paper_type: Neufassung Beschlussvorlage

text:
Ratsversammlung
Neufassung Nr. DS-0577/14-NF-001
Status: öffentlich
Beratungsfolge:
Gremium Termin Zuständigkeit
Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau 23.06.2015 2. Lesung
Stadtbezirksbeirat Leipzig-Mitte 25.06.2015 Vorberatung
Ratsversammlung 08.07.2015 Beschlussfassung
Eingereicht von
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Betreff
Bebauungsplan Nr. 45.6 "Stadtzentrum"; Stadtbezirk Mitte, Ortsteil Zentrum;
Billigungs- und Auslegungsbeschluss
Beschlussvorschlag:
1. Der Entwurf des Bebauungsplanes sowie seine Begründung werden gebilligt.
2. Die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB des Bebauungsplan-Entwurfes sowie seiner
Begründung wird beschlossen.
Hinweis: Die in der Vorlage enthaltenen Pläne dienen lediglich der Information. Maßgebend ist der zum Zeitpunkt des Billigungs- und
Auslegungsbeschlusses im Ratsversammlungssaal ausgehängte Plan.
Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen:
 nicht relevant

Sachverhalt:
 Siehe „Beschreibung des Sachverhaltes“ in der Anlage.
Anlagen:
1 Beschreibung des Sachverhaltes
2 Übersichtskarte
3 Übersichtsplan
4 Bebauungsplan Teil A: Planzeichnung mit Nebenzeichnungen, Planzeichenerklärung
5 Bebauungsplan Teil B: Text
6 Begründung zum Bebauungsplan
1 von 196 in Zusammenstellung
2 von 196 in Zusammenstellung
B E S C H L U S S A U S F E R T I G U N G
Ratsversammlung vom 16.09.2015
zu 19.4 Bebauungsplan Nr. 45.6 "Stadtzentrum"; Stadt bezirk Mitte, Ortsteil
Zentrum; Billigungs- und Auslegungsbeschluss
Vorlage: DS-0577/14-NF-001
Beschluss:
1. Der Entwurf des Bebauungsplanes sowie seine Begrü ndung werden gebilligt.
2. Die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB des Bebauungsplan-Entwurfes sowie
seiner Begründung wird beschlossen.
3. Der Oberbürgermeister wird aufgefordert zu prüfen , inwieweit eine Errichtung zusätzlicher
Stellplätze für alternative Fahrzeuge, insbesondere Elektrofahrzeuge auch außerhalb der
öffentlichen Verkehrsflächen ermöglicht werden kann. Der Stadtrat ist über das Ergebnis bis
spätestens zur Vorlage des Satzungsbeschlusses zu informieren.
Hinweis: Die in der Vorlage enthaltenen Pläne dienen lediglich der Information. Maßgebend ist der zum Zeitpunkt des Billigungs-
und Auslegungsbeschlusses im Ratsversammlungssaal ausgehängte Plan.
Abstimmungsergebnis:
mehrheitlich angenommen bei einigen Gegenstimmen und 1 Enthaltung
Burkhard Jung
Oberbürgermeister
Leipzig, den 17. September 2015
Seite: 1/1
3 von 196 in Zusammenstellung
Beschreibung des Sachverhaltes Seite 1 von 3
Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)
Billigungs- und Auslegungsbeschluss
Beschreibung des Sachverhaltes
Mit dieser Vorlage soll der Billigungs- und Auslegungsbeschluss als Voraussetzung für die
Durchführung der öffentlichen Auslegung des Entwurfes des Bebauungsplanes Nr. 45.6
„Stadtzentrum“ und seiner Begründung herbei geführt werden.
Die Übereinstimmung mit den Strategischen Zielen der Kommunalpolitik ist wie folgt
gegeben:
• Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen
Der Leipziger Stadtkern ist ein intensiv überbauter Funktionsorganismus. Das enge
Nebeneinander von Wohnen, Arbeiten, Studieren, Einkaufen und kulturellen sowie
Freizeitangeboten in räumlicher Dichte mit kurzen Wegen ist typisch für die Leipziger Innenstadt.
Gerade dieser Eindruck einer geschlossenen Altstadt mit urbanem Flair, geprägt durch die
gründerzeitlichen Messe- und Geschäftshäuser, erwies und erweist sich für die Anziehungskraft
des Stadtzentrums von besonderer Bedeutung.
In Folge der Aufstellung des Bebauungsplanes ist davon auszugehen, dass sowohl die
Arbeitsplatz- als auch die Ausbildungsplatzsituation zumindest gesichert, wenn nicht sogar
verbessert werden.
• Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur
Um die weitere wirtschaftliche Entwicklung forcieren zu können, wird in den nächsten Jahren mit
oberster Priorität auf die Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit und Attraktivität Leipzigs gesetzt.
Untrennbar damit ist verbunden, dass die historische Altstadt ihre Unverwechselbarkeit für die
Zukunft sichert und stärkt.
In Folge der Aufstellung des Bebauungsplanes ist davon auszugehen, dass die
Infrastrukturausstattung und damit auch die Attraktivität der Wohn-, Arbeits- und
Lebensbedingungen der Innenstadt zumindest auf dem bisherigen Niveau gehalten, wenn nicht
sogar verbessert werden.
Die Belange der Kreativwirtschaft  werden durch die Planung nicht berührt.
Maßnahmen der Stadt zur Umsetzung der Planung bzw. Kosten , die infolge der Aufstellung
des B-Planes auf die Stadt zukommen können (einschließlich Maßnahmen auf städtischen
Flächen zum Ausgleich von Eingriffen im Rahmen der Eingriffsregelung nach dem
Bundesnaturschutzgesetz), sind im Ergebnis der durchgeführten Ermittlungen nicht zu erwarten.
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4 von 196 in Zusammenstellung
Beschreibung des Sachverhaltes Seite 2 von 3
Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)
Billigungs- und Auslegungsbeschluss
Aufstellungsbeschluss, Geltungsbereich und frühzeitige Beteiligung
Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 45.6 „Nutzungsarten im Stadtzentrum “
wurde am 18.07.2007 gefasst. Der ca. 67 ha große Geltungsbereich umfasst den Ortsteil
„Zentrum“ des Stadtbezirks Mitte (innerhalb des Promenadenrings) ohne die Geltungsbereiche
des B-Plans 45.3 „Freifläche an der Thomaskirche“, des B-Plans 45.4 „Museumsquartier“, des B-
Plans 45.5 „Höfe am Brühl“ und des B-Plans 45.7 „Burgplatz/Burgstraße/Schloßgasse“.
Als Vorgänger des B-Plans 45.6 wurde bereits im Jahre 1996 der B-Plan 45.2 „Nutzungsarten im
Stadtzentrum“ aufgestellt; dieser Bebauungsplan  wurde vom Sächsischen Oberverwaltungs-
gericht durch Urteil vom  24.04.2007 für unwirksam erklärt.
Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange (TöB) und der
städtischen Ämter hat parallel zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit vom 25.02. bis zum
22.03.2013 stattgefunden. Die Einarbeitung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung
hat zu Änderungen der zeichnerischen und textlichen Festsetzungen und in der Begründung
geführt, ohne jedoch die Grundzüge der Planung zu berühren.
Der B-Plan verfolgt die Sicherung einer attraktiven Nutzungsmischung im Kerngebiet, die
Erhaltung vorhandener Wohnnutzungen, die Sicherung der Aufenthaltsqualität im öffentlichen
Raum mit Festsetzungen zu Passagen, Arkaden, Stellplätzen sowie zum Ausschluss bestimmter
Nutzungen. Er enthält darüber hinaus Gestaltungsvorschriften zu Gebäuden als örtliche
Bauvorschrift nach § 89 SächsBO. Aus diesem Grund wurde die Bezeichnung des B-Plans
angepasst. Er trägt nunmehr den Titel „Bebauungsplan Nr. 45.6 „'Stadtzentrum' “.
Allgemeine Ziele und Inhalte des Bebauungsplans
Der Bebauungsplan ist aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Leipzig entwickelt, der
für das Plangebiet eine „Gemischte Baufläche – Kerngebiet nach § 7 BauNVO möglich“ darstellt.
Diese Darstellung entspricht auch dem aktuellen Planungsstand der FNP-Fortschreibung.
Der Plan soll als einfacher Bebauungsplan  ohne Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung
aufgestellt werden, um insoweit individuelle, aus der Umgebung abgeleitete Entscheidungen über
die zulässige Grundfläche, die Geschossfläche, die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe der bau-
lichen Anlagen treffen zu können. Die planungsrechtliche Zulässigkeit von (Bau-)Vorhaben im Gel-
tungsbereich des B-Planes werden also nicht aufgrund des B-Plans allein zu beurteilen sein, son-
dern auch unter Anwenden des § 34 BauGB.
Am 16.06.2010 fasste die Ratsversammlung den Beschluss Nr. RBV-406/10, wonach bei der Neu-
aufstellung des B-Planes Nr. 45.6 Trauf- und Firsthöhen als Festsetzungen aufgenommen werden
sollen. Davon hat die Stadtverwaltung abgesehen, da der Bebauungsplan damit den Status eines
qualifizierten Bebauungsplanes erreicht hätte. Er wäre somit alleinige Grundlage der planungs-
rechtlichen Beurteilung von Bauvorhaben. Die notwendige Regelungsdichte für einen qualifizierten
Bebauungsplan des Stadtzentrums wäre so enorm, dass sie nicht mehr praktikabel und flexibel
genug wäre. Deshalb wurden allein für die Gebiete MK 2 die Anzahl der möglichen Vollgeschosse
festgesetzt. Die örtlichen Bauvorschriften enthalten in TF 12.2 außerdem Vorschriften zur Stellung
der Gebäude und Gebäudehöhen. Der Beschluss Nr. RBV-406/10 soll deshalb mit dem Beschluss
über die Abwägung und dem Satzungsbeschluss zum B-Plan 45.6 „Stadtzentrum“ aufgehoben
werden.
Neben den Gestaltungsvorschriften zu Gebäuden sah der Vorentwurf des B-Planes ursprünglich
auch Gestaltungsvorschriften für Werbeanlagen als örtliche Bauvorschrift nach § 89 SächsBO vor.
Es hat sich als zweckmäßig erwiesen, die Gestaltungsvorschriften für Werbeanlagen als
eigenständige Werbesatzung für das Leipziger Stadtzentrum weiterzuführen. Der Entwurf des B-
Planes enthält daher keine Gestaltungsvorschriften für Werbeanlagen mehr.
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5 von 196 in Zusammenstellung
Beschreibung des Sachverhaltes Seite 3 von 3
Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)
Billigungs- und Auslegungsbeschluss
Für die historische Altstadt gilt ergänzend seit dem 12.01.2002 die Erhaltungssatzung "Leipzig-
Innenstadt", geändert durch Beschluss Nr. RBV-2155/14, bekannt gemacht am 13.09.2014. Über
die in deren Geltungsbereich zusätzlich erforderliche Genehmigung nach §§ 172 - 174 BauGB
können weitere gestalterische Anforderungen an Gebäude gestellt und gesichert werden. Es ist
angedacht, die Anwendungspraxis der Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB durch
eine Gestaltungsfibel als Verwaltungsvorschrift zu stützen. Damit und mit der Werbesatzung
könnte die seit 11.01.1993 rechtsverbindliche Gestaltungssatzung für die Leipziger Innenstadt
vollständig abgelöst werden.
Die weitere Vorgehensweise  ist wie folgt vorgesehen:
Nach der Beschlussfassung durch die Ratsversammlung wird das Dezernat Stadtentwicklung und
Bau, Stadtplanungsamt,
• die öffentliche Auslegung des Entwurfes und seiner Begründung und
• zeitgleich die Beteiligung der TöB zum Entwurf durchführen sowie
• die Bürgervereine beteiligen.
Dem Stadtbezirksbeirat Mitte wird die Vorlage durch das Büro für Ratsangelegenheiten
unmittelbar nach der Bestätigung in der Dienstberatung des OBM zugeleitet.
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6 von 196 in Zusammenstellung
Übersichtskarte - Lage des Plangebietes
Bebauungsplan Nr:  45.6 "Stadtzentrum"
Datengrundlage: DSK5 M 1:20000, Stand 09.2013
Lage des Plangebietes
Tröndlinring
M.-Luther-RingRossplatz
M.-Luther-Ring Georgiring
Goerdelerring
7 von 196 in Zusammenstellung
Übersichtsplan - Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
Bebauungsplan Nr. 45.6 "Stadtzentrum"
Datengrundlage: DSK5 M 1:6500, Stand 09.2013
Geltungsbereich des B-Plans Nr.45.6
B- Pläne, die innerhalb des Geltungsbereiches des B-Plans Nr.45.6liegen und für die die textlichen Festsetzungen Nr. 12.1 bis 12.8 gelten
anschließende B-Pläne
Hauptbahnhof
Tröndlinring
Goerdelerring
M.-Luther-Ring
M.-Luther-Ring
Roßplatz
Georgiring
B-Plan 45.5
45.4
45.3
45.7
8 von 196 in Zusammenstellung
B-Plan Nr.
45.3
B-Plan Nr.
45.7
B-Plan Nr. 45.5
B-Plan
Nr. 45.4
Universität
Konzertstätte
(Gewandhaus)
Oper
Rathaus
MK 3.1
MK 2.3
MK 2.4
MK 1.1
MK 1.3
MK 2.1
MK 2.2
MK 2.6
MK 2.7
MK 2.8
MK 2.10
MK 2.14
MK 2.16
MK 2.18
MK 2.17
MK 2.19
MK 2.20
MK 2.21
MK 2.25
MK 2.24
MK 2.23
MK 2.28 MK 2.30
MK 2.31
MK 2.33
MK 1.5
MK 3.3
MK 3.5
MK 3.6
MK 3.7
MK 3.2
MK 3.9
MK 3.10
MK 3.11
MK
3.12
MK 2.15
MK 2.27 Kulturforum
„Moritzbastei“
MK 2.9
MK 2.32
MK 1.4
MK 2.26
MK 2.29 MK 1.2
MK 3.8
MK 2.12
MK 2.13
MK 2.5
MK
3.4
MUSEUM
MUSEUM
MUSEUM
MUSEUM MK 2.11
MK 2.34 Universität
  siehe textliche
Festsetzung Nr. 13
siehe textliche
Festsetzung Nr. 13
Durchgang gemäß
Nebenzeichnung
Nr. 1
Durchgang gemäß
Nebenzeichnung
Nr. 2
Durchgang gemäß
Nebenzeichnung
Nr. 5
Durchgang gemäß
Nebenzeichnung
Nr. 4
Durchgang
gemäß
Neben-
zeichnung
Nr. 3
MUSEUM
MK
2.22
Universität
Universität
Stadt Leipzig
Bebauungsplan Nr. 45.6
„Stadtzentrum“
Entwurf
Stand: 06.05.2015
9 von 196 in Zusammenstellung
B-Plan Nr.
45.3
B-Plan Nr.
45.7
B-Plan Nr. 45.5
B-Plan
Nr. 45.4
Universität
Konzertstätte
(Gewandhaus)
Oper
Rathaus
MK 3.1
MK 2.3
MK 2.4
MK 1.1
MK 1.3
MK 2.1
MK 2.2
MK 2.6
MK 2.7
MK 2.8
MK 2.10
MK 2.14
MK 2.16
MK 2.18
MK 2.17
MK 2.19
MK 2.20
MK 2.21
MK 2.25
MK 2.24
MK 2.23
MK 2.28 MK 2.30
MK 2.31
MK 2.33
MK 1.5
MK 3.3
MK 3.5
MK 3.6
MK 3.7
MK 3.2
MK 3.9
MK 3.10
MK 3.11
MK
3.12
MK 2.15
MK 2.27 Kulturforum
„Moritzbastei“
MK 2.9
MK 2.32
MK 1.4
MK 2.26
MK 2.29 MK 1.2
MK 3.8
MK 2.12
MK 2.13
MK 2.5
MK
3.4
MUSEUM
MUSEUM
MUSEUM
MUSEUM MK 2.11
MK 2.34 Universität
  siehe textliche
Festsetzung Nr. 13
siehe textliche
Festsetzung Nr. 13
Durchgang gemäß
Nebenzeichnung
Nr. 1
Durchgang gemäß
Nebenzeichnung
Nr. 2
Durchgang gemäß
Nebenzeichnung
Nr. 5
Durchgang gemäß
Nebenzeichnung
Nr. 4
Durchgang
gemäß
Neben-
zeichnung
Nr. 3
MUSEUM
MK
2.22
Universität
Universität
Entwurf
Stand: 06.05.2015
Stadt Leipzig
Bebauungsplan Nr. 45.6
„Stadtzentrum“
10 von 196 in Zusammenstellung
8.576 m²
8.000 m²
16.928,1 m²
²
Entwurf
Stand: 06.05.2015
Nebenzeichnung Nr. 3
Nebenzeichnung Nr. 2
Stadt Leipzig
Bebauungsplan Nr. 45.6
„Stadtzentrum“
Nebenzeichnungen Nr. 1-5:
Blockdurchgänge
Nebenzeichnung Nr. 1
11 von 196 in Zusammenstellung
6.995,4 m²
aßen
 11
646,4 m²
4.646
6.625,9 m²
Stadt Leipzig
Bebauungsplan Nr. 45.6
„Stadtzentrum“
Nebenzeichnungen Nr. 1-5:
Blockdurchgänge
Entwurf
06.05.2015
Durchgänge
1. Die in den Nebenzeichnungen Nr. 1 bis 5 mittels
Baugrenzen und dem Planzeichen Nr. 15.5 der PlanZV
festgesetzten Hausdurchgänge sind im Erdgeschoss
als Luftgeschoss ebenerdig herzustellen. Die Haus-
durchgänge müssen eine lichte Höhe von mindestens
4,5 m aufweisen.
2. Die Blockdurchgänge dürfen - auch abschnittsweise
- dergestalt versetzt werden, dass die neue Mittelachse
einschließlich der korrespondierenden Begrenzungen
des Blockdurchgangs in der Längsachse beidseitig um
bis zu 7,0 m von der ursprünglich zeichnerisch festge-
setzten Mittelachse abweicht. Die festgesetzte Block-
durchgangsbreite darf dabei nicht verringert werden.
Eine Versetzung darf nicht zur Unterbrechung durch-
gehender Wegebeziehungen führen.
3. Die mit einem Gehrecht zu belastenden Flächen
sind außerhalb der Hausdurchgänge ebenerdig weiter-
zuführen und von oberirdischer Bebauung freizuhalten.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, 2, 10, 21 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 2013]
Nebenzeichnung Nr. 5
Nebenzeichnung Nr. 4
12 von 196 in Zusammenstellung
Planzeichenerklärung
entsprechend PlanZV
I. PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
I.1 ART DER BAULICHEN NUTZUNG
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 3, §§ 7, 11 BauNVO 2013]
    Kerngebiete (MK)
MK 1.1...1.5 Kerngebiet mit näherer Nutzungsbestimmung gemäß den textlichen Festsetzungen Nr. 5.1 bis 5.3
sowie mit durchlaufender Nummerierung der Teil-Baugebiete
MK 2.1...2.33 Kerngebiet mit näherer Nutzungsbestimmung gemäß den textlichen Festsetzungen Nr. 6.1 bis 6.6
sowie mit durchlaufender Nummerierung der Teil-Baugebiete
MK 3.1...3.12 Kerngebiet mit näherer Nutzungsbestimmung gemäß den textlichen Festsetzungen Nr. 7.1 bis 7.5
sowie mit durchlaufender Nummerierung der Teil-Baugebiete
Sonstiges Sondergebiet (SO) mit näherer Nutzungsbestimmung:
Universität Universität (siehe textliche Festsetzungen Nr. 1.1 und 1.2)
Oper Oper (siehe textliche Festsetzungen Nr. 2.1 und 2.2)
Konzerthaus Konzertstätte Gewandhaus (siehe textliche Festsetzungen Nr. 3.1 und 3.2)
Moritzbastei Kulturforum Moritzbastei (siehe textliche Festsetzungen Nr. 4.1 und 4.2)
I.2 BAUWEISE, BAULINIEN, BAUGRENZEN
[§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB]
    Baugrenze
 [§ 23 BauNVO 2013]
I.3 EINRICHTUNGEN UND ANLAGEN ZUR VERSORGUNG MIT
GÜTERN UND DIENSTLEISTUNGEN DES ÖFFENTLICHEN UND
PRIVATEN BEREICHS, FLÄCHEN FÜR DEN GEMEINBEDARF
[§ 9 Abs.1 Nr. 5 und Abs. 6 BauGB]
Flächen für Gemeinbedarf mit näherer Zweckbestimmung:
Öffentliche Verwaltung
Kulturellen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen
Kirchlichen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen
I.4 VERKEHRSFLÄCHEN
[§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB]
Straßenverkehrsflächen
Straßenbegrenzungslinie

I.5 GRÜNFLÄCHEN
[§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB]
Öffentliche Grünfläche,
      Zweckbestimmung: Öffentliche Parkanlage
I.6 SONSTIGE PLANZEICHEN
Mit Gehrecht für die Allgemeinheit zu belastende Fläche (Blockdurchgänge und Arkaden
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, 21 BauGB]
von Bebauung freizuhaltendes Erdgeschoss (Luftgeschoss)
 [§ 9 Abs. 1 Nr. 1, 21 BauGB]
 Mittelachse der Blockdurchgänge
 [§ 9 Abs. 1 Nr. 1, 21 BauGB]
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans
[§ 9 Abs. 7 BauGB]
Abgrenzung unterschiedlicher Festsetzungen
[§ 1 Abs. 6 Abs. 5  BauNVO 2013]
II. NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMEN
  [§ 9 Abs. 6 BauGB]

Denkmalgeschützte Anlage des Promenadenrings
(Gegenwärtiger Verlauf entspricht nicht der denkmalpflegerischen Zielstellung)
III. DARSTELLUNGEN OHNE NORMCHARAKTER
Nördliche Begrenzung des Bebauungsplans Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“

Wegeverbindungen durch Kaufhäuser (während der Öffnungszeiten von Fußgängern nutzbar)
Kennzeichnung im Bestand vorhandener Museen (in Kern- und sonstigen Sondergebieten)
Vermaßung in m
Winkelkennzeichnung: Angabe des Winkels in Grad

IV. DARSTELLUNGEN DER PLANGRUNDLAGE
Flurstücksgrenze mit Flurstücksnummer
vorhandenes Gebäude
vorhandener Laubbaum / vorhandener Nadelbaum
MUSEUM
Stadt Leipzig
Bebauungsplan Nr. 45.6
„Stadtzentrum“
13 von 196 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“  (Entwurf)   1
Teil B: Text

Stand: 06.05.2015

I. Art der baulichen Nutzung

1. Sonstiges Sondergebiet „Universität“
1.1 Das Sondergebiet dient der Unterbringung universitärer Nutzungen und zugehöriger
Gebäude. In untergeordnetem Umfang sind auch andere kerngebietstypische
Nutzungen zulässig.
1.2  Allgemein zulässig sind:
-  universitäre Einrichtungen aller Art, insbesondere Hörsäle, Büros, Labore, Ver-
suchsräume, Übungs- und Aufenthaltsräume für Lehrkräfte und Studenten, Bibli-
otheken, Lesesäle und alle zugehörigen Nebeneinrichtungen und dienenden
Nutzungen;
-  Studentenwohnheime, Wohnungen für Studenten und wissenschaftliches
Personal;
-  Museumseinrichtungen;
-  Kindertagesstätten.
1.3 Ausschließlich im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss sind darüber hinaus alle
Nutzungen dergestalt zulässig, wie sie kraft textlicher Festsetzung Nr. 5 im Kern-
gebiet MK 1 zulässig sind. Bestandskräftig genehmigte Nutzungen genießen auch in
den übrigen Geschossen Bestandsschutz. Änderungen und Erneuerungen der in
den übrigen Geschossen bestandskräftig genehmigten Nutzungen sind im Rahmen
der nach Satz 1 zulässigen Nutzungen zulässig.
   [§ 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 7, Abs. 10, § 11 Abs. 2 BauNVO 2013]

2. Sonstiges Sondergebiet „Oper“
2.1 Das Sondergebiet dient der Unterbringung der Oper und ergänzender Nutzungen.
2.2  Allgemein zulässig sind:
-  Einrichtungen im Zusammenhang mit dem Opernbetrieb, insbesondere Auffüh-
rungsräumlichkeiten, Bühnenwerkstätten, Aufenthaltsräume für Beschäftigte und
alle zugehörigen Nebeneinrichtungen;
- gastronomische Betriebe sowie ein Einzelhandelsbetrieb im Zusammenhang mit
dem Opernbetrieb.
   [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 2 BauNVO 2013]

3. Sonstiges Sondergebiet „Konzertstätte Gewandhaus“
3.1 Das Sondergebiet dient der Unterbringung des Konzerthauses und ergänzender
Nutzungen.
3.2 Allgemein zulässig sind:
-  Einrichtungen im Zusammenhang mit dem Konzertbetrieb, insbesondere Auf-
führungsräumlichkeiten, Bühnenwerkstätten, Aufenthaltsräume für Beschäftigte
und alle zugehörigen Nebeneinrichtungen;
-  gastronomische Betriebe sowie ein Einzelhandelsbetrieb im Zusammenhang mit
dem Konzertbetrieb.
   [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 2 BauNVO 2013]

4. Sonstiges Sondergebiet „Kulturforum Moritzbastei“
4.1 Das Sondergebiet dient der Unterbringung kultureller, freizeitbezogener und ergän-
zender Nutzungen in den vorhandenen denkmalgeschützten baulichen sowie in den
sonstigen Anlagen.

14 von 196 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“  (Entwurf)   2
Teil B: Text

Stand: 06.05.2015
4.2  Allgemein zulässig sind:
-  Theater- und Konzertveranstaltungen, Filmvorführungen, Tanzveranstaltungen,
Lesungen u. ä.;
- Diskotheken, gastronomische Betriebe.
   [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 2 BauNVO 2013]

5. Kerngebiet MK 1   (Teil-Baugebiete MK 1.1 bis MK 1.5)
5.1 Allgemein zulässig sind:
-  Geschäfte, Büros und Verwaltung;
-  Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherber-
gungsgewerbes, Vergnügungsstätten sowie sonstige nicht wesentlich störende
Gewerbebetriebe einschließlich von Handwerksbetrieben, sofern keine Ein-
schränkung nach textlicher Festsetzung Nr. 5.3 besteht;
-  Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke;
-  Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber
und Betriebsleiter;
-  sonstige Wohnungen oberhalb des vierten Vollgeschosses.
  Räume für Kinderwagen und Fahrräder sind in allen Geschossen zulässig.
5.2 Ausnahmsweise können Anlagen für sportliche Zwecke zugelassen werden.
5.3 Unzulässig sind:
- Einrichtungen mit überwiegend sexgewerblichem Charakter (z. B. Sex-Shops,
Peepshows, Sex-Kinos, bordellartige Betriebe, Unterkünfte für Prostituierte,
Striptease-Lokale);
-  Spiel- und Automatenhallen aller Art;
-  Wettbüros;
-  oberirdische Parkhäuser, oberirdische Garagen und Großgaragen sowie ober-
irdische Stellplätze mit Ausnahme von Behindertenstellplätzen;
-  Tankstellen.
   [§ 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 2, § 1 Abs. 5, § 1 Abs. 6 Nr. 1,
§ 1 Abs. 9, § 12 Abs. 6 BauNVO 2013]

6. Kerngebiet MK 2   (Teil-Baugebiete MK 2.1 bis MK 2.33)
6.1 Vom ersten bis einschließlich zum vierten Vollgeschoss sind folgende Nutzungen
allgemein zulässig:
-  Geschäfte, Büros und Verwaltung;
-  Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherber-
gungsgewerbes, Vergnügungsstätten sowie sonstige nicht wesentlich störende
Gewerbebetriebe einschließlich von Handwerksbetrieben, sofern keine Ein-
schränkung nach der textlichen Festsetzung Nr. 6.6 besteht;
-  Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke;
-  Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber
und Betriebsleiter.
  Räume für Kinderwagen und Fahrräder sind in allen Geschossen zulässig.
6.2 Ausnahmsweise können Anlagen für sportliche Zwecke zugelassen werden.
6.3 Oberhalb des vierten Vollgeschosses sind nur Wohnungen allgemein zulässig. Aus-
nahmsweise können auch Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen wer-
den.
6.4 Ausnahmsweise können die nach der textlichen Festsetzung Nr. 6.1 nur im ersten
bis einschließlich vierten Vollgeschoss zulässigen Nutzungen auch oberhalb des
vierten Vollgeschosses zugelassen werden, wenn sichergestellt ist, dass
15 von 196 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“  (Entwurf)   3
Teil B: Text

Stand: 06.05.2015
-  die Geschossfläche, die dadurch oberhalb des vierten Vollgeschosses nicht für
Wohnzwecke genutzt wird, zusätzlich auf demselben oder einem anderen Grund-
stück im Geltungsbereich des Bebauungsplanes zu Wohnzwecken hergestellt
wird, und
-  die betreffende Wohnnutzung durch Baulast gesichert wird.
6.5 Wohnungen, die gemäß textlicher Festsetzung Nr. 6.4 zum Ersatz von Wohnungen
oberhalb des vierten Vollgeschosses oder gemäß textlicher Festsetzung Nr. 7.4
zum Ersatz von Wohnungen gemäß textlicher Festsetzung Nr. 7.3 errichtet werden,
sind auch vom zweiten bis zum vierten Vollgeschoss zulässig.
6.6 Unzulässig sind:
- Einrichtungen mit überwiegend sexgewerblichem Charakter (z. B. Sex-Shops,
Peepshows, Sex-Kinos, bordellartige Betriebe, Unterkünfte für Prostituierte,
Striptease-Lokale);
-  Spiel- und Automatenhallen aller Art;
-  Wettbüros;
-  oberirdische Parkhäuser, Garagen und Großgaragen sowie oberirdische Stell-
plätze mit Ausnahme von Behindertenstellplätzen;
-  Tankstellen;
-  Räume für freie Berufe in den nach den textlichen Festsetzungen Nr. 6.3 oder 6.5
für Wohnungen verwendeten oder zu verwendenden Geschossflächen.
Bestandskräftig genehmigte Spielkasinos und Spielbanken bleiben zulässig, sie
dürfen erneuert werden.
   [§ 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 4, 5, 6, 7, § 7 Abs. 2, § 7 Abs. 4
Nr. 1 BauNVO 2013]

7.  Kerngebiet MK 3   (Teil-Baugebiete MK 3.1 bis MK 3.12)
7.1 Allgemein zulässig sind:
-  Geschäfte, Büros und Verwaltung;
-  Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherber-
gungsgewerbes, Vergnügungsstätten sowie sonstige nicht wesentlich störende
Gewerbebetriebe einschließlich von Handwerksbetrieben, sofern keine Ein-
schränkung nach textlicher Festsetzung Nr. 7.5 besteht;
-  Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke;
-  Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber
und Betriebsleiter;
-  sonstige Wohnungen oberhalb des ersten Vollgeschosses.
  Räume für Kinderwagen und Fahrräder sind in allen Geschossen zulässig.
7.2 Ausnahmsweise können Anlagen für sportliche Zwecke zugelassen werden.
7.3 In den nachfolgend durch Angabe der Adresse bezeichneten Teil-Baugebieten des
Kerngebietes MK 3 sind mindestens die in der nachfolgenden Tabelle bestimmten
Geschossflächen für Wohnungen zu verwenden:

Teil-
Baugebiet
Grundstück Flurstücks-
nummer
Größe der
Geschossfläche,
die für
Wohnungen zu
verwenden ist
MK 3.1 Richard-Wagner-Platz 1 458/1 (z.T.) 1.600 m²
MK 3.2 Brühl 61–63 386/10, 386/15,
3857/7
2.700 m²
16 von 196 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“  (Entwurf)   4
Teil B: Text

Stand: 06.05.2015
Teil-
Baugebiet
Grundstück Flurstücks-
nummer
Größe der
Geschossfläche,
die für
Wohnungen zu
verwenden ist
MK 3.3 Große Fleischergasse
21
611, 612, 613,
614, 615
3.000 m²
MK 3.4 Kleine Fleischergasse 6 610 400 m²
MK 3.5 Katharinenstraße 5–9 323, 324/1, 324/2,
325, 326
1.650 m²
MK 3.6 Katharinenstraße 2-4,
Reichsstraße 11-13
4831 10.850 m²
MK 3.7 Nikolaistraße 31 4749/1, 4750/2 2.400 m²
MK 3.7 Reichsstraße 16-18 4748 10.850 m²
MK 3.8 Dittrichring 10 540 b 1.000 m²
MK 3.8 Dittrichring 12 539 b 600 m²
MK 3.8 Dittrichring 14 532 e 850 m²
MK 3.8 Dittrichring 16 532 d 800 m²
MK 3.8 Klostergasse 7 538 700 m²
MK 3.8 Klostergasse 9 537 a 600 m²
MK 3.9 Nikolaistraße 1 218, 219 1.700 m²
MK 3.10 Burgstraße 4-12 556/2, 4834/1,
4834/2, 4835
3.000 m²
MK 3.11,
MK 3.12
Universitätsstraße 18-
20 (durch Brückenbau
miteinander verbundene
Grundstücke)
4582, 733 d 4.250 m²

7.4 Ausnahmsweise kann auf die in textlicher Festsetzung Nr. 7.3 festgesetzte Verwen-
dung von Geschossfläche für Wohnungen in dem Umfang verzichtet werden, in dem
sichergestellt ist, dass
- die Geschossfläche, die nicht für Wohnungen verwendet wird, zusätzlich auf
einem anderen Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplanes zu Wohn-
zwecken hergestellt wird, und
- die entsprechende Wohnnutzung durch Baulast gesichert wird.
7.5 Unzulässig sind
-  Einrichtungen mit überwiegend sexgewerblichem Charakter (z. B. Sex-Shops,
Peepshows, Sex-Kinos, bordellartige Betriebe, Unterkünfte für Prostituierte, Strip-
tease-Lokale);
-  Spiel- und Automatenhallen aller Art;
-  Wettbüros;
-  oberirdische Parkhäuser, Garagen und Großgaragen sowie oberirdische Stell-
plätze mit Ausnahme von Behindertenstellplätzen;
-  Tankstellen;
17 von 196 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“  (Entwurf)   5
Teil B: Text

Stand: 06.05.2015
-  Räume für freie Berufe in den nach den textlichen Festsetzungen Nr. 7.3 und 7.4
für Wohnungen verwendeten oder zu verwendenden Geschossflächen.
  [§ 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 4, 5, 6, § 7 Abs. 2, § 7 Abs. 4
Nr. 2 BauNVO 2013]
Hinweis: Der Nachweis der für Wohnungen verwendeten Geschossflächen i.S.d. textlichen
Festsetzung Nr. 7.3 kann auch dadurch geführt werden, dass die Errichtung bzw. Nutzung
von Wohnfläche im Umfang von mindestens 75 % der festgesetzten Größe der Geschoss-
fläche nachgewiesen wird.

II. Maß der baulichen Nutzung

8. Kerngebiet MK 2   (Teil-Baugebiete MK 2.1 bis MK 2.33)
8.1 In den Teil-Baugebieten MK 2.1 bis MK 2.33 gilt folgende Festsetzung:
Zahl der Vollgeschosse: mindestens V  /  höchstens VIII
8.2 In den Teil-Baugebieten MK 2.1 bis MK 2.33 wird als Grundflächenzahl (GRZ) 1,0
festgesetzt.
  [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 BauNVO 2013]

III.  Sonstige Festsetzungen

9. Mit Gehrechten zu belastende Flächen
9.1 Alle in der Planzeichnung sowie in den Nebenzeichnungen Nr. 1 bis 5 festgesetzten
Blockdurchgänge sind – gegebenenfalls nach ihrer Herstellung – mit einem Geh-
recht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten.
9.2 Alle in der Planzeichnung festgesetzten Arkaden sind mit einem Gehrecht zuguns-
ten der Allgemeinheit zu belasten.
  [§ 9 Abs. 1 Nr. 1, 21, Abs. 3 BauGB]

10. Beschränkung der Stellplätze für Kraftfahrzeuge
 In den Kerngebieten wird die Anzahl der Stellplätze für Kraftfahrzeuge wie folgt be-
schränkt:
Die höchstens zulässige Zahl der Stellplätze entspricht der Zahl von Stellplätzen,
die sich aus der Berechnung der Anzahl der notwendigen Stellplätze auf der
Grundlage der Verwaltungsvorschrift zur Sächsischen Bauordnung vom 18. März
2005*) durch die zuständige Behörde ergeben hat.
 [§ 12 Abs. 6 BauNVO 2013]
 *) Verwaltungsvorschrift (VwV) zur Sächsischen Bauordnung vom 18. März 2005 (Sonder-
druck des SächsABl. Nr. 02/2005, S. 57 ff.), berichtigt 14. April 2005 (SächsABl. S. 363),
geändert durch Ziffer XXII der VwV vom 1. März 2012 (SächsABl. S. 336, 353) und durch
VwV vom 7. August 2012 (SächsABl. S. 1031)

11. Immissionsschutz
 Die Außenbauteile von Wohnungen müssen ausreichende Schalldämmwerte nach
DIN 4109*), Ausgabe 1989, aufweisen.
 [§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB]

18 von 196 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“  (Entwurf)   6
Teil B: Text

Stand: 06.05.2015
  *) Bezugsquelle: Beuth-Verlag GmbH, Burggrafenstr. 6, 10787 Berlin. Die DIN-Vorschrift
kann im Neuen Rathaus der Stadt Leipzig, Martin-Luther-Ring 4-6, Stadtplanungsamt,
eingesehen werden.

IV. Örtliche Bauvorschriften

12. Gestaltungsvorschriften
 [§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 89 Abs. 1 Nr. 1, 5, Abs. 2 SächsBO]

12.1 Historische Gestalt und Fassadengliederung
  (1) Die dem öffentlichen Straßenraum oder öffentlichen Grünflächen zugewandten
Gebäudefassaden sind zur Wiederherstellung der am 01.09.1939 vorhandenen äu-
ßeren Gestalt und Fassadengliederung dergestalt herzustellen, dass die am
01.09.1939 nach Maßgabe der im Stadtplanungsamt der Stadt Leipzig vorhandenen
amtlichen Katasterunterlagen vorhandenen Knicke, Schwingungen, Vor- und Rück-
sprünge, versetzten Straßenendigungen und Eckbetonungen wiedererrichtet wer-
den.
  (2) Abs. 1 gilt nicht, soweit etwas anderes durch Bebauungspläne festgesetzt ist.

12.2 Stellung und Höhe der Gebäude
 (1) Gebäude sind traufständig zu Straßen und Plätzen zu errichten.
 (2) Die maximal zulässige Traufhöhe wird mit mindestens 18,0 m und höchstens
21,0 m mit einer Toleranz von +/- 0,5 m über der Oberkante des angrenzenden
Straßenlandes festgesetzt.
(3) Die Traufhöhen benachbarter Gebäude sollen bei Einhaltung der zulässigen
Obergrenzen voneinander abweichen.
  (4) Oberhalb der festgesetzten Traufhöhe kann ein geneigtes Dach mit einer Dach-
neigung von 30 bis 60 Grad ausgebildet werden.
 (5) Anstelle eines geneigten Dachs können Staffelgeschosse errichtet werden. Für
die maximal zulässige Höhe der Hauptattika des Gebäudes (einschließlich notwen-
diger Brüstungen oder Geländer) über der Oberkante des angrenzenden Straßen-
landes ist Abs. 2 entsprechend anzuwenden. Die Staffelgeschosse müssen so weit
zurückgesetzt werden, dass der Neigungswinkel der Ausbildung einer Dachschräge
von bis zu 60 Grad entspricht.
 (6) Die Absätze 1 bis 5 gelten nicht für in die Denkmalliste eingetragene Einzeldenk-
male.

12.3 Balkone, Loggien, Erker
 (1) Balkone und Loggien sind an den Gebäudeseiten, die den öffentlichen Verkehrs-
oder Grünflächen zugewandt sind, unzulässig.
 (2) Erker und andere Gebäudeteile dürfen nicht mehr als 1,0 m vor die Gebäude-
front vorspringen.

12.4 Gebäudeöffnungen, Markisen, Jalousien und Rollläden
 (1) Fenster sind in der Form des stehenden rechteckigen Einzelfensters auszubilden
(Verhältnis Fensterhöhe zu Fensterbreite mindestens 1,4:1,0). Verspiegelte Fenster-
flächen sind unzulässig.
19 von 196 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“  (Entwurf)   7
Teil B: Text

Stand: 06.05.2015
 (2) Sonnenschutzeinrichtungen sind in die Fassadengestaltung zu integrieren. Ja-
lousien und Rollläden dürfen in den Obergeschossen das lichte Maß der Fensteröff-
nungen nicht überschreiten. Die dazugehörigen Kästen sind verdeckt anzubringen
 (3) Markisen sind nur über Ladeneingängen und Schaufenstern im Erdgeschoss
zulässig. Sie dürfen das lichte Maß der Fenster- oder Türöffnungen im Erdgeschoss
nicht überschreiten. Markisen müssen über Gehwegen eine lichte Durchgangshöhe
von mindestens 2,5 m haben; ihre Vorderkante muss mindestens 0,7 m von der
Bordsteinkante entfernt sein. Verkehrsrechtliche Vorschriften bleiben unberührt.
  (4) Für Markisen zulässig sind einfarbige und einfach gestreifte, nicht glänzende
Materialien. Nicht zulässig für Markisen sind grelle (z.B. Signalfarben, Neonfarben,
leuchtende oder phosphoreszierende Farben) und glänzende Farben und Materia-
lien.
  (5) Einbruchsicherungen im Erdgeschoss müssen so gestaltet werden, dass dahin-
terliegende Fenster- und Türöffnungen sichtbar sind. Geschlossene Roll- und Fens-
terläden sind nicht zulässig. Sämtliche Sicherheitskonstruktionen sind in die Fassa-
dengestaltung zu integrieren.

12.5 Fassadenbegrünung
 Die Begrünung geeigneter Fassadenabschnitte ist zulässig. Denkmalpflegerische
Belange bleiben davon unberührt.

12.6 Dachaufbauten, Antennen, regenerative Energiegewinnung
 (1) In nutzbare Räume integrierte Dachaufbauten sind nur als Einzelgauben (in allen
Formen), Zwerchhäuser, Frontispize und als Ecküberhöhungen zulässig. Die Lage
dieser Dachaufbauten muss der Fassadengliederung entsprechen.
 (2) Andere Dachaufbauten (z.B. Aufzugsschächte und andere technische Aufbau-
ten) dürfen den First nicht überragen. Sie dürfen nur in dem Dachbereich errichtet
werden, in dem sie nicht von den öffentlichen Verkehrs- oder Grünflächen aus sicht-
bar sind.
  (3) Ausnahmsweise können notwendige technische Dachaufbauten bis zu einer ma-
ximalen Höhe von 3,0 m ab der Deckenoberkante des darunter liegenden Geschos-
ses auf Flachdächern zugelassen werden, wenn sie eingehaust werden und die
Dachlandschaft nicht verunstalten. Sie sind mindestens im gleichen Maß wie ihre
nach Satz 1 gemessene Höhe von der Außenkante des darunter liegenden Ge-
schosses abzurücken.
  (4) Dachaufbauten dürfen insgesamt durch ihre Größe, Anzahl und Form die Dach-
landschaft nicht verunstalten.
  (5) Antennen/Satellitenempfangsanlagen sind in der Regel unter Dach oder an einer
von den öffentlichen Verkehrs- oder Grünflächen abgewandten Dachfläche anzu-
bringen.
 (6) Anlagen zur Gewinnung regenerativer Energie (z. B. Sonnenkollektoren) sind
nur auf den der Straßenseite abgewandten und von öffentlichen Verkehrs- oder
Grünflächen nicht einsehbaren Dachschrägen zulässig.

12.7  Dachfenster und Dachausschnitte
 (1) Liegende Dachfenster und Dachausschnitte sind nicht zulässig, wenn sie von
öffentlichen Verkehrs- oder Grünflächen aus sichtbar sind.
 (2) Atelierverglasungen können ausnahmsweise zugelassen werden.

20 von 196 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“  (Entwurf)   8
Teil B: Text

Stand: 06.05.2015
12.8 Dacheindeckung und Dachbegrünung
 (1) Die Dächer sind im Regelfall mit Ziegeldeckung einzudecken. Dacheindeckun-
gen mit Kupfer-, Blei- oder anderen Blechen mit Stehfalz sowie mit anderen klein-
formatigen Materialien sind zulässig. Bei Blechabdeckungen sind Anstriche in einem
Farbton, der den Dächern der Umgebung angepasst ist, auszuführen.
 (2) Dächer mit einer Neigung kleiner als 10° sind zu mindestens 50% dauerhaft ex-
tensiv zu begrünen.

12.9 Zulassung von Abweichungen; Preisgerichtsklausel
  (1) Die textlichen Festsetzungen Nr. 12.2 bis 12.8 gelten nicht, soweit die betreffen-
den Gestaltungselemente weder vom öffentlichen Straßenraum noch von öffentli-
chen Grünflächen her sichtbar sind.
 (2) Abweichungen von den textlichen Festsetzungen Nr. 12.1 bis 12.8, Absatz 1
können zugelassen werden, wenn die Architekturleistungen durch das Ergebnis
eines ordentlichen Wettbewerbes gemäß „Richtlinien für Planungswettbewerbe /
RPW 2013“ zustande gekommen sind.

13. Erstreckung der örtlichen Bauvorschriften
 Im Geltungsbereich der rechtsverbindlichen Bebauungspläne Nr. 45.3 „Unbebautes
Areal am Thomaskirchhof“ und 45.4 „Museumsquartier“ gelten von den Festsetzun-
gen dieses Plans ausschließlich die örtlichen Bauvorschriften (textliche Festsetzun-
gen Nr. 12.1 bis 12.9). Die Festsetzungen dieser Bebauungspläne werden insoweit
ergänzt.

14. Aufhebung von Vorschriften
  Die örtliche Bauvorschrift für das Leipziger Stadtzentrum (historische Altstadt)
(Gestaltungssatzung) vom 18.12.1991 (Leipziger Amtsblatt Nr. 1 vom 11.01.1993)
tritt im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans mit Ausnahme der §§ 10 und 11
außer Kraft.

21 von 196 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“  (Entwurf)   9
Teil B: Text

Stand: 06.05.2015
V. Hinweise ohne Normcharakter

 1. Gestaltung der Gebäudefassaden:
- Alle baulichen Anlagen sind so zu behandeln, dass neben der Erhaltung wert-
voller Einzelbauten die kulturell bedeutsame Gesamtheit der die historische Kern-
stadt prägenden Merkmale erhalten wird. Bauliche Maßnahmen aller Art sind in
ihrer Gesamtheit so auszuführen, dass das vorhandene Straßen- und Ortsbild
nicht beeinträchtigt wird.
- Bei Neubauten sind die in der Traditionslinie der historischen Leipziger Bauten
liegenden Gestaltungs- und Gliederungsmittel in ihrer Grundfunktion und Grund-
aussage aufzunehmen, zu bewahren und weiterzuentwickeln:
a) Horizontale Gesimse gliedern die Fassade in Fassadenabschnitte und trennen
optisch die gestapelten Funktionseinheiten;
b) Vertikale Lisenen, Säulen, Flacherker, Erker o. ä. fassen die Geschosse
zwischen den Gesimsen optisch zusammen und begründen die stehende
Wirkung der Fassaden.
- Die Gliederung der Erdgeschosszone muss aus der Fassade des Gebäudes ent-
wickelt wer-den und Bezug auf die darüber liegenden Geschosse nehmen. Die
tragende Konstruktion muss zumindest an den der Straße zugewandten Gebäu-
deseiten bis zum Erdgeschoss durchgeführt werden, d. h. die Tektonik eines Ge-
bäudes muss bis in das Erdgeschoss gewahrt bleiben.
 2. Im Plangebiet gelten:
- Die Baumschutzsatzung der Stadt Leipzig vom 16.10.1992 (Leipziger Amtsblatt
vom 08.02.1993) in der jeweils gültigen Fassung.
- Die Erhaltungsatzung für das Gebiet „Leipzig-Innenstadt“ der Stadt Leipzig vom
17.10.2001 (Leipziger Amtsblatt vom 12.01.2002) in der jeweils gültigen
Fassung.
- Die Verpflichtung zur Errichtung von Stellplätzen einschließlich von Fahrradstell-
plätzen nach § 49 der SächsBO i. d. F. vom 26.05.2004 (SächsGVBl. S. 200)
nach Maßgabe der textlichen Festsetzung Nr. 10.
 3. Im Plangebiet steht eine Vielzahl von Baudenkmalen unter Baudenkmalschutz.
Das Ringgrün steht unter Gartendenkmalschutz.
  4. Der gesamte Geltungsbereich ist archäologischer Relevanzbereich. Bei Erdarbei-
ten entdeckte Bodendenkmale (Funde von Scherben, Knochen, Stein- und Metall-
gegenständen, Steinsetzungen, Holz, Verfärbungen usw.) sind unverzüglich der
Unteren Denkmalschutzbehörde und dem Landesamt für Archäologie des Freistaats
Sachsen anzuzeigen.
  5. Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen und der rechtliche Charakter (Klassifi-
zierung) sind nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplans.
  6. Der Bebauungsplan regelt nicht die Überbaubarkeit der Grundstücksflächen. Die
überbaubaren Grundstücksflächen einschließlich der Baufluchten sind in jedem Ein-
zelfall nach § 34 Abs. 1 BauGB zu ermitteln. Das gilt auch bei einer festgesetzten
Grundflächenzahl (GRZ) von 1,0.

22 von 196 in Zusammenstellung

 Begründung zum
Bebauungsplan Nr.

45.6
 „Stadtzentrum“
(Entwurf)
 Stadtbezirk: Mitte
 Ortsteil: Zentrum

Übersichtskarte:

Umgebung des
Bebauungsplangebietes
und anschließende
Bebauungspläne

Geltungsbereich
des B-Plans
Nr. 45.6

B-Pläne, die
innerhalb des
Geltungsbe-
reichs des B-
Plans Nr. 45.6
liegen und für die
die textlichen
Festsetzungen
Nr. 12.1 bis 12.9
gelten

anschließende
Bebauungspläne

Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Stadtplanungsamt

Planverfasser:

Plan und Recht GmbH
Oderberger Straße 40
10435 Berlin

06. Mai 2015

23 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   2
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

INHALTSVERZEICHNIS

A.  Einleitung 4
1.  Lage und Größe des Plangebietes 4
2.  Planungsanlass und -erfordernis 4
3.  Ziele und Zwecke der Planung 4
3.1  Art der Nutzung 4
3.2  Wohnnutzung 5
3.3  Maß der Nutzung 5
3.4  Passagen und Arkaden 5
3.5  Begrenzung der Stellplätze 5
3.6  Gestalterische Festsetzungen 6
4.  Verfahren 6
B.  Grundlagen der Planung 7
5.  Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes 7
5.1  Topografie und Bodenverhältnisse 7
5.2  Vorhandene Bebauung und Nutzungen 7
5.3  Vorhandene Durchgänge und Arkaden 8
5.4  Vorhandene Wohnbevölkerung 9
5.5  Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung 9
5.6  Soziale Infrastruktur 9
5.7  Technische Infrastruktur 10
5.8  Umgebung 11
5.8  Eigentumsverhältnisse / Besitzverhältnisse 11
6.  Planerische und rechtliche Grundlagen 11
6.1  Planungsrechtliche Grundlagen 11
6.1.1  Landesentwicklungsplan 11
6.1.2  Regionalplan 12
6.1.3  Flächennutzungsplan 13
6.1.4  Landschaftsplan 15
6.1.5  Bebauungspläne 16
6.1.6  Erhaltungssatzung „Leipzig Innenstadt“ 16
6.2  Sonstige Planungen 17
6.2.1  Integriertes Stadtentwicklungskonzept „Leipzig 2020“ 17
6.2.2  Stadtentwicklungsplan Zentren 17
6.2.3  Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung 18
6.2.4  Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen 18
6.2.5  Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum 18
6.2.6  Konzeption „Autoarme Innenstadt“ 19
7.  Umweltbericht 21
7.1  Einleitung 21
7.1.1  Ziele und Inhalt des Bebauungsplans (Kurzdarstellung) 21
7.1.2  Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der
Umweltbelange 21
7.1.3  Ziele des Umweltschutzes und sonstige fachliche Grundlagen 23
24 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   3
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

7.2  Beschreibung und Bewertung der voraussichtlichen erheblichen
Umweltauswirkungen der Planung 26
7.3  Anderweitige Planungsmöglichkeiten 27
7.4  Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen 27
7.5  Allgemeinverständliche Zusammenfassung 27
8.  Ergebnisse der Beteiligungen 28
8.1  Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit  28
8.2  Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange  29
9.  Städtebauliches Konzept 29
9.1  Gliederung des Gebietes 29
9.2  Bebauungs- / Nutzungskonzept 30
9.3  Erschließungskonzept 31
9.4  Grünkonzept 32
C.  Inhalte des Bebauungsplanes 33
10.  Grenze des räumlichen Geltungsbereiches 33
11.  Gliederung des Plangebietes 33
12.  Baugebiete und Flächen für den Gemeinbedarf 33
12.1  Art der baulichen Nutzung 33
12.1.1  Sonstige Sondergebiete (SO) 33
12.1.2  Kerngebiete (MK) 36
12.1.3  Flächen für den Gemeinbedarf 47
12.2  Maß der baulichen Nutzung 48
12.3  Bauweise, Baugrenze, Baulinie 49
12.4  Sonstige Festsetzungen 50
13. Verkehrsflächen 60
14.  Grünflächen 61
15.  Örtliche Bauvorschriften 61
16.  Nachrichtliche Übernahmen 73
17.  Hinweise ohne Normcharakter 78
D.  Städtebauliche Kalkulation 81
18.  Flächenbilanz 81
19.  Verkehrsentwicklung 81
20.  Kosten 81

25 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   4
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

A. Einleitung
1. Lage und Größe des Plangebietes
Das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 45.6 „Stadtze ntrum“ befindet sich im Stadtbezirk
Mitte, Ortsteil Zentrum. Sein Geltungsbereich umfas st Leipzigs Innenstadt innerhalb des
Straßenbahn-Rings, der den Promenadenring umschließt.
Die B-Pläne Nr. 45.3 „Unbebautes Areal am Thomaskir chhof“ und Nr. 45.4 „Museumsquar-
tier“ werden in seinen Geltungsbereich einbezogen, während die B-Pläne Nr. 45.5 „Höfe am
Brühl“ sowie Nr. 45.7 „Burgplatz“ (in Aufstellung befindlich) ausgeklammert bleiben.
Der Geltungsbereich hat eine Größe von ca. 67,8 Hek tar. Ohne Berücksichtigung der einbe-
zogenen B-Pläne Nr. 45.3 und 45.4 ergeben sich 65,9 Hektar.
Die räumliche Lage des Geltungsbereiches ist aus de r Übersichtskarte auf dem Titelblatt der
Begründung bzw. aus der Planzeichnung zu ersehen.
2. Planungsanlass und -erfordernis
Die historische Innenstadt ist das Aushängeschild d er Stadt Leipzig. Hier konzentrieren sich
vielfältige kulturelle, gewerbliche und administrat ive Nutzungen, verbunden mit einer nicht
unerheblichen Anzahl von Wohnungen. Diese lebendige Nutzungsmischung soll – zusammen
mit den städtebaulichen Qualitäten der Altstadt mit ihren Gassen und Durchgängen – bewahrt
werden.
Bereits im Jahr 1998 beschloss die Ratsversammlung der Stadt Leipzig den Bebauungsplan
Nr. 45.2 „Nutzungsarten im Stadtzentrum“ mit einer Größe von ca. 70 Hektar, um die genann-
ten Ziele zu verwirklichen. Aufgrund verschiedener Rechtsmängel wurde dieser Plan im April
2007 vom Oberverwaltungsgericht Bautzen für unwirks am erklärt.
1 Das Gericht rügte insbe-
sondere, dass bei der Festsetzung eines bestimmten Anteils von Wohnnutzung im Stadtzent-
rum keine konkrete Bezugsgröße festgesetzt worden sei.
Da die Stadt unverändert an den übergeordneten Ziel en des B-Plans 45.2 zur gewünschten
Bandbreite der Nutzungen, zu Passagen und zur Gestaltung festhält, sollen diese Ziele durch
die Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. 45.6 abge sichert werden. Die vom Gericht ge-
rügten Mängel sollen dabei behoben werden.
Der Bebauungsplan soll als einfacher Bebauungsplan i.S.d. § 30 Abs. 3 BauGB aufgestellt
werden. Er soll keine Festsetzungen zu den überbaub aren Grundstücksflächen und nur in
einem Teilbereich Festsetzungen zur Anzahl der Vollgeschosse enthalten. Die Festsetzungen
zu den Traufhöhen werden aus gestalterischen Gründe n als örtliche Bauvorschriften in den
Plan aufgenommen.
3. Ziele und Zwecke der Planung
Ziel des Bebauungsplans Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ ist  es an erster Stelle, nicht gewünschte
Nutzungsarten im Zentrum auszuschließen, ein Mindes tmaß an Wohnnutzung zu sichern,
das System der Passagen zu ergänzen, die Höchstzahl  zulässiger Stellplätze zu beschrän-
ken sowie gestalterische Vorgaben für Gebäude zu formulieren.
Im Detail sollen hauptsächlich folgende Regelungsinhalte in den Plan aufgenommen werden:
3.1 Art der Nutzung
Das Zentrum soll größtenteils als Kerngebiet festge setzt werden. Einzelne größere Flächen
wie z.B. die Kirchen, Altes und Neues Rathaus und d ie Museen sollen als Gemeinbedarfsflä-
chen festgesetzt werden. Flächen mit Sondernutzung wie die Flächen der Universität Leipzig,

1 Sächsisches Oberverwaltungsgericht Bautzen, Urteil vom 24 April 2007 – Az. 1 D 12/05.
26 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   5
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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des Gewandhauses, der Oper sowie der Moritzbastei w erden als sonstige Sondergebiete mit
der entsprechenden speziellen Nutzung festgesetzt. Das Ringgrün wird als öffentliche Grün-
fläche festgesetzt, Straßen und Plätze als öffentliche Verkehrsfläche.
Folgende Nutzungen sollen in den Kerngebieten ausge schlossen werden: Tankstellen, sex-
gewerbliche Nutzungen, Spielhallen und dergleichen sowie oberirdische Großgaragen und
oberirdische Stellplätze auf privaten Grundstücken bzw. private Sammelparkplätze.
3.2 Wohnnutzung
Die Stadt beabsichtigt, die in Teilen des Stadtzent rums noch in beträchtlichem Maß vorhan-
dene Wohnnutzung zur Belebung des Stadtzentrums zu erhalten und weiter zu stärken. Da-
her werden in den Kerngebieten Festsetzungen zur Zulässigkeit der Wohnnutzung getroffen.
Die Kerngebiete sind dazu in drei Gruppen eingeteil t, nämlich MK 1 bis MK 3. Diese Eintei-
lung nimmt auf den vorgefundenen Bestand Rücksicht.
− In der Gruppe MK 1 sind Wohnungen oberhalb des 4. Vollgeschosses neben anderen
Kerngebietsnutzungen zulässig, es gibt aber keine Mindestvorgaben zur Wohnnutzung.
− In der Gruppe MK 2 – flächenmäßig der größte Teil des Kerngebietes – sind oberhalb
des 4. Vollgeschosses ausschließlich Wohnungen zulässig. Damit ergeben sich bei vol-
ler baulicher Ausnutzung der Grundstücke durchschnittlich 2–3 Vollgeschosse für Woh-
nungen.
− In der Gruppe MK 3 – diese umfasst hauptsächlich d ie zu DDR-Zeiten in der Innenstadt
errichteten Wohngebäude – sind Wohnnutzungen auch u nterhalb des 4. Vollgeschos-
ses zulässig. Für die MK 3-Gebiete soll eine Tabell e mit „zu realisierenden Geschoss-
flächen für Wohnnutzung pro Grundstück“ Teil der Fe stsetzungen werden, damit die
derzeit im Bestand vorhandene Wohnnutzung planerisch abgesichert wird.
Für die geforderte Wohnnutzung soll durch Festsetzu ng gesichert werden, dass der notwen-
dige bauliche Schallschutz im Genehmigungsverfahren sichergestellt wird.
3.3 Maß der Nutzung
Das Maß der Nutzung wird nur in den Teil-Baugebiete n des Kerngebiets MK 2.1 bis MK 2.33
mit einer durchgehend hohen Grundflächenzahl GRZ 1,0 bestimmt.
3.4 Passagen und Arkaden
Für die Leipziger Innenstadt ist das System der Passagen  (Durchgänge) prägend. Vorhan-
dene Passagen sollen durch ihre Festsetzung im Best and gesichert werden. Auf neu zu be-
bauenden Flächen sollen mindestens 6 m breite Durchgänge festgesetzt werden, die vorhan-
dene Fußgängerrouten aufnehmen und somit das vorgef undene Passagensystem weiterent-
wickeln. Die Flächen dieser Durchgänge sind mit ein em Gehrecht zugunsten der Allgemein-
heit zu belasten.
Vorhandene
Arkaden  und Kolonnaden 2 entlang öffentlicher Straßen und Plätze sollen ebe n-
so gesichert werden.
3.5 Begrenzung der Stellplätze
Das Plangebiet ist hervorragend durch den öffentlic hen Nahverkehr erschlossen und baulich
ideal für Fußgänger angelegt. Die Errichtung von Kf z-Stellplätzen auf den Baugrundstücken
soll auf das bauordnungsrechtlich geforderte Maß begrenzt werden.
Damit wird die Konzeption „Autoarme Innenstadt“ umgesetzt.

2  Eine Arkade im engeren (architektonischen) Sinn ist ein Bogenelement; mehrere Arkaden mit einem Gang
dahinter ergeben einen Arkadengang. Kolonnaden sind d urch gerades Gebälk gekennzeichnet (im Ggs. zur
bogenförmigen Arkade). In dieser Planbegründung wird aus Gründen der Vereinfachung das Wort „Arkade“
sowohl für Arkadengänge als auch für Kolonnadengänge benutzt.
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3.6 Gestalterische Festsetzungen
Mit einer Reihe von Festsetzungen soll ein Mindestmaß an Gestaltqualität für Gebäude in der
Innenstadt erreicht werden. Dies betrifft u.a. Fest setzungen zur Traufhöhe, zur Dachgestalt
oder zu technischen Aufbauten.
Die B-Pläne Nr. 45.3 und 45.4, deren Geltungsbereic he in den Geltungsbereich dieses Be-
bauungsplans einbezogen sind, werden lediglich um d ie gestalterischen Festsetzungen er-
gänzt.
4. Verfahren
Folgende Verfahrensschritte wurden zur Vorbereitung  des Satzungsbeschlusses durchge-
führt:

Aufstellungsbeschluss  vom
Beschluss Nr. RBlV – 967/07,
bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 15/2007 vom
21.07.2007
18.07.2007

Ergänzung der Planungsziele  (Begrenzung der Stellplätze):
Beschluss der Ratsversammlung vom
Beschluss Nr. RBV – 1534/13

20.02.2013

frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
(§ 3 Abs. 1 BauGB), bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt
Nr. 4/2013 vom 23.02.2013
25.02.2013 bis 22.03.2013

28.02.2013
frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
(§ 4 Abs. 1 BauGB), mit Schreiben vom

01.03.2013

Näheres zu den Ergebnissen der durchgeführten Betei ligungen siehe Kap. 8 dieser Begrün-
dung.

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B. Grundlagen der Planung
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfelde s
Zu den umweltrelevanten Grundlagen siehe das Kapite l zu den Umweltbelangen (Teil B,
Kap. 7).
5.1 Topografie und Bodenverhältnisse
Das Plangebiet ist nahezu eben. Die durchschnittlic he Höhe der Fläche liegt bei ca. 110 m
über Normal-Null (NN).
Unter anthropogenen Aufschüttungen im Plangebiet liegen in der Regel Geschiebelehme und
-mergel, die wiederum von Sanden / Kiesen sowie Ton en / Schluffen des Quartärs und Terti-
ärs unterlagert werden. In der tertiären Schichtenf olge sind zudem Braunkohlen vorhanden.
In den rolligen Lockergesteinen zirkuliert erfahrungsgemäß Grundwasser.
Im Plangebiet sind Altlastenverdachtsflächen vorhan den (siehe hierzu Kap. 7, Umweltbe-
richt).
5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen
Das historische Stadtzentrum Leipzigs innerhalb des  Promenadenrings ist mit ca. 600 x
800 m massiv überbauter Fläche relativ klein. Dieses „kleine Herz“ der Stadt nimmt nur 48 ha
oder 0,16 % des gesamten Stadtterritoriums ein 3, ist aber Oberzentrum der ganzen Region,
Identifikationsort für alle Leipziger, Ziel und Erlebnisraum für Besucher und Touristen.
Der Stadtkern ist ein intensiv überbauter Organismu s mit vielfältiger Funktionsmischung .
Das enge Nebeneinander von Wohnen, Arbeiten, Studie ren, Einkaufen, Kultur- sowie Frei-
zeitangeboten, bei räumlicher Dichte und kurzen Weg en, ist typisch für die Leipziger Innen-
stadt. Das städtebauliche Erscheinungsbild  – eine geschlossene Altstadt mit urbanem
Flair, geprägt durch die gründerzeitlichen Messe- u nd Geschäftshäuser, erweist sich für die
Anziehungskraft des Stadtzentrums von besonderer Bedeutung. Da die städtebauliche Struk-
tur ein Ergebnis jahrhundertelanger Stadtentwicklun g ist, weist das Stadtzentrum einen ho-
hen Anteil bedeutender Baudenkmale aus den verschiedenen Epochen aus.
Die Erschließung des Stadtzentrums  ist durch das seit dem Mittelalter erhaltene Straß en-
netz vorgegeben. Als Haupterschließung der Baublöck e dienen zwei Ost-West-Achsen und
drei Nord-Süd-Achsen 4. Die durch diese Erschließungsstruktur gebildeten langen (aber
gleichzeitig tiefen) Baublöcke in Nord-Süd-Ausricht ung wurden durch schmale Gassen und
„Durchhöfe“ durch Kaufmannshäuser für Fußgänger in Ost-West-Richtung erschlossen.
Durch diese Durchhöfe vergrößerte sich die Schnitts telle zum öffentlichen Raum und damit
die Möglichkeit, vom privaten Baugrundstück aus Waren und Dienstleistungen anzubieten. Im
19. und 20. Jahrhundert dienten diese Durchhöfe als  Vorbild für neu entstehende Passagen
und Messehäuser.
Während das Straßennetz seit dem Mittelalter weitge hend unverändert erhalten ist, kann seit
dem 19. Jahrhundert ein Prozess der Vergrößerung de r
Parzellen  beobachtet werden: Im
Mittelalter waren die Parzellen zur Straße schmal und reichten tief in die Baublöcke hinein. Im
Zuge der Ablösung der historischen Bausubstanz durc h gründerzeitliche Bauten und insbe-
sondere im Zuge der Errichtung der Messehäuser begann im 19. Jahrhundert auch die Über-
formung der immer noch mittelalterlichen Parzellenstruktur durch Zusammenlegung mehrerer
Parzellen zu einem Baugrundstück. Diese Entwicklung  ging bis zum 1. Weltkrieg mit der Er-
richtung von mehr als 30 Messehäusern weiter, ebenso ab 1959 im Zuge des Wiederaufbaus
im Geist der Nachkriegsmoderne, bei der auch der bis dahin erhaltene Stadtgrundriss teilwei-

3  Die Zahl von 48 ha bezieht sich auf den „steinern en Teil“ des Stadtzentrums. Der Geltungsbereich insgesamt –
mit den Grünflächen des Promenadenrings – beläuft sich auf 65,9 ha.
4  Ost-West-Achsen: Brühl sowie Thomaskirchhof/ Grimma ische Straße. Nord-Süd-Achsen: Hainstraße/ Peters-
straße, Reichsstraße/ Neumarkt sowie Nikolaistraße/ Universitätsstraße.
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se durch Aufweitung und Aufbrüche überformt wurde –  glücklicherweise nicht irreversibel.
Auch der Maßstab der Parzellenzusammenlegung vergrößerte sich dabei, so dass schließlich
neugebildete Baugrundstücke teilweise ganze Baublöc ke einnahmen (z.B. die Wohnbebau-
ung nördlich des Salzgäßchens).
Auch nach der politisch-wirtschaftlichen Wende von 1989 wurden derartige, gesamte Baublö-
cke überformende Bauvorhaben verwirklicht. Dies lie gt zum einen am notwendigen Erneue-
rungsbedarf, zum anderen an den heutigen üblichen, tendenziell großflächigeren Handels-
strukturen und der Notwendigkeit, den großflächigen  Handelseinrichtungen im Umland
Leipzigs entsprechende Angebote im Stadtzentrum entgegenzusetzen.
Seit dem Beschluss der Gestaltungssatzung für das L eipziger Stadtzentrum (historische In-
nenstadt) vom 18.12.1991 wird die Wiederherstellung des bis 1945 vorhandenen historischen
Stadtgrundrisses verfolgt.
Trotz der dargestellten Überformungen wird ist der größte Teil des Stadtzentrums weiterhin
durch
gemischte Nutzungen  (Handel, Büros, z.T. auch Wohnen) geprägt. Der Zen trenpass
„City mit Hauptbahnhof“  5 , der eine kurze Übersicht der vielfältigen Nutzung en im Zentrum
bietet, nennt für die gesamte Fläche innerhalb des Promenadenrings und den Hauptbahnhof
ca. 555 Einzelhandelsbetriebe auf 170.000 m², eine Reihe von Komplementärnutzungen wie
diverse Dienstleistungen, Restaurants, Hotels und d ergleichen, außerdem eine Reihe von
öffentlichen und privatbetriebenen Kultureinrichtungen, Sportstudios und Vergnügungsstätten
und nicht zuletzt Einrichtungen der öffentlichen Ve rwaltung Leipzigs, des Bundes und weite-
rer Institutionen. Die Funktionsmischung stellt sic h teils auf der Parzelle, teilweise aber auch
auf der Ebene des Baublocks bzw. der Erschließungss traße dar. Insbesondere die Peters-
straße, die Grimmaische Straße, der Markt, die Hain straße und der Brühl sind hochfrequen-
tierte Einkaufsstraßen .
Die meisten Einrichtungen für Gemeinbedarfszwecke und Sondergebietsnutzungen  wie
Gewandhaus und Oper sind in Solitärgebäuden unterge bracht. Dies gilt auch für die Kirchen
und historisch bedeutsame Einzelgebäude wie die Alte Handelsbörse oder das Alte Rathaus.
Diese Einzelgebäude sind zumeist nicht nahtlos in d ie Baublöcke des Stadtzentrums inte-
griert, sondern haben entweder an öffentlichen Plät zen im Stadtzentrum oder am Rand des
Stadtzentrums eigenständige Standorte gefunden (z.B. Neues Rathaus, Konzerthaus, Oper).
Im Stadtzentrum gibt es nach Berechnungen des Stadt planungsamtes rund 1.500 Wohnun-
gen , die sich auf ca. 120 Gebäude verteilen (Stand 201 1). 6 Schwerpunkte der Wohnnutzung
finden sich am westlichen Rand der Innenstadt, in d en Nachkriegsgebäuden und in einigen
neuen Gebäuden. Darüber hinaus existieren viele Bet riebe des Beherbergungsgewerbes in
den üblichen Varianten (Hotels, Pensionen, Appartements auf Zeit).
Im Geltungsbereich gibt es derzeit keine im Sinne d es Planungsrechts sexgewerbliche Nut-
zungen , sondern lediglich einen Laden mit einem Anteil vo n Sex-Artikeln im Sortiment und
ein Lokal mit Erlaubnis zum Schaustellen von Personen.
Unter den ungenutzten Flächen  belegt der westlich der Großen Fleischergasse gele gene
Gebäudekomplex aus DDR-Zeiten die größte Fläche. Da rüber hinaus existieren noch einige
Baulücken bzw. größere unbebaute Flächen, z.B. nörd lich des Brühls, östlich der Großen
Fleischergasse und nordwestlich der Nikolaikirche ( Reichsstraße zwischen Riquethaus und
dem Wohnungsbau Nr. 16-18). Teilweise existieren au f diesen Flächen als Zwischennutzung
ebenerdige Parkplätze (Flächen für Stellplätze i.S.d. SächsBO).
5.3 Vorhandene Blockdurchgänge und Arkaden
Für die Leipziger Innenstadt ist das System der blockquerenden Durchgänge  (Passagen)
prägend. Im Geltungsbereich des B-Plans sind trotz der Kriegszerstörungen noch 15 histori-
sche Passagen vorhanden. Sie werden von der Allgeme inheit als bequeme, wettergeschütz-
te, von Autos und Radfahrern freie Abkürzung für de n Fußgängerverkehr genutzt, stellen

5  Zentrenpass „City mit Hauptbahnhof“, Stadt Leipzig , Stand: Januar 2011.
6  Nach Angaben des Statistischen Jahrbuches 2012, Vora bversion, bereinigt um den statistisch noch nicht e r-
fassten Abriss der ehemaligen Wohngebäude im Bereich des B-Plans „Höfe am Brühl“ mit 459 Wohnungen.
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aber auch eine –auch für Läden interessante– Erweit erung des öffentlichen Raums in den
Baublock hinein dar. Dieses System ist einmalig in Deutschland und stellt somit ein Alleinstel-
lungsmerkmal dar. Nach 1990 kamen 6 weitere von der  Allgemeinheit nutzbare Blockdurch-
querungen hinzu. 7
Von den neun vorhandenen, mit Arkaden- bzw. Kolonna dengängen versehenen Gebäuden
sind nur das Alte Rathaus, die Alte Handelsbörse so wie das Gebäude Barfußgäßchen 2 „his-
torisch“ im engeren Sinne. Die übrigen, neueren Arkaden stammen aus den 1960er bis 70er
Jahren oder der Nachwendezeit.
5.4 Vorhandene Wohnbevölkerung
Nach den Zahlen des Statistischen Jahrbuches 8 waren 2011 im Stadtzentrum 1.677 Einwoh-
ner mit Hauptwohnsitz und weitere 147 Einwohner mit  Nebenwohnsitz gemeldet. Insgesamt
ergibt sich damit eine Wohnbevölkerung von 1.824 Pe rsonen. Die durchschnittliche Haus-
haltsgröße im Stadtzentrum ist mit ca. 1,38 Personen/Haushalt etwas geringer als im übrigen
Stadtgebiet. Der Anteil der 1-Personen-Haushalte ist mit 74 % vergleichsweise hoch.
5.5 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung
Die größte im Plangebiet vorhandene Freifläche stellt der denkmalgeschützte Ring aus Parks
und Grünanlagen dar, der durch Überbauung der ehema ligen Befestigungsanlagen seit dem
18. Jahrhundert entstand und heute zwischen Innenst adt und Straßenring liegt. Diese Park-
flächen sind im Stil des Landschaftsgartens des 19.  Jahrhunderts gestaltet und werden
hauptsächlich von den im Zentrum arbeitenden Mensch en, Studenten oder Touristen be-
sucht.
Die Plätze im Zentrum (Richard-Wagner-Platz, Markt,  Thomaskirchhof und die östlich an-
grenzende Fläche, Nikolaikirchhof, Burgplatz) sind deutlich kleiner, eher „städtisch-steinern“
gestaltet und dienen sowohl der arbeitenden Bevölke rung, Studenten oder Besuchern zum
Ausruhen als auch als Standort von Imbissständen, W eihnachtsmärkten, bieten Platz zum
Skateboarden und dergleichen. Im Übrigen dienen sie durch ihre städtebauliche Integration in
die allgemeinen Straßenverkehrsflächen hauptsächlich dem Fußgängerverkehr.
Der Augustusplatz dient als Vorplatz der Leipziger Oper bzw. des Gewandhauses und weite-
rer prägender Gebäude; unter ihm befindet sich seit 1998 eine Tiefgarage.
Die öffentlichen Räume (u.a. Roßplatz, Augustusplat z) dienen außerdem politischen De-
monstrationen und Volksfesten.
5.6 Soziale Infrastruktur
Im Plangebiet befinden sich hauptsächlich überörtlich bedeutsame Einrichtungen der sozialen
Infrastruktur.
Im Geltungsbereich gibt es keine Kindergärten. Die nächstgelegenen Kindergärten sind ca.
300–500 m entfernt (Sternwartenstraße, Brüderstraße, Löhrstraße, Reichelstraße).
Im Plangebiet befinden sich weder Grundschulen noch  weiterführende Schulen (Oberschu-
len, Gymnasien). Die nächstgelegenen Grundschulen befinden sich ca. 200 m (Manetstraße),
600 m (Lessingstraße) bzw. 800 m (Inselstraße) vom Geltungsbereich entfernt.
Im Geltungsbereich befinden sich keine öffentlichen Krankenhäuser, aber zahlreiche Arztpra-
xen und medizinische Versorgungszentren.
Ein großer Teil der Gebäude der Universität Leipzig  befindet sich im Plangebiet, hauptsäch-
lich südlich der Grimmaischen Straße und östlich der Ritterstraße.

