berücksichtigung der Bundesbeteiligung aufzuwenden sein
(31.500 BG * 305 EUR * 12 Monate). Aus der Anhebung der Richtwerte für die Kosten der
Unterkunft und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten folgen keine zusätzlichen
finanziellen Auswirkungen für die Stadt Leipzig, da die entstehenden monatlichen
Mehrkosten je Bedarfsgemeinschaft (sh. Zahlbetrag) durch den voraussichtlich weiteren
Rückgang der Bedarfsgemeinschaften kompensiert werden.

4. Folgen bei Nichtbeschluss
Das Sozialgericht Leipzig überprüft regelmäßig die Herleitung der Richtwerte für die Kosten
der Unterkunft und der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten. Im Rahmen der gerichtlichen
Prüfung wird auch die Aktualität der verwendeten Daten untersucht. Da auf Basis des
Mietspiegels 2018 neue Erkenntnisse vorliegen, spiegeln die bisherigen Richtwerte für die
Kosten der Unterkunft die Marktentwicklung nicht mehr ausreichend wider.
Sollte in Folge das aktuelle „Schlüssige Konzept“ (VI-DS-05471-DS-01) aufgrund der
fehlenden Aktualität für rechtswidrig erklärt werden, legt das Sozialgericht für die
Angemessenheitsberechnung regelmäßig die deutlich höheren Werte der Wohngeldtabelle
zuzüglich eines Sicherheitszuschlags von 10% zugrunde. Dies hat das Bundessozialgericht
für Kommunen ohne ein (anerkanntes) Schlüssiges Konzept entschieden. Für die Stadt
Leipzig wäre das mit erheblichen Mehrkosten verbunden.
Daneben hat sich die Stadt Leipzig, der Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes folgend,
zu einer regelmäßigen Überprüfung und ggf. Anpassung der angemessenen Kosten der
Unterkunft verpflichtet. Unabhängig davon ist die Fortschreibung des „Schlüssigen Konzepts“
aber auch zur Wahrung des Rechtsfriedens erforderlich, denn die Verwaltung ist an Recht
und Gesetz gebunden. Folgt die Stadt Leipzig diesem Auftrag nicht, erzeugt sie vermeidbare
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Klagewellen und das Vertrauen der Leipziger Bürger/-innen in die Rechtmäßigkeit des
Verwaltungshandelns schwindet.

Anlage: Verwaltungsrichtlinie Kosten der Unterkunft (Kapitel 1) - Herleitung
angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und der
Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten; „Schlüssiges Konzept“

Stadt Leipzig
Sozialamt
Abteilung Soziale Wohnhilfen
Fachaufsicht KdU

Verwaltungsrichtlinie
Kosten der Unterkunft (Kapitel 1)
- Herleitung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und
der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten; „Schlüssiges Konzept“ -

SGB II §§ 22
SGB XII §§ 35, 42a
DS-00687/14 v. 18.12.2014
VI-DS-05471  v. 20.03.2018
VII-Ifo-00251-DS-01 v. 21.01.2020
Inhalt
1 Zielsetzung 2
2 Bestimmungen des Bundessozialgerichtes (BSG) 3
2.1 Vergleichsraum 3
2.2 Art und Weise der Datenerhebung 4
2.3 Produkttheorie 6
2.4 Wohnungsstandard 7
2.5 Abstrakt angemessene Wohnfläche 8
2.6 Beobachtungszeitraum 9
2.7 Repräsentativität des Umfangs der erhobenen Daten 9
2.8 Rundung während der Berechnung 9
3 Bestimmung eines angemessenen Richtwertes für die Bruttokaltmiete und einer
Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 10
3.1 Ermittlung angemessener Eckwerte für die Grundmiete 10
3.2 Ermittlung angemessener Betriebskosten 12
3.3 Bruttokaltmiete 14
3.4 Ermittlung angemessener Heizkosten - Nichtprüfungsgrenze 14
4 Verfügbarkeit angemessenen Wohnraums 17
4.1 Zumutbarkeit 17
4.2 Betrachtung angemessenen Wohnraums in den Mietspiegeldaten 17
4.3 Verfügbarkeit am Markt angebotener angemessener Wohnungen 20
4.4 Vergleich mit den tatsächlichen Grundmieten der leistungsberechtigten Haushalte
(SGB II) 23
5 Feststellung der angemessenen Unterkunftskosten und der Nichtprüfungsgrenze
für die Heizkosten 24
6 Inkrafttreten 25
Tabellen- und Abbildungsverzeichnis 26
Literatur- und Quellenverzeichnis 27
Schlüssiges Konzept 2019

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1 Zielsetzung
Eine grundlegende Aufgabe der Stadt Leipzig ist die Sicherstellung und der Schutz des
Grundbedürfnisses Wohnen. Um Leistungsberechtigten nach dem SGB II (Grundsicherung
für Arbeitssuchende) und SGB XII (Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung) das
Wohnen unter angemessenen Bedingungen zu ermöglichen, werden die Richtwerte für die
Bemessung der Unterkunftskosten regelmäßig überprüft und bei Bedarf angepasst.

Die Ermittlung der Richtwerte erfolgte im Jahr 2018 anhand des Datensatzes, der dem
Leipziger Mietspiegel 20161 zu Grunde lag und aus den Ergebnissen der Betriebskostenbro-
schüre des Berichtsjahres 20142. Da sowohl der Mietspiegel3 als auch die Betriebskosten-
broschüre4 zwischenzeitlich neu erstellt wurden, liegen für die Stadt Leipzig aktuelle
Erkenntnisse zu den Wohnkosten im Stadtgebiet vor. Die bisherigen Richtwerte sind daher
erneut zu überprüfen.

Die im Jahr 2014 vorgenommene Herleitung der Richtwerte wurde durch das Sozialgericht
Leipzig und das Landessozialgericht Sachsen in mehreren Verfahren des einstweiligen
Rechtsschutzes bestätigt.5 Das Sozialgericht Leipzig kommt zudem in seinem Urteil vom
16.05.2019 zu dem Ergebnis, dass die von der Stadt Leipzig festgelegte Mietobergrenze für
den Vergleichsraum Stadt Leipzig auf einem schlüssigen Konzept beruht.6

Darüber hinaus ergab ein vom Sozialgericht Leipzig in Auftrag gegebenes Gutachten der
Ludwig-Maximilians-Universität München vom 17.01.2018, dass das „Schlüssige Konzept“
der Stadt Leipzig aus dem Jahr 2014 aus statistischer Sicht valide erarbeitet wurde.7 Die
nachfolgend vorgenommene Herleitung entspricht im Wesentlichen der damaligen Methode.

Für die Stadt Leipzig besteht bei der Herleitung der Unterkunfts- und Heizkosten weiterhin
die Herausforderung, Bürgerinnen und Bürgern mit Anspruch auf Grundsicherungsleistungen
die Versorgung mit angemessenem Wohnraum unter Einhaltung der gesetzgeberischen Vor-
gaben des § 22a Abs. 3 SGB II zu ermöglichen. Hierbei soll die Bestimmung der angemes-
senen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung die Verhältnisse des einfachen Standards
auf dem örtlichen Wohnungsmarkt abbilden und deren Auswirkungen auf den örtlichen Woh-
nungsmarkt wie folgt berücksichtigen:

1. Vermeidung von Mietpreis erhöhenden Wirkungen,
2. Verfügbarkeit von Wohnungen des einfachen Standards,
3. Berücksichtigung aller verschiedenen Anbietergruppen und
4. Schaffung und Erhaltung sozial ausgeglichener Bewohnerstrukturen.

1 Leipziger Mietspiegel 2016, VI-DS-03674
2 Betriebskosten in Leipzig 2014 - Berichtsjahr 2016, VI-DS-02531
3 Leipziger Mietspiegel 2018, VI-DS-07835
4 Betriebskosten in Leipzig 2016 - Berichtsjahr 2019
5 vgl. u.a. LSG Sachsen, Beschluss v. 29.08.2016, L 8 AS 675/16 B ER
6 vgl. Sozialgericht Leipzig, Urteil v. 16.05.2019, S 9 AS 708/16
7 Prof. Dr. Göran Kauermann, Ludwig-Maximilians-Universität-München, Lehrstuhl für Statistik und ihre Anwen-
dungen in Wirtschafts- und Sozialwissenschaften, v. 17.01.2018 zu S 16 AS 2262/16
Schlüssiges Konzept 2019

Seite 3
2 Bestimmungen des Bundessozialgerichtes (BSG)
Ein schlüssiges Konzept ist ein planmäßiges Vorgehen des Grundsicherungsträgers im
Sinne der systematischen Ermittlung und Bewertung genereller, wenngleich orts- und zeitbe-
dingter Tatsachen für sämtliche Anwendungsfälle im maßgeblichen Vergleichsraum und
nicht nur ein punktuelles Vorgehen von Fall zu Fall.

Schlüssig ist das Konzept, wenn es mindestens die folgenden Voraussetzungen8 erfüllt:

 Die Datenerhebung darf ausschließlich in dem genau eingegrenzten und muss über
den gesamten Vergleichsraum erfolgen,
 es bedarf einer nachvollziehbaren Definition des Gegenstandes der Beobachtung,
z.B. welche Art von Wohnungen - Differenzierung nach Standard der Wohnungen,
Brutto- und Nettomiete (Vergleichbarkeit), Differenzierung nach Wohnungsgröße,
 Angaben über den Beobachtungszeitraum,
 Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung (Erkenntnisquellen, z.B. Mietspie-
gel),
 Repräsentativität des Umfangs der eingezogenen Daten,
 Validität der Datenerhebung,
 Einhaltung anerkannter mathematisch-statistischer Grundsätze der Datenauswertung
und
 Angaben über die gezogenen Schlüsse (z.B. Spannoberwert oder Kappungsgrenze).

Auf diese Voraussetzungen wird nachfolgend detailliert eingegangen.
2.1 Vergleichsraum
Für die Herleitung einer angemessenen Referenzmiete ist zunächst das Bestimmen eines
maßgebenden Vergleichsraumes erforderlich. Dieser beschreibt ein ausreichend großes Ge-
biet, das aufgrund der räumlichen Nähe, Infrastruktur und insbesondere seiner verkehrstech-
nischen Verbundenheit einen homogenen Bereich bildet. Einerseits soll das Einzugsgebiet
hinreichend bestimmt und eingrenzbar sein; andererseits soll vermieden werden, dass durch
ein Herausgreifen „preiswerter Brennpunktgebiete“ die Referenzmiete beeinflusst wird. Leis-
tungsberechtigte sollen die Möglichkeit haben, auch außerhalb solcher Stadtteile eine Woh-
nung anzumieten.9

Das gesamte Stadtgebiet Leipzigs wird als ein Vergleichsraum bestimmt, da die räumliche
Nähe der einzelnen Stadtbezirke und die Infrastruktur einen homogenen Bereich bilden. Dar-
über hinaus gewährleistet der öffentliche Nahverkehr in Leipzig die gute Erreichbarkeit des
Stadtkerns von allen Stadtteilen, auch solchen in Randlagen, gleichermaßen. Von den Rand-
lagen aus ergeben sich in die innerstädtischen Bezirke insoweit lediglich Fahrzeiten, wie sie
auch erwerbstätigen Pendlern zugemutet werden (vgl. § 140 Abs. 4 Satz 2 SGB III).

Bei der Wahl des maßgebenden Vergleichsraumes werden die dazu getroffenen Entschei-
dungen des BSG berücksichtigt. Es hat bereits für andere Großstädte einen Vergleichsraum
über das gesamte Stadtgebiet bestätigt10 und außerdem festgestellt, dass eine Beschrän-
kung auf bestimmte Bezirke (oder Ortsteile) mit besonders verdichteter Bebauung und damit
vorwiegend günstigem Wohnraum ein sozialräumliches Risiko birgt.11

8 vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rn. 19
9 vgl. BSG, Urteil v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, Rn. 18
10 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 22 und BSG, Urteil v.18.11.2014, B 4 AS 9/14 R, Rn. 27
11
 vgl. BSG, Urteil v. 19.02.2009, B 4 AS 30/08 R, Rn. 21f. und auch BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R,
Rn. 18
Schlüssiges Konzept 2019

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2.2 Art und Weise der Datenerhebung
Die angemessenen Richtwerte für die Grundmiete je m² werden aus den Daten, die dem
Leipziger Mietspiegel 2018 zu Grunde liegen, berechnet. Die empirisch erhobenen Daten für
den Mietspiegel bilden eine gute Grundlage12, um die aktuellen Verhältnisse am Wohnungs-
markt abzubilden. Sie sind grundsätzlich geeignet, um die grundsicherungsrechtliche Ange-
messenheitsgrenze zu bestimmen.13 Diese Methode gewährleistet auch, dass alle
Anbietergruppen – private Eigentümer, kommunale Wohnungsgesellschaften und Woh-
nungsgenossenschaften – berücksichtigt und nur aktuell zu zahlende Mieten der Datenerhe-
bung zu Grunde gelegt werden.