7  Steffen Böttger: Einzelhandel in den Leipziger Passa gen, Präsentation der Ergebnisse einer Diplomarbeit,
2013.
8  Statistisches Jahrbuch 2012, Vorabversion, Daten de s Ordnungsamtes / Einwohnerregister.
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5.7 Technische Infrastruktur
5.7.1 Verkehrsinfrastruktur
Erschließung durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV)
Das Plangebiet ist mit öffentlichen Verkehrsmitteln  gut zu erreichen. Sämtliche 13 Straßen-
bahnlinien der Leipziger Verkehrsbetriebe umfahren das Stadtgebiet auf den Straßen, die
den Ring bilden. Ihre Haltestellen liegen unmittelb ar am Promenadenring (Bedienung in den
Hauptverkehrszeiten auf den Hauptachsen im 10 Minut en-Takt). Die höchste Entfernung zu
einer Straßenbahn-Haltestelle (ab Markt) beläuft si ch somit auf 300-400 m. Die Buslinie 89
erschließt das Stadtzentrum mit derzeit fünf Haltes tellen ( Hauptbahnhof /Goethestraße ,
Reichsstraße, Markt, Thomaskirchhof und  Neues Rathaus ).
Erschließung durch den öffentlichen Personenregional- bzw. -fernverkehr
Leipzig ist Oberzentrum, und speziell im Plangebiet  werden oberzentrale Funktionen kon-
zentriert. Die Erschließung durch den regionalen und den Fernverkehr ist daher von besonde-
rer Bedeutung; sie ist ebenfalls als sehr gut zu bezeichnen:
Der Hauptbahnhof liegt in unmittelbarer Nähe nördli ch angrenzend an das Plangebiet. Seit
der Inbetriebnahme des City-Tunnels Leipzig ist das  Plangebiet mit den Stationen Wilhelm-
Leuschner-Platz, Markt  und Hauptbahnhof  noch besser an den schienengebundenen Nah-
verkehr in der Region angebunden als zuvor, da alle  S-Bahn-Linien des Mitteldeutschen Ver-
kehrsverbundes durch den City-Tunnel fahren.
Am Hauptbahnhof befindet sich auch der Busbahnhof, von dem aus regionale Buslinien bzw.
Fernbuslinien starten. Einige Linien halten auch in  der Goethestraße direkt innerhalb des
Plangebietes.
Erschließung durch den motorisierten Individualverkehr (MIV)
Das Plangebiet wird von einem Ring aus leistungsfäh igen Hauptverkehrsstraßen (z.T. Bun-
des- oder Landesstraßen) umgeben, die zwischen 2 un d 4 Spuren pro Richtung für den Kfz-
Verkehr aufweisen. Die Belastung dieser Straßen bel ief sich bei Verkehrszählungen in den
letzten Jahren auf eine DTV 9 von 26.200 am Georgiring und auf eine DTV von 48.2 00 am
Hauptbahnhof. 10
Auf Grundlage des Konzeptes „Autoarme Innenstadt“ 11  ist die Innenstadt insgesamt als Tem-
po-20-Zone (verkehrsberuhigter Geschäftsbereich) un d eingeschränkte Haltverbots-Zone
ausgewiesen.
Bis auf die Fußgängerzonen, in die nur der Lieferve rkehr sowie berechtigte Personen in der
Zeit von 5 Uhr bis 11 Uhr einfahren können, ist in den weiteren Straßen der Innenstadt der
fließende Kfz-Verkehr zur Sicherung der Erschließun g der Handels- und Dienstleistungsein-
richtungen sowie der Erreichbarkeit der öffentliche n und privaten Parkeinrichtungen in ange-
messenem Umfang zugelassen.
Zur wirkungsvollen Unterbindung der reinen Durchfah rt durch das Stadtzentrum wurden in
Umsetzung des Beschlusses zur Fortschreibung der Autoarmen Innenstadt die beiden Haupt-
fußgängerachsen in Nord-Süd-Relation (Hainstraße – Markt – Petersstraße) und in West-Ost-
Relation (Thomasgasse – Markt – Grimmaische Straße) durchgehend verbunden. Besonders
sensible Bereiche werden ergänzend mit Polleranlagen gesichert.
Für den ruhenden Verkehr (parkende Kfz) wurden innerhalb des Stadtzentrums (nahe an den
ringbildenden Straßen) in den letzten Jahren mehrer e öffentliche Parkhäuser bzw. Tiefgara-
gen mit insgesamt 2.595 Parkplätzen errichtet. Weit ere 120 Parkplätze stehen auf dem offe-
nen Parkplatz an der Großen Fleischergasse zur Verf ügung. Seit September 2012 sind im
Bereich der Straßen Richard-Wagner-Straße/ Brühl  weitere 800 Kundenparkplätze im Ein-

9  DTV – durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke in Kfz / 24 Stunden.
10  Quelle: Integriertes Verkehrsmodell der Stadt Leipzi g, Bearbeitungsstand Mai 2012. Die zitierten Zahlen
stammen aus Zählungen vor 2010.
11   Beschluss des Stadtrats vom 16.06.1993, Fortschreib ung mit Beschluss Nr. RBIV-1452/08 vom 17.12.2008.
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kaufszentrum „Höfe am Brühl“ verfügbar. Darüber hin aus haben weitere vier Parkhäuser in
unmittelbarer Nähe zum Ring Bedeutung für die autom obile Erreichbarkeit des Stadtzent-
rums. Parkplätze auf den öffentlichen Verkehrsfläch en wurden im Zuge der Umbaumaßnah-
men der letzten Jahre in erheblichem Umfang verringert.
5.7.2 Ver- und Entsorgungsanlagen
Das Plangebiet ist mit allen notwendigen Leitungen der Ver- und Entsorgungsinfrastruktur
(Trinkwasser, Schmutzwasser, Elektroenergie, Gas, A nlagen und Leitungen zur Fernwärme-
versorgung, Stadtbeleuchtung, Telekommunikation) er schlossen bzw. grundsätzlich er-
schließbar.
5.8 Umgebung
Direkt nordöstlich der Innenstadt liegt der Leipzig er Hauptbahnhof. Rund um das Stadtzent-
rum liegen weitere Gebäude mit stadtweiter oder höh erer Bedeutung, darunter das Bundes-
verwaltungsgericht, die Leipziger Stadtbibliothek, Gebäude der Universität Leipzig sowie Nie-
derlassungen großer Firmen und Hotels.
Die Innenstadt, die (bis auf die Grünanlagen) nahezu vollständig überbaut ist, wird außerhalb
des Straßenrings ebenfalls von verdichteter Bebauun g umschlossen. Allerdings ist der Über-
bauungsgrad (GRZ) der Flächen außerhalb des Zentrums geringer (begrünte Innenhöfe).
Während die unmittelbar an den Ring grenzenden bzw.  in der Nähe des Hauptbahnhofs ge-
legenen Baublöcke mehrheitlich Kerngebiets- bzw. Mi schgebietsnutzungen aufweisen, steigt
mit der Entfernung vom Stadtzentrum nach Westen, Sü den und Norden recht schnell (nach
200 bis 400 m) der Anteil von Wohnnutzung. In Richt ung Osten schließen sich mehr Gebiete
mit gemischten Bauflächen an.
5.8 Eigentumsverhältnisse / Besitzverhältnisse
Die Flächen im Plangebiet befinden sich teilweise i n öffentlichem Eigentum (dies betrifft
überwiegend die öffentlichen Straßen und Plätze, di e Grünflächen und teilweise die Sonder-
gebiete und die Flächen für Gemeinbedarf). Der über wiegende Teil der Bauflächen (Kernge-
biet) befindet sich in privatem Eigentum.
6. Planerische und rechtliche Grundlagen
Zu den umweltrelevanten Grundlagen siehe den Umweltbericht (vgl. Teil B, Kapitel 7).
Im Zuge des Planverfahrens wurde geprüft, ob die ge planten Festsetzungen mit den Aussa-
gen übergeordneter Pläne vereinbar sind.
6.1 Planungsrechtliche Grundlagen
6.1.1 Landesentwicklungsplan
Für das Plangebiet sind die Ziele des Landesentwicklungsplans Sachsen (LEP 2013) als ver-
bindliche Vorgaben zu beachten.
Insbesondere das nachfolgend aufgeführte Ziel ist für das Plangebiet relevant:
− Z 1.3.6 Oberzentren sind die Städte Dresden, Leipz ig, Chemnitz, Zwickau und Plauen.
(...). Die Oberzentren sind als überregionale Wirts chafts-, Innovations-, Bildungs-, Kul-
tur- und Verwaltungszentren weiter zu entwickeln.
Durch seine Festsetzungen zur Sicherung und Fortent wicklung des Bestands, insbesondere
die zeichnerische Festsetzung der Sondergebiete und  der Gemeinbedarfsflächen, trägt der
B-Plan zur Sicherung der Innenstadt als Standort für oberzentrale Funktionen bei. Die Funkti-
on der Gesamtstadt als Oberzentrum wird damit gestä rkt, und eine nachhaltige Siedlungs-
und Infrastrukturentwicklung wird gefördert.
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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Die Grundsätze des Landesentwicklungsplans sind als  Vorgaben für nachfolgende Abwä-
gungs- oder Ermessensentscheidungen zu berücksichti gen. Insbesondere die nachfolgend
aufgeführten Grundsätze sind für das Plangebiet relevant:
− G 2.2.2.2 Die Entwicklung der Städte und Dörfer so ll so erfolgen, dass
- das historische Siedlungsgefüge angemessen berücksichtigt,
- die Innenstädte (...) als Zentren für Wohnen, Gew erbe und Handel, Infrastruktur und
Daseinsvorsorge gestärkt und weiterentwickelt, (...)
werden.
Durch seine Festsetzungen, die durch ihre bestandss ichernde Ausrichtung das historische
Siedlungsgefüge berücksichtigen, trägt der B-Plan N r. 45.6 entscheidend zur Aufwertung
Leipzigs bei. Dies gilt sowohl für die in der Innen stadt angesiedelten Funktionen Wohnen,
Gewerbe, Handel und Gemeinbedarf/ Daseinsvorsorge als auch für das Stadtbild.
− G 2.3.3.4 Historisch wertvolle städtebauliche Stru kturen mit überregional bedeutsamen
kulturellen Einrichtungen und Sakralbauten (...) so llen als Schwerpunkte des Städte-
und Kulturtourismus (...) weiter entwickelt und entsprechend vermarktet werden.
Durch seine Festsetzungen zur Sicherung und Fortent wicklung des Bestands, insbesondere
auch durch die gestalterischen Festsetzungen, trägt  der B-Plan zu einer Stärkung der Innen-
stadt als touristisches Ziel bei.
Der B-Plan 45.6 ist mit den Zielen und Grundsätzen des Landesentwicklungsplans vereinbar.
6.1.2 Regionalplan
Der Regionalplan Westsachsen 2008 ist am 25.07.2008  in Kraft getreten. Seine Festlegun-
gen sind bei der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 45.6 zu beachten.
Im Landesentwicklungsplan ist Leipzig als Oberzentr um ausgewiesen. Der Regionalplan
Westsachsen übernimmt diese Festlegung nachrichtlic h durch Darstellung in der Karte 1
„Raumstruktur“.
Zu beachten sind insbesondere folgende Ziele:
− Z 2.3.1
Zentrale Orte sind für ihren jeweiligen räumlichen Verflechtungsbereich als Versor-
gungs- und Arbeitsplatzzentren, als Wohnstandorte sowie als Standorte für Bildung und
Kultur zu sichern und zu stärken.
− Z 2.3.2
Zentralörtliche Funktionen und dafür erforderliche Einrichtungen sollen in den Versor-
gungs- und Siedlungskernen der Zentralen Orte gebündelt werden.
Das Plangebiet selbst ist als Siedlungsgebiet darge stellt (vgl. Karte U-1 „Mensch / menschli-
che Gesundheit und Klima / Luft“) und stellt den Ve rsorgungs- und Siedlungskern Leipzigs
dar (A-Zentrum gemäß StEP Zentren).
Die beabsichtigten Festsetzungen des B-Plans unters tützen diese Festlegung, da sowohl in
den Sondergebieten als auch in den Kerngebieten vorrangig Nutzungen zulässig sind, die die
Funktionen eines Oberzentrums als zentralörtlicher Versorgungs- und Siedlungskern stützen
und zur Funktion Leipzigs als Oberzentrum beitragen . So werden durch die Festsetzungen
des B-Plans Nr. 45.6 (insbesondere zu den Sondergeb ieten und Flächen für Gemeinbedarf)
höheren, weiterführende Bildungseinrichtungen wie d ie Universität und die Museen, aber
auch regional bedeutsame und der Ausstattung eines Oberzentrums entsprechende Kultur-
einrichtungen wie Oper und Konzerthaus in ihrem Bes tand gesichert. In den Kerngebieten
sind hochwertige Nutzungen wie Hotels höherer Ausst attungskategorie, Institutionen wie Be-
hörden und Gerichte, Hauptverwaltungen von Banken und Versicherungen zulässig.
Gleichzeitig werden im Plan störende Nutzungen wie oberirdische Parkplätze, sexgewerbli-
che Nutzungen und Spielhallen ausgeschlossen und es wird mit Festsetzungen zur Werbung
und zur Gestaltung öffentlich wahrnehmbarer Gebäude ein Mindestmaß an Gestaltqualität für
den öffentlichen Raum erreicht. Zusammen mit der La gegunst des Stadtzentrums werden
somit gute Bedingungen für die Stärkung und den Aus bau der vorhandenen Einrichtungen
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der überörtlichen Versorgung und der vorhandenen wi rtschaftlich bedeutsamen Unterneh-
mensniederlassungen geschaffen.
Weiterhin ist das folgende Ziel zu beachten:
− Z 8.2.1
Die Funktion der Stadt Leipzig als landesweit bedeu tsamer Schwerpunkt des Städte-
tourismus ist durch die Erhöhung der Attraktivität der Innenstadt, die Entwicklung neuer
kultureller Projekte, die Profilierung periodisch w iederkehrender Großveranstaltungen
und den Ausbau des Geschäfts- und Kongresstourismus zu stärken.
Die beabsichtigten Festsetzungen des B-Plans – insb esondere die Sicherung der höheren
Kultureinrichtungen, der Einkaufsmöglichkeiten und der Gestaltqualität des historischen Zent-
rums – unterstützen dieses Ziel.
Die Teilkarte 14 „Regionales Nutzungskonzept“ stellt westlich an das Plangebiet angrenzend
ein Vorbehaltsgebiet Hochwasserschutz dar. Quer dur ch das Plangebiet wird als nachrichtli-
che Übernahme der City-Tunnel Leipzig als Strecke d es überregionalen Verkehrs (S-Bahn-
Verkehr) dargestellt.
Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind mit den A ussagen des Regionalplans West-
sachsen vereinbar.
6.1.3 Flächennutzungsplan
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Le ipzig stellt für den Geltungsbereich
des Bebauungsplanes zum überwiegenden Teil „Gemischte Bauflächen, Kerngebiet nach § 7
BauNVO möglich“ dar (Stand: 05/1995). Ausnahmen bil den die Flächen des Neuen Rathau-
ses/Stadthauses, des Stadthauses sowie der Augustus platz mit Gewandhaus und Oper, die
als Flächen für Gemeinbedarf dargestellt werden und  des Geländes der Universität von der
Peterstraße bis zur Schillerstraße als „Sonderbaufläche Universität“.
Im Bereich der Innenstadt werden eine Reihe kulture ller Einrichtungen (Museen) mit dem
zugeordneten Symbol (Dreieck auf der Spitze stehend ) dargestellt. Diese werden auch im
Bebauungsplan als Flächen für den Gemeinbedarf mit dem Symbol für kulturelle Einrichtun-
gen festgesetzt.
Die Thomaskirche sowie die Nikolaikirche werden als  Kirchen dargestellt. Ihre Flächen wer-
den auch im B-Plan als Gemeinbedarfsflächen mit dem Symbol für Kirchen festgesetzt.
Die Flächen des Grünrings um die Innenstadt werden als allgemeine Grün- und Freifläche
dargestellt. Die ringbildenden Straßen um das Stadtzentrum herum werden als Teil des über-
geordneten Straßenhauptnetzes dargestellt.
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Begründung zum Bebauungsplan   14
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

Abb. 1:  Ausschnitt aus dem Entwurf der Fortschreibung des F-Plans
Quelle:  F-Plan mit Stand der Fortschreibung von Okt ober 2013, Stadt Leipzig, Dezernat Stadtentwicklung
und Bau

Der FNP wird zurzeit fortgeschrieben. Im Entwurf de r „Änderung und Ergänzung des Flä-
chennutzungsplanes der Stadt Leipzig – FNP-Fortschr eibung“ mit Stand vom Februar 2014
wird an der Darstellung der „Gemischten Baufläche ( Kerngebiet nach § 7 BauNVO möglich)
festgehalten. Um den Charakter der Innenstadt als K erngebiet eindeutiger aufzuzeigen, wer-
den nunmehr auch die Bereiche des Neuen Rathauses/ Stadthauses sowie des Gewandhau-
ses und der Oper als gemischte Baufläche (Kerngebie t nach § 7 BauNVO möglich) darge-
stellt. Sämtliche Museen, Opern u. dergl. werden mi t den Symbolen für „Kulturelle Einrich-
tung“, die beiden Kirchen mit dem Symbol für „Religiöse Einrichtung“, der Bereich Rathaus /
Stadthaus mit dem Symbol für „Öffentliche Verwaltun g“ und die Polizeiwache mit dem Sym-
bol für „Polizei“ dargestellt.
Die Flächen des Promenadenrings um die Innenstadt w erden unverändert als Grünfläche
(Parkanlage) dargestellt. Die ringbildenden Straßen  um das Stadtzentrum herum werden als
Teil des übergeordneten Straßenhauptnetzes dargestellt.
Der FNP-Entwurf wurde mit diesen Darstellungen beschlossen. Die Ratsversammlung hat am
21.5.2014 hierzu den Feststellungsbeschluss gefasst . Der FNP-Entwurf wurde im Juni 2014
bei der Landesdirektion Sachsen zur Genehmigung eingereicht. Mit seiner Wirksamkeit ist im
IV. Quartal 2014 zu rechnen.
Die beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplanes sind somit aus dem wirksamen FNP
der Stadt Leipzig entwickelt und entsprechen auch d en Zielsetzungen des Entwurfs der Fort-
schreibung. Das Entwicklungsgebot gemäß § 8 Abs. 2 BauGB wird eingehalten.
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Begründung zum Bebauungsplan   15
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

6.1.4 Landschaftsplan
Für das Stadtgebiet Leipzig wurde ein durch die Rat sversammlung am 16.10.2013 beschlos-
sener flächendeckender Landschaftsplan (RBV-1806/13 ) erarbeitet, dessen Inhalte für die
Beurteilung der Umweltverträglichkeit der vorliegen den Planung heranzuziehen sind. Gemäß
§ 7 SächsNatSchG i.V.m. § 11 Abs. 3 BNatSchG sind d ie Grundlagen und Inhalte der Land-
schaftsplanung nach § 9 Abs. 3 BNatSchG soweit geei gnet als Festsetzungen in die Bebau-
ungspläne aufzunehmen und Abweichungen zu begründen.
Das Ringgrün entlang des Altstadtrings ist Teil des  übergeordneten Freiraumsystems der
Stadt Leipzig (Landschaftsplan, Karte Freiraumsystem – Leitbild).
Das Plangebiet liegt in einem intensiven Überwärmun gsbereich (Innenstadtklima) (Land-
schaftsplan, Zielkonzept Klima/Luft).
Im Integrierten Entwicklungskonzept des Landschafts plans (IEKO) wird für das Stadtzentrum
als Flächennutzung der vorgefundene Bestand dargest ellt. Für die Weiterentwicklung des
Stadtzentrums gelten die integrierten landschaftsrä umlichen Leitbilder LB 6 ( Innerstädtische
Freiräume der offenen und geschlossenen Block- und Blockrandbebauung ) und LB 11 ( Ge-
biete und Komplexe mit Prägung durch bauliche Einri chtungen des Gemeinbedarfes – Bil-
dung, Kliniken, Kultur, Sport / Freizeit ). Im Einzelnen stellt das IEKO folgende Vorschläge dar:
− Aufwertung des Landschaftsbildes durch grünplaneris che Maßnahmen entlang
bestimmter Haupt-Wegeverbindungen:
Entwicklung und Sicherung von Grünverbindungen um d as Stadtzentrum herum mit
Anschluss an andere Grünverbindungen; hier durch da s Ringgrün; sowie Entwicklung
und Sicherung eines durch Vegetation geprägten Haup twegenetzes innerhalb des
Stadtzentrums  Wegeverbindungen
/barb2right Diese Ziele sind mit dem B-Plan 45.6 vereinbar und werden teilweise durch den Plan
umgesetzt. Zwar trifft der Plan keine näheren Fests etzungen zur Einteilung der Stra-
ßenverkehrsflächen, zur Pflanzung von Alleen und zu Grünflächen, er setzt aber die Art
der Nutzung für den gartendenkmalgeschützten Promenadenring fest.
− Steigerung der Umweltqualität durch Erhöhung des Gr ünanteils / Wohnumfeld-
verbesserung:
Durch Erhöhung des Grünanteils in stark verdichtete n Bereichen soll im Rahmen des
Möglichen eine Steigerung der Umweltqualität erreicht werden, da für die überwiegende
Zahl der Schutzgüter, insbesondere für die Menschen  und deren Lebensqualität, damit
positive Auswirkungen verbunden sind, z.B. Minderun g der thermischen und lufthygie-
nischen Belastung, Schaffung von Lebensräumen für Tierarten u.v.m.
/barb2right Das Ziel ist mit dem B-Plan 45.6 vereinbar. Die Fe stsetzungen des Plans erlauben
Grünbereiche im Blockinneren sowie Vegetation auf ö ffentlichen Flächen, die etwa die
Hälfte des Stadtzentrums ausmachen. Detaillierte Fe stsetzungen zu Grünflächen oder
konkrete Pflanzmaßnahmen in Kerngebieten sind jedoc h (bis auf die Begrünung von
Flachdächern) kein Gegenstand des Plans, da dieser ausschließlich die Nutzungen
sowie einige Gestaltungsvorschriften regeln soll.
− Entwicklung (Anreicherung) von Lebensräumen in bebauten Gebieten:
Die Umsetzung dieses Zieles ist weitgehend mit dem vorgenannten Ziel (Steigerung der
Umweltqualität) verbunden, denn bei Erhöhung des Gr ünanteils im Stadtzentrum wer-
den auch Lebensräume für Pflanzen und Tiere entwickelt.
/barb2right Auch für dieses Ziel gilt, dass es mit dem B-Plan 45.6 grundsätzlich vereinbar ist, da
dessen Festsetzungen Grünbereiche im Blockinneren d er Kerngebiete sowie Vegetati-
on auf öffentlichen Flächen zulassen. Die Zahl der in Frage kommenden Lebensräume
ist angesichts der Zweckbestimmung und Bedeutung de s Stadtzentrums begrenzt.
Konkrete Pflanzmaßnahmen z.B. in Kerngebieten sind jedoch (bis auf die Begrünung
von Flachdächern) kein Gegenstand des Plans, da die ser ausschließlich die Art der
Nutzung sowie einige Gestaltungsvorschriften regeln soll.
− Sicherung von Aussichtspunkten sowie bedeutender Wa hr- und Merkzeichen:
Dies betrifft architektonische „Landmarken“ und bedeutende historische Bauwerke wie
z.B. das Neue Rathaus oder die Moritzbastei, die fü r die Erholungsnutzung Bedeutung
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Begründung zum Bebauungsplan   16
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

haben.
/barb2right Das Ziel ist mit dem B-Plan Nr. 45.6 vereinbar und  wird durch diesen unterstützt, da
er die entsprechenden Flächen durch Festsetzung der  Art der Nutzung im Bestand si-
chert.
− Erhaltung von Flächen mit sehr hoher klimatischer Entlastungsfunktion:
Dies betrifft die Flächen des gesamten Ringgrüns.
/barb2right Das Ziel wird durch den B-Plan 45.6 umgesetzt, da die betreffenden Flächen als öf-
fentliche Grünflächen festgesetzt werden.
Ziele und Inhalte des B-Plans Nr. 45.6 sind die Sic herung der im Bestand vorhandenen Nut-
zungen, der Ausschluss unerwünschter Nutzungen sowie die Sicherung eines Mindestmaßes
von Gestaltqualität der Gebäude. Der Plan wird bewu sst auf diese Ziele und Inhalte be-
schränkt und als einfacher B-Plan i.S.d. § 30 Abs. 3 BauGB aufgestellt. Der Verzicht auf die
Aufnahme weiterer Regelungsinhalte – also z.B. zu P flanzmaßnahmen – ist mit dieser Be-
schränkung der planerischen Ziele zu begründen.
Der B-Plan lässt jedoch genügend Entwicklungsspielraum für Maßnahmen zur Erhöhung des
Grünanteils und zur Anreicherung von Lebensräumen. Insgesamt trägt der Plan durch die
Sicherung der vorhandenen multifunktionalen Nutzung sstrukturen nach dem planerischen
Leitbild „kompakte, gemischtgenutzte Stadt“ („europäische Stadt“) und durch die Sicherung
eines Mindestmaßes an Gestaltqualität zur zukunftsf ähigen Sicherung dieser nachhaltigen
Stadtstruktur bei. Damit wird ein wertvoller Beitrag zum Schutz der Lebensgrundlagen geleis-
tet.
Insgesamt ist der Plan daher mit den Aussagen des Landschaftsplans vereinbar.
6.1.5 Bebauungspläne
Innerhalb des Geltungsbereiches Bebauungsplanes Nr.  45.6 sind weitere Bebauungspläne
gelegen, die um einige Festsetzungen des B-Plans Nr. 45.6 ergänzt werden:
− Bebauungsplan Nr. 45.3 „Unbebautes Areal am Thomas kirchhof“ (rechtsverbindlich)
− Bebauungsplan Nr. 45.4 „Museumsquartier“ (rechtsve rbindlich)
Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan Nr. 45 .7 „Burgplatz“ ist ebenfalls im Stadtzent-
rum gelegen, wird jedoch nicht in den Geltungsberei ch des B-Plans Nr. 45.6 einbezogen.
Nördlich angrenzend an den Bebauungsplan Nr. 45.6 i st der rechtsverbindliche Bebauungs-
plan Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“ gelegen.
Quer durch das Plangebiet – ausgehend vom Roßplatz im Süden bis zum Willy-Brandt-Platz
im Nordosten – verläuft der Geltungsbereich der Pla nfeststellung zum Leipziger City-Tunnel
(S-Bahn, Regionalbahn).
6.1.6 Erhaltungssatzung „Leipzig Innenstadt“
Die Erhaltungssatzung für das Gebiet „Leipzig-Innenstadt wurde am 17.10.2001 als Satzung
gemäß § 172 BauGB beschlossen. Ihr Geltungsbereich umfasst eine Fläche von etwa 174
Hektar, die das gesamte Gebiet der historischen Inn enstadt einschließt und darüber hinaus
die angrenzenden Flächen der alten Grimmaischen Vor stadt mit den früheren Stadterweite-
rungsgebieten Johannisstadt, Friedrichstadt und Marienstadt.
Die Ratsversammlung der Stadt Leipzig hat in ihrer Sitzung am 16.07.2014 die Änderungs-
satzung zur Erhaltungssatzung für das Gebiet Leipzi g-Innenstadt beschlossen (Amtsblatt Nr.
17/2014 vom 13.09.2014). Mit der Änderungssatzung w ird der Geltungsbereich der Erhal-
tungssatzung um große Gebiete im Norden, im Westen und Süden erweitert. Für den Gel-
tungsbereich des B-Plans Nr. 45.6 ergeben sich keine Änderungen.
Die Ziele der Erhaltungssatzung bestehen in dem Sch utz der Eigenart dieser Gebietes, ins-
besondere im Erhalt der städtebaulichen Strukturen (Stadtgrundriss, Höhenabwicklungen,
Gebäudeanordnungen und dergl.) und im Erhalt der de nkmalgeschützten Bausubstanz aus
der Gründerzeit und der Vorgründerzeit. Für Bauvorh aben im Geltungsbereich der Satzung
ist damit (zusätzlich zur Bauanzeige bzw. Baugenehm igung nach Bauordnungsrecht) eine
Genehmigung nach § 172 BauGB erforderlich.
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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Einige der Festsetzungen des B-Plans 45.6 – insbeso ndere aus Abschnitt 11 der textlichen
Festsetzungen (Sonstige Gestaltungsvorschriften) – verfolgen die Zielsetzungen der Erhal-
tungssatzung. Dies betrifft insbesondere die Festse tzungen zu den Baufluchten, zur Stellung
und Höhe der Gebäude, zu Gebäudeöffnungen und Dachflächen.
Der B-Plan 45.6 ist mit der Erhaltungssatzung vereinbar.
6.2 Sonstige Planungen
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept „Leipzi g 2020“
Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 20 20 (SEKo) ist als städtebauliches
Entwicklungskonzept im Sinne des BauGB (§ 1 Abs. 6 Nr. 11) vom Stadtrat beschlossen
worden (RB IV – 1595-09).
Im SEKo wird eine fachübergreifende Stadtentwicklun gsstrategie für die Stadt Leipzig bis
2020 formuliert. Auf Basis der Vernetzung sektoraler Planungen (Stadtentwicklungspläne und
Fachplanungen) benennt es gesamtstädtische Ziele so wie fachübergreifende Ziele und
Handlungsansätze zur Entwicklung der neun fachüberg reifenden Schwerpunkträume, die
räumliche Schwerpunkte eines abgestimmten Verwaltun gshandelns und Ressourceneinsat-
zes sind.
Der Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ liegt im Schwerpunktraum „ Leipziger City und
deren Umfeld “. Das SEKo benennt folgende generelle Ziele zur En twicklung der Leipziger
Innenstadt:
„Die sehr kompakte Leipziger City weist eine hohe Nutzungsdichte in repräsentativen, traditi-
onsreichen und auch neu errichteten Bauwerken auf. Auf engstem Raum finden sich neben
Kulturstätten von Rang, Wahrzeichen und Touristenma gneten, Universitäts- und Verwal-
tungsstandorten auch stark frequentierte Einkaufsstraßen und aufwändig sanierte historische
Passagen und Durchhöfe, Messe- und Kaufhäuser. Zusa mmen mit vielfältiger Gastronomie
und anspruchsvollen Freizeitangeboten und zum Teil hochwertigem Wohnen fügt sich dies zu
einer lebendigen, qualitativ durchmischten vitalen Innenstadt zusammen. Ziel ist es, diese
Qualitäten weiter zu stärken und die Leipziger Inne nstadt als Markenzeichen und Magnet in
der Region sowie für Städtetouristen weiterzuentwic keln. Dazu können insbesondere die Po-
tenziale genutzt werden, die sich aus der verbesser ten Verkehrsanbindung nach der Fertig-
stellung des City-Tunnels ergeben. Ein weiteres Zie l ist es, die Funktion als Dienstleistungs-
zentrum von europäischem Rang zu stärken...“ (SEKo, Seite C–24).
Diese generellen Ziele werden in fünf Handlungsfeld ern – Einzelhandel, Nutzungsmischung,
Verkehr, Stadtbild und Öffentlicher Raum sowie Kultur – vertiefend untersetzt. Im Handlungs-
feld „Nutzungsmischung“ ist u.a. die Stärkung der W ohnnutzung, im Handlungsfeld „Einzel-
handel“ die Stärkung der Rolle Leipzigs als Oberzen trum durch Erhöhung der Kaufkraftbin-
dung in der Innenstadt und nachhaltige Stärkung der  Wirtschaftskraft, im Handlungsfeld
„Stadtbild und öffentlicher Raum“ die Stärkung der Identität des Stadtzentrums durch gestal-
terische Aufwertung des öffentlichen Raums formuliert.
Der Bebauungsplan Nr. 45.6, der zum Ziel hat, nicht  gewünschte Nutzungsarten im Zentrum
auszuschließen, ein Mindestmaß an Wohnnutzung zu sichern sowie gestalterische Vorgaben
für Werbeanlagen festzusetzen, setzt somit die Ziel e des Integrierten Stadtentwicklungskon-
zeptes (SEKo) zur städtebaulichen und funktionalen Entwicklung der Innenstadt um.
6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren
Mit dem vom Stadtrat im März 2009 beschlossenen fortgeschriebenen Stadtentwicklungsplan
(STEP) „Zentren“ verfügt die Stadt Leipzig über ein räumliches Ordnungskonzept zur Erhal-
tung und Entwicklung von Versorgungszentren und dam it über ein auf die Erhaltung und
Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Leipzig bezogenes städtebauliches
Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 des Baugesetzbuchs.
Dazu weist der STEP auf der Basis eines abgestuften  integrierten Zentrensystems zentrale
Versorgungsbereiche verschiedener Größe in entsprechender räumlicher Verteilung im Stadt-
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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gebiet aus. Die Innenstadt genießt dabei als A-Zent rum „City mit Hauptbahnhof“ höchste Pri-
orität in ihrer Entwicklung.
Als wichtige Entwicklungs-Schwerpunkte, die in dies em B-Plan Beachtung finden, werden
genannt:
− Ausbau und Sicherung der oberzentralen Versorgungs funktion als A-Zentrum,
− Ergänzung des Branchen- und Betriebstypenmixes,
− Gestaltung von Aufenthaltsbereichen mit Identifika tionsfunktion für unterschiedliche
Zielgruppen,
− Sicherung der städtebaulichen und architektonische n Qualität bei Neubauvorhaben
− Verbesserung der Zugänglichkeit/ Zufahrtmöglichkei t für Fußgänger- und Radverkehr
aus den angrenzenden Ortsteilen.
Im Rahmen der Teilfortschreibung des STEP Zentren 2 014 (Beschluss RBV - 2107/14 vom
18.06.2014) wird das ausgewiesene A-Zentrum „City" um den Bereich des Wilhelm-Leusch-
ner-Platzes ergänzt und in Hinblick auf seine konkr ete Lage und räumliche Abgrenzung als
zu schützender zentraler Versorgungsbereich festgel egt. Dies ersetzt die Ausweisung von
2009.
6.2.3 Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadter neuerung
Der Stadtentwicklungsplan „Wohnungsbau und Stadterneuerung“, im Oktober 2000 und seit-
dem in den Jahren 2001-03, 2005-06, 2010-11 beschlo ssen, trifft keine Zielaussagen zum
Stadtzentrum. Im Rahmen der Erarbeitung des Integri ertes Stadtentwicklungskonzeptes wur-
de der Stadtentwicklungsplan 2009 weiterentwickelt;  dabei wurde das Stadtzentrum in den
kleinräumigen Zielaussagen des Fachkonzeptes Wohnen  als „konsolidiertes Gebiet“ ausge-
wiesen.
Für „konsolidierte Gebiete“ sieht die Stadt nur ger ingen Steuerungsbedarf durch öffentliche
Fördermittel und ähnliche Anreize Vielmehr geht die  Stadt davon aus, dass auf Grundlage
vorhandener Potenziale (z.B. Lagegunst, Gestaltqual itäten, Versorgung) eine Entwicklung
aus eigener Kraft erfolgt.
6.2.4 Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen
Der Stadtentwicklungsplan „Gewerbliche Bauflächen" ist die planerische Zielkonzeption der
Stadt Leipzig für die Entwicklung der „Gewerblichen  Bauflächen“ im Stadtgebiet. Die Fort-
schreibung des Stadtentwicklungsplans „Gewerbliche Bauflächen“ von 1999 wurde am
13.07.2005 durch die Ratsversammlung beschlossen.
Der StEP „Gewerbliche Bauflächen“ stellt das Stadtz entrum als „Gebiet für City und City-
Rand“ mit den Nutzungen Einzelhandel/ Büro/ Dienstl eistung dar (Karte industriell-gewerbli-
cher Entwicklung). Der Plan trifft keine Zielaussag en oder Aussagen zur Eignung für be-
stimmte Wirtschaftsgruppen.
Der B-Plan ist mit dem StEP „Gewerbliche Bauflächen“ vereinbar.
6.2.5 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentliche r Raum
Der Stadtentwicklungsplan Verkehr und Öffentlicher Raum formuliert übergeordnete Leitlinien
und Prioritäten zur Abwicklung des Verkehrs sowie zur Gestaltung der Straßen und Plätze. Er
wurde am 15.10.2003 beschlossen und befindet sich derzeit erneut in Fortschreibung.
Der beschlossene StEP trifft folgende Aussagen für das Plangebiet:
− Die Bedeutung der Ringstraße für das Netz der Leip ziger Hauptverkehrsstraßen soll auf
weiter vom Stadtzentrum entfernt liegende Straßen ( „Tangentenvierecke“) verlagert
werden.
− Die S-Bahn ist vom Wilhelm-Leuschner-Platz im Süde n bis zum Hauptbahnhof im Nor-
den durch das Plangebiet zu führen. Ein zentral gel egener Haltepunkt (Markt) soll er-
richtet werden.
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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− Um das Plangebiet herum soll weiterhin die Straßen bahn führen.
− Das Plangebiet ist Teil eines Bereichs, in dem die  Erreichbarkeit mit dem ÖPNV ver-
bessert werden soll.
− Der Fußgängerverkehr ist zu fördern durch ausreich end breiten und qualitätvollen Aus-
bau der öffentlichen Räume, Abbau von Barrieren und Verkehrsberuhigung.
Der B-Plan 45.6 ist mit den Zielen des StEPs Verkeh r und Öffentlicher Raum vereinbar bzw.
er trägt aktiv zu ihrer Verwirklichung bei: Insbeso ndere mit der Sicherung der Arkaden und
Blockdurchgänge trägt der B-Plans zur Attraktivität des Stadtzentrums für Fußgänger bei.
6.2.6 Konzeption „Autoarme Innenstadt“
Die Konzeption „Autoarme Innenstadt“ wurde 1993 dur ch den Stadtrat mit der Zielstellung
beschlossen, das Stadtzentrum mit einer Reihe geeig neter Maßnahmen vom fließenden und
ruhenden Kfz-Verkehr zu entlasten, um die Aufenthal tsqualität für Besucher und Bewohner
zu verbessern.
Unter Beachtung laufender und geplanter Hochbau- un d Straßenbaumaßnahmen in der In-
nenstadt sowie am Promenadenring wurden im Rahmen d er Fortschreibung der autoarmen
Innenstadt, die am 17.12.2008 durch den Stadtrat be schlossen wurde, erforderliche Ände-
rungen der vorhandenen Verkehrsorganisation festgelegt.
In Umsetzung dieses Beschlusses wurde der Maßnahmep lan Autoarme Innenstadt erstellt
und am 16.09.2009 in der Ratsversammlung beschlosse n (RBIV-1730/09). Dieser Maßnah-
meplan beinhaltet alle baulichen und verkehrsorganisatorischen Maßnahmen, die zur Umset-
zung der Fortschreibung der Konzeption autoarme Innenstadt erforderlich sind.
In den letzten Jahren wurden die einzelnen Schritte  des Konzeptes durch verkehrsorganisa-
torischen Maßnahmen (Beschilderung und Markierung) und Baumaßnahmen kontinuierlich
umgesetzt:
− Erweiterung und Neuausweisung von Fußgängerzonen z ur weiteren Verbesserung der
Bedingungen für den Fußgängerverkehr.
− Durchgehende Verbindung der beiden Hauptfußgängera chsen in Nord-Süd-Relation
(Hainstraße – Markt – Petersstraße) sowie in West-Ost-Relation (Thomasgasse – Markt
– Grimmaische Straße) und Führung des Kfz-Verkehrs aufgeteilt in vier Quadranten
über Schleifensysteme. Mit diesem Konzept wird die unerwünschte Durchfahrt durch
das Stadtzentrum wirkungsvoll unterbunden und gleic hzeitig die Erschließung der In-
nenstadt in allen Bereichen gesichert.
− In den Fußgängerzonen ist der Anlieferverkehr in d er Zeit von 5 bis 11 Uhr zugelassen.
In den weiteren Straßen der Innenstadt ist der flie ßende Kfz-Verkehr zur Sicherung der
Erschließung der Handels- und Dienstleistungseinric htungen sowie der Erreichbarkeit
der öffentlichen und privaten Parkeinrichtungen in angemessenem Umfang zugelassen.
− Ausnahmegenehmigungen zur Einfahrt in Fußgängerzon en für berechtigte Personen
(Handwerker, Serviceunternehmen, Dienstleister, Anw ohner...) werden durch das Ord-
nungsamt auf Antrag geprüft.
− Öffnung der Innenstadt einschließlich der Fußgänge rzonen für den Radverkehr, wobei
dies in den Hauptfußgängerzonen auf die Zeit von 20 Uhr bis 11 Uhr beschränkt ist.
− Zur Durchsetzung der straßenverkehrsbehördlichen A nordnungen wird die Zufahrt in
die Fußgängerbereiche über Polleranlagen geregelt.
− Im Rahmen des Neubaus bzw. der Neugestaltung von S traßen wurden schrittweise
ebenerdige Stellplätze im öffentlichen Straßenraum reduziert, da mittlerweile durch den
Bau von Tiefgaragen und Parkhäusern genügend Stellp lätze vorhanden sind, die direkt
vom den das Stadtzentrum umgebenden Ringstraßen aus erreichbar sind.
− In der Innenstadt von Leipzig steht derzeit innerh alb und an den Promenadenring an-
grenzend in Parkeinrichtungen (Parkhäuser, Tiefgara gen und Parkplätze) ein Angebot
von ca. 8.700 Stellplätzen öffentlich zugänglich zur Verfügung.
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Der komplette Inhalt der o.g. Beschlüsse im Zusamme nhang mit der Konzeption Autoarme
Innenstadt einschließlich Angaben zu den Parkeinrichtungen (Standorte, Anzahl der Stellplät-
ze) sind im Internet abrufbar. 12
Ein Großteil der Maßnahmen, die aus der Umsetzung d er Konzeption folgen, ist außerhalb
dieses B-Plans durchzuführen. Durch Festsetzungen z ur Unzulässigkeit oberirdischer Gara-
gen und Parkhäuser und die Beschränkung der zulässi gen Anzahl von Stellplätzen im Kern-
gebiet trägt der B-Plan jedoch durch Reduzierung sowohl des ruhenden als auch des fließen-
den Verkehrs zur Umsetzung der Konzeption bei.
Der B-Plan Nr. 45.6 ist mit den Zielen der Konzeption „Autoarmen Innenstadt“ vereinbar.

12   Die beschlossene Fassung der Fortschreibung ist v erfügbar unter http://www.leipzig.de/de/buerger/ stadt entw/
verkehr/autoarm.
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7. Umweltbericht
7.1 Einleitung
Für die Belange des Umweltschutzes wird im Bauleitp lanverfahren eine Umweltprüfung
durchgeführt, in der die voraussichtlichen erheblic hen Umweltauswirkungen ermittelt und die
ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen in einem  Umweltbericht beschrieben und be-
wertet werden (§ 2 Abs. 4 und § 2a Nr. 2 BauGB sowi e Anlage zum BauGB). Dazu legt die
Gemeinde – hier die Stadt Leipzig – zunächst für je den Bauleitplan fest, in welchem Umfang
und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Umweltbel ange für die Abwägung erforderlich ist
(siehe dazu Kap. 7.1.2). Die daraufhin ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen sind im
Kap. 7.2 dieses Umweltberichtes beschrieben und bewertet.
7.1.1 Ziele und Inhalt des Bebauungsplans (Kurzdars tellung)
Wichtigste Ziele des Bebauungsplans sind der Aussch luss nicht gewünschte Nutzungsarten
im Zentrum, die Sicherung eines Mindestmaßes von Wo hnnutzung, die Sicherung von
Passagen und Arkaden, die Begrenzung von Stellplätz en sowie die Festsetzung gestalteri-
scher Vorgaben für Gebäude. Ausführlich werden diese Ziele im Kapitel 3 beschrieben.
Inhalte des Bebauungsplans sind daher die folgenden  Festsetzungen: Ganz überwiegend
werden die bereits bestehenden Nutzungen an ihrem Standort festgesetzt – das betrifft Kern-
gebiete, diverse Sondergebiete, Gemeinbedarfsflächen, Straßenverkehrsflächen sowie Grün-
flächen. Ergänzend werden in den textlichen Festset zungen eine Reihe gestalterischer Fest-
setzungen zu den Gebäuden getroffen. Für die Kernge biete werden differenzierte Festset-
zungen zum Anteil der Wohnnutzung und zum Ausschlus s bestimmter, die Leipziger Innen-
stadt störender Nutzungen getroffen. Für Passagen u nd Arkaden werden Flächen für die Be-
lastung mit einem öffentlichen Gehrecht festgesetzt. Die zulässige Anzahl der Stellplätze wird
auf das nach Bauordnung erforderliche Maß begrenzt.
Näheres hierzu ist in Kap. 3 und in Teil C, Kap. 10 – 17 nachzulesen.
7.1.2 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgra des der Ermittlung der Um-
weltbelange
Im Rahmen des Verfahrens wurde geprüft, auf welche Umweltbelange oder Teilaspekte von
Umweltbelangen der Vollzug des Bebauungsplans möglicherweise erhebliche Umweltauswir-
kungen haben kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären.
Bei der Ermittlung der möglichen erheblichen Umwelt auswirkungen ist zu beachten, dass
dieser Bebauungsplan als einfacher B-Plan i.S.d. § 30 Abs. 1 BauGB aufgestellt wird; er ist
kein qualifizierter B-Plan im Sinne des § 30 BauGB.  Das bedeutet, dass durch diesen Plan
keine neuen Bauvorhaben zusätzlich zu den bereits z ulässigen Bauvorhaben zulässig wer-
den.
Durch den Plan werden künftige Entscheidungen über die  Zulässigkeit von Bauvorhaben
vorbereitet, die auf der gemeinsamen Grundlage der SächsBO, des § 34 BauGB, dieses
Plans sowie ggf. weiterer einschlägiger Vorschriften (z.B. TA Lärm) endgültigen) zu beurteilen
sind.

Belang / Teilaspekt mögliche erhebliche Umweltauswi r-
kungen
Art, Umfang und De-
taillierungsgrad der
Ermittlungen
1. Tiere Der Plan bereitet keine neuen Eingriffe in
Habitate von Tieren oder Zugriffe auf
Tiere vor.
Weitere Ermittlungen
sind nicht erforderlich.
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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Belang / Teilaspekt mögliche erhebliche Umweltauswi r-
kungen
Art, Umfang und De-
taillierungsgrad der
Ermittlungen
2. Pflanzen Der Plan bereitet keine neuen Eingriffe  in
Habitate von Pflanzen vor.
Weitere Ermittlungen
sind nicht erforderlich.
3. Boden Der Plan bereitet keine neuen Eingriffe in
die Böden vor.
Weitere Ermittlungen
sind nicht erforderlich.
4. Wasser Der Plan bereitet keine neuen Eingriffe i n
das Grundwasser oder in Stillgewässer
vor. Fließgewässer sind im Plangebiet
nicht vorhanden.
Weitere Ermittlungen
sind nicht erforderlich.
5. Luft Erhebliche nachteilige Auswirkungen auf
die Luft sind aufgrund der Plandurchfüh-
rung nicht zu erwarten.
Weitere Ermittlungen
sind nicht erforderlich.
6. Klima Erhebliche nachteilige Auswirkungen auf
das Klima sind aufgrund der Plandurch-
führung nicht zu erwarten.
Weitere Ermittlungen
sind nicht erforderlich.
7. Landschaft Erhebliche nachteilige Auswirkungen a uf
die Landschaft sind aufgrund der Pland-
urchführung nicht zu erwarten.
Weitere Ermittlungen
sind nicht erforderlich.
8. Biologische Vielfalt  Erhebliche nachteilige Auswirkungen auf
die biologische Vielfalt sind aufgrund der
Plandurchführung nicht zu erwarten.
Weitere Ermittlungen
sind nicht erforderlich.
9. Menschen Der Plan trifft Festsetzungen zur Wohn-
nutzung für Teile des Kerngebietes, die
sich am Bestand orientieren. Diese Nut-
zungsmischung im Kerngebiet ist städte-
bauliches Ziel; gleichzeitig aber sind Teile
der schutzwürdigen Wohnnutzung je
nach Lage Immissionen aus Verkehrs-
lärm, Gewerbelärm und Veranstaltungs-
lärm ausgesetzt.
Die Wohnnutzung ist zum allergrößten
Teil jedoch bereits im Bestand vorhan-
den; für weite Teile des Plangebietes ist
sie planungsrechtlich auf der Grundlage
des § 34 BauGB bereits zum Zeitpunkt
der Planaufstellung zulässig. Mit den
Festsetzungen wird die Wohnnutzung für
die Zukunft lediglich gesichert.
Insofern ergibt sich durch den Plan keine
Änderung der Immissionssituation der
bestehenden Wohnbevölkerung im Stadt-
zentrum. Mögliche Folgen der Planung
für neu hinzukommende Bewohner wer-
den im Kap. 7.2 erläutert.

Siehe Kap. 7.2.
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

Belang / Teilaspekt mögliche erhebliche Umweltauswi r-
kungen
Art, Umfang und De-
taillierungsgrad der
Ermittlungen
10. Kultur und sons-
tige Sachgüter
Der Plan trifft Festsetzungen zur Bewah-
rung vorhandener Kulturgüter bzw. Sach-
güter. Erhebliche nachteilige Umwelt-
auswirkungen sind nicht zu erkennen.
Weitere Ermittlungen
sind nicht erforderlich.
11. Wechselwirkun-
gen
Mögliche erhebliche Umweltauswirkun-
gen sind nicht zu erkennen.
Weitere Ermittlungen
sind nicht erforderlich.

Erhebliche Umweltauswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima, Land-
schaft, biologische Vielfalt, Kultur- und Sachgüter sowie die Wechselwirkungen zwischen den
vorgenannten Teilaspekten sind nicht erkennbar.
Detaillierende Untersuchungen sind insoweit nicht n otwendig. Auswirkungen auf den Men-
schen werden im Kap. 7.2 dargestellt.
7.1.3 Ziele des Umweltschutzes und sonstige fachlic he Grundlagen
7.1.3.1 Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatS chG
Im Plangebiet befinden sich zwei Naturdenkmale, die  Schutz nach dem BNatSchG sowie
nach dem Sächsischen Naturschutzgesetz genießen:
− Echter Weinstock, Am Markt 7
− geologisches Einzelobjekt „Braunkohlenquarzit“, Go erdelerring
Beide Naturdenkmale werden durch die Festsetzungen des B-Plans nicht betroffen.
Die gesamte Innenstadt ist archäologischer Relevanzbereich.
Es befinden sich keine weiteren Schutzobjekte bzw. Schutzgebiete im Geltungsbereich. Aus-
wirkungen auf weiter entfernte Schutzgebiete sind nicht erkennbar.
7.1.3.2 Sonstige Ziele des Umweltschutzes
Landschaftsplan
Für das Stadtgebiet Leipzig wurde ein durch die Rat sversammlung am 16.10.2013 beschlos-
sener flächendeckender Landschaftsplan (RBV-1806/13 ) erarbeitet, dessen Inhalte für die
Beurteilung der Umweltverträglichkeit der vorliegen den Planung heranzuziehen sind. Gemäß
§ 7 SächsNatSchG i.V.m. § 11 Abs. 3 BNatSchG sind d ie Grundlagen und Inhalte der Land-
schaftsplanung nach § 9 Abs. 3 BNatSchG soweit geei gnet als Festsetzungen in die Bebau-
ungspläne aufzunehmen und Abweichungen zu begründen.
Im Integrierten Entwicklungskonzept des Landschafts plans (IEKO) wird für das Stadtzentrum
als Flächennutzung der vorgefundene Bestand dargest ellt. Für die Weiterentwicklung des
Stadtzentrums gelten die integrierten landschaftsrä umlichen Leitbilder LB 6 ( Innerstädtische
Freiräume der offenen und geschlossenen Block- und Blockrandbebauung ) und LB 11 ( Ge-
biete und Komplexe mit Prägung durch bauliche Einri chtungen des Gemeinbedarfes – Bil-
dung, Kliniken, Kultur, Sport / Freizeit ). Im Einzelnen stellt das IEKO folgende Vorschläge dar:
− Aufwertung des Landschaftsbildes durch grünplaneris che Maßnahmen entlang
bestimmter Haupt-Wegeverbindungen:
Entwicklung und Sicherung von Grünverbindungen um d as Stadtzentrum herum mit
Anschluss an andere Grünverbindungen; hier durch da s Ringgrün; sowie Entwicklung
und Sicherung eines durch Vegetation geprägten Haup twegenetzes innerhalb des
Stadtzentrums  Wegeverbindungen
/barb2right Diese Ziele sind mit dem B-Plan Nr. 45.6 vereinbar  und werden teilweise durch den
Plan umgesetzt. Zwar trifft der Plan keine näheren Festsetzungen zur Einteilung der
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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Straßenverkehrsflächen, zur Pflanzung von Alleen un d zu Grünflächen, er setzt aber
die Art der Nutzung für den gartendenkmalgeschützten Promenadenring fest.
− Steigerung der Umweltqualität durch Erhöhung des Gr ünanteils / Wohnumfeld-
verbesserung:
Durch Erhöhung des Grünanteils in stark verdichtete n Bereichen soll im Rahmen des
Möglichen eine Steigerung der Umweltqualität erreicht werden, da für die überwiegende
Zahl der Schutzgüter damit positive Auswirkungen ve rbunden sind, z.B. der Kühlungs-
effekt und die Staubbindung durch Vegetation, Leben sräume für Insekten, Vögel und
Kleintiere, Minderung des Aufheizeffektes u.v.m.
/barb2right Das Ziel ist mit dem B-Plan Nr. 45.6 vereinbar. Di e Festsetzungen des Plans erlau-
ben Grünbereiche im Blockinneren sowie Vegetation a uf öffentlichen Flächen, die etwa
die Hälfte des Stadtzentrums ausmachen. Der B-Plan trifft Festsetzungen zur Begrü-
nung von Flachdächern und zur Fassadenbegrünung, so weit mit dem Denkmalschutz
vereinbar. Weitere detaillierte Festsetzungen zu Grünflächen oder konkrete Pflanzmaß-
nahmen in Kerngebieten sind jedoch kein Gegenstand des Plans, da dieser ausschließ-
lich die Nutzungen sowie einige Gestaltungsvorschriften regeln soll.
− Entwicklung (Anreicherung) von Lebensräumen in bebauten Gebieten:
Die Umsetzung dieses Zieles ist weitgehend mit dem vorgenannten Ziel (Steigerung der
Umweltqualität) verbunden, denn bei Erhöhung des Gr ünanteils im Stadtzentrum wer-
den auch Lebensräume für Pflanzen und Tiere entwickelt.
/barb2right Auch für dieses Ziel gilt, dass es mit dem B-Plan Nr. 45.6 grundsätzlich vereinbar ist,
da dessen Festsetzungen Grünbereiche im Blockinnere n der Kerngebiete sowie Vege-
tation auf öffentlichen Flächen zulassen. Die Fests etzungen des B-Plans zur Dachbe-
grünung und zur Fassadenbegrünung haben Bedeutung hauptsächlich für Insekten und
Vögel. Die Zahl der in Frage kommenden Lebensräume ist angesichts der Zweckbe-
stimmung und Bedeutung des Stadtzentrums aber begre nzt. Konkrete Pflanzmaßnah-
men z.B. in Kerngebieten sind jedoch (bis auf die B egrünung von Flachdächern) kein
Gegenstand des Plans, da dieser ausschließlich die Art der Nutzung sowie einige Ge-
staltungsvorschriften regeln soll.
− Sicherung von Aussichtspunkten sowie von bedeutende n Wahr- und Merk-
zeichen:
Dies betrifft architektonische „Landmarken“ und bedeutende historische Bauwerke wie
z.B. das Neue Rathaus oder die Moritzbastei, die fü r die Erholungsnutzung Bedeutung
haben.
/barb2right Das Ziel ist mit dem B-Plan Nr. 45.6 vereinbar und  wird durch diesen unterstützt, da
er die entsprechenden Flächen durch Festsetzung der  Art der Nutzung im Bestand si-
chert.
− Erhaltung von Flächen mit sehr hoher klimatischer Entlastungsfunktion:
Dies betrifft die Flächen des gesamten Ringgrüns.
/barb2right Das Ziel wird durch den B-Plan Nr. 45.6 umgesetzt,  da die betreffenden Flächen als
öffentliche Grünflächen festgesetzt werden.
Insgesamt sind die Vorschläge des Integriertes Entwicklungskonzepts in dem städtebaulichen
Rahmen, den der B-Plan setzt, umsetzbar. Einige die ser Ziele werden durch den Plan aktiv
umgesetzt, z.B. durch die Sicherung der öffentlichen Grünflächen.
Konzept „Autoarme Innenstadt“
Die Stadt Leipzig ist bestrebt, im Rahmen der städt ebaulichen Weiterentwicklung der Innen-
stadt das Konzept „Autoarme Innenstadt“ umzusetzen (vgl. Kap. 6.2.5). Da dieser B-Plan
jedoch die Erschließung der Baugebiete nicht neu re gelt und die Einteilung der Straßen-
verkehrsflächen kein Gegenstand der Festsetzungen d ieses Bebauungsplanes ist, sind die
Auswirkungen der Planinhalte auf die Belastung des Stadtzentrums mit privaten Kfz begrenzt.
Dennoch können die Ziele des Konzeptes mit einigen Festsetzungen in diesem Bebauungs-
plan unterstützt werden: Durch die Sicherung der Pa ssagen soll der Fußverkehr gefördert
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werden. Außerdem wird ausgeschlossen, dass freiwill ig überschießende (nicht „notwendige“)
Stellplätze errichtet werden (vgl. hierzu Kap. 12.4).
Luftreinhalteplan
Für die Stadt Leipzig wurde ein Luftreinhalteplan e rarbeitet, der am 18.12.2009 in Kraft ge-
setzt wurde.
Danach ist für das Gebiet der Stadt Leipzig eine er hebliche lufthygienische Belastung hin-
sichtlich
Feinstaub  festzustellen. In den vergangenen Jahren wurde der  Tagesgrenzwert der
39. BImSchV 13  regelmäßig mehr als zulässig überschritten. Für Fe instaub-Emissionen
(PM10) durch Hausbrand und Kleinverbraucher ist fas t für das gesamte bebaute Stadtgebiet
eine Belastung zwischen 0,05 und 0,25 t/(km 2*a) zu verzeichnen.
Um eine wirkungsvolle Reduzierung bei luftverunrein igenden Stoffen im gesamtstädtischen
Raum zu erzielen, wurde entsprechend der Forderung aus § 47 Abs. 1 Bundesimmissions-
schutzgesetz – BImSchG die Festsetzung einer Verwen dungsbeschränkung für Brennstoffe
(im Sinne höherer Anforderungen an den Feinstaubgeh alt) als Maßnahme (M 4.1) in den
Luftreinhalteplan der Stadt Leipzig (LRP) vom 18.12 .2009 aufgenommen. Durch Festsetzung
dieser Maßnahme in einem Bebauungsplan konnte die S tufe 2 der 1. BImSchV (Verordnung
über kleine und mittlere Feuerungsanlagen – 1. BImS chV vom 26. Januar 2010 (BGBl. I
S. 38)) zeitlich vorgezogen werden. Als Folge galte n im Geltungsbereich des B-Plans ver-
schärfte Grenzwerte für die staubförmigen Emissione n im Abgas neuer oder wesentlich ge-
änderter Feuerungsanlagen, während in den übrigen Gebieten zunächst nur die Stufe 1 galt.
Da zum 1.1.2015 die 2. Stufe der 1. BImSchV regulär  in Kraft tritt und damit das erhöhte
Schutzniveau im gesamten Stadtgebiet gilt, ist eine  derartige Festsetzung in diesem B-Plan
nicht mehr erforderlich. (Eine dritte Stufe gibt es nicht.)
Ausweislich der Belastungskarten sind insbesondere die bebauten Bereiche der Stadt – ins-
besondere an den stark befahrenen Straßen – durch Stickoxide sowie Feinstaub  belastet.
Da dieser B-Plan die Erschließung der Baugebiete ni cht neu regelt und notwendige Stellplät-
ze durch die Bauordnung geregelt werden, sind die A uswirkungen der Planinhalte auf die
Belastungssituation begrenzt. Der Plan unterstützt jedoch das Ziel der Reduzierung des mo-
torisierten Individualverkehrs dadurch, dass er die  Zahl der zulässigen Stellplätze auf das
bauordnungsrechtlich erforderliche Maß begrenzt.
Darüber hinaus wird der B-Plan vom Luftreinhaltepla n nicht weiter berührt; es ergeben sich
keine Auswirkungen auf die Planinhalte.
7.1.3.3 Sonstige fachliche Grundlagen
Grünordnungsplan
Von der Aufstellung eines Grünordnungsplans (§ 6 Ab s. 2 SächsNatSchG) kann für diesen
Bebauungsplan ganz abgesehen werden, da die Belange  von Naturschutz und Landschafts-
pflege nicht berührt sind.
Eingriffsregelung
Von der Anwendung der Eingriffsregelung konnte im v orliegenden Fall gemäß § 1a Abs. 3
Satz 5 BauGB gänzlich abgesehen werden, da die Eing riffe bereits vor der planerischen Ent-
scheidung erfolgt sind bzw. zulässig waren. Da der Bebauungsplan als einfacher Bebau-
ungsplan i.S.d. § 30 Abs. 3 BauGB aufgestellt wird,  wird der Zulässigkeitsmaßstab für neue
Bauvorhaben durch diesen B-Plan nicht verändert. In sofern ergeben sich aufgrund dieses
Plans keine ausgleichspflichtigen Eingriffe.
Altlasten
Das Flurstück 757c der Gemarkung Leipzig (Dittrichr ing 18,18a) ist unter der Kennziffer
65002611 (ehemalige Tankstelle) im Altlastverdachts kataster der Stadt Leipzig registriert.
Nach Aktenlage soll diese Tankstelle zwischen 1927 und 1938 im Innenhof des Gebäudes

13   Neununddreißigste Verordnung zur Durchführung des  Bundes-Immissionsschutzgesetzes –  Verordnung über
Luftqualitätsstandards und Emissionshöchstmengen (39. BImSchV) vom 2. August 2010 (BGBl. I S. 1065).
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betrieben worden sein. Eine am Standort durchgeführ te historische Erkundung erbrachte kei-
ne belastbaren Fakten für die Existenz dieser Tankstelle.
Das Flurstück 702/2 der Gemarkung Leipzig (Petersst raße 37) ist unter der Kennziffer
65002583 (ehemalige Tankstelle) im Altlastverdachts kataster der Stadt Leipzig registriert.
Zum Standort liegt das Gutachten der TÜV Thüringen Anlagentechnik GmbH vom 18.03.2003
über eine umwelttechnische Untersuchung auf dem Hof gelände der Karstadt Warenhaus AG
in Leipzig vor.
Der Gutachter beschreibt im Hofbereich Auffüllungen  mit Bau- bzw. Trümmerschutt bis zu
einer Tiefe von 3,5 m bis 4,0 m und den Standort ei ner ehemaligen Tankstelle. Die in den
Auffüllungen festgestellten Schadstoffanteile errei chen keine umweltrelevanten Größenord-
nungen. Der Gutachter geht davon aus, dass im ehema ligen Tankstellenbereich weiterhin
tanktechnische Anlagen vorhanden sind. Lokal begren zte Bodenkontaminationen werden
demnach nicht ausgeschlossen.
Der Vollzug des Plans wird von den genannten Altlas ten nicht berührt; es ergeben sich keine
Auswirkungen auf die Planinhalte.
7.2 Beschreibung und Bewertung der voraussichtliche n erheblichen Um-
weltauswirkungen der Planung
Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung
Ohne die Aufstellung des Bebauungsplans wäre die Er richtung neuer Wohnungen –obschon
im Bestand vorhanden– wegen der Regelung des § 34 A bs. 2 BauGB i.V.m. § 7 BauNVO
2013 nur ausnahmsweise zulässig. Dabei könnte bauli cher Schallschutz als Auflage verlangt
werden.
Für die Abgaswerte von Feuerungsanlagen würden die Anforderungen der Stufe 1 der
1. BImschV gelten – bis zum Inkrafttreten der Stufe  2. Bis zu diesem Zeitpunkt wäre eine hö-
here Belastung hinzunehmen.
Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung
Bei Durchführung der Planung ist mit folgenden Ausw irkungen auf den Menschen zu rech-
nen:
Wohnungen mit Ausrichtung auf die den Stadtkern ums chließenden Ringstraßen sind
Ver-
kehrslärm  mit einem Beurteilungspegel LDEN von 60-70 dB(A) a usgesetzt, die angrenzen-
den Randbereiche der Innenstadt noch mit 55-60 dB(A ). Eine Straßenbahnlinie, die durch
das Stadtzentrum fährt, führt dort (auch nachts) zu  Immissionen von 60 dB(A). Je nach Lage
der Aufenthaltsräume, Fenster und möglichen Freisitze können sich erhebliche Störungen der
Wohn- bzw. Nachtruhe ergeben.
Das Stadtzentrum ist Standort zahlreicher Gewerbe u nd für eine Reihe von Veranstaltungen,
die zu Lärmemissionen führen können (z.B. auf den f olgenden Freiflächen: Markt, Augustus-
platz, Burgplatz, Moritzbastei).
Gewerbelärm  kann von Tiefgaragen, Handwerksbetrieben,
durch Haustechnik oder von Gaststätten ausgehen. Fü r Wohnnutzungen besteht Anspruch
auf Einhaltung der Schutzniveaus der TA Lärm. Aufla gen zum Schallschutz für die Emissi-
onsquellen sind auf der Grundlage des BImSchG und d er TA Lärm (auch nachträglich) mög-
lich.
Wohnungen mit Ausrichtung zu den öffentlichen Plätz en, die in besonderem Maße für sozia-
les Leben, Märkte und sonstige Veranstaltungen dien en, können an einer Reihe von Tagen
pro Jahr erheblich von
Veranstaltungslärm  betroffen sein. Emissionsträchtige Veranstaltun-
gen sind genehmigungsbedürftig und in der Zahl pro Jahr begrenzt.
Gerüche:  Mögliche erhebliche Umweltauswirkungen sind nicht zu erkennen.
Erholungspotenzial:  Der Plan trifft Festsetzungen zur Bestandssicherung vorhandener
Grünflächen sowie vorhandener Kulturgüter (Sondergebiete, Gemeinbedarfsflächen). Erheb-
liche nachteilige Umweltauswirkungen sind nicht zu erkennen.
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Die Stadt hat bei der Aufstellung des Bebauungsplans die in § 1 Abs. 6 Nr. 7 c BauGB aufge-
führten Belange zum Schutz des Menschen und seiner Gesundheit berücksichtigt und fol-
gende Festsetzung zur Vermeidung und Verringerung b estehender bzw. zu erwartender Be-
lastungen in den Plan aufgenommen:
− Sicherung der Anforderungen der DIN 4109 für Wohnu ngen (Festsetzung Nr. 11)
Mit den Festsetzungen werden wichtige Rahmenbedingu ngen für eine umweltverträgliche
und nachhaltige Innenentwicklung gesetzt.
7.3  Anderweitige Planungsmöglichkeiten
Da das Plangebiet zum weitaus größten Teil seit lan gem parzelliert, erschlossen und bebaut
ist, erübrigen sich Planungsvarianten mit anderer Nutzungs- bzw. Baukörperverteilung.
Auch die Null-Variante (Verzicht auf die Planung, z .B. ein Verzicht auf die Festsetzung von
Wohnanteilen) ist aus Sicht der Stadt keine vernünf tige Alternative. Gerade die von der Stadt
verfolgten städtebaulichen Zielsetzungen (vgl. Kap. 7.1.1) haben zur Aufstellung des B-Plans
geführt; ein Verzicht auf die Planung wäre mit der Aufgabe dieser Ziele gleichzusetzen, da
andere Regelungen zum Erreichen der städtebaulichen Ziele (Grundstückskäufe, vertragliche
Regelungen o.ä.) keinen Erfolg verheißen.
7.4 Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen
Die Gemeinden sind verpflichtet, die erheblichen Um weltauswirkungen, die aufgrund der
Durchführung der Bauleitpläne eintreten, zu überwac hen, um insbesondere unvorhergesehe-
ne nachteilige Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln  und in der Lage zu sein, geeignete Maß-
nahmen zur Abhilfe zu ergreifen (§ 4c BauGB). Die geplanten Maßnahmen zur Überwachung
der erheblichen Umweltauswirkungen sind im Umweltbe richt zu beschreiben (Nr. 3 b) der
Anlage 1 zum BauGB).
Im Rahmen der Umweltprüfung für diesen Bebauungspla n wurde festgestellt, dass dessen
Durchführung voraussichtlich erhebliche Umweltauswi rkungen nach sich ziehen wird. Für
deren Überwachung sind die nachfolgend beschriebenen Maßnahmen vorgesehen:

Schutzgut Zu überwachen Methode Zuständig Häufigkei t /  Zeitfolge

Mensch Verkehrslärm
Gewerbelärm
Veranstaltungs-
lärm
Messung vor
Ort
Umweltamt
Gewerbeaufsichtsamt

- auf Beschwerde
von Anwohnern
- von Amts wegen
bei Großveranstal-
tungen

Sollte es bei der Durchführung dieses Bebauungsplan es Hinweise auf unvorhergesehene
Umweltauswirkungen geben, dann werden geeignete Maßnahmen ergriffen werden.
7.5  Allgemeinverständliche Zusammenfassung
Im Rahmen des Verfahrens wurde geprüft, auf welche Umweltbelange der Bebauungsplan
möglicherweise erhebliche Umweltauswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu be-
rücksichtigen wären.
Der Bebauungsplan orientiert sich bei der Festsetzu ng der zulässigen Art der Nutzung im
Wesentlichen am vorgefundenen Bestand, nämlich den kerngebietstypischen Nutzungen von
Handel, Dienstleistung und Büronutzung, sowie am vo rgefundenen Bestand der innenstädti-
schen Wohnnutzung. Die typischen städtischen Kernge bietsnutzungen sollen auch weiterhin
im Zentrum zulässig sein; allerdings unter Ausschluss einzelner kerngebietstypischer Nutzun-
gen aufgrund ihres Störpotenzials oder aufgrund ihr er negativen Auswirkungen auf andere
zulässige Nutzungen (einschließlich des Wohnens), d en öffentlichen Raum oder das Stadt-
bild. Festsetzungen zum Maß der Nutzung werden zur Sicherung der Wohnnutzung lediglich
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für das MK 2 getroffen. Im gesamten Geltungsbereich  werden die überbaubaren Flächen
nicht festgesetzt. Der Plan wird als sog. „einfacher Bebauungsplan“ i.S.d. § 30 Abs. 3 BauGB
aufgestellt.
Ebenso wenig werden bestehende Grünflächen o.ä. zu Bauflächen umgewandelt. Neue Bau-
projekte aufgrund dieses Plans und damit verbundene negative Auswirkungen auf die Umwelt
sind daher nicht zu erwarten. Die planungsrechtlich e Zulässigkeit von (Bau-)Vorhaben im
Geltungsbereich des Plans werden nicht aufgrund des  B-Plans allein zu beurteilen sein, son-
dern auch unter Anwendung des § 34 BauGB.
Durch die Sicherung und Fortentwicklung des Systems  der öffentlich begehbaren Passagen
und Arkaden hat der Plan positive Auswirkungen sowo hl auf die Fußgängerfreundlichkeit der
Leipziger Innenstadt als auch auf die Nutzbarkeit b zw. Vermietbarkeit der Kern-
gebietsflächen. Die im Bestand vorhandenen öffentli chen Verkehrsflächen (Straßen und öf-
fentliche Plätze) werden lediglich im Bestand planu ngsrechtlich gesichert. Neue Straßen sind
im Rahmen der Planung nicht vorgesehen. Der Plan ni mmt keine nähere Einteilung der Stra-
ßenverkehrsflächen vor. In den Plan aufgenommen wer den außerdem Festsetzungen zur
Sicherstellung baulichen Schallschutzes sowie erhöh te Anforderungen an die Abgaswerte
von Feuerungsanlagen.
Erhebliche Umweltauswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima, Land-
schaft, biologische Vielfalt, Kultur- und Sachgüter sowie die Wechselwirkungen zwischen den
vorgenannten Teilaspekten sind nicht erkennbar. Det aillierende Untersuchungen hierzu sind
daher nicht notwendig; negative Auswirkungen auf die Umwelt sind insgesamt nicht zu erwar-
ten.
Etwaige Auswirkungen auf den Menschen (Verkehrslärm, Gewerbelärm, Veranstaltungslärm)
wurden geprüft und in den Festsetzungen berücksichtigt.

8. Ergebnisse der Beteiligungen
8.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3  Abs. 1 BauGB) wurde in der Zeit vom
25.02.2013 bis 22.03.2013 durch öffentliche Auslegung im Neuen Rathaus durchgeführt.
Die Stadt Leipzig hat am 28.02.2013 im Neuen Rathau s eine öffentliche Veranstaltung
durchgeführt, in der die Anwesenden entsprechend § 3 Abs. 1 Satz 1 BauGB über den Be-
bauungsplan unterrichtet wurden und in der Gelegenheit zur Erörterung bestand.
Zu der Veranstaltung wurde durch öffentliche Bekann tmachung im Leipziger Amtsblatt Nr. 4
vom 23.02.2013 eingeladen. Bei der Veranstaltung wa ren ca. 40 Bürger anwesend sowie
auch Mitarbeiter des Stadtplanungsamtes.
Im Rahmen der Erörterung wurde die Planung von den anwesenden ca. 40 Bürgern im We-
sentlichen begrüßt.
Im Rahmen der Beteiligung gingen drei Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit ein.
Folgende Änderungen des Plans bzw. der Begründung w urden aufgrund der Ergebnisse der
Beteiligung vorgenommen:
• Aufnahme des Ausschlusses von Wettbüros in die tex tlichen Festsetzungen für die
Kerngebiete,
• Korrektur der festgesetzten Mindestgeschossflächen , die gemäß textlicher Festsetzung
7.3 in den Teil-Baugebieten des MK 3 für Wohnungen zu verwenden ist,
• Aufnahme eines Hinweises, dass der Nachweis der fü r Wohnungen verwendeten Ge-
schossflächen i.S.d. der textlichen Festsetzung Nr.  7.3 auch dadurch geführt werden
kann, dass die Errichtung bzw. Nutzung von Wohnfläc he im Umfang von mindestens
75% der festgesetzten Größe der Geschossfläche nachgewiesen wird.
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8.2 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher  Belange
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der berührten Behörden und sonstigen Träger öffent-
licher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB zum Vorentwur f mit Schreiben vom 01.03.2013
wurden 18 Träger öffentlicher Belange angeschrieben. Von diesen äußerten sich 16.
Darüber hinaus wurden 17 städtische Dienststellen a ngeschrieben, von denen 12 eine Stel-
lungnahme abgaben.
Folgende Träger öffentlicher Belange äußerten sich nicht:
• Landesamt für Denkmalpflege
• TLG Immobilien GmbH Süd
Folgende Träger öffentlicher Belange teilten mit, dass ihre Belange von der Planung nicht be-
rührt werden, dass sie der Planung zustimmen (ohne weitere inhaltliche Stellungnahme) oder
dass sie keine Bedenken gegen die Planung hätten:
• Landesamt für Archäologie
• Regionaler Planungsverband Westsachsen, Regionale Planungsstelle
• Staatsbetrieb Sächsisches Immobilien- und Baumanag ement NL Leipzig 1
• Stadtreinigung Leipzig.
Folgende Änderungen des Plans bzw. der Begründung w urden aufgrund der Ergebnisse der
Beteiligung vorgenommen:
• Festsetzung der Grundstücke Schillerstr. 6 / Magaz ingasse 6 sowie Ritterstr. 17–21 als
Sondergebiet Universität,
• Änderungen der Abgrenzung von Straßenverkehrsfläch en und öffentlichen Grünflächen
sowie nachrichtliche Übernahme der Abgrenzung des G artendenkmals „Promenaden-
ring“,
• Verlegung der Geltungsbereichsgrenze auf die inner sten (dem Promenadenring nächs-
ten) Gleise der das Plangebiet umrundenden Straßenbahnlinien,
• Korrektur der festgesetzten Mindestgeschossflächen , die gemäß textlicher Festsetzung
7.3 in den Teil-Baugebieten des MK 3 für Wohnungen zu verwenden ist,
• Aufnahme einer textlichen Festsetzung zum bauliche n Schallschutz,
• Darstellung der möglichen Konflikte zwischen der f estgesetzten Wohnnutzung mit den
Schallemissionen kerngebietstypischer Nutzungen sow ie Möglichkeiten der Konfliktlö-
sung in der Begründung.
Nicht in den Plan aufgenommen wurden folgende Anregungen:
• Aufnahme der allgemeinen Zulässigkeit universitäts fremder kerngebietstypischer Nut-
zungen in sämtlichen Gebäuden und Geschossen der Universität Leipzig,
• Verpflichtung zur Stellplatzablösung anstelle der Realisierung notwendiger Stellplätze
nach Landesbauordnung,
• Aufnahme eines Schlüssels in den Plan, wonach ein Teil der bauordnungsrechtlich er-
forderlichen Stellplätze auch oberirdisch errichtet werden dürfte .

9. Städtebauliches Konzept
9.1 Gliederung des Gebietes
Die historische Grundstruktur des Stadtzentrums hat sich seit dem Mittelalter bis heute grund-
sätzlich erhalten, trotz Kriegszerstörung und Umges taltung zu DDR-Zeiten. Die Grünflächen
des Promenadenrings einschließlich Augustusplatz um geben das bebaute Stadtzentrum, in
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dessen Bauflächen Kerngebietsnutzungen und Wohnnutz ungen, Sondernutzungen und Ge-
meinbedarfsnutzungen angesiedelt sind.
Einige Plätze bilden freie Flächen im ansonsten dic ht bebauten Stadtzentrum. Sämtliche
Straßen sind als Erschließungsstraßen, z.T. auch als Fußgängerzone, ausgebildet.
9.2  Bebauungs- / Nutzungskonzept
Die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung knüpft an die vorhandene städtebauliche Struk-
tur im Plangebiet an. Im Bebauungsplan wird das Pla ngebiet sowohl in horizontaler Hinsicht
als auch in vertikaler Hinsicht nach zulässigen Nut zungsarten gegliedert. Die Gliederung in
horizontaler Hinsicht erfasst das gesamte Plangebie t und regelt die Hauptnutzungen nach
dem Festsetzungskatalog des § 9 Abs. 1 BauGB i.V.m.  dem ersten Abschnitt der BauNVO –
also in Kerngebiet, Sondergebiet, Flächen für Gemei nbedarf, Grünflächen und Verkehrsflä-
chen. Die vertikale Gliederung des Plangebietes bezieht sich dagegen nur auf das Kerngebiet
und unterscheidet drei Kategorien von Teil-Baugebie ten zur Zulässigkeit bzw. eines Min-
destmaßes an Wohnnutzung innerhalb des Kerngebietes . Dabei nimmt diese Einteilung auf
den vorgefundenen Bestand Rücksicht.
Für das Zentrum soll als
Art der Nutzung  größtenteils Kerngebiet festgesetzt werden. Ange-
strebt wird die Sicherung bzw. Ansiedlung von Einze lhandelsnutzungen, Dienstleistungsein-
richtungen und sonstigen kerngebietstypischen Nutzu ngen. Einige Nutzungsarten sollen in
den Kerngebieten ausgeschlossen werden: Tankstellen , sexgewerbliche Nutzungen, Spiel-
hallen und dergleichen sowie oberirdische Großgaragen oder Parkplätze.
Einzelne größere Flächen wie z.B. die Kirchen, Alte s und Neues Rathaus und die Museen
sollen als Gemeinbedarfsflächen festgesetzt werden. Flächen mit Sondernutzung wie die Flä-
chen der Universität Leipzig, des Gewandhauses, der  Oper sowie der Moritzbastei werden
als sonstige Sondergebiete mit der jeweils vorhandenen Nutzung festgesetzt.
Zur Belebung des Zentrums soll der vorhandene Bestand der Wohnnutzung  auch für die
Zukunft gesichert und weiterentwickelt werden. Dies wird durch die bereits erwähnte vertikale
Gliederung der Teil-Baugebiete des Kerngebietes err eicht. Diese sind in drei Gruppen einge-
teilt, in denen unterschiedliche Anteile der Wohnnu tzung festgesetzt werden (Näheres hierzu
in Kap. 3.2 sowie in Kap. 12.1.2). Diese Einteilung  nimmt auf den vorgefundenen Bestand
Rücksicht.
− In der Gruppe MK 1 sind Wohnungen oberhalb des 4. Vollgeschosses neben anderen
Kerngebietsnutzungen zulässig. Es gibt keine Mindestvorgaben zur Wohnnutzung.
− Im der Gruppe MK 2 –flächenmäßig der größte Teil d es Kerngebietes– sind oberhalb
des 4. Vollgeschosses ausschließlich Wohnungen zulässig. Damit ergeben sich bei vol-
ler baulicher Ausnutzung der Grundstücke durchschnittlich 2–3 Vollgeschosse für Woh-
nungen, ohne dass Festsetzungen zum Maß der Nutzung  in diesem Plan getroffen
werden müssten.
− In der Gruppe MK 3 –diese umfasst hauptsächlich di e zu DDR-Zeiten in der Innenstadt
errichteten Wohngebäude– sind Wohnnutzungen auch unterhalb des 4. Vollgeschosses
zulässig. Für die MK 3-Gebiete wird eine Tabelle mi t „zu realisierenden Geschoss-
flächen für Wohnnutzung pro Grundstück“ Teil der Fe stsetzungen. Damit wird die der-
zeit im Bestand vorhandene Wohnnutzung planerisch abgesichert.
Für einzelne Teilflächen des Kerngebietes (insbeson dere in den Teil-Baugebieten des MK 3)
oder Grundstücke kann sich somit nach Anwendung der  textlichen Festsetzung Nr. 7 als do-
minierende Art der Nutzung die Wohnnutzung ergeben.  Dies ist jedoch gemäß § 7 Abs. 4
S. 2 BauNVO 2013 zulässig, sofern der Gesamtcharakt er des Kerngebietes erhalten bleibt.
Dies ist durch Festsetzung der Zulässigkeit ausschl ießlich kerngebietstypischer Nutzungen
für die untersten vier Vollgeschosse in den Teil-Ba ugebieten des MK 1 und MK 2 –die ge-
meinsam den größten Flächenanteil am Kerngebiet ein nehmen– mittels der textlichen Fest-
setzungen 5.1 und 6.1 sichergestellt.
Die Straßenräume sollen die
historischen Baufluchten  widerspiegeln, die bis 1945 fast voll-
ständig erhalten blieben. An den wenigen Stellen, w o die vorhandene Bebauung hinter diese
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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Bauflucht zurückweicht oder das Grundstück brach li egt, soll bei Neubebauung die histori-
sche Bauflucht aufgenommen werden.
Für den Großteil der durch den Plan betroffenen Flä chen werden keine Festsetzungen zum
Maß der Nutzung  getroffen. Lediglich für die Teil-Baugebiete des MK  2 werden Festsetzun-
gen zur Geschosszahl und zur Grundflächenzahl getro ffen. Diese Festsetzungen sind aber
nicht hinreichend i.S.d. § 30 Abs. 1 BauGB. Der B-P lan erfüllt somit nicht die Voraussetzun-
gen des § 30 Abs. 1 BauGB (einfacher Bebauungsplan) , so dass zur Bestimmung des zuläs-
sigen Maßes der Nutzung zusätzlich § 34 BauGB angewendet werden muss.
Gestalterische Festsetzungen zur Höhenentwicklung e rfolgen nur als örtliche Bauvorschrift,
sie bezwecken die Sicherung der Gestaltqualität des öffentlichen Raumes und nicht die Fest-
setzung eines Maßes der Nutzung. Hierbei wird eine weitgehend einheitliche Höhenentwick-
lung zwischen 18 und 21 m angestrebt.
9.3 Erschließungskonzept
Der Bebauungsplan hat die – bestandswahrende – Steuerung der Nutzungen im bereits weit-
gehend bebauten Stadtzentrum zum Ziel. Die Bauflächen und Gemeinbedarfsflächen werden
über die im Bestand vorhandenen öffentlichen Verkeh rsflächen (Erschließungsstraßen) er-
schlossen.
Eine Detaillierung der Erschließungskonzeption erfo lgt außerhalb des B-Plans im Rahmen
der Straßenausbauplanung unter Beachtung des Stadte ntwicklungsplans „Öffentlicher Raum
und Verkehr“, der Konzeption „Autoarme Innenstadt“ und weiterer durch den Stadtrat be-
schlossener Konzepte.
9.3.1 Fußgänger- und Radfahrer
Eigene Flächen für Fußgänger- und Radfahrer werden nicht festgesetzt. Zur Förderung des
Fußverkehrs werden die vorhandenen, für das Leipzig er Stadtzentrum typischen Durchhöfe
bzw. Passagen festgesetzt (vgl. TF 9). Bei den weni gen wieder neu zu bebauenden Blöcken
werden Passagenverläufe festgesetzt, die die in den  benachbarten Blöcken vorhandenen
Passagen aufgreifen und somit das bestehende Fußwegenetz sinnvoll ergänzen.
9.3.2 ÖPNV
Es werden keine Regelungen zu Bestand oder Planung getroffen. Quer durch das Plangebiet
verläuft der neu gebaute unterirdische City-Tunnel Leipzig.
9.3.3 Motorisierter Individualverkehr
Es werden keine Regelungen zu Bestand oder Planung getroffen.
Zum Maß der Nutzung gibt es nur in Teilgebieten eine Festsetzung der Grundflächenzahl; der
Plan bleibt jedoch einfacher Plan i.S.d. § 30 Abs. 3 BauGB. Der Plan eröffnet somit keine
neuen Baurechte bzw. Nutzungsrechte. Eine planerisc he Überprüfung der Erschließung des
im Bestand vorhandenen Stadtzentrums oder die Aufst ellung oder Überprüfung eines Er-
schließungskonzeptes ist im Rahmen dieses B-Plan-Verfahrens daher nicht erforderlich.
Die Festsetzungen zu den Nutzungen haben Auswirkung en auf die Erschließungssituation:
So sollen oberirdische Stellplätze, Parkhäuser bzw.  Garagen (auf privaten Grundstücken)
nicht neu zugelassen werden (siehe TF 5 bis 7), da das Stadtbild bzw. die Aufenthaltsqualität
im Stadtzentrums von diesen Nutzungen negativ beeinflusst werden. Weiterhin zulässig nach
dem B-Plan sind Stellplätze in Tiefgaragen.
Die vorgefundene bauliche Dichte bei gleichzeitig h ervorragender ÖPNV-Anbindung und be-
engten öffentlichen Verkehrsflächen rechtfertigt zu sätzlich die Begrenzung der Zulässigkeit
von Stellplätzen im Kerngebiet, um die angestrebte Entlastung der öffentlichen Räume von
fließendem Verkehr und Parkverkehr auch bei zukünft igen Bauvorhaben zu sichern. Eine
Stellplatzbeschränkung ist auf der Grundlage des Pl anungsrechtes möglich und soll in die-
sem Plan umgesetzt werden. Dabei bleibt die Erschli eßung für den Kfz-Verkehr jedoch
grundsätzlich gesichert.
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Begründung zum Bebauungsplan   32
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

9.3.4 Trinkwasser, Schmutzwasser, technische Medien
Es werden keine Regelungen zu Bestand oder Planung getroffen.
9.4 Grünkonzept
Die bestehenden Grünflächen des denkmalgeschützten Promenadenrings sollen durch die
Festsetzung als öffentliche Grünflächen mit der Zwe ckbestimmung „öffentliche Parkanlage“
planerisch gesichert werden. Neue Grünflächen sind nicht geplant.

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Begründung zum Bebauungsplan   33
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

C. Inhalte des Bebauungsplanes
10. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
Der räumliche Geltungsbereich wird umgrenzt von den  Gleisanlagen der Straßenbahn – ge-
nauer: durch das dem Stadtzentrum nächstgelegene (i nnerste) Gleis – auf den folgenden
Straßen: Tröndlinring, Willy-Brandt-Platz, Georgiring, Augustusplatz, Roßplatz, Martin-Luther-
Ring, Dittrichring, Goerdelerring bis zum Tröndlinr ing. Die Geltungsbereichsgrenze des B-
Plans Nr. 45.6 verläuft ab dem Tröndlinring (in Höh e des Richard-Wagner-Platzes) wie folgt:
Tröndlinring, Richard-Wagner-Platz, Brühl, östliche Grenze der Straße Am Hallischen Tor bis
zur Richard-Wagner-Straße, schräg nach Nordwesten a bknickend auf der Straße Am Halli-
schen Tor bis zum Tröndlinring.
Somit ist im Norden der Geltungsbereich des rechtsv erbindlichen B-Plans Nr. 45.5 „Höfe am
Brühl“ aus dem Geltungsbereich des B-Plans Nr. 45.6  ausgeklammert; seine Einbeziehung
ist zur Steuerung der städtebaulichen Ordnung nicht erforderlich.
Die Geltungsbereiche der rechtsverbindlichen B-Plän e Nr. 45.3 „Unbebautes Areal am
Thomaskirchhof“ und Nr. 45.4 „Museumsquartier“ sind in den Geltungsbereich des B-Plans
Nr. 45.6 einbezogen. Damit werden diese rechtsverbi ndlichen B-Pläne durch den B-Plan Nr.
45.6 um die Örtlichen Bauvorschriften ergänzt.
Der innerhalb des Stadtzentrums gelegene beabsichti gte Geltungsbereich des B-Plans Nr.
45.7 „Burgplatz“ bleibt aus dem Geltungsbereich des B-Plans Nr. 45.6 ausgeklammert. Die-
ser B-Plan soll als eigenständiger B-Plan festgesetzt werden.
Der genaue Verlauf der Grenze des räumlichen Geltun gsbereiches und die betroffenen Flur-
stücke bzw. Flurstücksteile sind der Planzeichnung zu entnehmen.
11. Gliederung des Plangebietes
Die Baugebiete gliedern sich in Kerngebiete dreier Kategorien, Sonstige Sondergebiete und
Flächen für den Gemeinbedarf.
Bestehende Straßen und baulich angelegte Plätze wer den als Straßenverkehrsfläche festge-
setzt, die Grünflächen des historischen Ringgrüns werden als Grünfläche festgesetzt.
Die in den Geltungsbereich einbezogenen rechtsverbi ndlichen B-Pläne Nr. 45.3 und Nr. 45.4
werden nur um örtliche Bauvorschriften ergänzt.
12. Baugebiete und Flächen für den Gemeinbedarf
12.1 Art der baulichen Nutzung
12.1.1 Sonstige Sondergebiete (SO)
Der Nummerierung der textlichen Festsetzungen wurde  das Kürzel „TF“ vorangestellt, der
Nummerierung der zeichnerischen Festsetzungen das K ürzel „ZF“. Die jeweilige Rechts-
grundlage ist in eckige Klammern gefasst.

ZF 1 Die Flächen der Universität Leipzig, der Oper Leipz ig, des Gewandhauses und
des Kulturforums „Moritzbastei“ werden als Sonstige  Sondergebiete (mit den
jeweiligen Zweckbestimmungen „Universität“, „Oper“,  „Konzertstätte (Ge-
wandhaus)“ und „Kulturforum ‚Moritzbastei’ “) festgesetzt.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 2 BauNVO 2013]

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Begründung zum Bebauungsplan   34
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

Begründung:
Entsprechend den städtebaulichen Zielvorstellungen zur Sicherung dieser Nutzungen werden
die Flächen gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO 2013
14  festgesetzt. Es werden diejenigen Flächen
des Stadtzentrums festgesetzt, die im Bestand berei ts durch die entsprechenden Nutzungen
belegt sind und die auch zukünftig für diese Nutzungen gesichert werden sollen.

TF 1 Sonstiges Sondergebiet „Universität“
1.1  Das Sondergebiet dient der Unterbringung unive rsitärer Nutzungen und zuge-
höriger Gebäude. In untergeordnetem Umfang sind auc h andere kerngebiets-
typische Nutzungen zulässig.
1.2 Allgemein zulässig sind:
− universitäre Einrichtungen aller Art, insbesondere Hörsäle, Büros, Labore,
Versuchsräume, Übungs- und Aufenthaltsräume für Lehrkräfte und Studen-
ten, Bibliotheken, Lesesäle und alle zugehörigen Nebeneinrichtungen und
dienenden Nutzungen;
− Studentenwohnheime, Wohnungen für Studenten und wissenschaftliches
Personal;
− Museumseinrichtungen;
− Kindertagesstätten.
1.3 Ausschließlich im Erdgeschoss und im 1. Oberges choss sind darüber hinaus
alle Nutzungen dergestalt zulässig, wie sie kraft textlicher Festsetzung Nr. 5 im
Kerngebiet MK 1 zulässig sind. Bestandskräftig gene hmigte Nutzungen genie-
ßen auch in den übrigen Geschossen Bestandsschutz. Änderungen und Er-
neuerungen der in den übrigen Geschossen bestandskräftig genehmigten Nut-
zungen sind im Rahmen der nach Satz 1 zulässigen Nutzungen zulässig.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 7, Abs. 10, § 11 Abs. 2 BauNVO 2013]

Begründung:
Zu TF 1.1 und 1.2: Die Universität ist im Bestand v orhanden. Ihre Flächen und Gebäude sol-
len für den Fortbestand dieser Nutzung im Stadtzent rum gesichert werden. Auf den Flächen
und in den Gebäuden der Universität sollen sämtlich e für den Universitätsbetrieb notwendi-
gen und die üblichen Nutzungen und Einrichtungen fü r Lehrkräfte und Studenten zulässig
sein. Darüber hinaus sollen von der Universität bet riebene Museumseinrichtungen zulässig
sein, und es sollen Kindergärten zulässig sein, um Studenten mit Kind Wege zu ersparen und
das Studium zu erleichtern.
Zu TF 1.3: Im Erdgeschoss der Gebäude sollen abweic hend davon Kerngebietsnutzungen
gemäß TF 5.1 zulässig sein. Ziel ist es, in den bei den unteren Etagen Dienstleistungen, Res-
taurantbetriebe und Handelseinrichtungen zuzulassen . Diese Geschosse begrenzen unmit-
telbar die öffentlichen Räume, werden in besonderem  Maße von Passanten wahrgenommen
und können bei geeigneter architektonischer Gestalt ung in besonderer Weise der Interaktion
der Gebäude mit den öffentlichen Räumen dienen.
Die zulässigen Nutzungen können einerseits den univ ersitären Hauptzweck unterstützen
(z.B. Kopierläden, Buchläden oder Cafes). Andererse its können auch andere Kerngebiets-
nutzungen gemäß TF Nr. 5.1 durch ihren Besucherverk ehr die öffentlichen Räume beleben.
Damit wird der innenstädtischen Lage der Universitä t Rechnung getragen: Es soll verhindert
werden, dass Erdgeschosszonen mit wenig Austausch ( Besucher, visuelle Kommunikation)
zwischen Gebäude und öffentlichem Raum entstehen. Die TF 1.3 fördert somit die Integration
des Campus in die angrenzenden Kerngebiete. Zudem i st der ökonomische Nutzen für die

14   Die Abkürzung BauNVO 2013  wird in dieser Begründung verwendet zur Bezeichnung der Verordnung über die
bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung
vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S 133), zuletzt geändert  durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl.
I S. 1548).
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Begründung zum Bebauungsplan   35
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

Universität erkennbar und erwünscht, um den Bestand  der Universität in dieser zentralen
Lage abzusichern.
Teilweise sind in den derzeit von der Universität L eipzig genutzten Gebäuden auch in höhe-
ren Geschossen nicht-universitäre Nutzungen im Best and vorhanden. Mit Satz 2 der TF 1.3
wird der de iure ohnehin vorhandene Bestandsschutz in die Festsetzung aufgenommen. Mit
Satz 3 wird deutlich gemacht, dass auch Änderungen und Erneuerungen, also Renovierun-
gen, kleinere Umbauten oder Nutzungsänderungen vom Bestandsschutz gedeckt sind, je-
doch nur insoweit, wie dies den städtebaulichen Zie len der Stadt Leipzig nicht zuwiderläuft.
Die Änderung von Bestandsnutzungen im Sondergebiert  Universität muss sich somit in dem
durch die textliche Festsetzung Nr. 5 vorgegebenen Zulässigkeitsrahmen halten.
Andere Nutzungsarten als die aufgezählten sind nach  den o.a. Festsetzungen in diesem
Sondergebiet nicht zulässig. Die Eröffnung der allgemeinen Zulässigkeit kerngebietstypischer
Nutzungen im Erdgeschoss und im 1. OG gefährdet den  besonderen Charakter der Teil-
Baugebiete des SO „Universität“ nicht. Das Gebiet dient vorrangig universitären Zwecken, da
die universitären Nutzungen in den regelmäßig fünfg eschossigen Gebäuden weiterhin domi-
nieren. Angesichts der zentralen Lage der Universit ät und unter Berücksichtigung der Fest-
setzung zu den Traufhöhen (Mindesthöhe) kann ausges chlossen werden, dass zukünftig
niedrigere Gebäude ohne universitäre Nutzungen realisiert werden könnten.

TF 2 Sonstiges Sondergebiet „Oper“
2.1  Das Sondergebiet dient der Unterbringung der O per und ergänzender Nutzun-
gen.
2.2 Allgemein zulässig sind:
− Einrichtungen im Zusammenhang mit dem Opernbetrieb, insbesondere Auf-
führungsräumlichkeiten, Bühnenwerkstätten, Aufenthaltsräume für Be-
schäftigte und alle zugehörigen Nebeneinrichtungen;
− gastronomische Betriebe sowie ein Einzelhandelsbetrieb im Zusammen-
hang mit dem Opernbetrieb.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 2 BauNVO 2013]

Begründung:
Zu TF 2.1: Die Oper ist im Bestand vorhanden. Ihre Fläche und das Gebäude sollen für den
Fortbestand dieser Nutzung an diesem Ort gesichert werden.
Zu TF 2.2: Auf der Fläche bzw. im Gebäude der Oper sollen sämtliche für den Opernbetrieb
notwendigen Nutzungen und Einrichtungen zulässig se in. Darüber hinaus sollen gastronomi-
sche Betriebe zulässig sein, um Opernbesuchern vor oder nach einer Vorstellung den Res-
taurantbesuch in unmittelbarer Nähe zur Oper zu erm öglichen und so die Attraktivität des
Standortes zu sichern. Ergänzend soll außerdem eine  Verkaufsstätte für Artikel im Zusam-
menhang mit dem Opernbetrieb – also Musikalien, Ton träger, Musikplakate sowie die übli-
chen Andenkenartikel – zulässig sein, da ein derart iges Angebot die Attraktivität der Oper für
Besucher erhöht und mögliche Mieteinnahmen den Opernbetrieb unterstützen.
Andere Nutzungsarten als die aufgezählten sind damit in diesem Sondergebiet nicht zulässig.

TF 3 Sonstiges Sondergebiet „Konzertstätte Gewandhaus“
3.1  Das Sondergebiet dient des Konzerthauses und e rgänzender Nutzungen.
3.2 Allgemein zulässig sind:
− Einrichtungen im Zusammenhang mit dem Konzertbetrieb, insbesondere
Aufführungsräumlichkeiten, Bühnenwerkstätten, Aufenthaltsräume für Be-
schäftigte und alle zugehörigen Nebeneinrichtungen;
− gastronomische Betriebe sowie ein Einzelhandelsbetrieb im Zusammen-
hang mit dem Konzerthausbetrieb.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 2 BauNVO 2013]
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Begründung zum Bebauungsplan   36
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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Begründung:
Zu TF 3.1: Das Gewandhaus ist als Konzertstätte im Bestand vorhanden. Seine Fläche und
das Gebäude sollen für den Fortbestand dieser Nutzung an diesem Ort gesichert werden.
Zu TF 3.2: Auf der Fläche bzw. im Gebäude des Gewan dhauses sollen sämtliche für den
Konzerthausbetrieb notwendigen Nutzungen und Einrichtungen zulässig sein. Darüber hinaus
sollen gastronomische Betriebe zulässig sein, um den Konzertbesuchern vor oder nach einer
Vorstellung den Restaurantbesuch in unmittelbarer N ähe zum Gewandhaus zu ermöglichen
und so die Attraktivität des Standortes zu sichern.  Ergänzend soll außerdem eine Verkaufs-
stätte für Artikel im Zusammenhang mit dem Konzertb etrieb – also Musikalien, Tonträger,
Musikplakate sowie die üblichen Andenkenartikel – z ulässig sein, da ein derartiges Angebot
die Attraktivität des Konzerthauses für Besucher er höht und mögliche Mieteinnahmen den
Konzertbetrieb unterstützen
Andere Nutzungsarten als die aufgezählten sind damit in diesem Sondergebiet nicht zulässig.

TF 4 Sonstiges Sondergebiet „Kulturforum Moritzbastei“
4.1  Das Sondergebiet dient der Unterbringung kultu reller, freizeitbezogener und
ergänzender Nutzungen in den vorhandenen denkmalges chützten baulichen
sowie in den sonstigen Anlagen.
4.2 Allgemein zulässig sind:
− Theater- und Konzertveranstaltungen, Filmvorführungen, Tanzveranstaltun-
gen, Lesungen u. ä.;
− Diskotheken, gastronomische Betriebe.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 2 BauNVO 2013]

Begründung:
Zu TF 4.1: Das Kulturforum Moritzbastei ist im Best and vorhanden; seine Nutzung wird aus-
geübt. Seine Fläche und die vorhandenen Baulichkeit en sollen für den Fortbestand dieser
Nutzung an diesem Ort gesichert werden.
Zu TF 4.2: Auf der Fläche bzw. im Gebäude der Morit zbastei sollen sämtliche für diesen Kul-
turstandort geeigneten Kulturveranstaltungen (z.B. Theater- und Konzertveranstaltungen,
Filmvorführungen, Tanzveranstaltungen, Lesungen u. ä) zulässig sein.
Darüber hinaus sollen der Betrieb von Diskotheken s owie gastronomische Betriebe als er-
gänzendes Angebot zur Versorgung der Besucher zulässig sein.
Alle aufgezählten Nutzungsarten sind für diesen Sta ndort in unmittelbarer Nähe zu Kernge-
bieten, dem Sonstigen Sondergebiet „Universität“ un d zu Grünflächen aus Sicht der Stadt-
verwaltung geeignet. Die Veranstaltungen finden dort bereits seit vielen Jahren statt.
Andere Nutzungsarten als die aufgezählten sind damit in diesem Sondergebiet nicht zulässig.

12.1.2 Kerngebiete (MK)

ZF 2 Das Kerngebiet wird zeichnerisch festgesetzt, gegli edert in Teil-Baugebiete.
Die Teil-Baugebiete werden mit einer Nummer für jed es Teil-Baugebiet (MK 1.1
bis 1.5, MK 2.1 bis 2.33, MK 3.1 bis 3.12) versehen  und bei Bedarf von einem
anderen Teil-Baugebiet des Kerngebietes durch das P lanzeichen zur Abgren-
zung unterschiedlicher Nutzung voneinander getrennt.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 7 BauNVO 2013]

Begründung:
Entsprechend den städtebaulichen Ziel- und Nutzungs vorstellungen zur Erhaltung und Fort-
entwicklung der mehrheitlich im Bestand vorhandenen  Kerngebietsnutzungen wird das Kern-
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Begründung zum Bebauungsplan   37
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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gebiet in seiner Gesamtheit vorrangig zur Realisier ung kerngebietstypischer Nutzungen
zeichnerisch als Kerngebiet gemäß § 7 der Baunutzungsverordnung festgesetzt.
Die Bewahrung der zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses im Bestand vorhandenen Antei-
le an Wohnnutzung (Ist-Zustand) hat für die Stadt s tädtebauliche Relevanz. Daher werden
Festsetzungen nach Maßgabe der nachfolgend aufgefüh rten TF 5 bis TF 7 getroffen: Die
Teil-Baugebiete des Kerngebietes werden in drei Gruppen (MK 1, MK 2 und MK 3) gegliedert,
für die unterschiedliche Festsetzungen in Bezug auf die Wohnnutzung getroffen werden.
Die Einteilung des Kerngebietes in drei Kategorien ist erforderlich, weil die Stadt Leipzig zwi-
schen einander widersprechenden Zielen abwägen muss : Grundsätzlich besteht der Wille,
zur Belebung des Stadtzentrums und zur Fortentwickl ung des Leitbildes der kompakten, nut-
zungsgemischten Stadt Festsetzungen zur Sicherung u nd Fortentwicklung der Wohnnutzung
zu treffen. Andererseits hat die Stadt die Verantwo rtung, teure Forderungen zum Ausgleich
von Planungsschäden für den städtischen Haushalt zu  vermeiden, weil sie zum Erreichen
des städtebaulichen Zieles der anteiligen Wohnnutzu ng nicht unbedingt in Kauf genommen
werden müssen. Planungsschadensrechtliche Forderung en könnten von Seiten der Grund-
stückseigentümer beispielsweise vorgebracht werden, wenn für das gesamte Kerngebiet die-
selbe Festsetzung (z.B. „ausschließlich Wohnnutzung oberhalb des 4. Vollgeschosses“) ge-
troffen würde. Das Ziel der Stadt, vorhandene Wohnn utzung zu sichern und die Wohnnut-
zung ohne das Entstehen von Planungsschäden fortzue ntwickeln, lässt sich angesichts der
geringen Größe des Stadtzentrums auch auf die nun v orgenommene Art und Weise – näm-
lich die Einteilung in Kategorien, die sich am Best and orientieren – erreichen: Die Mischung
der Funktionen (Wohnen, Einkaufen, Arbeiten usw.) m uss nicht auf jedem einzelnen Grund-
stück vorliegen. Es genügt aus Sicht der Stadt, wen n die Mischung in einem Baublock oder
bei zwei gegenüberliegenden Baublöcken vorliegt. Dies ist im Bestand überwiegend der Fall.
Die Kategorisierung der Teil-Baugebiete in MK 1 bis  MK 3 ist aus dem Bestand entwickelt.
Sie ist als städtebauliches Instrument angemessen, da sie auf die Haushaltsmittel der Stadt
Rücksicht nimmt und die städtebaulichen Ziele „Nutz ungsmischung“, „Sicherung der Wohn-
nutzung“ und „Belebung des öffentlichen Raums“ umsetzt.
Damit die textlichen Festsetzungen TF 5 bis TF 7 den einzelnen Teilflächen des Kerngebietes
räumlich genau zugeordnet werden können, wird das K erngebiet zeichnerisch unterteilt und
die daraus resultierenden Teil-Baugebiete mit einer  Nummer versehen. Anhand der Nummer
lässt sich die Zugehörigkeit zu einer der drei Kategorien der Teil-Baugebiete erkennen.

TF 5 Kerngebiet MK 1   (Teil-Baugebiete MK 1.1 bis MK 1.5)
5.1 Allgemein zulässig sind:
− Geschäfte, Büros und Verwaltung;
− Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Be-
herbergungsgewerbes, Vergnügungsstätten sowie sonstige nicht wesent-
lich störende Gewerbebetriebe einschließlich von Handwerksbetrieben, so-
fern keine Einschränkung nach textlicher Festsetzung Nr. 5.3 besteht;
− Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke;
− Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsin-
haber und Betriebsleiter;
− sonstige Wohnungen oberhalb des vierten Vollgeschosses.
  Räume für Kinderwagen und Fahrräder sind in allen  Geschossen zulässig.
5.2 Ausnahmsweise können Anlagen für sportliche Zwe cke zugelassen werden.
5.3 Unzulässig sind:
− Einrichtungen mit überwiegend sexgewerblichem Charakter (z. B. Sex-
Shops, Peepshows, Sex-Kinos, bordellartige Betriebe, Unterkünfte für Pros-
tituierte, Striptease-Lokale);
− Spiel- und Automatenhallen aller Art;
− Wettbüros;
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− oberirdische Parkhäuser, oberirdische Garagen und Großgaragen sowie
oberirdische Stellplätze mit Ausnahme von Behindertenstellplätzen;
− Tankstellen.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 2, § 1 Abs. 5, § 1 Abs. 6 Nr. 1,
§ 1 Abs. 9, § 12 Abs. 6 BauNVO 2013]

Begründung:
Die textliche Festsetzung Nr. 5 regelt die Zulässigkeit von Nutzungen in den Teil-Baugebieten
des Kerngebietes MK 1. In dieser Kategorie des Kern gebietes sind im Bestand kaum Woh-
nungen vorhanden. Es ist nicht Ziel der Planung, di es auch im MK 1 durch Festsetzung zu
ändern; insofern umfasst die Gruppe MK 1 „klassisch e“ Kerngebietsflächen i.S.d. § 7 Abs. 1
BauNVO. Lediglich diejenigen Nutzungen werden ausge schlossen, die geeignet sind, die
angestrebten hochwertigen kerngebietstypischen Nutz ungen sowie die besondere, fußgän-
gerfreundliche Qualität der öffentlichen Räume zu stören.
Zu TF 5.1: Die in der TF 5.1 aufgeführten kerngebie tstypischen Nutzungen sind gemäß § 7
BauNVO in einem Kerngebiet grundsätzlich zulässig; die Festsetzung ist in ihrer Formulie-
rung an der Liste allgemein zulässiger Nutzungen in § 7 Abs. 2 orientiert. Damit ist die TF 5.1
eine positive Festsetzung, die der Verdeutlichung d er allgemein zulässigen Arten der Nut-
zung dient. Da mit der TF 5.3 einige der nach § 7 B auNVO allgemein zulässigen Nutzungen
ausgeschlossen werden, sind „sonstige nicht wesentl ich störende Gewerbebetriebe ein-
schließlich von Handwerksbetrieben“ unter der Bedin gung zulässig, dass „keine Einschrän-
kung nach textlicher Festsetzung Nr. 5.3 besteht“.
Mit dem letzten Spiegelstrich von TF 5.1 Satz 1 wir d die Zulässigkeit von „sonstigen Woh-
nungen“ oberhalb des vierten Vollgeschosses festges etzt. Damit sind Wohnungen gemeint,
die nicht für den in § 7 Abs. 2 Nr. 6 genannten Per sonenkreis (z.B. Betriebsinhaber, Haus-
meister u.ä.) reserviert sind, sondern der Allgemeinheit angeboten werden. Dazu zählen auch
Wohnungen der Sonderform „Betreutes Wohnen“
15 , nicht jedoch Altenheime, Pflegeheime
und dergleichen. Im MK 1 sind diese Wohnungen oberh alb des vierten Vollgeschosses zu-
lässig, es können dort jedoch auch andere kerngebie tstypische Nutzungen untergebracht
werden. Die allgemeine Zweckbestimmung als Kerngebiet bleibt daher gewahrt.
TF 5.1 Satz 2 setzt fest, dass Räume für Kinderwage n und Fahrräder in allen Geschossen
zulässig sind. Diese Räume sind gemäß § 48 der Säch sischen Bauordnung (SächsBO) für
neu zu errichtende Wohnungen als Ergänzung der Wohn nutzung vorgeschrieben. § 48
Abs. 2 SächsBO schreibt vor, dass diese Räume „gut zugänglich“ zu bauen sind. Mit der
Festsetzung wird den Bauherren Flexibilität beim Er richten der genannten Räume gewährt.
Außerdem wird klargestellt, dass diese Räume, die n ur eine Ergänzung der ab dem 5. Voll-
geschoss zulässigen Wohnnutzung darstellen, selbst in sämtlichen Geschossen – also auch
im Erdgeschoss – zulässig sind. In vielen Fällen er füllt die Errichtung dieser Räume im Erd-
geschoss am besten die Forderung der Bauordnung nach „guter Zugänglichkeit“, da das Erd-
geschoss für Bewohner oft bequemer zu erreichen ist  als die tägliche Mitnahme eines Fahr-
rades oder Kinderwagens in ein höhergelegenes Geschoss.
Durch die Formulierung der TF 5.1 ohne Bezug auf di e Sächsische Bauordnung sind diese
für die Wohnnutzung sinnvollen Räume auch dann in s ämtlichen Geschossen zulässig, wenn
es sich nicht um notwendige Räume i.S.d. SächsBO ha ndelt. Da es sich um flächenmäßig
kleine Räume handelt, bleibt der Hauptnutzungszweck des Baugrundstücks gewahrt.
Zu TF 5.2: Anlagen für sportliche Zwecke können in ihrer baulichen Ausgestaltung sehr ver-
schiedenartig sein – von Anlagen unter freiem Himme l über Sonderbauten wie Schwimmbä-
der bis hin zu problemlos in Blockstrukturen einzub indende Sportstätten für Kampfsportarten,
Fitness oder Tanzen. Die Unterschiedlichkeit in der  Architektur und der Möglichkeit der Ein-

15   „Betreutes Wohnen“ in diesem Sinne liegt vor, wenn die Wohnungen zur festen Miete oder zum Erwerb durch
die Nutzer sowie zur Bildung privater eigenständiger  Haushalte bestimmt sind. Eine möglicherweise zugehö ri-
ge Betreuungseinrichtung / Sozialstation muss dabei baulich deutlich in den Hintergrund treten.
Damit stellt das „Betreute Wohnen“ eine Ansammlung von Einzelhaushalten dar. Hierin unterscheidet es sic h
von Altenheimen, Pflegeheimen und ähnlichen Gemeinschaftseinrichtungen.
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bindung in die Morphologie der Umgebung gibt Anlass , die in § 1 Abs. 5 BauNVO eröffnete
Möglichkeit zu nutzen, bestimmte Arten von Nutzunge n, die ansonsten nach § 7 BauNVO
allgemein zulässig sind, nur als Ausnahme vorzusehe n. Die Verwaltung ist gehalten, auf An-
trag die Verträglichkeit der angestrebten Nutzung m it der Hauptnutzungsart des Teil-
Baugebietes zu prüfen und ggf. Auflagen zu erteilen.
Zu TF 5.3:  § 1 Abs. 5 BauNVO eröffnet die Möglichkeit, bestimmte Arten von Nutzungen, die
ansonsten nach § 7 BauNVO allgemein zulässig sind, auszuschließen, soweit ansonsten die
allgemeine Zweckbestimmung des Kerngebietes gewahrt  bleibt. Für den angestrebten Aus-
schluss der in TF 5.3 aufgeführten Nutzungen sind d ie folgenden städtebaulichen Gründe
anzuführen:
Gemäß § 7 Abs. 1 dienen Kerngebiete hauptsächlich d er Unterbringung von Handelsbetrie-
ben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaf t, der Verwaltung und der Kultur. In die-
sen Bebauungsplan sind ergänzend Festsetzungen zur Sicherung der Wohnnutzung aufge-
nommen. Die mit der TF 5.3 aufgeführten Nutzungen h aben negative Auswirkungen auf die
gemäß TF 5.1 und TF 6.1 im MK 1 und MK 2 zulässigen  Nutzungen, auf die Wohnnutzung,
auf das Erscheinungsbild des öffentlichen Raums sowie auf die Funktionsfähigkeit des Stadt-
zentrums in Bezug auf seine Bedeutung für Leipzig als Standort oberzentraler Funktionen.
Mit hoher Wahrscheinlichkeit würde das Zulassen
sexgewerblicher Einrichtungen , von
Spiel- und Automatenhallen  sowie von Wettbüros  zu den sog. „Trading-Down-Effekten“
führen, also einer Vielzahl von Effekten, die sich negativ auf das Stadtzentrum auswirken:
Dazu zählen der Rückgang von Investitionen, die Abw anderung wichtiger Institutionen von
Wirtschaft und Verbänden, die schlechtere Vermietbarkeit von Immobilien, der Rückgang von
Besuchern, Käufern und Touristen, die Zunahme von K riminalität, die Verwahrlosung von
Gebäuden und des öffentlichen Raums sowie nicht zul etzt das negative Image in der Außen-
wahrnehmung der Stadt Leipzig.
Die ausgeschlossenen, ansonsten grundsätzlich legal en Nutzungen haben in einer offenen
Gesellschaft ihre Daseinsberechtigung, aus den gena nnten Gründen sollen sie jedoch nicht
im Zentrum Leipzigs zulässig sein. Da derzeit keine  Spielhallen, keine Wettbüros und keine
sexgewerblichen Nutzungen, sondern nur ein Laden mi t Sex-Artikeln, ein Lokal mit Erlaubnis
zum Schaustellen von Personen und eine Spielbank de r oberen Preisklasse im Geltungsbe-
reich vorhanden sind, ist die Festsetzung auch durch den vorgefundenen Bestand gerechtfer-
tigt. Kleine Zeitungsläden oder Spätverkaufsläden, die nebenbei eine Annahmestelle für Lot-
to/Toto betreiben, sind planungsrechtlich nicht als Wettbüro zu werten.
Der Ausschluss dieser Nutzungen durch die Festsetzu ng ist auch deshalb erforderlich, weil
mit diesen Nutzungen oft hohe Gewinnspannen verbund en sind. Diese würden zur Zerstö-
rung des Bodenpreisgefüges führen und andere zentre nrelevante Angebote, insbesondere
die für das Zentrum immer noch prägenden kleinteili gen, hochspezialisierten Einzelhandels-
betriebe, die sich i.d.R. auch nur im Zentrum zentr aler Orte halten können, verdrängen und
somit zu einseitigen Nutzungsstrukturen führen.
Ebenso werden mit der TF 5.3
oberirdische Parkhäuser, oberirdische Garagen und
Großgaragen sowie oberirdische Stellplätze 16  und Tankstellen  ausgeschlossen. Derzeit
befinden sich zwei größere Parkplätze als Zwischenn utzung von Baugrundstücken sowie ca.
400 Stellplätze im Bereich der öffentlichen Verkehr sflächen. Das Angebot an Stellplätzen auf
privatem Grund und Boden wird hauptsächlich durch Tiefgaragen bereitgestellt.
Die Festsetzung wird in den Plan aufgenommen, da di e ausgeschlossenen Nutzungen auf-
grund ihres erheblichen Flächenverbrauchs und der m it den Nutzungen verbundenen Bau-
lichkeiten nicht mit dem angestrebten hochwertigen städtebaulichen Erscheinungsbild verein-
bar sind. Der Ausschluss ist außerdem gerechtfertig t, weil die Realisierung oberirdischer
(Groß-)Garagen und oberirdischer Großparkplätze daz u führt, dass auf diesen Flächen die
übrigen kerngebietstypischen Nutzungen nicht mehr v erwirklicht werden können. Sie stehen
also in Konkurrenz zu den vorrangig angestrebten Nutzungen.

16   Stellplätze im rechtlichen Sinne sind Flächen für das Parken von Kfz außerhalb der öffentlichen Straßenv er-
kehrsflächen; im Gegensatz zu Parkplätzen, die im re chtlichen Sinn lediglich solche im öffentlichen Straß en-
land bezeichnen.
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Begründung zum Bebauungsplan   40
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

Das Abstellen von Kraftfahrzeugen ist auch in Tiefg aragen möglich; die Finanzierbarkeit ist
durch zahllose Beispiele belegbar. Im Leipziger Sta dtzentrum stehen innerhalb des Systems
der Ringstraßen ca. 4.000 Parkplätze zur Verfügung (vgl. Kap. 5.7.1 – Verkehrsinfrastruktur).
Darüber hinaus stehen weitere vier Parkhäuser in un mittelbarer Nähe zum Ring zur Verfü-
gung. Weitere Tiefgaragen sind planungsrechtlich zu lässig. Dies ist auch sinnvoll, da gemäß
§ 49 SächsBO bei neu realisierten Anlagen oder Nutz ungen mit höherem Kfz-Verkehr die
Errichtung von Stellplätzen vorgeschrieben ist. Gem äß § 49 Abs. 2 SächsBO ist zwar auch
die Ablösung durch Zahlung an die Gemeinde möglich.  In der Innenstadt ist es jedoch sinn-
voll, einem tatsächlich neu entstehenden Stellplatz bedarf auch durch begegnen zu können,
dass Stellplätze in Tiefgaragen geschaffen werden. Darüber hinaus genießen bestehende
oberirdische Stellplätze und Sammelanlagen derselbe n Bestandsschutz. Die automobile Er-
reichbarkeit der Innenstadt bleibt also gewährleist et, es wird lediglich die Neu-Errichtung
oberirdischer Stellplätze eingeschränkt.
Dazu tragen die Festsetzungen zur Umsetzung des vom  Stadtrat beschlossenen Konzeptes
der autoarmen Innenstadt bei, das die Verlagerung d es ebenerdigen ruhenden Verkehrs (al-
so auch von Großparkplätzen und Stellplätzen) aus d er Innenstadt vorsieht. Nach diesem
Beschluss sollen Parkhäuser innerhalb des Promenade nrings ausgeschlossen und der ru-
hende Verkehr hier ausschließlich durch Tiefgaragen abgedeckt werden.
Behindertenstellplätze  sind von dieser Festsetzung ausgenommen. Zum einen  ist die För-
derung der Integration körperlich Behinderter in sä mtliche Bereiche des öffentlichen Lebens
ein Ziel der Leipziger Politik, und körperlich behi nderte Menschen würden beim Verzicht auf
die Nutzung eines Kfz in vielen Situationen ausgesc hlossen. Zum anderen handelt es sich
rein zahlenmäßig um verhältnismäßig wenige Fahrzeug e und Stellplätze, so dass die sonst
für den ruhenden Kfz-Verkehr typischen negativen Wi rkungen nicht ins Gewicht fallen. Dar-
über hinaus ist in § 50 SächsBO die Forderung des barrierefreien Bauens kodifiziert.
Tankstellen  können den beabsichtigten Charakter des Gebietes i m Hinblick auf die umge-
bende Bebauung negativ beeinflussen. Tankstellen bz w. Tankstellen-Läden werden von ei-
nem großen Kundenkreis zum Tanken und wegen des Beisortimentes aufgesucht und wirken
daher in besonderem Maß verkehrsanziehend und verke hrsverstärkend. Bei ihrer Zulassung
könnte die Leistungsfähigkeit von Straßen und Kreuz ungen im Umfeld überschritten werden
oder Fußgängerfreundlichkeit und Aufenthaltsqualität verlieren.
Der Charakter des Kerngebietes  insgesamt bleibt auch bei Ausschluss der vorgenann ten
Nutzungen gewahrt, da diese nur einen kleinen Teil der in Kerngebieten üblicherweise zuläs-
sigen Nutzungsarten darstellen.

TF 6 Kerngebiet MK 2   (Teil-Baugebiete MK 2.1 bis MK 2.33)
6.1 Vom ersten bis einschließlich zum vierten Vollg eschoss sind folgende Nut-
zungen allgemein zulässig:
− Geschäfte, Büros und Verwaltung;
− Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Be-
herbergungsgewerbes, Vergnügungsstätten sowie sonstige nicht wesent-
lich störende Gewerbebetriebe einschließlich von Handwerksbetrieben, so-
fern keine Einschränkung nach der textlichen Festsetzung Nr. 6.6 besteht;
− Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke;
− Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsin-
haber und Betriebsleiter.
  Räume für Kinderwagen und Fahrräder sind in allen  Geschossen zulässig.
6.2 Ausnahmsweise können Anlagen für sportliche Zwe cke zugelassen werden.
6.3 Oberhalb des vierten Vollgeschosses sind nur Wo hnungen allgemein zulässig.
Ausnahmsweise können auch Betriebe des Beherbergung sgewerbes zugelas-
sen werden.
6.4 Ausnahmsweise können die nach der textlichen Fe stsetzung Nr. 6.1 nur im
ersten bis einschließlich vierten Vollgeschoss zulä ssigen Nutzungen auch
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Begründung zum Bebauungsplan   41
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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oberhalb des vierten Vollgeschosses zugelassen werd en, wenn sichergestellt
ist, dass
− die Geschossfläche, die dadurch oberhalb des vierten Vollgeschosses nicht
für Wohnzwecke genutzt wird, zusätzlich auf demselben oder einem ande-
ren Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplanes zu Wohn-
zwecken hergestellt wird, und
− die betreffende Wohnnutzung durch Baulast gesichert wird.
6.5 Wohnungen, die gemäß textlicher Festsetzung Nr.  6.4 zum Ersatz von Woh-
nungen oberhalb des vierten Vollgeschosses oder gem äß textlicher Festset-
zung Nr. 7.4 zum Ersatz von Wohnungen gemäß textlic her Festsetzung Nr. 7.3
errichtet werden, sind auch vom zweiten bis zum vie rten Vollgeschoss zuläs-
sig.
6.6 Unzulässig sind:
− Einrichtungen mit überwiegend sexgewerblichem Charakter (z. B. Sex-
Shops, Peepshows, Sex-Kinos, bordellartige Betriebe, Unterkünfte für Pros-
tituierte, Striptease-Lokale);
− Spiel- und Automatenhallen aller Art;
− Wettbüros;
− oberirdische Parkhäuser, Garagen und Großgaragen sowie oberirdische
Stellplätze mit Ausnahme von Behindertenstellplätzen;
− Tankstellen;
− Räume für freie Berufe in den nach den textlichen Festsetzungen Nr. 6.3 o-
der 6.5 für Wohnungen verwendeten oder zu verwendenden Geschossflä-
chen.
  Bestandskräftig genehmigte Spielkasinos und Spiel banken bleiben zulässig,
sie dürfen erneuert werden.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 4, 5, 6, 7, § 7 Abs. 2, § 7 Abs. 4
Nr. 1 BauNVO 2013]

Begründung:
Die textliche Festsetzung Nr. 6 regelt die Zulässigkeit von Nutzungen in den Teil-Baugebieten
des Kerngebietes MK 2. Als dominierende Art der Nut zung werden die kerngebietstypischen
Nutzungen festgesetzt. Als Ergänzung dieser Hauptnu tzung verfolgt die Stadt Leipzig das
Ziel, in diesen Teil-Baugebieten die Wohnnutzung al s eine ergänzende Neben-Nutzungsart
zu sichern und zu entwickeln, um das Stadtzentrum z u beleben. Da der Anteil der vorhande-
nen Geschossflächen für Wohnungen an den realisiert en Geschossflächen auf den Grund-
stücken im MK 2 unterschiedlich hoch ist und auch b islang noch unbebaute Teil-Baugebiete
in das MK 2 einbezogen werden, geht es bei den Fest setzungen zur Wohnnutzung in diesem
Fall vorrangig um Fortentwicklung der aus städtebau lichen Gründen angestrebten Nut-
zungsmischung. Lediglich diejenigen Nutzungen werde n ausgeschlossen, die geeignet sind,
die angestrebten hochwertigen kerngebietstypischen Nutzungen sowie die besondere, fuß-
gängerfreundliche Qualität der öffentlichen Räume zu stören.
Zu TF 6.1: Siehe zunächst die Begründung zur TF 5.1 , da ihr Wortlaut der TF 6.1 fast ent-
spricht.
Im Unterschied zur TF 5.1 wird die Positivliste der  zulässigen Nutzungen im MK 2 mit der TF
6.1 auf die untersten vier Vollgeschosse beschränkt : Dort sollen im MK 2 Hauptnutzungen
gemäß § 7 Abs. 1 BauNVO verwirklicht werden, währen d in den Geschossen oberhalb des
vierten Vollgeschosses Wohnnutzung verwirklicht wer den soll. Die in TF 5.1 aufgeführten
„sonstigen Wohnungen oberhalb des vierten Vollgesch osses“ sind demgemäß auch nicht in
der Positivliste der TF 6.1 enthalten.
Zur Zulässigkeit der Räume für Kinderwagen und Fahr räder siehe ebenfalls die Begründung
zur TF 5.1.
Zu TF 6.2: Siehe die Begründung zur TF 5.2, da ihr Wortlaut der TF 6.2 entspricht.
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Zu TF 6.3: Gemäß der bereits bei der Begründung der  ZF 2 dargestellten Einteilung des
Kerngebietes in drei Kategorien soll im MK 2 in den  Geschossen oberhalb des 4. Vollge-
schosses ausschließlich Wohnnutzung verwirklicht we rden. Dies entspricht weitgehend dem
vorgefundenen Bestand.
Die Festsetzung nimmt die Zuordnung der ergänzenden Wohnnutzung nach Geschossen vor:
Die angestrebte Sicherung und Fortentwicklung der W ohnnutzung soll im MK 2 vorrangig in
den oberen Geschossen realisiert werden. Dies ist a ngesichts der innenstädtischen Lage
angemessen, da die Bebauungsdichte hier im stadtwei ten Vergleich relativ hoch ist und der
Frage der gesunden Wohnverhältnisse – insbesondere bei Belichtung und Besonnung der
Wohnungen sowie beim Lärmschutz – besondere Beachtu ng verdient. Danach sind die obe-
ren Geschosse für Wohnungen am besten geeignet. Ker ngebietstypische Nutzungen sind
wiederum stärker auf Passanten oder die unmittelbar e Nähe zur Straßenverkehrsfläche an-
gewiesen, so dass die Trennung nach Geschossen sowo hl für die kerngebietstypischen Nut-
zungen als auch für die Wohnnutzung angemessen ist.
Auch wenn keine Flächengrößen festgesetzt werden, l ässt sich doch aus dieser Festsetzung
in Verbindung mit der Festsetzung der Traufhöhen al s örtlicher Bauvorschrift und der Fest-
setzung von mindestens V und höchstens VIII Vollges chossen ableiten, dass im MK 2 min-
destens 1 Vollgeschoss verbindlich für Wohnnutzung und höchstens 3 Vollgeschosse für
Wohnungen zulässig sind. Damit bleiben die kerngebi etstypischen Nutzungen nach § 7
Abs. 1 BauNVO dominierend.
Zu Wohnungen i.S.d. Festsetzung zählen auch Wohnungen der Sonderform „Betreutes Woh-
nen“, nicht jedoch Altenheime, Pflegeheime und derg leichen. Auf Antrag können statt Woh-
nungen auch Beherbergungsbetriebe zugelassen werden . Dies ist im Einzelfall sinnvoll, da
einige Arten von Beherbergungsbetrieben ebenso wie Wohnungen zur Belebung der Innen-
stadt durch Besucher und Passanten beitragen können . Da die Ausprägung dieser Betriebe
aber von kleinen Pensionen bis zu großen, flächenin tensiven Hotelbetrieben reicht, sollen
Beherbergungsbetriebe nur als Ausnahme zulässig sei n. Für ein entsprechendes Bauvorha-
ben ist somit eine Einzelfall-Prüfung der Ausnahme durch die Stadt erforderlich.
Zu TF 6.4: Mit dieser Festsetzung ist eine räumlich e Verlagerung der geforderten Wohnnut-
zung möglich: Kerngebietstypische Nutzungen sollen auch in den oberen, eigentlich dem
Wohnen dienenden Geschossen zulässig sein, wenn dur ch Baulast gesichert ist, dass auf
demselben Grundstück (dann in anderen Geschossen) o der auf einem anderen Grundstück
im Geltungsbereich diese in den oberen Geschossen n un entfallende Geschossfläche für
Wohnungen errichtet wird. 17  Die Festsetzung dient dazu, dem Bauherrn ein Minde stmaß von
Flexibilität bei der wirtschaftlichen Verwertung se ines Grundstücks zu ermöglichen, ohne
dass die Stadt auf die Verwirklichung ihrer städtebaulichen Ziele verzichten müsste.
Eine solche Flexibilisierung lässt sich damit begrü nden, dass viele Bauprojekte in der Bewirt-
schaftung leichter als Nur-Wohngebäude oder Nur-Bür ogebäude zu realisieren sind. Sollten
Bauherren derartige Wünsche äußern, dient diese Reg elung einer flexiblen Lösung, die so-
wohl für die Stadt als auch für die Bauherren prakt ikabel ist. Es kommt es der Stadt nicht da-
rauf an, auch auf der Ebene des einzelnen Grundstüc ks die insgesamt für Blöcke oder Stra-
ßenzüge angestrebte Nutzungsmischung und Sicherung der Wohnnutzung durchzusetzen.
Die Realisierung an anderer Stelle muss dort zusätz liche Wohnfläche ergeben. Damit soll
verhindert werden, dass durch das Erfüllen gleich z weier Vorschriften auf derselben  Ge-
schossfläche – z.B. die Verlagerung von obligatoris cher Geschossfläche für Wohnnutzung
aus dem MK 2 auf Geschossflächen im MK 3, die berei ts Wohnungspflichtanteile gemäß TF
7.3 darstellen – die Absicht der Stadt unterlaufen wird, die Wohnnutzung im Plangebiet im
Bestand zu sichern und fortzuentwickeln.
Da die Realisierung der Geschossfläche für Wohnung auf einem anderen Grundstück mög-
licherweise über privatrechtliche Verträge zwischen  verschiedenen Grundstückseigentümern
vorgenommen wird, ist eine Absicherung der öffentli chen Ansprüche aus diesen Festsetzun-
gen mittels Eintragung einer Baulast abzusichern. D ie Widmung der Geschossfläche für

17   Dies ist auch möglich: Im MK 1 sind sonstige Wohnu ngen oberhalb des vierten Vollgeschosses zulässig. I m
MK 3 sind weitere Wohnungen zulässig, soweit die dort vorgeschriebene absolute Wohnfläche verwirklicht ist.
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Begründung zum Bebauungsplan   43
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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Wohnzwecke bleibt damit auch bei Verkauf oder Verst eigerung des entsprechenden Grund-
stückes oder bei Konkurs des Grundstücksbesitzers gesichert.
Zu TF 6.5: Diese Festsetzung ergänzt die Nr. 6.4 un d dient ebenfalls der Flexibilisierung von
Gebäudeplanung für Bauherren. In begründeten Fällen  kann es angezeigt sein, nach der TF
6.3 oder 7.3 zu errichtende (und nach TF 6.4 oder 7 .4 verlagerte) Wohnungen im zweiten bis
vierten Vollgeschoss zu realisieren, z.B. wegen ruh iger Lage des Grundstücks oder in einem
Innenhof. Außerdem kann in den Fällen, wo die für d as Wohnen reservierten Geschosse ei-
nes Teil-Baugebietes im MK 2 oder wo die für das Wo hnen reservierte Geschossfläche eines
Teil-Baugebietes im MK 3 in einem anderen Teil-Baug ebiet im MK 2 errichtet wird, diese Ge-
schossfläche nicht in den Geschossen über dem viert en Vollgeschoss errichtet werden, da
diese sowieso dem Wohnen vorbehalten sind. Es bleib t in solchen Fällen nur, diese Ge-
schossfläche darunter zu realisieren. Auch wenn aus  Sicht der Stadt bei der geforderten Mi-
schung Wohnen/ Kerngebietsnutzungen sich die untere n Geschosse besser für die Kernge-
bietsnutzungen eignen und die oberen (besser belich teten) Geschosse sich besser für
Wohnnutzungen eignen, sollen Verlagerungen möglich sein. Entscheidend für die Stadt ist
auch in diesem Fall die Sicherung des Wohnens auf d er Ebene des Straßenzugs bzw. des
gesamten Stadtzentrums. Im Rahmen der Vorhabensplan ung muss dabei – wie üblich – auf
die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Anforderu ngen an gesunde Wohnverhältnisse
geachtet werden.
Das erste Vollgeschoss wird nicht in die Flexibilis ierung gemäß TF 6.5 einbezogen: Grund-
sätzlich soll das erste Vollgeschoss –auch in einem  Innenhof– kerngebietstypischen Nutzun-
gen gemäß TF 6.1 vorbehalten bleiben, um der inners tädtischen Lage Rechnung zu tragen
und ein der Gebietstypik entsprechendes Kontinuum d er Nutzungen in der Erdgeschosszone
zu wahren.
Zu TF 6.6: Siehe zunächst die Begründung zur TF 5.3 , da ihr Wortlaut der TF 6.6 fast ent-
spricht.
Im Unterschied zur TF 5.3 werden in der TF 6.6 für das MK 2 auch Räume für freie Berufe in
den gemäß TF 6.3, 6.4 und 6.5 für Wohnzwecke reserv ierten Geschossflächen ausgeschlos-
sen. Räume bzw. Gebäude für freie Berufe sind gemäß  § 13 BauNVO 2013 im Kerngebiet
grundsätzlich zulässig. Weil sie hier ausgeschlosse n werden sollen, ist dafür eine Festset-
zung erforderlich.
Der Ausschluss dieser Unterart der Nutzung ist notw endig, um zu verhindern, dass durch die
Nutzung dieser Räume durch Freiberufler das von der  Stadt beabsichtigte Ziel der Sicherung
von Wohnungen für Wohnzwecke unterlaufen wird. Dies e Erwägung ist nicht von der Hand
zu weisen, da gerade für freie Berufe zentral geleg ene Büroräume wichtig sind und die Nut-
zung von Wohnungen für die Zwecke von Freiberuflern  (auch als gemischte Wohn-
Büronutzung) ansonsten legal ist. Viele freie Beruf e können höhere Mieten zahlen als die
vorhandene Wohnbevölkerung, da sie hohe Umsätze erz ielen. Auf den übrigen Geschossflä-
chen im Kerngebiet sind freie Berufe uneingeschränkt zulässig.
Der Ausschluss der Nutzung „Spiel- und Automatenhallen aller Art“ in TF 6.6 (2. Anstrich) soll
nicht für bereits realisierte Spielbanken gelten. Z iel dieses Ausschlusses ist es, die Ansied-
lung weiterer Spielkasinos zu verhindern, um nachteiligen städtebaulichen Auswirkungen vor-
zubeugen.
Zum Zeitpunkt der Aufstellung dieses B-Plans ist le diglich eine genehmigte Spielbank in Be-
trieb, für deren Besuch vergleichsweise hohe Spiele insätze erforderlich sind. Aus den hohen
Spieleinsätzen ergibt sich, dass die Spielbank deut lich weniger die allgemeine Bevölkerung
anzieht als vergleichsweise günstige Spiel- oder Au tomatenkasinos; Spielbanken oder Spiel-
kasinos der oberen Preisklasse werden daher nicht in der Anzahl eröffnet werden können wie
die deutlich günstigeren Spiel- oder Automatenkasinos. Von einer singulären Einrichtung, von
der keine Einleitung ist daher keine städtebauliche  Abwertung (Trading-Down-Effekt) einer
Straße oder eines Stadtviertels zu erwarten; von ih r ist auch keine Zerstörung des Boden-
preisgefüges – also die Erschwerung der Ansiedlung anderer kerngebietstypischer Nutzun-
gen – zu erwarten. Von nur einer Einrichtung kann auch nicht die Einleitung einer schleichen-
den negativen Entwicklung befürchtet werden.
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Dies alles hat sich im Fall der bestehenden Spielba nk im Teil-Baugebiet MK 2.29 (Petersbo-
gen) bei gleichzeitigem allgemeinem Ausschluss sons tiger Spielhallen/Spielkasinos auch
bewahrheitet. Daher würde der nachträgliche Ausschl uss zu einer nicht beabsichtigten Härte
führen. Aus Sicht der Stadt kann (diese) eine (best ehende) Spielbank als singuläre Einrich-
tung daher zulässig bleiben.
Die Formulierung des (ohnehin bestehenden) Bestands schutzes in der textlichen Festset-
zung dient damit der rechtlichen Klarheit. Die Fest setzung im 2. Halbsatz, dass erneuert wer-
den darf (d.h. Umbau innerhalb der zum Zeitpunkt de r Aufstellung dieses B-Plans bestands-
kräftig genehmigten Räume), dient der Abwendung eines möglichen Planungsschadens.