Der Mietspiegel der Stadt Leipzig wird durch das Sozialamt und das Amt für Statistik und
Wahlen auf der Grundlage einer repräsentativen Stichprobenerhebung nicht preisgebunde-
ner Wohnungen gemäß § 558c f. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erarbeitet und mittels ei-
nes (multiplen linearen) Regressionsmodells berechnet. Die für den Mietspiegel notwendige
Datenerhebung und -verarbeitung erfolgt gemäß § 9 Abs. 1 des Sächsischen Statistikgeset-
zes (SächsStatG) durch das Amt für Statistik und Wahlen als für die Kommunalstatistiken
der Stadt Leipzig zuständige Stelle. Die Stadt Leipzig verfügt über einen qualifizierten Miet-
spiegel nach § 558d BGB. Dieser wird nach wissenschaftlich anerkannten Auswertungsme-
thoden alle zwei Jahre neu erstellt. Die Erstellung des Mietspiegels wurde durch den
Arbeitskreis Mietspiegel fachlich begleitet. Dem Arbeitskreis gehören neben den beiden
Fachämtern der Stadt Leipzig u.a.

 der Deutsche Mieterbund – Mieterverein Leipzig e.V. als Vertreter der Interessen der
Mieterinnen und Mieter,
 Haus und Grund Leipzig e.V. als Vertreter privater Eigentümer,
 die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH als kommunaler Vermieter,
 verschiedene Wohnungsgenossenschaften,
 das Amtsgericht Leipzig und
 die Hochschule Anhalt, Fachbereich Wirtschaft, Sachgebiet Immobilienwirtschaft

an.

Datengrundlage für die Befragung zum Mietspiegel waren die Adressen von 17.531 Mieterin-
nen und Mietern von Wohnungen, die über ein Zufallsverfahren aus dem Einwohnermeldere-
gister ermittelt wurden. Aus dieser Zufallsauswahl lagen abschließend auswertbare
anonymisierte Antworten zu 4.079 Wohnungen, für die der Mietspiegel gilt, vor. Das ent-
spricht einer empfohlenen Stichprobe von mehr als einem Prozent14 des in Leipzig im Jahr
2018 insgesamt vorhandenen Mietwohnungsbestandes von rund 285.000 Wohneinheiten
(84 %15 aller 339.094 Wohnungen16).

In der Erhebung wurden u. a. folgende Angaben erfragt:

 Größe, Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung,
 Alter und Art des Gebäudes,
 Höhe der Miete und
 Lage der Wohnung (Wohnumgebung).

12 BBSR, BBSR-Berichte KOMPAKT 02/2014, S. 8
13 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 30
14 BBSR, Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln 2014, S. 25
15 Statistisches Jahrbuch der Stadt Leipzig 2019 (Vorabversion), Kapitel Bautätigkeit und Wohnen (S.610), Amt
für Statistik und Wahlen Leipzig/Kommunale Bürgerumfragen
16 Sozialreport 2019, VII-Ifo-00333, S. 24
Schlüssiges Konzept 2019

Seite 5
Nach dem Ausschluss von 11 Wohnungen ohne Sammelheizung (Wohnungen ohne Bad
waren in der Stichprobe nicht enthalten), für die der Mietspiegel keine Anwendung findet,
verblieben 4.079 Datensätze für die Mietspiegelauswertung. Von diesen für die Erstellung
des Mietspiegels verwandten Datensätzen werden zur Herleitung angemessener Richtwerte
die Angaben zu den Erhebungsmerkmalen Grundmiete, Wohnfläche und Anzahl der Wohn-
räume herangezogen.

Da die für den Mietspiegel erhobenen Daten keine validen Angaben zu den Nebenkosten
enthalten, werden die angemessenen Richtwerte für die Betriebskosten und die Nichtprü-
fungsgrenze für die Heizkosten aus den Ergebnissen der Broschüre Betriebskosten in
Leipzig 2016 – Berichtsjahr 201917 abgeleitet. Die Betriebskostenbroschüre wird in regelmä-
ßigem Turnus durch das Sozialamt erstellt. Darin werden die durchschnittlichen Betriebs-
und Heizkosten von in der Vermietung befindlichen Mehrfamilienhäusern ausgewiesen.

Die zur Erstellung der Betriebskostenbroschüre erhobene Stichprobe umfasste rund 3,3%
aller Betriebskostenabrechnungen von Mehrfamilienhäusern des Jahres 2016. Jeder Gebäu-
detyp wurde annähernd mit seinem tatsächlichen Anteil am Gesamtbestand von 28.129
Mehrfamilienhäusern, jedoch mit mindestens 30 Gebäudeeinheiten, berücksichtigt.
Tabelle 1: Übersicht Gebäudetyp und ausgewertete Betriebskostenabrechnungen
Gebäude-
typ Baujahr / Merkmal
marktaktiver
Gebäudebestand
(Mehrfamilienhäuser)18
tatsächlich
ausgewertet
1 vor 1919 12.301 386
2 1919 – 1945 5.407 174
3 1946 – 1960 1.236 48
4 1961 – 1990
unsaniert 1.147 30
5 1961 – 1990
saniert 4.033 105
6 Hochhaus19 214 33
7 1991 - 2004 2.913 111
8 Neubau ab 2005 878 30
Summe - 28.129 917

17 Betriebskosten in Leipzig 2016 - Berichtsjahr 2019, S. 6f.
18 eigene Datenerhebung aus dem Wohn- und Gebäudeverzeichnis der Stadt Leipzig
19 Gemäß § 2 Abs. 4 Nr. 1 der Sächs. BauO sind Hochhäuser Gebäude mit einer Höhe von mehr als 22 Metern,
im Regelfall somit Gebäude mit mehr als 6 Etagen
Schlüssiges Konzept 2019

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Die ausgewerteten Betriebskostenabrechnungen wurden dem Sozialamt durch verschiedene
am Markt tätige Anbietergruppen zur Verfügung gestellt. Das waren im Einzelnen:

 201 Abrechnungen des kommunalen Vermieters LWB GmbH,
 327 Abrechnungen von Wohnungsgenossenschaften,
 144 Abrechnungen von privaten Eigentümern und Hausverwaltungen sowie
 245 Abrechnungen von Mietern u.a. über den Deutschen Mieterbund Mieterverein
Leipzig e.V.

Von jeder Nebenkostenabrechnung wurden neben den allgemeinen Daten wie Wohnfläche
und Gebäudetyp auch sämtliche für Betriebs- und Heizkosten relevanten Werte – u.a. Ver-
brauchsmengen und Kosten – erfasst. Aus diesen Daten wurden im Anschluss für jeden Ge-
bäudetyp die durchschnittlichen Kosten (arithmetischer Mittelwert) ermittelt. Betriebskosten,
die nur bei einem geringen Anteil der Gebäude entstehen (z.B. Aufwand für Brand-/Blitz-
schutz oder Dachrinnenreinigung) wurden zu sonstigen Betriebskosten zusammengefasst
und deren durchschnittliche Höhe über alle Objekte des jeweiligen Gebäudetyps ausgewie-
sen.

Die Herleitung der Richtwerte und der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten ist in Kapitel 3
dargestellt.

Ob zu den ermittelten Richtwerten für die Grundmiete Wohnraum in ausreichendem Umfang
vorhanden ist, wird anhand der für das Stadtgebiet Leipzig am Markt angebotenen Mietwoh-
nungen untersucht. Dazu wird im Rahmen der Herleitung angemessener Richtwerte für die
Kosten der Unterkunft auf die Datenbank der Empirica AG (empirica-systeme Marktdaten-
bank) zurückgegriffen. Diese Datenbank liefert aktuelle und umfassende Informationen zu
Preisen und Mieten des deutschen Immobilienmarktes. Sie basiert auf einer umfangreichen
Sammlung sorgfältig aufbereiteter Immobilienmarktdaten aus mehr als 100 Quellen.20

Die Untersuchung der Angebotsmieten ist in Kapitel 4.3 dargestellt.
2.3 Produkttheorie
Der zu ermittelnde Richtwert für die Grundmiete stellt das Produkt aus maximal angemesse-
ner Wohnfläche und der angemessenen Quadratmetermiete, die über den Wohnungsstan-
dard definiert wird, dar. Da es im Ergebnis nur auf die Kostenbelastung des
Grundsicherungsträgers ankommt, kann von einem der beiden Faktoren zu Gunsten oder
Lasten des anderen abgewichen werden (Produkttheorie)21:

abstrakt angemessene Wohnfläche * Standard (Mietpreis je m²) = Richtwert

20 www.empirica-systeme.de/portfolio/empirica-systeme-marktdatenbank/
21
 vgl. BSG, Urteil v. 07.11.2006, B 7b AS 18/06 R, Rn. 20
Schlüssiges Konzept 2019

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2.4 Wohnungsstandard
Eine Wohnung gilt dann als angemessen, wenn sie nach Ausstattung, Lage und Bausub-
stanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügt und keinen gehobenen Wohnstan-
dard aufweist („bescheidener Zuschnitt“22). Sie muss daher im unteren Segment des
Vergleichsmaßstabs liegen, wobei es auch hier nicht auf die Angemessenheit einzelner wert-
bildender Faktoren, sondern des Produktes (der Gesamtbelastung) ankommt.23 Da einzelne
wertbildende Faktoren wie Ausstattungsmerkmale, Lage und Bausubstanz einer Wohnung
nie allein für deren Mietpreis maßgebend sind, kann der Wohnungsstandard nicht nur von
der Qualität einzelner Faktoren bzw. deren Vorhandensein (u.a. Balkon, Parkett) abhängen.

Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) schätzt ein, dass
die Einbeziehung von konkreten Ausstattungsmerkmalen in die Definition des einfachen
Standards in der Praxis kaum realisierbar ist, weil

 die Anzahl der zu berücksichtigenden Ausstattungsmerkmale zu groß ist;
 einzelne Ausstattungsmerkmale sehr unterschiedlich bewertet und gewichtet werden,
so dass eine objektive Bewertung sehr schwierig ist, und
 sich die Ausstattungsstandards mit der Zeit ändern können (z. B. höherwertige Aus-
stattung).

Das BMVBS empfiehlt daher eine Definition des einfachen Standards über den Mietpreis.24
Die Marktmiete dient als guter Qualitätsindikator: Je höher die erzielte Miete – für gleich
große Wohnungen in der gleichen Stadt –, desto höher bewertet der Mieter die Qualität die-
ser Wohnung angesichts der vorhandenen Alternativen.25

Dieser Auffassung folgend, wird zur Bemessung des Standards einer Wohnung deren
Grundmiete je m² Wohnfläche herangezogen. Die im Zuge der Erhebung für den aktuellen
Mietspiegel aufgenommenen Daten werden in Abhängigkeit von ihrer Grundmiete je m²
Wohnfläche in drei gleich große Segmente aufgeteilt:

 Wohnungen einfachen Standards,
 Wohnungen mittleren Standards und
 Wohnungen gehobenen Standards.

Die Wohnung mit der höchsten Grundmiete je m² innerhalb des einfachen Segments bildet
dabei den Richtwert je m² Wohnfläche ab, da zu diesem Preis (Kappungsgrenze26) auch alle
anderen Wohnungen des einfachen Segments anmietbar sind.

Wohnungen unterhalb des einfachen Standards (Substandard) werden bei der Ermittlung ei-
ner angemessenen Referenzmiete nicht berücksichtigt.27 Dieser Wohnraum ist beispiels-
weise durch die alleinige Beheizung mit Einzelöfen, eine außerhalb der Wohnung liegende
Toilette oder eine fehlende Dusche oder Badewanne gekennzeichnet und wird in Leipzig nur
noch in sehr geringem Umfang vermietet. In der Datenerhebung und -auswertung für den
Mietspiegel 2018 lagen Daten solcher einfachsten Wohnungen nicht vor.

22 vgl. BSG, Urteil v. 07.11.2006, B 7b AS 10/06 R, Rn. 28
23 st. Rspr., zuletzt BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 31 bzw. BSG, Urteil v. 07.11.2006, B 7b AS
18/06 R, Rn. 20.
24
 BMVBS, Arbeitshilfe, S. 22
25 Heising, Angemessene Unterkunftskosten, S. 5
26
 vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rn. 19
27 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R, Rn. 29
Schlüssiges Konzept 2019

Seite 8
Da der Leipziger Mietspiegel nicht für möblierten Wohnraum gilt, bleiben solche Wohnungen
ebenfalls unberücksichtigt. Die Ausstattung einer Wohnung mit Hausrat ist zudem kostenin-
tensiv und führt in der Praxis zu deutlich höheren Mieten, die nicht zur Preisbildung ange-
messener Richtwerte für Wohnraum einfachen Standards herangezogen werden können.
Auch die Daten von angemieteten Zimmern werden nicht für die Mietspiegelerhebung ge-
nutzt.