TF 7  Kerngebiet MK 3    (Teil-Baugebiete MK 3.1 bis MK 3.12)
7.1 Allgemein zulässig sind:
− Geschäfte, Büros und Verwaltung;
− Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Be-
herbergungsgewerbes, Vergnügungsstätten sowie sonstige nicht wesent-
lich störende Gewerbebetriebe einschließlich von Handwerksbetrieben, so-
fern keine Einschränkung nach textlicher Festsetzung Nr. 7.5 besteht;
− Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke;
− Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsin-
haber und Betriebsleiter;
− sonstige Wohnungen oberhalb des ersten Vollgeschosses.
  Räume für Kinderwagen und Fahrräder sind in allen  Geschossen zulässig.
7.2 Ausnahmsweise können Anlagen für sportliche Zwe cke zugelassen werden.
7.3 In den nachfolgend durch Angabe der Adresse bez eichneten Teil-Baugebieten
des Kerngebietes MK 3 sind mindestens die in der na chfolgenden Tabelle be-
stimmten Geschossflächen für Wohnungen zu verwenden:
Teil -
Baugebiet
Grundstück  Flurstücksnummer  Größe der G e-
schossfläche, die
für Wohnungen zu
verwenden ist
MK 3.1 Richard-Wagner-Platz 1  458/1 (z.T.) 1.600 m²
MK 3.2 Brühl 61–63 386/10, 386/15,
3857/7
2.700 m²
MK 3.3 Große Fleischergasse
21
611, 612, 613, 614,
615
3.000 m²

MK 3.4 Kleine Fleischergasse 6  610 400 m²
MK 3.5 Katharinenstraße 5–9 323, 324/1, 324/2,
325, 326
1.650 m²
MK 3.6 Katharinenstraße 2-4,
Reichsstraße 11-13
4831 10.850 m²
MK 3.7 Nikolaistraße 31 4749/1, 4750/2 2.400 m²
MK 3.7 Reichsstraße 16-18 4748 10.850 m²
MK 3.8 Dittrichring 10 540 b 1.000 m²
MK 3.8 Dittrichring 12 539 b 600 m²
MK 3.8 Dittrichring 14 532 e 850 m²
MK 3.8 Dittrichring 16 532 d 800 m²
MK 3.8 Klostergasse 7 538 700 m²
MK 3.8 Klostergasse 9 537 a 600 m²
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Begründung zum Bebauungsplan   45
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

Teil -
Baugebiet
Grundstück  Flurstücksnummer  Größe der G e-
schossfläche, die
für Wohnungen zu
verwenden ist
MK 3.9 Nikolaistraße 1 218, 219 1.700 m²
MK 3.10 Burgstraße 4-12 556/2, 4834/1, 4834/2,
4835
3.000 m²
MK 3.11,
MK 3.12
Universitätsstraße 18-
20 (durch Brückenbau
miteinander verbunde-
ne Grundstücke)
4582, 733 d 4.250 m²

7.4 Ausnahmsweise kann auf die in textlicher Festse tzung Nr. 7.3 festgesetzte
Verwendung von Geschossfläche für Wohnungen in dem Umfang verzichtet
werden, in dem sichergestellt ist, dass
− die Geschossfläche, die nicht für Wohnungen verwendet wird, zusätzlich
auf einem anderen Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplanes
zu Wohnzwecken hergestellt wird, und
− die entsprechende Wohnnutzung durch Baulast gesichert wird.
7.5 Unzulässig sind
− Einrichtungen mit überwiegend sexgewerblichem Charakter (z. B. Sex-
Shops, Peepshows, Sex-Kinos, bordellartige Betriebe, Unterkünfte für Pros-
tituierte, Striptease-Lokale);
− Spiel- und Automatenhallen aller Art;
− Wettbüros;
− oberirdische Parkhäuser, Garagen und Großgaragen sowie oberirdische
Stellplätze mit Ausnahme von Behindertenstellplätzen;
− Tankstellen;
− Räume für freie Berufe in den nach den textlichen Festsetzungen Nr. 7.3
und 7.4 für Wohnungen verwendeten oder zu verwendenden Geschossflä-
chen.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 4, 5, 6, § 7 Abs. 2, § 7 Abs. 4
Nr. 2 BauNVO 2013]

 Hinweis:
 Der Nachweis der für Wohnungen verwendeten Geschos sflächen i.S.d. textli-
chen Festsetzung Nr. 7.3 kann auch dadurch geführt werden, dass die Errich-
tung bzw. Nutzung von Wohnfläche im Umfang von mind estens 75 % der fest-
gesetzten Größe der Geschossfläche nachgewiesen wird.

Begründung:
Die textliche Festsetzung Nr. 7 regelt die Zulässigkeit von Nutzungen in den Teil-Baugebieten
des Kerngebietes MK 3. In dieser Gruppe sind sämtli che Kerngebietsnutzungen einschließ-
lich der Wohnnutzung in allen Vollgeschossen zuläss ig. Hauptziel ist hier, die zum Zeitpunkt
der Aufstellung des Bebauungsplans vorhandene Wohnn utzung von erheblichem Gewicht
vollständig zu sichern. Daher wird für die MK 3-Geb iete eine Tabelle mit „zu realisierenden
Geschossflächen für Wohnnutzung pro Grundstück“, di e zum Zeitpunkt der B-Plan-
Aufstellung im Bestand vorhanden sind, Teil der Fes tsetzungen. Diejenigen Nutzungen wer-
den ausgeschlossen, die geeignet sind, die angestre bten hochwertigen kerngebietstypischen
Nutzungen, die Wohnnutzung sowie die besondere, fußgängerfreundliche Qualität der öffent-
lichen Räume zu stören.
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Begründung zum Bebauungsplan   46
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

Zu TF 7.1: Siehe hierzu zunächst die Begründung zur  TF 5.1, da diese weitgehend der TF
7.1 entspricht.
Im Unterschied zu den beiden anderen Kerngebiets-Ka tegorien ist in den Teil-Baugebieten
des MK 3 eine Vielzahl von Wohnungen ab dem 1. Ober geschoss (also oberhalb des Erdge-
schosses als 1. Vollgeschoss) im Bestand vorhanden.  Diese sollen auch zukünftig zulässig
sein, da die Erhaltung eines Teil der Innenstadt al s Schwerpunkt der Wohnnutzung zu den
Zielen der Stadt gehört.
Zu TF 7.2: Siehe hierzu die Begründung zur TF 5.2, da diese der TF 7.2 entspricht.
Zu TF 7.3: Ziel der Stadt ist neben der Sicherung u nd Fortentwicklung der kerngebietstypi-
schen Hauptnutzungen gemäß § 7 Abs. 1 BauNVO die Si cherung der zum Zeitpunkt der B-
Plan-Aufstellung im Bestand vorhandenen Wohnnutzung , um die Innenstadt neben Besu-
chern auch mit Bewohnern zu beleben und als Wohnstandort zu erhalten.
Wie bereits ausgeführt, wird das Kerngebiet dazu in  drei Gruppen eingeteilt. In der dritten
Gruppe, dem MK 3, befinden sich hauptsächlich Gebäu de, die zu DDR-Zeiten errichtet wur-
den und überwiegend Wohnnutzung aufweisen, z.B. die  großen Gebäude nördlich des Salz-
gäßchens und nördlich des Schuhmachergäßchens, dane ben aber auch kleinere Baugrund-
stücke, die über das übrige Stadtzentrum verteilt s ind und hauptsächlich Wohnnutzung auf-
weisen. Neben den vor 1989 errichteten Gebäuden kamen z.T. auch nach 1990 Wohnflächen
dazu, durch Neubau oder Dachgeschoss-Ausbau. Zwar l ässt sich derzeit noch kein erhöhter
Umwandlungsdruck (Umwandlung von Wohnraum in gewerb liche Nutzungen) für das Leipzi-
ger Stadtzentrum feststellen, die Festsetzung soll aber der vorausschauenden Sicherung
dienen.
In der Festsetzung wird für jedes Teil-Baugebiet des Kerngebiets die Größe der Geschossflä-
che festgesetzt, die für Wohnzwecke zu verwenden is t. Die Festsetzung erfolgt im Detail in
einer Tabelle, wobei für jedes im MK 3 gelegene Gru ndstück eine Mindestgröße festgesetzt
wird, aufgegliedert nach Grundstücken. Damit wird d er vorgefundene Bestand der Wohnnut-
zung im MK 3 planerisch gesichert. Falls auf einem Grundstück im MK 3 ein Gebäude mit
Wohnungen abgerissen werden soll, ist dies vorbehal tlich anderer Rechtsvorschriften mög-
lich, allerdings muss gemäß TF 7.3 bei Neubebauung des Grundstückes die festgesetzte
Geschossfläche für Wohnnutzung wieder errichtet werden. Zu Wohnungen i.S.d. Festsetzung
zählen auch Wohnungen der Sonderform „Betreutes Woh nen“, nicht jedoch Altenheime,
Pflegeheime und dergleichen.
Die Festsetzung ist als Mindestfestsetzung von Gesc hossflächen formuliert. Dies bedeutet,
dass der Flächeneigentümer auch mehr als die vorges chriebene Geschossfläche für Wohn-
nutzung errichten darf, falls dies nach den übrigen  einzuhaltenden Festsetzungen und Vor-
schriften zulässig ist. Die allgemeine Zweckbestimmung als Kerngebiet bleibt gewahrt, da das
MK 3 nur einen untergeordneten Teil der gesamten Ke rngebietsfläche im Geltungsbereich
ausmacht und da aus heutiger Sicht auch andere Nutz ungen als Wohnnutzungen eine gute
Kapitalrendite versprechen.
Eine wirtschaftliche Benachteiligung der Grundstück seigentümer ist nicht zu erkennen: Zwar
wird durch die TF 3 die Bandbreite der Nutzungen fü r einen Teil der möglichen Geschossflä-
che eingeschränkt. Es bestehen aber bei einigen Tei l-Baugebieten des MK 3 Nachverdich-
tungspotenziale. Bei Nachverdichtung können im MK 3  gemäß TF 7.1 in sämtlichen Ge-
schossen die aufgeführten Haupt-Kerngebietsnutzunge n realisiert werden, aber auch Wohn-
fläche zusätzlich zu dem in TF 7.3 festgesetzten Ma ß. Im Übrigen ist angesichts der Lage in
der Innenstadt auch bei Wohnnutzung eine gute Verwertung des Grundstücks möglich.
In einem Hinweis nach der Festsetzung Nr. 7.5 wird dargelegt, dass die nach Festsetzung Nr.
7.3 geforderte Geschossfläche für Wohnzwecke auch a ls Wohnfläche (d.h. vermietete Flä-
che, ohne Wände und Nebenflächen wie Hausflure) nac hgewiesen werden kann. Der Hin-
weis dient der praktischen Anwendung der TF 7.3. Ei nige Eigentümer verfügen über kein
genaues Aufmaß ihrer Miethäuser mit Aufgliederung v on Bruttogeschossflächen, sondern
lediglich von Mietflächen Flächen. Der Faktor von 0 ,75 entspricht ungefähr dem im Mehrge-
schossbau vorzufindenden Verhältnis dieser beiden Kenngrößen zueinander.
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Begründung zum Bebauungsplan   47
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

Zu TF 7.4: Die Festsetzung dient dazu, dem Bauherrn  eine möglichst große Flexibilität bei
der wirtschaftlichen Verwertung seines Grundstücks zu ermöglichen, ohne dass die Stadt auf
ihr städtebauliches Ziel verzichten müsste. Angesic hts der Nutzungsbeschränkung für einen
Teil des MK 3 ist eine solche Flexibilisierung ange zeigt. Mit der Festsetzung wird dem Bau-
herrn die Verlagerung obligatorisch zu errichtender  Wohnfläche ermöglicht: Er kann die Ver-
pflichtung zur Errichtung der nach TF 7.3 vorgeschriebenen Wohnfläche auf dem Grundstück
selbst vermeiden, wenn er dieselbe Fläche auf einem  anderen Grundstück im Geltungsbe-
reich innerhalb der Kerngebiete MK 1 oder MK 3 zusä tzlich zu dort bereits aufgrund der TF
7.3 zu errichtenden Geschossfläche für Wohnnutzung realisiert. Mit der Klarstellung, dass
diese „verlagerte“ Wohnfläche auf dem Zielgrundstück „zusätzlich „zu errichten ist, soll ver-
hindert werden, dass durch das Erfüllen gleich zwei er Vorschriften auf derselben  Geschoss-
fläche – z.B. die Verlagerung von Geschossfläche fü r Wohnnutzung aus dem MK 3 in obere
Geschosse von Gebäuden im MK 2, wo gemäß TF 6.3 ohnehin nur Wohnnutzung statthaft ist
– die Absicht der Stadt unterlaufen wird, die Wohnn utzung im Plangebiet im Bestand zu si-
chern und fortzuentwickeln. Da die Realisierung der  Geschossfläche für Wohnung auf einem
anderen Grundstück möglicherweise über privatrechtl iche Verträge zwischen verschiedenen
Grundstückseigentümern vorgenommen wird, ist eine A bsicherung der öffentlichen Ansprü-
che aus diesen Festsetzungen mittels Eintragung ein er Baulast abzusichern. Die Widmung
der Geschossfläche für Wohnzwecke bleibt damit auch  bei Verkauf oder Versteigerung des
entsprechenden Grundstückes gesichert.
Zu TF 7.5: Siehe zunächst die Begründung zur TF 5.3 , da ihr Wortlaut der TF 7.6 fast ent-
spricht.
Im Unterschied zur TF 5.1, aber entsprechend dem Wortlaut der TF 6.6, werden in der TF 7.5
für das MK 3 auch Räume für freie Berufe in den gem äß TF 7.3 und 7.4 für Wohnzwecke
reservierten Geschossflächen ausgeschlossen. Siehe hierzu die Begründung zur TF 6.6.

12.1.3 Flächen für den Gemeinbedarf
ZF 3 Die Flächen für die öffentliche Verwaltung (Neues Rathaus, Stadthaus), für kul-
turelle Zwecke (Museum in der Runden Ecke, Schulmus eum, Altes Rathaus,
Alte Handelsbörse, Alte Nikolaischule, Johann-Sebas tian-Bacharchiv und
-museum) und für kirchliche Zwecke (Thomaskirche und Nikolaikirche) werden
als Flächen für den Gemeinbedarf festgesetzt. Die b esondere Zweckbestim-
mung der Flächen für den Gemeinbedarf wird durch di e Planzeichen nach Nr.
4.1 der PlanZV angegeben.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO 2013]

Begründung:
Die zeichnerische Festsetzung der für den Gemeinbed arf genutzten Flächen soll diese im
Bestand sichern. Die besondere Zweckbestimmung der Flächen für den Gemeinbedarf wird
durch Planzeichen angegeben und umfasst die folgenden besonderen Nutzungen:
− öffentliche Verwaltung: hierunter fallen die Gebäu de der Stadtverwaltung (Neues Rat-
haus und Stadthaus);
− kulturelle Zwecke: hierunter fallen Schulmuseum (D ittrichring 20), Museum in der Run-
den Ecke (Dittrichring 24), Bach-Museum (Thomaskirc hhof 16), Altes Rathaus (Markt),
Alte Handelsbörse (Salzgäßchen), Nikolaischule und Antikenmuseum der Universität
Leipzig (Nikolaikirchhof 2);
− kirchliche Zwecke: dies betrifft die Thomaskirche und die Nikolaikirche.
Die Flächen befinden sich im Eigentum der Stadt Lei pzig bzw. ihrer Körperschaften des öf-
fentlichen Rechts, öffentlich-rechtlicher Stiftungen bzw. der Evangelischen Kirche. Es besteht
keine Notwendigkeit für die Aufnahme weiterer Fests etzungen über die zeichnerische Fest-
setzung hinaus.
Zu den Flächen für den Gemeinbedarf gibt es daher keine textlichen Festsetzungen.
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Begründung zum Bebauungsplan   48
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

12.2 Maß der baulichen Nutzung
TF 8 Kerngebiet MK 2   (Teil-Baugebiete MK 2.1 bis MK 2.33)
8.1 In den Teil-Baugebieten MK 2.1 bis MK 2.33 gilt  folgende Festsetzung:
Zahl der Vollgeschosse: mindestens V / höchstens VIII
8.2 In den Teil-Baugebieten MK 2.1 bis MK 2.33 wird  als Grundflächenzahl (GRZ)
1,0 festgesetzt.
 [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 BauNVO 2013]

Begründung:
Zu TF 8.1: Im den Teil-Baugebieten des MK 2 wird mit der textlichen Festsetzung Nr. 6.3 vor-
geschrieben, dass oberhalb des 4. Vollgeschosses nu r Wohnungen allgemein zulässig sind.
Gleichzeitig werden mit der textlichen Festsetzung Nr. 12.2 Mindest- und Maximalhöhen der
Traufhöhen verlangt.
Im Vorfeld der Aufstellung des B-Plans sind bereits  Bauanträge eingereicht worden, bei de-
nen der Bauherr durch besonders hohe Geschosshöhen von 4,50 m die Traufhöhe erreichen
wollte, ohne jedoch Wohnnutzung in mindestens einem  Vollgeschoss zu realisieren. Damit
würde das städtebauliche Ziel der Stadt – Belebung des Stadtzentrums und Bereitstellung
von Wohnraum – torpediert und die Festsetzung Nr. 6.3 umgangen.
Daher setzt die Stadt für das MK 2 (Geltungsbereich  der textlichen Festsetzung Nr. 6.3) eine
Mindestzahl  der zu errichtenden Vollgeschosse fest. Auf diese Weise wird der Vollzug der
textlichen Festsetzung Nr. 6.3 sichergestellt: Bei mindestens 5 Vollgeschossen muss dann
mindestens ein Vollgeschoss – das fünfte – für Wohn ungen ausgebaut werden. Die Festset-
zung einer Mindestzahl der Vollgeschosse ist nach d er Vorschrift der BauNVO 2013 nicht
möglich, ohne zugleich eine Höchstzahl der Vollgeschosse festzusetzen.
Die Festsetzung der Obergrenze für die Zahl der Vol lgeschosse orientiert sich am vorgefun-
denen Bestand: Im Geltungsbereich weisen die meiste n Gebäude des baulichen Bestands
fünf oder mehr Geschosse auf (meistens bis sieben G eschosse), in einigen Fällen jedoch
acht Geschosse, dies z.T. als Staffelgeschosse.
− Für fünf Vollgeschosse  ergeben sich bei einer Mindest-Traufhöhe von 18 m (gemäß ört-
licher Bauvorschrift, TF 12.2) für Geschossdecke pl us lichte Geschosshöhe durch-
schnittlich 3,60 m. Bei Ausnutzung der höchstzuläss igen Traufhöhe von 21 m ergeben
sich bei 5 Geschossen durchschnittlich 4,20 m für G eschossdecke plus lichte Höhe ei-
nes Geschosses. Dies ist ein vergleichsweise großzü giger Wert, der in den nicht für
Wohnzwecke zu verwendenden Geschossen kerngebietsty pische Nutzungen ermög-
licht.
− Für acht Vollgeschosse  ergeben sich bei Ausnutzung der höchstzulässigen T raufhöhe
von 21 m für Geschossdecke plus lichte Geschosshöhe durchschnittlich 2,63 m.
Für die Kerngebiete MK 1 und MK 3 ist die Festsetzu ng einer Mindest- oder Höchstzahl der
Vollgeschosse nicht erforderlich:
− Das Einfügen einer Bebauung in die Höhenabwicklung  entlang der betroffenen Straße
wird hinreichend durch die gestalterische Festsetzung der Traufhöhe gesichert.
− Im MK 1 ist kein Mindestanteil der Wohnnutzung vor geschrieben – hier sind Festset-
zungen zur Errichtung einer Mindestzahl von Geschos sen, die das Errichten mindes-
tens eines 5. Vollgeschosses absichern würden, dahe r nicht notwendig und würden ei-
ne nicht zu rechtfertigende Bindung der Grundstücks eigentümer darstellen. Für das
MK 1 gilt jedoch die Festsetzung zu den auszubildenden Traufhöhen.
− Im MK 3 sind – unabhängig von der Zahl der Vollges chosse – in einer Tabelle Werte für
Wohnflächen festgesetzt, die bei Neuerrichtung eine s Gebäudes auf dem betreffenden
Grundstück mindestens errichtet werden müssen. Inso fern ist eine Festsetzung zur
Zahl der Vollgeschosse auch hier nicht erforderlich.
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Begründung zum Bebauungsplan   49
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Zu TF 8.2: Gemäß § 16 Abs. 3 BauNVO 2013 sind bei d er Festsetzung der Höhe baulicher
Anlagen stets auch die Grundflächenzahl (GRZ) oder die Größe der Grundflächen der bauli-
chen Anlagen festzusetzen. Diese Regelung wurde ers t mit der Änderungsverordnung von
1990 in die BauNVO übernommen und wurde mit dem Bel ang des Bodenschutzes begrün-
det: Die Überbauung der Grundstücke sollte in die A bwägung der Festsetzungen eingestellt
werden.
In diesem Bebauungsplan sind Festsetzungen zum Maß der Nutzung als GRZ oder Größe
der Grundflächen grundsätzlich nicht erforderlich:
− Zum einen zielt der Bebauungsplan in erster Linie auf die Festsetzung der zulässigen
Art der Nutzung ab (siehe Kap. 3). Danach ist die F estsetzung von Baugebieten, Ge-
meinschaftsflächen, Grünflächen u. dergl. sowie ein ige ergänzende Festsetzungen wie
Wohnanteil und Wegerechten konsequent, nicht jedoch  die Festsetzung eines Maßes
der baulichen Nutzung.
− Zum anderen ist der Großteil der Baugebiete bereit s bebaut. Die nicht bebauten
Grundstücke im Geltungsbereich sind entweder so vereinzelt, dass ihre Bebauung über
den § 34 BauGB gesteuert werden kann, oder sie sind  so ausgedehnt oder an bedeut-
samen Stellen gelegen, dass für die Steuerung ihrer  Bebauung ein Bedürfnis für eine
eigenständige Planung besteht und ein separater qualifizierter B-Plan aufgestellt wird.
Gleichwohl wird mit der Festsetzung Nr. 8.1 zu Voll geschossen eine Festsetzung zum Maß
der baulichen Nutzung für das MK 2 getroffen. Die V orschrift des § 16 Abs. 3 BauNVO 2013
ist – auch ungeachtet ihrer eigentlichen Zielstellung, die hier nicht zutrifft – anzuwenden.
Für den Bereich des MK 2 wird daher als Maß der bau lichen Nutzung eine GRZ von 1,0 fest-
gesetzt. Dieses Maß orientiert sich an der Obergren ze des vorgefundenen Bestands: Ein
großer Teil der Grundstücke ist vollständig überbau t. Demgegenüber weisen die von Nach-
kriegsbebauung geprägten Grundstücke eine geringere Grundstücksausnutzung auf.
Hinweise zu TF 8.1 und 8.2: Auch mit der Festsetzun g einer Geschosszahl und einer Grund-
flächenzahl im Teilgebiet MK 2 ist der Bebauungsplan (in diesen Bereichen) kein qualifizierter
Bebauungsplan i.S.d. § 30 Abs. 1 BauGB, da keine Fe stsetzung zu den überbaubaren
Grundstücksflächen (z.B. mithilfe von Baugrenzen od er durch Bautiefen) getroffen wird und
somit die Mindestanforderungen des § 30 Abs. 1 BauG B nicht erfüllt sind. In diesem Bebau-
ungsplan wird auf eine Festsetzung der überbaubaren  Grundstücksflächen nicht etwa des-
halb verzichtet, weil diese fast überall mit der St raßenbegrenzungslinie bzw. der Abgrenzung
der Straßenverkehrsfläche von den Baugebieten zusammenfiele. Vielmehr ist es planerischer
Wille der Stadt, diesen Bebauungsplan als einfachen B-Plan aufzustellen, da ein planerisches
Erfordernis für die Aufstellung eines qualifizierte n B-Planes, der auch die aufwändige Ermitt-
lung des Maßes der Nutzung im gesamten Bestand der Leipziger Innenstadt erfordern würde,
nicht gegeben ist. Daher werden Bauvorhaben im MK 2  so wie auch in den übrigen Bauge-
bieten im Geltungsbereich des B-Plans weiterhin in Verbindung mit § 34 BauGB zu beurteilen
sein. Hierzu wird ein Hinweis ohne Normcharakter in den Bebauungsplan aufgenommen.
Die Festsetzung einer Geschossflächenzahl ist zum E rreichen der planerischen Ziele der
Stadt (Kap. 3) ebenfalls nicht erforderlich. Die Zi ele des Bebauungsplans können durch die
geplanten Festsetzungen zur Art der Nutzung und zu den Geschosszahlen im MK 2 erreicht
werden. In Bezug auf weitere Festsetzungen soll dah er planerische Zurückhaltung geübt
werden.
12.3 Bauweise, Baugrenze, Baulinie
Im Bebauungsplan werden keine planungsrechtlichen F estsetzungen zur Bauweise und nur
sehr eigeschränkt Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen mittels Baugren-
zen getroffen.
Baugrenzen werden lediglich dort festgesetzt, wo be i Bebauung bzw. Neubebauung des
Grundstückes im Erdgeschoss Hausdurchgänge für Bloc kdurchgänge benötigt werden und
somit ein Luftgeschoss zu realisieren ist (siehe hi erzu die Begründung der ZF 5 – neu zu er-
richtende Blockdurchgänge).
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

An einigen Orten – so z.B. am Brühl (Nebenzeichnung  Nr. 3) oder an der Reichsstraße (Ne-
benzeichnung Nr. 5) – ergibt sich aus der Anwendung  des § 34 BauGB keine Verpflichtung,
ein neues Gebäude an der Straßenbegrenzungslinie zu  errichten. Soweit ein Bauherr nicht
direkt an der Straßenbegrenzungslinie bauen möchte,  sind die in den Nebenzeichnungen
festgesetzten Baugrenzen unschädlich. Falls der Bau herr jedoch direkt an der Straßenbe-
grenzungslinie oder nahe daran bauen möchte, entfal ten die Baugrenzen dergestalt ihre Wir-
kung, dass ein Luftgeschoss in der Erdgeschosszone freizuhalten ist und somit der Block-
durchgang gesichert wird.
Das Fehlen sämtlicher sonstiger denkbarer planungsrechtlicher Festsetzungen von Baulinien,
Baugrenzen (über die Passagen hinaus) sowie der Bau weise in den Festsetzungen dieses
Plans hat seine Ursache darin, dass ihre Festsetzun g zum Erreichen der Ziele des Bebau-
ungsplans (vgl. Kap. 3) nicht erforderlich ist. Die  Stadt Leipzig folgt insofern dem Grundsatz
der planerischen Zurückhaltung.
Für die Beurteilung von Bauvorhaben muss bei diesen Fragen daher ergänzend die Vorschrift
des § 34 BauGB sowie die Erhaltungssatzung für das Gebiet „Leipzig-Innenstadt“ von 2001
(siehe hierzu Kap. 17) herangezogen werden.
12.4 Sonstige Festsetzungen
ZF 4 Im Bestand vorhandene sowie geplante Blockdurchgäng e sowie im Bestand
vorhandene Arkaden werden zeichnerisch als mit eine m Gehrecht zugunsten
der Allgemeinheit zu belastende Flächen festgesetzt.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, 21 BauGB]

Begründung:
Das
System der Durchhöfe , also der schmalen Blockquerungen bzw. Passagen (B lock-
durchgänge), beruht auf der besonderen städtebaulichen Entwicklung Leipzigs und ist einzig-
artig in Deutschland. Historisch war das Netz der e instmals mehr als 50 Passagen noch en-
ger als heute (vgl. hierzu den Kartenausschnitt).
Auch nach den Verlusten durch die Kriegseinwirkunge n und die Nachkriegsbebauung ist das
System der Passagen weiterhin groß und erhaltenswer t und bietet für Fußgänger und Ge-
werbetreibende eine interessante Ergänzung der üblichen Straßenräume. Daher soll der bau-
liche Bestand erhalten, die Begehbarkeit gesichert und das Passagensystem bedarfsgerecht
weiterentwickelt werden.
Die
vorhandenen Blockdurchgänge  sollen durch Festsetzung im Bestand gesichert wer-
den, d.h. mit ihren tatsächlichen architektonischen  Grundrissen (in Breiten von ca. 2 bis ca.
12 m). Sie werden im Plan als mit einem Gehrecht zu gunsten der Allgemeinheit zu belasten-
de Flächen zeichnerisch festgesetzt.
Die Festsetzung ist notwendig für die Erhaltung der  Passagen, da in der jüngeren Vergan-
genheit bereits vereinzelt Anträge von Grundstückse ignern bzw. Ladenbetreibern zum
Schließen der Passagen bei der Stadtverwaltung eingegangen sind.
Um die Attraktivität des Passagensystems zu erhalte n und weiterzuentwickeln, sollen auch
innerhalb zukünftig noch zu bebauender Flächen neue  Blockdurchgänge gebaut wer-
den. Diese neuen Blockdurchgänge sollen vorhandene Fußgängerrouten (z.B. in Fortführung
einer Straße oder anderen Passage) aufnehmen und or ientieren sich z.T. an historischen
Vorbildern, wie sie im Katasterbestand des Jahres 1 945 verzeichnet sind. Die neuen Block-
durchgänge werden mit einer Breite von 6 m als mit einem Gehrecht zugunsten der All-
gemeinheit zu belastende Flächen festgesetzt, da di ese Breite für gruppenweisen Fußgän-
gerverkehr für beide Richtungen selbst bei Geschäft sauslagen noch komfortabel ist. Die für
die Blockdurchgänge erforderlichen Hausdurchgänge w erden durch Nebenzeichnungen in
Verbindung mit textlichen Festsetzungen als Luftgeschosse festgesetzt.

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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

Abb. 2:  Bebauungsplan von 1949 (Teilplan „Leipzig – Innere Altstadt vor der Zerstö-
rung“, nordwestlicher Ausschnitt)
Quelle:  Stadt Leipzig, Dezernat Stadtentwicklung un d Bau

Die im Bereich des MK 3.7 und des MK 2.11 konzipier ten Passagen zwischen der Reichs-
straße und der Nikolaistraße („Goldhahnpassage“ – i m Verlauf des früheren Goldhahngäß-
chens) greift früher existente, Fußwegebeziehungen durch den langen Baublock zwischen
Brühl und Schuhmachergäßchen auf. Für die Stadt ist  dies Anlass, diese Durchgangsmög-
lichkeit auch für die Zukunft mittels Festsetzung in diesem B-Plan zu sichern.
Auch die
vorhandenen Arkaden und Kolonnaden  entlang öffentlicher Straßen und Plätze
sollen durch Festsetzung als Flächen für die Belast ung mit einem Gehrecht zugunsten der
Öffentlichkeit im Bestand gesichert werden, d.h. mi t ihren tatsächlichen architektonischen
Grundrissen zeichnerisch festgesetzt werden. Im Gel tungsbereich sind sieben Arkaden vor-
handen, bei denen nach Gewohnheitsrecht ein öffentl iches Gehrecht besteht. Neue Arkaden
oder Kolonnaden sind nicht geplant.
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

Der von Arkaden eingenommene Bereich eines Gebäudes  befindet sich hierbei nicht auf öf-
fentlicher Verkehrsfläche, sondern stets im Baugebiet (Kerngebiet, Sondergebiet) bzw. in der
Gemeinbedarfsfläche. Insbesondere die attraktive Mö glichkeit, Arkaden für gastronomische
Nutzung oder regengeschützte Verkaufsstände zu verw enden, kann den Flächeneigentümer
bzw. Betreiber eines Ladens oder Restaurants dazu v erleiten, das Gehrecht der Allgemein-
heit zu missachten. Daher ist die Sicherung des Gehrechtes für die Allgemeinheit angezeigt.
Für die endgültige Sicherung des Gehrechtes sind diese – den zeichnerischen Festsetzungen
entsprechenden oder gemäß den textlichen Festsetzun gen zu den Nebenzeichnungen 1 bis
5 räumlich in der Lage veränderten – Flächen im Gru ndbuch mit einem Gehrecht zugunsten
der Allgemeinheit zu belasten. Für die Eintragung i m Grundbuch kann ein nachträgliches
Aufmaß der vorhandenen Arkade bzw. Passage auf Anor dnung der zuständigen Behörde
erforderlich werden; die zeichnerischen Festsetzung en im B-Plan sind hinsichtlich ihrer Ge-
nauigkeit für die Begründung der Eintragung des Gehrechtes hinreichend genau, weil sie sich
auf den Bestand beziehen.
Die im Bereich der festgesetzten Flächen für Arkade n und Blockdurchgänge festgesetzte
Art
der Nutzung wird im Plan nicht aufgehoben, sondern bleibt zeichnerisch festgesetzt. Erst mit
dem Eintrag ins Grundbuch ergänzt das Gehrecht die jeweilige Art der Nutzung (z.B. Kernge-
biet) für den notwendigen Bereich. In den Geschosse n über den jeweiligen Arkaden bzw.
Hausdurchgängen sowie in den Bereichen, aus denen m ittels TF zur ZF 5 die Mittelachse
eines Hausdurchgangs verschwenkt worden ist, kann die jeweils festgesetzte Art der Nutzung
verwirklicht werden.
Die Vorschrift, dass die zeichnerisch festgesetzten Flächen mit Gehrechten für die Allgemein-
heit zu belasten sind, wird als textliche Festsetzung Nr. 9 in den Plan aufgenommen.

ZF 5 Neu zu errichtende Blockdurchgänge einschließlich der Hausdurchgänge
In den Nebenzeichnungen Nr. 1 bis 5 werden die zukü nftig zu errichtenden
Blockdurchgänge zeichnerisch festgesetzt. Im Bereich der Ein- bzw. Ausgänge
der Blockdurchgänge von und zu den öffentlichen Flä chen werden mittels
Baugrenzen und einem Planzeichen „Luftgeschoss“ Hau sdurchgänge zeich-
nerisch festgesetzt. Im Inneren der Baublöcke wird der Blockdurchgang mit
dem Planzeichen Nr. 15.5 der PlanZV festgesetzt. Fü r die Blockdurchgänge
wird eine Mittelachse zeichnerisch festgesetzt.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, 2, 21, Abs. 3 BauGB]

Folgende textliche Festsetzungen ergänzen die ZF 5 und werden auf der Planurkunde im
Bereich der Nebenzeichnungen Nr. 1 bis 5 aufgeführt:
 Durchgänge
1. Die in den Nebenzeichnungen Nr. 1 bis 5 mittels Baugrenzen und dem Plan-
zeichen Nr. 15.5 der PlanZV festgesetzten Hausdurch gänge sind im Erdge-
schoss als Luftgeschoss ebenerdig herzustellen. Die  Hausdurchgänge müs-
sen eine lichte Höhe von mindestens 4,5 m aufweisen.
2. Die Blockdurchgänge dürfen – auch abschnittsweis e – dergestalt versetzt
werden, dass die neue Mittelachse einschließlich de r korrespondierenden Be-
grenzungen des Blockdurchgangs in der Längsachse be idseitig um bis zu
7,0 m von der ursprünglich zeichnerisch festgesetzt en Mittelachse abweicht.
Die festgesetzte Blockdurchgangsbreite darf dabei n icht verringert werden.
Eine Versetzung darf nicht zur Unterbrechung durchg ehender Wegebeziehun-
gen führen.
3. Die mit einem Gehrecht zu belastenden Flächen si nd außerhalb der Haus-
durchgänge ebenerdig weiterzuführen und von oberird ischer Bebauung frei-
zuhalten.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, 2, 10, 21 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 2013]
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Stand: 24.06.2015

Begründung:
Zu ZF 5 sowie zu TF Nr. 1 in der Nebenzeichnung zu den Durchgängen: Mit diesen Festset-
zungen werden gemäß dem bereits beschriebenen städt ebauliche Ziel die geplanten neuen
Blockdurchgänge bereits in diesem Bebauungsplan festzuschreiben.
Die neu zu errichtenden Passagen, die in den Nebenz eichnungen 1 bis 5 geregelt werden,
befinden sich sämtlich in größeren unbebauten Berei che (z.B. MK 2.3 oder 2.11) oder in Be-
reichen, für die die Stadt bei Neubebauung einen ei genen Bebauungsplan zur städtebauli-
chen Neuordnung aufstellen will (z.B. das MK 3.6).
Mittels der Festsetzung ZF 5 sowie der TF Nr. 1 in den Nebenzeichnungen werden die Bau-
herren verpflichtet, die beabsichtigten und in ihre r Lage zeichnerisch durch das Planzeichen
Nr. 15.5 der PlanZV festgelegten Blockdurchgänge he rzustellen, einschließlich der erforderli-
chen Hausdurchgänge.
Wo das Baugebiet an die öffentlichen Straßenverkehr sflächen grenzt (Bereich der Ein- bzw.
Ausgänge zu den Baublöcken), wird der Blockdurchgang möglicherweise als Hausdurchgang
(durch ein Gebäude) ausgebildet. Eine Verpflichtung zur Errichtung der Gebäude unmittelbar
an der Straßenbegrenzungslinie ergibt sich mangels Festsetzung jedoch nicht aus dem B-
Plan Nr. 45.6, sondern ggf. erst aus einem zukünfti g aufzustellenden B-Plan für diese Berei-
che.
Durch die Festsetzung von Baugrenzen im Bereich ein er möglichen zukünftigen Blockrand-
bebauung i.V.m. dem Planzeichen Nr. 15.5 sowie i.V. m. der Festsetzung eines Luftgeschos-
ses im Erdgeschoss wird sichergestellt, dass im Ber eich des festgesetzten Luftgeschosses
keine Gebäudeteile errichtet werden dürfen, die den  Durchgang für die Allgemeinheit verhin-
dern würden.
(Hinweis: Die Festsetzung der Hausdurchgänge erfolg t für jeden beabsichtigten Blockdurch-
gang schematisch in einer Gebäudetiefe von 15 m. Soweit Gebäudetiefen von mehr als 15 m
realisiert werden sollen, sind die Baugrenzen im Si nne der ZF 5 entlang der Abgrenzungen
der Flächen für das Gehrecht zu verlängern.)
Die Hausdurchgänge müssen ebenerdig hergestellt wer den, um für Fußgänger – und vor
dem Hintergrund des wachsenden Bevölkerungsanteils alter Menschen – attraktiv zu sein.
Steile Rampen oder Treppen würden die Nutzbarkeit für die Passage einschränken.
Um einen großzügigen Raumeindruck zu ermöglichen, a lso die bauliche Ausgestaltung mit
einem dauerhaften architektonischen Charakter als P assage zu sichern und beengte, wenig
attraktive Hausdurchgänge von vornherein auszuschli eßen, wird als Mindestmaß der lichten
Höhe des Luftgeschosses das Maß von 4,50 m festgese tzt. Dieses Maß orientiert sich an
heute üblichen Höhen im Erdgeschoss von Handelseinrichtungen.
(Hinweis: Die Festsetzung ist nur bei neu zu errich tenden Hausdurchgängen anzuwenden;
bestehende Hausdurchgänge haben Bestandsschutz.)
Zu ZF 5 sowie zu TF Nr. 2 in der Nebenzeichnung zu den Durchgängen: Mit der Flexibilisie-
rung der neu zu errichtenden Passagen – ausgehend von den dargestellten Mittelachsen und
mittels der TF Nr. 2 – soll ein Ausgleich zwischen dem Interesse der Allgemeinheit an der
Errichtung der Blockdurchgänge und dem Interesse de s Grundstückseigentümers bzw. ge-
werblichen Nutzers an der Verwertung und selbstbest immten architektonischen Gestaltung
seines Grundstücks gefunden werden. Die Festsetzung  erlaubt dem Eigentümer des be-
troffenen Baugrundstücks, zur Optimierung seines Er dgeschoss-Grundrisses bzw. seiner
Freiflächengestaltung im Blockinnern die Lage der P assagen (die sich aus den Begrenzun-
gen des Blockdurchgangs ergibt) in Maßen – nämlich um bis zu 7,0 m beiderseits der festge-
setzten Mittellinie – zu verschieben. Die Versetzun g muss nicht auf der gesamten Verlaufs-
länge des Durchgangs erfolgen, sondern kann abschni ttsweise variieren. Somit ist den Bau-
herren größtmögliche Flexibilität gesichert.
Der Zweck der Durchgänge, nämlich die Erhaltung und  Fortentwicklung eines Fußwegesys-
tems mit Blockdurchquerungen, muss dabei jedoch gewährleistet bleiben. Verschmälerungen
sowie Versetzungen, die zur Unterbrechung durchgehe nder (d.h. vorhandener oder bei zu-
künftiger Bebauung zu realisierender) Wegebeziehung en einschließlich der Versetzung um
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mehr als 7,0 m führen, sind nicht zulässig. Das gil t insbesondere auch für diejenigen Fälle, in
denen ein Durchgang über die Grundstücke zweier oder mehrerer Eigentümer verläuft.
Eine freiwillige Aufweitung der Durchgänge über das festgesetzte Maß hinaus ist zulässig.
Zu ZF 5 sowie zu TF zu den Durchgängen Nr. 3: Die F estsetzung bezieht sich auf Abschnitte
der Blockdurchgänge im Inneren eines Baublockes, die nicht im Bereich der Hausdurchgänge
gelegen sind. In diesen Abschnitten im Blockinneren  sollen die Blockdurchgänge ebenerdig
unter freiem Himmel verlaufen. Durch die Festsetzun g wird sichergestellt, dass die Durch-
gänge ohne steile Rampen oder Treppen realisiert we rden die Nutzbarkeit für die Allgemein-
heit somit nicht eingeschränkt wird. Die Festsetzun g sichert außerdem, dass die Blockdurch-
gänge außerhalb der Gebäude nicht mit anderen Baute ilen (die noch kein Gebäude darstel-
len) überbaut werden und somit ein freier Durchgang  für die Allgemeinheit verhindert wird
oder unattraktiv wird.

TF 9 Mit Gehrechten zu belastende Flächen
9.1 Alle in der Planzeichnung sowie in den Nebenzei chnungen Nr. 1 bis 5 festge-
setzten Blockdurchgänge sind – gegebenenfalls nach ihrer Herstellung – mit
einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten.
9.2 Alle in der Planzeichnung festgesetzten Arkaden  sind mit einem Gehrecht zu-
gunsten der Allgemeinheit zu belasten.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, 21, § 9 Abs. 3 Nr. 2 BauGB]

Begründung:
Zu TF 9.1: Diese Festsetzung ordnet die Belastung d er gemäß ZF 4 festgesetzten Flächen
für Durchgänge mit einem Gehrecht zugunsten der All gemeinheit an (vgl. ZF 4). Dies ist not-
wendig, weil allein durch die zeichnerische Festset zung der dafür zu verwendenden Flächen
die Belastung der Grundstücke noch nicht vollzogen ist.
Die Belastung ist gerechtfertigt, um den Interessen  der Allgemeinheit an der Erhaltung und
Fortentwicklung des historisch überlieferten Fußweg esystems Rechnung zu tragen. Bis auf
die Verwendung der notwendigen Flächen im Erdgescho ss sind für die Grundstückseigentü-
mer keine weitergehenden Nachteile erkennbar. Für einen Teil der gewerblichen Betriebe, die
die Spitzenpreis der umsatzstärksten Adressen nicht  bezahlen können und dennoch für die
Vielseitigkeit des Angebots an Waren und Dienstleistung in der Innenstadt unverzichtbar sind,
kann von positiven Effekten ausgegangen werden, da der öffentliche Raum in die Blöcke hin-
ein erweitert wird. Damit wird die Gesamtlänge der Schaufensterfronten pro Grundstücksflä-
che erhöht und somit die Interaktion Anbieter – Kunde.
Zu TF 9.2: Die textliche Festsetzung ordnet die Belastung der gemäß ZF 4 festgesetzten Flä-
chen für Arkaden mit einem Gehrecht zugunsten der A llgemeinheit an (vgl. ZF 4). Dies ist
notwendig, weil allein durch die zeichnerische Fest setzung der dafür zu verwendenden Flä-
chen die Belastung der Grundstücke noch nicht vollzogen ist. Die Belastung ist gerechtfertigt,
um den Interessen der Allgemeinheit an der Erhaltun g und weiteren Nutzung der historisch
vorhandenen Arkaden Rechnung zu tragen. Bis auf die  Verwendung der notwendigen Flä-
chen im Erdgeschoss sind für die Grundstückseigentü mer keine weitergehenden Nachteile
erkennbar.
Für die Arkaden wird keine mindestens zu gewährleis tende lichte Höhe festgesetzt, da sämt-
liche in diesen Plan aufgenommene Arkaden im Bestan d vorhanden sind. Da bauliche Ver-
änderungen im Geltungsbereich dieses B-Plans der Ba ugenehmigung bedürfen, wird die
Stadt angemessen reagieren können, sobald Änderungen verlangt werden.
Hinweis:
Die inneren Erschließungswege durch zwei Kaufhäuser  (im MK 1.2 – Karstadt  sowie im MK
2.21 – „Galeria Kaufhof“) können während der Öffnungszeiten von der Allgeme inheit unter
Beachtung des Hausrechtes als Durchgänge für Fußgänger ähnlich den aufgrund öffentlichen
Rechts gesicherten Blockdurchgängen genutzt werden.  Diese inneren Wegeverbindungen
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Begründung zum Bebauungsplan   55
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

werden in der Planzeichnung als Darstellung ohne No rmcharakter mit einer eigenen Signatur
aufgenommen.
Eine Festsetzung als Blockdurchgang i.S.d. ZF 5 bzw. TF 9 ist planungsrechtlich möglich und
würde das Netz der Fußwegerouten sinnvoll ergänzen.  Eine solche Festsetzung würde in
diesen Fällen aber möglicherweise zu Entschädigungspflichten führen. Da der Durchgang für
die Allgemeinheit während der relativ langen Öffnungszeiten der Kaufhäuser möglich ist, zählt
eine solche Festsetzung derzeit nicht zu den Prioritäten der Stadt.

TF 10 Beschränkung der Stellplätze für Kraftfahrzeuge
 In den Kerngebieten wird die Anzahl der Stellplätz e für Kraftfahrzeuge wie folgt
beschränkt:
Die höchstens zulässige Zahl der Stellplätze entspr icht der Zahl von Stellplät-
zen, die sich aus der Berechnung der Anzahl der not wendigen Stellplätze auf
der Grundlage der Verwaltungsvorschrift zur Sächsis chen Bauordnung vom
18. März 2005*) durch die zuständige Behörde ergeben hat.
[§ 12 Abs. 6 BauNVO 2013]
 *) Verwaltungsvorschrift (VwV) zur Sächsischen Bau ordnung vom 18. März 2005
(Sonderdruck des SächsABl. Nr. 02/2005, S. 57 ff.),  berichtigt 14. April 2005
(SächsABl. S. 363), geändert durch Ziffer XXII der VwV vom 1. März 2012
(SächsABl. S. 336, 353) und durch VwV vom 7. August 2012 (SächsABl. S. 1031).

Begründung:
Mit der TF 10 soll erreicht werden, dass nur notwen dige Stellplätze errichtet werden dürfen.
Dies geschieht vor folgendem rechtlichen Hintergrund:
§ 12 Abs. 6 BauNVO 2013 enthält eine Ermächtigung d afür, die Zahl der Stellplätze durch
Festsetzung im Bebauungsplan zu beschränken.
Nach § 49 Abs. 1 Satz 1 der Sächsischen Bauordnung (SächsBO) sind für Anlagen, bei de-
nen ein Zu- oder Abgangsverkehr von Kraftfahrzeugen  zu erwarten ist, Stellplätze und Gara-
gen in dem erforderlichen Umfang auf dem Baugrundst ück oder in zumutbarer Entfernung
davon auf einem geeigneten Grundstück herzustellen,  dessen Benutzung für diesen Zweck
rechtlich gesichert wird
 (notwendige Stellplätze) .
Die im Einzelfall erforderliche Anzahl der notwendigen Stellplätze  wird von der Bauauf-
sichtsbehörde bestimmt, und zwar „unter Berücksicht igung der Sicherheit und Leichtigkeit
des Verkehrs, der Bedürfnisse des ruhenden Verkehrs sowie der Erschließung durch Einrich-
tungen des öffentlichen Personennahverkehrs“(so § 49 Abs. 1 Satz 3 SächsBO).
Zur Erleichterung der Bemessung der Anzahl der notwendigen Anzahl der notwendigen Stell-
plätze hat das Land Sachsen die in der TF 10 zitierte Verwaltungsvorschrift  erlassen. Darin
werden den Bauaufsichtsbehörden in Form eine Richtz ahlentabelle Anhaltswerte für die je-
weils notwendigen Stellplätze gegeben. Auch bei Anw endung dieser Tabelle verbleiben der
Bauaufsichtsbehörde jedoch noch Ermessensspielräume für den Einzelfall. Dieses Ermessen
der Bauaufsichtsbehörde wird vom Bebauungsplan respektiert.
Mit der Festsetzung TF 10 wird die Anzahl der Stell plätze auf diejenige Anzahl beschränkt,
die sich aus der Ermessenausübung der Bauaufsichtsb ehörde hinsichtlich der notwendigen
Stellplätze ergibt.
Über diese Mindestanforderung hinaus vom Bauherrn f reiwillig zusätzlich  errichtete Stellplät-
ze sind keine „notwendigen“ Stellplätze i.S.d. Bauo rdnung. Diese „überschießenden“ Stell-
plätze werden durch die TF 10 untersagt: Mit der Fe stsetzung wird die zulässige Anzahl der
Stellplätze, die (vorhabenbezogen) auf den Grundstü cken in den Kerngebieten errichtet wer-
den dürfen, wie oben beschrieben auf diejenige Anza hl von Stellplätzen begrenzt, die nach
Bauordnungsrecht als notwendig festgelegt wird. Die  Beschränkung besteht in der Unzuläs-
sigkeit freiwillig errichteter „nicht notwendiger“ Stellplätze.
Stadtplanerisch werden damit folgende Ziele verfolgt:
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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− Die Stadt Leipzig ist bestrebt, im Rahmen der städ tebaulichen Weiterentwicklung der
Innenstadt das Konzept „ Autoarme Innenstadt “ umzusetzen (vgl. Kap. 6.2.5). Neben
der Förderung von Fuß- und Radverkehr und dem Ausbau der öffentlichen Verkehrsmit-
tel und der Beschränkung des Kfz-Verkehrs durch die  bauliche Gestaltung der öffentli-
chen Straßen und Plätze und durch verkehrsordnende Maßnahmen (sämtlich außer-
halb dieses B-Plans) sollen in diesem Plan auch Maß nahmen festgesetzt werden, die
sich vermindernd auf Quell- und Zielverkehr von Kra ftfahrzeugen auswirken können.
Dazu zählt zweifelsfrei auch die Reduzierung von Pa rkierungsmöglichkeiten, in deren
Folge die vorhandenen Alternativen wie öffentlicher Verkehr, Fuß- und Radverkehr ent-
sprechend attraktiver werden.
− Minderung des Verkehrslärms:  Mit dem 2013 beschlossenen Lärmaktionsplan ver-
folgt die Stadt Leipzig das Ziel, Umgebungslärm zu vermindern, d.h. die Lärmbelastung
außerhalb der Gebäude. Dazu sollen durch den Lärmak tionsplan eine Reihe von Maß-
nahmen umgesetzt werden. Auch die Bauleitplanung kann zu diesem Ziel beitragen, da
die Gesundheit des Menschen einen schützenswerten B elang darstellt. Im Bereich der
Innenstadt, die bereits überwiegend bebaut ist, kan n durch die Begrenzung der Stell-
platzzahl auf langfristige Sicht eine autoarme Stad tentwicklung gefördert werden. Die
Reduzierung von Stellplätzen trägt dabei tendenziell zum Umstieg auf andere Verkehrs-
träger bei und kann somit Lärm durch private Kfz vermindern.
− Luftreinhaltung:  Zur Verbesserung der Luftqualität im Siedlungsgebi et Leipzigs – ins-
besondere an stark belasteten Bereichen –, zur Redu ktion klimaschädlicher Gasemis-
sionen und um die gesetzlichen Vorgabewerte für Fei nstaub und Stickoxide einzuhal-
ten, hat Leipzig im Jahr 2009 den Luftreinhalteplan fortgeschrieben. Der Kfz-Verkehr ist
eine der wesentlichen Quellen der Feinstaubbelastung, was sich u.a. an den innenstäd-
tischen Messstationen im Innenstadtbereich und an s tark befahrenen Straßen zeigt.
Somit tragen generell alle Maßnahmen, die die Reduk tion der Emissionen des Kfz-
Verkehrs zum Ziel haben, dazu bei, die umweltpoliti schen Ziele der Stadt zu erreichen.
Mit der Beschränkung der Stellplätze trägt die Baul eitplanung somit dazu bei, die Be-
deutung des privaten Kfz für den Stadtverkehr zu vermindern.
− Beitrag zum Klimaschutzprogramm der Stadt Leipzig: Mit diesem Programm möch-
te die Stadt Leipzig bis 2020 eine Reihe klimapolit ischer Ziele erreichen. Dazu zählt
auch die Erreichung eines Modal Splits (Verteilung des Transportaufkommens auf ver-
schiedene Verkehrsmittel) zwischen Umweltverbund (u .a. Fuß, Rad, ÖPNV, Carsha-
ring)  und MIV von 70% (Umweltverbund): 30% (MIV). 18  Durch die Beschränkung priva-
ter Stellplätze trägt die Bauleitplanung dazu bei, die Bedeutung des privaten Kfz für den
Stadtverkehr zu vermindern und den Modal Split in R ichtung umweltfreundliche Ver-
kehrsträger auch im Hinblick auf die hervorragende Erschließung des Stadtzentrums
durch den ÖPNV zu verschieben.
Die Festsetzung ist angemessen, denn es werden sowohl die städtebaulichen Ziele der Stadt
umgesetzt als auch die Interessen der Grundstückseigentümer gewahrt. Sämtliche Grundstü-
cke in den Kerngebieten bleiben erschlossen – auch für den Kfz-Verkehr. Notwendige Stell-
plätze sind im Rahmen der übrigen Festsetzungen weiterhin zulässig.
Bei einzelnen noch unbebauten Grundstücken – z.B. f ür das Areal Matthäikirchhof/ Große
Fleischergasse – sind mit der Aufstellung qualifizi erter Bebauungspläne zukünftig weitere
Einschränkungen für Stellplätze möglich, um die Zie le der Stadt hinsichtlich des Klimaschut-
zes und der Umsetzung der Konzeption Autoarme Innenstadt umzusetzen.
Nr. 49.1.5. der Verwaltungsvorschrift enthält detaillierte Regelungen dazu, wie die Anzahl der
notwendigen Stellplätze zu bemessen ist. Dabei ist – beispielsweise – die Qualität des öffent-
lichen Personennahverkehrs (ÖPNV) zu berücksichtige n: Die Berücksichtigung des ÖPNV
setzt einen gesicherten und leistungsfähigen Anschl uss voraus, d.h. geringe Entfernung der
Haltestellen, hohe Bedienfrequenz und Leistungsfähigkeit und dergl. Bereits bei einer Entfer-
nung der nächsten Haltestelle des ÖPNV von unter 50 0 m kann die Zahl der in der Tabelle

18  Stadtentwicklungsplan Verkehr und Öffentlicher Raum,  Stadt Leipzig, Fortschreibung 25.02.2015
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regelmäßig geforderten Stellplätze um 30% verringer t werden. Für das Leipziger Stadtzent-
rum kann von einer hervorragenden Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ausgegangen
werden (vgl. Kap. 5.7.1): Sämtliche 13 Straßenbahnl inien der Stadt umfahren den Promena-
denring, der Fußweg zu einer Straßenbahn-Haltestell e beträgt damit höchstens 300-400 m.
Zusätzlich verläuft eine Buslinie durch das Stadtzentrum.
Weitere Reduzierungsmöglichkeiten sind möglich beim  Vorliegen von sog. „Job-Tickets“
(ÖPNV-Fahrscheine für Angestellte großer Firmen ode r Unternehmen), Kultur-Tickets (Fahr-
schein als Teil der Eintrittskarte für Oper, Konzer t, Kino usw.) oder Semester-Tickets bei
Hochschulen.
Angesichts der Enge der Straßenräume im Zentrum, di e sich auf die Sicherheit und Leichtig-
keit des Verkehrs (auch des Fuß- und Radverkehrs) a uswirkt, und angesichts der hervorra-
genden Erschließung durch den öffentlichen Verkehr ist davon auszugehen, dass die Bau-
aufsichtsbehörde diese Abweichungsmöglichkeit ermes sensgerecht nutzen wird und die zu-
nächst auf der Grundlage der Richtzahlentabelle der  Verwaltungsvorschrift ermittelten Werte
herabsetzen wird.
Im Folgenden werden zur Erläuterungen zwei Beispielrechnungen angestellt:

Beispiel 1  Einzelhandel
Größe: 800 m² Verkaufsnutzfläche
Richtwert der Tabelle: 1 Stellplatz je 30 bis 40 m²  Verkaufsnutzfläche
/barb2right Anwendung des kleineren Schlüssels   1 Stellplatz je 40 m² Verkaufsnutzfläche
Zwischenergebnis: 20 notwendige Stellplätze
/barb2right Anwendung der Reduzierungsmöglichkeit gemäß
VwVSächsBO Nr. 49.1.5.1
Verringerung um 30 % = 6 Stellplätze
Ergebnis  14 notwendige Stellplätze

Für die Art der Nutzung „Büro“ gibt die Richtzahlentabelle ebenfalls als Schlüssel 1 Stellplatz
je 30 bis 40 m² Büronutzfläche  an; insofern ergäbe sich dasselbe Ergebnis.

Beispiel 2  Wohnungen
Größe: 5 Wohnungen / 400 m² Wohnfläche
Richtwert der Tabelle: 1 Stellplatz bis 2 Stellplät ze je Wohnung
/barb2right Anwendung des kleineren Schlüssels   1 Stellplatz je Wohnung
Zwischenergebnis: 5 notwendige Stellplätze
/barb2right gemäß VwVSächsBO Nr. 49.1.5.3 keine weitere
Reduzierung möglich

Ergebnis  5 notwendige Stellplätze

TF 11 Immissionsschutz
 Die Außenbauteile von Wohnungen müssen ausreichend e Schalldämmwerte
nach DIN 4109 * aufweisen.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB]
 *) Bezugsquelle: Beuth-Verlag GmbH, Burggrafenstr.  6, 10787 Berlin. Die DIN-
Vorschrift kann im Neuen Rathaus der Stadt Leipzig,  Martin-Luther-Ring 4-6, Stadt-
planungsamt, eingesehen werden.

Begründung:
Die Festsetzung dient dem Schutz der Wohnbevölkerun g vor sowie der Minderung schädli-
cher Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissi onsschutzgesetzes aufgrund zu er-
wartender Lärmimmissionen.
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Die Stadt Leipzig hält an dem Ziel fest, im Stadtze ntrum einen Mindestanteil von Wohnungen
zu sichern, um das Stadtzentrum zu beleben und die Funktionsmischung zu fördern. Dazu
wird mit den Festsetzungen zu den Kerngebieten ein Mindestanteil von Wohnungen innerhalb
der Kerngebiete MK 2 und MK 3 festgesetzt. Diese Wo hnungen sind z.T. bereits im Bestand
vorhanden, z.T. würden sie bei Neubebauung der Baugrundstücke realisiert werden müssen.
In Bezug auf den Lärmschutz ergeben sich damit folg ende Probleme: Abgesehen von der
flächenmäßig untergeordneten Wohnnutzung stehen die  Kerngebiete vorrangig fast allen
kerngebietstypischen Nutzungen offen. Diese Nutzung en sind häufig mit Störungen –ein-
schließlich Schallemissionen– verbunden. Zusätzlich  ist die besondere Lage dieser Kernge-
biete zu berücksichtigen: Lage im historischen Stad tzentrum, umgeben von Hauptverkehrs-
straßen und Straßenbahnlinien. Somit wirken neben d en kerngebietstypischen Störungen
durch gewerbliche Nutzungen auch Schallemissionen seitens des Verkehrs sowie auch durch
die häufigen Veranstaltungen in der Innenstadt ein.
Im Einzelnen geht es um folgende Schallquellen:
− Verkehrslärm der Ringstraßen:   Verkehrsimmissionen wurden in Lärmkartierungen
(basierend auf Berechnungen) erfasst. Wohnungen mit  Ausrichtung auf die den Stadt-
kern umschließenden Ringstraßen  sind mit einem Beurteilungspegel L DEN  von 60-70
dB(A) durch Verkehrslärm betroffen, die angrenzende n Randbereiche der Innenstadt
noch mit 55-60 dB(A). Deshalb sind Schallschutzmaßn ahmen erforderlich. Das Ring-
grün ist nicht geeignet, die Immissionen ausreichend abzuschirmen.
Aktive Lärmschutzmaßnahmen wie z.B. Schallschutzwäl le oder -wände sind aus städ-
tebaulichen Gründen grundsätzlich ausgeschlossen, d a das Stadtbild und die Straßen-
räume im historisch gewachsenen Stadtzentrum wesent lich durch die vorhandene Be-
bauung und den Promenadenring geprägt sind. Diese s ollen nicht hinter Lärmschutz-
wänden verborgen werden. Im Norden des Stadtzentrum s Bereich hat der Bau des
Einkaufszentrums am Brühl für Abschirmung gesorgt.
− Verkehrslärm in der inneren Altstadt:   Das Konzept der autoarmen Innenstadt mit
seinen Durchfahrtsbeschränkungen und weiteren Ordnu ngsmaßnahmen hat zum
Rückgang der Beeinträchtigungen in der Altstadt gef ührt. Unter der Voraussetzung,
dass die Stadt die Konzeption autoarme Innenstadt a uch zukünftig beibehält, wäre für
Fenster vor Aufenthaltsräumen in diesen Bereichen l ediglich ein Schalldämmmaß von
ca. 20 dB(A) (für Schlafräume von 30 dB(A); Spitzen pegel) erforderlich (Schallschutz-
klasse 1 bzw. 2).
− Straßenbahn:   Es treten Immissionen durch Straßenbahnlinien auf , die das Stadtzent-
rum in unterschiedlichen Abständen zur Bebauung umr unden. Abgesehen von den
Straßenbahnen auf dem Straßenring verläuft eine Lin ie durch die Goethestraße und
führt dort nachts zu Immissionen von 60 dB(A) 19 .
− Veranstaltungslärm , wozu im Bereich des Stadtzentrums mangels Sportan lagen
hauptsächlich Festivals, Straßenfeste und dergl. zä hlen, kann bei Betrachtung einzel-
ner Events an exponierten Stellen bereits ein erheb liches Störpotenzial erreichen (Bsp.
Markt). Veranstaltungslärm kann u.a. deshalb als be sonders störend wirken und Innen-
stadtbewohner belasten, da er auch in den üblichen Ruhezeiten der Bürger, sowohl
tagsüber als auch bis in die Nacht hinein (bzw. Fei ertag, Wochenende) auftritt. Veran-
staltungslärm wird nicht kartiert; entsprechende St atistiken existieren demzufolge nicht.
Zu erwarten sind Immissionen hauptsächlich rund um den Markt einschließlich des
Salzgäßchens, den Nikolaikirchhof, die Grimmaische Straße, den Augustusplatz bis hin
zum Kulturforum Moritzbastei sowie rund um den Burg platz. Auch hier gilt, dass (mobi-
le) Lärmschutzwände ausgeschlossen sind, da die fre ie Bewegung von Menschen und
die Wahrnehmbarkeit der Veranstaltungen politisch g ewünscht sind und möglicher-
weise auch Sicherheitsbedenken gegen mobile Lärmschutzwände sprechen könnten.

19   Lärmkartierung für die Stadt Leipzig, Lärmart: Stra ßenbahnverkehr, Lärmindex L Night  in dB(A), Stadt Leipzig,
Juli 2012.
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Die grundsätzliche Problematik  besteht somit darin, dass eine sensible Nutzung wi e das
Wohnen aus städtebaulichen Gründen in einem Umfeld angeordnet wird, wo mit erhöhten
Belastungen (Kerngebiet!) durch diverse Schallquell en zu rechnen ist. Dennoch möchte die
Stadt nicht zur Trennung der Funktionen Wohnen, Gew erbe, Arbeiten zurückkehren und an
der Funktionsmischung festhalten.
Auf der Ebene der Bauleitplanung treten im Hinblick  auf mögliche Festsetzungen dabei fol-
gende weitere Probleme auf:
− Die Lärmkartierung aufgrund der Umgebungslärmricht linie der EU erfolgt in Deutsch-
land –anders als in anderen europäischen Ländern– n icht durch Messung, sondern
durch Berechnung. Die errechneten Werte sind gemitt elte Werte und geben einen un-
gefähren Eindruck von der Lärmbelastung wieder, nic ht aber
Spitzenwerte , die in der
Integrationsrechnung unter den errechneten Mittelwert fallen. Diese mögen tagsüber to-
lerierbar sein, während der nächtlichen Ruhephase k önnen diese aber zu gesundheits-
schädlich Aufwachereignissen führen. Spitzenwerte sind somit in der Kartierung nur un-
genügend wiedergegeben.
− Als Immissionsort  für die ermittelten Immissionswerte L DEN  aus Verkehrslärm wird bei
bebauten Gebieten eine Höhe von 4 m am Gebäude ange nommen. 20  Tatsächlich mar-
kiert diese Höhe in Kerngebieten häufig den Übergan g vom Erdgeschoss zum 1. OG;
Aufenthaltsräume können betroffen sein. Wohnungen l iegen –nach den Festsetzungen
des B-Plans– im MK 2 erheblich höher, im MK 3 sind sie auch darunter zulässig. Dort
kann die Einwirkung von Straßenverkehrslärm und Lärm aus Gaststätten niedriger sein,
aber Lärm technischer Aufbauten (Rückkühlwerke) kann u.U. stören.
Zur Abschätzung der Lärmeinwirkungen wäre mit einer  grundstücksscharfen Ermittlung
der Lärmbelastung zu beginnen, die Verkehrslärm – a uch unter Einbeziehung der geplanten
Lärmsanierung und möglicher weiterer Bauvorhaben (S challschutzwirkung) –, Freizeitlärm
und Gewerbelärm modelliert. Die Ergebnisse wären in  Abhängigkeit von der Ausrichtung der
Wohnräume (z.B. zu Innenhöfen oder der Nähe zu Vera nstaltungsorten) und Höhe in Rege-
lungen zu überführen, ggf. kombiniert mit bedingten  Festsetzungen. Das ist im Rahmen der
Festsetzungen eines einfachen B-Plans nicht realist isch, da nicht sämtliche Entwicklungen
und Bebauungs- und Nutzungsvarianten für das Stadtz entrum im Plan vorhergesehen und
gerichtsfest umgesetzt werden können.
Die Variante, ein
vorsorglich hohes Schalldämm-Maß von z.B. 45 dB festzusetzen, ist kei-
ne angemessene Lösung des Konflikts. Sie würde dazu  führen, dass auch weniger stark von
Schall betroffene Wohnungen extrem von Außenschall abgedämmt werden – auch von er-
wünschtem Außenschall wie normalen Stadtgeräuschen (Passantengespräche, Vogelgesang
und dergl.). Eine „Totenstille“ wäre das Ergebnis. Während Wände relativ einfach mit einem
Dämmwert von 40/45 dB errichtet werden können, sind  Fenster der entsprechenden Schall-
klassen nach derzeitigem Stand der Technik kompliziert aufgebaut und schwer, automatische
Lüftungseinrichtungen sind teuer. Insbesondere bei historischen Fassaden (Umnutzung) en-
gen sich die architektonischen Möglichkeiten stark ein. Außerdem ist zu beachten, dass pas-
sive Schallschutzmaßnahmen nicht geeignet sind, das bei Anwendung der TA Lärm geforder-
te Schutzniveau zu erreichen, da das hierfür vorges chriebene Messverfahren nicht auf In-
nenpegel abstellt.
Der
notwendige Schallschutz  muss daher einzelfallbezogen auf der Ebene der Vorhaben-
zulassung  erreicht werden. Mit der Festsetzung Nr. 11 wird d aher vorgeschrieben, dass bei
der Errichtung von Wohnungen bzw. einer entsprechen den Umnutzung die erforderlichen
Schalldämmwerte nach DIN 4109 (Ausgabe 1989) erreic ht werden. In der DIN 4109 „Schall-
schutz im Hochbau“ sind Bauteile, Bauweisen und Bew ertungsverfahren normiert, die (u.a.)
zur Abwehr von Außenschall geeignet sind. Die Fests etzung wird auf der Ebene der Vorha-
bensplanung und -genehmigung vollzogen.

20   Vorläuﬁge Berechnungsmethode für den Umgebungslärm  an Straßen (VBUS), Bundesanzeiger Nr. 154a vom
17. August 2006, S. 35.
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Begründung zum Bebauungsplan   60
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

− Bei Wohnungen mit Nähe zum Ring wird dabei vorauss ichtlich der Verkehrslärm  der
stark befahrenen Straßen zu bewältigen sein. Soweit  beim konkreten Bauvorhaben ei-
ne offensichtliche Belastung durch Verkehrslärm vor liegt, werden seitens der Bauauf-
sichtsbehörde in Auflagen zur Baugenehmigung hohe L uftschall-Dämmmaße ein-
schließlich eventuell erforderlicher Lüftungseinric htungen oder Bestimmungen zu
schallschützenden Grundrissen gefordert werden. Dab ei sind auch sehr hohe Werte
wie z.B. 40 / 45 dB möglich, die nur durch den Eins atz von Fenstern der Schallschutz-
klassen 3 und 4 erreicht werden. Bei der Ausarbeitu ng der Baupläne wird der Bauvor-
lageberechtigte darauf achten müssen, alles im Wege  der architektonischen Selbsthilfe
Mögliche zu tun, um die geplante schutzwürdige Wohn nutzung möglichst wenig den
Immissionen auszusetzen, z.B. durch die Planung lärmarmer Grundrisse (Schlafzimmer
und Kinderzimmer zur lärmabgewandten Seite), Einbau  notwendiger Fenster auf der
lärmabgewandten Seite u. dergl. Soweit die Auflagen  zum Schallschutz im Einzelfall zu
ungerechtfertigt hohen Kosten für die Schalldämmung  führt, kann der Bauherr im kon-
kreten Fall durch ein Schallgutachten nachweisen, d ass die tatsächlichen Schalleinwir-
kungen geringer sind als durch überschlägige Schätz ung ermittelt. Dies ist angesichts
üblicher Bausummen ohne weiteres finanzierbar und sachgerecht.
− Bei Wohnungen mit Ausrichtung zu den öffentlichen P lätzen, die in besonderem Maße
für soziales Leben, Märkte und sonstige Veranstaltu ngen dienen, wird hauptsächlich
und –soweit möglich– Veranstaltungslärm  zu bewältigen sein.
Während Freizeitlärm bei fest verorteten Sportstätten durch Festsetzunge n bewältigt
werden kann, ist dies für den Veranstaltungslärm im  Stadtzentrum nicht praxisgerecht.
Zum einen ist zu beachten, dass Wohnungen im Stadtz entrum die höheren Richtwerte
für ein Kerngebiet hinnehmen müssen. Zum anderen si nd emissionsträchtige Veran-
staltungen genehmigungsbedürftig; dabei kommen Aufl agen zu zeitlichen und techni-
schen Regelungen in Betracht. Die zulässige Anzahl dieser Veranstaltungen pro Jahr
ist begrenzt.
Die abschließende Bewältigung der Schallproblematik  bei der konkreten Vorhabensplanung
bzw.. im Baugenehmigungsverfahren ist auch planungs rechtlich vertretbar, da eine Bauge-
nehmigung sich nicht aus den Festsetzungen dieses Plans allein ergibt; der Kern der planeri-
schen Regelungen beschränkt sich auf die Sicherung einer groben Struktur der Nutzungen im
Stadtzentrum. Da keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die erkannten Konflikte nicht auf
der Ebene der konkreten Vorhabenzulassung bewältigt  werden können, darf abgeschichtet
werden.
Im Ergebnis wird durch die Umsetzung der Festsetzun g in der Genehmigungspraxis sowie
durch weiter immissionsschutzrechtliche Regelungen ein Mindestmaß von Schutz der sensib-
len Nutzung „Wohnen“ sichergestellt.
Da DIN-Normen anders als Gesetze nicht veröffentlic ht werden, sondern dem Urheberrecht
unterliegen, muss die Stadt bei Bezugnahme ihrer Fe stsetzung auf die DIN-Norm Nr. 4109
dieselbe zur allgemeinen Einsichtnahme bereithalten . Ein Hinweis dazu ist der Festsetzung
beigefügt.
13. Verkehrsflächen
ZF 6 Die im Bestand vorhandenen und zur Erschließung der  Baugebiete notwendi-
gen Straßen werden als öffentliche Straßenverkehrsflächen festgesetzt.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB]

Begründung:
Die Festsetzung dient der planungsrechtlichen Siche rung der bestehenden Straßenverkehrs-
flächen. Zu den Straßenverkehrsflächen im planungsr echtlichen Sinne zählen auch Fußgän-
gerbereiche, die öffentlichen Plätze wie Markt oder Augustusplatz, die nicht dem Kraftverkehr
dienen, oder kleinere Grünflächen und einzelne Bäum e innerhalb der Straßenverkehrsflä-
chen.
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Begründung zum Bebauungsplan   61
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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Veränderungen der bestehenden Straßenverkehrsflächen gegenüber dem Bestand sind nicht
geplant, da dies nicht der Zweck dieses Bebauungsplanes ist.
Aus der amtlichen Grundlage (Auszug aus dem Kataste r von 2013) ist ersichtlich, dass bei
einem Großteil der bestehenden Bebauung die Grenze zwischen Gebäude und Straßenflä-
che nicht mit der Flurstücksgrenze zwischen dem Bau grundstück und dem Straßengrund-
stück übereinstimmen. Beispiele: Die nördliche Gren ze des eingemessenen Messehauses
am Markt, Ecke Petersstraße, weicht von der südlich en Grenze des Flurstücke 4408/2
(Markt) um etwa 40 cm zugunsten des Marktes ab. Umg ekehrt beträgt die Überbauung der
Bebauung nördlich der Thomasgasse / Ecke Markt zur Thomasgasse etwa 0,5 m zuunguns-
ten der Thomasgasse.
Diese Überbauungen sind zumeist historisch bedingt;  im Falle neuerer Bauvorhaben sind sie
damit zu begründen, dass beim Schließen einer Baulü cke die Sichtbarkeit der benachbarten
Brandwände vermieden werden soll.
Es ist nicht zu erwarten, dass seit Langem bestehen de historische Bebauung oder in den
letzten Jahren bestandskräftig genehmigte neue Bauv orhaben an das Kataster angepasst
werden. Daher wurde in den Fällen dieser Abweichung en die Abgrenzung der Flächenfest-
setzungen der Baugrundstücke mit den Straßenverkehr sflächen auf der Grundlage des tat-
sächlichen Bestands vorgenommen.
Zur Einteilung der Straßenverkehrsfläche in Fahrbah n, Parkplätze, Fußwege, Platzfläche
oder Flächen für Baumpflanzungen sollen keine Fests etzungen getroffen werden, da die Flä-
chen öffentlich sind, der städtischen Planung voll unterliegen und eine weitere rechtliche Bin-
dungswirkung nicht erforderlich ist. Hierzu wird ei n Hinweis ohne Normcharakter in den Plan
aufgenommen.
Die Zuständigkeit für die festgesetzten Straßenverk ehrsflächen liegt beim städtischen Ver-
kehrs- und Tiefbauamt.
14. Grünflächen
ZF 7 Die im Bestand vorhandenen öffentlichen Grünflächen  werden als öffentliche
Grünflächen mit der Zweckbestimmung „öffentliche Parkanlage“ festgesetzt.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB]

Begründung:
Die Festsetzung dient der planungsrechtlichen Siche rung der bestehenden Grünflächen, die
Teile des denkmalgeschützten Ringgrüns sind. Veränderungen gegenüber dem Bestand sind
nicht geplant; die Grünflächen sollen weiter als öf fentliche Parkanlagen mit der notwendigen
gärtnerischen Pflege bewirtschaftet und genutzt wer den. Die fachliche Zuständigkeit für die
festgesetzten Grünflächen liegt beim Amt für Stadtgrün und Gewässer.
15. Örtliche Bauvorschriften
TF 12 Gestaltungsvorschriften
[§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 89 Abs. 1 Nr. 1, 5, Abs. 2 SächsBO]

Begründung:
Für das Erscheinungsbild der öffentlichen Räume ist  die Gestaltqualität der angrenzenden
Gebäude von immenser Bedeutung. Daher werden mittel s örtlicher Bauvorschriften Festset-
zungen zu den Baufluchten und Gebäudehöhen, zu herv orkragenden oder in die Fassade
integrierten Bauteilen und Elementen sowie zu Däche rn und ihren Aufbauten getroffen. Die
Festsetzungen sollen das in weiten Teilen vorhanden e hohe Maß an Gestaltqualität sichern,
Mindestanforderungen an zukünftig noch anstehende B auvorhaben stellen und somit noch
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Begründung zum Bebauungsplan   62
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

von Kriegszerstörungen und Fehlplanungen der Modern e geprägte Räume weiterentwickeln
helfen.
Für Werbeanlagen wird zum Zeitpunkt der Aufstellung  dieses Bebauungsplans eine eigen-
ständige Werbesatzung erarbeitet.
Die örtlichen Bauvorschriften in diesem Bebauungsplan – die nachfolgend begründeten Fest-
setzungen Nr. 12.1 bis 12.9 – betreffen sämtlich Vo rschriften zur äußeren Gestalt von Ge-
bäuden, soweit sie von den öffentlichen Räumen aus wahrnehmbar sind. Das Erfordernis der
Wahrnehmbarkeit betrifft hauptsächlich die Außenfas saden der Gebäude zu Straßen und
Plätzen, die die Raumkanten bilden, in begrenztem M aße aber auch die Dächer, da das
Leipziger Zentrum ein Tourismus-Schwerpunkt ist und  Aussichten von Kirchtürmen ein Hö-
hepunkt von Städtereisen sind.

TF 12.1 Historische Gestalt und Fassadengliederung
  (1) Die dem öffentlichen Straßenraum oder öffentl ichen Grünflächen zuge-
wandten Gebäudefassaden sind zur Wiederherstellung der am 01.09.1939 vor-
handenen äußeren Gestalt und Fassadengliederung der gestalt herzustellen,
dass die am 01.09.1939 nach Maßgabe der im Stadtpla nungsamt der Stadt
Leipzig vorhandenen amtlichen Katasterunterlagen vo rhandenen Knicke,
Schwingungen, Vor- und Rücksprünge, versetzten Stra ßenendigungen und
Eckbetonungen wiedererrichtet werden.
(2) Abs. 1 gilt nicht, soweit etwas anderes durch B ebauungspläne festgesetzt
ist.

Begründung:
Zu Abs. 1: Die historischen Raumkanten des öffentli chen Raums – die den Straßen- und
Platzräumen sowie den Grünflächen zugewandten Gebäu defassaden – waren bis zum 2.
Weltkrieg vollständig erhalten. Diese Gebäudefassad en mit ihrer reichhaltigen Strukturierung
– nämlich den historisch vorhandenen Knicken, Schwingungen, Vor- und Rücksprüngen, ver-
setzten Straßenendigungen und Eckbetonungen – solle n aus gestalterischen Gründen erhal-
ten bzw. wiederhergestellt werden.
Die Festsetzung der historischen Fassadendetails is t in Verbindung mit der Bewahrung bzw.
Wiederherstellung der historisch vorhandenen Bauflu cht zu sehen: Das Bekenntnis zum his-
torischen Stadtgrundriss über die Wiederherstellung  der Bauflucht ist ein Ziel der Stadt, für
das in diesen Bebauungsplan auf folgenden Gründen k eine planungsrechtliche Festsetzung
aufgenommen wird:
− Der überwiegende Teil der Bauflächen im Stadtzentr um ist zusammenhängend bebaut.
Hier ergibt sich die Einhaltung der historischen Ba uflucht – d.h. der Errichtung des Ge-
bäudes direkt an der Straßenbegrenzungslinie – aus der Anwendung des § 34 BauGB.
− Einige Flächen im Stadtgebiet (z.B. Reichsstraße/ Nikolaistraße oder westlich der Gro-
ßen Fleischergasse/ Matthäikirchhof) sind so groß, dass sich die Einhaltung der histori-
schen Bauflucht nicht  aus der Anwendung des § 34 BauGB ergibt. Bei diese n Flächen
sieht die Stadt jedoch abseits der Wiederherstellun g der historischen Bauflucht grund-
sätzlichen Planungsbedarf. Bei Neubebauung oder ein er weitgehenden Umgestaltung
dieser großen Bereiche ist davon auszugehen, dass q ualifizierte Bebauungspläne mit
detaillierten Festsetzungen (z.B. Baulinien) aufges tellt werden. Eine Festsetzung der
historischen Baufluchten mit dem Mittel der Baulinie ist somit in diesem B-Plan nicht er-
forderlich.
Insgesamt bewirkt die Festsetzung Folgendes: Bei der Wiederbebauung von Grundstücken –
gemäß § 34 BauGB bzw. gemäß anderen/zukünftigen pla nungsrechtlichen Regelungen ent-
lang der historischen Bauflucht – ist für die Feinstrukturierung der Gebäudefassaden mit Aus-
richtung zum öffentlichen Raum der Verlauf zugrunde  zu legen, der sich aus dem letzten Ka-
tasterbestand vor dem Ende des 2. Weltkriegs ergibt . Da die meisten Zerstörungen in der
Leipziger Innenstadt aus den Jahren 1943 bis 1945 s tammen und zu dieser Zeit keine Um-
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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bauten der Straßenräume vorgenommen und keine neuen  Plansätze erstellt wurden, ist es
sinnvoll, sich für die Bestimmung der historischen Bauflucht auf den Stand zu Beginn des 2.
Weltkriegs zu beziehen. Aus diesem Zeitraum sind im  Stadtplanungsamt Plansätze vorhan-
den. Es handelt sich dabei um Schleusenpläne, die s ämtliche Entwässerungseinrichtungen
des gesamten damaligen Stadtgebietes im Maßstab 1:500 darstellen und in denen die Katas-
terbestände sämtlich verzeichnet sind. Die Details der Raumkanten – nämlich Knicke,
Schwingungen, Vor- und Rücksprünge, versetzte Straß enendigungen und Eckbetonungen –
sind in diesen Plänen verzeichnet, soweit ihr Maßstab dies zulässt.
Die Festsetzung, dass diese Details der Gebäudefass aden wiederherzustellen sind, ist aus
folgendem Grund erforderlich: § 34 BauGB ist als Re chtsgrundlage für dieses städtebauliche
Ziel nicht ausreichend, da er einerseits Spielraum bei der Beurteilung des Einfügen bietet und
andererseits in der Vergangenheit vorhandene Knicke , Schwingungen, Eckbetonungen usw.
sich nicht aus § 34 ableiten lassen. Die genannten Details sind aber wichtig zur Bewahrung
bzw. Wiederherstellung von Straßenräumen mit unverw echselbarem Bild und tragen zur
Gliederung der Baukörper und Baufluchten und zur Id entitätsbildung bei. Darüber hinaus sol-
len die Gebäudefassaden im Verhältnis zu den histor isch engen Straßenräumen feinstruktu-
riert bleiben. Monumentale Fassaden an engen Gassen , die erdrückend wirken, sollen nicht
realisiert werden.
Hinweis: Soweit sich durch das Aufgreifen der histo rischen Baufluchten geringere Abstands-
flächen als bauordnungsrechtlich vorgeschrieben erg eben, muss befreit werden. Eine Fest-
setzung in diesem Bebauungsplan, wonach § 6 Abs. 5 SächsBO keine Anwendung finden
soll, ist nicht möglich, da der B-Plan insoweit kei ne Festsetzungen zu Baulinien enthält, die
eine solche Abweichung von den Abstandsvorschriften erfordern würde.
Zu Abs. 2: Im Bereich der B-Pläne Nr. 45.3 sowie 45 .4 wurden mit Zustimmung der städti-
schen Gremien Gebäude mit Fassaden errichtet, die d ie Inhalte des Abs. 1 weitgehend nicht
einhalten. In diesen Bereichen ist Abs. 1 somit nic ht anzuwenden. Dazu wurde der Absatz 2
in die Festsetzung aufgenommen.

TF 12.2 Stellung und Höhe der Gebäude
 (1) Gebäude sind traufständig zu Straßen und Plätz en zu errichten.
 (2) Die maximal zulässige Traufhöhe wird mit minde stens 18,0 m und höchs-
tens 21,0 m mit einer Toleranz von +/- 0,5 m über d er Oberkante des angren-
zenden Straßenlandes festgesetzt.
 (3) Die Traufhöhen benachbarter Gebäude sollen bei  Einhaltung der zulässigen
Obergrenzen voneinander abweichen.
  (4) Oberhalb der festgesetzten Traufhöhe kann ein  geneigtes Dach mit einer
Dachneigung von 30 bis 60 Grad ausgebildet werden.
  (5) Anstelle eines geneigten Dachs können Staffel geschosse errichtet werden.
Für die maximal zulässige Höhe der Hauptattika des Gebäudes (einschließlich
notwendiger Brüstungen oder Geländer) über der Ober kante des angrenzen-
den Straßenlandes ist Abs. 2 entsprechend anzuwenden. Die Staffelgeschosse
müssen so weit zurückgesetzt werden, dass der Neigu ngswinkel der Ausbil-
dung einer Dachschräge von bis zu 60 Grad entspricht.
 (6) Die Absätze 1 bis 5 gelten nicht für in die De nkmalliste eingetragene Einzel-
denkmale.

Begründung:
Zu Abs. 1: Die im Plangebiet bei Gebäuden mit Schrä gdach im Bestand dominierende Aus-
richtung zum Straßenraum ist die Traufstellung. Dieses städtebauliche Merkmal ist typisch für
die Leipziger Innenstadt und soll daher mithilfe der örtlichen Bauvorschrift gesichert werden.
Zu Abs. 2: Die im Stadtzentrum vorhandene Bebauung ist – abgesehen von Baulücken –
bereits sehr dicht und ausreichend hoch. Die baulic he Dichte und die Höhe der Bebauung
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prägen das Stadtzentrum durch die damit ermöglichte  Vielfalt der Nutzungen einerseits und
durch die Begrenzung der öffentlichen Räume sowie die dafür eingesetzten architektonischen
Mittel andererseits; diese Charakteristika sind Teil der baulichen Identität des Stadtzentrums.
Aus Sicht der Stadt soll eine höhere Bebauung jedoc h vermieden werden, da der Charakter
der Baublöcke und der öffentlichen Räume durch weit er ansteigende Gebäudehöhen stark
verändert würde; dies gilt auch für eine „schleiche nde Erhöhung“ über viele Jahre hinweg.
Die Stadt bezweckt daher, aus gestalterischen Gründen die im Bestand vorhandenen, für die
öffentlichen Räume im Stadtzentrum typischen Höhen als Maß für die zukünftige bauliche
Weiterentwicklung festzuschreiben. Damit müssen die se Höhen auch bei Umbauten, Aufsto-
ckungen und von neuen Bauvorhaben, die von den öffe ntlichen Flächen aus sichtbar sind,
eingehalten werden.
Die im Plangebiet im Bestand vorzufindenden Traufhöhen der Bebauung entlang der angren-
zenden Straßenräume liegen zum weitaus größten Teil  zwischen 18,0 und 21,0 m über dem
Straßenland. Unter der Traufhöhe wird die Schnittkante zwischen den Außenflächen des auf-
gehenden Mauerwerks und der Dachhaut verstanden.
21  Dabei weisen insbesondere die Ge-
bäude entlang der Grünanlage des Promenadenrings hö here Traufen auf als die weiter im
Innern des Stadtzentrums gelegene Bebauung; insgesa mt wird der Höhenbereich von 18 bis
21 m jedoch eingehalten.
Lediglich Sonderbauten wie Kirchen, Altes und Neues  Rathaus, das Paulinum, die Gebäude-
ecken des Museums der bildenden Künste, das City-Ho chhaus, das Krochhochhaus und we-
nige andere Gebäude weisen Höhen über 21 m auf. Die se Gebäude, die die allgemeine Be-
bauung überragen, sollen Einzelfälle bleiben, die d ie Stadtlandschaft als Wahrzeichen prä-
gen.
Bei der Bauausführungsplanung ist eine Abweichung von den festgesetzten Höhen um 0,5 m
nach oben oder unten zulässig, um den Bauherren Flexibilität für ihre Entwürfe zu bieten.
Anmerkung: Diese Festsetzung wird aus stadtgestalte rischen Gründen in den B-Plan aufge-
nommen und erfolgt auf der Grundlage des § 89 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 SächsBO. Die Festset-
zung ergeht nicht als planungsrechtliche Festsetzun g mit der Absicht, ein Maß der baulichen
Nutzung i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB festzusetzen.  Entsprechend dem städtebaulichen Ziel
Gestaltung  ist die Festsetzung daher nicht auf Gebäude im Inn eren der Baublöcke anzuwen-
den, wenn diese nicht von den öffentlichen Straßen oder Grünflächen aus sichtbar sind. Die
Höhe dieser Gebäude oder Gebäudeteile ist vielmehr nach § 34 BauGB zu ermitteln.
Zu Abs. 3: Eine Abweichung der Traufhöhen benachbar ter Gebäude voneinander ist er-
wünscht, um die zwar in Blockstrukturen eingebunden , aber dennoch einzeln errichteten und
bewirtschafteten Gebäude mithilfe unterschiedlicher Traufhöhen erkennbar zu machen.
Zu Abs. 4 und Abs. 5: Die Absätze 4 und 5 sind erfo rderlich, um die gestalterische Festset-
zung der Traufhöhen zum öffentlichen Straßenland (A bs. 2) durch eine gestalterische Fest-
setzung der Höhenentwicklung im Dachbereich zu ergä nzen. Außerdem sollen die häufigen
Begehrlichkeiten nach Dachausbauten und Staffelgesc hossen in einen für das Stadtbild ver-
träglichen Rahmen eingebunden werden.
Nach der in Abs. 4 getroffenen Regelung dürfen ober halb der Traufhöhe Dachaufbauten mit
Dachgeschossen errichtet werden, diese Dächer müsse n aber mit einer Neigung von 30 bis
60° (Basiswinkel) ausgebildet werden. Gebäude, die diese Anforderungen erfüllen, fügen sich
leichter in das Bild der vorhandenen Bebauung – die durch traufständige Dächer geprägt ist –
ein. Ohne festgesetzten Dachneigungswinkel könnte d ie Festsetzung einer Traufhöhe durch
die Errichtung sehr schräger Dächer (z.B. mit einem  Basiswinkel von 80°) unterlaufen wer-
den.
Die Regulierung der Dachvariante
Staffelgeschoss  in Abs. 5 ist aus folgenden Gründen er-
forderlich: In den letzten Jahren sind in verstärkt em Maße Staffelgeschosse errichtet worden,
da diese Geschosse durch den Fortschritt der Bautec hnik zu beliebten und teuer vermarkte-
ten Gebäudeteilen geworden sind und i.d.R. über einen Austritt ähnlich einem großen Balkon

21   Vgl. Fickert, Hans Carl / Fieseler, Herbert u.a., BauNVO-Kommentar, Stuttgart: Kohlhammer, 11. Auflage
2008, § 16, Rn. 31.
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verfügen. Diese Entwicklung ist deutschlandweit zu beobachten und steht mit der (erwünsch-
ten) Innenentwicklung in engem Zusammenhang. Dass B alkons im Leipziger Stadtzentrum
gemäß der Festsetzung in diesem B-Plan nicht zulässig sind, erhöht die Attraktivität von Staf-
felgeschossen zusätzlich. Staffelgeschosse tragen i n diesem Fall jedoch dazu bei, das über-
kommene Stadtbild (Gebäude mit schrägem traufständigem Dach) stark zu verändern, da mit
ihnen die relativ gleichförmige, durch die Dachschr ägen und Dachbaustoffe geprägte, somit
ruhig und als Abschluss der Fassaden wirkende Dachlandschaft unterbrochen wird.
Demgegenüber steht die Möglichkeit, attraktive Wohnungen im Dachbereich zu errichten und
damit das Stadtzentrum – gemäß den Zielen der Stadt  – als Wohnstandort zu erhalten. Um
einen Ausgleich dieser gegenläufigen planerischen Z iele zu erreichen und negative Auswir-
kung en auf das Stadtbild zu verhindern, sollen Sta ffelgeschosse mit ihren äußeren Maßen
innerhalb der nach Abs. 4 zulässigen geneigten, pro jizierten Dachfläche bleiben. Zusätzlich
wird § 34 BauGB zur Ermittlung des Maßes der baulic hen Nutzung anzuwenden sein. Damit
wird verhindert, dass Staffelgeschosse die sich aus  Abs. 4 in Verbindung mit der jeweiligen
Gebäudetiefe ergebende Höhe überschreiten und Gebäu de insgesamt zu massiv wirken
könnten.
Da bei Errichtung von Staffelgeschossen keine Trauf e im herkömmlichen Sinne mehr ausge-
bildet wird, muss die Begrenzung der Höhen auf andere Weise geschehen. Dazu wird auf die
gegenüber dem Straßenraum wirksame Höhe abgestellt,  die bei Gebäuden mit Staffelge-
schossen durch die Hauptattika gebildet wird. Mit d er TF 5 werden daher die Höhen für Dä-
cher mit herkömmlicher Traufe auf die Höhen für Gebäude mit Staffelgeschossen übertragen:
Die Hauptattika einschließlich von Brüstungen oder Geländern soll dieselben maximalen Hö-
hen einhalten – 18 bis 21 m – wie eine herkömmliche Traufe.
Die Klarstellung bezüglich der Brüstung und Gelände r erfolgt deshalb, weil eine Hauptattika
häufig durch Brüstung oder Geländer fortgeführt wir d über die Fußbodenhöhe des Staffelge-
schosses. Die resultierende, optisch wirksame Höhe wäre um die Höhe der Brüstung erhöht,
i.d.R. um 1,10 bis 1,30 m. Dies ist nicht erwünscht ; sowohl Traufen als auch Attiken ein-
schließlich Brüstungen sollen dieselben Höhen gegenüber dem Straßenland einhalten.
Zu Abs. 6: Die in die Denkmalliste eingetragenen Einzeldenkmäler weichen z.T. von den Vor-
schriften der Absätze 1 bis 4 zur Gebäudestellung ab. Da diese Denkmäler häufig Solitärbau-
ten mit einer historisch bedeutsamen Sondernutzung sind und auch aus dieser Sonderstel-
lung ihren historischen Wert beziehen, und da sie a us denkmalpflegerischen Gründen ohne-
hin zu erhalten sind, ist die Anwendung der TF 12.2 auf diese Denkmäler nicht sinnvoll.

TF 12.3 Balkone, Loggien, Erker
 (1) Balkone und Loggien sind an den Gebäudeseiten,  die den öffentlichen Ver-
kehrs- oder Grünflächen zugewandt sind, unzulässig.
 (2) Erker und andere Gebäudeteile dürfen nicht meh r als 1,0 m vor die Gebäu-
defront vorspringen.

Begründung:
Zu Abs. 1: Balkone und Loggien stellen in der histo risch überlieferten Gestalt der Innenstadt
Fremdkörper dar, da Balkone und Loggien erst in der  Gründerzeit aufkamen und die Grund-
struktur der Innenstadt – u.a. die Breite der Straßenräume – älter ist.
Vorhandene Balkone haben Bestandsschutz. In Innenhöfen errichtete Balkone wirken nicht in
den öffentlichen Raum hinein und sind daher nicht vom Verbot erfasst.
Zu Abs. 2: Bereits die Bestandsbebauung weist an ei nigen Stellen Erker und vorspringende
Fassadenteile auf. Diese Vorsprünge sind allerdings  geringfügig, da diese Baudetails früher
teuer waren und da die Straßenräume in der Innensta dt enger als in anderen Teilen Leipzigs
sind, ein Vorrücken also massiver wirkt. Um diese s innvolle städtebauliche Grundregel auch
für die weitere Entwicklung des Stadtzentrums zu si chern, wird die Begrenzung für vorsprin-
gende Fassadenteile auf 1,0 m als Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen.

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TF 12.4 Gebäudeöffnungen, Markisen, Jalousien und Rollläden
 (1) Fenster sind in der Form des stehenden rechtec kigen Einzelfensters aus-
zubilden (Verhältnis Fensterhöhe zu Fensterbreite m indestens 1,4:1,0). Ver-
spiegelte Fensterflächen sind unzulässig.
  (2) Sonnenschutzeinrichtungen sind in die Fassade ngestaltung zu integrieren.
Jalousien und Rollläden dürfen in den Obergeschosse n das lichte Maß der
Fensteröffnungen nicht überschreiten. Die dazugehör igen Kästen sind ver-
deckt anzubringen.
(3) Markisen sind nur über Ladeneingängen und Schau fenstern im Erdge-
schoss zulässig. Sie dürfen das lichte Maß der Fens ter- oder Türöffnungen im
Erdgeschoss nicht überschreiten. Markisen müssen üb er Gehwegen eine lich-
te Durchgangshöhe von mindestens 2,5 m haben; ihre Vorderkante muss min-
destens 0,7 m von der Bordsteinkante entfernt sein.  Verkehrsrechtliche Vor-
schriften bleiben unberührt.
 (4) Für Markisen zulässig sind einfarbige und einf ach gestreifte, nicht glänzen-
de Materialien. Nicht zulässig für Markisen sind grelle (z.B. Signalfarben, Neon-
farben, leuchtende oder phosphoreszierende Farben) und glänzende Farben
und Materialien.
  (5) Einbruchsicherungen im Erdgeschoss müssen so gestaltet werden, dass
dahinterliegende Fenster- und Türöffnungen sichtbar sind. Geschlossene Roll-
und Fensterläden sind nicht zulässig. Sämtliche Sic herheitskonstruktionen
sind in die Fassadengestaltung zu integrieren.

Begründung:
Die Festsetzung dient insgesamt der Wahrung eines M indestmaßes von Gestaltqualität der
Fassaden mit Ausrichtung zum öffentlichen Raum. Daz u regelt die Vorschrift das übliche
Spektrum der Gebäudeöffnungen der Fassade (Fenster,  Türen, u.ä.) und der dazugehörigen
technischen Fassadendetails wie Sonnenschutz, Sichtschutz oder Einbruchschutz.
Die Vorschriften sind erforderlich, um sicherzustel len, dass die genannten technischen Vor-
kehrungen nicht die Wirkung der Fassade negativ bee inträchtigen (z.B. durch zu große Aus-
kragungen, Abmessungen, die Sichtbarkeit von Rolllä denkästen, die Überdeckung der Fens-
terlaibung oder grelle Farben).
Zu Abs. 1: Mit Abs. 1 wird ein stehendes Fensterfor mat festgeschrieben. Der Gestaltcharak-
ter „stehend“ bzw. „hochkant“ ergibt sich etwa ab einem Verhältnis der Fensterhöhe zur Fens-
terbreite von mindestens 1,4:1,0. Verspiegelte Fens terflächen verstärken durch die Reflexion
der gegenüberliegenden Fassade die Abschottung eine r Fassade vor Betrachtern; sie sind
außerdem für die Innenstadt nicht typisch und störe n die für die Leipziger Innenstadt typi-
schen Fassaden in erheblichem Maße. Sie sollen daher in der Innenstadt nicht zulässig sein.
Zu Abs. 2: Mit diesem Absatz wird sichergestellt, dass die verwendeten Sonnenschutzeinrich-
tungen die Fassade nicht überdecken, dominieren oder stören sollen. Z.T. handelt es sich um
nachträglich installierte Elemente.
Sonnenschutzeinrichtungen sollen sich vielmehr in d ie Fassade einfügen. Dies bedeutet,
dass sie sich in der gestalterischen Wirkung den fa ssadenstrukturierenden Elementen unter-
ordnen, z.B. dadurch, dass sie diese nicht überrage n, verdecken, größenmäßig übertreffen,
farblich hervortreten oder vor die Fassade auskrage n. Demselben Zweck dient auch die Be-
stimmung, dass Jalousien und Rollläden (bewegliche Sonnenschutzeinrichtungen) an ihrem
Anbringungsort in den Obergeschossen das lichte Maß  der Fensteröffnungen nicht über-
schreiten dürfen und die dazugehörigen Kästen verde ckt (also nicht „optisch auftragend“)
anzubringen sind.
Zu Abs. 3: Die Festsetzung ist notwendig, um ein Mindestmaß an Gestaltqualität für Markisen
zu sichern und Markisen in ihrem Einsatz auf das er forderliche Maß zu beschränken: So sind
Markisen nur dort zulässig, wo im Erdgeschoss Läden  und Schaufenster vorhanden sind
(nicht aber z.B. im ersten Obergeschoss). Ähnlich w ie für Sonnenschutzeinrichtungen in den
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Obergeschossen wird für Markisen festgesetzt, dass sie das lichte Maß der Fenster- oder
Türöffnungen im Erdgeschoss nicht überschreiten dür fen. Zwar ist der Sonnenschutz bei
Überdimensionierung der Markisen größer; die entspr echende städtebauliche Wirkung (Ab-
deckung / Abschirmung) wäre aber unerwünscht. Außer dem ist die Festsetzung notwendig,
um den öffentlichen Fußweg vor den Ladenzonen für Menschen jeder Körpergröße begehbar
zu halten. Aus gestalterischen Gründen (optisches G ewicht der Überdeckung des Gehwegs)
soll ein Mindestabstand von 0,7 m von der Bordstein kante eingehalten werden. Der letzte
Satz des Abs. 3 bestimmt, dass verkehrsrechtliche V orschriften diesen Regelungen vorge-
hen, denn die gestalterischen Ziele der Stadt solle n nicht zu Lasten der Verkehrssicherheit
gehen.
Zu Abs. 4: Da Markisen optisch auffällig sind und a ufgrund ihrer Größe das optische Bild der
Fassaden bzw. der Erdgeschosszone erheblich beeinflussen, sollen sie nur in den für Leipzig
typischen Ausführungen zulässig sein: Das sind die in der Festsetzung genannten einfarbi-
gen und einfach gestreiften Markisen. Sämtliche abw eichenden Ausführungen, insbesondere
grelle oder glänzende Farbtöne und Materialien, sin d unzulässig, da sie stören. Infolge der
Festsetzung sind auch keine Markisen mit Werbeaufschriften und -logos zulässig.
Zu Abs. 5: Die Festsetzung ist notwendig, um die La denzone im Erdgeschoss einsehbar zu
halten. Die Attraktivität der Erdgeschosszonen ist für die Leipziger Innenstadt, die oberzentra-
le Funktionen einschließlich des Handels übernimmt,  besonders erforderlich. Ein Laden im
Erdgeschoss, der mit einer durchsichtigen Einbruchs icherung versehen ist, bleibt für Fuß-
gänger attraktiver als geschlossene Rollläden, an d enen der Blick der Passanten gestoppt
wird. In Analogie zu Abs. 2 sollen Einbruchsicherun gen in die Fassade integriert werden, de-
ren strukturierende Elemente also nicht überdecken, dominieren oder stören.

TF 12.5 Fassadenbegrünung
 Die Begrünung geeigneter Fassadenabschnitte ist zu lässig. Denkmalpflegeri-
sche Belange bleiben davon unberührt.

Begründung:
Sowohl von Seiten der Einwohner Leipzigs als auch s einer Besucher bzw. Touristen sind die
Ansprüche an bioklimatisch und lufthygienisch vertr etbare Aufenthalts- bzw. Wohnumfeldbe-
dingungen gewachsen. Diese Ansprüche stellen einen öffentlichen Belang dar, zu dessen
Umsetzung auch im Innenstadtbereich grünordnerische Maßnahmen erforderlich sind.
Die Umsetzung verschiedener klimaschützender Maßnahmen für das in der Planung befindli-
che lnnenstadtgebiet dient dem Anliegen der Novelli erung des Baugesetzbuches aus dem
Jahr 2011, zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung der Städte und Gemeinden,
die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu  entwickeln und das Orts- bzw. Land-
schaftsbild aufzuwerten (§ 1 Abs. 5 und § 1a Abs. 5 BauGB).
Die Möglichkeit zur Fassadenbegrünung stellt hier e in Angebot dar, das den besonderen in-
nenstädtischen Bedingungen angemessen ist (vgl. Wei nstöcke an Markt 8 und an der Alten
Nikolaischule).

TF 12.6 Dachaufbauten, Antennen, regenerative Energiegewinnung
 (1) In nutzbare Räume integrierte Dachaufbauten si nd nur als Einzelgauben (in
allen Formen), Zwerchhäuser, Frontispize und als Ec küberhöhungen zulässig.
Die Lage dieser Dachaufbauten muss der Fassadengliederung entsprechen.
 (2) Andere Dachaufbauten (z.B. Aufzugsschächte und  andere technische Auf-
bauten) dürfen den First nicht überragen. Sie dürfe n nur in dem Dachbereich
errichtet werden, in dem sie nicht von den öffentli chen Verkehrs- oder Grün-
flächen aus sichtbar sind.
 (3) Ausnahmsweise können notwendige technische Dac haufbauten bis zu ei-
ner maximalen Höhe von 3,0 m ab der Deckenoberkante  des darunter liegen-
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Begründung zum Bebauungsplan   68
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den Geschosses auf Flachdächern zugelassen werden, wenn sie eingehaust
werden und die Dachlandschaft nicht verunstalten. S ie sind mindestens im
gleichen Maß wie ihre nach Satz 1 gemessene Höhe vo n der Außenkante des
darunter liegenden Geschosses abzurücken.
  (4) Dachaufbauten dürfen insgesamt durch ihre Grö ße, Anzahl und Form die
Dachlandschaft nicht verunstalten.
   (5) Antennen/Satellitenempfangsanlagen sind in d er Regel unter Dach oder an
einer von den öffentlichen Verkehrs- oder Grünfläch en abgewandten Dachflä-
che anzubringen.
 (6) Anlagen zur Gewinnung regenerativer Energie (z . B. Sonnenkollektoren)
sind nur auf den der Straßenseite abgewandten und von öffentlichen Verkehrs-
oder Grünflächen nicht einsehbaren Dachschrägen zulässig.

Begründung:
Im Vergleich zu Gebäuden der der letzten 20 Jahre w eisen Gebäude bzw. Straßenzüge aus
der Zeit vor dem 2. Weltkrieg Dachformen und Dachab wicklungen auf, die heute als ruhig
und einheitlich empfunden werden und einen Abschlus s der darunter liegenden, vielfältig ge-
gliederten Fassaden bilden. Bei neuen Bauprojekten ist aufgrund der hohen Bodenpreise und
des Fortschritt der Dämmtechnik oft eine maximale V erwertung hoch gelegener Geschosse
üblich, in Form von Staffelungen, Dachaufbauten, Au slagerung von Dachtechnik aus dem
Dachstuhl u.ä. Auch Anlagen zur Gewinnung regenerat iver Energie zählen zu den Dachauf-
bauten, die erst in den letzten beiden Jahrzehnten verstärkt in die Bautechnik Eingang gefun-
den haben und geeignet sind, das Bild der Dachlandschaft zu stören.
Städtebauliches Entwicklungsziel ist es jedoch, das s die überkommene Dachlandschaft weit-
gehend erhalten wird und die Dachgestalt neuer Bauv orhaben sich in das vorhandene Er-
scheinungsbild der historischen Innenstadt stadtgestalterisch einfügt.
Dazu wird diese textliche Festsetzung in den B-Plan aufgenommen.
Zu Abs. 1: Mit Abs. 1 werden Regelungen zu Gebäudet eilen getroffen, die Teil des Baukör-
pers sind, sich jedoch in der Dachzone befinden und  zu großen Teilen von den öffentlichen
Räumen aus sichtbar sind. Die bereits im Bestand vo rgefundene Formenvielfalt (Einzelgau-
ben, Zwerchhäuser, Frontispize und Ecküberhöhungen)  soll weiterhin zulässig sein, andere
Formen jedoch nicht, damit die Eigenart des Stadtbi ldes erhalten bleibt. Die Fortführung der
Fassadengliederung auch im Dachbereich ist regelmäß ig notwendig, um störende Auswir-
kungen auf das Stadtbild zu vermeiden.
Zu Abs. 2: Ursprünglich wurden die Dächer nur von den Türmen der Sonderbauten – Kirchen,
Rathaus, Burg – überragt. Bereits im 19. Jahrhundert kam es verstärkt zu höheren Gebäuden
und repräsentativen Aufbauten auf den Dächern. Im Z uge der Weiterentwicklung der Bau-
technik hauptsächlich im 20. Jahrhundert wurden sch ließlich Teile der Gebäudetechnik aus
technischen Gründen auf dem Dach angeordnet, zunäch st Antennen und Fahrstuhl-
Aufbauten, seit einigen Jahren verstärkt klimatechnische Aufbauten. Form und Ausmaße die-
ser Aufbauten sind geeignet, das Erscheinungsbild d er Dachlandschaft erheblich nachteilig
zu prägen. Daher werden in Abs. 2 Beschränkungen für die Errichtung dieser Dachaufbauten
festgesetzt: Sie dürfen den First nicht überragen u nd – bei Dächern mit First – nur auf der
dem öffentlichen Raum abgewandten Seite des Daches errichtet werden, so dass sie vom
öffentlichen Raum aus nicht sichtbar sind. Dadurch können sie keine optisch nachteilige Wir-
kung auf das Stadtbild entfalten.
Zu Abs. 3: Für möglicherweise beantragte Abweichung en von den Festsetzungen der Abs. 1
und 2 (z.B. bei Realisierung eines Flachdaches) wer den Mindestanforderungen festgesetzt:
Eine maximale Höhe von 3,0 m, das Abrücken dieser A ufbauten um ihr Höhenmaß von der
Außenkante des darunter liegenden Geschosses (Attik a) sowie ihre Einhausung. Außerdem
dürfen sie – auch durch andere bauliche Merkmale – die Dachlandschaft nicht verunstalten.
Abweichungen sind nur ausnahmsweise möglich, wodurc h der Baugenehmigungsbehörde
Gelegenheit gegeben wird, die Entwicklung der Dachl andschaft zu steuern und weitere An-
forderungen als Maßgaben zur Wahrung der Gestaltqualität zu erteilen.
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Zu Abs. 4: Diesem Ziel, nämlich Störungen des Bilde s der Dachlandschaft zu vermeiden,
dient auch der Abs. 4, der als Auffang-Vorschrift f ür grundsätzlich zulässige Dachaufbauten
gemäß Abs. 1 sowie für beantragte Ausnahmen gemäß A bs. 3 in den Plan aufgenommen
wird. Danach ist – auch soweit kein Verstoß gegen  Abs. 1 vorliegt – bei der Zulässigkeit von
Dachaufbauten zu betrachten, ob sich unter Einbezie hung der Anzahl, Form oder sonstigen
Größe der Dachaufbauten eine Störung ergibt. Die En tscheidung ist von der Bauaufsichtsbe-
hörde im Wege nach pflichtgemäßem Ermessen zu treffen.
Die Festsetzung ist angemessen und notwendig, weil bei Neubebauung, Umbau oder Um-
nutzung durchaus mit Erweiterungen gerade im Dachst uhlbereich zu rechnen ist. Aus Grün-
den der Pflege des Stadtbildes soll dies so weit wie möglich vermieden werden.
Zu Abs. 5 und 6: Diese Festsetzung ergänzt die Fest setzungen der Abs. 1 bis 4 zu Dachauf-
bauten und soll ebenfalls dazu beitragen, dass die vorhandene Prägung der Dachlandschaft
erhalten wird.
Auf Dachflächen finden oftmals jede Menge technisch er Aufbauten Platz, die für den Haupt-
nutzungszweck des Gebäudes untergeordnete Nebenanlagen darstellen und aus dem eigent-
lichen Gebäudevolumen herausverlagert worden sind, so z.B. seit langem Antennen, Satelli-
tenanlagen und dergl. oder seit neuem Anlagen zum Gewinnen solarer Strahlungsenergie.
Obwohl diese Nebenanlagen für den Betrieb der Gebäude möglicherweise Vorteile haben, ist
ihre Wirkung auf das Erscheinungsbild der Dächer in der Regel negativ. Sie entsprechen we-
der dem historischen Vorbild noch fügen sie sich ästhetisch ein. Die störende Anbringung von
Antennen bzw. Satellitenempfangsanlagen auf Dächern ist nicht mehr erforderlich, da die An-
lagen mit hoher Empfangsqualität unter dem Dach bet rieben werden können und da die In-
nenstadt über kabelgebundene Empfangsanlagen verfüg t bzw. diese zu zumutbaren Bedin-
gungen verfügbar sind. Daher wird festgesetzt, dass Antennenanlagen i.d.R. unter dem Dach
anzuordnen oder abgewandt von den öffentlichen Flächen sind.
Auch Anlagen zur Gewinnung regenerativer Energie (S onnenkollektoren und dergl.) sind ge-
eignet, die Leipziger Dachlandschaft erheblich zu s tören. Angesichts der Größe des Stadt-
zentrums im Vergleich zum gesamten Siedlungsgebiet Leipzigs ist der mögliche Beitrag zur
Energiegewinnung gering; Aspekte der Stadtbildpfleg e werden daher höher gewertet. Der
Einsatz regenerativer Energiequellen soll daher nur auf denjenigen Dachseiten zulässig sein,
wo es keine Einsichtnahme von öffentlichen Flächen aus gibt.

TF 12.7  Dachfenster und Dachausschnitte
 (1) Liegende Dachfenster und Dachausschnitte sind nicht zulässig, wenn sie
von öffentlichen Verkehrs- oder Grünflächen aus sichtbar sind.
(2) Atelierverglasungen können ausnahmsweise zugelassen werden.

Begründung:
Die Festsetzung ergänzt die TF 12.6 zu Dachaufbaute n: Ziel ist die Sicherung des vorhande-
nen, vom öffentlichen Raum aus wahrnehmbaren Bildes der Dachlandschaft, das Anlass gibt,
die Dachgestalt einzelner Bauvorhaben zu regulieren.
Zu Abs. 1: Liegende Dachfenster und Dachausschnitte  stellen in der historisch überlieferten
Gestalt der Innenstadt Fremdkörper dar, da Dachflächen früher aus bautechnischen Gründen
zum Schutz der darunter liegenden Geschosse vor Wit terungseinflüssen mit möglichst wenig
Öffnungen ausgeführt wurden. Dabei hat sich eine be stimmte Prägung der Dachlandschaft
herausgebildet, die typisch und identitätsstiftend ist. Auch wenn die Bautechnik inzwischen
fortgeschritten ist und fast jede Dachöffnung mögli ch ist, sollen liegende Dachfenster grund-
sätzlich nicht mit Ausrichtung auf den öffentlichen  Raum zulässig sein, sofern sie von dort
aus wahrnehmbar sind, da sie der vorhandenen Prägung widersprechen und stören.
Entsprechendes gilt für sonstige Dachausschnitte, d ie z.B. für kleine Dachterrassen notwen-
dig sind und ebenfalls eine gleichartige Dachlandschaft stören können.
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Begründung zum Bebauungsplan   70
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

Liegende Dachfenster und Dachausschnitte sind jedoc h zulässig in den Bereichen des Da-
ches, die vom öffentlichen Raum aus nicht sichtbar sind, zumeist in den Blockinnenberei-
chen.
Zu Abs. 2: Ausnahmen sind für Atelierverglasungen m öglich, um die Errichtung innenstädti-
scher Wohnungen mittels eines besonderen Ausstattun gsmerkmals zu fördern. Da Ausnah-
men genehmigungsbedürftig sind, kann die erforderli che gestalterische Einbindung in die
Dachlandschaft im Rahmen des Baugenehmigungsverfahr ens auch bei Abweichen von den
örtlichen Bauvorschriften sichergestellt werden.

TF 12.8 Dacheindeckung und Dachbegrünung
 (1) Die Dächer sind im Regelfall mit Ziegeldeckung  einzudecken. Dacheinde-
ckungen mit Kupfer-, Blei- oder anderen Blechen mit  Stehfalz sowie mit ande-
ren kleinformatigen Materialien sind zulässig. Bei Blechabdeckungen sind An-
striche in einem Farbton, der den Dächern der Umgeb ung angepasst ist, aus-
zuführen.
 (2) Dächer mit einer Neigung kleiner als 10° sind zu mindestens 50% dauerhaft
extensiv zu begrünen.

Begründung:
Diese Festsetzung ergänzt die TF 12.6 und 12.7 zur Dachgestalt bzw. Dachlandschaft.
Zu Abs. 1: Neben Dachaufbauten, Dachfenstern und Da chausschnitten sind für das Erschei-
nungsbild der Dächer auch Material und Farbe prägen d. Gestalterisches Ziel der Stadt ist es
daher, dass diejenigen Materialien (Dachziegel) zum  Einsatz kommen, die für die Erhaltung
der vorhandenen Prägung der Dachlandschaft am beste n geeignet sind. Die Festsetzung
bestimmt außerdem die Gruppe der akzeptablen Ersatz materialien und schreibt die Anpas-
sung des Farbtons von Blechabdeckungen vor. Zu kleinformatigen Materialien zählen solche,
bei denen die Dachflächen durch eine große Zahl seh r viel kleinerer Einzelbauteile gebildet
werden (also z.B. Dachziegel), nicht jedoch großfor matige Platten oder Bahnen, von denen
bereits einige passende Elemente ein ganzes Dach abdecken könnten.
Diese Festlegungen gehören zu denjenigen notwendige n Vorschriften, die in ihrer Gesamt-
heit zur Bewahrung des innenstadttypischen Bildes der Dachlandschaft beitragen.
Zu Abs. 2: Insbesondere moderne Flachdächer (mit me ist geringer Neigung) sind i.d.R. nicht
mit traditionellen Dachmaterialien oder ästhetisch angepassten Dachmaterialien nach Abs. 1
eingedeckt, sondern mit Bitumen-/Splittbahnen, Kies bedeckung, Beton, Folie o.ä. Für das
Bild der Dachlandschaft wirken diese Materialen negativ, was insbesondere für Besucher von
Aussichtsplattformen oder sonstige Nutzer oberster Geschosse (auch Touristen) wahrnehm-
bar ist. Daher sollen diese Dächer zumindest zur Hälfte extensiv begrünt werden.

TF 12.9 Zulassung von Abweichungen; Preisgerichtsklausel
 (1) Die textlichen Festsetzungen Nr. 12.2 bis 12.8  gelten nicht, soweit die be-
treffenden Gestaltungselemente weder vom öffentlich en Straßenraum noch
von öffentlichen Grünflächen her sichtbar sind.
 (2) Abweichungen von den textlichen Festsetzungen Nr. 12.1 bis 12.8, Absatz 1
können zugelassen werden, wenn die Architekturleist ungen durch das Ergeb-
nis eines ordentlichen Wettbewerbes gemäß „Richtlin ien für Planungswett-
bewerbe / RPW 2013“ zustande gekommen sind.

Begründung:
Leipzig war in seiner Geschichte städtebaulichen Ne uerungen gegenüber meist aufgeschlos-
sen. Mit den örtlichen Bauvorschriften der Festsetz ungen Nr. 12.1 bis 12.8 soll zwar ein tra-
diertes Bild des Stadtzentrums, das für die Identit ätsbildung der Leipziger Bevölkerung und
für die oberzentrale Funktion Leipzigs wertvoll ist , gesichert werden. Dennoch sind bereits
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Begründung zum Bebauungsplan   71
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

nach den übrigen textlichen Festsetzungen einige Au snahmen möglich, da der Vorteil der
Abweichung auch unter Würdigung des öffentlichen Interesses im Einzelfall überwiegen kann
oder die Abweichung nicht stört.
Zu Abs. 1: Die Festsetzungen Nr. 12.1 bis 12.8 sind grundsätzlich dafür gedacht, das Bild der
Stadt – also die Fassaden mit Wirkung auf die öffentlichen Straßenräume und auf die öffentli-
chen Grünflächen – positiv zu entwickeln. Abs. 1 se tzt ergänzend und klarstellend fest, dass
die Festsetzungen Nr. 12.1 bis 12.8 nicht anzuwende n sind, soweit die beantragten Gestal-
tungselemente weder vom öffentlichen Straßenraum no ch von öffentlichen Grünflächen her
sichtbar sind, z.B. Fassaden in geschlossenen Block innenhöfen. Das Einhalten der Gestal-
tungsvorschriften wäre dann eine unverhältnismäßige  Einschränkung des Bauherren und
nicht von der Rechtsgrundlage des § 89 SächsBO gedeckt.
Zu Abs. 2: Über diese bereits aufgeführten Abweichu ngen hinaus sollen weitere – auch vom
Umfang her weitergehende – Abweichungen möglich sein, wenn auf anderem Wege als dem
Vollzug der Festsetzung eine hohe, der Bedeutung de r Innenstadt angemessene Gestaltqua-
lität der Gebäude sichergestellt wird. Dies ist regelmäßig bei der Durchführung eines ordentli-
chen Wettbewerbes gemäß den „Richtlinien für Planungswettbewerbe / RPW 2013“ der Fall.
Mit der Aufnahme dieser Festsetzung wird sichergest ellt, dass die bauliche Weiterentwick-
lung der Innenstadt nicht allein durch die Gestaltu ngsvorschriften gesteuert wird, sondern
ebenso durch Prozesse, die eine fachlich und demokr atisch legitimierte Meinungsbildung
sicherstellen.
Absatz 2 der textlichen Festsetzung Nr. 12.8 wurde bewusst von der Möglichkeit der Abwei-
chung ausgenommen, da die Verbesserung der Umweltbe dingungen durch extensive Dach-
begrünung von besonderer Bedeutung für das stark versiegelte Stadtzentrum ist.

TF 13 Erstreckung der örtlichen Bauvorschriften
 Im Geltungsbereich der rechtsverbindlichen Bebauun gspläne Nr. 45.3 „Unbe-
bautes Areal am Thomaskirchhof“ und 45.4 „Museumsquartier“ gelten von den
Festsetzungen dieses Plans ausschließlich die örtlichen Bauvorschriften (text-
liche Festsetzungen Nr. 12.1 bis 12.9). Die Festset zungen dieser Bebauungs-
pläne werden insoweit ergänzt.

Begründung:
Die Stadt beabsichtigt, für die Geltungsbereiche der rechtsverbindlichen Bebauungspläne Nr.
45.3 „Unbebautes Areal am Thomaskirchhof“ und 45.4 „Museumsquartier die gestalterischen
Festsetzungen Nr. 12.1 bis 12.9 ebenso festzusetzen . Diese Pläne enthalten diejenigen für
die städtebauliche Entwicklung notwendigen Festsetz ungen, die zum Zeitpunkt der Be-
schlussfassung für notwendig erachtet wurden; die P läne enthalten somit die für die städte-
bauliche Ordnung notwendigen Festsetzungen.
Aus heutiger Sicht sollten diese Bereiche um die Mi ndestanforderungen zur baulichen Wei-
terentwicklung der Stadtgestalt ergänzt werden. Die  Ergänzung ist mit den bereits bestehen-
den rechtsverbindlichen Festsetzungen vereinbar.
Daher sind die Geltungsbereiche dieser B-Pläne in den Geltungsbereich des B-Plans Nr. 45.6
aufgenommen worden. Mit der Festsetzung Nr. 13 wird das planerische Ziel erreicht, nämlich
die Ergänzung der Festsetzungen der genannten B-Plä ne ausschließlich mit den Gestal-
tungsvorschriften des B-Plans Nr. 45.6.

TF 14 Aufhebung von Vorschriften
  Die örtliche Bauvorschrift für das Leipziger Stad tzentrum (historische Altstadt)
(Gestaltungssatzung) vom 18.12.1991 (Leipziger Amts blatt Nr. 1 vom 11.01.
1993) tritt im Geltungsbereich dieses Bebauungsplan s mit Ausnahme der §§
10 und 11 außer Kraft.

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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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Begründung:
Die in der Festsetzung genannte örtliche Bauvorschrift hat denselben Regelungsinhalt wie die
Festsetzungen Nr. 12.1 bis 12.9. Die neuen Festsetz ungen zu Gestaltvorschriften, die in den
Bebauungsplan 45.6 aufgenommen werden, würden daher  bei den gleichen Regelungsde-
tails die ältere Vorschrift verdrängen, nicht aber dort, wo die Regelung eines Details durch
den neuen Plan nicht erfolgt.
Da die Stadt Leipzig für die Flächen und Bauvorhabe n im Geltungsbereich des B-Plans Nr.
45.6 die Festsetzungen Nr. 12.1 bis 12.9 (Örtliche Bauvorschriften als Bestandteil des B-
Plans) für angemessen und ausreichend erachtet, wir d die Gestaltungssatzung vom
18.12.1991 im Geltungsbereich dieses Bebauungsplane s formell aufgehoben. Damit wird
Rechtsklarheit geschaffen.
Von der Aufhebung ausgenommen sollen diejenigen Reg elungen sein, die in den örtlichen
Bauvorschriften dieses B-Plans nicht enthalten sind , nämlich zu Werbung. Die §§ 10 und 11
der Gestaltungssatzung vom 18.12.1991 lauten wie folgt:
§ 10 Anforderungen an Werbeanlagen, Firmen-, Büro- und Hausschilder und Warenau-
tomaten
(1) Die Errichtung und Änderung von Werbeanlagen und Warenautomaten bedürfen der
Baugenehmigung; dies gilt auch für Werbeanlagen sow ie Firmen-, Büro- und Haus-
schilder ab einer Größe von 0,25 qm, für Werbeanlag en für zeitlich begrenzte Veran-
staltungen und Messen und für Warenautomaten, die i n räumlicher Verbindung mit ei-
ner offenen Verkaufsstelle stehen und deren Anbringungsort innerhalb der Grundrissflä-
che des Gebäudes liegt.
Hiervon ausgenommen sind Werbeanlagen für die zweim al jährlich stattfindenden
Schlussverkäufe, Räumungs- und Jubiläumsverkäufe an der Stätte der Leistung, jedoch
nur für die Dauer der Veranstaltung sowie Firmen-, Büro- und Hausschilder bis zu einer
Größe von 0,25 qm, die flach auf der Wand liegen, s oweit sie nicht an Erkern, Balko-
nen, Gesimsen oder stark strukturierten Erdgeschosszonen angebracht werden.
(2) Werbeanlagen und Warenautomaten sind nur an der  Stätte der Leistung zulässig
und haben sich in ihrer äußeren Gestalt, Maßstab un d Farbigkeit in die Architektur des
Gebäudes und in das Straßenbild einzufügen. Ausnahmen sind im Einzelfall zu prüfen.
(3) Werbeanlagen sind im Leipziger Stadtzentrum nicht zulässig
a) wenn sie zu einer Häufung am einzelnen Grundstüc k führen, der Maßstäblichkeit
der einzelnen Baukörper nicht entsprechen, ungeordnet angebracht werden;
b) als feste Werbeanlage oberhalb der Brüstungshöhe  des 1. Obergeschosses.
Ausnahmen von nichtbeleuchteten Werbeanlagen (z. B.  Fensterwerbung an der
Stätte der Leistung) sind im Einzelfall zu entscheiden;
c) als Werbeanlage über der Traufe von Gebäuden, au f Dachflächen und über dem
First. Ausnahmen, z. B. an Gebäuden mit Flachdächer n, Kiosken und Interimsbau-
ten sind im Einzelfall zu entscheiden;
d) wenn sie wesentliche Bauglieder oder einzelne Ba uteile (z. B. Gesimse, Erker,
Pfeiler) beeinträchtigen, überschneiden oder verdecken;
e) als Leuchtschriften und -zeichen in aufdringlich er Form, Farbe und Leuchtkraft
vor und an den Hauswänden;
f) als farbliche Rahmungen sowie als flächige Abdec kungen der Schaufensterflä-
chen durch Folienbeklebungen, Plakatierung, Anstric h o. ä., sofern deren Gesamt-
fläche 20 % der Schaufensterfläche überschreitet;
g) wenn sie die Wirkung von Kunst- und Kulturdenkmälern beeinträchtigen;
h) am Rand von und auf Vegetationsflächen;
i) wenn sie zu einer Behinderung der maschinellen R einigung der Fußwege und
Straßen führen.
(4) Großflächige Werbung über 8 qm Ansichtsfläche ist ausgeschlossen.
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(5) Warenautomaten und Schaukästen sind in der Rege l nur in Gebäudenischen,
Passagen und als Bestandteil von Schaufensteranlagen zulässig. Sie dürfen nicht mehr
als 15 cm in den öffentlichen Straßenraum auskragen . Ihre Anbringung ist unzulässig
an Bauteilen, die die vertikale und horizontale Linienführung der Architektur prägen.
(6) Firmen-, Büro- und Hausschilder sind nur am Ort  der Leistung und nur bis 0,25 qm
zulässig.
(7) Diese Vorschriften gelten auch für serienmäßig hergestellte Firmenwerbung.
(8) Das technische Zubehör der Lichtwerbung wie Kab elführung o. ä. ist verdeckt anzu-
ordnen.
(9) Werbeanlagen und Warenautomaten, die ihrer Zwec kbestimmung nicht mehr die-
nen, sind einschließlich aller Befestigungsteile zu  entfernen. Die entsprechenden Fas-
sadenabschnitte sind zu Lasten der ehemaligen Betre iber in ihren ursprünglichen Zu-
stand zu versetzen.

§ 11 Zusätzliche Vorschriften für Werbeanlagen an d enkmalgeschützten Gebäuden,
Straßen- und Platzräumen
(1) Es sind nur Schriftzüge in Form einzelner Buchs taben, ohne hinterlegtes Transpa-
rent, die angestrahlt oder hinterleuchtet werden können, zulässig.
(2) Eine mehrere Fassadenabschnitte übergreifende W erbung ist unzulässig, d. h. die
Gebäudefassade in ihrer Gliederung muss klar ablesbar bleiben.
(3) Werbeanlagen, die Lauf-, Blick- oder Wechsellicht aufweisen, sind unzulässig.
(4) Ebenso unzulässig sind Werbeanlagen mit senkrec ht untereinander gesetzten
Schriftzeichen, andere vertikale Werbeanlagen und W erbeanlagen, die senkrecht zur
Außenwand baulicher Anlagen angebracht werden. Ausg enommen hiervon sind Ausle-
ger in der Erdgeschosszone, wobei je Fassadenabschn itt nur ein Ausleger gestattet ist
und diese das Gebäude- und Straßenbild nicht verunstalten dürfen.

Die Weitergeltung der §§ 10 und 11 ist aus folgendem Grund erforderlich: Eine eigenständige
Werbesatzung ist zwar beabsichtigt, zum Zeitpunkt d er Aufstellung des B-Plans Nr. 45.6 ist
ihr Inkrafttreten aber noch nicht absehbar. Daher s oll die Weitergeltung der §§ 10 und 11 da-
für sorgen, dass keine Regelungslücke entsteht und das das Stadtzentrum auch künftig von
verunstaltender Werbung bzw. einem Übermaß von Werbung verschont bleibt.
Mit dem Inkrafttreten der geplanten Werbesatzung ve rdrängt diese die entsprechenden Re-
gelungsinhalte der Gestaltungssatzung von 1991.
16. Nachrichtliche Übernahmen
16.1 Gartendenkmal Promenadenring
  Die Grenzen des Gartendenkmals „Promenadenring“ w erden nachrichtlich in
den Bebauungsplan aufgenommen.
[§ 9 Abs. 6 BauGB]

Begründung:
Die nachrichtliche Übernahme dient dem Verständnis des Gesamtplans und damit der pla-
nungsrechtlichen Sicherung der Grünflächen des best ehenden, denkmalgeschützten Prome-
nadenrings. Die Zuständigkeiten für die einzelnen T eilflächen sind zwischen dem Amt für
Stadtgrün und Gewässer und dem Verkehrs- und Tiefbauamt geregelt.

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Der grüne Promenadenring
Leipzig besitzt den ältesten städtischen Landschaft spark Deutschlands. Bereits um 1700 war
damit begonnen worden, im Bereich der Stadtbefestig ung regelmäßige Alleen zu pflanzen.
Mitte des 18. Jahrhunderts wurde die Stadt nahezu k omplett von einer mehrreihigen Allee
umschlossen.
Nach dem siebenjährigen Krieg (1756–1763), in dem s ich die Befestigungsanlagen überwie-
gend als nutzlos erwiesen hatten, entledigte sich L eipzig als eine der ersten deutschen Städ-
te seiner einengenden Mauern. Ab 1777 nutzte die St adt den Abriss ihrer Befestigungsanla-
gen nicht, um durch neue Baugrundstücke zu expandie ren, sondern um einen „grünen Pro-
menadenring“ rund um den Stadtkern anzulegen.
Auf den freiwerdenden Flächen entstanden gärtnerische Anlagen im damals neuen, aus Eng-
land kommenden landschaftlichen Gartenstil. Charakt eristisch für diese Stilrichtung ist eine
künstlich geschaffene Natürlichkeit, die sich durch  geschwungene Wege, bewegte Uferlinien
und freiwachsende Gehölze auszeichnet, während auf strenge Symmetrie verzichtet wird.
Der Ursprung der Leipziger Promenadenanlagen geht w ohl größtenteils auf Planungen des
Baudirektors Carl Friedrich Dauthe zurück. Sie sind  geprägt durch einen breiten, von Allee-
bäumen beschatteten Promenadenweg, der die Innensta dt ringförmig umläuft und angren-
zende Parkpartien einschließt. 1796 wurde mit der V erpflichtung des ersten Leipziger Rats-
gärtners Carl Friedrich Kühns eine der ersten städt ischen Gartenverwaltungen Deutschlands
ins Leben gerufen.
Die einmaligen Anlagen des Promenadenringes sind –t rotz einiger Verluste und Überprägun-
gen– in ihren Grundstrukturen bis heute erhalten ge blieben. Seit 1990 wurde das historische
Erscheinungsbild in vielen Bereichen der Promenadenanlagen wieder hergestellt. Die Grund-
lage hierfür bildete und bildet auch in Zukunft die  „Denkmalpflegerische Rahmenzielstellung
Promenadenring Leipzig“ (Franz, 1993), die bereits zum großen Teil mit Hilfe des Förderpro-
gramms „Städtebaulicher Denkmalschutz – Leipziger Innenstadt“ umgesetzt wurde.

Der Untere Park
Ausgangspunkt für die Gestaltung der Promenade
Ab 1777 wurden die nordöstlichen Befestigungsanlage n abgebrochen, der Stadtgraben ver-
füllt und auf dem Gelände der Untere und Obere Park  angelegt. Beide Anlagen waren ur-
sprünglich miteinander verbunden und bildeten das Herzstück der Promenade.
Der Untere Park erfuhr im Laufe der Jahrhunderte ve rschiedene Veränderungen, die gravie-
rendste in den Jahren 1910 bis 1915 im Zusammenhang mit dem Neubau des Hauptbahnho-
fes. Der Leipziger Gartendirektor Carl Hampel liefe rte den Entwurf für eine repräsentative,
symmetrische Anlage, die auf die Gestaltung des Hau ptbahnhofes Bezug nimmt. Aus den
Zeiten vor dieser Umgestaltung sind heute noch das pappelumpflanzte Rondell mit dem Mül-
ler-Denkmal sowie eine große, alte Platane erhalten.
Leipzig hat Bürgermeister Müller viel zu verdanken;  sein bedeutendster Verdienst war aber
zweifellos die Schaffung der Promenadenanlagen.
Im Jahr 1999 wurde der Untere Park saniert und in V erlängerung der Ritterstraße ein neuer
Zugang zur Innenstadt geschaffen.

Der Obere Park (Schwanenteichanlage)
Landschaftliche Gartenkunst mit Resten des alten Wallgrabens
Der nördliche Bereich dieser Anlage (Richtung Haupt bahnhof) erinnert heute noch an die
Grundstruktur der Promenade um 1800. Ein Teil des g roßen Wiesenbereiches und der histo-
rischen Wegeführung ist hier erhalten geblieben.
Dagegen bietet der südliche Abschnitt heute ein gänzlich anderes Bild. Am Standort der Oper
befand sich bis in die 1860er Jahre der „Schneckenberg“ – ein Hügel, zu dessen „Gipfel“ ein
spiralförmig gewundener Weg führte. Hier bot sich e ine malerische Aussicht über die Stadt
bis zu den umliegenden Dörfern. Am Abhang des Berge s plätscherte ein künstlicher Wasser-
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fall. An diesem eigentlich beschaulichen Ort soll T heodor Körner „Lützows wilde verwegene
Jagd“ gedichtet haben.
Durch die Nähe zum Hauptbahnhof war die Schwanentei chanlage prädestiniert dafür, Denk-
male zur Erinnerung an die erste deutsche Ferneisen bahnstrecke Leipzig – Dresden aufzu-
nehmen. Außer dem noch vorhandenen Eisenbahnobelisk en befand sich hier das List-
Harkort-Denkmal, das den beiden Pionieren dieses Pr ojektes gewidmet war. 1942 wurden
Teile des Denkmals zu Rüstungszwecken eingeschmolze n. Die zwei erhaltenen Marmorbüs-
ten fanden vor wenigen Jahren Aufstellung im Hauptbahnhof.
1992 wurde eine Lindenallee entlang des Georgiringes gepflanzt. 1997 wurde der Obere Park
teilweise saniert.

Der Augustusplatz
Historischer Stadtraum im Wandel
Mit der Anlage der Promenade begannen die Stadtväte r bereits vor 1800, große Plätze vor
den Stadttoren zu konzipieren. Gestaltbildend für d en Platz vor dem Grimmaischen Tor (spä-
ter Augustusplatz) waren um 1800 zwei große, mit Ba umreihen eingefasste Rasenrondelle.
Ausgedehnte Rahmenpflanzungen aus Laub- und Nadelhölzern markierten den Platzraum.
In den 1830er Jahren setzte die Bebauung des Platzes ein. So entstand an der Westseite der
Hauptbau der Universität, das Augusteum. Mit dem Ba u des Bildermuseums 1856/58 und
des Neuen Theaters 1864 wurden die Süd- und die Nor dseite des Platzes architektonisch
gefasst. Dadurch bot sich eine neue Gestaltung des Platzes an. Nach einem Plan des könig-
lich-preußischen Gartendirektors Peter Joseph Lenné  erhielt das Areal eine großzügige
rechteckige Form, gerahmt durch Alleen.
Ende des 19. Jahrhunderts wurde der Mendebrunnen errichtet. Das Augusteum und die Pau-
linerkirche erhielten aufwändig gestaltete Schaufas saden. Der Augustusplatz galt in dieser
Zeit als einer der schönsten Stadtplätze Deutschlands.
Im zweiten Weltkrieg wurden das Neue Theater, das B ildermuseum und weitere prägende
Gebäude zerstört. Die größten Verluste waren jedoch  die Sprengung der unversehrt geblie-
benen Paulinerkirche und der Abriss des nur teilwei se beschädigten Augusteums im Jahre
1968. An der Stelle dieser wertvollen Baudenkmale entstand bis 1975 ein neuer Universitäts-
komplex.
Mit dem Opernhaus (1960), der Hauptpost (1964) und dem Neuen Gewandhaus (1981) wur-
de die Bebauung an den Platzfronten weitgehend wieder vervollständigt.
1998 erhielt die Platzfläche ihr heutiges Gesicht.

Die Lenné-Anlage
Das Glanzstück der Promenade
Die ausgedehnten Promenadenanlagen zwischen Augustu splatz und Petersstraße zeugen
von hoher gartenkünstlerischer Qualität. Hier ist m it der Moritzbastei ein altes Festungsbau-
werk erhalten geblieben. Das Gebäude wurde um 1550 nach Plänen von Hieronymus Lotter
errichtet, von welchem auch der Entwurf für das Alt e Rathaus stammt. In den 1970er Jahren
wurden die verschütteten Gewölbe freigegraben. Seit dem wird die Moritzbastei als Studen-
tenclub genutzt.
Die erste umfangreiche gärtnerische Gestaltung dies es Abschnitts fand um 1790 statt. Je-
doch wurde ein großer Teil des Stadtgrabens nicht a ufgefüllt. Die Ratsgärtner nutzten das
geschützte Gelände für die Kultivierung von Obstbäumen und Rosen.
In der Mitte des 19. Jahrhunderts beschloss der Sta dtrat, die Magazingebäude entlang der
heutigen Schillerstraße abzureißen und den Stadtgra ben zu verfüllen. Der Rat beauftragte
Peter Joseph Lenné mit der Gestaltung der neuen Promenadenanlagen. Durch das unermüd-
liche Engagement des Bürgermeisters Dr. Otto Koch g elang es Lenné, die Stadtverordneten
davon zu überzeugen, ein größeres Areal als ursprün glich vorgesehen in die Neugestaltung
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einzubeziehen. Es entstand eine großzügige Parkanla ge, die ein von Gehölzkulissen ge-
rahmter Wiesenraum mit erstaunlicher optischer Tiefenwirkung auszeichnet.
Als besondere Attraktion konzipierte Lenné einen Hü gel, der eine schöne Aussicht auf den
Turm des Neuen Rathauses (zu Lennés Zeiten Turm der Pleißenburg) bietet. Für die Ausfüh-
rung des Projektes empfahl Lenné seinen Schüler Car l Otto Wittenberg, der später auch
Ratsgärtner wurde. Die Anlage, 1858 fertiggestellt,  ist heute ein bedeutendes Gartendenk-
mal. Seit den 1990er Jahren wird sie schrittweise restauriert. Ratsgärtner Wittenberg nahm in
seiner Amtszeit großen Einfluss auf die städtebauli che Entwicklung Leipzigs. Viele der noch
heute das Stadtbild bestimmenden Parks gehen auf sein Wirken zurück.

Martin-Luther-Ring
Die Anlagen am Neuen Rathaus
Nach dem Abriss der Pleißenburg wurde das Neue Rathaus errichtet (Entwurf von Hugo Licht
und Fritz Schumacher, 1905 fertig gestellt). In die sem Zusammenhang erhielten die Prome-
nadenanlagen nach Plänen des städtischen Gartendire ktors Carl Hampel ein neues Gesicht.
Charakteristisches Element war eine die gärtnerisch en Anlagen umrahmende Platanenallee.
Von dieser Allee ist heute noch eine Baumreihe vorh anden. Die Anlage am Stadthaus wurde
2001 saniert.

Dittrichring
Wo die Promenade am authentischsten ist
Der Abschnitt westlich der Innenstadt ist der ältes te Bereich des Promenadenrings. Hier sind
die Promenadenanlagen in ihrer historischen Ausdehn ung nahezu ungestört erhalten geblie-
ben. 1725 ließ der Rat vor der Thomaskirche eine me hrreihige Lindenallee anlegen, die sich
großer Beliebtheit erfreute.
Um die Wende vom 19. zum 20. Jahrhundert kam es zu einer tiefgreifenden Umgestaltung
des Stadtraumes. Die barocke Gebäudesubstanz wurde abgebrochen und durch eine mo-
dernere Neubebauung ersetzt. Die zur Promenadenseit e hin schmucklose Thomaskirche
erhielt bereits 1886 ihr reich ornamentiertes neogotisches Westportal.
Dem veränderten städtebaulichen Rahmen und dem Zeit geschmack entsprechend, wurden
die Promenadenanlagen nach dem Projekt des Gartendi rektors Hampel zwischen 1903 und
1906 neu gestaltet. Aufwändig bepflanzte Schmuckbee te unterstrichen den repräsentativen
Charakter. Mit Hampel verfügte die Stadt über einen  Experten auf diesem Gebiet, hatte er
doch mehrere Fachbücher über gartenkünstlerische Th emen verfasst. Die Schmuckbeete
wurden, angelehnt an das historische Vorbild, in den letzten Jahren wieder angelegt.

Goerdelerring und Tröndlinring
Neugestaltung
Im nördlichen Teil der Promenadenanlagen sind die s chmerzlichsten Verluste zu verzeich-
nen. Diesen Bereich dominierte früher das berühmte Alte Theater, das 1766 auf der ehemali-
gen Ranstädter Bastei errichtet worden war.
Wie auf den Augustusplatz markierten auch hier zwei  Rasenrondelle den Platz vor dem
Stadttor. Am Richard-Wagner-Platz (ehemaliges Ranst ädter Tor) sind sie in Fragmenten
noch vorhanden. Auf dem südlichen Rondell steht sei t 1851 das Denkmal für den Leipziger
Arzt Samuel Hahnemann, den Begründer der Homöopathie (Sanierung der Anlage 2003).
Zu Beginn des 20. Jahrhunderts wurden die Promenade nanlagen in diesem Abschnitt durch
Gartendirektor Hampel neu konzipiert und erweitert.  Hampel widmete dabei der Treppe zum
Matthäikirchhof besondere Aufmerksamkeit, weil hier  ein Denkmal für den in Leipzig gebore-
nen Komponisten Richard Wagner geplant war. Mit dem  Entwurf wurde Max Klinger beauf-
tragt, der jedoch vor der Vollendung der Arbeiten v erstarb. Lediglich eine Treppenanlage
konnte nach Klingers Vorlage ausgeführt werden. Die  „Klinger-Treppe“ wurde in den 1970er
Jahren im Zuge der Erweiterung des Gebäudes der Bez irksverwaltung für Staatssicherheit
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kurzerhand abgebrochen. Die Bauteile konnten jedoch  geborgen und 2010 gemeinsam mit
dem unvollendeten Denkmalsockel am historischen Sta ndort wiedererrichtet werden. 2013
aus Anlass des 200. Geburtstages von Richard Wagner  fand die lange Diskussion um ein
Wagner-Denkmal in seiner Heimatstadt mit der Aufstellung einer lebensgroßen Wagner-Figur
vor einer etwa 4 m hohen Schatten-Silhouette des Ko mponisten von Stephan Balkenhol auf
dem historischen Denkmalsockel ein versöhnliches Ende.
Im zweiten Weltkrieg wurden das Alte Theater und di e Matthäikirche schwer beschädigt und
später abgerissen. Der Verlauf der historischen Töp ferstraße kann nur noch erahnt werden.
Über den ehemaligen Standort des Alten Theaters führt heute die Ringstraße.
Richard-Wagner-Platz und Richard-Wagner-Straße wurd en 2012/2013 im Zusammenhang
mit der Neubaumaßnahme „Höfe am Brühl“ neu gestalte t. Dazu fand 2008 ein Realisie-
rungswettbewerb mit 30 Teilnehmern statt. Zur Ausfü hrung bestimmt wurde der Entwurf von
Lohaus Carl Landschaftsarchitektur, Hannover.
Für den Richard-Wagner-Platz war es neben der Neuge staltung eines multifunktionalen Plat-
zes ein erklärtes Planungsziel, den in diesem Berei ch durchbrochenen Promenadenring wie-
der erlebbar zu machen. Dafür wurden neunundfünfzig  Linden angepflanzt. Zusätzlich wur-
den, um Aufenthaltsqualitäten zurückzugewinnen, Was serbecken für die 1972 vom Leipziger
Bildhauer Harry Müller gefertigten, meist nur »Pust eblumen« genannten Brunnenplastiken
angelegt. Die Richard-Wagner-Straße erhielt im Absc hnitt zwischen Richard-Wagner-Platz
und der Straße Am Hallischen Tor wieder eine Allee-Pflanzung.
Die Neugestaltung des nördlichen Promenadenrings fi ndet mit der Entsiegelung ehemals als
Parkplatz genutzter Flächen östlich der Kreuzung Am  Hallischen Tor/Richard-Wagner-Straße
im Zuge der Fertigstellung des City-Tunnel-Neubaus 2014 vorerst ihr Ende.