Bei der Bestimmung eines angemessenen Richtwertes für die Grundmiete je m² erfolgte
keine Beschränkung auf Wohnungen bestimmter Baualtersklassen, auch wenn nach 1991
errichtete Wohngebäude in der Stadt Leipzig i.d.R. einen höheren Ausstattungsgrad besit-
zen, als Leistungsberechtigten i.S.d. § 22 SGB II zugebilligt wird.28 Das für den Mietspiegel
erforderliche Erhebungsmerkmal – Baualtersgruppe des Wohngebäudes – blieb bei der Da-
tenauswertung für die Richtwertbildung unberücksichtigt. Da Wohnraum der Baujahre nach
1991 aufgrund der überdurchschnittlichen Ausstattung eine vergleichsweise höhere Grund-
miete als anderer Wohnraum aufweist, ergibt sich für die Leistungsberechtigten durch diese
Verfahrensweise ein weiterer Spielraum, bei Anmietung eines älteren Baujahres beispiels-
weise eine Wohnung mit besserer Ausstattung oder mit größerer Wohnfläche wählen zu kön-
nen.
2.5 Abstrakt angemessene Wohnfläche
Zur Bestimmung der angemessenen Wohnfläche ist – unabhängig von der Anzahl der Zim-
mer – nur die Quadratmeterzahl „pro Kopf“, also entsprechend der Haushaltsgröße, zu be-
rücksichtigen.29

Bei der Bestimmung der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße ist nicht auf die Zahl der
Personen, die eine Wohnung gemeinsam nutzen, sondern allein auf die Zahl der Mitglieder
der Bedarfsgemeinschaft abzustellen.30 Die in diesem Konzept dargestellten abstrakt ange-
messenen Wohnflächen beziehen sich daher auf die Größe der Bedarfsgemeinschaft.

Da für das Stadtgebiet Leipzig keine repräsentativen Daten über die tatsächlichen Wohnver-
hältnisse von Haushalten im Niedrigeinkommensbereich ohne Transferleistungsbezug vorlie-
gen31, wird bei der Bemessung einer angemessenen Wohnfläche auf die geltende
landesrechtliche Vorschrift zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus32 zurückgegriffen.
Für die Stadt Leipzig werden demnach folgende Höchstgrenzen festgelegt:

 für eine 1-Person-Bedarfsgemeinschaft  45 m²,
 für eine 2-Personen-Bedarfsgemeinschaft  60 m²,
 für eine 3-Personen-Bedarfsgemeinschaft  75 m²,
 für eine 4-Personen-Bedarfsgemeinschaft  85 m².

Für jede weitere zur Bedarfsgemeinschaft rechnende Person erhöht sich die Wohnfläche
höchstens um weitere 10 m².

Den Besonderheiten des Einzelfalles ist bei der Bestimmung einer angemessenen Wohnflä-
che jeweils Rechnung zu tragen.

28 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R, Rn. 23
29
 vgl. BSG, Urteil v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, Rn. 16 und BSG, Urteil v. 22.08.2012, B 14 AS 13/12 R, Rn.
18
30
 vgl. BSG, Urteil v. 18.02.2010, B 14 AS 73/08 R, Rn. 23
31
 vgl. BT-Dr. 17/3404, S. 101 i.V.m. Berlit in LPK-SGB II, zu § 22b, Rn. 9 ff.
32 RL gebundener Mietwohnraum des Freistaates Sachsen vom 22.11.2016, die zuletzt durch Ziffer I der Richtli-
nie vom 25.10.2019 geändert worden ist, enthalten in der Verwaltungsvorschrift vom 04.12.2017
Schlüssiges Konzept 2019

Seite 9
2.6 Beobachtungszeitraum
Der Beobachtungszeitraum für die Herleitung eines angemessenen Richtwertes für die
Grundmiete entspricht dem Erhebungszeitraum der Stichprobe für den Mietspiegel der Stadt
Leipzig. Für den Mietspiegel wurden Daten von Wohnungen erhoben, deren Miete sich im
Zeitraum vom 01.01.2014 bis 31.12.2017 geändert hat oder die in diesem Zeitraum neu an-
gemietet wurden. Die Datenerhebung für den Mietspiegel erfolgte im Zeitraum von Februar
bis Ende Mai 2018. Angaben zur Höhe der Miete wurden für den Monat Januar 2018 erho-
ben.

Der Richtwert für die kalten Betriebskosten und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten
werden aus den Ergebnissen der aktuellen Betriebskostenbroschüre gebildet. Die Ergeb-
nisse der Betriebskostenbroschüre beruhen auf Abrechnungen für das Jahr 2016, die in
2017 durch die Vermieter erstellt wurden.33 Alle 917 Abrechnungen, die zur Erstellung der
Betriebskostenbroschüre und zur Herleitung angemessener Betriebs- und Heizkosten ge-
nutzt wurden, umfassten den kompletten Abrechnungszeitraum 2016. Abrechnungen, die
nicht den vollständigen 12-monatigen Zeitraum betrafen, wurden nicht berücksichtigt.

Die Erhebung der Daten für die Untersuchung der Angebotsmieten wurde für den Zeitraum
01.08. bis 31.10.2019 zum Datenstand 15.11.2019 am 12.12.2019 durchgeführt. Über die
empirica-systeme Marktdatenbank konnten alle Wohnungsangebote eines Monats und nicht
nur die Angebote eines bestimmten Stichtags unter Berücksichtigung der Höhe der Grund-
miete, der Wohnfläche, der Anzahl der Wohnräume und der Lage der Wohnung im Stadtge-
biet ausgewertet werden. Der mehrmonatige Erhebungszeitraum wurde gewählt, um die
Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt durch den stetigen Wechsel von neu vermieteten
(Abgänge) und neu angebotenen Wohnungen (Zugänge) beobachten zu können.
2.7 Repräsentativität des Umfangs der erhobenen Daten
Die Repräsentativität der Datenerhebung ist einerseits durch die Satzung über die Durchfüh-
rung regelmäßiger Kommunalstatistiken zur Erhebung von Mietwerten in der Stadt Leipzig
(Mietwerterhebungssatzung)34 und andererseits durch die umfangreiche Stichprobe über alle
Gebäudetypen und Anbietergruppen, die Basis für die Ergebnisse der Betriebskostenbro-
schüre ist, sichergestellt.

Die Repräsentativität der Untersuchung der Angebotsmieten ist durch die Auswertung aller
Wohnungsinserate aus der empirica-systeme Marktdatenbank gewährleistet. Es erfolgte
keine Begrenzung auf eine Stichprobe.
2.8 Rundung während der Berechnung
In diesem Konzept ausgewiesene Zwischenergebnisse werden zu Gunsten einer besseren
Lesbarkeit auf die 4. Nachkommastelle gerundet angegeben. Generell wird aber mit unge-
rundeten Werten gerechnet. Erst die Endergebnisse der Richtwerte und die Nichtprüfungs-
grenzen der Heizkosten werden abschließend auf volle Cent-Beträge aufgerundet.35

33
 Betriebskosten in Leipzig 2016 - Berichtsjahr 2019, S. 6f.
34
 Satzung über die Durchführung regelmäßiger Kommunalstatistiken zur Erhebung von Mietwerten in der Stadt
Leipzig (Mietwerterhebungssatzung), VI-DS-04605, (veröffentlicht im Leipziger Amts-Blatt Nr. 19 vom
28.10.2017)
35
 vgl. SG Dresden, Urteil v. 18.09.2012, S 38 AS 17/11, S. 7
Schlüssiges Konzept 2019

Seite 10
3 Bestimmung eines angemessenen Richtwertes für die Bruttokaltmiete und einer
Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten
3.1 Ermittlung angemessener Eckwerte für die Grundmiete
Die Eckwerte für die Grundmiete pro m² werden aus den Datensätzen, die dem Leipziger
Mietspiegel zu Grunde liegen, ermittelt.

Da in den Mietspiegeldatensätzen keine ausreichende Anzahl an Wohnungen enthalten ist,
die exakt den abstrakt angemessenen Wohnflächen entsprechen, die leistungsberechtigten
Haushalten zustehen (z. B. nur 47 Wohnungen mit genau 45 m²), werden zur Bestimmung
angemessener Eckwerte für die Grundmiete pro m² Wohnflächenspannen gebildet.36 Dabei
wurde eine Unter- und Überschreitung der abstrakt angemessenen Wohnflächen von jeweils
5 m² gewählt. Wohnungen, die eine Wohnfläche haben, die genau auf der unteren oder obe-
ren Grenze liegt, wurden auch in die weitere Auswertung einbezogen.
Tabelle 2: Wohnflächenspannen
 Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen
1 2 3 4 5
abstrakt angemes-
sene Wohnfläche 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 95 m²
untere Grenze 40 m² 55 m² 70 m² 80 m² 90 m²
obere Grenze 50 m² 65 m² 80 m² 90 m² 100 m²

Durch die Wahl dieser Grenzen kann auf einen ausreichenden Umfang an Wohnungsdaten
zur Bildung eines Eckwertes für die Grundmiete pro m², der die aktuellen Verhältnisse am
Wohnungsmarkt abbildet, zurückgegriffen werden.
Tabelle 3: Anzahl an Wohnungsdaten
Anzahl an
Datensätzen
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen
1 2 3 4 5
die genau der
abstrakt angemes-
senen Wohnfläche
entsprechen
47 119 67 54 24
die im Bereich der
gebildeten Wohnflä-
chenspanne liegen
591 1.010 629 448 233

Wie in Kapitel 2 dargestellt, ist die Grundmiete je m² Wohnfläche vornehmlich kennzeich-
nend für den Standard einer Wohnung. Daher werden für die selektierten Datensätze jeweils
die Grundmieten je m² Wohnfläche bestimmt und die Werte in aufsteigender Reihenfolge
sortiert. Die Grundmiete je m² Wohnfläche einer jeden Wohnflächenspanne, die genau das

36
 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 14 AS 77/12 R, Rn. 32
Schlüssiges Konzept 2019

Seite 11
untere Drittel (einfaches Segment) aller Datensätze nach oben begrenzt, stellt den Richtwert
für die jeweilige Größe der Bedarfsgemeinschaft dar. Mit der Differenzierung der Eckwerte
für die Grundmiete je m² nach der jeweiligen Größe der Bedarfsgemeinschaft wird den Ge-
gebenheiten des Leipziger Wohnungsmarktes und der Rechtsprechung des BSG37 entspro-
chen.
Tabelle 4: Ermittlung der Eckwerte für die Grundmiete je m²

Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen
1 2 3 4 5
unteres Drittel an
Wohnungen der
Wohnflächenspanne
197 336,6667 209,6667 149,3333 77,6667
Eckwert
Grundmiete je m²
(33 ⅓ %-Perzentil38)
5,0923 € 5,0000 € 5,1928 € 5,1512 € 5,3227 €
mittlerer Wert der
Datenreihe = Me-
dian
5,3556 € 5,3890 € 5,6250 € 5,7440 € 5,9474 €

In der nachfolgenden Abbildung wird dieser Berechnungsschritt am Beispiel der Wohnungen
für 1-Person-Haushalte grafisch dargestellt.
Abbildung 1: Verteilung der Wohnungen nach ihrer Grundmiete je m² Wohnfläche

37
 vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rn. 19
38
 v. Malottki, info also 3/2014, Fn. 7: „Perzentile teilen eine Grundgesamtheit so, dass der genannte Anteil in
Prozent unterhalb dieser Schwelle liegt und der Rest darüber. Ein 20%-Perzentil der Mieten ist also der
Schwellenwert, unter dem 20% der Mieten liegen.“
0
20
40
60
80
3,00 € 3,80 € 4,60 € 5,40 € 6,20 € 7,00 € 7,80 € 8,60 € 9,40 € 10,20 €
Anzahl
Wohnfläche von 40 - 50 m², n=591 ≜ der 1-Person-Haushalte
5,0923 5,7364 €
einfaches
Segment
mittleres
Segment
gehobenes
Segment
Schlüssiges Konzept 2019

Seite 12
3.2 Ermittlung angemessener Betriebskosten
Soweit keine statistischen Daten zur Bestimmung angemessener Betriebskosten – gerade
im unteren Wohnsegment – vorliegen, ist es zulässig, auf bereits vorliegende Daten aus Be-
triebskostenübersichten (und dabei vorrangig auf örtliche Übersichten) zurückzugreifen und
dabei auf die sich daraus ergebenden Durchschnittswerte. Die Heranziehung von Durch-
schnittswerten aus allen Mietverhältnissen ergibt zwar einen Wert, der – weil er den gesam-
ten Mietmarkt erfasst – in der Tendenz höher liegt, als dies bei Auswertung nur des
Teilsegments der Fall wäre, auf das Leistungsberechtigte nach dem SGB II zu verweisen
sind. Sofern eine entsprechend differenzierte Datenlage aber nicht vorliegt und also eine
Auswertung des Teilsegments mit vernünftigem Aufwand ausscheidet, ist eine solche Ver-
gröberung erforderlich, um mit ausreichender Sicherheit zu gewährleisten, dass in jedem
Marktsegment - auch in dem in Bezug zu nehmenden unteren Segment - eine genügende
Anzahl an Mietverhältnissen zu diesem Preis vorhanden ist.39

Da für das Stadtgebiet Leipzig keine Erkenntnisse über die Betriebskosten im unteren Wohn-
segment vorliegen und im Zuge der Mietspiegelbefragung dazu ebenfalls keine validen Da-
ten erhoben werden konnten, werden die kalten Betriebskosten auf Grundlage der aktuellen
Broschüre Betriebskosten in Leipzig 2016 (Berichtsjahr 2019) ermittelt.

Zur Bildung eines zutreffenden Durchschnittswerts für den gesamten Vergleichsraum werden
die für die unterschiedlichen Gebäudetypen vorliegenden Betriebskostenergebnisse im Ver-
hältnis zum Anteil von Wohnungen dieses Gebäudetyps am gesamten Wohnungsbestand
gewichtet40. Der gesamte Wohnungsbestand im Stadtgebiet Leipzig von derzeit 339.094
Wohnungen (inkl. Eigentumswohnungen) verteilt sich auf die Gebäudetypen wie in Tabelle 5
dargestellt.
Tabelle 5: Wohnungsbestand nach Gebäudetyp41
 Gebäudetyp42
1 2 3 4 5 6 7 8
Wohnungs-
bestand 131.380 56.846 12.442 15.453 47.472 22.928 39.969 12.604
prozentualer
Anteil am
Gesamt-
bestand
38,7444% 16,7641% 3,6692% 4,5571% 13,9997% 6,7615% 11,7870% 3,7170%

Zur Ermittlung der kalten Betriebskosten werden zu den jeweiligen durchschnittlichen kalten
Betriebskosten die Aufzugskosten addiert. Die Aufzugskosten stellen eine Besonderheit bei
der Bestimmung angemessener Betriebskosten dar, da Aufzüge nur in den Gebäuden des
Typs 6 generell vorhanden sind. Bei allen anderen Baualtersklassen sind Aufzüge i.d.R. ein
zusätzliches Ausstattungsmerkmal und für einen gehobenen Wohnungsstandard kennzeich-
nend. Um leistungsberechtigten Haushalten auch die Anmietung von Wohnraum in Gebäu-
den mit Aufzug zu ermöglichen, werden die Aufzugskosten in die kalten Betriebskosten
einbezogen. Da für den Wohnungsbau, der in der Zeit von 1961 bis 1990 in nicht industrieller
Bauweise gefertigt wurde, keine Informationen zu den Kosten evtl. vorhandener Aufzüge vor-
liegen, wurde dieser Gebäudetyp nicht in die Ermittlung angemessener Betriebs- und Heiz-
kosten einbezogen.

39 vgl. BSG, Urteil v. 22.08.2012, B 14 AS 13/12 R, Rn. 27
40 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R, Rn. 32
41 eigene Datenerhebung aus Wohn- und Gebäudeverzeichnis
42
 vgl. S. 7, Tabelle 1
Schlüssiges Konzept 2019

Seite 13

Die so ermittelten Werte für die kalten Betriebskosten je Gebäudetyp werden danach zu ei-
nem für den Vergleichsraum gültigen gewichteten arithmetischen Mittelwert zusammenge-
fasst. In diesen gewichteten arithmetischen Mittelwert gehen die Betriebskosten der
unterschiedlichen Gebäudetypen entsprechend ihres Anteils am Gesamtbestand ein. Bei der
Bildung des einfachen arithmetischen Mittels der Betriebskosten über alle Gebäudetypen
würden diese – ungeachtet des Anteils der Gebäudetypen am gesamten Wohnungsbestand
– zu gleichen Teilen in die Berechnung einfließen. Der gewichtete arithmetische Mittelwert
berücksichtigt, dass Gebäudetypen mit einem größeren Wohnungsbestand mit größerem
Gewicht einfließen als Gebäudetypen mit einem geringeren Wohnungsbestand43.

Der sich daraus für den gesamten Vergleichsraum ergebende Wert wird im Anschluss um
einen Sicherheitszuschlag von 10% erhöht. Der Sicherheitszuschlag berücksichtigt den nicht
genau bezifferbaren Mehrbedarf an Kaltwasser, der Personen entsteht, die (möglicherweise)
keiner außerhäuslichen Beschäftigung nachgehen, sowie künftige allgemeine Kostensteige-
rungen wie sie z. B. durch die Anpassung des Mindestlohnes im Bereich der haushaltsnahen
Tätigkeiten (Grünpflege, Hausreinigung oder Winterdienst) auftreten können.44
Tabelle 6: Ermittlung angemessener kalter Betriebskosten45
Kosten je m²
Gebäudetyp46
1 2 3 4 5 6 7 8
Ø kalte
Betriebskosten 1,20 € 1,09 € 1,08 € 1,11 € 1,12 € 1,21 € 1,20 € 1,01 €
zzgl. Kosten
für Aufzug 0,22 € 0,09 € 0,20 € 0,05 € 0,16 € 0,12 € 0,23 € 0,15 €
∑ kalte
Betriebskosten 1,42 € 1,18 € 1,28 € 1,16 € 1,28 € 1,33 € 1,43 € 1,16 €
prozentualer
Anteil am
Gesamtbestand
38,7444% 16,7641% 3,6692% 4,5571% 13,9997% 6,7615% 11,7870% 3,7170%
gewichteter Mit-
telwert der kalten
Betriebskosten
1,3286 €
zzgl. 10%
Sicherheits-zu-
schlag
0,1329 €
angemessene
kalte Betriebs-
kosten
1,4615 €

43 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R, Rn. 32
44
 BMVBS, Arbeitshilfe, S. 39
45
 Betriebskosten in Leipzig 2016 - Berichtsjahr 2019, S. 6 f.
46
 vgl. S. 7, Tabelle 1
Schlüssiges Konzept 2019

Seite 14
3.3 Bruttokaltmiete
Die Richtwerte für die Kosten der Unterkunft sollen die Kaltmiete und die Betriebskosten um-
fassen, da neben der Nettokaltmiete auch die Betriebskosten abstrakt zu bestimmen und als
Faktor in das Produkt (vgl. Kapitel 2.3) einzubeziehen sind.47

Die zuvor ermittelten Beträge für die Betriebskosten werden daher zu den jeweiligen Werten
der Grundmiete addiert. Die gebildeten Summen werden im Anschluss mit der abstrakt an-
gemessenen Wohnfläche je Größe der Bedarfsgemeinschaft multipliziert. Daraus ergeben
sich die Richtwerte in Form der Bruttokaltmiete.
Tabelle 7: Feststellung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft

Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen
1 2 3 4 5 für jede wei-
tere Person
abstrakt angemes-
sene Wohnfläche 45m² 60m² 75m² 85m² 95m² zzgl. 10m²
angemessene
Grundmiete je m² 5,0923 € 5,0000 € 5,1928 € 5,1512 € 5,3227 € 5,3227 €
angemessene Be-
triebskosten je m² 1,4615 €
Bruttokaltmiete
je m² 6,5538 € 6,4615 € 6,6543 € 6,6126 € 6,7842 € 6,7842 €
ungerundetes
Ergebnis 294,9260 € 387,6883 € 499,0695 € 562,0739 € 644,5010 € 67,8420 €
Richtwert
Bruttokaltmiete 294,93 € 387,69 € 499,07 € 562,08 € 644,51 € zzgl. 67,85 €

Diese (vom Bundessozialgericht favorisierte) Ausgestaltung des Richtwertes erhöht den
Spielraum für Wohnungssuchende, da wiederum z.B. eine höhere Grundmiete durch nied-
rige Betriebskosten ausgeglichen werden kann und umgekehrt.
3.4 Ermittlung angemessener Heizkosten - Nichtprüfungsgrenze
Für die Heiz- und Wassererwärmungskosten liegen aktuelle Erkenntnisse auf Basis der Bro-
schüre Betriebskosten in Leipzig 2016 (Berichtsjahr 2019) vor. Die dazu ausgewerteten Da-
ten betreffen das Abrechnungsjahr 2016.

Aus der Summe der Heiz- und der Wassererwärmungskosten eines jeden Gebäudetyps wird
analog der für die kalten Betriebskosten beschriebenen Vorgehensweise ein gewichteter Mit-
telwert gebildet.

Da das Jahr 2016 im langjährigen Vergleich ein sehr warmes Jahr war, fielen deutlich gerin-
gere Heizkosten als in einem normal kalten Jahr an. Die reinen Heizkosten werden daher vor
Berechnung des gewichteten Mittelwertes klimabereinigt.48 Für den Zeitraum vom
01.01.2016 bis 31.12.2016 beträgt der durchschnittliche Klimafaktor für das Stadtgebiet
Leipzig 1,0949. Mit diesem Faktor sind die Heizkosten zu multiplizieren. Gleiches gilt nicht für

47
 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2012, B 14 AS 50/10 R, Rn. 33
48
 BMVBS, Arbeitshilfe, S. 39
49
 Deutscher Wetterdienst, Klimafaktoren für den Energieausweis, Mittelwert der PLZ-Zustellbezirke des Stadt-
gebietes Leipzig im Zeitraum 01.01.-31.12.2016
Schlüssiges Konzept 2019

Seite 15
die Wassererwärmungskosten, da für diese die klimatischen Verhältnisse eines Jahres uner-
heblich sind.
Tabelle 8: Ermittlung angemessener Heizkosten50
Kosten je m²
Gebäudetyp51
1 2 3 4 5 6 7 8
Heizung
(2016 KF 1,09) 0,77 € 0,71 € 0,63 € 0,72 € 0,70 € 0,81 € 0,68 € 0,56 €
Heizung klima-
bereinigt (* 1,09) 0,8391 € 0,7737 € 0,6865 € 0,7846 € 0,7628 € 0,8827 € 0,7410 € 0,6102 €
Wasser-
erwärmung 0,28 € 0,31 € 0,26 € 0,29 € 0,28 € 0,26 € 0,24 € 0,22 €
∑ Heiz- und
Wasser-
erwärmung
1,1191 € 1,0837 € 0,9465 € 1,0746 € 1,0428 € 1,1427 € 0,9810 € 0,8302 €
prozentualer
Anteil am
Gesamtbestand
38,7444% 16,7641% 3,6692% 4,5571% 13,9997% 6,7615% 11,7870% 3,7170%
gewichteter Mit-
telwert der Heiz-
und Wasserer-
wärmungskosten
1,0687 €

Die angemessenen Heizkosten ergeben sich aus der Multiplikation des gewichteten Mittel-
wertes der Heiz- und Wassererwärmungskosten je m² mit den abstrakt angemessenen
Wohnflächen nach Größe der Bedarfsgemeinschaft.

Da die Bestimmung eines abstrakt angemessenen Heizkostenpreises pro m²-Wohnfläche für
eine einfache Wohnung im unteren Segment eines Wohnungsmarktes ohne Bezugnahme
auf den konkreten Bauzustand, die jeweilige Wohnungslage und regionale Gegebenheiten
unmöglich ist, dient es der Verwaltungsökonomie, Höchst-Toleranzwerte zu bestimmen, bei
deren Unterschreitung die Angemessenheit der tatsächlichen Kosten unterstellt wird (sog.
Nichtprüfungsgrenze).52 Die zuvor ermittelten Werte werden daher abschließend zur Bildung
einer Nichtprüfungsgrenze um weitere 10% angehoben.

Heizkosten, die oberhalb dieser Nichtprüfungsgrenze liegen, sind im konkreten Einzelfall auf
ihre Angemessenheit anhand der aktuellen Fassung des kommunalen Heizspiegels53 zu prü-
fen.