Quellen:
Volk, Waltraud: Historische Straßen und Plätze heute  – LEIPZIG; VEB Verlag für Bauwesen Berlin, 1979
Stadt Leipzig, Grünflächenamt und Amt für Stadtgrün und Gewässer: Der grüne Promenadenring , 2004
Stadt Leipzig, Grünflächenamt: Denkmalpflegerische Rahmenzielstellung Promenadenring Leipzig , 1993

16.2 Weitere Museen
  Die Standorte von Museen in Kern- und Sondergebie ten werden nachrichtlich
in den Bebauungsplan aufgenommen.
[§ 9 Abs. 6 BauGB]

Begründung:
Die nachrichtliche Übernahme dient dem Verständnis des Gesamtplans. Neben den großen
Museen in öffentlicher Verwaltung, deren Grundstück e als Gemeinbedarfsflächen festgesetzt
werden, gibt es weitere kleinere Museen in Kerngebi eten sowie im Sondergebiet „Universi-
tät“: das Sächsische Apothekenmuseum (Thomaskirchhof 12), das  Zeitgeschichtliche Forum
(Grimmaische Str. 24) sowie die Kustodie, die Kunstsammlung der Universität Leipzig (Ritter-
straße 26 und Augusteum Augustusplatz 10).
In den genannten Baugebieten sind grundsätzlich sämtliche durch die Festsetzungen eröffne-
ten Nutzungen zulässig. Die bestehenden Museen stellen aber wertvolle Einrichtungen für die
Leipziger Öffentlichkeit dar; ihr Bestand soll dami t zumindest im Plan vermerkt werden. Dies
trägt auch zur Sicherung dieser Einrichtungen bei.
16.3 Weitere Denkmalbereiche und Baudenkmäler
Weitere Denkmalbereiche und Baudenkmäler werden in diesem Bebauungsplan nicht nach-
richtlich übernommen.

99 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   78
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

Begründung:
Im Bereich der historischen Innenstadt Leipzigs ist  eine Vielzahl von Denkmalen vorhanden.
Es würde die Lesbarkeit dieses Planes, der das gesa mte Stadtzentrum umfasst und haupt-
sächlich die Art der Nutzung steuern soll, erschweren, wenn jedes Denkmal nachrichtlich ein-
gezeichnet würde.
Auch ohne nachrichtliche Darstellung in diesem Plan  gelten die denkmalschutzrechtlichen
Regelungen uneingeschränkt.
17. Hinweise ohne Normcharakter
1.  Gestaltung der Gebäudefassaden:
− Alle baulichen Anlagen sind so zu behandeln, dass neben der Erhaltung
wertvoller Einzelbauten die kulturell bedeutsame Gesamtheit der die histo-
rische Kernstadt prägenden Merkmale erhalten wird. Bauliche Maßnahmen
aller Art sind in ihrer Gesamtheit so auszuführen, dass das vorhandene
Straßen- und Ortsbild nicht beeinträchtigt wird.
− Bei Neubauten sind die in der Traditionslinie der historischen Leipziger
Bauten liegenden Gestaltungs- und Gliederungsmittel in ihrer Grundfunkti-
on und Grundaussage aufzunehmen, zu bewahren und weiterzuentwickeln:
a) Horizontale Gesimse gliedern die Fassade in Fassadenabschnitte und
trennen optisch die gestapelten Funktionseinheiten;
b) Vertikale Lisenen, Säulen, Flacherker, Erker o. ä. fassen die Geschosse
zwischen den Gesimsen optisch zusammen und begründen die stehende
Wirkung der Fassaden.
− Die Gliederung der Erdgeschosszone muss aus der Fassade des Gebäudes
entwickelt wer-den und Bezug auf die darüber liegenden Geschosse neh-
men. Die tragende Konstruktion muss zumindest an den der Straße zuge-
wandten Gebäudeseiten bis zum Erdgeschoss durchgeführt werden, d. h.
die Tektonik eines Gebäudes muss bis in das Erdgeschoss gewahrt bleiben.

Erläuterung:
Die Hinweise zur Gestaltung der Gebäudefassaden sin d ergänzende und klarstellende Hin-
weise zur Auslegung der örtlichen Bauvorschriften g emäß diesen textlichen Festsetzungen.
Sie dienen den Bausachverständigen und Bauherren zu r Erläuterung der gestalterischen
Anforderungen, denen die Fassaden genügen müssen. E rgänzend ist bei der Planung von
Gebäuden die Erhaltungssatzung zu beachten (siehe Hinweis Nr. 2).

2. Im Plangebiet gelten:
− Die Baumschutzsatzung der Stadt Leipzig vom 16.10.1992 (Leipziger Amts-
blatt vom 08.02.1993) in der jeweils gültigen Fassung.
−  Die Erhaltungsatzung für das Gebiet „Leipzig-Innenstadt“ der Stadt Leipzig
vom 17.10.2001 (Leipziger Amtsblatt vom 12.01.2002) in der jeweils gültigen
Fassung.
−  Die Verpflichtung zur Errichtung von Stellplätzen einschließlich von Fahr-
radstellplätzen nach § 49 der SächsBO i. d. F. vom 26.05.2004 (SächsGVBl.
S. 200) nach Maßgabe der textlichen Festsetzung Nr. 10.

Erläuterung:
Der Hinweis weist auf Satzungen bzw. gesetzliche No rmen hin, die im Zusammenhang mit
Bauvorhaben auf einem Grundstück im Geltungsbereich zu beachten sind.
Die Liste ist nicht abschließend.

100 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   79
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

3. Im Plangebiet steht eine Vielzahl von Baudenkmal en unter Baudenkmalschutz.
Das Ringgrün steht unter Gartendenkmalschutz.

Erläuterung:
Der Denkmalschutz und Gartendenkmalschutz haben für  zahlreiche Einzelgebäude und Gar-
tenanlagen im Plangebiet, aber auch für die histori sche und künstlerische Bedeutung und
Gestalt des Stadtzentrums in seiner Gesamtheit hohe  Bedeutung. Das Sächsische Denkmal-
schutzgesetz enthält Vorschriften zu Denkmälern, di e den Denkmalschutz sicherstellen sol-
len. Der Hinweis soll die am Bau Beteiligten auf di e Einhaltung dieser Vorschriften aufmerk-
sam machen.

4. Der gesamte Geltungsbereich ist archäologischer Relevanzbereich. Bei Erdar-
beiten entdeckte Bodendenkmale (Funde von Scherben,  Knochen, Stein- und
Metallgegenständen, Steinsetzungen, Holz, Verfärbungen usw.) sind unverzüg-
lich der Unteren Denkmalschutzbehörde und dem Lande samt für Archäologie
des Freistaats Sachsen anzuzeigen.

Erläuterung:
Das Plangebiet ist bekanntermaßen für den Bodendenkmalschutz von hoher Bedeutung. Das
Sächsische Denkmalschutzgesetz enthält Vorschriften  zur Meldepflicht von Bodendenk-
mälern und anderen archäologischen Fundstücken, die  den Bodendenkmalschutz und die
Auswertung von Fundstücken sicherstellen sollen. De r Hinweis soll die am Bau Beteiligten
auf die Einhaltung dieser Vorschriften aufmerksam machen.

5. Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen und de r rechtliche Charakter (Klas-
sifizierung) sind nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplans.

Erläuterung:
Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche auf der Eb ene des B-Planes ist nicht zweckmäßig,
da sie nicht Zweck des Bebauungsplans ist. Damit bedarf es auch keiner klarstellenden textli-
chen Festsetzung dazu. Stattdessen wird ein Hinweis  ohne Normcharakter in den Plan auf-
genommen.

6. Der Bebauungsplan regelt nicht die Überbaubarkei t der Grundstücksflächen.
Die überbaubaren Grundstücksflächen einschließlich der Baufluchten sind in
jedem Einzelfall nach § 34 Abs. 1 BauGB zu ermittel n. Das gilt auch bei einer
festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) von 1,0.

Erläuterung:
Es ist die Absicht der Stadt Leipzig, den Bebauungs plan als einfachen B-Plan i.S.d. § 30
Abs. 3 BauGB zu verabschieden. Ein solcher einfache r Bebauungsplan enthält nicht die sog.
Mindestfestsetzungen im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB . Der § 30 BauGB lautet wie folgt
(Auszug):
§ 30 BauGB – Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans
(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der al lein oder gemeinsam mit sonsti-
gen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetz ungen über die Art und das Maß
der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücks flächen und die örtlichen Ver-
kehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, we nn es diesen Festsetzungen nicht
widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

101 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   80
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

Zur Beantwortung der Frage, ob der B-Plan 45-6 die in § 30 Abs. 1 genannten Mindestfest-
setzungen enthält, ist also zu prüfen, ob Festsetzungen getroffen werden
… zu den örtlichen Verkehrsflächen?
Für den gesamten Geltungsbereich des B-Plans werden  örtliche Verkehrsflächen als
Straßenverkehrsflächen zeichnerisch festgesetzt.
… zur Art der baulichen Nutzung?
Für den gesamten B-Plan wird die Art der Nutzung festgesetzt.
… zum Maß der baulichen Nutzung?
In einem Teil des Plangebietes (im MK 2) wird neben  der Art der Nutzung eine pla-
nungsrechtliche Festsetzung zum Maß der Nutzung in Form einer Mindest- und der
Höchstzahl der Geschosse getroffen. Die Stadt möcht e mit dieser Festsetzung vermei-
den, dass etwa eine geringere Anzahl von Geschossen  (mit hoher Geschossdeckenhö-
he) gebaut wird und damit die vorgeschriebene Trauf höhe erreicht wird, gleichzeitig
aber die Geschosse für das Wohnen – im MK 2 nämlich ab dem 5. Vollgeschoss – nicht
errichtet und somit der Zweck der Festsetzung Nr. 6.3 umgangen wird.
Außerdem müssen Bauherren die in den Plan aufgenomm ene örtliche Bauvorschrift zu
den Traufhöhen bzw. zu den Höhen der Attika einhalt en, die zwischen 18 und 21 m lie-
gen müssen. Gemäß § 16 Abs. 3 BauNVO sind bei der Festsetzung der Höhe baulicher
Anlagen stets auch die Grundflächenzahl (GRZ) oder die Größe der Grundflächen der
baulichen Anlagen festzusetzen. Für das MK 2 wurde somit eine GRZ von 1,0 festge-
setzt (siehe Begründung zur textlichen Festsetzung Nr. 8.2). Der Bebauungsplan enthält
also Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung
… zu den überbaubaren Grundstücksflächen einschließ lich der Baufluchten?
Überbaubare Grundstückflächen können nur mit Hilfe von Baugrenzen, Baulinien oder
der Bautiefe festgesetzt werden. Festsetzungen dies er Art, die geeignet sind, die über-
baubare Grundstücksfläche zu bestimmen, werden in d iesem B-Plan jedoch nicht ge-
troffen.
(Es werden lediglich im Bereich neu zu errichtender  Passagen mittels Nebenzeichnung
Baugrenzen festgesetzt, die die notwendigen Luftges chosse im Erdgeschoss sichern.
Diese Festsetzung ist jedoch nicht hinreichend für die Bestimmung der Überbaubarkeit
dieser Grundstücke.)
Auch aus der Festsetzung der GRZ mit 1,0 lässt sich keine Regelung der überbaubaren
Grundstücksfläche ableiten; diese Festsetzung bedeu tet lediglich, dass einer Überbau-
ung des Grundstücks keine einengende Festsetzung einer GRZ entgegensteht.
Eine Einengung der Überbaubarkeit kann sich aus den  Verhältnissen vor Ort ergeben.
Mangels Festsetzung ist  die Ausnutzung der Grundst ücksbereiche in jedem Einzelfall
nach § 34 BauGB zu ermitteln und wird damit in eini gen Fällen unter dem Maß bleiben,
das nach der TF 8 (Festsetzung der Grundflächenzahl  für das MK 2) theoretisch zuläs-
sig wäre. Damit steht fest, dass es sich nicht um e inen qualifizierten Bebauungsplan im
Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB handelt.

Der Hinweis Nr. 6 dient der Klarstellung für die Genehmigungspraxis.
In der Folge sind Bauvorhaben im Geltungsbereich de s Bebauungsplans nicht nur nach den
Festsetzungen dieses Bebauungsplans, sondern auch n ach § 34 BauGB zu beurteilen. Ge-
mäß den Vorschriften des Bauordnungsrechts ist eine Baugenehmigung zu beantragen.
102 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   81
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

D. Städtebauliche Kalkulation
18. Flächenbilanz
Die folgende Tabelle stellt für den Geltungsbereich des B-Plans die Flächengrößen dar.

Art der Nutzung Flächengröße  in m²  Flächengröße  in ha  Anteil in %
Kerngebiete 253.815 25,4 37,5%
Sondergebiete 51.840 5,2 7,6%
Flächen für Gemeinbedarf 27.016 2,7 4,0%
Straßenverkehrsflächen 203.875 20,4 30,1%
Grünflächen 122.872 12,3 18,1%
Geltungsbereiche der B-Pläne 45.3
und 45.4 (Weißflächen)
18.232 1,8 2,7%
SUMME
677.650 67,8 100,0%

Die Teil-Baugebiete der Kerngebiete nehmen folgende  Anteile an der Gesamtfläche der
Kerngebiete ein:

Art der Nutzung Flächengröße  in m²  Flächengröße  in ha  Anteil
Teil-Kerngebiete MK 1.1 bis MK 1.5 17.519 1,8 6,9%
Teil-Kerngebiete MK 2.1 bis MK 2.33 206.457 20,6 81,3%
Teil-Kerngebiete MK 3.1 bis MK 3.12 29.839 3,0 11,8%
SUMME
253.815 25,4 100,0%

19. Verkehrsentwicklung
Es gibt keine Hinweise, dass durch die Aufstellung des B-Plans eine Verkehrserhöhung im
Vergleich zum Verzicht auf die Planung eintreten könnte.
20. Kosten
Durch den B-Plan werden keine neuen Baumaßnahmen vo rbereitet oder begründet. Dies gilt
auch für den öffentlichen Raum – Straßenverkehrsflächen und Grünflächen – der lediglich im
Bestand gesichert wird. Außer den Verfahrenskosten,  die von der Stadt getragen werden,
verursacht der B-Plan somit keine direkten Folgekosten für die öffentlichen Haushalte.
Kosten für die Stadt Leipzig sind auch nicht auf de r Grundlage des Planungsschadensrechts
gemäß §§ 39 ff. BauGB zu erwarten:
− Die Festsetzungen zu Sonderbauflächen, Gemeinbedar fsflächen, Straßenverkehrsflä-
chen sowie Grünflächen betreffen Eigentum der öffen tlichen Hand oder religiöser Ein-
richtungen und sichern bestehende Nutzungen. Durch den Plan werden keine derzeit
zulässigen Nutzungen beschränkt.
− Die Festsetzungen zu den Kerngebieten betreffen üb erwiegend Flächen in privatem Ei-
gentum. Der Plan setzt die Art der Nutzung soweit f est, wie sie sich aus dem vorgefun-
denen Bestand ableiten lässt. Lediglich für die Tei l-Baugebiete des MK 2 werden Fest-
setzungen zum Maß der Nutzung getroffen. Mangels ei ner Festsetzung zu den über-
baubaren Grundstücksflächen bleibt der Bebauungspla n auch im MK 2 – wie auch im
Bereich der übrigen Kerngebietsflächen einfacher B- Plan i.S.d. § 30 Abs. 1 BauGB.
Damit ist für Bauvorhaben im Geltungsbereich dieses  Plans ergänzend § 34 Abs. 1
BauGB heranzuziehen.
103 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   82
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 24.06.2015

− Die Festsetzungen zu Blockdurchgängen auf noch nic ht bebauten Kerngebietsflächen
sichern keine im Bestand vorgefundene bauliche Situ ation. Auf der Grundlage des
Plans ergibt sich jedoch dennoch kein Anspruch auf Entschädigung, da auf sämtlichen
Grundstücken dieser Art innerhalb der letzten 7 Jah re keine nach § 34 BauGB zulässi-
ge Kerngebietsnutzung verwirklicht oder beantragt worden ist. Nach § 42 Abs. 3 BauGB
hat der Plangeber bei der Änderung der zulässigen N utzung nach Ablauf von 7 Jahren
nur eine Entschädigung für Eingriffe in tatsächlich  ausgeübte Nutzungen zu leisten. Ist
die tatsächliche Nutzung das Brachliegen, ergibt sich kein Planungsschaden.
− Für ein Grundstück im Teil-Baugebiet MK 2.4 ist 20 13 eine Baugenehmigung zur Er-
richtung eines Gebäudes erteilt worden, die keinen Blockdurchgang i.S.d. TF 9 („echte“
Passage, rund um die Uhr für die Allgemeinheit zugä nglich) als Bestandteil bzw. Aufla-
ge enthält.
An der zeichnerischen Festsetzung eines Blockdurchg angs i.S.d. ZF 4 i.V.m. der TF 9
wird jedoch festgehalten. Die zeichnerische Festset zung orientiert sich dabei an der
genehmigten inneren Baustruktur (tragende Gebäudeteile und innere Erschließung des
Gebäudes). Im Falle einer späteren Belastung mit einem Gehrecht für die Allgemeinheit
wäre in diesem Einzelfall zunächst zu ermitteln, ob  bei dauerhafter Öffnung des Block-
durchgangs für die Allgemeinheit Vermögensnachteile  für die Grundstücksbesitzer auf-
treten. Dabei lässt sich schon jetzt ausschließen, dass das Grundstück nicht mehr sei-
ner Bestimmung gemäß genutzt werden kann und von de r Stadt übernommen werden
müsste. Falls überhaupt Vermögensnachteile für den Grundstückseigentümer entste-
hen, ist von vergleichsweise geringfügigen Summen a uszugehen, da nur ein geringer
Teil (wenige Prozent) der realisierbaren Geschossfl äche für einen Blockdurchgang nö-
tig sind.

Leipzig, den

Jochem Lunebach
Leiter des
Stadtplanungsamtes
104 von 196 in Zusammenstellung

 Begründung zum
Bebauungsplan Nr.

45.6
 „Stadtzentrum“
(Entwurf)
 Stadtbezirk: Mitte
 Ortsteil: Zentrum

Übersichtskarte:

Umgebung des
Bebauungsplangebietes
und anschließende
Bebauungspläne

Geltungsbereich
des B-Plans
Nr. 45.6

B-Pläne, die
innerhalb des
Geltungsbe-
reichs des B-
Plans Nr. 45.6
liegen und für die
die textlichen
Festsetzungen
Nr. 12.1 bis 12.9
gelten

anschließende
Bebauungspläne

Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Stadtplanungsamt

Planverfasser:

Plan und Recht GmbH
Oderberger Straße 40
10435 Berlin

18. September 2015

105 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   2
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

INHALTSVERZEICHNIS

A. Einleitung 4
1. Lage und Größe des Plangebietes 4
2. Planungsanlass und -erfordernis 4
3. Ziele und Zwecke der Planung 4
3.1 Art der Nutzung 4
3.2 Wohnnutzung 5
3.3 Maß der Nutzung 5
3.4 Passagen und Arkaden 5
3.5 Begrenzung der Stellplätze 5
3.6 Gestalterische Festsetzungen 6
4. Verfahren 6
B. Grundlagen der Planung 7
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes 7
5.1 Topografie und Bodenverhältnisse 7
5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen 7
5.3 Vorhandene Durchgänge und Arkaden 8
5.4 Vorhandene Wohnbevölkerung 9
5.5 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung 9
5.6 Soziale Infrastruktur 9
5.7 Technische Infrastruktur 10
5.8 Umgebung 11
5.8 Eigentumsverhältnisse / Besitzverhältnisse 11
6. Planerische und rechtliche Grundlagen 11
6.1 Planungsrechtliche Grundlagen 11
6.1.1 Landesentwicklungsplan 11
6.1.2 Regionalplan 12
6.1.3 Flächennutzungsplan 13
6.1.4 Landschaftsplan 15
6.1.5 Bebauungspläne 16
6.1.6 Erhaltungssatzung „Leipzig Innenstadt“ 16
6.2 Sonstige Planungen 17
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept „Leipzig 2020“ 17
6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren 17
6.2.3 Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung 18
6.2.4 Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen 18
6.2.5 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum 18
6.2.6 Konzeption „Autoarme Innenstadt“ 19
7. Umweltbericht 21
7.1 Einleitung 21
7.1.1 Ziele und Inhalt des Bebauungsplans (Kurzdarstellung) 21
7.1.2 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der
Umweltbelange 21
7.1.3 Ziele des Umweltschutzes und sonstige fachliche Grundlagen 23
106 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   3
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

7.2 Beschreibung und Bewertung der voraussichtlichen erheblichen
Umweltauswirkungen der Planung 26
7.3  Anderweitige Planungsmöglichkeiten 27
7.4 Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen 27
7.5  Allgemeinverständliche Zusammenfassung 27
8. Ergebnisse der Beteiligungen 28
8.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit  28
8.2 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange  29
9. Städtebauliches Konzept 29
9.1 Gliederung des Gebietes 29
9.2  Bebauungs- / Nutzungskonzept 30
9.3 Erschließungskonzept 31
9.4 Grünkonzept 32
C. Inhalte des Bebauungsplanes 33
10. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches 33
11. Gliederung des Plangebietes 33
12. Baugebiete und Flächen für den Gemeinbedarf 33
12.1 Art der baulichen Nutzung 33
12.1.1 Sonstige Sondergebiete (SO) 33
12.1.2 Kerngebiete (MK) 36
12.1.3 Flächen für den Gemeinbedarf 47
12.2 Maß der baulichen Nutzung 48
12.3 Bauweise, Baugrenze, Baulinie 50
12.4 Sonstige Festsetzungen 50
13. Verkehrsflächen 61
14. Grünflächen 61
15. Örtliche Bauvorschriften 62
16. Nachrichtliche Übernahmen 74
17. Hinweise ohne Normcharakter 78
D. Städtebauliche Kalkulation 82
18. Flächenbilanz 82
19. Verkehrsentwicklung 82
20. Kosten 82

107 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   4
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

A. Einleitung
1. Lage und Größe des Plangebietes
Das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ befindet sich im Stadtbezirk
Mitte, Ortsteil Zentrum. Sein Geltungsbereich umfasst Leipzigs Innenstadt innerhalb des
Straßenbahn-Rings, der den Promenadenring umschließt.
Die B-Pläne Nr. 45.3 „Unbebautes Areal am Thomaskirchhof“ und Nr. 45.4 „Museumsquar-
tier“ werden in seinen Geltungsbereich einbezogen, während die B-Pläne Nr. 45.5 „Höfe am
Brühl“ sowie Nr. 45.7 „Burgplatz“ (in Aufstellung befindlich) ausgeklammert bleiben.
Der Geltungsbereich hat eine Größe von ca. 67,8 Hektar. Ohne Berücksichtigung der einbe-
zogenen B-Pläne Nr. 45.3 und 45.4 ergeben sich 65,9 Hektar.
Die räumliche Lage des Geltungsbereiches ist aus der Übersichtskarte auf dem Titelblatt der
Begründung bzw. aus der Planzeichnung zu ersehen.
2. Planungsanlass und -erfordernis
Die historische Innenstadt ist das Aushängeschild der Stadt Leipzig. Hier konzentrieren sich
vielfältige kulturelle, gewerbliche und administrative Nutzungen, verbunden mit einer nicht
unerheblichen Anzahl von Wohnungen. Diese lebendige Nutzungsmischung soll – zusammen
mit den städtebaulichen Qualitäten der Altstadt mit ihren Gassen und Durchgängen – bewahrt
werden.
Bereits im Jahr 1998 beschloss die Ratsversammlung der Stadt Leipzig den Bebauungsplan
Nr. 45.2 „Nutzungsarten im Stadtzentrum“ mit einer Größe von ca. 70 Hektar, um die genann-
ten Ziele zu verwirklichen. Aufgrund verschiedener Rechtsmängel wurde dieser Plan im April
2007 vom Oberverwaltungsgericht Bautzen für unwirksam erklärt. 1 Das Gericht rügte insbe-
sondere, dass bei der Festsetzung eines bestimmten Anteils von Wohnnutzung im Stadtzent-
rum keine konkrete Bezugsgröße festgesetzt worden sei.
Da die Stadt unverändert an den übergeordneten Zielen des B-Plans 45.2 zur gewünschten
Bandbreite der Nutzungen, zu Passagen und zur Gestaltung festhält, sollen diese Ziele durch
die Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. 45.6 abgesichert werden. Die vom Gericht ge-
rügten Mängel sollen dabei behoben werden.
Der Bebauungsplan soll als einfacher Bebauungsplan i.S.d. § 30 Abs. 3 BauGB aufgestellt
werden. Er soll keine Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen und nur in
einem Teilbereich Festsetzungen zur Anzahl der Vollgeschosse enthalten. Die Festsetzungen
zu den Traufhöhen werden aus gestalterischen Gründen als örtliche Bauvorschriften in den
Plan aufgenommen.
3. Ziele und Zwecke der Planung
Ziel des Bebauungsplans Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ ist es an erster Stelle, nicht gewünschte
Nutzungsarten im Zentrum auszuschließen, ein Mindestmaß an Wohnnutzung zu sichern,
das System der Passagen zu ergänzen, die Höchstzahl zulässiger Stellplätze zu beschrän-
ken sowie gestalterische Vorgaben für Gebäude zu formulieren.
Im Detail sollen hauptsächlich folgende Regelungsinhalte in den Plan aufgenommen werden:
3.1 Art der Nutzung
Das Zentrum soll größtenteils als Kerngebiet festgesetzt werden. Einzelne größere Flächen
wie z.B. die Kirchen, Altes und Neues Rathaus und die Museen sollen als Gemeinbedarfsflä-
chen festgesetzt werden. Flächen mit Sondernutzung wie die Flächen der Universität Leipzig,

1 Sächsisches Oberverwaltungsgericht Bautzen, Urteil vom 24 April 2007 – Az. 1 D 12/05.
108 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   5
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

des Gewandhauses, der Oper sowie der Moritzbastei werden als sonstige Sondergebiete mit
der entsprechenden speziellen Nutzung festgesetzt. Das Ringgrün wird als öffentliche Grün-
fläche festgesetzt, Straßen und Plätze als öffentliche Verkehrsfläche.
Folgende Nutzungen sollen in den Kerngebieten ausgeschlossen werden: Tankstellen, sex-
gewerbliche Nutzungen, Spielhallen und dergleichen sowie oberirdische Großgaragen und
oberirdische Stellplätze auf privaten Grundstücken bzw. private Sammelparkplätze.
3.2 Wohnnutzung
Die Stadt beabsichtigt, die in Teilen des Stadtzentrums noch in beträchtlichem Maß vorhan-
dene Wohnnutzung zur Belebung des Stadtzentrums zu erhalten und weiter zu stärken. Da-
her werden in den Kerngebieten Festsetzungen zur Zulässigkeit der Wohnnutzung getroffen.
Die Kerngebiete sind dazu in drei Gruppen eingeteilt, nämlich MK 1 bis MK 3. Diese Eintei-
lung nimmt auf den vorgefundenen Bestand Rücksicht.
- In der Gruppe MK 1 sind Wohnungen oberhalb des 4. Vollgeschosses neben anderen
Kerngebietsnutzungen zulässig, es gibt aber keine Mindestvorgaben zur Wohnnutzung.
- In der Gruppe MK 2 – flächenmäßig der größte Teil des Kerngebietes – sind oberhalb
des 4. Vollgeschosses ausschließlich Wohnungen zulässig. Damit ergeben sich bei vol-
ler baulicher Ausnutzung der Grundstücke durchschnittlich 2–3 Vollgeschosse für Woh-
nungen.
- In der Gruppe MK 3 – diese umfasst hauptsächlich die zu DDR-Zeiten in der Innenstadt
errichteten Wohngebäude – sind Wohnnutzungen auch unterhalb des 4. Vollgeschos-
ses zulässig. Für die MK 3-Gebiete soll eine Tabelle mit „zu realisierenden Geschoss-
flächen für Wohnnutzung pro Grundstück“ Teil der Festsetzungen werden, damit die
derzeit im Bestand vorhandene Wohnnutzung planerisch abgesichert wird.
Für die geforderte Wohnnutzung soll durch Festsetzung gesichert werden, dass der notwen-
dige bauliche Schallschutz im Genehmigungsverfahren sichergestellt wird.
3.3 Maß der Nutzung
Das Maß der Nutzung wird nur in den Teil-Baugebieten des Kerngebiets MK 2.1 bis MK 2.33
mit einer durchgehend hohen Grundflächenzahl GRZ 1,0 bestimmt.
3.4 Passagen und Arkaden
Für die Leipziger Innenstadt ist das System der Passagen (Durchgänge) prägend. Vorhan-
dene Passagen sollen durch ihre Festsetzung im Bestand gesichert werden. Auf neu zu be-
bauenden Flächen sollen mindestens 6 m breite Durchgänge festgesetzt werden, die vorhan-
dene Fußgängerrouten aufnehmen und somit das vorgefundene Passagensystem weiterent-
wickeln. Die Flächen dieser Durchgänge sind mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemein-
heit zu belasten.
Vorhandene Arkaden und Kolonnaden 2 entlang öffentlicher Straßen und Plätze sollen eben-
so gesichert werden.
3.5 Begrenzung der Stellplätze
Das Plangebiet ist hervorragend durch den öffentlichen Nahverkehr erschlossen und baulich
ideal für Fußgänger angelegt. Die Errichtung von Kfz-Stellplätzen auf den Baugrundstücken
soll auf das bauordnungsrechtlich geforderte Maß begrenzt werden.
Damit wird die Konzeption „Autoarme Innenstadt“ umgesetzt.

2  Eine Arkade im engeren (architektonischen) Sinn ist ein Bogenelement; mehrere Arkaden mit einem Gang
dahinter ergeben einen Arkadengang. Kolonnaden sind durch gerades Gebälk gekennzeichnet (im Ggs. zur
bogenförmigen Arkade). In dieser Planbegründung wird aus Gründen der Vereinfachung das Wort „Arkade“
sowohl für Arkadengänge als auch für Kolonnadengänge benutzt.
109 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   6
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

3.6 Gestalterische Festsetzungen
Mit einer Reihe von Festsetzungen soll ein Mindestmaß an Gestaltqualität für Gebäude in der
Innenstadt erreicht werden. Dies betrifft u.a. Festsetzungen zur Traufhöhe, zur Dachgestalt
oder zu technischen Aufbauten.
Die B-Pläne Nr. 45.3 und 45.4, deren Geltungsbereiche in den Geltungsbereich dieses Be-
bauungsplans einbezogen sind, werden lediglich um die gestalterischen Festsetzungen er-
gänzt.
4. Verfahren
Folgende Verfahrensschritte wurden zur Vorbereitung des Satzungsbeschlusses durchge-
führt:

Aufstellungsbeschluss vom
Beschluss Nr. RBlV – 967/07,
bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 15/2007 vom
21.07.2007
18.07.2007
Ergänzung der Planungsziele (Begrenzung der Stellplätze):
Beschluss der Ratsversammlung vom
Beschluss Nr. RBV – 1534/13

20.02.2013

frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
(§ 3 Abs. 1 BauGB), bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt
Nr. 4/2013 vom 23.02.2013
25.02.2013 bis 22.03.2013

28.02.2013
frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
(§ 4 Abs. 1 BauGB), mit Schreiben vom

01.03.2013

Näheres zu den Ergebnissen der durchgeführten Beteiligungen siehe Kap. 8 dieser Begrün-
dung.

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Begründung zum Bebauungsplan   7
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

B. Grundlagen der Planung
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes
Zu den umweltrelevanten Grundlagen siehe das Kapitel zu den Umweltbelangen (Teil B,
Kap. 7).
5.1 Topografie und Bodenverhältnisse
Das Plangebiet ist nahezu eben. Die durchschnittliche Höhe der Fläche liegt bei ca. 110 m
über Normal-Null (NN).
Unter anthropogenen Aufschüttungen im Plangebiet liegen in der Regel Geschiebelehme und
-mergel, die wiederum von Sanden / Kiesen sowie Tonen / Schluffen des Quartärs und Terti-
ärs unterlagert werden. In der tertiären Schichtenfolge sind zudem Braunkohlen vorhanden.
In den rolligen Lockergesteinen zirkuliert erfahrungsgemäß Grundwasser.
Im Plangebiet sind Altlastenverdachtsflächen vorhanden (siehe hierzu Kap. 7, Umweltbe-
richt).
5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen
Das historische Stadtzentrum Leipzigs innerhalb des Promenadenrings ist mit ca. 600 x
800 m massiv überbauter Fläche relativ klein. Dieses „kleine Herz“ der Stadt nimmt nur 48 ha
oder 0,16 % des gesamten Stadtterritoriums ein 3, ist aber Oberzentrum der ganzen Region,
Identifikationsort für alle Leipziger, Ziel und Erlebnisraum für Besucher und Touristen.
Der Stadtkern ist ein intensiv überbauter Organismus mit vielfältiger Funktionsmischung.
Das enge Nebeneinander von Wohnen, Arbeiten, Studieren, Einkaufen, Kultur- sowie Frei-
zeitangeboten, bei räumlicher Dichte und kurzen Wegen, ist typisch für die Leipziger Innen-
stadt. Das städtebauliche Erscheinungsbild  – eine geschlossene Altstadt mit urbanem
Flair, geprägt durch die gründerzeitlichen Messe- und Geschäftshäuser, erweist sich für die
Anziehungskraft des Stadtzentrums von besonderer Bedeutung. Da die städtebauliche Struk-
tur ein Ergebnis jahrhundertelanger Stadtentwicklung ist, weist das Stadtzentrum einen ho-
hen Anteil bedeutender Baudenkmale aus den verschiedenen Epochen aus.
Die Erschließung des Stadtzentrums ist durch das seit dem Mittelalter erhaltene Straßen-
netz vorgegeben. Als Haupterschließung der Baublöcke dienen zwei Ost-West-Achsen und
drei Nord-Süd-Achsen 4. Die durch diese Erschließungsstruktur gebildeten langen (aber
gleichzeitig tiefen) Baublöcke in Nord-Süd-Ausrichtung wurden durch schmale Gassen und
„Durchhöfe“ durch Kaufmannshäuser für Fußgänger in Ost-West-Richtung erschlossen.
Durch diese Durchhöfe vergrößerte sich die Schnittstelle zum öffentlichen Raum und damit
die Möglichkeit, vom privaten Baugrundstück aus Waren und Dienstleistungen anzubieten. Im
19. und 20. Jahrhundert dienten diese Durchhöfe als Vorbild für neu entstehende Passagen
und Messehäuser.
Während das Straßennetz seit dem Mittelalter weitgehend unverändert erhalten ist, kann seit
dem 19. Jahrhundert ein Prozess der Vergrößerung der Parzellen beobachtet werden: Im
Mittelalter waren die Parzellen zur Straße schmal und reichten tief in die Baublöcke hinein. Im
Zuge der Ablösung der historischen Bausubstanz durch gründerzeitliche Bauten und insbe-
sondere im Zuge der Errichtung der Messehäuser begann im 19. Jahrhundert auch die Über-
formung der immer noch mittelalterlichen Parzellenstruktur durch Zusammenlegung mehrerer
Parzellen zu einem Baugrundstück. Diese Entwicklung ging bis zum 1. Weltkrieg mit der Er-
richtung von mehr als 30 Messehäusern weiter, ebenso ab 1959 im Zuge des Wiederaufbaus
im Geist der Nachkriegsmoderne, bei der auch der bis dahin erhaltene Stadtgrundriss teilwei-

3  Die Zahl von 48 ha bezieht sich auf den „steinernen Teil“ des Stadtzentrums. Der Geltungsbereich insgesamt –
mit den Grünflächen des Promenadenrings – beläuft sich auf 65,9 ha.
4  Ost-West-Achsen: Brühl sowie Thomaskirchhof/ Grimmaische Straße. Nord-Süd-Achsen: Hainstraße/ Peters-
straße, Reichsstraße/ Neumarkt sowie Nikolaistraße/ Universitätsstraße.
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se durch Aufweitung und Aufbrüche überformt wurde – glücklicherweise nicht irreversibel.
Auch der Maßstab der Parzellenzusammenlegung vergrößerte sich dabei, so dass schließlich
neugebildete Baugrundstücke teilweise ganze Baublöcke einnahmen (z.B. die Wohnbebau-
ung nördlich des Salzgäßchens).
Auch nach der politisch-wirtschaftlichen Wende von 1989 wurden derartige, gesamte Baublö-
cke überformende Bauvorhaben verwirklicht. Dies liegt zum einen am notwendigen Erneue-
rungsbedarf, zum anderen an den heutigen üblichen, tendenziell großflächigeren Handels-
strukturen und der Notwendigkeit, den großflächigen Handelseinrichtungen im Umland
Leipzigs entsprechende Angebote im Stadtzentrum entgegenzusetzen.
Seit dem Beschluss der Gestaltungssatzung für das Leipziger Stadtzentrum (historische In-
nenstadt) vom 18.12.1991 wird die Wiederherstellung des bis 1945 vorhandenen historischen
Stadtgrundrisses verfolgt.
Trotz der dargestellten Überformungen wird ist der größte Teil des Stadtzentrums weiterhin
durch gemischte Nutzungen (Handel, Büros, z.T. auch Wohnen) geprägt. Der Zentrenpass
„City mit Hauptbahnhof“ 5 , der eine kurze Übersicht der vielfältigen Nutzungen im Zentrum
bietet, nennt für die gesamte Fläche innerhalb des Promenadenrings und den Hauptbahnhof
ca. 555 Einzelhandelsbetriebe auf 170.000 m², eine Reihe von Komplementärnutzungen wie
diverse Dienstleistungen, Restaurants, Hotels und dergleichen, außerdem eine Reihe von
öffentlichen und privatbetriebenen Kultureinrichtungen, Sportstudios und Vergnügungsstätten
und nicht zuletzt Einrichtungen der öffentlichen Verwaltung Leipzigs, des Bundes und weite-
rer Institutionen. Die Funktionsmischung stellt sich teils auf der Parzelle, teilweise aber auch
auf der Ebene des Baublocks bzw. der Erschließungsstraße dar. Insbesondere die Peters-
straße, die Grimmaische Straße, der Markt, die Hainstraße und der Brühl sind hochfrequen-
tierte Einkaufsstraßen.
Die meisten Einrichtungen für Gemeinbedarfszwecke und Sondergebietsnutzungen  wie
Gewandhaus und Oper sind in Solitärgebäuden untergebracht. Dies gilt auch für die Kirchen
und historisch bedeutsame Einzelgebäude wie die Alte Handelsbörse oder das Alte Rathaus.
Diese Einzelgebäude sind zumeist nicht nahtlos in die Baublöcke des Stadtzentrums inte-
griert, sondern haben entweder an öffentlichen Plätzen im Stadtzentrum oder am Rand des
Stadtzentrums eigenständige Standorte gefunden (z.B. Neues Rathaus, Konzerthaus, Oper).
Im Stadtzentrum gibt es nach Berechnungen des Stadtplanungsamtes rund 1.500 Wohnun-
gen, die sich auf ca. 120 Gebäude verteilen (Stand 2011). 6 Schwerpunkte der Wohnnutzung
finden sich am westlichen Rand der Innenstadt, in den Nachkriegsgebäuden und in einigen
neuen Gebäuden. Darüber hinaus existieren viele Betriebe des Beherbergungsgewerbes in
den üblichen Varianten (Hotels, Pensionen, Appartements auf Zeit).
Im Geltungsbereich gibt es derzeit keine im Sinne des Planungsrechts sexgewerbliche Nut-
zungen, sondern lediglich einen Laden mit einem Anteil von Sex-Artikeln im Sortiment und
ein Lokal mit Erlaubnis zum Schaustellen von Personen.
Unter den ungenutzten Flächen belegt der westlich der Großen Fleischergasse gelegene
Gebäudekomplex aus DDR-Zeiten die größte Fläche. Darüber hinaus existieren noch einige
Baulücken bzw. größere unbebaute Flächen, z.B. nördlich des Brühls, östlich der Großen
Fleischergasse und nordwestlich der Nikolaikirche (Reichsstraße zwischen Riquethaus und
dem Wohnungsbau Nr. 16-18). Teilweise existieren auf diesen Flächen als Zwischennutzung
ebenerdige Parkplätze (Flächen für Stellplätze i.S.d. SächsBO).
5.3 Vorhandene Blockdurchgänge und Arkaden
Für die Leipziger Innenstadt ist das System der blockquerenden Durchgänge (Passagen)
prägend. Im Geltungsbereich des B-Plans sind trotz der Kriegszerstörungen noch 15 histori-
sche Passagen vorhanden. Sie werden von der Allgemeinheit als bequeme, wettergeschütz-
te, von Autos und Radfahrern freie Abkürzung für den Fußgängerverkehr genutzt, stellen

5  Zentrenpass „City mit Hauptbahnhof“, Stadt Leipzig, Stand: Januar 2011.
6  Nach Angaben des Statistischen Jahrbuches 2012, Vorabversion, bereinigt um den statistisch noch nicht er-
fassten Abriss der ehemaligen Wohngebäude im Bereich des B-Plans „Höfe am Brühl“ mit 459 Wohnungen.
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aber auch eine –auch für Läden interessante– Erweiterung des öffentlichen Raums in den
Baublock hinein dar. Dieses System ist einmalig in Deutschland und stellt somit ein Alleinstel-
lungsmerkmal dar. Nach 1990 kamen 6 weitere von der Allgemeinheit nutzbare Blockdurch-
querungen hinzu.7
Von den neun vorhandenen, mit Arkaden- bzw. Kolonnadengängen versehenen Gebäuden
sind nur das Alte Rathaus, die Alte Handelsbörse sowie das Gebäude Barfußgäßchen 2 „his-
torisch“ im engeren Sinne. Die übrigen, neueren Arkaden stammen aus den 1960er bis 70er
Jahren oder der Nachwendezeit.
5.4 Vorhandene Wohnbevölkerung
Nach den Zahlen des Statistischen Jahrbuches 8 waren 2011 im Stadtzentrum 1.677 Einwoh-
ner mit Hauptwohnsitz und weitere 147 Einwohner mit Nebenwohnsitz gemeldet. Insgesamt
ergibt sich damit eine Wohnbevölkerung von 1.824 Personen. Die durchschnittliche Haus-
haltsgröße im Stadtzentrum ist mit ca. 1,38 Personen/Haushalt etwas geringer als im übrigen
Stadtgebiet. Der Anteil der 1-Personen-Haushalte ist mit 74 % vergleichsweise hoch.
5.5 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung
Die größte im Plangebiet vorhandene Freifläche stellt der denkmalgeschützte Ring aus Parks
und Grünanlagen dar, der durch Überbauung der ehemaligen Befestigungsanlagen seit dem
18. Jahrhundert entstand und heute zwischen Innenstadt und Straßenring liegt. Diese Park-
flächen sind im Stil des Landschaftsgartens des 19. Jahrhunderts gestaltet und werden
hauptsächlich von den im Zentrum arbeitenden Menschen, Studenten oder Touristen be-
sucht.
Die Plätze im Zentrum (Richard-Wagner-Platz, Markt, Thomaskirchhof und die östlich an-
grenzende Fläche, Nikolaikirchhof, Burgplatz) sind deutlich kleiner, eher „städtisch-steinern“
gestaltet und dienen sowohl der arbeitenden Bevölkerung, Studenten oder Besuchern zum
Ausruhen als auch als Standort von Imbissständen, Weihnachtsmärkten, bieten Platz zum
Skateboarden und dergleichen. Im Übrigen dienen sie durch ihre städtebauliche Integration in
die allgemeinen Straßenverkehrsflächen hauptsächlich dem Fußgängerverkehr.
Der Augustusplatz dient als Vorplatz der Leipziger Oper bzw. des Gewandhauses und weite-
rer prägender Gebäude; unter ihm befindet sich seit 1998 eine Tiefgarage.
Die öffentlichen Räume (u.a. Roßplatz, Augustusplatz) dienen außerdem politischen De-
monstrationen und Volksfesten.
5.6 Soziale Infrastruktur
Im Plangebiet befinden sich hauptsächlich überörtlich bedeutsame Einrichtungen der sozialen
Infrastruktur.
Im Geltungsbereich gibt es keine Kindergärten. Die nächstgelegenen Kindergärten sind ca.
300–500 m entfernt (Sternwartenstraße, Brüderstraße, Löhrstraße, Reichelstraße).
Im Plangebiet befinden sich weder Grundschulen noch weiterführende Schulen (Oberschu-
len, Gymnasien). Die nächstgelegenen Grundschulen befinden sich ca. 200 m (Manetstraße),
600 m (Lessingstraße) bzw. 800 m (Inselstraße) vom Geltungsbereich entfernt.
Im Geltungsbereich befinden sich keine öffentlichen Krankenhäuser, aber zahlreiche Arztpra-
xen und medizinische Versorgungszentren.
Ein großer Teil der Gebäude der Universität Leipzig befindet sich im Plangebiet, hauptsäch-
lich südlich der Grimmaischen Straße und östlich der Ritterstraße.

7  Steffen Böttger: Einzelhandel in den Leipziger Passagen, Präsentation der Ergebnisse einer Diplomarbeit,
2013.
8  Statistisches Jahrbuch 2012, Vorabversion, Daten des Ordnungsamtes / Einwohnerregister.
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5.7 Technische Infrastruktur
5.7.1 Verkehrsinfrastruktur
Erschließung durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV)
Das Plangebiet ist mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut zu erreichen. Sämtliche 13 Straßen-
bahnlinien der Leipziger Verkehrsbetriebe umfahren das Stadtgebiet auf den Straßen, die
den Ring bilden. Ihre Haltestellen liegen unmittelbar am Promenadenring (Bedienung in den
Hauptverkehrszeiten auf den Hauptachsen im 10 Minuten-Takt). Die höchste Entfernung zu
einer Straßenbahn-Haltestelle (ab Markt) beläuft sich somit auf 300-400 m. Die Buslinie 89
erschließt das Stadtzentrum mit derzeit fünf Haltestellen ( Hauptbahnhof/Goethestraße,
Reichsstraße, Markt, Thomaskirchhof und Neues Rathaus).
Erschließung durch den öffentlichen Personenregional- bzw. -fernverkehr
Leipzig ist Oberzentrum, und speziell im Plangebiet werden oberzentrale Funktionen kon-
zentriert. Die Erschließung durch den regionalen und den Fernverkehr ist daher von besonde-
rer Bedeutung; sie ist ebenfalls als sehr gut zu bezeichnen:
Der Hauptbahnhof liegt in unmittelbarer Nähe nördlich angrenzend an das Plangebiet. Seit
der Inbetriebnahme des City-Tunnels Leipzig ist das Plangebiet mit den Stationen Wilhelm-
Leuschner-Platz, Markt und Hauptbahnhof noch besser an den schienengebundenen Nah-
verkehr in der Region angebunden als zuvor, da alle S-Bahn-Linien des Mitteldeutschen Ver-
kehrsverbundes durch den City-Tunnel fahren.
Am Hauptbahnhof befindet sich auch der Busbahnhof, von dem aus regionale Buslinien bzw.
Fernbuslinien starten. Einige Linien halten auch in der Goethestraße direkt innerhalb des
Plangebietes.
Erschließung durch den motorisierten Individualverkehr (MIV)
Das Plangebiet wird von einem Ring aus leistungsfähigen Hauptverkehrsstraßen (z.T. Bun-
des- oder Landesstraßen) umgeben, die zwischen 2 und 4 Spuren pro Richtung für den Kfz-
Verkehr aufweisen. Die Belastung dieser Straßen belief sich bei Verkehrszählungen in den
letzten Jahren auf eine DTV 9 von 26.200 am Georgiring und auf eine DTV von 48.200 am
Hauptbahnhof.10
Auf Grundlage des Konzeptes „Autoarme Innenstadt“11 ist die Innenstadt insgesamt als Tem-
po-20-Zone (verkehrsberuhigter Geschäftsbereich) und eingeschränkte Haltverbots-Zone
ausgewiesen.
Bis auf die Fußgängerzonen, in die nur der Lieferverkehr sowie berechtigte Personen in der
Zeit von 5 Uhr bis 11 Uhr einfahren können, ist in den weiteren Straßen der Innenstadt der
fließende Kfz-Verkehr zur Sicherung der Erschließung der Handels- und Dienstleistungsein-
richtungen sowie der Erreichbarkeit der öffentlichen und privaten Parkeinrichtungen in ange-
messenem Umfang zugelassen.
Zur wirkungsvollen Unterbindung der reinen Durchfahrt durch das Stadtzentrum wurden in
Umsetzung des Beschlusses zur Fortschreibung der Autoarmen Innenstadt die beiden Haupt-
fußgängerachsen in Nord-Süd-Relation (Hainstraße – Markt – Petersstraße) und in West-Ost-
Relation (Thomasgasse – Markt – Grimmaische Straße) durchgehend verbunden. Besonders
sensible Bereiche werden ergänzend mit Polleranlagen gesichert.
Für den ruhenden Verkehr (parkende Kfz) wurden innerhalb des Stadtzentrums (nahe an den
ringbildenden Straßen) in den letzten Jahren mehrere öffentliche Parkhäuser bzw. Tiefgara-
gen mit insgesamt 2.595 Parkplätzen errichtet. Weitere 120 Parkplätze stehen auf dem offe-
nen Parkplatz an der Großen Fleischergasse zur Verfügung. Seit September 2012 sind im
Bereich der Straßen Richard-Wagner-Straße/ Brühl weitere 800 Kundenparkplätze im Ein-

9  DTV – durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke in Kfz / 24 Stunden.
10 Quelle: Integriertes Verkehrsmodell der Stadt Leipzig, Bearbeitungsstand Mai 2012. Die zitierten Zahlen
stammen aus Zählungen vor 2010.
11  Beschluss des Stadtrats vom 16.06.1993, Fortschreibung mit Beschluss Nr. RBIV-1452/08 vom 17.12.2008.
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kaufszentrum „Höfe am Brühl“ verfügbar. Darüber hinaus haben weitere vier Parkhäuser in
unmittelbarer Nähe zum Ring Bedeutung für die automobile Erreichbarkeit des Stadtzent-
rums. Parkplätze auf den öffentlichen Verkehrsflächen wurden im Zuge der Umbaumaßnah-
men der letzten Jahre in erheblichem Umfang verringert.
5.7.2 Ver- und Entsorgungsanlagen
Das Plangebiet ist mit allen notwendigen Leitungen der Ver- und Entsorgungsinfrastruktur
(Trinkwasser, Schmutzwasser, Elektroenergie, Gas, Anlagen und Leitungen zur Fernwärme-
versorgung, Stadtbeleuchtung, Telekommunikation) erschlossen bzw. grundsätzlich er-
schließbar.
5.8 Umgebung
Direkt nordöstlich der Innenstadt liegt der Leipziger Hauptbahnhof. Rund um das Stadtzent-
rum liegen weitere Gebäude mit stadtweiter oder höherer Bedeutung, darunter das Bundes-
verwaltungsgericht, die Leipziger Stadtbibliothek, Gebäude der Universität Leipzig sowie Nie-
derlassungen großer Firmen und Hotels.
Die Innenstadt, die (bis auf die Grünanlagen) nahezu vollständig überbaut ist, wird außerhalb
des Straßenrings ebenfalls von verdichteter Bebauung umschlossen. Allerdings ist der Über-
bauungsgrad (GRZ) der Flächen außerhalb des Zentrums geringer (begrünte Innenhöfe).
Während die unmittelbar an den Ring grenzenden bzw. in der Nähe des Hauptbahnhofs ge-
legenen Baublöcke mehrheitlich Kerngebiets- bzw. Mischgebietsnutzungen aufweisen, steigt
mit der Entfernung vom Stadtzentrum nach Westen, Süden und Norden recht schnell (nach
200 bis 400 m) der Anteil von Wohnnutzung. In Richtung Osten schließen sich mehr Gebiete
mit gemischten Bauflächen an.
5.8 Eigentumsverhältnisse / Besitzverhältnisse
Die Flächen im Plangebiet befinden sich teilweise in öffentlichem Eigentum (dies betrifft
überwiegend die öffentlichen Straßen und Plätze, die Grünflächen und teilweise die Sonder-
gebiete und die Flächen für Gemeinbedarf). Der überwiegende Teil der Bauflächen (Kernge-
biet) befindet sich in privatem Eigentum.
6. Planerische und rechtliche Grundlagen
Zu den umweltrelevanten Grundlagen siehe den Umweltbericht (vgl. Teil B, Kapitel 7).
Im Zuge des Planverfahrens wurde geprüft, ob die geplanten Festsetzungen mit den Aussa-
gen übergeordneter Pläne vereinbar sind.
6.1 Planungsrechtliche Grundlagen
6.1.1 Landesentwicklungsplan
Für das Plangebiet sind die Ziele des Landesentwicklungsplans Sachsen (LEP 2013) als ver-
bindliche Vorgaben zu beachten.
Insbesondere das nachfolgend aufgeführte Ziel ist für das Plangebiet relevant:
- Z 1.3.6 Oberzentren sind die Städte Dresden, Leipzig, Chemnitz, Zwickau und Plauen.
(...). Die Oberzentren sind als überregionale Wirtschafts-, Innovations-, Bildungs-, Kul-
tur- und Verwaltungszentren weiter zu entwickeln.
Durch seine Festsetzungen zur Sicherung und Fortentwicklung des Bestands, insbesondere
die zeichnerische Festsetzung der Sondergebiete und der Gemeinbedarfsflächen, trägt der
B-Plan zur Sicherung der Innenstadt als Standort für oberzentrale Funktionen bei. Die Funkti-
on der Gesamtstadt als Oberzentrum wird damit gestärkt, und eine nachhaltige Siedlungs-
und Infrastrukturentwicklung wird gefördert.
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Die Grundsätze des Landesentwicklungsplans sind als Vorgaben für nachfolgende Abwä-
gungs- oder Ermessensentscheidungen zu berücksichtigen. Insbesondere die nachfolgend
aufgeführten Grundsätze sind für das Plangebiet relevant:
- G 2.2.2.2 Die Entwicklung der Städte und Dörfer soll so erfolgen, dass
- das historische Siedlungsgefüge angemessen berücksichtigt,
- die Innenstädte (...) als Zentren für Wohnen, Gewerbe und Handel, Infrastruktur und
Daseinsvorsorge gestärkt und weiterentwickelt, (...)
werden.
Durch seine Festsetzungen, die durch ihre bestandssichernde Ausrichtung das historische
Siedlungsgefüge berücksichtigen, trägt der B-Plan Nr. 45.6 entscheidend zur Aufwertung
Leipzigs bei. Dies gilt sowohl für die in der Innenstadt angesiedelten Funktionen Wohnen,
Gewerbe, Handel und Gemeinbedarf/ Daseinsvorsorge als auch für das Stadtbild.
- G 2.3.3.4 Historisch wertvolle städtebauliche Strukturen mit überregional bedeutsamen
kulturellen Einrichtungen und Sakralbauten (...) sollen als Schwerpunkte des Städte-
und Kulturtourismus (...) weiter entwickelt und entsprechend vermarktet werden.
Durch seine Festsetzungen zur Sicherung und Fortentwicklung des Bestands, insbesondere
auch durch die gestalterischen Festsetzungen, trägt der B-Plan zu einer Stärkung der Innen-
stadt als touristisches Ziel bei.
Der B-Plan 45.6 ist mit den Zielen und Grundsätzen des Landesentwicklungsplans vereinbar.
6.1.2 Regionalplan
Der Regionalplan Westsachsen 2008 ist am 25.07.2008 in Kraft getreten. Seine Festlegun-
gen sind bei der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 45.6 zu beachten.
Im Landesentwicklungsplan ist Leipzig als Oberzentrum ausgewiesen. Der Regionalplan
Westsachsen übernimmt diese Festlegung nachrichtlich durch Darstellung in der Karte 1
„Raumstruktur“.
Zu beachten sind insbesondere folgende Ziele:
- Z 2.3.1
Zentrale Orte sind für ihren jeweiligen räumlichen Verflechtungsbereich als Versor-
gungs- und Arbeitsplatzzentren, als Wohnstandorte sowie als Standorte für Bildung und
Kultur zu sichern und zu stärken.
- Z 2.3.2
Zentralörtliche Funktionen und dafür erforderliche Einrichtungen sollen in den Versor-
gungs- und Siedlungskernen der Zentralen Orte gebündelt werden.
Das Plangebiet selbst ist als Siedlungsgebiet dargestellt (vgl. Karte U-1 „Mensch / menschli-
che Gesundheit und Klima / Luft“) und stellt den Versorgungs- und Siedlungskern Leipzigs
dar (A-Zentrum gemäß StEP Zentren).
Die beabsichtigten Festsetzungen des B-Plans unterstützen diese Festlegung, da sowohl in
den Sondergebieten als auch in den Kerngebieten vorrangig Nutzungen zulässig sind, die die
Funktionen eines Oberzentrums als zentralörtlicher Versorgungs- und Siedlungskern stützen
und zur Funktion Leipzigs als Oberzentrum beitragen. So werden durch die Festsetzungen
des B-Plans Nr. 45.6 (insbesondere zu den Sondergebieten und Flächen für Gemeinbedarf)
höheren, weiterführende Bildungseinrichtungen wie die Universität und die Museen, aber
auch regional bedeutsame und der Ausstattung eines Oberzentrums entsprechende Kultur-
einrichtungen wie Oper und Konzerthaus in ihrem Bestand gesichert. In den Kerngebieten
sind hochwertige Nutzungen wie Hotels höherer Ausstattungskategorie, Institutionen wie Be-
hörden und Gerichte, Hauptverwaltungen von Banken und Versicherungen zulässig.
Gleichzeitig werden im Plan störende Nutzungen wie oberirdische Parkplätze, sexgewerbli-
che Nutzungen und Spielhallen ausgeschlossen und es wird mit Festsetzungen zur Werbung
und zur Gestaltung öffentlich wahrnehmbarer Gebäude ein Mindestmaß an Gestaltqualität für
den öffentlichen Raum erreicht. Zusammen mit der Lagegunst des Stadtzentrums werden
somit gute Bedingungen für die Stärkung und den Ausbau der vorhandenen Einrichtungen
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der überörtlichen Versorgung und der vorhandenen wirtschaftlich bedeutsamen Unterneh-
mensniederlassungen geschaffen.
Weiterhin ist das folgende Ziel zu beachten:
- Z 8.2.1
Die Funktion der Stadt Leipzig als landesweit bedeutsamer Schwerpunkt des Städte-
tourismus ist durch die Erhöhung der Attraktivität der Innenstadt, die Entwicklung neuer
kultureller Projekte, die Profilierung periodisch wiederkehrender Großveranstaltungen
und den Ausbau des Geschäfts- und Kongresstourismus zu stärken.
Die beabsichtigten Festsetzungen des B-Plans – insbesondere die Sicherung der höheren
Kultureinrichtungen, der Einkaufsmöglichkeiten und der Gestaltqualität des historischen Zent-
rums – unterstützen dieses Ziel.
Die Teilkarte 14 „Regionales Nutzungskonzept“ stellt westlich an das Plangebiet angrenzend
ein Vorbehaltsgebiet Hochwasserschutz dar. Quer durch das Plangebiet wird als nachrichtli-
che Übernahme der City-Tunnel Leipzig als Strecke des überregionalen Verkehrs (S-Bahn-
Verkehr) dargestellt.
Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind mit den Aussagen des Regionalplans West-
sachsen vereinbar.
6.1.3 Flächennutzungsplan
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Leipzig stellt für den Geltungsbereich
des Bebauungsplanes zum überwiegenden Teil „Gemischte Bauflächen, Kerngebiet nach § 7
BauNVO möglich“ dar (Stand: 05/1995). Ausnahmen bilden die Flächen des Neuen Rathau-
ses/Stadthauses, des Stadthauses sowie der Augustusplatz mit Gewandhaus und Oper, die
als Flächen für Gemeinbedarf dargestellt werden und des Geländes der Universität von der
Peterstraße bis zur Schillerstraße als „Sonderbaufläche Universität“.
Im Bereich der Innenstadt werden eine Reihe kultureller Einrichtungen (Museen) mit dem
zugeordneten Symbol (Dreieck auf der Spitze stehend) dargestellt. Diese werden auch im
Bebauungsplan als Flächen für den Gemeinbedarf mit dem Symbol für kulturelle Einrichtun-
gen festgesetzt.
Die Thomaskirche sowie die Nikolaikirche werden als Kirchen dargestellt. Ihre Flächen wer-
den auch im B-Plan als Gemeinbedarfsflächen mit dem Symbol für Kirchen festgesetzt.
Die Flächen des Grünrings um die Innenstadt werden als allgemeine Grün- und Freifläche
dargestellt. Die ringbildenden Straßen um das Stadtzentrum herum werden als Teil des über-
geordneten Straßenhauptnetzes dargestellt.
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Abb. 1:  Ausschnitt aus dem Entwurf der Fortschreibung des F-Plans
Quelle:  F-Plan mit Stand der Fortschreibung von Oktober 2013, Stadt Leipzig, Dezernat Stadtentwicklung
und Bau

Der FNP wird zurzeit fortgeschrieben. Im Entwurf der „Änderung und Ergänzung des Flä-
chennutzungsplanes der Stadt Leipzig – FNP-Fortschreibung“ mit Stand vom Februar 2014
wird an der Darstellung der „Gemischten Baufläche (Kerngebiet nach § 7 BauNVO möglich)
festgehalten. Um den Charakter der Innenstadt als Kerngebiet eindeutiger aufzuzeigen, wer-
den nunmehr auch die Bereiche des Neuen Rathauses/ Stadthauses sowie des Gewandhau-
ses und der Oper als gemischte Baufläche (Kerngebiet nach § 7 BauNVO möglich) darge-
stellt. Sämtliche Museen, Opern u. dergl. werden mit den Symbolen für „Kulturelle Einrich-
tung“, die beiden Kirchen mit dem Symbol für „Religiöse Einrichtung“, der Bereich Rathaus /
Stadthaus mit dem Symbol für „Öffentliche Verwaltung“ und die Polizeiwache mit dem Sym-
bol für „Polizei“ dargestellt.
Die Flächen des Promenadenrings um die Innenstadt werden unverändert als Grünfläche
(Parkanlage) dargestellt. Die ringbildenden Straßen um das Stadtzentrum herum werden als
Teil des übergeordneten Straßenhauptnetzes dargestellt.
Der FNP-Entwurf wurde mit diesen Darstellungen beschlossen. Die Ratsversammlung hat am
21.5.2014 hierzu den Feststellungsbeschluss gefasst. Der FNP-Entwurf wurde im Juni 2014
bei der Landesdirektion Sachsen zur Genehmigung eingereicht. Mit seiner Wirksamkeit ist im
IV. Quartal 2014 zu rechnen.
Die beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplanes sind somit aus dem wirksamen FNP
der Stadt Leipzig entwickelt und entsprechen auch den Zielsetzungen des Entwurfs der Fort-
schreibung. Das Entwicklungsgebot gemäß § 8 Abs. 2 BauGB wird eingehalten.
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6.1.4 Landschaftsplan
Für das Stadtgebiet Leipzig wurde ein durch die Ratsversammlung am 16.10.2013 beschlos-
sener flächendeckender Landschaftsplan (RBV-1806/13) erarbeitet, dessen Inhalte für die
Beurteilung der Umweltverträglichkeit der vorliegenden Planung heranzuziehen sind. Gemäß
§ 7 SächsNatSchG i.V.m. § 11 Abs. 3 BNatSchG sind die Grundlagen und Inhalte der Land-
schaftsplanung nach § 9 Abs. 3 BNatSchG soweit geeignet als Festsetzungen in die Bebau-
ungspläne aufzunehmen und Abweichungen zu begründen.
Das Ringgrün entlang des Altstadtrings ist Teil des übergeordneten Freiraumsystems der
Stadt Leipzig (Landschaftsplan, Karte Freiraumsystem – Leitbild).
Das Plangebiet liegt in einem intensiven Überwärmungsbereich (Innenstadtklima) (Land-
schaftsplan, Zielkonzept Klima/Luft).
Im Integrierten Entwicklungskonzept des Landschaftsplans (IEKO) wird für das Stadtzentrum
als Flächennutzung der vorgefundene Bestand dargestellt. Für die Weiterentwicklung des
Stadtzentrums gelten die integrierten landschaftsräumlichen Leitbilder LB 6 ( Innerstädtische
Freiräume der offenen und geschlossenen Block- und Blockrandbebauung ) und LB 11 ( Ge-
biete und Komplexe mit Prägung durch bauliche Einrichtungen des Gemeinbedarfes – Bil-
dung, Kliniken, Kultur, Sport / Freizeit). Im Einzelnen stellt das IEKO folgende Vorschläge dar:
- Aufwertung des Landschaftsbildes durch grünplanerische Maßnahmen entlang
bestimmter Haupt-Wegeverbindungen:
Entwicklung und Sicherung von Grünverbindungen um das Stadtzentrum herum mit
Anschluss an andere Grünverbindungen; hier durch das Ringgrün; sowie Entwicklung
und Sicherung eines durch Vegetation geprägten Hauptwegenetzes innerhalb des
Stadtzentrums  Wegeverbindungen
à Diese Ziele sind mit dem B-Plan 45.6 vereinbar und werden teilweise durch den Plan
umgesetzt. Zwar trifft der Plan keine näheren Festsetzungen zur Einteilung der Stra-
ßenverkehrsflächen, zur Pflanzung von Alleen und zu Grünflächen, er setzt aber die Art
der Nutzung für den gartendenkmalgeschützten Promenadenring fest.
- Steigerung der Umweltqualität durch Erhöhung des Grünanteils / Wohnumfeld-
verbesserung:
Durch Erhöhung des Grünanteils in stark verdichteten Bereichen soll im Rahmen des
Möglichen eine Steigerung der Umweltqualität erreicht werden, da für die überwiegende
Zahl der Schutzgüter, insbesondere für die Menschen und deren Lebensqualität, damit
positive Auswirkungen verbunden sind, z.B. Minderung der thermischen und lufthygie-
nischen Belastung, Schaffung von Lebensräumen für Tierarten u.v.m.
à Das Ziel ist mit dem B-Plan 45.6 vereinbar. Die Festsetzungen des Plans erlauben
Grünbereiche im Blockinneren sowie Vegetation auf öffentlichen Flächen, die etwa die
Hälfte des Stadtzentrums ausmachen. Detaillierte Festsetzungen zu Grünflächen oder
konkrete Pflanzmaßnahmen in Kerngebieten sind jedoch (bis auf die Begrünung von
Flachdächern) kein Gegenstand des Plans, da dieser ausschließlich die Nutzungen
sowie einige Gestaltungsvorschriften regeln soll.
- Entwicklung (Anreicherung) von Lebensräumen in bebauten Gebieten:
Die Umsetzung dieses Zieles ist weitgehend mit dem vorgenannten Ziel (Steigerung der
Umweltqualität) verbunden, denn bei Erhöhung des Grünanteils im Stadtzentrum wer-
den auch Lebensräume für Pflanzen und Tiere entwickelt.
à Auch für dieses Ziel gilt, dass es mit dem B-Plan 45.6 grundsätzlich vereinbar ist, da
dessen Festsetzungen Grünbereiche im Blockinneren der Kerngebiete sowie Vegetati-
on auf öffentlichen Flächen zulassen. Die Zahl der in Frage kommenden Lebensräume
ist angesichts der Zweckbestimmung und Bedeutung des Stadtzentrums begrenzt.
Konkrete Pflanzmaßnahmen z.B. in Kerngebieten sind jedoch (bis auf die Begrünung
von Flachdächern) kein Gegenstand des Plans, da dieser ausschließlich die Art der
Nutzung sowie einige Gestaltungsvorschriften regeln soll.
- Sicherung von Aussichtspunkten sowie bedeutender Wahr- und Merkzeichen:
Dies betrifft architektonische „Landmarken“ und bedeutende historische Bauwerke wie
z.B. das Neue Rathaus oder die Moritzbastei, die für die Erholungsnutzung Bedeutung
119 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   16
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

haben.
à Das Ziel ist mit dem B-Plan Nr. 45.6 vereinbar und wird durch diesen unterstützt, da
er die entsprechenden Flächen durch Festsetzung der Art der Nutzung im Bestand si-
chert.
- Erhaltung von Flächen mit sehr hoher klimatischer Entlastungsfunktion:
Dies betrifft die Flächen des gesamten Ringgrüns.
à Das Ziel wird durch den B-Plan 45.6 umgesetzt, da die betreffenden Flächen als öf-
fentliche Grünflächen festgesetzt werden.
Ziele und Inhalte des B-Plans Nr. 45.6 sind die Sicherung der im Bestand vorhandenen Nut-
zungen, der Ausschluss unerwünschter Nutzungen sowie die Sicherung eines Mindestmaßes
von Gestaltqualität der Gebäude. Der Plan wird bewusst auf diese Ziele und Inhalte be-
schränkt und als einfacher B-Plan i.S.d. § 30 Abs. 3 BauGB aufgestellt. Der Verzicht auf die
Aufnahme weiterer Regelungsinhalte – also z.B. zu Pflanzmaßnahmen – ist mit dieser Be-
schränkung der planerischen Ziele zu begründen.
Der B-Plan lässt jedoch genügend Entwicklungsspielraum für Maßnahmen zur Erhöhung des
Grünanteils und zur Anreicherung von Lebensräumen. Insgesamt trägt der Plan durch die
Sicherung der vorhandenen multifunktionalen Nutzungsstrukturen nach dem planerischen
Leitbild „kompakte, gemischtgenutzte Stadt“ („europäische Stadt“) und durch die Sicherung
eines Mindestmaßes an Gestaltqualität zur zukunftsfähigen Sicherung dieser nachhaltigen
Stadtstruktur bei. Damit wird ein wertvoller Beitrag zum Schutz der Lebensgrundlagen geleis-
tet.
Insgesamt ist der Plan daher mit den Aussagen des Landschaftsplans vereinbar.
6.1.5 Bebauungspläne
Innerhalb des Geltungsbereiches Bebauungsplanes Nr. 45.6 sind weitere Bebauungspläne
gelegen, die um einige Festsetzungen des B-Plans Nr. 45.6 ergänzt werden:
- Bebauungsplan Nr. 45.3 „Unbebautes Areal am Thomaskirchhof“ (rechtsverbindlich)
- Bebauungsplan Nr. 45.4 „Museumsquartier“ (rechtsverbindlich)
Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan Nr. 45.7 „Burgplatz“ ist ebenfalls im Stadtzent-
rum gelegen, wird jedoch nicht in den Geltungsbereich des B-Plans Nr. 45.6 einbezogen.
Nördlich angrenzend an den Bebauungsplan Nr. 45.6 ist der rechtsverbindliche Bebauungs-
plan Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“ gelegen.
Quer durch das Plangebiet – ausgehend vom Roßplatz im Süden bis zum Willy-Brandt-Platz
im Nordosten – verläuft der Geltungsbereich der Planfeststellung zum Leipziger City-Tunnel
(S-Bahn, Regionalbahn).
6.1.6 Erhaltungssatzung „Leipzig Innenstadt“
Die Erhaltungssatzung für das Gebiet „Leipzig-Innenstadt wurde am 17.10.2001 als Satzung
gemäß § 172 BauGB beschlossen. Ihr Geltungsbereich umfasst eine Fläche von etwa 174
Hektar, die das gesamte Gebiet der historischen Innenstadt einschließt und darüber hinaus
die angrenzenden Flächen der alten Grimmaischen Vorstadt mit den früheren Stadterweite-
rungsgebieten Johannisstadt, Friedrichstadt und Marienstadt.
Die Ratsversammlung der Stadt Leipzig hat in ihrer Sitzung am 16.07.2014 die Änderungs-
satzung zur Erhaltungssatzung für das Gebiet Leipzig-Innenstadt beschlossen (Amtsblatt Nr.
17/2014 vom 13.09.2014). Mit der Änderungssatzung wird der Geltungsbereich der Erhal-
tungssatzung um große Gebiete im Norden, im Westen und Süden erweitert. Für den Gel-
tungsbereich des B-Plans Nr. 45.6 ergeben sich keine Änderungen.
Die Ziele der Erhaltungssatzung bestehen in dem Schutz der Eigenart dieser Gebietes, ins-
besondere im Erhalt der städtebaulichen Strukturen (Stadtgrundriss, Höhenabwicklungen,
Gebäudeanordnungen und dergl.) und im Erhalt der denkmalgeschützten Bausubstanz aus
der Gründerzeit und der Vorgründerzeit. Für Bauvorhaben im Geltungsbereich der Satzung
ist damit (zusätzlich zur Bauanzeige bzw. Baugenehmigung nach Bauordnungsrecht) eine
Genehmigung nach § 172 BauGB erforderlich.
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Begründung zum Bebauungsplan   17
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

Einige der Festsetzungen des B-Plans 45.6 – insbesondere aus Abschnitt 11 der textlichen
Festsetzungen (Sonstige Gestaltungsvorschriften) – verfolgen die Zielsetzungen der Erhal-
tungssatzung. Dies betrifft insbesondere die Festsetzungen zu den Baufluchten, zur Stellung
und Höhe der Gebäude, zu Gebäudeöffnungen und Dachflächen.
Der B-Plan 45.6 ist mit der Erhaltungssatzung vereinbar.
6.2 Sonstige Planungen
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept „Leipzig 2020“
Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2020 (SEKo) ist als städtebauliches
Entwicklungskonzept im Sinne des BauGB (§ 1 Abs. 6 Nr. 11) vom Stadtrat beschlossen
worden (RB IV – 1595-09).
Im SEKo wird eine fachübergreifende Stadtentwicklungsstrategie für die Stadt Leipzig bis
2020 formuliert. Auf Basis der Vernetzung sektoraler Planungen (Stadtentwicklungspläne und
Fachplanungen) benennt es gesamtstädtische Ziele sowie fachübergreifende Ziele und
Handlungsansätze zur Entwicklung der neun fachübergreifenden Schwerpunkträume, die
räumliche Schwerpunkte eines abgestimmten Verwaltungshandelns und Ressourceneinsat-
zes sind.
Der Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ liegt im Schwerpunktraum „ Leipziger City und
deren Umfeld “. Das SEKo benennt folgende generelle Ziele zur Entwicklung der Leipziger
Innenstadt:
„Die sehr kompakte Leipziger City weist eine hohe Nutzungsdichte in repräsentativen, traditi-
onsreichen und auch neu errichteten Bauwerken auf. Auf engstem Raum finden sich neben
Kulturstätten von Rang, Wahrzeichen und Touristenmagneten, Universitäts- und Verwal-
tungsstandorten auch stark frequentierte Einkaufsstraßen und aufwändig sanierte historische
Passagen und Durchhöfe, Messe- und Kaufhäuser. Zusammen mit vielfältiger Gastronomie
und anspruchsvollen Freizeitangeboten und zum Teil hochwertigem Wohnen fügt sich dies zu
einer lebendigen, qualitativ durchmischten vitalen Innenstadt zusammen. Ziel ist es, diese
Qualitäten weiter zu stärken und die Leipziger Innenstadt als Markenzeichen und Magnet in
der Region sowie für Städtetouristen weiterzuentwickeln. Dazu können insbesondere die Po-
tenziale genutzt werden, die sich aus der verbesserten Verkehrsanbindung nach der Fertig-
stellung des City-Tunnels ergeben. Ein weiteres Ziel ist es, die Funktion als Dienstleistungs-
zentrum von europäischem Rang zu stärken...“ (SEKo, Seite C–24).
Diese generellen Ziele werden in fünf Handlungsfeldern – Einzelhandel, Nutzungsmischung,
Verkehr, Stadtbild und Öffentlicher Raum sowie Kultur – vertiefend untersetzt. Im Handlungs-
feld „Nutzungsmischung“ ist u.a. die Stärkung der Wohnnutzung, im Handlungsfeld „Einzel-
handel“ die Stärkung der Rolle Leipzigs als Oberzentrum durch Erhöhung der Kaufkraftbin-
dung in der Innenstadt und nachhaltige Stärkung der Wirtschaftskraft, im Handlungsfeld
„Stadtbild und öffentlicher Raum“ die Stärkung der Identität des Stadtzentrums durch gestal-
terische Aufwertung des öffentlichen Raums formuliert.
Der Bebauungsplan Nr. 45.6, der zum Ziel hat, nicht gewünschte Nutzungsarten im Zentrum
auszuschließen, ein Mindestmaß an Wohnnutzung zu sichern sowie gestalterische Vorgaben
für Werbeanlagen festzusetzen, setzt somit die Ziele des Integrierten Stadtentwicklungskon-
zeptes (SEKo) zur städtebaulichen und funktionalen Entwicklung der Innenstadt um.
6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren
Mit dem vom Stadtrat im März 2009 beschlossenen fortgeschriebenen Stadtentwicklungsplan
(STEP) „Zentren“ verfügt die Stadt Leipzig über ein räumliches Ordnungskonzept zur Erhal-
tung und Entwicklung von Versorgungszentren und damit über ein auf die Erhaltung und
Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Leipzig bezogenes städtebauliches
Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 des Baugesetzbuchs.
Dazu weist der STEP auf der Basis eines abgestuften integrierten Zentrensystems zentrale
Versorgungsbereiche verschiedener Größe in entsprechender räumlicher Verteilung im Stadt-
121 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   18
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

gebiet aus. Die Innenstadt genießt dabei als A-Zentrum „City mit Hauptbahnhof“ höchste Pri-
orität in ihrer Entwicklung.
Als wichtige Entwicklungs-Schwerpunkte, die in diesem B-Plan Beachtung finden, werden
genannt:
- Ausbau und Sicherung der oberzentralen Versorgungsfunktion als A-Zentrum,
- Ergänzung des Branchen- und Betriebstypenmixes,
- Gestaltung von Aufenthaltsbereichen mit Identifikationsfunktion für unterschiedliche
Zielgruppen,
- Sicherung der städtebaulichen und architektonischen Qualität bei Neubauvorhaben
- Verbesserung der Zugänglichkeit/ Zufahrtmöglichkeit für Fußgänger- und Radverkehr
aus den angrenzenden Ortsteilen.
Im Rahmen der Teilfortschreibung des STEP Zentren 2014 (Beschluss RBV - 2107/14 vom
18.06.2014) wird das ausgewiesene A-Zentrum „City" um den Bereich des Wilhelm-Leusch-
ner-Platzes ergänzt und in Hinblick auf seine konkrete Lage und räumliche Abgrenzung als
zu schützender zentraler Versorgungsbereich festgelegt. Dies ersetzt die Ausweisung von
2009.
6.2.3 Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung
Der Stadtentwicklungsplan „Wohnungsbau und Stadterneuerung“, im Oktober 2000 und seit-
dem in den Jahren 2001-03, 2005-06, 2010-11 beschlossen, trifft keine Zielaussagen zum
Stadtzentrum. Im Rahmen der Erarbeitung des Integriertes Stadtentwicklungskonzeptes wur-
de der Stadtentwicklungsplan 2009 weiterentwickelt; dabei wurde das Stadtzentrum in den
kleinräumigen Zielaussagen des Fachkonzeptes Wohnen als „konsolidiertes Gebiet“ ausge-
wiesen.
Für „konsolidierte Gebiete“ sieht die Stadt nur geringen Steuerungsbedarf durch öffentliche
Fördermittel und ähnliche Anreize Vielmehr geht die Stadt davon aus, dass auf Grundlage
vorhandener Potenziale (z.B. Lagegunst, Gestaltqualitäten, Versorgung) eine Entwicklung
aus eigener Kraft erfolgt.
6.2.4 Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen
Der Stadtentwicklungsplan „Gewerbliche Bauflächen" ist die planerische Zielkonzeption der
Stadt Leipzig für die Entwicklung der „Gewerblichen Bauflächen“ im Stadtgebiet. Die Fort-
schreibung des Stadtentwicklungsplans „Gewerbliche Bauflächen“ von 1999 wurde am
13.07.2005 durch die Ratsversammlung beschlossen.
Der StEP „Gewerbliche Bauflächen“ stellt das Stadtzentrum als „Gebiet für City und City-
Rand“ mit den Nutzungen Einzelhandel/ Büro/ Dienstleistung dar (Karte industriell-gewerbli-
cher Entwicklung). Der Plan trifft keine Zielaussagen oder Aussagen zur Eignung für be-
stimmte Wirtschaftsgruppen.
Der B-Plan ist mit dem StEP „Gewerbliche Bauflächen“ vereinbar.
6.2.5 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum
Der Stadtentwicklungsplan Verkehr und Öffentlicher Raum formuliert übergeordnete Leitlinien
und Prioritäten zur Abwicklung des Verkehrs sowie zur Gestaltung der Straßen und Plätze. Er
wurde am 15.10.2003 beschlossen und befindet sich derzeit erneut in Fortschreibung.
Der beschlossene StEP trifft folgende Aussagen für das Plangebiet:
- Die Bedeutung der Ringstraße für das Netz der Leipziger Hauptverkehrsstraßen soll auf
weiter vom Stadtzentrum entfernt liegende Straßen („Tangentenvierecke“) verlagert
werden.
- Die S-Bahn ist vom Wilhelm-Leuschner-Platz im Süden bis zum Hauptbahnhof im Nor-
den durch das Plangebiet zu führen. Ein zentral gelegener Haltepunkt (Markt) soll er-
richtet werden.
122 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   19
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

- Um das Plangebiet herum soll weiterhin die Straßenbahn führen.
- Das Plangebiet ist Teil eines Bereichs, in dem die Erreichbarkeit mit dem ÖPNV ver-
bessert werden soll.
- Der Fußgängerverkehr ist zu fördern durch ausreichend breiten und qualitätvollen Aus-
bau der öffentlichen Räume, Abbau von Barrieren und Verkehrsberuhigung.
Der B-Plan 45.6 ist mit den Zielen des StEPs Verkehr und Öffentlicher Raum vereinbar bzw.
er trägt aktiv zu ihrer Verwirklichung bei: Insbesondere mit der Sicherung der Arkaden und
Blockdurchgänge trägt der B-Plans zur Attraktivität des Stadtzentrums für Fußgänger bei.
6.2.6 Konzeption „Autoarme Innenstadt“
Die Konzeption „Autoarme Innenstadt“ wurde 1993 durch den Stadtrat mit der Zielstellung
beschlossen, das Stadtzentrum mit einer Reihe geeigneter Maßnahmen vom fließenden und
ruhenden Kfz-Verkehr zu entlasten, um die Aufenthaltsqualität für Besucher und Bewohner
zu verbessern.
Unter Beachtung laufender und geplanter Hochbau- und Straßenbaumaßnahmen in der In-
nenstadt sowie am Promenadenring wurden im Rahmen der Fortschreibung der autoarmen
Innenstadt, die am 17.12.2008 durch den Stadtrat beschlossen wurde, erforderliche Ände-
rungen der vorhandenen Verkehrsorganisation festgelegt.
In Umsetzung dieses Beschlusses wurde der Maßnahmeplan Autoarme Innenstadt erstellt
und am 16.09.2009 in der Ratsversammlung beschlossen (RBIV-1730/09). Dieser Maßnah-
meplan beinhaltet alle baulichen und verkehrsorganisatorischen Maßnahmen, die zur Umset-
zung der Fortschreibung der Konzeption autoarme Innenstadt erforderlich sind.
In den letzten Jahren wurden die einzelnen Schritte des Konzeptes durch verkehrsorganisa-
torischen Maßnahmen (Beschilderung und Markierung) und Baumaßnahmen kontinuierlich
umgesetzt:
- Erweiterung und Neuausweisung von Fußgängerzonen zur weiteren Verbesserung der
Bedingungen für den Fußgängerverkehr.
- Durchgehende Verbindung der beiden Hauptfußgängerachsen in Nord-Süd-Relation
(Hainstraße – Markt – Petersstraße) sowie in West-Ost-Relation (Thomasgasse – Markt
– Grimmaische Straße) und Führung des Kfz-Verkehrs aufgeteilt in vier Quadranten
über Schleifensysteme. Mit diesem Konzept wird die unerwünschte Durchfahrt durch
das Stadtzentrum wirkungsvoll unterbunden und gleichzeitig die Erschließung der In-
nenstadt in allen Bereichen gesichert.
- In den Fußgängerzonen ist der Anlieferverkehr in der Zeit von 5 bis 11 Uhr zugelassen.
In den weiteren Straßen der Innenstadt ist der fließende Kfz-Verkehr zur Sicherung der
Erschließung der Handels- und Dienstleistungseinrichtungen sowie der Erreichbarkeit
der öffentlichen und privaten Parkeinrichtungen in angemessenem Umfang zugelassen.
- Ausnahmegenehmigungen zur Einfahrt in Fußgängerzonen für berechtigte Personen
(Handwerker, Serviceunternehmen, Dienstleister, Anwohner...) werden durch das Ord-
nungsamt auf Antrag geprüft.
- Öffnung der Innenstadt einschließlich der Fußgängerzonen für den Radverkehr, wobei
dies in den Hauptfußgängerzonen auf die Zeit von 20 Uhr bis 11 Uhr beschränkt ist.
- Zur Durchsetzung der straßenverkehrsbehördlichen Anordnungen wird die Zufahrt in
die Fußgängerbereiche über Polleranlagen geregelt.
- Im Rahmen des Neubaus bzw. der Neugestaltung von Straßen wurden schrittweise
ebenerdige Stellplätze im öffentlichen Straßenraum reduziert, da mittlerweile durch den
Bau von Tiefgaragen und Parkhäusern genügend Stellplätze vorhanden sind, die direkt
vom den das Stadtzentrum umgebenden Ringstraßen aus erreichbar sind.
- In der Innenstadt von Leipzig steht derzeit innerhalb und an den Promenadenring an-
grenzend in Parkeinrichtungen (Parkhäuser, Tiefgaragen und Parkplätze) ein Angebot
von ca. 8.700 Stellplätzen öffentlich zugänglich zur Verfügung.
123 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   20
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

Der komplette Inhalt der o.g. Beschlüsse im Zusammenhang mit der Konzeption Autoarme
Innenstadt einschließlich Angaben zu den Parkeinrichtungen (Standorte, Anzahl der Stellplät-
ze) sind im Internet abrufbar.12
Ein Großteil der Maßnahmen, die aus der Umsetzung der Konzeption folgen, ist außerhalb
dieses B-Plans durchzuführen. Durch Festsetzungen zur Unzulässigkeit oberirdischer Gara-
gen und Parkhäuser und die Beschränkung der zulässigen Anzahl von Stellplätzen im Kern-
gebiet trägt der B-Plan jedoch durch Reduzierung sowohl des ruhenden als auch des fließen-
den Verkehrs zur Umsetzung der Konzeption bei.
Der B-Plan Nr. 45.6 ist mit den Zielen der Konzeption „Autoarmen Innenstadt“ vereinbar.

12  Die beschlossene Fassung der Fortschreibung ist verfügbar unter http://www.leipzig.de/de/buerger/ stadt entw/
verkehr/autoarm.
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Begründung zum Bebauungsplan   21
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

7. Umweltbericht
7.1 Einleitung
Für die Belange des Umweltschutzes wird im Bauleitplanverfahren eine Umweltprüfung
durchgeführt, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und die
ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen in einem Umweltbericht beschrieben und be-
wertet werden (§ 2 Abs. 4 und § 2a Nr. 2 BauGB sowie Anlage zum BauGB). Dazu legt die
Gemeinde – hier die Stadt Leipzig – zunächst für jeden Bauleitplan fest, in welchem Umfang
und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Umweltbelange für die Abwägung erforderlich ist
(siehe dazu Kap. 7.1.2). Die daraufhin ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen sind im
Kap. 7.2 dieses Umweltberichtes beschrieben und bewertet.
7.1.1 Ziele und Inhalt des Bebauungsplans (Kurzdarstellung)
Wichtigste Ziele des Bebauungsplans sind der Ausschluss nicht gewünschte Nutzungsarten
im Zentrum, die Sicherung eines Mindestmaßes von Wohnnutzung, die Sicherung von
Passagen und Arkaden, die Begrenzung von Stellplätzen sowie die Festsetzung gestalteri-
scher Vorgaben für Gebäude. Ausführlich werden diese Ziele im Kapitel 3 beschrieben.
Inhalte des Bebauungsplans sind daher die folgenden Festsetzungen: Ganz überwiegend
werden die bereits bestehenden Nutzungen an ihrem Standort festgesetzt – das betrifft Kern-
gebiete, diverse Sondergebiete, Gemeinbedarfsflächen, Straßenverkehrsflächen sowie Grün-
flächen. Ergänzend werden in den textlichen Festsetzungen eine Reihe gestalterischer Fest-
setzungen zu den Gebäuden getroffen. Für die Kerngebiete werden differenzierte Festset-
zungen zum Anteil der Wohnnutzung und zum Ausschluss bestimmter, die Leipziger Innen-
stadt störender Nutzungen getroffen. Für Passagen und Arkaden werden Flächen für die Be-
lastung mit einem öffentlichen Gehrecht festgesetzt. Die zulässige Anzahl der Stellplätze wird
auf das nach Bauordnung erforderliche Maß begrenzt.
Näheres hierzu ist in Kap. 3 und in Teil C, Kap. 10 – 17 nachzulesen.
7.1.2 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Um-
weltbelange
Im Rahmen des Verfahrens wurde geprüft, auf welche Umweltbelange oder Teilaspekte von
Umweltbelangen der Vollzug des Bebauungsplans möglicherweise erhebliche Umweltauswir-
kungen haben kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären.
Bei der Ermittlung der möglichen erheblichen Umweltauswirkungen ist zu beachten, dass
dieser Bebauungsplan als einfacher B-Plan i.S.d. § 30 Abs. 1 BauGB aufgestellt wird; er ist
kein qualifizierter B-Plan im Sinne des § 30 BauGB. Das bedeutet, dass durch diesen Plan
keine neuen Bauvorhaben zusätzlich zu den bereits zulässigen Bauvorhaben zulässig wer-
den.
Durch den Plan werden künftige Entscheidungen über die  Zulässigkeit von Bauvorhaben
vorbereitet, die auf der gemeinsamen Grundlage der SächsBO, des § 34 BauGB, dieses
Plans sowie ggf. weiterer einschlägiger Vorschriften (z.B. TA Lärm) endgültigen) zu beurteilen
sind.

Belang / Teilaspekt mögliche erhebliche Umweltauswir-
kungen
Art, Umfang und De-
taillierungsgrad der
Ermittlungen
1. Tiere Der Plan bereitet keine neuen Eingriffe in
Habitate von Tieren oder Zugriffe auf
Tiere vor.
Weitere Ermittlungen
sind nicht erforderlich.
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Begründung zum Bebauungsplan   22
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

Belang / Teilaspekt mögliche erhebliche Umweltauswir-
kungen
Art, Umfang und De-
taillierungsgrad der
Ermittlungen
2. Pflanzen Der Plan bereitet keine neuen Eingriffe in
Habitate von Pflanzen vor.
Weitere Ermittlungen
sind nicht erforderlich.
3. Boden Der Plan bereitet keine neuen Eingriffe in
die Böden vor.
Weitere Ermittlungen
sind nicht erforderlich.
4. Wasser Der Plan bereitet keine neuen Eingriffe in
das Grundwasser oder in Stillgewässer
vor. Fließgewässer sind im Plangebiet
nicht vorhanden.
Weitere Ermittlungen
sind nicht erforderlich.
5. Luft Erhebliche nachteilige Auswirkungen auf
die Luft sind aufgrund der Plandurchfüh-
rung nicht zu erwarten.
Weitere Ermittlungen
sind nicht erforderlich.
6. Klima Erhebliche nachteilige Auswirkungen auf
das Klima sind aufgrund der Plandurch-
führung nicht zu erwarten.
Weitere Ermittlungen
sind nicht erforderlich.
7. Landschaft Erhebliche nachteilige Auswirkungen auf
die Landschaft sind aufgrund der Pland-
urchführung nicht zu erwarten.
Weitere Ermittlungen
sind nicht erforderlich.
8. Biologische Vielfalt Erhebliche nachteilige Auswirkungen auf
die biologische Vielfalt sind aufgrund der
Plandurchführung nicht zu erwarten.
Weitere Ermittlungen
sind nicht erforderlich.
9. Menschen Der Plan trifft Festsetzungen zur Wohn-
nutzung für Teile des Kerngebietes, die
sich am Bestand orientieren. Diese Nut-
zungsmischung im Kerngebiet ist städte-
bauliches Ziel; gleichzeitig aber sind Teile
der schutzwürdigen Wohnnutzung je
nach Lage Immissionen aus Verkehrs-
lärm, Gewerbelärm und Veranstaltungs-
lärm ausgesetzt.
Die Wohnnutzung ist zum allergrößten
Teil jedoch bereits im Bestand vorhan-
den; für weite Teile des Plangebietes ist
sie planungsrechtlich auf der Grundlage
des § 34 BauGB bereits zum Zeitpunkt
der Planaufstellung zulässig. Mit den
Festsetzungen wird die Wohnnutzung für
die Zukunft lediglich gesichert.
Insofern ergibt sich durch den Plan keine
Änderung der Immissionssituation der
bestehenden Wohnbevölkerung im Stadt-
zentrum. Mögliche Folgen der Planung
für neu hinzukommende Bewohner wer-
den im Kap. 7.2 erläutert.

Siehe Kap. 7.2.
126 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   23
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

Belang / Teilaspekt mögliche erhebliche Umweltauswir-
kungen
Art, Umfang und De-
taillierungsgrad der
Ermittlungen
10. Kultur und sons-
tige Sachgüter
Der Plan trifft Festsetzungen zur Bewah-
rung vorhandener Kulturgüter bzw. Sach-
güter. Erhebliche nachteilige Umwelt-
auswirkungen sind nicht zu erkennen.
Weitere Ermittlungen
sind nicht erforderlich.
11. Wechselwirkun-
gen
Mögliche erhebliche Umweltauswirkun-
gen sind nicht zu erkennen.
Weitere Ermittlungen
sind nicht erforderlich.

Erhebliche Umweltauswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima, Land-
schaft, biologische Vielfalt, Kultur- und Sachgüter sowie die Wechselwirkungen zwischen den
vorgenannten Teilaspekten sind nicht erkennbar.
Detaillierende Untersuchungen sind insoweit nicht notwendig. Auswirkungen auf den Men-
schen werden im Kap. 7.2 dargestellt.
7.1.3 Ziele des Umweltschutzes und sonstige fachliche Grundlagen
7.1.3.1 Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG
Im Plangebiet befinden sich zwei Naturdenkmale, die Schutz nach dem BNatSchG sowie
nach dem Sächsischen Naturschutzgesetz genießen:
- Echter Weinstock, Am Markt 7
- geologisches Einzelobjekt „Braunkohlenquarzit“, Goerdelerring
Beide Naturdenkmale werden durch die Festsetzungen des B-Plans nicht betroffen.
Die gesamte Innenstadt ist archäologischer Relevanzbereich.
Es befinden sich keine weiteren Schutzobjekte bzw. Schutzgebiete im Geltungsbereich. Aus-
wirkungen auf weiter entfernte Schutzgebiete sind nicht erkennbar.
7.1.3.2 Sonstige Ziele des Umweltschutzes
Landschaftsplan
Für das Stadtgebiet Leipzig wurde ein durch die Ratsversammlung am 16.10.2013 beschlos-
sener flächendeckender Landschaftsplan (RBV-1806/13) erarbeitet, dessen Inhalte für die
Beurteilung der Umweltverträglichkeit der vorliegenden Planung heranzuziehen sind. Gemäß
§ 7 SächsNatSchG i.V.m. § 11 Abs. 3 BNatSchG sind die Grundlagen und Inhalte der Land-
schaftsplanung nach § 9 Abs. 3 BNatSchG soweit geeignet als Festsetzungen in die Bebau-
ungspläne aufzunehmen und Abweichungen zu begründen.
Im Integrierten Entwicklungskonzept des Landschaftsplans (IEKO) wird für das Stadtzentrum
als Flächennutzung der vorgefundene Bestand dargestellt. Für die Weiterentwicklung des
Stadtzentrums gelten die integrierten landschaftsräumlichen Leitbilder LB 6 ( Innerstädtische
Freiräume der offenen und geschlossenen Block- und Blockrandbebauung ) und LB 11 ( Ge-
biete und Komplexe mit Prägung durch bauliche Einrichtungen des Gemeinbedarfes – Bil-
dung, Kliniken, Kultur, Sport / Freizeit). Im Einzelnen stellt das IEKO folgende Vorschläge dar:
- Aufwertung des Landschaftsbildes durch grünplanerische Maßnahmen entlang
bestimmter Haupt-Wegeverbindungen:
Entwicklung und Sicherung von Grünverbindungen um das Stadtzentrum herum mit
Anschluss an andere Grünverbindungen; hier durch das Ringgrün; sowie Entwicklung
und Sicherung eines durch Vegetation geprägten Hauptwegenetzes innerhalb des
Stadtzentrums  Wegeverbindungen
à Diese Ziele sind mit dem B-Plan Nr. 45.6 vereinbar und werden teilweise durch den
Plan umgesetzt. Zwar trifft der Plan keine näheren Festsetzungen zur Einteilung der
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

Straßenverkehrsflächen, zur Pflanzung von Alleen und zu Grünflächen, er setzt aber
die Art der Nutzung für den gartendenkmalgeschützten Promenadenring fest.
- Steigerung der Umweltqualität durch Erhöhung des Grünanteils / Wohnumfeld-
verbesserung:
Durch Erhöhung des Grünanteils in stark verdichteten Bereichen soll im Rahmen des
Möglichen eine Steigerung der Umweltqualität erreicht werden, da für die überwiegende
Zahl der Schutzgüter damit positive Auswirkungen verbunden sind, z.B. der Kühlungs-
effekt und die Staubbindung durch Vegetation, Lebensräume für Insekten, Vögel und
Kleintiere, Minderung des Aufheizeffektes u.v.m.
à Das Ziel ist mit dem B-Plan Nr. 45.6 vereinbar. Die Festsetzungen des Plans erlau-
ben Grünbereiche im Blockinneren sowie Vegetation auf öffentlichen Flächen, die etwa
die Hälfte des Stadtzentrums ausmachen. Der B-Plan trifft Festsetzungen zur Begrü-
nung von Flachdächern und zur Fassadenbegrünung, soweit mit dem Denkmalschutz
vereinbar. Weitere detaillierte Festsetzungen zu Grünflächen oder konkrete Pflanzmaß-
nahmen in Kerngebieten sind jedoch kein Gegenstand des Plans, da dieser ausschließ-
lich die Nutzungen sowie einige Gestaltungsvorschriften regeln soll.
- Entwicklung (Anreicherung) von Lebensräumen in bebauten Gebieten:
Die Umsetzung dieses Zieles ist weitgehend mit dem vorgenannten Ziel (Steigerung der
Umweltqualität) verbunden, denn bei Erhöhung des Grünanteils im Stadtzentrum wer-
den auch Lebensräume für Pflanzen und Tiere entwickelt.
à Auch für dieses Ziel gilt, dass es mit dem B-Plan Nr. 45.6 grundsätzlich vereinbar ist,
da dessen Festsetzungen Grünbereiche im Blockinneren der Kerngebiete sowie Vege-
tation auf öffentlichen Flächen zulassen. Die Festsetzungen des B-Plans zur Dachbe-
grünung und zur Fassadenbegrünung haben hauptsächlich für Insekten und Vögel Be-
deutung. Die Zahl der in Frage kommenden Lebensräume ist angesichts der Zweckbe-
stimmung und Bedeutung des Stadtzentrums aber begrenzt. Konkrete Pflanzmaßnah-
men z.B. in Kerngebieten sind jedoch (bis auf die Begrünung von Flachdächern) kein
Gegenstand des Plans, da dieser ausschließlich die Art der Nutzung sowie einige Ge-
staltungsvorschriften regeln soll.
- Sicherung von Aussichtspunkten sowie von bedeutenden Wahr- und Merk-
zeichen:
Dies betrifft architektonische „Landmarken“ und bedeutende historische Bauwerke wie
z.B. das Neue Rathaus oder die Moritzbastei, die für die Erholungsnutzung Bedeutung
haben.
à Das Ziel ist mit dem B-Plan Nr. 45.6 vereinbar und wird durch diesen unterstützt, da
er die entsprechenden Flächen durch Festsetzung der Art der Nutzung im Bestand si-
chert.
- Erhaltung von Flächen mit sehr hoher klimatischer Entlastungsfunktion:
Dies betrifft die Flächen des gesamten Ringgrüns.
à Das Ziel wird durch den B-Plan Nr. 45.6 umgesetzt, da die betreffenden Flächen als
öffentliche Grünflächen festgesetzt werden.
Insgesamt sind die Vorschläge des Integriertes Entwicklungskonzepts in dem städtebaulichen
Rahmen, den der B-Plan setzt, umsetzbar. Einige dieser Ziele werden durch den Plan aktiv
umgesetzt, z.B. durch die Sicherung der öffentlichen Grünflächen.
Konzept „Autoarme Innenstadt“
Die Stadt Leipzig ist bestrebt, im Rahmen der städtebaulichen Weiterentwicklung der Innen-
stadt das Konzept „Autoarme Innenstadt“ umzusetzen (vgl. Kap. 6.2.5). Da dieser B-Plan
jedoch die Erschließung der Baugebiete nicht neu regelt und die Einteilung der Straßen-
verkehrsflächen kein Gegenstand der Festsetzungen dieses Bebauungsplanes ist, sind die
Auswirkungen der Planinhalte auf die Belastung des Stadtzentrums mit privaten Kfz begrenzt.
Dennoch können die Ziele des Konzeptes mit einigen Festsetzungen in diesem Bebauungs-
plan unterstützt werden: Durch die Sicherung der Passagen soll der Fußverkehr gefördert
128 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   25
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

werden. Außerdem wird ausgeschlossen, dass freiwillig überschießende (nicht „notwendige“)
Stellplätze errichtet werden (vgl. hierzu Kap. 12.4).
Luftreinhalteplan
Für die Stadt Leipzig wurde ein Luftreinhalteplan erarbeitet, der am 18.12.2009 in Kraft ge-
setzt wurde.
Danach ist für das Gebiet der Stadt Leipzig eine erhebliche lufthygienische Belastung hin-
sichtlich Feinstaub festzustellen. In den vergangenen Jahren wurde der Tagesgrenzwert der
39. BImSchV13 regelmäßig mehr als zulässig überschritten. Für Feinstaub-Emissionen
(PM10) durch Hausbrand und Kleinverbraucher ist fast für das gesamte bebaute Stadtgebiet
eine Belastung zwischen 0,05 und 0,25 t/(km2*a) zu verzeichnen.
Um eine wirkungsvolle Reduzierung bei luftverunreinigenden Stoffen im gesamtstädtischen
Raum zu erzielen, wurde entsprechend der Forderung aus § 47 Abs. 1 Bundesimmissions-
schutzgesetz – BImSchG die Festsetzung einer Verwendungsbeschränkung für Brennstoffe
(im Sinne höherer Anforderungen an den Feinstaubgehalt) als Maßnahme (M 4.1) in den
Luftreinhalteplan der Stadt Leipzig (LRP) vom 18.12.2009 aufgenommen. Durch Festsetzung
dieser Maßnahme in einem Bebauungsplan konnte die Stufe 2 der 1. BImSchV (Verordnung
über kleine und mittlere Feuerungsanlagen – 1. BImSchV vom 26. Januar 2010 (BGBl. I
S. 38)) zeitlich vorgezogen werden. Als Folge galten im Geltungsbereich des B-Plans ver-
schärfte Grenzwerte für die staubförmigen Emissionen im Abgas neuer oder wesentlich ge-
änderter Feuerungsanlagen, während in den übrigen Gebieten zunächst nur die Stufe 1 galt.
Da zum 1.1.2015 die 2. Stufe der 1. BImSchV regulär in Kraft tritt und damit das erhöhte
Schutzniveau im gesamten Stadtgebiet gilt, ist eine derartige Festsetzung in diesem B-Plan
nicht mehr erforderlich. (Eine dritte Stufe gibt es nicht.)
Ausweislich der Belastungskarten sind insbesondere die bebauten Bereiche der Stadt – ins-
besondere an den stark befahrenen Straßen – durch Stickoxide sowie Feinstaub belastet.
Da dieser B-Plan die Erschließung der Baugebiete nicht neu regelt und notwendige Stellplät-
ze durch die Bauordnung geregelt werden, sind die Auswirkungen der Planinhalte auf die
Belastungssituation begrenzt. Der Plan unterstützt jedoch das Ziel der Reduzierung des mo-
torisierten Individualverkehrs dadurch, dass er die Zahl der zulässigen Stellplätze auf das
bauordnungsrechtlich erforderliche Maß begrenzt.
Darüber hinaus wird der B-Plan vom Luftreinhalteplan nicht weiter berührt; es ergeben sich
keine Auswirkungen auf die Planinhalte.
7.1.3.3 Sonstige fachliche Grundlagen
Grünordnungsplan
Von der Aufstellung eines Grünordnungsplans (§ 6 Abs. 2 SächsNatSchG) kann für diesen
Bebauungsplan ganz abgesehen werden, da die Belange von Naturschutz und Landschafts-
pflege nicht berührt sind.
Eingriffsregelung
Von der Anwendung der Eingriffsregelung konnte im vorliegenden Fall gemäß § 1a Abs. 3
Satz 5 BauGB gänzlich abgesehen werden, da die Eingriffe bereits vor der planerischen Ent-
scheidung erfolgt sind bzw. zulässig waren. Da der Bebauungsplan als einfacher Bebau-
ungsplan i.S.d. § 30 Abs. 3 BauGB aufgestellt wird, wird der Zulässigkeitsmaßstab für neue
Bauvorhaben durch diesen B-Plan nicht verändert. Insofern ergeben sich aufgrund dieses
Plans keine ausgleichspflichtigen Eingriffe.
Altlasten
Das Flurstück 757c der Gemarkung Leipzig (Dittrichring 18,18a) ist unter der Kennziffer
65002611 (ehemalige Tankstelle) im Altlastverdachtskataster der Stadt Leipzig registriert.
Nach Aktenlage soll diese Tankstelle zwischen 1927 und 1938 im Innenhof des Gebäudes

13  Neununddreißigste Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes –  Verordnung über
Luftqualitätsstandards und Emissionshöchstmengen (39. BImSchV) vom 2. August 2010 (BGBl. I S. 1065).
129 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   26
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

betrieben worden sein. Eine am Standort durchgeführte historische Erkundung erbrachte kei-
ne belastbaren Fakten für die Existenz dieser Tankstelle.
Das Flurstück 702/2 der Gemarkung Leipzig (Petersstraße 37) ist unter der Kennziffer
65002583 (ehemalige Tankstelle) im Altlastverdachtskataster der Stadt Leipzig registriert.
Zum Standort liegt das Gutachten der TÜV Thüringen Anlagentechnik GmbH vom 18.03.2003
über eine umwelttechnische Untersuchung auf dem Hofgelände der Karstadt Warenhaus AG
in Leipzig vor.
Der Gutachter beschreibt im Hofbereich Auffüllungen mit Bau- bzw. Trümmerschutt bis zu
einer Tiefe von 3,5 m bis 4,0 m und den Standort einer ehemaligen Tankstelle. Die in den
Auffüllungen festgestellten Schadstoffanteile erreichen keine umweltrelevanten Größenord-
nungen. Der Gutachter geht davon aus, dass im ehemaligen Tankstellenbereich weiterhin
tanktechnische Anlagen vorhanden sind. Lokal begrenzte Bodenkontaminationen werden
demnach nicht ausgeschlossen.
Der Vollzug des Plans wird von den genannten Altlasten nicht berührt; es ergeben sich keine
Auswirkungen auf die Planinhalte.
7.2 Beschreibung und Bewertung der voraussichtlichen erheblichen Um-
weltauswirkungen der Planung
Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung
Ohne die Aufstellung des Bebauungsplans wäre die Errichtung neuer Wohnungen –obschon
im Bestand vorhanden– wegen der Regelung des § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 7 BauNVO
2013 nur ausnahmsweise zulässig. Dabei könnte baulicher Schallschutz als Auflage verlangt
werden.
Für die Abgaswerte von Feuerungsanlagen würden die Anforderungen der Stufe 1 der
1. BImschV gelten – bis zum Inkrafttreten der Stufe 2. Bis zu diesem Zeitpunkt wäre eine hö-
here Belastung hinzunehmen.
Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung
Bei Durchführung der Planung ist mit folgenden Auswirkungen auf den Menschen zu rech-
nen:
Wohnungen mit Ausrichtung auf die den Stadtkern umschließenden Ringstraßen sind Ver-
kehrslärm mit einem Beurteilungspegel LDEN von 60-70 dB(A) ausgesetzt, die angrenzen-
den Randbereiche der Innenstadt noch mit 55-60 dB(A). Eine Straßenbahnlinie, die durch
das Stadtzentrum fährt, führt dort (auch nachts) zu Immissionen von 60 dB(A). Je nach Lage
der Aufenthaltsräume, Fenster und möglichen Freisitze können sich erhebliche Störungen der
Wohn- bzw. Nachtruhe ergeben.
Das Stadtzentrum ist Standort zahlreicher Gewerbe und für eine Reihe von Veranstaltungen,
die zu Lärmemissionen führen können (z.B. auf den folgenden Freiflächen: Markt, Augustus-
platz, Burgplatz, Moritzbastei). Gewerbelärm kann von Tiefgaragen, Handwerksbetrieben,
durch Haustechnik oder von Gaststätten ausgehen. Für Wohnnutzungen besteht Anspruch
auf Einhaltung der Schutzniveaus der TA Lärm. Auflagen zum Schallschutz für die Emissi-
onsquellen sind auf der Grundlage des BImSchG und der TA Lärm (auch nachträglich) mög-
lich.
Wohnungen mit Ausrichtung zu den öffentlichen Plätzen, die in besonderem Maße für sozia-
les Leben, Märkte und sonstige Veranstaltungen dienen, können an einer Reihe von Tagen
pro Jahr erheblich von Veranstaltungslärm betroffen sein. Emissionsträchtige Veranstaltun-
gen sind genehmigungsbedürftig und in der Zahl pro Jahr begrenzt.
Gerüche: Mögliche erhebliche Umweltauswirkungen sind nicht zu erkennen.
Erholungspotenzial: Der Plan trifft Festsetzungen zur Bestandssicherung vorhandener
Grünflächen sowie vorhandener Kulturgüter (Sondergebiete, Gemeinbedarfsflächen). Erheb-
liche nachteilige Umweltauswirkungen sind nicht zu erkennen.
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Begründung zum Bebauungsplan   27
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

Die Stadt hat bei der Aufstellung des Bebauungsplans die in § 1 Abs. 6 Nr. 7 c BauGB aufge-
führten Belange zum Schutz des Menschen und seiner Gesundheit berücksichtigt und fol-
gende Festsetzung zur Vermeidung und Verringerung bestehender bzw. zu erwartender Be-
lastungen in den Plan aufgenommen:
- Sicherung der Anforderungen der DIN 4109 für Wohnungen (Festsetzung Nr. 11)
Mit den Festsetzungen werden wichtige Rahmenbedingungen für eine umweltverträgliche
und nachhaltige Innenentwicklung gesetzt.
7.3  Anderweitige Planungsmöglichkeiten
Da das Plangebiet zum weitaus größten Teil seit langem parzelliert, erschlossen und bebaut
ist, erübrigen sich Planungsvarianten mit anderer Nutzungs- bzw. Baukörperverteilung.
Auch die Null-Variante (Verzicht auf die Planung, z.B. ein Verzicht auf die Festsetzung von
Wohnanteilen) ist aus Sicht der Stadt keine vernünftige Alternative. Gerade die von der Stadt
verfolgten städtebaulichen Zielsetzungen (vgl. Kap. 7.1.1) haben zur Aufstellung des B-Plans
geführt; ein Verzicht auf die Planung wäre mit der Aufgabe dieser Ziele gleichzusetzen, da
andere Regelungen zum Erreichen der städtebaulichen Ziele (Grundstückskäufe, vertragliche
Regelungen o.ä.) keinen Erfolg verheißen.
7.4 Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen
Die Gemeinden sind verpflichtet, die erheblichen Umweltauswirkungen, die aufgrund der
Durchführung der Bauleitpläne eintreten, zu überwachen, um insbesondere unvorhergesehe-
ne nachteilige Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu sein, geeignete Maß-
nahmen zur Abhilfe zu ergreifen (§ 4c BauGB). Die geplanten Maßnahmen zur Überwachung
der erheblichen Umweltauswirkungen sind im Umweltbericht zu beschreiben (Nr. 3 b) der
Anlage 1 zum BauGB).
Im Rahmen der Umweltprüfung für diesen Bebauungsplan wurde festgestellt, dass dessen
Durchführung voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen nach sich ziehen wird. Für
deren Überwachung sind die nachfolgend beschriebenen Maßnahmen vorgesehen:

Schutzgut Zu überwachen Methode Zuständig Häufigkeit /  Zeitfolge
Mensch Verkehrslärm
Gewerbelärm
Veranstaltungs-
lärm
Messung vor
Ort
Umweltamt
Gewerbeaufsichtsamt
- auf Beschwerde
von Anwohnern
- von Amts wegen
bei Großveranstal-
tungen

Sollte es bei der Durchführung dieses Bebauungsplanes Hinweise auf unvorhergesehene
Umweltauswirkungen geben, dann werden geeignete Maßnahmen ergriffen werden.
7.5  Allgemeinverständliche Zusammenfassung
Im Rahmen des Verfahrens wurde geprüft, auf welche Umweltbelange der Bebauungsplan
möglicherweise erhebliche Umweltauswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu be-
rücksichtigen wären.
Der Bebauungsplan orientiert sich bei der Festsetzung der zulässigen Art der Nutzung im
Wesentlichen am vorgefundenen Bestand, nämlich den kerngebietstypischen Nutzungen von
Handel, Dienstleistung und Büronutzung, sowie am vorgefundenen Bestand der innenstädti-
schen Wohnnutzung. Die typischen städtischen Kerngebietsnutzungen sollen auch weiterhin
im Zentrum zulässig sein; allerdings unter Ausschluss einzelner kerngebietstypischer Nutzun-
gen aufgrund ihres Störpotenzials oder aufgrund ihrer negativen Auswirkungen auf andere
zulässige Nutzungen (einschließlich des Wohnens), den öffentlichen Raum oder das Stadt-
bild. Festsetzungen zum Maß der Nutzung werden zur Sicherung der Wohnnutzung lediglich
131 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   28
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

für das MK 2 getroffen. Im gesamten Geltungsbereich werden die überbaubaren Flächen
nicht festgesetzt. Der Plan wird als sog. „einfacher Bebauungsplan“ i.S.d. § 30 Abs. 3 BauGB
aufgestellt.
Ebenso wenig werden bestehende Grünflächen o.ä. zu Bauflächen umgewandelt. Neue Bau-
projekte aufgrund dieses Plans und damit verbundene negative Auswirkungen auf die Umwelt
sind daher nicht zu erwarten. Die planungsrechtliche Zulässigkeit von (Bau-)Vorhaben im
Geltungsbereich des Plans werden nicht aufgrund des B-Plans allein zu beurteilen sein, son-
dern auch unter Anwendung des § 34 BauGB.
Durch die Sicherung und Fortentwicklung des Systems der öffentlich begehbaren Passagen
und Arkaden hat der Plan positive Auswirkungen sowohl auf die Fußgängerfreundlichkeit der
Leipziger Innenstadt als auch auf die Nutzbarkeit bzw. Vermietbarkeit der Kern-
gebietsflächen. Die im Bestand vorhandenen öffentlichen Verkehrsflächen (Straßen und öf-
fentliche Plätze) werden lediglich im Bestand planungsrechtlich gesichert. Neue Straßen sind
im Rahmen der Planung nicht vorgesehen. Der Plan nimmt keine nähere Einteilung der Stra-
ßenverkehrsflächen vor. In den Plan aufgenommen werden außerdem Festsetzungen zur
Sicherstellung baulichen Schallschutzes sowie erhöhte Anforderungen an die Abgaswerte
von Feuerungsanlagen.
Erhebliche Umweltauswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima, Land-
schaft, biologische Vielfalt, Kultur- und Sachgüter sowie die Wechselwirkungen zwischen den
vorgenannten Teilaspekten sind nicht erkennbar. Detaillierende Untersuchungen hierzu sind
daher nicht notwendig; negative Auswirkungen auf die Umwelt sind insgesamt nicht zu erwar-
ten.
Etwaige Auswirkungen auf den Menschen (Verkehrslärm, Gewerbelärm, Veranstaltungslärm)
wurden geprüft und in den Festsetzungen berücksichtigt.

8. Ergebnisse der Beteiligungen
8.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) wurde in der Zeit vom
25.02.2013 bis 22.03.2013 durch öffentliche Auslegung im Neuen Rathaus durchgeführt.
Die Stadt Leipzig hat am 28.02.2013 im Neuen Rathaus eine öffentliche Veranstaltung
durchgeführt, in der die Anwesenden entsprechend § 3 Abs. 1 Satz 1 BauGB über den Be-
bauungsplan unterrichtet wurden und in der Gelegenheit zur Erörterung bestand.
Zu der Veranstaltung wurde durch öffentliche Bekanntmachung im Leipziger Amtsblatt Nr. 4
vom 23.02.2013 eingeladen. Bei der Veranstaltung waren ca. 40 Bürger anwesend sowie
auch Mitarbeiter des Stadtplanungsamtes.
Im Rahmen der Erörterung wurde die Planung von den anwesenden ca. 40 Bürgern im We-
sentlichen begrüßt.
Im Rahmen der Beteiligung gingen drei Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit ein.
Folgende Änderungen des Plans bzw. der Begründung wurden aufgrund der Ergebnisse der
Beteiligung vorgenommen:
· Aufnahme des Ausschlusses von Wettbüros in die textlichen Festsetzungen für die
Kerngebiete,
· Korrektur der festgesetzten Mindestgeschossflächen, die gemäß textlicher Festsetzung
7.3 in den Teil-Baugebieten des MK 3 für Wohnungen zu verwenden ist,
· Aufnahme eines Hinweises, dass der Nachweis der für Wohnungen verwendeten Ge-
schossflächen i.S.d. der textlichen Festsetzung Nr. 7.3 auch dadurch geführt werden
kann, dass die Errichtung bzw. Nutzung von Wohnfläche im Umfang von mindestens
75% der festgesetzten Größe der Geschossfläche nachgewiesen wird.
132 von 196 in Zusammenstellung
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

8.2 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der berührten Behörden und sonstigen Träger öffent-
licher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB zum Vorentwurf mit Schreiben vom 01.03.2013
wurden 18 Träger öffentlicher Belange angeschrieben. Von diesen äußerten sich 16.
Darüber hinaus wurden 17 städtische Dienststellen angeschrieben, von denen 12 eine Stel-
lungnahme abgaben.
Folgende Träger öffentlicher Belange äußerten sich nicht:
· Landesamt für Denkmalpflege
· TLG Immobilien GmbH Süd
Folgende Träger öffentlicher Belange teilten mit, dass ihre Belange von der Planung nicht be-
rührt werden, dass sie der Planung zustimmen (ohne weitere inhaltliche Stellungnahme) oder
dass sie keine Bedenken gegen die Planung hätten:
· Landesamt für Archäologie
· Regionaler Planungsverband Westsachsen, Regionale Planungsstelle
· Staatsbetrieb Sächsisches Immobilien- und Baumanagement NL Leipzig 1
· Stadtreinigung Leipzig.
Folgende Änderungen des Plans bzw. der Begründung wurden aufgrund der Ergebnisse der
Beteiligung vorgenommen:
· Festsetzung der Grundstücke Schillerstr. 6 / Magazingasse 6 sowie Ritterstr. 17–21 als
Sondergebiet Universität,
· Änderungen der Abgrenzung von Straßenverkehrsflächen und öffentlichen Grünflächen
sowie nachrichtliche Übernahme der Abgrenzung des Gartendenkmals „Promenaden-
ring“,
· Verlegung der Geltungsbereichsgrenze auf die innersten (dem Promenadenring nächs-
ten) Gleise der das Plangebiet umrundenden Straßenbahnlinien,
· Korrektur der festgesetzten Mindestgeschossflächen, die gemäß textlicher Festsetzung
7.3 in den Teil-Baugebieten des MK 3 für Wohnungen zu verwenden ist,
· Aufnahme einer textlichen Festsetzung zum baulichen Schallschutz,
· Darstellung der möglichen Konflikte zwischen der festgesetzten Wohnnutzung mit den
Schallemissionen kerngebietstypischer Nutzungen sowie Möglichkeiten der Konfliktlö-
sung in der Begründung.
Nicht in den Plan aufgenommen wurden folgende Anregungen:
· Aufnahme der allgemeinen Zulässigkeit universitätsfremder kerngebietstypischer Nut-
zungen in sämtlichen Gebäuden und Geschossen der Universität Leipzig,
· Verpflichtung zur Stellplatzablösung anstelle der Realisierung notwendiger Stellplätze
nach Landesbauordnung,
· Aufnahme eines Schlüssels in den Plan, wonach ein Teil der bauordnungsrechtlich er-
forderlichen Stellplätze auch oberirdisch errichtet werden dürfte.

9. Städtebauliches Konzept
9.1 Gliederung des Gebietes
Die historische Grundstruktur des Stadtzentrums hat sich seit dem Mittelalter bis heute grund-
sätzlich erhalten, trotz Kriegszerstörung und Umgestaltung zu DDR-Zeiten. Die Grünflächen
des Promenadenrings einschließlich Augustusplatz umgeben das bebaute Stadtzentrum, in
133 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   30
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

dessen Bauflächen Kerngebietsnutzungen und Wohnnutzungen, Sondernutzungen und Ge-
meinbedarfsnutzungen angesiedelt sind.
Einige Plätze bilden freie Flächen im ansonsten dicht bebauten Stadtzentrum. Sämtliche
Straßen sind als Erschließungsstraßen, z.T. auch als Fußgängerzone, ausgebildet.
9.2  Bebauungs- / Nutzungskonzept
Die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung knüpft an die vorhandene städtebauliche Struk-
tur im Plangebiet an. Im Bebauungsplan wird das Plangebiet sowohl in horizontaler Hinsicht
als auch in vertikaler Hinsicht nach zulässigen Nutzungsarten gegliedert. Die Gliederung in
horizontaler Hinsicht erfasst das gesamte Plangebiet und regelt die Hauptnutzungen nach
dem Festsetzungskatalog des § 9 Abs. 1 BauGB i.V.m. dem ersten Abschnitt der BauNVO –
also in Kerngebiet, Sondergebiet, Flächen für Gemeinbedarf, Grünflächen und Verkehrsflä-
chen. Die vertikale Gliederung des Plangebietes bezieht sich dagegen nur auf das Kerngebiet
und unterscheidet drei Kategorien von Teil-Baugebieten zur Zulässigkeit bzw. eines Min-
destmaßes an Wohnnutzung innerhalb des Kerngebietes. Dabei nimmt diese Einteilung auf
den vorgefundenen Bestand Rücksicht.
Für das Zentrum soll als Art der Nutzung größtenteils Kerngebiet festgesetzt werden. Ange-
strebt wird die Sicherung bzw. Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen, Dienstleistungsein-
richtungen und sonstigen kerngebietstypischen Nutzungen. Einige Nutzungsarten sollen in
den Kerngebieten ausgeschlossen werden: Tankstellen, sexgewerbliche Nutzungen, Spiel-
hallen und dergleichen sowie oberirdische Großgaragen oder Parkplätze.
Einzelne größere Flächen wie z.B. die Kirchen, Altes und Neues Rathaus und die Museen
sollen als Gemeinbedarfsflächen festgesetzt werden. Flächen mit Sondernutzung wie die Flä-
chen der Universität Leipzig, des Gewandhauses, der Oper sowie der Moritzbastei werden
als sonstige Sondergebiete mit der jeweils vorhandenen Nutzung festgesetzt.
Zur Belebung des Zentrums soll der vorhandene Bestand der Wohnnutzung  auch für die
Zukunft gesichert und weiterentwickelt werden. Dies wird durch die bereits erwähnte vertikale
Gliederung der Teil-Baugebiete des Kerngebietes erreicht. Diese sind in drei Gruppen einge-
teilt, in denen unterschiedliche Anteile der Wohnnutzung festgesetzt werden (Näheres hierzu
in Kap. 3.2 sowie in Kap. 12.1.2). Diese Einteilung nimmt auf den vorgefundenen Bestand
Rücksicht.
- In der Gruppe MK 1 sind Wohnungen oberhalb des 4. Vollgeschosses neben anderen
Kerngebietsnutzungen zulässig. Es gibt keine Mindestvorgaben zur Wohnnutzung.
- Im der Gruppe MK 2 –flächenmäßig der größte Teil des Kerngebietes– sind oberhalb
des 4. Vollgeschosses ausschließlich Wohnungen zulässig. Damit ergeben sich bei vol-
ler baulicher Ausnutzung der Grundstücke durchschnittlich 2–3 Vollgeschosse für Woh-
nungen, ohne dass Festsetzungen zum Maß der Nutzung in diesem Plan getroffen
werden müssten.
- In der Gruppe MK 3 –diese umfasst hauptsächlich die zu DDR-Zeiten in der Innenstadt
errichteten Wohngebäude– sind Wohnnutzungen auch unterhalb des 4. Vollgeschosses
zulässig. Für die MK 3-Gebiete wird eine Tabelle mit „zu realisierenden Geschoss-
flächen für Wohnnutzung pro Grundstück“ Teil der Festsetzungen. Damit wird die der-
zeit im Bestand vorhandene Wohnnutzung planerisch abgesichert.
Für einzelne Teilflächen des Kerngebietes (insbesondere in den Teil-Baugebieten des MK 3)
oder Grundstücke kann sich somit nach Anwendung der textlichen Festsetzung Nr. 7 als do-
minierende Art der Nutzung die Wohnnutzung ergeben. Dies ist jedoch gemäß § 7 Abs. 4
S. 2 BauNVO 2013 zulässig, sofern der Gesamtcharakter des Kerngebietes erhalten bleibt.
Dies ist durch Festsetzung der Zulässigkeit ausschließlich kerngebietstypischer Nutzungen
für die untersten vier Vollgeschosse in den Teil-Baugebieten des MK 1 und MK 2 –die ge-
meinsam den größten Flächenanteil am Kerngebiet einnehmen– mittels der textlichen Fest-
setzungen 5.1 und 6.1 sichergestellt.
Die Straßenräume sollen die historischen Baufluchten widerspiegeln, die bis 1945 fast voll-
ständig erhalten blieben. An den wenigen Stellen, wo die vorhandene Bebauung hinter diese
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Begründung zum Bebauungsplan   31
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

Bauflucht zurückweicht oder das Grundstück brach liegt, soll bei Neubebauung die histori-
sche Bauflucht aufgenommen werden.
Für den Großteil der durch den Plan betroffenen Flächen werden keine Festsetzungen zum
Maß der Nutzung getroffen. Lediglich für die Teil-Baugebiete des MK 2 werden Festsetzun-
gen zur Geschosszahl und zur Grundflächenzahl getroffen. Diese Festsetzungen sind aber
nicht hinreichend i.S.d. § 30 Abs. 1 BauGB. Der B-Plan erfüllt somit nicht die Voraussetzun-
gen des § 30 Abs. 1 BauGB (einfacher Bebauungsplan), so dass zur Bestimmung des zuläs-
sigen Maßes der Nutzung zusätzlich § 34 BauGB angewendet werden muss.
Gestalterische Festsetzungen zur Höhenentwicklung erfolgen nur als örtliche Bauvorschrift,
sie bezwecken die Sicherung der Gestaltqualität des öffentlichen Raumes und nicht die Fest-
setzung eines Maßes der Nutzung. Hierbei wird eine weitgehend einheitliche Höhenentwick-
lung zwischen 18 und 21 m angestrebt.
9.3 Erschließungskonzept
Der Bebauungsplan hat die – bestandswahrende – Steuerung der Nutzungen im bereits weit-
gehend bebauten Stadtzentrum zum Ziel. Die Bauflächen und Gemeinbedarfsflächen werden
über die im Bestand vorhandenen öffentlichen Verkehrsflächen (Erschließungsstraßen) er-
schlossen.
Eine Detaillierung der Erschließungskonzeption erfolgt außerhalb des B-Plans im Rahmen
der Straßenausbauplanung unter Beachtung des Stadtentwicklungsplans „Öffentlicher Raum
und Verkehr“, der Konzeption „Autoarme Innenstadt“ und weiterer durch den Stadtrat be-
schlossener Konzepte.
9.3.1 Fußgänger- und Radfahrer
Eigene Flächen für Fußgänger- und Radfahrer werden nicht festgesetzt. Zur Förderung des
Fußverkehrs werden die vorhandenen, für das Leipziger Stadtzentrum typischen Durchhöfe
bzw. Passagen festgesetzt (vgl. TF 9). Bei den wenigen wieder neu zu bebauenden Blöcken
werden Passagenverläufe festgesetzt, die die in den benachbarten Blöcken vorhandenen
Passagen aufgreifen und somit das bestehende Fußwegenetz sinnvoll ergänzen.
9.3.2 ÖPNV
Es werden keine Regelungen zu Bestand oder Planung getroffen. Quer durch das Plangebiet
verläuft der neu gebaute unterirdische City-Tunnel Leipzig.
9.3.3 Motorisierter Individualverkehr
Es werden keine Regelungen zu Bestand oder Planung getroffen.
Zum Maß der Nutzung gibt es nur in Teilgebieten eine Festsetzung der Grundflächenzahl; der
Plan bleibt jedoch einfacher Plan i.S.d. § 30 Abs. 3 BauGB. Der Plan eröffnet somit keine
neuen Baurechte bzw. Nutzungsrechte. Eine planerische Überprüfung der Erschließung des
im Bestand vorhandenen Stadtzentrums oder die Aufstellung oder Überprüfung eines Er-
schließungskonzeptes ist im Rahmen dieses B-Plan-Verfahrens daher nicht erforderlich.
Die Festsetzungen zu den Nutzungen haben Auswirkungen auf die Erschließungssituation:
So sollen oberirdische Stellplätze, Parkhäuser bzw. Garagen (auf privaten Grundstücken)
nicht neu zugelassen werden (siehe TF 5 bis 7), da das Stadtbild bzw. die Aufenthaltsqualität
im Stadtzentrums von diesen Nutzungen negativ beeinflusst werden. Weiterhin zulässig nach
dem B-Plan sind Stellplätze in Tiefgaragen.
Die vorgefundene bauliche Dichte bei gleichzeitig hervorragender ÖPNV-Anbindung und be-
engten öffentlichen Verkehrsflächen rechtfertigt zusätzlich die Begrenzung der Zulässigkeit
von Stellplätzen im Kerngebiet, um die angestrebte Entlastung der öffentlichen Räume von
fließendem Verkehr und Parkverkehr auch bei zukünftigen Bauvorhaben zu sichern. Eine
Stellplatzbeschränkung ist auf der Grundlage des Planungsrechtes möglich und soll in die-
sem Plan umgesetzt werden. Dabei bleibt die Erschließung für den Kfz-Verkehr jedoch
grundsätzlich gesichert.
135 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   32
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

9.3.4 Trinkwasser, Schmutzwasser, technische Medien
Es werden keine Regelungen zu Bestand oder Planung getroffen.
9.4 Grünkonzept
Die bestehenden Grünflächen des denkmalgeschützten Promenadenrings sollen durch die
Festsetzung als öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung „öffentliche Parkanlage“
planerisch gesichert werden. Neue Grünflächen sind nicht geplant.

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Begründung zum Bebauungsplan   33
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

C. Inhalte des Bebauungsplanes
10. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
Der räumliche Geltungsbereich wird umgrenzt von den Gleisanlagen der Straßenbahn – ge-
nauer: durch das dem Stadtzentrum nächstgelegene (innerste) Gleis – auf den folgenden
Straßen: Tröndlinring, Willy-Brandt-Platz, Georgiring, Augustusplatz, Roßplatz, Martin-Luther-
Ring, Dittrichring, Goerdelerring bis zum Tröndlinring. Die Geltungsbereichsgrenze des B-
Plans Nr. 45.6 verläuft ab dem Tröndlinring (in Höhe des Richard-Wagner-Platzes) wie folgt:
Tröndlinring, Richard-Wagner-Platz, Brühl, östliche Grenze der Straße Am Hallischen Tor bis
zur Richard-Wagner-Straße, schräg nach Nordwesten abknickend auf der Straße Am Halli-
schen Tor bis zum Tröndlinring.
Somit ist im Norden der Geltungsbereich des rechtsverbindlichen B-Plans Nr. 45.5 „Höfe am
Brühl“ aus dem Geltungsbereich des B-Plans Nr. 45.6 ausgeklammert; seine Einbeziehung
ist zur Steuerung der städtebaulichen Ordnung nicht erforderlich.
Die Geltungsbereiche der rechtsverbindlichen B-Pläne Nr. 45.3 „Unbebautes Areal am
Thomaskirchhof“ und Nr. 45.4 „Museumsquartier“ sind in den Geltungsbereich des B-Plans
Nr. 45.6 einbezogen. Damit werden diese rechtsverbindlichen B-Pläne durch den B-Plan Nr.
45.6 um die Örtlichen Bauvorschriften ergänzt.
Der innerhalb des Stadtzentrums gelegene beabsichtigte Geltungsbereich des B-Plans Nr.
45.7 „Burgplatz“ bleibt aus dem Geltungsbereich des B-Plans Nr. 45.6 ausgeklammert. Die-
ser B-Plan soll als eigenständiger B-Plan festgesetzt werden.
Der genaue Verlauf der Grenze des räumlichen Geltungsbereiches und die betroffenen Flur-
stücke bzw. Flurstücksteile sind der Planzeichnung zu entnehmen.
11. Gliederung des Plangebietes
Die Baugebiete gliedern sich in Kerngebiete dreier Kategorien, Sonstige Sondergebiete und
Flächen für den Gemeinbedarf.
Bestehende Straßen und baulich angelegte Plätze werden als Straßenverkehrsfläche festge-
setzt, die Grünflächen des historischen Ringgrüns werden als Grünfläche festgesetzt.
Die in den Geltungsbereich einbezogenen rechtsverbindlichen B-Pläne Nr. 45.3 und Nr. 45.4
werden nur um örtliche Bauvorschriften ergänzt.
12. Baugebiete und Flächen für den Gemeinbedarf
12.1 Art der baulichen Nutzung
12.1.1 Sonstige Sondergebiete (SO)
Der Nummerierung der textlichen Festsetzungen wurde das Kürzel „TF“ vorangestellt, der
Nummerierung der zeichnerischen Festsetzungen das Kürzel „ZF“. Die jeweilige Rechts-
grundlage ist in eckige Klammern gefasst.

ZF 1 Die Flächen der Universität Leipzig, der Oper Leipzig, des Gewandhauses und
des Kulturforums „Moritzbastei“ werden als Sonstige Sondergebiete (mit den
jeweiligen Zweckbestimmungen „Universität“, „Oper“, „Konzertstätte (Ge-
wandhaus)“ und „Kulturforum ‚Moritzbastei’ “) festgesetzt.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 2 BauNVO 2013]

137 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   34
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

Begründung:
Entsprechend den städtebaulichen Zielvorstellungen zur Sicherung dieser Nutzungen werden
die Flächen gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO 2013 14 festgesetzt. Es werden diejenigen Flächen
des Stadtzentrums festgesetzt, die im Bestand bereits durch die entsprechenden Nutzungen
belegt sind und die auch zukünftig für diese Nutzungen gesichert werden sollen.

TF 1 Sonstiges Sondergebiet „Universität“
1.1  Das Sondergebiet dient der Unterbringung universitärer Nutzungen und zuge-
höriger Gebäude. In untergeordnetem Umfang sind auch andere kerngebiets-
typische Nutzungen zulässig.
1.2 Allgemein zulässig sind:
- universitäre Einrichtungen aller Art, insbesondere Hörsäle, Büros, Labore,
Versuchsräume, Übungs- und Aufenthaltsräume für Lehrkräfte und Studen-
ten, Bibliotheken, Lesesäle und alle zugehörigen Nebeneinrichtungen und
dienenden Nutzungen;
- Studentenwohnheime, Wohnungen für Studenten und wissenschaftliches
Personal;
- Museumseinrichtungen;
- Kindertagesstätten.
1.3 Ausschließlich im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss sind darüber hinaus
alle Nutzungen dergestalt zulässig, wie sie kraft textlicher Festsetzung Nr. 5 im
Kerngebiet MK 1 zulässig sind. Bestandskräftig genehmigte Nutzungen genie-
ßen auch in den übrigen Geschossen Bestandsschutz. Änderungen und Er-
neuerungen der in den übrigen Geschossen bestandskräftig genehmigten Nut-
zungen sind im Rahmen der nach Satz 1 zulässigen Nutzungen zulässig.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 7, Abs. 10, § 11 Abs. 2 BauNVO 2013]

Begründung:
Zu TF 1.1 und 1.2: Die Universität ist im Bestand vorhanden. Ihre Flächen und Gebäude sol-
len für den Fortbestand dieser Nutzung im Stadtzentrum gesichert werden. Auf den Flächen
und in den Gebäuden der Universität sollen sämtliche für den Universitätsbetrieb notwendi-
gen und die üblichen Nutzungen und Einrichtungen für Lehrkräfte und Studenten zulässig
sein. Darüber hinaus sollen von der Universität betriebene Museumseinrichtungen zulässig
sein, und es sollen Kindergärten zulässig sein, um Studenten mit Kind Wege zu ersparen und
das Studium zu erleichtern.
Zu TF 1.3: Im Erdgeschoss der Gebäude sollen abweichend davon Kerngebietsnutzungen
gemäß TF 5.1 zulässig sein. Ziel ist es, in den beiden unteren Etagen Dienstleistungen, Res-
taurantbetriebe und Handelseinrichtungen zuzulassen. Diese Geschosse begrenzen unmit-
telbar die öffentlichen Räume, werden in besonderem Maße von Passanten wahrgenommen
und können bei geeigneter architektonischer Gestaltung in besonderer Weise der Interaktion
der Gebäude mit den öffentlichen Räumen dienen.
Die zulässigen Nutzungen können einerseits den universitären Hauptzweck unterstützen
(z.B. Kopierläden, Buchläden oder Cafes). Andererseits können auch andere Kerngebiets-
nutzungen gemäß TF Nr. 5.1 durch ihren Besucherverkehr die öffentlichen Räume beleben.
Damit wird der innenstädtischen Lage der Universität Rechnung getragen: Es soll verhindert
werden, dass Erdgeschosszonen mit wenig Austausch (Besucher, visuelle Kommunikation)
zwischen Gebäude und öffentlichem Raum entstehen. Die TF 1.3 fördert somit die Integration
des Campus in die angrenzenden Kerngebiete. Zudem ist der ökonomische Nutzen für die

14  Die Abkürzung BauNVO 2013 wird in dieser Begründung verwendet zur Bezeichnung der Verordnung über die
bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung
vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S 133), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl.
I S. 1548).
138 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   35
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

Universität erkennbar und erwünscht, um den Bestand der Universität in dieser zentralen
Lage abzusichern.
Teilweise sind in den derzeit von der Universität Leipzig genutzten Gebäuden auch in höhe-
ren Geschossen nicht-universitäre Nutzungen im Bestand vorhanden. Mit Satz 2 der TF 1.3
wird der de iure ohnehin vorhandene Bestandsschutz in die Festsetzung aufgenommen. Mit
Satz 3 wird deutlich gemacht, dass auch Änderungen und Erneuerungen, also Renovierun-
gen, kleinere Umbauten oder Nutzungsänderungen vom Bestandsschutz gedeckt sind, je-
doch nur insoweit, wie dies den städtebaulichen Zielen der Stadt Leipzig nicht zuwiderläuft.
Die Änderung von Bestandsnutzungen im Sondergebiert Universität muss sich somit in dem
durch die textliche Festsetzung Nr. 5 vorgegebenen Zulässigkeitsrahmen halten.
Andere Nutzungsarten als die aufgezählten sind nach den o.a. Festsetzungen in diesem
Sondergebiet nicht zulässig. Die Eröffnung der allgemeinen Zulässigkeit kerngebietstypischer
Nutzungen im Erdgeschoss und im 1. OG gefährdet den besonderen Charakter der Teil-
Baugebiete des SO „Universität“ nicht. Das Gebiet dient vorrangig universitären Zwecken, da
die universitären Nutzungen in den regelmäßig fünfgeschossigen Gebäuden weiterhin domi-
nieren. Angesichts der zentralen Lage der Universität und unter Berücksichtigung der Fest-
setzung zu den Traufhöhen (Mindesthöhe) kann ausgeschlossen werden, dass zukünftig
niedrigere Gebäude ohne universitäre Nutzungen realisiert werden könnten.

TF 2 Sonstiges Sondergebiet „Oper“
2.1  Das Sondergebiet dient der Unterbringung der Oper und ergänzender Nutzun-
gen.
2.2 Allgemein zulässig sind:
- Einrichtungen im Zusammenhang mit dem Opernbetrieb, insbesondere Auf-
führungsräumlichkeiten, Bühnenwerkstätten, Aufenthaltsräume für Be-
schäftigte und alle zugehörigen Nebeneinrichtungen;
- gastronomische Betriebe sowie ein Einzelhandelsbetrieb im Zusammen-
hang mit dem Opernbetrieb.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 2 BauNVO 2013]

Begründung:
Zu TF 2.1: Die Oper ist im Bestand vorhanden. Ihre Fläche und das Gebäude sollen für den
Fortbestand dieser Nutzung an diesem Ort gesichert werden.
Zu TF 2.2: Auf der Fläche bzw. im Gebäude der Oper sollen sämtliche für den Opernbetrieb
notwendigen Nutzungen und Einrichtungen zulässig sein. Darüber hinaus sollen gastronomi-
sche Betriebe zulässig sein, um Opernbesuchern vor oder nach einer Vorstellung den Res-
taurantbesuch in unmittelbarer Nähe zur Oper zu ermöglichen und so die Attraktivität des
Standortes zu sichern. Ergänzend soll außerdem eine Verkaufsstätte für Artikel im Zusam-
menhang mit dem Opernbetrieb – also Musikalien, Tonträger, Musikplakate sowie die übli-
chen Andenkenartikel – zulässig sein, da ein derartiges Angebot die Attraktivität der Oper für
Besucher erhöht und mögliche Mieteinnahmen den Opernbetrieb unterstützen.
Andere Nutzungsarten als die aufgezählten sind damit in diesem Sondergebiet nicht zulässig.

TF 3 Sonstiges Sondergebiet „Konzertstätte Gewandhaus“
3.1  Das Sondergebiet dient des Konzerthauses und ergänzender Nutzungen.
3.2 Allgemein zulässig sind:
- Einrichtungen im Zusammenhang mit dem Konzertbetrieb, insbesondere
Aufführungsräumlichkeiten, Bühnenwerkstätten, Aufenthaltsräume für Be-
schäftigte und alle zugehörigen Nebeneinrichtungen;
- gastronomische Betriebe sowie ein Einzelhandelsbetrieb im Zusammen-
hang mit dem Konzerthausbetrieb.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 2 BauNVO 2013]
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Begründung zum Bebauungsplan   36
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

Begründung:
Zu TF 3.1: Das Gewandhaus ist als Konzertstätte im Bestand vorhanden. Seine Fläche und
das Gebäude sollen für den Fortbestand dieser Nutzung an diesem Ort gesichert werden.
Zu TF 3.2: Auf der Fläche bzw. im Gebäude des Gewandhauses sollen sämtliche für den
Konzerthausbetrieb notwendigen Nutzungen und Einrichtungen zulässig sein. Darüber hinaus
sollen gastronomische Betriebe zulässig sein, um den Konzertbesuchern vor oder nach einer
Vorstellung den Restaurantbesuch in unmittelbarer Nähe zum Gewandhaus zu ermöglichen
und so die Attraktivität des Standortes zu sichern. Ergänzend soll außerdem eine Verkaufs-
stätte für Artikel im Zusammenhang mit dem Konzertbetrieb – also Musikalien, Tonträger,
Musikplakate sowie die üblichen Andenkenartikel – zulässig sein, da ein derartiges Angebot
die Attraktivität des Konzerthauses für Besucher erhöht und mögliche Mieteinnahmen den
Konzertbetrieb unterstützen
Andere Nutzungsarten als die aufgezählten sind damit in diesem Sondergebiet nicht zulässig.

TF 4 Sonstiges Sondergebiet „Kulturforum Moritzbastei“
4.1  Das Sondergebiet dient der Unterbringung kultureller, freizeitbezogener und
ergänzender Nutzungen in den vorhandenen denkmalgeschützten baulichen
sowie in den sonstigen Anlagen.
4.2 Allgemein zulässig sind:
- Theater- und Konzertveranstaltungen, Filmvorführungen, Tanzveranstaltun-
gen, Lesungen u. ä.;
- Diskotheken, gastronomische Betriebe.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 2 BauNVO 2013]

Begründung:
Zu TF 4.1: Das Kulturforum Moritzbastei ist im Bestand vorhanden; seine Nutzung wird aus-
geübt. Seine Fläche und die vorhandenen Baulichkeiten sollen für den Fortbestand dieser
Nutzung an diesem Ort gesichert werden.
Zu TF 4.2: Auf der Fläche bzw. im Gebäude der Moritzbastei sollen sämtliche für diesen Kul-
turstandort geeigneten Kulturveranstaltungen (z.B. Theater- und Konzertveranstaltungen,
Filmvorführungen, Tanzveranstaltungen, Lesungen u. ä) zulässig sein.
Darüber hinaus sollen der Betrieb von Diskotheken sowie gastronomische Betriebe als er-
gänzendes Angebot zur Versorgung der Besucher zulässig sein.
Alle aufgezählten Nutzungsarten sind für diesen Standort in unmittelbarer Nähe zu Kernge-
bieten, dem Sonstigen Sondergebiet „Universität“ und zu Grünflächen aus Sicht der Stadt-
verwaltung geeignet. Die Veranstaltungen finden dort bereits seit vielen Jahren statt.
Andere Nutzungsarten als die aufgezählten sind damit in diesem Sondergebiet nicht zulässig.