50
 Betriebskosten in Leipzig 2016 - Berichtsjahr 2019, S. 6f.
51
 vgl. S. 7, Tabelle 1
52
 Deutscher Verein, Empfehlungen zu den angemessenen KdU, S. 44
53 co2online gGmbH, Heizspiegel Leipzig
Schlüssiges Konzept 2019

Seite 16
Tabelle 9: Feststellung einer Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten

Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen
1 2 3 4 5 für jede wei-
tere Person
abstrakt angemes-
sene Wohnfläche 45m² 60m² 75m² 85m² 95m² zzgl. 10m²
gewichteter Mittel-
wert der Heiz- und
Wassererwärmungs-
kosten
1,0687 €
gewichteter Mittel-
wert der Heiz- und
Wassererwärmungs-
kosten zzgl. 10% Zu-
schlag
1,1756 €
ungerundetes
Ergebnis 52,9001 € 70,5334 € 88,1668 € 99,9224 € 111,6780 € 11,7560 €
Nichtprüfungsgrenze
Heizkosten 52,91 € 70,54 € 88,17 € 99,93 € 111,68 € zzgl. 11,76 €

Schlüssiges Konzept 2019

Seite 17
4 Verfügbarkeit angemessenen Wohnraums
4.1 Zumutbarkeit
Vor der Beurteilung, ob angemessener Wohnraum zu den ermittelten Richtwerten für die
Grundmiete verfügbar ist, sind die Mindestanforderungen an die Zumutbarkeit von Wohn-
raum für die jeweilige Größe der Bedarfsgemeinschaft zu definieren, da dazu keine bundes-
oder landeseinheitlichen Vorgaben über alle Bedarfsgemeinschaftsgrößen bestehen.

Die Stadt Leipzig hält nachfolgende Mindestwohnflächen in Verbindung mit der angegebe-
nen Mindestanzahl von Wohnräumen für zumutbar. Das bedeutet nicht, dass im Umkehr-
schluss Wohnungen, die über eine kleinere Wohnfläche oder eine geringere Anzahl von
Wohnräumen verfügen, generell unzumutbar sind. Auch die Zumutbarkeit ist im konkreten
Einzelfall zu prüfen. Gerade für Haushalte mit mehreren Kindern können auch Wohnungen
mit einer geringeren Raumanzahl zumutbar sein.54
Tabelle 10: Mindestanforderung Zumutbarkeit

Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen
1 2 3 4 5
Mindestwohnfläche 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m²
Mindestanzahl
Wohnräume 1 2 3 4 4

Bei der Validierung der Richtwerte für die Grundmiete werden Wohnungen, die über eine
kleinere Wohnfläche oder eine geringere als die Mindestanzahl an Wohnräumen verfügen,
nicht in das Ergebnis einbezogen, obwohl sie im Einzelfall geeignet sein können.
4.2 Betrachtung angemessenen Wohnraums in den Mietspiegeldaten
(auf Basis der Nettokaltmiete)
Das BSG hält daran fest, dass dann, wenn ein qualifizierter Mietspiegel, der in einem wis-
senschaftlich gesicherten Verfahren aufgestellt wurde, der Bestimmung des angemessenen
Quadratmeterpreises für die Kaltmiete zugrunde liegt und ihm Aussagen zur Häufigkeit von
Wohnungen mit dem angemessenen Quadratmeterpreis entnommen werden können, davon
auszugehen ist, dass es in ausreichendem Maße Wohnungen zu diesem abstrakt angemes-
senen Quadratmeterpreis im örtlichen Vergleichsraum gibt.55

Die Stadt Leipzig verfügt über einen qualifizierten Mietspiegel. Den Leipziger Mietspiegelda-
ten können Aussagen zur Häufigkeit von Wohnungen mit dem zuvor ermittelten angemesse-
nen Quadratmeterpreis entnommen werden.

In der nachfolgenden Übersicht sind zuerst die Wohnungen dargestellt, die über eine Wohn-
fläche verfügen, die zwischen der für die jeweilige Größe der Bedarfsgemeinschaft mindes-
tens zumutbaren (Untergrenze) und der abstrakt angemessenen Wohnfläche (Obergrenze)
liegt. Danach werden schrittweise die zusätzlichen Voraussetzungen zur Mindestanzahl von
Wohnräumen und der angemessene Quadratmeterpreis für die Nettokaltmiete ergänzt. In

54 vgl. LSG Sachsen, Beschluss vom 04.03.2011, Az: L 7 AS 753/10 B ER, S. 5f.
55 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 38
Schlüssiges Konzept 2019

Seite 18
Abhängigkeit dieser zusätzlichen Voraussetzungen wird die Häufigkeit von Wohnungen mit
einem angemessenen Quadratmeterpreis abgebildet.

Tabelle 11: Häufigkeit angemessener Wohnungen in den Mietspiegeldaten
Voraussetzungen
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen
1 2 3 4 5
Wohnfläche ab 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m²
Wohnfläche bis 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 95 m²
Anzahl Wohnungen 457 1.251 1.374 501 325
 zusätzliche Voraussetzung: Mindestanzahl Wohnräume
Mindestanzahl
Wohnräume 1 2 3 4 4
Anzahl Wohnungen 457 1.220 959 84 130
 zusätzliche Voraussetzung: abstrakt angemessener Quadratmeterpreis
abstrakt
angemessene
Nettokaltmiete je m²
5,0923 € 5,0000 € 5,1928 € 5,1512 € 5,3227 €
angemessene,
gerundete Nettokalt-
miete gesamt
229,16 € 300,00 € 389,46 € 437,85 € 505,67 €
Anzahl Wohnungen 272 713 663 38 76

Schlüssiges Konzept 2019

Seite 19
In der nachfolgenden Übersicht wird am Beispiel der 272 Datensätze der für 1-Person-Haus-
halte ermittelten Wohnungen mit einem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis die Ver-
teilung der Nettokaltmieten dargestellt.
Abbildung 2: Verteilung der Nettokaltmieten von Wohnungen für 1-Person-Haus-
halte mit einem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis

Unter Berücksichtigung der Produkttheorie sind auch Wohnungen mit einer größeren als der
abstrakt angemessenen Wohnfläche angemessen, wenn die Wohnfläche multipliziert mit
dem Quadratmeterpreis für die Kaltmiete die für den jeweiligen Haushalt angemessene
Grundmiete nicht übersteigt. Danach ergeben sich aus den Mietspiegeldaten folgende Häu-
figkeiten.
Tabelle 12: Häufigkeit von Wohnungen mit einer angemessenen Grundmiete in den
Mietspiegeldaten
Voraussetzungen
Haushaltsgröße in Personen
1 2 3 4 5
Wohnfläche ab 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m²
Mindestanzahl
Wohnräume 1 2 3 4 4
angemessene,
gerundete Nettokalt-
miete gesamt
229,16 € 300,00 € 389,46 € 437,85 € 505,67 €
Anzahl Wohnungen 418 965 765 97 122

In den Mietspiegeldaten sind zu der zuvor ermittelten Grundmiete Wohnungen für alle Haus-
haltsgrößen vorhanden.

20
7
21 20
26
29
32
51
30
36
0
10
20
30
40
50
60
140 € 150 € 160 € 170 € 180 € 190 € 200 € 210 € 220 € 229,16 €
Anzahl von Wohnungen mit einer Nettokaltmiete von bis zu
Schlüssiges Konzept 2019

Seite 20
Zusätzlich zu der vom BSG gewählten Validierung der Verfügbarkeit von Wohnungen mit ei-
nem angemessenen Quadratmeterpreis werden im nächsten Kapitel die aktuell am Woh-
nungsmarkt angebotenen Wohnungen beschrieben.
4.3 Verfügbarkeit am Markt angebotener angemessener Wohnungen
(Angebotsmieten auf Basis Nettokaltmiete)
Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) hat in der im Ja-
nuar 2013 veröffentlichten Arbeitshilfe zur Bestimmung der angemessenen Aufwendungen
der Unterkunft im Rahmen kommunaler Satzungen u. a. Hinweise zur sachgerechten Ermitt-
lung von Angebotsmieten gegeben.

Demnach sollen bei der Betrachtung der Angebotsmieten folgende Aspekte berücksichtigt
werden:

 Ganz wesentlich ist, dass die im Angebot befindlichen freien Mietwohnungen nur zu
einem gewissen Teil überhaupt in Anzeigen oder auf Internet-Seiten publiziert wer-
den. So finden z.B. Genossenschaftswohnungen oder Wohnungen mit Belegungs-
rechten häufig einen neuen Mieter, ohne dass diese in Inseraten oder anderen
Publikationen aufgetaucht wären. Das gilt auch für Wohnungen, die direkt an Nach-
folgemieter übergeben werden. Weiterhin inserieren etwa Wohnungsunternehmen
nicht alle gleichgearteten Wohnungen, so dass nicht auf das Gesamtangebot ge-
schlossen werden kann.

 Bei den freien Wohnungen, die auch tatsächlich als Angebot publiziert werden, han-
delt es sich zudem tendenziell um die teureren Angebote. Denn die günstigeren Woh-
nungsangebote fallen überproportional unter die Gruppe, die direkt ohne Publikation
neu vermietet werden. Daher ist davon auszugehen, dass durch eine Angebotsmie-
ten-Recherche und Analyse die preiswerten Wohnungen schlechter erfasst werden,
je angespannter die Wohnungsmärkte sind.

 Auf entspannten Märkten hingegen kann es dazu kommen, dass die tatsächlich ab-
geschlossenen Mietverträge nach Vertragsverhandlungen unterhalb der ursprüngli-
chen Angebotsmieten liegen.

 Insgesamt bildet die Analyse der Angebotsmieten einer Kommune in der Tendenz
überproportional das höherpreisige Wohnungsmarktsegment ab, während tatsächlich
in nennenswertem Umfang auch preiswertere Wohnungen auf dem lokalen Markt er-
hältlich sind. Darum besteht das Risiko, dass Angemessenheitsgrenzen, die sich aus-
schließlich auf die Auswertung von Angebotsmieten stützen, zu hoch angesetzt
sind.56

Unter Berücksichtigung dieser Aspekte wird die Grundmiete der am Markt angebotenen
Mietwohnungen im Hinblick auf ihre Angemessenheit untersucht.

Dazu wird im Rahmen der Herleitung der Richtwerte für die Kosten der Unterkunft auf die
Datenbank der Empirica AG (empirica-systeme Marktdatenbank) zurückgegriffen. Diese Da-
tenbank liefert aktuelle und umfassende Informationen zu Preisen und Mieten des deutschen
Immobilienmarktes.

Im Betrachtungszeitraum August bis Oktober 2019 lagen Daten von 11.994 unterschiedli-
chen Mietinseraten für den Vergleichsraum vor, von denen ein Teil über einen Zeitraum von
mehreren Monaten beworben wurde. Angebotene Wohnungen mussten über eine Mindest-

56
 BMVBS, Arbeitshilfe, S. 44
Schlüssiges Konzept 2019

Seite 21
wohnfläche von 20 m² und eine Angabe zur Anzahl der Wohnräume verfügen. Fehlten ent-
sprechende Aussagen, blieben die Angebote unberücksichtigt.

In jedem Auswertungsmonat waren im Stadtgebiet Leipzig über 7.300 unterschiedliche Woh-
nungsangebote vorhanden.
Tabelle 13: Wohnungsangebote in der Stadt Leipzig (Zeitraum August – Oktober 2019)
 August September Oktober
Wohnungsangebote
in der empirica-sys-
teme Marktdatenbank
7.814 7.385 7.302

In Tabelle 14 werden die in diesen Erhebungen ermittelten angemessenen Wohnungen für
leistungsberechtigte Haushalte nach dem SGB II und XII unter Berücksichtigung der Pro-
dukttheorie dargestellt, d.h. Wohnungsangebote mit einer größeren als der abstrakt ange-
messenen Wohnfläche können bei einem geringeren als unter Kapitel 3.1 festgestellten
Quadratmeterpreis angemessen sein.

Daraus ergibt sich für die Stadt Leipzig folgende Mindestanzahl an angemessenen und zu-
mutbaren Wohnungsangeboten.
Tabelle 14: Verfügbarkeit angemessener Wohnungsangebote (Nettokaltmiete)
Voraussetzungen
Haushaltsgröße in Personen
1 2 3 4 5
Wohnfläche ab 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m²
Mindestanzahl
Wohnräume 1 2 3 4 4
angemessene Netto-
kaltmiete 229,16 € 300,00 € 389,46 € 437,85 € 505,67 €
 Anzahl Wohnungsangebote empirica-systeme Marktdatenbank
August 242 482 532 18 28
September 226 409 487 14 26
Oktober 228 409 479 14 25
 darunter unterschiedliche Wohnungsangebote
August - Oktober 2019 396 717 715 21 38

Die Auswertung zeigt, dass für alle Haushaltsgrößen eine Versorgung mit zumutbarem ange-
messenem Wohnraum möglich ist.

Auf die Besonderheiten der Versorgung von Haushalten mit fünf Personen mit angemesse-
nem Wohnraum wurde erstmals im Jahr 2013 hingewiesen (DS V/3516 v. 09.12.2013, S.
26). Die erneute Untersuchung ergab für diese Haushaltsgröße ein ausreichendes Angebot
an angemessenen Wohnungen, wenn in die Suche Objekte mit mindestens vier Wohnräu-
men einbezogen werden.

Schlüssiges Konzept 2019

Seite 22
Darüber hinaus besteht für Familien mit einem hohen Wohnflächenbedarf die Möglichkeit, im
Sozialamt57 Unterstützung bei der Wohnraumbeschaffung zu erhalten. Das gilt auch für
Haushalte mit einem Bedarf an alters- und/oder behindertengerechtem Wohnraum. Im Sach-
gebiet Wohnraumversorgung wird zur Wohnungssuche umfassend beraten, zu speziellen
Wohnungsangeboten informiert und durch Kooperation mit dem kommunalen Vermieter, der
LWB GmbH, und anderen Wohnungsmarktakteuren sowie durch Nutzung von städtischen
Belegungsrechtsoptionen in individuell angemessenen Wohnraum vermittelt.

Bei der Versorgung mit geeignetem Wohnraum ist zu berücksichtigen, dass Haushalten von
Leistungsberechtigten nach dem SGB II sowie dem SGB XII, die zur Senkung ihrer Unter-
kunftskosten aufgefordert werden, dafür im Regelfall ein Zeitraum von bis zu sechs Monaten
eingeräumt wird.58 In dieser Frist unterliegt der Wohnungsmarkt einem permanenten Wech-
sel an Wohnungsangeboten.

Im nächsten Schritt wird ausgewertet, wie sich die angemessenen Wohnungsangebote auf
die einzelnen Stadtbezirke verteilen.
Tabelle 15: Räumliche Verteilung angemessener Wohnungsangebote
Stadtbezirk
Haushaltsgröße in Personen
1 2 3 4 5
Mitte 15 30 28 1 -
Nordost 44 117 105 4 3
Ost 40 149 143 1 4
Südost 29 75 28 - 1
Süd 20 47 26 - -
Südwest 12 32 17 2 -
West 185 117 301 12 28
Alt-West 23 67 20 - 2
Nordwest 19 51 13 1 -
Nord 9 32 33 - -
ohne Angabe - - 1 - -
Summe 396 717 715 21 38

Angemessene Wohnungsangebote sind in allen Leipziger Stadtbezirken vorhanden. In eini-
gen Stadtbezirken liegen deutlich mehr Angebote als in anderen vor. Eine ähnliche Miet-
preisdifferenzierung gibt es in fast allen Großstädten Deutschlands.59 Das Wohnungs-
angebot konzentriert sich jedoch nicht nur auf einige wenige Stadtbezirke, so dass sich na-
hezu alle Haushalte mit Anspruch auf Grundsicherungsleistungen, für die die Notwendigkeit
eines Wohnungswechsels besteht, über das gesamte Stadtgebiet verteilt mit angemesse-
nem Wohnraum versorgen können.60

57 Sozialamt, Abteilung Soziale Wohnhilfen, Sachgebiet Wohnraumversorgung (50.52), Prager Str. 21, 04103
Leipzig
58 vgl. § 22 Abs. 1 S. 3 SGB II bzw. § 35 Abs. 2 S. 2 SGB XII
59 Heyn/ Dr. Braun/ Grade, Wohnungsangebote für arme Familien in Großstädten, S. 40 ff.
60 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 29
Schlüssiges Konzept 2019

Seite 23
Soweit sich eine räumliche Häufung des Bestandes angemessener Wohnung in einzelnen
Stadtteilen zeigt, ist im Übrigen zu beachten, dass insoweit ein Spannungsverhältnis zum
Wohnstandard besteht. Denn die Forderung nach einer stärkeren Verteilung der angemesse-
nen Wohnungen über das Stadtgebiet wäre mit einer Überschreitung des einfachen Stan-
dards verbunden. Eine (deutliche) Überschreitung des vom BSG propagierten einfachen
Standards würde sich indes zu Lasten von nicht im Leistungsbezug stehenden Mitbewerbern
um Wohnungen einfachen Standards auswirken, und kommt daher bereits vor diesem Hin-
tergrund nicht in Betracht.61

Sowohl im Mietspiegeldatensatz als auch bei den am Markt angebotenen Mietobjekten sind
zu den ermittelten Richtwerten eine hinreichende Anzahl angemessener Wohnungen für alle
Haushaltsgrößen nachweisbar.
4.4 Vergleich mit den tatsächlichen Grundmieten der leistungsberechtigten Haus-
halte (SGB II)
Die ermittelten Richtwerte für die Grundmiete werden nachfolgend mit den durchschnittlichen
Nettokaltmieten (Bestandsdaten) der nach dem SGB II leistungsberechtigten Haushalte ver-
glichen. Dazu wird auf die von der Bundesagentur für Arbeit veröffentlichten Daten zur
Wohn- und Kostensituation SGB II (Monatszahlen für August 2019)62 für die Stadt Leipzig
zurückgegriffen.
Tabelle 16: Vergleich des ermittelten Richtwertes mit den tatsächlichen Nettokaltmie-
ten der Leistungsbezieher SGB II

Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen
1 2 3 4 ab 5
abstrakt angemes-
sene Wohnfläche 45 60 75 85 95
Ø Wohnfläche in m² 42,7 m² 58,9 m² 68,1 m² 75,14 m² 81,8 m²
Eckwert
Grundmiete je m² 5,0923 € 5,0000 € 5,1928 € 5,1512 € 5,3227 €
tatsächliche
Ø Nettokaltmiete je
m²
4,33 € 4,32 € 4,28 € 4,26 € 4,26 €
Richtwert Grund-
miete 229,16 € 300,00 € 389,46 € 437,85 € 505,67 €
tatsächliche
Ø Nettokaltmiete 225,29 € 309,31 € 359,23 € 399,53 € 441,35 €

Die durchschnittlichen tatsächlichen Nettokaltmieten der leistungsberechtigten Bedarfsge-
meinschaften nach dem SGB II liegen i.d.R. unter den ermittelten Richtwerten für die Grund-
miete. Die tatsächliche Nettokaltmiete aller Haushalte mit 2 Personen liegt über dem
ermittelten Richtwert. Hier ist zu vermuten, dass zumindest bei einem Teil dieser Haushalte
eine Person arbeitet und die Kostenüberschreitung aus dem Freibetrag für Erwerbstätigkeit
kompensiert wird.

61 Knickrehm, Soziale Sicherheit, 2015 - Ausgabe 7, S. 287 u. 291
62 Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Tabellen, Wohn- und Kostensituation SGB II (Monatszahlen August
2019), Nürnberg, November 2019
Schlüssiges Konzept 2019

Seite 24
5 Feststellung der angemessenen Unterkunftskosten und der Nichtprüfungsgrenze
für die Heizkosten
Die Höhe der Kosten der Unterkunft und der Heizkosten ist angemessen, wenn sie folgende
Werte nicht übersteigt:
Tabelle 17: Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und Nichtprüfungsgrenze Heiz-
kosten

Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen
1 2 3 4 5 für jede weitere
Person
Richtwert
Bruttokaltmiete 294,93 € 387,69 € 499,07 € 562,08 € 644,51 € zzgl. 67,85 €
Nichtprüfungs-
grenze Heizkos-
ten
52,91 € 70,54 € 88,17 € 99,93 € 111,68 € zzgl. 11,76 €

Die Richtwerte für die Bruttokaltmiete und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten stellen
lediglich Referenzwerte dar. Darüber hinausgehende Aufwendungen sind immer auf ihre An-
gemessenheit nach den Besonderheiten des Einzelfalls zu prüfen.63

Soweit die Aufwendungen für die Unterkunft und Heizung den der Besonderheit des Einzel-
falles angemessenen Umfang übersteigen, sind sie gemäß § 22 SGB II bzw. § 35 SGB XII
als Bedarf so lange anzuerkennen, wie es der oder dem alleinstehenden Leistungsberechtig-
ten oder der Bedarfsgemeinschaft nicht möglich oder nicht zuzumuten ist, durch einen Woh-
nungswechsel, durch Vermieten oder auf andere Weise die Aufwendungen zu senken.

Bei der Unterbringung leistungsberechtigter Personen in sogenannten irregulären Unterkünf-
ten, z.B. in Gemeinschaftsunterkünften für Wohnungslose oder Frauenhäusern, sind die tat-
sächlichen Kosten anzuerkennen.

63
 Verwaltungsrichtlinie Kosten der Unterkunft, Kapitel 2, Angemessenheit der laufenden KdU und Heizung
Schlüssiges Konzept 2019

Seite 25
6 Inkrafttreten
Diese Festlegungen wurden am 21.01.2020 mit der VII-Ifo-00251-DS-01 beschlossen und
treten am 01.02.2020 in Kraft.
Schlüssiges Konzept 2019

Seite 26
Tabellen- und Abbildungsverzeichnis
Tabelle 1: Übersicht Gebäudetyp und ausgewertete Betriebskostenabrechnungen 5
Tabelle 2: Wohnflächenspannen 10
Tabelle 3: Anzahl an Wohnungsdaten 10
Tabelle 4: Ermittlung der Eckwerte für die Grundmiete je m² 11
Tabelle 5: Wohnungsbestand nach Gebäudetyp 12
Tabelle 6: Ermittlung angemessener kalter Betriebskosten 13
Tabelle 7: Feststellung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft 14
Tabelle 8: Ermittlung angemessener Heizkosten 15
Tabelle 9: Feststellung einer Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 16
Tabelle 10: Mindestanforderung Zumutbarkeit 17
Tabelle 11: Häufigkeit angemessener Wohnungen in den Mietspiegeldaten 18
Tabelle 12: Häufigkeit von Wohnungen mit einer angemessenen Grundmiete in den
Mietspiegeldaten 19
Tabelle 13: Wohnungsangebote in der Stadt Leipzig (Zeitraum August – Oktober 2019) 21
Tabelle 14: Verfügbarkeit angemessener Wohnungsangebote (Nettokaltmiete) 21
Tabelle 15: Räumliche Verteilung angemessener Wohnungsangebote 22
Tabelle 16: Vergleich des ermittelten Richtwertes mit den tatsächlichen Nettokaltmieten
der Leistungsbezieher SGB II 23
Tabelle 17: Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und Nichtprüfungsgrenze
Heizkosten 24

Abbildung 1: Verteilung der Wohnungen nach ihrer Grundmiete je m² Wohnfläche 11
Abbildung 2: Verteilung der Nettokaltmieten von Wohnungen für 1-Person-Haushalte mit
einem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis 19
Schlüssiges Konzept 2019

Seite 27
Literatur- und Quellenverzeichnis
Börstinghaus, Ulf , Miethöhe-Handbuch, Wohn- und Geschäftsraummiete, München 2009

Bundesinstitut für Bau -, Stadt - und Raumforschung (BBSR) , BBSR-Berichte KOMPAKT
02/2014, KdU-Richtlinien: Werkstattberichte aus der Praxis, Stand: Juli 2014

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) , Arbeitshilfe zur Be-
stimmung der angemessenen Aufwendungen der Unterkunft im Rahmen kommunaler Sat-
zungen, Stand: Januar 2013

Deutscher Verein für öffentliche und private Fürsorge e.V. , Empfehlungen des Deutschen
Vereins zu den angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung nach §§ 22 ff.
SGB II und §§ 35 ff. SGB XII, DV 15/12 AF III, Veröffentlichung: 12.03.2014

Heising, Petra , Angemessene Unterkunftskosten – eine Überforderung des Sozialstaats?,
empirica paper Nr. 214, Stand: September 2013

Heyn, Timo/ Dr. Braun, Reiner/ Grade, Jan , Bertelsmann Stiftung, Wohnungsangebote für
arme Familien in Großstädten, Eine bundesweite Analyse am Beispiel der 100 einwohner-
stärksten Städte, Gütersloh 2013

Knickrehm, Sabine , Das schlüssige Konzept - Wann sind Unterkunftskosten für SGB-II-
Empfänger »angemessen«? Kontrollierte Methodenfreiheit bei Methodenvielfalt, Soziale Si-
cherheit, 2015 - Ausgabe 7

Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen , Gemeindeblatt, Zensus 2011, Ge-
bäude- und Wohnungszählung am 09.05.2011 – Leipzig, Stadt, Gebietsstand: 01.01.2014;
Kamenz; 2014

v. Malottki, Christian, Schlüssiges, Konzept und Statistik, Zur Rechtsprechung des Bundes-
sozialgerichts und des Bayerischen Landessozialgerichts zum „schlüssigen Konzept“ für die
Landeshauptstadt München, info also 3/2014


city_slug: leipzig

paper_type: Beschlussvorlage

text:
1/7

Verwaltungsausschuss

Beschlussvorlage Nr. VII-DS-00254

Status: öffentlich

Eingereicht von
Dezernat Wirtschaft, Arbeit und Digitales

Betreff:
Machbarkeitsstudie 5G Pionierregion Leipziger Nordraum, Finanzierung und Vergabe

Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
voraussichtlicher
Sitzungstermin

Zuständigkeit

Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Bestätigung
Verwaltungsausschuss  27.11.2019 Beschlussfassung

Beschlussvorschlag:

1.  Der Verwaltungsausschuss nimmt zur Kenntnis, dass sich die Stadt Leipzig beim
Förderprogramm „5x5G“ des Bundesministeriums für Verkehr und digitale Infrastruktur
zur Förderung einer Machbarkeitsstudie für das Projekt Tri5G (Trimodale 5G
Pionierregion Leipziger Nordraum LOGISTIK-IT-AUTOMOTIVE) beworben hat.
 Das Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur fördert maximal
100.000 € bei einer Förderquote von 100%. Die Stadt Leipzig muss die Fördermittel
zunächst vorfinanzieren.

2.  Der Verwaltungsausschuss beauftragt den Oberbürgermeister bis zur Höhe der
zugesagten Fördermittel mit der Ausschreibung und Vergabe von zwei Aufträgen:

a) Funknetzplanung (Auftragsvolumen bis zu 50.000 €)
b) Umsetzungskonzept (Auftragsvolumen bis zu 50.000 €)

3.  Unter der Voraussetzung einer Fördermittelzusage stimmt der Verwaltungsausschuss
einer Vorfinanzierung der Funknetzplanung zu und bestätigt die außerplanmäßigen
Aufwendungen nach § 79 (1) SächsGemO in Höhe von 50.000 € für das Haushaltsjahr
2019. Die Deckung der Zwischenfinanzierung bis zum Eingang der Fördermittel erfolgt
aus dem Innenauftrag „Breitband“ (108000000035).

4. Unter der Voraussetzung einer Fördermittelzusage stimmt der Verwaltungsausschuss
einer Vorfinanzierung des Umsetzungskonzeptes zu und bestätigt die
außerplanmäßigen Aufwendungen nach § 79 (1) SächsGemO in Höhe von 50.000 €
für das Haushaltsjahr 2020. Die Deckung der Zwischenfinanzierung bis zum Eingang
der Fördermittel erfolgt aus dem Innenauftrag „Breitband“ (108000000035).

2/7

Räumlicher Bezug:

Leipziger Nordraum
Zusammenfassung:

Anlass der Vorlage:

 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln
 Sonstiges:

Ziel dieser Vorlage ist es, im Falle einer Fördermittelzusage des Projektes Tri5G (Trimodale
5G Pionierregion Leipziger Nordraum LOGISTIK-IT-AUTOMOTIVE) zügig mit der
Ausschreibung von zwei Aufträgen mit dem Ziel einer Machbarkeitsstudie beginnen zu
können. Das Projekt verfolgt das Ziel, 5G-Anwendungsfälle von Unternehmen im Nordraum
ganzheitlich zu betrachten, um den benötigten Funknetzausbau effizient zu gestalten.

3/7

Finanzielle Auswirkungen  nein x wenn ja,
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein x ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung
Folgen bei Ablehnung  nein x ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung

Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt
Ergebnishaushalt Erträge 2020  100.000 € 108000000035
 Aufwendungen 2019
2020  50.000 €
50.000 €
108000000035
108000000035
Finanzhaushalt Einzahlungen
 Auszahlungen
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? x nein  wenn ja,

Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR
(jährlich) wo veranschlagt
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge
 Ergeb. HH Aufwand
Nach Durchführung der
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge
 Ergeb. HH Aufwand (ohne
Abschreibungen)
 Ergeb. HH Aufwand aus
jährl. Abschreibungen

Steuerrechtliche Prüfung  nein  wenn, ja
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG  nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des
Sachverhalts
Umsatzsteuerpflicht der Leistung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  ja   Nein, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung

Auswirkungen auf den Stellenplan  Ja x Nein
Beantragte Stellenerweiterung:     Vorgesehener Stellenabbau:

4/7
Hintergrund zum Beschlussvorschlag:
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?

2030 - Leipzig wächst nachhaltig!
Ziele und Handlungsschwerpunkte

Leipzig setzt auf
Lebensqualität:
Balance zwischen
Verdichtung und
Freiraum
Qualität im öffentlichen
Raum und in der
Baukultur
Nachhaltige Mobilität
Vorsorgende Klima- und
Energiestrategie
Erhalt und Verbesserung
der Umweltqualität
Quartiersnahe Kultur-,
Sport- und Freiraum-
angebote
Leipzig besteht im
Wettbewerb:
Positive Rahmen-
bedingungen für
qualifizierte Arbeitsplätze
Attraktives Umfeld für
Innovation, Gründer und
Fachkräfte
Vielfältige und stabile
Wirtschaftsstruktur
Leistungsfähige
technische Infrastruktur
Vernetzung von Bildung,
Forschung und
Wirtschaft

Leipzig schafft soziale
Stabilität:
Chancengerechtigkeit in
der inklusiven Stadt
Gemeinschaftliche
Quartiersentwicklung
Bezahlbares Wohnen
Zukunftsorientierte Kita-
und Schulangebote
Lebenslanges Lernen
Sichere Stadt

Akteure:
 Bürgerstadt
 Region
 Stadtrat
 Kommunalwirtschaft
 Verwaltung

Leipzig stärkt seine
Internationalität:
Weltoffene Stadt
Vielfältige, lebendige
Kultur- und Sport-
landschaft
Interdisziplinäre
Wissenschaft und
excellente Forschung
Attraktiver Tagungs- und
Tourismusstandort
Imageprägende
Großveranstaltungen
Globales Denken, lokal
verantwortliches
Handeln

Sonstige Ziele: Arbeitsprogramm 2023: Digitale Stadt
trifft nicht zu

5/7

Beschreibung des Abwägungsprozesses:

entfällt

I. Eilbedürftigkeitsbegründung

Es besteht Eilbedürftigkeit, da die vom Bundesministerium für Verkehr und digitale
Infrastruktur avisierte Fördermittelzusage bereits im November 2019 erfolgt und die
wesentlichen Ergebnisse der Machbarkeitsstudie (Funknetzplanung) laut
Fördermittelbedingung bereits am 28.02.2020 vorliegen müssen. Damit stehen für
Ausschreibung, Vergabe und Durchführung nur drei Monate zur Verfügung. Durch die kurze
Zweckbindungsphase und die Präsentation der wesentlichen Ergebnisse am 28.02.2020 ist
ein verkürztes Verfahren notwendig.

II. Begründung Nichtöffentlichkeit

Die Vorlage ist öffentlich.

Anlage 1 ist nicht öffentlich, da sie schützenswerte unternehmensinterne Anwendungsfälle
der Kooperationspartner beschreibt.

III.  Strategische Ziele

5G ist der Mobilfunkstandard der nächsten Generation. Die Bundesregierung verfolgt das
Ziel, ein 5G-Leitmarkt zu sein. Die Stadt Leipzig nimmt in einer vom Strukturwandel
betroffenen Regionen eine Vorreiterrolle ein und kann erworbene Kenntnisse über diese
neuartige Infrastruktur in die Region tragen.

Mit der Machbarkeitsstudie entstehen neue Themenansätze für Forschung und
Entwicklung in Leipzig. Da 5G ein wichtiger Teil der Infrastruktur einer Smart City ist, liefert
die Machbarkeitsstudie auch wichtige systematische Erkenntnisse für die Anwendung auf
andere Gewerbegebiete beziehungsweise das gesamte Stadtgebiet.

Mit der Machbarkeitsstudie besteht die Möglichkeit, sich auf weitere Förderprogramme zur
technischen Realisierung des Netzausbaus zu bewerben, zum Beispiel die zweite Stufe
des Programms „5x5G“ des Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur. Mit
dem neuen Mobilfunknetz kann dann die bestehende Wirtschaftsstruktur im Leipziger
Nordraum weiterentwickelt und die Clusterunternehmen aus den Bereichen Automobil,
Logistik und Informationstechnik im Leipziger Nordraum mit öffentlichen 5G-Anwendungen
verknüpft werden. Dabei soll der Leipziger Nordraum als Pionierregion praktische
Erkenntnisse hervorbringen, welche wiederum auf andere Räume in Leipzig übertragen
werden können.

IV. Sachverhalt

1. Anlass

Der Nordraum von Leipzig verfügt über eine moderne Infrastruktur in den drei Bereichen
Straße, Schiene und Luft. Das Projektgebiet stellt mit seinen 35.000 Arbeitnehmern und
300 ha Erweiterungsfläche eine Pionierregion mit Potential dar. Mit den Hauptanwendern
Flughafen Leipzig/Halle, DHL-Express-HUB, BMW-Werk und den weiteren assoziierten
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Kooperationspartnern Leipziger Verkehrsbetriebe und der Branddirektion Leipzig wurden
innovative Lösungen evaluiert, welche den prioritären Ausbau von 5G benötigen.

Das Projekt Tri5G (Trimodale 5G Pionierregion Leipziger Nordraum LOGISTIK-IT-
AUTOMOTIVE) wurde in der Vorlage VI-DS-04870-NF-02-DS-01 (Strukturwandel im
Mitteldeutschen Braunkohlerevier) bestätigt. Darüber hinaus ist es Teil des
Arbeitsprogramms 2023 der Stadt Leipzig.

Die Forschungsziele und Anwendungsfälle wurden mit Anbietern von Telekommunikations-
diensten und Funkplanern erörtert. Von allen Projektbeteiligten wurde eine
Machbarkeitsstudie und deren zeitnahe Erstellung als dringend erforderlich erachtet.

2. Beschreibung der Maßnahme

Die Stadt Leipzig, vertreten durch das Amt für Wirtschaftsförderung, ist Antragsteller
beim Förderprogramm „5x5G“ (maximale Fördersumme 100.000 €) beim Bundesministerium
für Verkehr und digitale Infrastruktur und übernimmt die Steuerung und Koordinierung des
Projektes.

Bei Fördermittelbestätigung beauftragt das Amt für Wirtschaftsförderung ohne nochmalige
Gremienbefassung im ersten Auftrag ein von Telekommunikationsanbietern unabhängiges
Planungsbüro mit der Erstellung der Funknetzplanung. Diese soll folgende Leistungen
umfassen:

 Analyse des bestehenden Funk- und Glasfasernetzes im Leipziger Nordraum
 Planung des für die Anwendungsfälle benötigten Funkinfrastrukturnetzes (5G) und
Analyse der möglichen Antennenstandorte
 Wirtschaftlichkeitsüberprüfung des Betriebes und Darstellung von Betreibermodellen
 Ermittlung der Ausbaukosten und des Zeitrahmens für die Umsetzung des
Infrastrukturausbaus

Der zweite Auftrag befasst sich mit dem Umsetzungskonzept. Dabei sollen Testfelder für
kurzfristige 5G-Anwendungsfälle konzipiert werden. Weiterhin soll der Fördermittelantrag für
die zweite Stufe des Programmes „5x5G“ des Bundesministeriums für Verkehr und digitale
Infrastruktur erstellt werden. Dieses startet im März 2020. In dieser zweiten Förderstufe
würde dann die Realisierung des 5G-Ausbaus und Erprobung der 5G-Anwendungsfälle
umgesetzt.

Die Arbeitsergebnisse aus den beiden Aufträge wird Grundlage für den Ausbau. Eine
sofortige bauliche Umsetzung ist mit dieser Studie nicht geplant.

3. Realisierungs- / Zeithorizont

Bedingung der Förderung ist, dass bis zum 28.02.2020 die wesentlichen Ergebnisse der
Funknetzplanung vorliegen. Das Umsetzungskonzept folgt im Anschluss ab März 2020.

EU-Vergaberecht und sächsische VergabeG sind mangels Überschreitung der relevanten
Schwellwerte für keinen der Aufträge einschlägig. Die Vergabe der Aufträge allein erfolgt auf
der Grundlage der Dienstanweisung des Oberbürgermeisters Nr. 16/2018 für freiberufliche
Leistungen.

Die Voransprache ausgewählter Unternehmen und Forschungsinstitute (Präqualifikation) ist
erfolgt. Im Wettbewerb mehrerer Bieter können die Leistungen im Verhandlungsverfahren
noch in 2019 vergeben werden.

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4. Finanzielle Auswirkungen

Die Kostenschätzung für beide Einzelaufträge unterschreitet in Summe die maximale
Fördersumme von 100.000 €. Die Förderquote durch den Bund liegt bei 100%. Die
Vorfinanzierung erfolgt über den Innenauftrag Breitband (108000000035). Der Auftrag
Funknetzplanung soll jedoch bereits in 2019 ausgelöst und jedenfalls Teilleistungen
abgerechnet werden.

5. Auswirkungen auf den Stellenplan

Die 5G-Machbarkeitsstudie (erste Stufe des Förderprogrammes) erfolgt mit bestehenden
Personalressourcen. Erst bei Teilnahme an der zweiten Stufe des Förderprogrammes,
welches im zweiten Quartal 2020 startet und die Realisierung des 5G-Ausbaus sowie die
Erprobung der 5G-Anwendungsfälle in Aussicht stellt, würde zusätzliches, zu 100%
drittfinanziertes, Personal beim Fördermittelgeber beantragt werden.

6. Bürgerbeteiligung

 bereits erfolgt     geplant     nicht nötig

Eine Bürgerbeteiligung wird durch das zu beauftragende Funknetzplanungsbüro in Form
einer Informationsveranstaltung über das Projekt durchgeführt. Dies deckt sich mit den
Anforderungen des Fördermittelgebers.

7. Besonderheiten

Keine

8. Folgen bei Nichtbeschluss

Ein Nichtbeschluss hat zur Konsequenz, dass die Region den Unternehmen nicht den neuen
Mobilfunkstandard prioritär zur Verfügung stellen kann. Pionier in einer der wichtigsten
neuen Technologien zu sein, bietet sowohl weitere Chancen zur Stärkung des
Wirtschaftsstandorts Leipzig als auch der Mitteldeutschen Region. Darüber hinaus
ermöglicht es die Förderung weiterer Projekte im Bereich Smart City, wie zum Beispiel
intelligente Licht-, Verkehrs- und Energiesteuerung und digitale Gesundheitsversorgung.

Anlage:

Projektskizze


text:
1/5

Verwaltungsausschuss

Beschlussvorlage Nr. VII-DS-00256

Status: öffentlich

Eingereicht von
Dezernat Allgemeine Verwaltung
Dezernat Kultur

Betreff:
Rechtliche Begleitung des Vergabeverfahrens Mitausrichtung Leipziger
Weihnachtsmarkt ab dem Jahr 2022 - Marktplatz

Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
voraussichtlicher
Sitzungstermin

Zuständigkeit

Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Bestätigung
DB OBM - Vorabstimmung
Verwaltungsausschuss  11.03.2020 Beschlussfassung

Beschlussvorschlag:

Der Oberbürgermeister wird ermächtigt, den Auftrag zur rechtlichen Begleitung des
Gesamtverfahrens für die Ausschreibung einer Konzession bzgl. der Mitausrichtung
des Leipziger Weihnachtsmarktes im Bereich vor dem Alten Rathaus entsprechend
dem Begründungstext und der Anlage an die Kanzlei GÖRG zu erteilen.

Räumlicher Bezug:

Zusammenfassung:

Anlass der Vorlage:

 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln
 Sonstiges:

Aufgrund geänderter Rechtslage unterliegt die Vergabe der Konzession zur Mitausrichtung
des Leipziger Weihnachtsmarktes im Bereich des Marktplatzes vor dem Alten Rathaus einer
europaweiten Ausschreibungspflicht. Da die Stadt derzeit nicht über die notwendigen Vor-
aussetzungen verfügt, um das Verfahren allein durchzuführen, soll eine rechtliche Begleitung
beauftragt werden.

2/5

Finanzielle Auswirkungen  nein x wenn ja,
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung

Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt
Ergebnishaushalt Erträge
 Aufwendungen HHJ  2020 40.460,00 PSP: 1.100.11.1.2.03
SK: 44311400
Finanzhaushalt Einzahlungen
 Auszahlungen
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja,

Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR
(jährlich) wo veranschlagt
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge
 Ergeb. HH Aufwand
Nach Durchführung der
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge
 Ergeb. HH Aufwand (ohne
Abschreibungen)
 Ergeb. HH Aufwand aus
jährl. Abschreibungen

Steuerrechtliche Prüfung  nein  wenn, ja
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG  nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des
Sachverhalts
Umsatzsteuerpflicht der Leistung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  ja   Nein, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung

Auswirkungen auf den Stellenplan  Ja x Nein
Beantragte Stellenerweiterung:     Vorgesehener Stellenabbau:

3/5
Hintergrund zum Beschlussvorschlag:
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?

2030 - Leipzig wächst nachhaltig!
Ziele und Handlungsschwerpunkte

Leipzig setzt auf
Lebensqualität:
Balance zwischen
Verdichtung und Freiraum
Qualität im öffentlichen
Raum und in der
Baukultur
Nachhaltige Mobilität
Vorsorgende Klima- und
Energiestrategie
Erhalt und Verbesserung
der Umweltqualität
Quartiersnahe Kultur-,
Sport- und Freiraum-
angebote
Leipzig besteht im
Wettbewerb:
Positive Rahmen-
bedingungen für
qualifizierte Arbeitsplätze
Attraktives Umfeld für
Innovation, Gründer und
Fachkräfte
Vielfältige und stabile
Wirtschaftsstruktur
Leistungsfähige
technische Infrastruktur
Vernetzung von Bildung,
Forschung und Wirtschaft

Leipzig schafft soziale
Stabilität:
Chancengerechtigkeit in
der inklusiven Stadt
Gemeinschaftliche
Quartiersentwicklung
Bezahlbares Wohnen
Zukunftsorientierte Kita-
und Schulangebote
Lebenslanges Lernen
Sichere Stadt

Akteure:
 Bürgerstadt
 Region
 Stadtrat
 Kommunalwirtschaft
 Verwaltung

Leipzig stärkt seine
Internationalität:
Weltoffene Stadt
Vielfältige, lebendige
Kultur- und Sport-
landschaft
Interdisziplinäre
Wissenschaft und
excellente Forschung
Attraktiver Tagungs- und
Tourismusstandort
Imageprägende
Großveranstaltungen
Globales Denken, lokal
verantwortliches Handeln

Sonstige Ziele:

trifft nicht zu

Beschreibung des Abwägungsprozesses:

I. Eilbedürftigkeitsbegründung

Nicht relevant.

II. Begründung Nichtöffentlichkeit

Entsprechend § 37 Abs 1 SächsGemO ist die Anlage nicht öffentlich zu behandeln. Die An-
lage enthält Namen der zur Angebotsabgabe aufgeforderten Unternehmen und Angaben
zum eingegangenen Angebot. Dieses wiederum enthält Preisangaben, Geschäftsverbindun-
gen und somit auch geheimhaltungsbedürftige Daten. Auch die förmlichen Ausschreibungs-
verfahren nach VOL und VOB werden durch die Vergabegremien in nichtöffentlicher Sitzung
beraten, Ziffer 9. Vergabeordnung der Stadt Leipzig (01/2015). In Anlehnung an diese Vor-
gaben ist die Nichtöffentlichkeit der Anlage angezeigt.

4/5
III.  Strategische Ziele

Die Ausschreibung der Weihnachtsmarktkonzession dient dazu, den Leipziger Weihnachts-
markt auch zukünftig als überregionalen Anziehungspunkt zu erhalten und dessen Attrakti-
vität weiter auszubauen. Durch ein Ausschreibungsverfahren besteht dabei die Möglichkeit
verschiedene Konzepte im Wettbewerb zu vergleichen und so ein zukunftsorientiertes Kon-
zept zu erhalten, dass einen angemessenen Ausgleich zwischen Fortentwicklung und Tra-
dition des Leipziger Weihnachtsmarktes gewährleistet.

IV. Sachverhalt

Seit 1990 ist die Firma Käthe Wohlfahrt vertraglich als Mitausrichterin des Leipziger Weih-
nachtsmarktes im Bereich des Marktplatzes vor dem Alten Rathaus gebunden. Dieser Ver-
trag wurde im Anschluss wiederholt verlängert und umschließt nunmehr die Mitausrichtung
des Weihnachtsmarktes 2020 und – soweit das Vergabeverfahren zur Mitausrichtung des
Leipziger Weihnachtsmarktes zum 31.10.2020 nicht erfolgreich abgeschlossen sein sollte –
auch des Weihnachtsmarktes 2021.

Der Vertrag zur Mitausrichtung des Leipziger Weihnachtsmarktes sieht vor, dass die Stadt
Leipzig dem Vertragspartner im Rahmen des Leipziger Weihnachtsmarktes die Fläche vor
dem Alten Rathaus zur Verfügung stellt. Dem Vertragspartner werden Vorgaben zur Nutzung
und Gestaltung der Fläche gemacht (bspw. Mindestanzahl der Buden, Gestaltung, Sorti-
ment, Unterhaltungsprogramm, „Tassenmanagementsystem“ sowie weitere Infrastruktur
bspw. den Betrieb einer Toilettenanlage) und die Möglichkeit eingeräumt, die aufgestellten
Buden an Dritte zu vermieten. Im Gegenzug hat der Vertragspartner der Stadt Leipzig ein
Entgelt zu entrichten. Der beauftragte Dritte erhält das Recht zur Nutzung der städtischen
Flächen, trägt dabei aber auch das wirtschaftliche Nutzungs- und Verwertungsrisiko.

Solche Verträge erfordern nunmehr bei Erreichen eines bestimmten Schwellenwertes eine
europaweite Ausschreibung. Dieser Schwellenwert beträgt derzeit 5.548.000 EUR und be-
rechnet sich gem. § 2 KonzVgV nach den zu erwartenden Umsätzen der Auftragnehmer
über den gesamten Vertragszeitraum. Der Vertragszeitraum ist beschränkt und orientiert
sich – wenn er fünf Jahre übersteigt - an der Höhe der erforderlichen Investitionen, vgl. § 3
KonzVgV. Da vorliegend für einen Neubewerber sehr umfangreiche Investitionen erforderlich
werden dürften, um den hohen Standard des Leipziger Weihnachtsmarkt mindestens auf-
recht erhalten zu können, wird von einer Vertragslaufzeit von 15 Jahren ausgegangen.

Im Bereich der Ausschreibung von Dienstleistungskonzessionen für Märkte verfügt die Stadt
Leipzig auf Grund der neueren Rechtslage bislang über keine einschlägigen Erfahrungen.
Um die Verfahrensgestaltung rechtlich umfassend abzusichern, soll daher eine intensive
rechtliche Begleitung des Prozesses erfolgen. Darüber hinaus werden derartige Verfahren
i.d.R. in einem Verhandlungsverfahren mit Teilnahmewettbewerb durchgeführt. Dies stellt
besondere Anforderungen an die Intensität und den Aufwand des Vergabeprozesses. Bis-
lang verfügt die Stadt Leipzig nicht über die notwendige Software um ein solches europa-
weites Ausschreibungsverfahren – wie nunmehr zwingend vorgeschrieben – elektronisch
durchführen zu können. Daher ist es zweckmäßig und erforderlich, die rechtliche Begleitung
dieses Verfahrens durch eine Rechtsanwaltskanzlei zu veranlassen. In diesem Zusammen-
hang wird auf die Informationsvorlage VI-lfo-05700 verwiesen.

4. Finanzielle Auswirkungen

Die Rechnungslegung für die anwaltliche Begleitung des Vergabeverfahrens erfolgt
voraussichtlich im Jahr 2020.

Die Kosten werden im Haushaltsjahr 2020 mittels Antrag auf überplanmäßige Auszahlung
gemäß § 79 Abs. 1 SächsGemO im Budget des Rechtsamtes zur Verfügung gestellt.

Im Haushaltsjahr 2020 wird unterjährig nach einer Kostendeckung gesucht.
5/5

5. Auswirkungen auf den Stellenplan

Keine Auswirkungen auf den Stellenplan.

6. Bürgerbeteiligung

 bereits erfolgt     geplant     nicht nötig

7. Besonderheiten

Nicht relevant.

8. Folgen bei Nichtbeschluss

Sollte die Beauftragung der Anwaltskanzlei nicht erfolgen, könnte die Stadt die Konzession
zur Mitausrichtung des Weihnachtsmarktes nicht europaweit ausschreiben. Dies hätte zur
Folge, dass lediglich Jahres- bzw. Zwei-Jahresverträge mit einem Mitausrichter abgeschlos-
sen werden könnten. Da der Mitausrichter hierbei keine Planungssicherheit hat, würden vor-
aussichtlich keine bzw. nur geringe Investitionen in die Gestaltung, Ausstattung, Konzeptio-
nierung usw. des Weihnachtsmarktbereiches erfolgen. Perspektivisch ließe das einen erheb-
lichen Rückgang der Attraktivität des Weihnachtsmarktes erwarten.

Bei Nichtbeschluss kann eine rechtssichere Vergabe der Dienstleistungskonzession für den
Weihnachtsmarkt für die Jahre ab 2022 ff. nicht erfolgen. Die Beauftragung der Kanzlei
GÖRG sollte zeitnah erfolgen. Bei Vorbereitung und Durchführung eines neuen Vergabe-
verfahrens eines angemessenen zeitlichen Vorlaufs bedürfen. Im Übrigen ist mit einer
gerichtlichen Überprüfung der Vergabeentscheidung durch abgelehnte Mitbewerber zu
rechnen. Dies verlängert die endgültige Auftragsvergabe weiter.

Anlage:

Anlage 1 – Angebote und Wertung (nichtöffentlich)