12.1.2 Kerngebiete (MK)

ZF 2 Das Kerngebiet wird zeichnerisch festgesetzt, gegliedert in Teil-Baugebiete.
Die Teil-Baugebiete werden mit einer Nummer für jedes Teil-Baugebiet (MK 1.1
bis 1.5, MK 2.1 bis 2.33, MK 3.1 bis 3.12) versehen und bei Bedarf von einem
anderen Teil-Baugebiet des Kerngebietes durch das Planzeichen zur Abgren-
zung unterschiedlicher Nutzung voneinander getrennt.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 7 BauNVO 2013]

Begründung:
Entsprechend den städtebaulichen Ziel- und Nutzungsvorstellungen zur Erhaltung und Fort-
entwicklung der mehrheitlich im Bestand vorhandenen Kerngebietsnutzungen wird das Kern-
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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gebiet in seiner Gesamtheit vorrangig zur Realisierung kerngebietstypischer Nutzungen
zeichnerisch als Kerngebiet gemäß § 7 der Baunutzungsverordnung festgesetzt.
Die Bewahrung der zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses im Bestand vorhandenen Antei-
le an Wohnnutzung (Ist-Zustand) hat für die Stadt städtebauliche Relevanz. Daher werden
Festsetzungen nach Maßgabe der nachfolgend aufgeführten TF 5 bis TF 7 getroffen: Die
Teil-Baugebiete des Kerngebietes werden in drei Gruppen (MK 1, MK 2 und MK 3) gegliedert,
für die unterschiedliche Festsetzungen in Bezug auf die Wohnnutzung getroffen werden.
Die Einteilung des Kerngebietes in drei Kategorien ist erforderlich, weil die Stadt Leipzig zwi-
schen einander widersprechenden Zielen abwägen muss: Grundsätzlich besteht der Wille,
zur Belebung des Stadtzentrums und zur Fortentwicklung des Leitbildes der kompakten, nut-
zungsgemischten Stadt Festsetzungen zur Sicherung und Fortentwicklung der Wohnnutzung
zu treffen. Andererseits hat die Stadt die Verantwortung, teure Forderungen zum Ausgleich
von Planungsschäden für den städtischen Haushalt zu vermeiden, weil sie zum Erreichen
des städtebaulichen Zieles der anteiligen Wohnnutzung nicht unbedingt in Kauf genommen
werden müssen. Planungsschadensrechtliche Forderungen könnten von Seiten der Grund-
stückseigentümer beispielsweise vorgebracht werden, wenn für das gesamte Kerngebiet die-
selbe Festsetzung (z.B. „ausschließlich Wohnnutzung oberhalb des 4. Vollgeschosses“) ge-
troffen würde. Das Ziel der Stadt, vorhandene Wohnnutzung zu sichern und die Wohnnut-
zung ohne das Entstehen von Planungsschäden fortzuentwickeln, lässt sich angesichts der
geringen Größe des Stadtzentrums auch auf die nun vorgenommene Art und Weise – näm-
lich die Einteilung in Kategorien, die sich am Bestand orientieren – erreichen: Die Mischung
der Funktionen (Wohnen, Einkaufen, Arbeiten usw.) muss nicht auf jedem einzelnen Grund-
stück vorliegen. Es genügt aus Sicht der Stadt, wenn die Mischung in einem Baublock oder
bei zwei gegenüberliegenden Baublöcken vorliegt. Dies ist im Bestand überwiegend der Fall.
Die Kategorisierung der Teil-Baugebiete in MK 1 bis MK 3 ist aus dem Bestand entwickelt.
Sie ist als städtebauliches Instrument angemessen, da sie auf die Haushaltsmittel der Stadt
Rücksicht nimmt und die städtebaulichen Ziele „Nutzungsmischung“, „Sicherung der Wohn-
nutzung“ und „Belebung des öffentlichen Raums“ umsetzt.
Damit die textlichen Festsetzungen TF 5 bis TF 7 den einzelnen Teilflächen des Kerngebietes
räumlich genau zugeordnet werden können, wird das Kerngebiet zeichnerisch unterteilt und
die daraus resultierenden Teil-Baugebiete mit einer Nummer versehen. Anhand der Nummer
lässt sich die Zugehörigkeit zu einer der drei Kategorien der Teil-Baugebiete erkennen.

TF 5 Kerngebiet MK 1   (Teil-Baugebiete MK 1.1 bis MK 1.5)
5.1 Allgemein zulässig sind:
- Geschäfte, Büros und Verwaltung;
- Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Be-
herbergungsgewerbes, Vergnügungsstätten sowie sonstige nicht wesent-
lich störende Gewerbebetriebe einschließlich von Handwerksbetrieben, so-
fern keine Einschränkung nach textlicher Festsetzung Nr. 5.3 besteht;
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke;
- Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsin-
haber und Betriebsleiter;
- sonstige Wohnungen oberhalb des vierten Vollgeschosses.
  Räume für Kinderwagen und Fahrräder sind in allen Geschossen zulässig.
5.2 Ausnahmsweise können Anlagen für sportliche Zwecke zugelassen werden.
5.3 Unzulässig sind:
- Einrichtungen mit überwiegend sexgewerblichem Charakter (z. B. Sex-
Shops, Peepshows, Sex-Kinos, bordellartige Betriebe, Unterkünfte für Pros-
tituierte, Striptease-Lokale);
- Spiel- und Automatenhallen aller Art;
- Wettbüros;
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- oberirdische Parkhäuser, oberirdische Garagen und Großgaragen sowie
oberirdische Stellplätze mit Ausnahme von Behindertenstellplätzen;
- Tankstellen.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 2, § 1 Abs. 5, § 1 Abs. 6 Nr. 1,
§ 1 Abs. 9, § 12 Abs. 6 BauNVO 2013]

Begründung:
Die textliche Festsetzung Nr. 5 regelt die Zulässigkeit von Nutzungen in den Teil-Baugebieten
des Kerngebietes MK 1. In dieser Kategorie des Kerngebietes sind im Bestand kaum Woh-
nungen vorhanden. Es ist nicht Ziel der Planung, dies auch im MK 1 durch Festsetzung zu
ändern; insofern umfasst die Gruppe MK 1 „klassische“ Kerngebietsflächen i.S.d. § 7 Abs. 1
BauNVO. Lediglich diejenigen Nutzungen werden ausgeschlossen, die geeignet sind, die
angestrebten hochwertigen kerngebietstypischen Nutzungen sowie die besondere, fußgän-
gerfreundliche Qualität der öffentlichen Räume zu stören.
Zu TF 5.1: Die in der TF 5.1 aufgeführten kerngebietstypischen Nutzungen sind gemäß § 7
BauNVO in einem Kerngebiet grundsätzlich zulässig; die Festsetzung ist in ihrer Formulie-
rung an der Liste allgemein zulässiger Nutzungen in § 7 Abs. 2 orientiert. Damit ist die TF 5.1
eine positive Festsetzung, die der Verdeutlichung der allgemein zulässigen Arten der Nut-
zung dient. Da mit der TF 5.3 einige der nach § 7 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen
ausgeschlossen werden, sind „sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe ein-
schließlich von Handwerksbetrieben“ unter der Bedingung zulässig, dass „keine Einschrän-
kung nach textlicher Festsetzung Nr. 5.3 besteht“.
Mit dem letzten Spiegelstrich von TF 5.1 Satz 1 wird die Zulässigkeit von „sonstigen Woh-
nungen“ oberhalb des vierten Vollgeschosses festgesetzt. Damit sind Wohnungen gemeint,
die nicht für den in § 7 Abs. 2 Nr. 6 genannten Personenkreis (z.B. Betriebsinhaber, Haus-
meister u.ä.) reserviert sind, sondern der Allgemeinheit angeboten werden. Dazu zählen auch
Wohnungen der Sonderform „Betreutes Wohnen“ 15, nicht jedoch Altenheime, Pflegeheime
und dergleichen. Im MK 1 sind diese Wohnungen oberhalb des vierten Vollgeschosses zu-
lässig, es können dort jedoch auch andere kerngebietstypische Nutzungen untergebracht
werden. Die allgemeine Zweckbestimmung als Kerngebiet bleibt daher gewahrt.
TF 5.1 Satz 2 setzt fest, dass Räume für Kinderwagen und Fahrräder in allen Geschossen
zulässig sind. Diese Räume sind gemäß § 48 der Sächsischen Bauordnung (SächsBO) für
neu zu errichtende Wohnungen als Ergänzung der Wohnnutzung vorgeschrieben. § 48
Abs. 2 SächsBO schreibt vor, dass diese Räume „gut zugänglich“ zu bauen sind. Mit der
Festsetzung wird den Bauherren Flexibilität beim Errichten der genannten Räume gewährt.
Außerdem wird klargestellt, dass diese Räume, die nur eine Ergänzung der ab dem 5. Voll-
geschoss zulässigen Wohnnutzung darstellen, selbst in sämtlichen Geschossen – also auch
im Erdgeschoss – zulässig sind. In vielen Fällen erfüllt die Errichtung dieser Räume im Erd-
geschoss am besten die Forderung der Bauordnung nach „guter Zugänglichkeit“, da das Erd-
geschoss für Bewohner oft bequemer zu erreichen ist als die tägliche Mitnahme eines Fahr-
rades oder Kinderwagens in ein höhergelegenes Geschoss.
Durch die Formulierung der TF 5.1 ohne Bezug auf die Sächsische Bauordnung sind diese
für die Wohnnutzung sinnvollen Räume auch dann in sämtlichen Geschossen zulässig, wenn
es sich nicht um notwendige Räume i.S.d. SächsBO handelt. Da es sich um flächenmäßig
kleine Räume handelt, bleibt der Hauptnutzungszweck des Baugrundstücks gewahrt.
Zu TF 5.2: Anlagen für sportliche Zwecke können in ihrer baulichen Ausgestaltung sehr ver-
schiedenartig sein – von Anlagen unter freiem Himmel über Sonderbauten wie Schwimmbä-
der bis hin zu problemlos in Blockstrukturen einzubindende Sportstätten für Kampfsportarten,
Fitness oder Tanzen. Die Unterschiedlichkeit in der Architektur und der Möglichkeit der Ein-

15  „Betreutes Wohnen“ in diesem Sinne liegt vor, wenn die Wohnungen zur festen Miete oder zum Erwerb durch
die Nutzer sowie zur Bildung privater eigenständiger Haushalte bestimmt sind. Eine möglicherweise zugehöri-
ge Betreuungseinrichtung / Sozialstation muss dabei baulich deutlich in den Hintergrund treten.
Damit stellt das „Betreute Wohnen“ eine Ansammlung von Einzelhaushalten dar. Hierin unterscheidet es sich
von Altenheimen, Pflegeheimen und ähnlichen Gemeinschaftseinrichtungen.
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bindung in die Morphologie der Umgebung gibt Anlass, die in § 1 Abs. 5 BauNVO eröffnete
Möglichkeit zu nutzen, bestimmte Arten von Nutzungen, die ansonsten nach § 7 BauNVO
allgemein zulässig sind, nur als Ausnahme vorzusehen. Die Verwaltung ist gehalten, auf An-
trag die Verträglichkeit der angestrebten Nutzung mit der Hauptnutzungsart des Teil-
Baugebietes zu prüfen und ggf. Auflagen zu erteilen.
Zu TF 5.3:  § 1 Abs. 5 BauNVO eröffnet die Möglichkeit, bestimmte Arten von Nutzungen, die
ansonsten nach § 7 BauNVO allgemein zulässig sind, auszuschließen, soweit ansonsten die
allgemeine Zweckbestimmung des Kerngebietes gewahrt bleibt. Für den angestrebten Aus-
schluss der in TF 5.3 aufgeführten Nutzungen sind die folgenden städtebaulichen Gründe
anzuführen:
Gemäß § 7 Abs. 1 dienen Kerngebiete hauptsächlich der Unterbringung von Handelsbetrie-
ben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. In die-
sen Bebauungsplan sind ergänzend Festsetzungen zur Sicherung der Wohnnutzung aufge-
nommen. Die mit der TF 5.3 aufgeführten Nutzungen haben negative Auswirkungen auf die
gemäß TF 5.1 und TF 6.1 im MK 1 und MK 2 zulässigen Nutzungen, auf die Wohnnutzung,
auf das Erscheinungsbild des öffentlichen Raums sowie auf die Funktionsfähigkeit des Stadt-
zentrums in Bezug auf seine Bedeutung für Leipzig als Standort oberzentraler Funktionen.
Mit hoher Wahrscheinlichkeit würde das Zulassen sexgewerblicher Einrichtungen , von
Spiel- und Automatenhallen  sowie von Wettbüros zu den sog. „Trading-Down-Effekten“
führen, also einer Vielzahl von Effekten, die sich negativ auf das Stadtzentrum auswirken:
Dazu zählen der Rückgang von Investitionen, die Abwanderung wichtiger Institutionen von
Wirtschaft und Verbänden, die schlechtere Vermietbarkeit von Immobilien, der Rückgang von
Besuchern, Käufern und Touristen, die Zunahme von Kriminalität, die Verwahrlosung von
Gebäuden und des öffentlichen Raums sowie nicht zuletzt das negative Image in der Außen-
wahrnehmung der Stadt Leipzig.
Die ausgeschlossenen, ansonsten grundsätzlich legalen Nutzungen haben in einer offenen
Gesellschaft ihre Daseinsberechtigung, aus den genannten Gründen sollen sie jedoch nicht
im Zentrum Leipzigs zulässig sein. Da derzeit keine Spielhallen, keine Wettbüros und keine
sexgewerblichen Nutzungen, sondern nur ein Laden mit Sex-Artikeln, ein Lokal mit Erlaubnis
zum Schaustellen von Personen und eine Spielbank der oberen Preisklasse im Geltungsbe-
reich vorhanden sind, ist die Festsetzung auch durch den vorgefundenen Bestand gerechtfer-
tigt. Kleine Zeitungsläden oder Spätverkaufsläden, die nebenbei eine Annahmestelle für Lot-
to/Toto betreiben, sind planungsrechtlich nicht als Wettbüro zu werten.
Der Ausschluss dieser Nutzungen durch die Festsetzung ist auch deshalb erforderlich, weil
mit diesen Nutzungen oft hohe Gewinnspannen verbunden sind. Diese würden zur Zerstö-
rung des Bodenpreisgefüges führen und andere zentrenrelevante Angebote, insbesondere
die für das Zentrum immer noch prägenden kleinteiligen, hochspezialisierten Einzelhandels-
betriebe, die sich i.d.R. auch nur im Zentrum zentraler Orte halten können, verdrängen und
somit zu einseitigen Nutzungsstrukturen führen.
Ebenso werden mit der TF 5.3 oberirdische Parkhäuser, oberirdische Garagen und
Großgaragen sowie oberirdische Stellplätze 16 und Tankstellen  ausgeschlossen. Derzeit
befinden sich zwei größere Parkplätze als Zwischennutzung von Baugrundstücken sowie ca.
400 Stellplätze im Bereich der öffentlichen Verkehrsflächen. Das Angebot an Stellplätzen auf
privatem Grund und Boden wird hauptsächlich durch Tiefgaragen bereitgestellt.
Die Festsetzung wird in den Plan aufgenommen, da die ausgeschlossenen Nutzungen auf-
grund ihres erheblichen Flächenverbrauchs und der mit den Nutzungen verbundenen Bau-
lichkeiten nicht mit dem angestrebten hochwertigen städtebaulichen Erscheinungsbild verein-
bar sind. Der Ausschluss ist außerdem gerechtfertigt, weil die Realisierung oberirdischer
(Groß-)Garagen und oberirdischer Großparkplätze dazu führt, dass auf diesen Flächen die
übrigen kerngebietstypischen Nutzungen nicht mehr verwirklicht werden können. Sie stehen
also in Konkurrenz zu den vorrangig angestrebten Nutzungen.

16  Stellplätze im rechtlichen Sinne sind Flächen für das Parken von Kfz außerhalb der öffentlichen Straßenver-
kehrsflächen; im Gegensatz zu Parkplätzen, die im rechtlichen Sinn lediglich solche im öffentlichen Straßen-
land bezeichnen.
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Das Abstellen von Kraftfahrzeugen ist auch in Tiefgaragen möglich; die Finanzierbarkeit ist
durch zahllose Beispiele belegbar. Im Leipziger Stadtzentrum stehen innerhalb des Systems
der Ringstraßen ca. 4.000 Parkplätze zur Verfügung (vgl. Kap. 5.7.1 – Verkehrsinfrastruktur).
Darüber hinaus stehen weitere vier Parkhäuser in unmittelbarer Nähe zum Ring zur Verfü-
gung. Weitere Tiefgaragen sind planungsrechtlich zulässig. Dies ist auch sinnvoll, da gemäß
§ 49 SächsBO bei neu realisierten Anlagen oder Nutzungen mit höherem Kfz-Verkehr die
Errichtung von Stellplätzen vorgeschrieben ist. Gemäß § 49 Abs. 2 SächsBO ist zwar auch
die Ablösung durch Zahlung an die Gemeinde möglich. In der Innenstadt ist es jedoch sinn-
voll, einem tatsächlich neu entstehenden Stellplatzbedarf auch durch begegnen zu können,
dass Stellplätze in Tiefgaragen geschaffen werden. Darüber hinaus genießen bestehende
oberirdische Stellplätze und Stellplatz-Sammelanlagen Bestandsschutz.
Die automobile Erreichbarkeit der Innenstadt bleibt also gewährleistet, es wird lediglich die
Neu-Errichtung oberirdischer Stellplätze eingeschränkt.
Die Festsetzung trägt auch zur Umsetzung des vom Stadtrat beschlossenen Konzeptes der
autoarmen Innenstadt bei, das die Verlagerung des ebenerdigen ruhenden Verkehrs (also
auch von Großparkplätzen und Stellplätzen) aus der Innenstadt vorsieht. Nach diesem Be-
schluss sollen Parkhäuser innerhalb des Promenadenrings ausgeschlossen und der ruhende
Verkehr hier ausschließlich durch Tiefgaragen abgedeckt werden.
Behindertenstellplätze sind von dieser Festsetzung ausgenommen. Zum einen ist die För-
derung der Integration körperlich Behinderter in sämtliche Bereiche des öffentlichen Lebens
ein Ziel der Leipziger Politik, und körperlich behinderte Menschen würden beim Verzicht auf
die Nutzung eines Kfz in vielen Situationen ausgeschlossen. Zum anderen handelt es sich
rein zahlenmäßig um verhältnismäßig wenige Fahrzeuge und Stellplätze, so dass die sonst
für den ruhenden Kfz-Verkehr typischen negativen Wirkungen nicht ins Gewicht fallen. Dar-
über hinaus ist in § 50 SächsBO die Forderung des barrierefreien Bauens kodifiziert.
Tankstellen können den beabsichtigten Charakter des Gebietes im Hinblick auf die umge-
bende Bebauung negativ beeinflussen. Tankstellen bzw. Tankstellen-Läden werden von ei-
nem großen Kundenkreis zum Tanken und wegen des Beisortimentes aufgesucht und wirken
daher in besonderem Maß verkehrsanziehend und verkehrsverstärkend. Bei ihrer Zulassung
könnte die Leistungsfähigkeit von Straßen und Kreuzungen im Umfeld überschritten werden
oder Fußgängerfreundlichkeit und Aufenthaltsqualität verlieren.
Der Charakter des Kerngebietes  insgesamt bleibt auch bei Ausschluss der vorgenannten
Nutzungen gewahrt, da diese nur einen kleinen Teil der in Kerngebieten üblicherweise zuläs-
sigen Nutzungsarten darstellen.

TF 6 Kerngebiet MK 2   (Teil-Baugebiete MK 2.1 bis MK 2.33)
6.1 Vom ersten bis einschließlich zum vierten Vollgeschoss sind folgende Nut-
zungen allgemein zulässig:
- Geschäfte, Büros und Verwaltung;
- Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Be-
herbergungsgewerbes, Vergnügungsstätten sowie sonstige nicht wesent-
lich störende Gewerbebetriebe einschließlich von Handwerksbetrieben, so-
fern keine Einschränkung nach der textlichen Festsetzung Nr. 6.6 besteht;
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke;
- Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsin-
haber und Betriebsleiter.
  Räume für Kinderwagen und Fahrräder sind in allen Geschossen zulässig.
6.2 Ausnahmsweise können Anlagen für sportliche Zwecke zugelassen werden.
6.3 Oberhalb des vierten Vollgeschosses sind nur Wohnungen allgemein zulässig.
Dies gilt nicht für Hotelgebäude.
6.4 Ausnahmsweise können die nach der textlichen Festsetzung Nr. 6.1 nur im
ersten bis einschließlich vierten Vollgeschoss zulässigen Nutzungen auch
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oberhalb des vierten Vollgeschosses zugelassen werden, wenn sichergestellt
ist, dass
- die Geschossfläche, die dadurch oberhalb des vierten Vollgeschosses nicht
für Wohnzwecke genutzt wird, zusätzlich auf demselben oder einem ande-
ren Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplanes zu Wohn-
zwecken hergestellt wird, und
- die betreffende Wohnnutzung durch Baulast gesichert wird.
6.5 Wohnungen, die gemäß textlicher Festsetzung Nr. 6.4 zum Ersatz von Woh-
nungen oberhalb des vierten Vollgeschosses oder gemäß textlicher Festset-
zung Nr. 7.4 zum Ersatz von Wohnungen gemäß textlicher Festsetzung Nr. 7.3
errichtet werden, sind auch vom zweiten bis zum vierten Vollgeschoss zuläs-
sig.
6.6 Unzulässig sind:
- Einrichtungen mit überwiegend sexgewerblichem Charakter (z. B. Sex-
Shops, Peepshows, Sex-Kinos, bordellartige Betriebe, Unterkünfte für Pros-
tituierte, Striptease-Lokale);
- Spiel- und Automatenhallen aller Art;
- Wettbüros;
- oberirdische Parkhäuser, Garagen und Großgaragen sowie oberirdische
Stellplätze mit Ausnahme von Behindertenstellplätzen;
- Tankstellen;
- Räume für freie Berufe sowie Beherbergungsgewerbe, Boardinghouses und
Ferienwohnungen in den nach den textlichen Festsetzungen Nr. 6.3 oder 6.5
für Wohnungen verwendeten oder zu verwendenden Geschossflächen.
  Bestandskräftig genehmigte Spielkasinos und Spielbanken bleiben zulässig,
sie dürfen erneuert werden.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 4, 5, 6, 7, § 7 Abs. 2, § 7 Abs. 4
Nr. 1 BauNVO 2013]

Begründung:
Die textliche Festsetzung Nr. 6 regelt die Zulässigkeit von Nutzungen in den Teil-Baugebieten
des Kerngebietes MK 2. Als dominierende Art der Nutzung werden die kerngebietstypischen
Nutzungen festgesetzt. Als Ergänzung dieser Hauptnutzung verfolgt die Stadt Leipzig das
Ziel, in diesen Teil-Baugebieten die Wohnnutzung als eine ergänzende Neben-Nutzungsart
zu sichern und zu entwickeln, um das Stadtzentrum zu beleben. Da der Anteil der vorhande-
nen Geschossflächen für Wohnungen an den realisierten Geschossflächen auf den Grund-
stücken im MK 2 unterschiedlich hoch ist und auch bislang noch unbebaute Teil-Baugebiete
in das MK 2 einbezogen werden, geht es bei den Festsetzungen zur Wohnnutzung in diesem
Fall vorrangig um Fortentwicklung der aus städtebaulichen Gründen angestrebten Nut-
zungsmischung. Lediglich diejenigen Nutzungen werden ausgeschlossen, die geeignet sind,
die angestrebten hochwertigen kerngebietstypischen Nutzungen sowie die besondere, fuß-
gängerfreundliche Qualität der öffentlichen Räume zu stören.
Zu TF 6.1: Siehe zunächst die Begründung zur TF 5.1, da ihr Wortlaut der TF 6.1 fast ent-
spricht.
Im Unterschied zur TF 5.1 wird die Positivliste der zulässigen Nutzungen im MK 2 mit der TF
6.1 auf die untersten vier Vollgeschosse beschränkt: Dort sollen im MK 2 Hauptnutzungen
gemäß § 7 Abs. 1 BauNVO verwirklicht werden, während in den Geschossen oberhalb des
vierten Vollgeschosses Wohnnutzung verwirklicht werden soll. Die in TF 5.1 aufgeführten
„sonstigen Wohnungen oberhalb des vierten Vollgeschosses“ sind demgemäß auch nicht in
der Positivliste der TF 6.1 enthalten.
Zur Zulässigkeit der Räume für Kinderwagen und Fahrräder siehe ebenfalls die Begründung
zur TF 5.1.
Zu TF 6.2: Siehe die Begründung zur TF 5.2, da ihr Wortlaut der TF 6.2 entspricht.
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Begründung zum Bebauungsplan   42
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

Zu TF 6.3: Gemäß der bereits bei der Begründung der ZF 2 dargestellten Einteilung des
Kerngebietes in drei Kategorien soll im MK 2 in den Geschossen oberhalb des 4. Vollge-
schosses ausschließlich Wohnnutzung verwirklicht werden. Dies entspricht weitgehend dem
vorgefundenen Bestand.
Die Festsetzung nimmt die Zuordnung der ergänzenden Wohnnutzung nach Geschossen vor:
Die angestrebte Sicherung und Fortentwicklung der Wohnnutzung soll im MK 2 vorrangig in
den oberen Geschossen realisiert werden. Dies ist angesichts der innenstädtischen Lage
angemessen, da die Bebauungsdichte hier im stadtweiten Vergleich relativ hoch ist und der
Frage der gesunden Wohnverhältnisse – insbesondere bei Belichtung und Besonnung der
Wohnungen sowie beim Lärmschutz – besondere Beachtung verdient. Danach sind die obe-
ren Geschosse für Wohnungen am besten geeignet. Kerngebietstypische Nutzungen sind
wiederum stärker auf Passanten oder die unmittelbare Nähe zur Straßenverkehrsfläche an-
gewiesen, so dass die Trennung nach Geschossen sowohl für die kerngebietstypischen Nut-
zungen als auch für die Wohnnutzung angemessen ist.
Auch wenn keine Flächengrößen festgesetzt werden, lässt sich doch aus dieser Festsetzung
in Verbindung mit der Festsetzung der Traufhöhen als örtlicher Bauvorschrift und der Fest-
setzung von mindestens V und höchstens VIII Vollgeschossen ableiten, dass im MK 2 min-
destens 1 Vollgeschoss verbindlich für Wohnnutzung und höchstens 3 Vollgeschosse für
Wohnungen zulässig sind. Damit bleiben die kerngebietstypischen Nutzungen nach § 7
Abs. 1 BauNVO dominierend.
Zu Wohnungen i.S.d. Festsetzung zählen auch Wohnungen der Sonderform „Betreutes Woh-
nen“, nicht jedoch Altenheime, Pflegeheime und dergleichen. Auch wohnähnliche Formen wie
Ferienwohnungen und Boardinghouses zählen nicht zu den zulässigen Nutzungen, siehe
dazu TF 6.6. Auf Hotels soll diese Festsetzung nicht angewendet werden, da Hotels überwie-
gend als Gebäudeeinheit – möglicherweise mit Einzelhandelsnutzungen im Erdgeschoss –
geplant werden und eine Wohnnutzung im oberen Teil davon baulich nur schwer zu trennen
ist. Hotels als Teil von gemischtgenutzten Immobilien sind derzeit kaum wirtschaftlich zu be-
treiben, angesichts der oberzentralen Funktion sollen Hotels aber nicht benachteiligt werden.
Zu TF 6.4: Mit dieser Festsetzung ist eine räumliche Verlagerung der geforderten Wohnnut-
zung möglich: Kerngebietstypische Nutzungen sollen auch in den oberen, eigentlich dem
Wohnen dienenden Geschossen zulässig sein, wenn durch Baulast gesichert ist, dass auf
demselben Grundstück (dann in anderen Geschossen) oder auf einem anderen Grundstück
im Geltungsbereich diese in den oberen Geschossen nun entfallende Geschossfläche für
Wohnungen errichtet wird.17 Die Festsetzung dient dazu, dem Bauherrn ein Mindestmaß von
Flexibilität bei der wirtschaftlichen Verwertung seines Grundstücks zu ermöglichen, ohne
dass die Stadt auf die Verwirklichung ihrer städtebaulichen Ziele verzichten müsste.
Eine solche Flexibilisierung lässt sich damit begründen, dass viele Bauprojekte in der Bewirt-
schaftung leichter als Nur-Wohngebäude oder Nur-Bürogebäude zu realisieren sind. Sollten
Bauherren derartige Wünsche äußern, dient diese Regelung einer flexiblen Lösung, die so-
wohl für die Stadt als auch für die Bauherren praktikabel ist. Es kommt es der Stadt nicht da-
rauf an, auch auf der Ebene des einzelnen Grundstücks die insgesamt für Blöcke oder Stra-
ßenzüge angestrebte Nutzungsmischung und Sicherung der Wohnnutzung durchzusetzen.
Die Realisierung an anderer Stelle muss dort zusätzliche Wohnfläche ergeben. Damit soll
verhindert werden, dass durch das Erfüllen gleich zweier Vorschriften auf derselben Ge-
schossfläche – z.B. die Verlagerung von obligatorischer Geschossfläche für Wohnnutzung
aus dem MK 2 auf Geschossflächen im MK 3, die bereits Wohnungspflichtanteile gemäß TF
7.3 darstellen – die Absicht der Stadt unterlaufen wird, die Wohnnutzung im Plangebiet im
Bestand zu sichern und fortzuentwickeln.
Da die Realisierung der Geschossfläche für Wohnung auf einem anderen Grundstück mög-
licherweise über privatrechtliche Verträge zwischen verschiedenen Grundstückseigentümern
vorgenommen wird, ist eine Absicherung der öffentlichen Ansprüche aus diesen Festsetzun-
gen mittels Eintragung einer Baulast abzusichern. Die Widmung der Geschossfläche für

17  Dies ist auch möglich: Im MK 1 sind sonstige Wohnungen oberhalb des vierten Vollgeschosses zulässig. Im
MK 3 sind weitere Wohnungen zulässig, soweit die dort vorgeschriebene absolute Wohnfläche verwirklicht ist.
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Begründung zum Bebauungsplan   43
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

Wohnzwecke bleibt damit auch bei Verkauf oder Versteigerung des entsprechenden Grund-
stückes oder bei Konkurs des Grundstücksbesitzers gesichert.
Zu TF 6.5: Diese Festsetzung ergänzt die Nr. 6.4 und dient ebenfalls der Flexibilisierung von
Gebäudeplanung für Bauherren. In begründeten Fällen kann es angezeigt sein, nach der TF
6.3 oder 7.3 zu errichtende (und nach TF 6.4 oder 7.4 verlagerte) Wohnungen im zweiten bis
vierten Vollgeschoss zu realisieren, z.B. wegen ruhiger Lage des Grundstücks oder in einem
Innenhof. Außerdem kann in den Fällen, wo die für das Wohnen reservierten Geschosse ei-
nes Teil-Baugebietes im MK 2 oder wo die für das Wohnen reservierte Geschossfläche eines
Teil-Baugebietes im MK 3 in einem anderen Teil-Baugebiet im MK 2 errichtet wird, diese Ge-
schossfläche nicht in den Geschossen über dem vierten Vollgeschoss errichtet werden, da
diese sowieso dem Wohnen vorbehalten sind. Es bleibt in solchen Fällen nur, diese Ge-
schossfläche darunter zu realisieren. Auch wenn aus Sicht der Stadt bei der geforderten Mi-
schung Wohnen/ Kerngebietsnutzungen sich die unteren Geschosse besser für die Kernge-
bietsnutzungen eignen und die oberen (besser belichteten) Geschosse sich besser für
Wohnnutzungen eignen, sollen Verlagerungen möglich sein. Entscheidend für die Stadt ist
auch in diesem Fall die Sicherung des Wohnens auf der Ebene des Straßenzugs bzw. des
gesamten Stadtzentrums. Im Rahmen der Vorhabensplanung muss dabei – wie üblich – auf
die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse
geachtet werden.
Das erste Vollgeschoss wird nicht in die Flexibilisierung gemäß TF 6.5 einbezogen: Grund-
sätzlich soll das erste Vollgeschoss –auch in einem Innenhof– kerngebietstypischen Nutzun-
gen gemäß TF 6.1 vorbehalten bleiben, um der innerstädtischen Lage Rechnung zu tragen
und ein der Gebietstypik entsprechendes Kontinuum der Nutzungen in der Erdgeschosszone
zu wahren.
Zu TF 6.6: Siehe zunächst die Begründung zur TF 5.3, da ihr Wortlaut der TF 6.6 fast ent-
spricht.
Im Unterschied zur TF 5.3 werden in der TF 6.6 für das MK 2 auch Räume für freie Berufe,
sowie Beherbergungsgewerbe, Boardinghouses und Ferienwohnungen in den gemäß TF 6.3,
6.4 und 6.5 für Wohnzwecke reservierten Geschossflächen ausgeschlossen. Räume bzw.
Gebäude für freie Berufe sind gemäß § 13 BauNVO 2013 im Kerngebiet grundsätzlich zuläs-
sig. Weil sie hier ausgeschlossen werden sollen, ist dafür eine Festsetzung erforderlich.
Der Ausschluss dieser Unterart der Nutzung ist notwendig, um zu verhindern, dass durch die
Nutzung dieser Räume durch Freiberufler das von der Stadt beabsichtigte Ziel der Sicherung
von Wohnungen für Wohnzwecke unterlaufen wird. Diese Erwägung ist nicht von der Hand
zu weisen, da gerade für freie Berufe zentral gelegene Büroräume wichtig sind und die Nut-
zung von Wohnungen für die Zwecke von Freiberuflern (auch als gemischte Wohn-
Büronutzung) ansonsten legal ist. Viele freie Berufe können höhere Mieten zahlen als die
vorhandene Wohnbevölkerung, da sie hohe Umsätze erzielen. Auf den übrigen Geschossflä-
chen im Kerngebiet sind freie Berufe uneingeschränkt zulässig.
Das gesagte gilt ebenso für diverse Formen des Beherbergungsgewerbes, Boardinghouses
und Ferienwohnungen.18 Der Anstieg dieser Nutzungen und gerichtliche Auseinandersetzun-
gen dazu in den letzten Jahren – in ganz Deutschland ebenso wie in Leipzigs zentralen La-
gen – zeigt das enorme wirtschaftliche Interesse, das durchaus geeignet ist, die normale

18  Hinsichtlich des Begriffs der Ferienwohnung wird in der BauNVO lediglich der Spezialfall des Ferienhauses
erwähnt. Üblicherweise und auch für diesen Plan sind darunter mit Möbeln sowie Bett-, Tisch- und Badwäsche
ausgestattete Wohnungen zu verstehen (entsprechend einer möblierten Vermietung). Sie sind nach ihrer Aus-
stattung auf eine Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet, Dies stellt noch keine beherbergungstypi-
sche Dienstleistung dar, auch wenn in geringfügigem Umfang Dienstleistungen, die nicht zum „Kernangebot“
gehören (Bettwäsche- und Handtuchwechsel, Brötchenservice usw.) angeboten werden.
Unter Boardinghouses bzw. Apartmenthotels  sind Gebäude zu verstehen, in denen ebenfalls Unterkünfte
für einen begrenzten Zeitraum überlassen werden, die eine unabhängige Gestaltung des häuslichen Wir-
kungskreises ermöglichen (z.B. durch das Vorhandensein einer eigenständigen Küche), wo allerdings hotel-
ähnliche Nebenleistungen wie Frühstücksbuffet, Reinigungsdienst, Wäscheservice, Bettwäschewechsel oder
Lebensmitteldienste angeboten und auch typischerweise in Anspruch genommen werden, und wo diese
Dienste einen nennenswerten Umfang erreichen, sich durch entsprechende Nebenräume baulich manifestie-
ren und die Nutzung insgesamt prägen (vgl. das Urteil des OVG Greifswald vom 19.2.2014 – Az. 3 L 212/12).
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Begründung zum Bebauungsplan   44
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

Wohnnutzung in begehrten Lagen unter Druck zu setzen. Daher sollen diese Nutzungen, die
z.T. schleichend durch Umnutzung von Wohnraum entstehen, in den für Wohnzwecke reser-
vierten Geschossflächen ausdrücklich ausgeschlossen werden.
Der Ausschluss der Nutzung „Spiel- und Automatenhallen aller Art“ in TF 6.6 (2. Anstrich) soll
nicht für bereits realisierte Spielbanken gelten. Ziel dieses Ausschlusses ist es, die Ansied-
lung weiterer Spielkasinos zu verhindern, um nachteiligen städtebaulichen Auswirkungen vor-
zubeugen.
Zum Zeitpunkt der Aufstellung dieses B-Plans ist lediglich eine genehmigte Spielbank in Be-
trieb, für deren Besuch vergleichsweise hohe Spieleinsätze erforderlich sind. Aus den hohen
Spieleinsätzen ergibt sich, dass die Spielbank deutlich weniger die allgemeine Bevölkerung
anzieht als vergleichsweise günstige Spiel- oder Automatenkasinos; Spielbanken oder Spiel-
kasinos der oberen Preisklasse werden daher nicht in der Anzahl eröffnet werden können wie
die deutlich günstigeren Spiel- oder Automatenkasinos. Von einer singulären Einrichtung, von
der keine Einleitung ist daher keine städtebauliche Abwertung (Trading-Down-Effekt) einer
Straße oder eines Stadtviertels zu erwarten; von ihr ist auch keine Zerstörung des Boden-
preisgefüges – also die Erschwerung der Ansiedlung anderer kerngebietstypischer Nutzun-
gen – zu erwarten. Von nur einer Einrichtung kann auch nicht die Einleitung einer schleichen-
den negativen Entwicklung befürchtet werden.
Dies alles hat sich im Fall der bestehenden Spielbank im Teil-Baugebiet MK 2.29 (Petersbo-
gen) bei gleichzeitigem allgemeinem Ausschluss sonstiger Spielhallen/Spielkasinos auch
bewahrheitet. Daher würde der nachträgliche Ausschluss zu einer nicht beabsichtigten Härte
führen. Aus Sicht der Stadt kann (diese) eine (bestehende) Spielbank als singuläre Einrich-
tung daher zulässig bleiben.
Die Formulierung des (ohnehin bestehenden) Bestandsschutzes in der textlichen Festset-
zung dient damit der rechtlichen Klarheit. Die Festsetzung im 2. Halbsatz, dass erneuert wer-
den darf (d.h. Umbau innerhalb der zum Zeitpunkt der Aufstellung dieses B-Plans bestands-
kräftig genehmigten Räume), dient der Abwendung eines möglichen Planungsschadens.

TF 7  Kerngebiet MK 3   (Teil-Baugebiete MK 3.1 bis MK 3.12)
7.1 Allgemein zulässig sind:
- Geschäfte, Büros und Verwaltung;
- Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Be-
herbergungsgewerbes, Vergnügungsstätten sowie sonstige nicht wesent-
lich störende Gewerbebetriebe einschließlich von Handwerksbetrieben, so-
fern keine Einschränkung nach textlicher Festsetzung Nr. 7.5 besteht;
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke;
- Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsin-
haber und Betriebsleiter;
- sonstige Wohnungen oberhalb des ersten Vollgeschosses.
  Räume für Kinderwagen und Fahrräder sind in allen Geschossen zulässig.
7.2 Ausnahmsweise können Anlagen für sportliche Zwecke zugelassen werden.
7.3 In den nachfolgend durch Angabe der Adresse bezeichneten Teil-Baugebieten
des Kerngebietes MK 3 sind mindestens die in der nachfolgenden Tabelle be-
stimmten Geschossflächen für Wohnungen zu verwenden:
Teil-
Baugebiet
Grundstück Flurstücksnummer Größe der Ge-
schossfläche, die
für Wohnungen zu
verwenden ist
MK 3.1 Richard-Wagner-Platz 1 458/1 (z.T.) 1.600 m²
MK 3.2 Brühl 61–63 386/10, 386/15,
3857/7
2.700 m²
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

Teil-
Baugebiet
Grundstück Flurstücksnummer Größe der Ge-
schossfläche, die
für Wohnungen zu
verwenden ist
MK 3.3 Große Fleischergasse
21
611, 612, 613, 614,
615
3.000 m²
MK 3.4 Kleine Fleischergasse 6 610 400 m²
MK 3.5 Katharinenstraße 5–9 323, 324/1, 324/2,
325, 326
1.650 m²
MK 3.6 Katharinenstraße 2-4,
Reichsstraße 11-13
4831 10.850 m²
MK 3.7 Nikolaistraße 31 4749/1, 4750/2 2.400 m²
MK 3.7 Reichsstraße 16-18 4748 10.850 m²
MK 3.8 Dittrichring 10 540 b 1.000 m²
MK 3.8 Dittrichring 12 539 b 600 m²
MK 3.8 Dittrichring 14 532 e 850 m²
MK 3.8 Dittrichring 16 532 d 800 m²
MK 3.8 Klostergasse 7 538 700 m²
MK 3.8 Klostergasse 9 537 a 600 m²
MK 3.9 Nikolaistraße 1 218, 219 1.700 m²
MK 3.10 Burgstraße 4-12 556/2, 4834/1, 4834/2,
4835
3.000 m²
MK 3.11,
MK 3.12
Universitätsstraße 18-
20 (durch Brückenbau
miteinander verbunde-
ne Grundstücke)
4582, 733 d 4.250 m²

7.4 Ausnahmsweise kann auf die in textlicher Festsetzung Nr. 7.3 festgesetzte
Verwendung von Geschossfläche für Wohnungen in dem Umfang verzichtet
werden, in dem sichergestellt ist, dass
- die Geschossfläche, die nicht für Wohnungen verwendet wird, zusätzlich
auf einem anderen Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplanes
zu Wohnzwecken hergestellt wird, und
- die entsprechende Wohnnutzung durch Baulast gesichert wird.
7.5 Unzulässig sind
- Einrichtungen mit überwiegend sexgewerblichem Charakter (z. B. Sex-
Shops, Peepshows, Sex-Kinos, bordellartige Betriebe, Unterkünfte für Pros-
tituierte, Striptease-Lokale);
- Spiel- und Automatenhallen aller Art;
- Wettbüros;
- oberirdische Parkhäuser, Garagen und Großgaragen sowie oberirdische
Stellplätze mit Ausnahme von Behindertenstellplätzen;
- Tankstellen;
- Räume für freie Berufe sowie Beherbergungsgewerbe, Boardinghouses und
Ferienwohnungen in den nach den textlichen Festsetzungen Nr. 7.3 und 7.4
für Wohnungen verwendeten oder zu verwendenden Geschossflächen.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 4, 5, 6, § 7 Abs. 2, § 7 Abs. 4
Nr. 2 BauNVO 2013]

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 Hinweis:
 Der Nachweis der für Wohnungen verwendeten Geschossflächen i.S.d. textli-
chen Festsetzung Nr. 7.3 kann auch dadurch geführt werden, dass die Errich-
tung bzw. Nutzung von Wohnfläche im Umfang von mindestens 75 % der fest-
gesetzten Größe der Geschossfläche nachgewiesen wird.

Begründung:
Die textliche Festsetzung Nr. 7 regelt die Zulässigkeit von Nutzungen in den Teil-Baugebieten
des Kerngebietes MK 3. In dieser Gruppe sind sämtliche Kerngebietsnutzungen einschließ-
lich der Wohnnutzung in allen Vollgeschossen zulässig. Hauptziel ist hier, die zum Zeitpunkt
der Aufstellung des Bebauungsplans vorhandene Wohnnutzung von erheblichem Gewicht
vollständig zu sichern. Daher wird für die MK 3-Gebiete eine Tabelle mit „zu realisierenden
Geschossflächen für Wohnnutzung pro Grundstück“, die zum Zeitpunkt der B-Plan-Auf-
stellung im Bestand vorhanden sind, Teil der Festsetzungen. Diejenigen Nutzungen werden
ausgeschlossen, die geeignet sind, die angestrebten hochwertigen kerngebietstypischen
Nutzungen, die Wohnnutzung sowie die besondere, fußgängerfreundliche Qualität der öffent-
lichen Räume zu stören.
Zu TF 7.1: Siehe hierzu zunächst die Begründung zur TF 5.1, da diese weitgehend der TF
7.1 entspricht.
Im Unterschied zu den beiden anderen Kerngebiets-Kategorien ist in den Teil-Baugebieten
des MK 3 eine Vielzahl von Wohnungen ab dem 1. Obergeschoss (also oberhalb des Erdge-
schosses als 1. Vollgeschoss) im Bestand vorhanden. Diese sollen auch zukünftig zulässig
sein, da die Erhaltung eines Teil der Innenstadt als Schwerpunkt der Wohnnutzung zu den
Zielen der Stadt gehört.
Zu TF 7.2: Siehe hierzu die Begründung zur TF 5.2, da diese der TF 7.2 entspricht.
Zu TF 7.3: Ziel der Stadt ist neben der Sicherung und Fortentwicklung der kerngebietstypi-
schen Hauptnutzungen gemäß § 7 Abs. 1 BauNVO die Sicherung der zum Zeitpunkt der B-
Plan-Aufstellung im Bestand vorhandenen Wohnnutzung, um die Innenstadt neben Besu-
chern auch mit Bewohnern zu beleben und als Wohnstandort zu erhalten.
Wie bereits ausgeführt, wird das Kerngebiet dazu in drei Gruppen eingeteilt. In der dritten
Gruppe, dem MK 3, befinden sich hauptsächlich Gebäude, die zu DDR-Zeiten errichtet wur-
den und überwiegend Wohnnutzung aufweisen, z.B. die großen Gebäude nördlich des Salz-
gäßchens und nördlich des Schuhmachergäßchens, daneben aber auch kleinere Baugrund-
stücke, die über das übrige Stadtzentrum verteilt sind und hauptsächlich Wohnnutzung auf-
weisen. Neben den vor 1989 errichteten Gebäuden kamen z.T. auch nach 1990 Wohnflächen
dazu, durch Neubau oder Dachgeschoss-Ausbau. Zwar lässt sich derzeit noch kein erhöhter
Umwandlungsdruck (Umwandlung von Wohnraum in gewerbliche Nutzungen) für das Leipzi-
ger Stadtzentrum feststellen, die Festsetzung soll aber der vorausschauenden Sicherung
dienen.
In der Festsetzung wird für jedes Teil-Baugebiet des Kerngebiets die Größe der Geschossflä-
che festgesetzt, die für Wohnzwecke zu verwenden ist. Die Festsetzung erfolgt im Detail in
einer Tabelle, wobei für jedes im MK 3 gelegene Grundstück eine Mindestgröße festgesetzt
wird, aufgegliedert nach Grundstücken. Damit wird der vorgefundene Bestand der Wohnnut-
zung im MK 3 planerisch gesichert. Falls auf einem Grundstück im MK 3 ein Gebäude mit
Wohnungen abgerissen werden soll, ist dies vorbehaltlich anderer Rechtsvorschriften mög-
lich, allerdings muss gemäß TF 7.3 bei Neubebauung des Grundstückes die festgesetzte
Geschossfläche für Wohnnutzung wieder errichtet werden. Zu Wohnungen i.S.d. Festsetzung
zählen auch Wohnungen der Sonderform „Betreutes Wohnen“, nicht jedoch Altenheime,
Pflegeheime und dergleichen.
Die Festsetzung ist als Mindestfestsetzung von Geschossflächen formuliert. Dies bedeutet,
dass der Flächeneigentümer auch mehr als die vorgeschriebene Geschossfläche für Wohn-
nutzung errichten darf, falls dies nach den übrigen einzuhaltenden Festsetzungen und Vor-
schriften zulässig ist. Die allgemeine Zweckbestimmung als Kerngebiet bleibt gewahrt, da das
MK 3 nur einen untergeordneten Teil der gesamten Kerngebietsfläche im Geltungsbereich
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ausmacht und da aus heutiger Sicht auch andere Nutzungen als Wohnnutzungen eine gute
Kapitalrendite versprechen.
Eine wirtschaftliche Benachteiligung der Grundstückseigentümer ist nicht zu erkennen: Zwar
wird durch die TF 3 die Bandbreite der Nutzungen für einen Teil der möglichen Geschossflä-
che eingeschränkt. Es bestehen aber bei einigen Teil-Baugebieten des MK 3 Nachverdich-
tungspotenziale. Bei Nachverdichtung können im MK 3 gemäß TF 7.1 in sämtlichen Ge-
schossen die aufgeführten Haupt-Kerngebietsnutzungen realisiert werden, aber auch Wohn-
fläche zusätzlich zu dem in TF 7.3 festgesetzten Maß. Im Übrigen ist angesichts der Lage in
der Innenstadt auch bei Wohnnutzung eine gute Verwertung des Grundstücks möglich.
In einem Hinweis nach der Festsetzung Nr. 7.5 wird dargelegt, dass die nach Festsetzung Nr.
7.3 geforderte Geschossfläche für Wohnzwecke auch als Wohnfläche (d.h. vermietete Flä-
che, ohne Wände und Nebenflächen wie Hausflure) nachgewiesen werden kann. Der Hin-
weis dient der praktischen Anwendung der TF 7.3. Einige Eigentümer verfügen über kein
genaues Aufmaß ihrer Miethäuser mit Aufgliederung von Bruttogeschossflächen, sondern
lediglich von Mietflächen Flächen. Der Faktor von 0,75 entspricht ungefähr dem im Mehrge-
schossbau vorzufindenden Verhältnis dieser beiden Kenngrößen zueinander.
Zu TF 7.4: Die Festsetzung dient dazu, dem Bauherrn eine möglichst große Flexibilität bei
der wirtschaftlichen Verwertung seines Grundstücks zu ermöglichen, ohne dass die Stadt auf
ihr städtebauliches Ziel verzichten müsste. Angesichts der Nutzungsbeschränkung für einen
Teil des MK 3 ist eine solche Flexibilisierung angezeigt. Mit der Festsetzung wird dem Bau-
herrn die Verlagerung obligatorisch zu errichtender Wohnfläche ermöglicht: Er kann die Ver-
pflichtung zur Errichtung der nach TF 7.3 vorgeschriebenen Wohnfläche auf dem Grundstück
selbst vermeiden, wenn er dieselbe Fläche auf einem anderen Grundstück im Geltungsbe-
reich innerhalb der Kerngebiete MK 1 oder MK 3 zusätzlich zu dort bereits aufgrund der TF
7.3 zu errichtenden Geschossfläche für Wohnnutzung realisiert. Mit der Klarstellung, dass
diese „verlagerte“ Wohnfläche auf dem Zielgrundstück „zusätzlich „zu errichten ist, soll ver-
hindert werden, dass durch das Erfüllen gleich zweier Vorschriften auf derselben Geschoss-
fläche – z.B. die Verlagerung von Geschossfläche für Wohnnutzung aus dem MK 3 in obere
Geschosse von Gebäuden im MK 2, wo gemäß TF 6.3 ohnehin nur Wohnnutzung statthaft ist
– die Absicht der Stadt unterlaufen wird, die Wohnnutzung im Plangebiet im Bestand zu si-
chern und fortzuentwickeln. Da die Realisierung der Geschossfläche für Wohnung auf einem
anderen Grundstück möglicherweise über privatrechtliche Verträge zwischen verschiedenen
Grundstückseigentümern vorgenommen wird, ist eine Absicherung der öffentlichen Ansprü-
che aus diesen Festsetzungen mittels Eintragung einer Baulast abzusichern. Die Widmung
der Geschossfläche für Wohnzwecke bleibt damit auch bei Verkauf oder Versteigerung des
entsprechenden Grundstückes gesichert.
Zu TF 7.5: Siehe zunächst die Begründung zur TF 5.3, da ihr Wortlaut der TF 7.6 fast ent-
spricht.
Im Unterschied zur TF 5.1, aber entsprechend dem Wortlaut der TF 6.6, werden in der TF 7.5
für das MK 3 auch Räume für freie Berufe sowie Beherbergungsgewerbe, Boardinghouses
und Ferienwohnungen in den gemäß TF 7.3 und 7.4 für Wohnzwecke reservierten Geschoss-
flächen ausgeschlossen. Siehe hierzu die Begründung zur TF 6.6.

12.1.3 Flächen für den Gemeinbedarf
ZF 3 Die Flächen für die öffentliche Verwaltung (Neues Rathaus, Stadthaus), für kul-
turelle Zwecke (Museum in der Runden Ecke, Schulmuseum, Altes Rathaus,
Alte Handelsbörse, Alte Nikolaischule, Johann-Sebastian-Bacharchiv und
-museum) und für kirchliche Zwecke (Thomaskirche und Nikolaikirche) werden
als Flächen für den Gemeinbedarf festgesetzt. Die besondere Zweckbestim-
mung der Flächen für den Gemeinbedarf wird durch die Planzeichen nach Nr.
4.1 der PlanZV angegeben.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO 2013]

151 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   48
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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Begründung:
Die zeichnerische Festsetzung der für den Gemeinbedarf genutzten Flächen soll diese im
Bestand sichern. Die besondere Zweckbestimmung der Flächen für den Gemeinbedarf wird
durch Planzeichen angegeben und umfasst die folgenden besonderen Nutzungen:
- öffentliche Verwaltung: hierunter fallen die Gebäude der Stadtverwaltung (Neues Rat-
haus und Stadthaus);
- kulturelle Zwecke: hierunter fallen Schulmuseum (Dittrichring 20), Museum in der Run-
den Ecke (Dittrichring 24), Bach-Museum (Thomaskirchhof 16), Altes Rathaus (Markt),
Alte Handelsbörse (Salzgäßchen), Nikolaischule und Antikenmuseum der Universität
Leipzig (Nikolaikirchhof 2);
- kirchliche Zwecke: dies betrifft die Thomaskirche und die Nikolaikirche.
Die Flächen befinden sich im Eigentum der Stadt Leipzig bzw. ihrer Körperschaften des öf-
fentlichen Rechts, öffentlich-rechtlicher Stiftungen bzw. der Evangelischen Kirche. Es besteht
keine Notwendigkeit für die Aufnahme weiterer Festsetzungen über die zeichnerische Fest-
setzung hinaus.
Zu den Flächen für den Gemeinbedarf gibt es daher keine textlichen Festsetzungen.
12.2 Maß der baulichen Nutzung
TF 8 Kerngebiet MK 2   (Teil-Baugebiete MK 2.1 bis MK 2.33)
8.1 In den Teil-Baugebieten MK 2.1 bis MK 2.33 gilt folgende Festsetzung:
Zahl der Vollgeschosse: mindestens V / höchstens VIII
8.2 In den Teil-Baugebieten MK 2.1 bis MK 2.33 wird als Grundflächenzahl (GRZ)
1,0 festgesetzt.
 [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 BauNVO 2013]

Begründung:
Zu TF 8.1: Im den Teil-Baugebieten des MK 2 wird mit der textlichen Festsetzung Nr. 6.3 vor-
geschrieben, dass oberhalb des 4. Vollgeschosses nur Wohnungen allgemein zulässig sind.
Gleichzeitig werden mit der textlichen Festsetzung Nr. 12.2 Mindest- und Maximalhöhen der
Traufhöhen verlangt.
Im Vorfeld der Aufstellung des B-Plans sind bereits Bauanträge eingereicht worden, bei de-
nen der Bauherr durch besonders hohe Geschosshöhen von 4,50 m die Traufhöhe erreichen
wollte, ohne jedoch Wohnnutzung in mindestens einem Vollgeschoss zu realisieren. Damit
würde das städtebauliche Ziel der Stadt – Belebung des Stadtzentrums und Bereitstellung
von Wohnraum – torpediert und die Festsetzung Nr. 6.3 umgangen.
Daher setzt die Stadt für das MK 2 (Geltungsbereich der textlichen Festsetzung Nr. 6.3) eine
Mindestzahl der zu errichtenden Vollgeschosse fest. Auf diese Weise wird der Vollzug der
textlichen Festsetzung Nr. 6.3 sichergestellt: Bei mindestens 5 Vollgeschossen muss dann
mindestens ein Vollgeschoss – das fünfte – für Wohnungen ausgebaut werden. Die Festset-
zung einer Mindestzahl der Vollgeschosse ist nach der Vorschrift der BauNVO 2013 nicht
möglich, ohne zugleich eine Höchstzahl der Vollgeschosse festzusetzen.
Die Festsetzung der Obergrenze für die Zahl der Vollgeschosse orientiert sich am vorgefun-
denen Bestand: Im Geltungsbereich weisen die meisten Gebäude des baulichen Bestands
fünf oder mehr Geschosse auf (meistens bis sieben Geschosse), in einigen Fällen jedoch
acht Geschosse, dies z.T. als Staffelgeschosse.
- Für fünf Vollgeschosse ergeben sich bei einer Mindest-Traufhöhe von 18 m (gemäß ört-
licher Bauvorschrift, TF 12.2) für Geschossdecke plus lichte Geschosshöhe durch-
schnittlich 3,60 m. Bei Ausnutzung der höchstzulässigen Traufhöhe von 21 m ergeben
sich bei 5 Geschossen durchschnittlich 4,20 m für Geschossdecke plus lichte Höhe ei-
nes Geschosses. Dies ist ein vergleichsweise großzügiger Wert, der in den nicht für
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Wohnzwecke zu verwendenden Geschossen kerngebietstypische Nutzungen ermög-
licht.
- Für acht Vollgeschosse ergeben sich bei Ausnutzung der höchstzulässigen Traufhöhe
von 21 m für Geschossdecke plus lichte Geschosshöhe durchschnittlich 2,63 m.
Für die Kerngebiete MK 1 und MK 3 ist die Festsetzung einer Mindest- oder Höchstzahl der
Vollgeschosse nicht erforderlich:
- Das Einfügen einer Bebauung in die Höhenabwicklung entlang der betroffenen Straße
wird hinreichend durch die gestalterische Festsetzung der Traufhöhe gesichert.
- Im MK 1 ist kein Mindestanteil der Wohnnutzung vorgeschrieben – hier sind Festset-
zungen zur Errichtung einer Mindestzahl von Geschossen, die das Errichten mindes-
tens eines 5. Vollgeschosses absichern würden, daher nicht notwendig und würden ei-
ne nicht zu rechtfertigende Bindung der Grundstückseigentümer darstellen. Für das
MK 1 gilt jedoch die Festsetzung zu den auszubildenden Traufhöhen.
- Im MK 3 sind – unabhängig von der Zahl der Vollgeschosse – in einer Tabelle Werte für
Wohnflächen festgesetzt, die bei Neuerrichtung eines Gebäudes auf dem betreffenden
Grundstück mindestens errichtet werden müssen. Insofern ist eine Festsetzung zur
Zahl der Vollgeschosse auch hier nicht erforderlich.
Zu TF 8.2: Gemäß § 16 Abs. 3 BauNVO 2013 sind bei der Festsetzung der Höhe baulicher
Anlagen stets auch die Grundflächenzahl (GRZ) oder die Größe der Grundflächen der bauli-
chen Anlagen festzusetzen. Diese Regelung wurde erst mit der Änderungsverordnung von
1990 in die BauNVO übernommen und wurde mit dem Belang des Bodenschutzes begrün-
det: Die Überbauung der Grundstücke sollte in die Abwägung der Festsetzungen eingestellt
werden.
In diesem Bebauungsplan sind Festsetzungen zum Maß der Nutzung als GRZ oder Größe
der Grundflächen grundsätzlich nicht erforderlich:
- Zum einen zielt der Bebauungsplan in erster Linie auf die Festsetzung der zulässigen
Art der Nutzung ab (siehe Kap. 3). Danach ist die Festsetzung von Baugebieten, Ge-
meinschaftsflächen, Grünflächen u. dergl. sowie einige ergänzende Festsetzungen wie
Wohnanteil und Wegerechten konsequent, nicht jedoch die Festsetzung eines Maßes
der baulichen Nutzung.
- Zum anderen ist der Großteil der Baugebiete bereits bebaut. Die nicht bebauten
Grundstücke im Geltungsbereich sind entweder so vereinzelt, dass ihre Bebauung über
den § 34 BauGB gesteuert werden kann, oder sie sind so ausgedehnt oder an bedeut-
samen Stellen gelegen, dass für die Steuerung ihrer Bebauung ein Bedürfnis für eine
eigenständige Planung besteht und ein separater qualifizierter B-Plan aufgestellt wird.
Gleichwohl wird mit der Festsetzung Nr. 8.1 zu Vollgeschossen eine Festsetzung zum Maß
der baulichen Nutzung für das MK 2 getroffen. Die Vorschrift des § 16 Abs. 3 BauNVO 2013
ist – auch ungeachtet ihrer eigentlichen Zielstellung, die hier nicht zutrifft – anzuwenden.
Für den Bereich des MK 2 wird daher als Maß der baulichen Nutzung eine GRZ von 1,0 fest-
gesetzt. Dieses Maß orientiert sich an der Obergrenze des vorgefundenen Bestands: Ein
großer Teil der Grundstücke ist vollständig überbaut. Demgegenüber weisen die von Nach-
kriegsbebauung geprägten Grundstücke eine geringere Grundstücksausnutzung auf.
Hinweise zu TF 8.1 und 8.2: Auch mit der Festsetzung einer Geschosszahl und einer Grund-
flächenzahl im Teilgebiet MK 2 ist der Bebauungsplan (in diesen Bereichen) kein qualifizierter
Bebauungsplan i.S.d. § 30 Abs. 1 BauGB, da keine Festsetzung zu den überbaubaren
Grundstücksflächen (z.B. mithilfe von Baugrenzen oder durch Bautiefen) getroffen wird und
somit die Mindestanforderungen des § 30 Abs. 1 BauGB nicht erfüllt sind. In diesem Bebau-
ungsplan wird auf eine Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen nicht etwa des-
halb verzichtet, weil diese fast überall mit der Straßenbegrenzungslinie bzw. der Abgrenzung
der Straßenverkehrsfläche von den Baugebieten zusammenfiele. Vielmehr ist es planerischer
Wille der Stadt, diesen Bebauungsplan als einfachen B-Plan aufzustellen, da ein planerisches
Erfordernis für die Aufstellung eines qualifizierten B-Planes, der auch die aufwändige Ermitt-
lung des Maßes der Nutzung im gesamten Bestand der Leipziger Innenstadt erfordern würde,
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nicht gegeben ist. Daher werden Bauvorhaben im MK 2 so wie auch in den übrigen Bauge-
bieten im Geltungsbereich des B-Plans weiterhin in Verbindung mit § 34 BauGB zu beurteilen
sein. Hierzu wird ein Hinweis ohne Normcharakter in den Bebauungsplan aufgenommen.
Die Festsetzung einer Geschossflächenzahl ist zum Erreichen der planerischen Ziele der
Stadt ebenfalls nicht erforderlich. Die Ziele des Bebauungsplans können durch die geplanten
Festsetzungen zur Art der Nutzung und zu den Geschosszahlen im MK 2 erreicht werden. In
Bezug auf weitere Festsetzungen soll daher planerische Zurückhaltung geübt werden.
12.3 Bauweise, Baugrenze, Baulinie
Im Bebauungsplan werden keine planungsrechtlichen Festsetzungen zur Bauweise und nur
sehr eigeschränkt Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen mittels Baugren-
zen getroffen.
Baugrenzen werden lediglich dort festgesetzt, wo bei Bebauung bzw. Neubebauung des
Grundstückes im Erdgeschoss Hausdurchgänge für Blockdurchgänge benötigt werden und
somit ein Luftgeschoss zu realisieren ist (siehe hierzu die Begründung der ZF 5 – neu zu er-
richtende Blockdurchgänge).
An einigen Orten – so z.B. am Brühl (Nebenzeichnung Nr. 3) oder an der Reichsstraße (Ne-
benzeichnung Nr. 5) – ergibt sich aus der Anwendung des § 34 BauGB keine Verpflichtung,
ein neues Gebäude an der Straßenbegrenzungslinie zu errichten. Soweit ein Bauherr nicht
direkt an der Straßenbegrenzungslinie bauen möchte, sind die in den Nebenzeichnungen
festgesetzten Baugrenzen unschädlich. Falls der Bauherr jedoch direkt an der Straßenbe-
grenzungslinie oder nahe daran bauen möchte, entfalten die Baugrenzen dergestalt ihre Wir-
kung, dass ein Luftgeschoss in der Erdgeschosszone freizuhalten ist und somit der Block-
durchgang gesichert wird.
Das Fehlen sämtlicher sonstiger denkbarer planungsrechtlicher Festsetzungen von Baulinien,
Baugrenzen (über die Passagen hinaus) sowie der Bauweise in den Festsetzungen dieses
Plans hat seine Ursache darin, dass ihre Festsetzung zum Erreichen der Ziele des Bebau-
ungsplans (vgl. Kap. 3) nicht erforderlich ist. Die Stadt Leipzig folgt insofern dem Grundsatz
der planerischen Zurückhaltung.
Für die Beurteilung von Bauvorhaben muss bei diesen Fragen daher ergänzend die Vorschrift
des § 34 BauGB sowie die Erhaltungssatzung für das Gebiet „Leipzig-Innenstadt“ von 2001
(siehe hierzu Kap. 17) herangezogen werden.
12.4 Sonstige Festsetzungen
ZF 4 Im Bestand vorhandene sowie geplante Blockdurchgänge sowie im Bestand
vorhandene Arkaden werden zeichnerisch als mit einem Gehrecht zugunsten
der Allgemeinheit zu belastende Flächen festgesetzt.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, 21 BauGB]

Begründung:
Das System der Durchhöfe , also der schmalen Blockquerungen bzw. Passagen (Block-
durchgänge), beruht auf der besonderen städtebaulichen Entwicklung Leipzigs und ist einzig-
artig in Deutschland. Historisch war das Netz der einstmals mehr als 50 Passagen noch en-
ger als heute (vgl. hierzu den Kartenausschnitt).
Auch nach den Verlusten durch die Kriegseinwirkungen und die Nachkriegsbebauung ist das
System der Passagen weiterhin groß und erhaltenswert und bietet für Fußgänger und Ge-
werbetreibende eine interessante Ergänzung der üblichen Straßenräume. Daher soll der bau-
liche Bestand erhalten, die Begehbarkeit gesichert und das Passagensystem bedarfsgerecht
weiterentwickelt werden.
Die vorhandenen Blockdurchgänge sollen durch Festsetzung im Bestand gesichert wer-
den, d.h. mit ihren tatsächlichen architektonischen Grundrissen (in Breiten von ca. 2 bis ca.
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12 m). Sie werden im Plan als mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten-
de Flächen zeichnerisch festgesetzt.
Die Festsetzung ist notwendig für die Erhaltung der Passagen, da in der jüngeren Vergan-
genheit bereits vereinzelt Anträge von Grundstückseignern bzw. Ladenbetreibern zum
Schließen der Passagen bei der Stadtverwaltung eingegangen sind.

Abb. 2:  Bebauungsplan von 1949 (Teilplan „Leipzig – Innere Altstadt vor der Zerstö-
rung“, nordwestlicher Ausschnitt)
Quelle:  Stadt Leipzig, Dezernat Stadtentwicklung und Bau

Um die Attraktivität des Passagensystems zu erhalten und weiterzuentwickeln, sollen auch
innerhalb zukünftig noch zu bebauender Flächen neue Blockdurchgänge gebaut wer-
den. Diese neuen Blockdurchgänge sollen vorhandene Fußgängerrouten (z.B. in Fortführung
einer Straße oder anderen Passage) aufnehmen und orientieren sich z.T. an historischen
Vorbildern, wie sie im Katasterbestand des Jahres 1945 verzeichnet sind. Die neuen Block-
durchgänge werden mit einer Breite von 6 m als mit einem Gehrecht zugunsten der All-
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gemeinheit zu belastende Flächen festgesetzt, da diese Breite für gruppenweisen Fußgän-
gerverkehr für beide Richtungen selbst bei Geschäftsauslagen noch komfortabel ist. Die für
die Blockdurchgänge erforderlichen Hausdurchgänge werden durch Nebenzeichnungen in
Verbindung mit textlichen Festsetzungen als Luftgeschosse festgesetzt.
Die im Bereich des MK 3.7 und des MK 2.11 konzipierten Passagen zwischen der Reichs-
straße und der Nikolaistraße („Goldhahnpassage“ – im Verlauf des früheren Goldhahngäß-
chens) greift früher existente, Fußwegebeziehungen durch den langen Baublock zwischen
Brühl und Schuhmachergäßchen auf. Für die Stadt ist dies Anlass, diese Durchgangsmög-
lichkeit auch für die Zukunft mittels Festsetzung in diesem B-Plan zu sichern.
Auch die vorhandenen Arkaden und Kolonnaden  entlang öffentlicher Straßen und Plätze
sollen durch Festsetzung als Flächen für die Belastung mit einem Gehrecht zugunsten der
Öffentlichkeit im Bestand gesichert werden, d.h. mit ihren tatsächlichen architektonischen
Grundrissen zeichnerisch festgesetzt werden. Im Geltungsbereich sind sieben Arkaden vor-
handen, bei denen nach Gewohnheitsrecht ein öffentliches Gehrecht besteht. Neue Arkaden
oder Kolonnaden sind nicht geplant.
Der von Arkaden eingenommene Bereich eines Gebäudes befindet sich hierbei nicht auf öf-
fentlicher Verkehrsfläche, sondern stets im Baugebiet (Kerngebiet, Sondergebiet) bzw. in der
Gemeinbedarfsfläche. Insbesondere die attraktive Möglichkeit, Arkaden für gastronomische
Nutzung oder regengeschützte Verkaufsstände zu verwenden, kann den Flächeneigentümer
bzw. Betreiber eines Ladens oder Restaurants dazu verleiten, das Gehrecht der Allgemein-
heit zu missachten. Daher ist die Sicherung des Gehrechtes für die Allgemeinheit angezeigt.
Für die endgültige Sicherung des Gehrechtes sind diese – den zeichnerischen Festsetzungen
entsprechenden oder gemäß den textlichen Festsetzungen zu den Nebenzeichnungen 1 bis
5 räumlich in der Lage veränderten – Flächen im Grundbuch mit einem Gehrecht zugunsten
der Allgemeinheit zu belasten. Für die Eintragung im Grundbuch kann ein nachträgliches
Aufmaß der vorhandenen Arkade bzw. Passage auf Anordnung der zuständigen Behörde
erforderlich werden; die zeichnerischen Festsetzungen im B-Plan sind hinsichtlich ihrer Ge-
nauigkeit für die Begründung der Eintragung des Gehrechtes hinreichend genau, weil sie sich
auf den Bestand beziehen.
Die im Bereich der festgesetzten Flächen für Arkaden und Blockdurchgänge festgesetzte Art
der Nutzung wird im Plan nicht aufgehoben, sondern bleibt zeichnerisch festgesetzt. Erst mit
dem Eintrag ins Grundbuch ergänzt das Gehrecht die jeweilige Art der Nutzung (z.B. Kernge-
biet) für den notwendigen Bereich. In den Geschossen über den jeweiligen Arkaden bzw.
Hausdurchgängen sowie in den Bereichen, aus denen mittels TF zur ZF 5 die Mittelachse
eines Hausdurchgangs verschwenkt worden ist, kann die jeweils festgesetzte Art der Nutzung
verwirklicht werden.
Die Vorschrift, dass die zeichnerisch festgesetzten Flächen mit Gehrechten für die Allgemein-
heit zu belasten sind, wird als textliche Festsetzung Nr. 9 in den Plan aufgenommen.

ZF 5 Neu zu errichtende Blockdurchgänge einschließlich der Hausdurchgänge
In den Nebenzeichnungen Nr. 1 bis 5 werden die zukünftig zu errichtenden
Blockdurchgänge zeichnerisch festgesetzt. Im Bereich der Ein- bzw. Ausgänge
der Blockdurchgänge von und zu den öffentlichen Flächen werden mittels
Baugrenzen und einem Planzeichen „Luftgeschoss“ Hausdurchgänge zeich-
nerisch festgesetzt. Im Inneren der Baublöcke wird der Blockdurchgang mit
dem Planzeichen Nr. 15.5 der PlanZV festgesetzt. Für die Blockdurchgänge
wird eine Mittelachse zeichnerisch festgesetzt.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, 2, 21, Abs. 3 BauGB]

Folgende textliche Festsetzungen ergänzen die ZF 5 und werden auf der Planurkunde im
Bereich der Nebenzeichnungen Nr. 1 bis 5 aufgeführt:

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 Durchgänge
1. Die in den Nebenzeichnungen Nr. 1 bis 5 mittels Baugrenzen und dem Plan-
zeichen Nr. 15.5 der PlanZV festgesetzten Hausdurchgänge sind im Erdge-
schoss als Luftgeschoss ebenerdig herzustellen. Die Hausdurchgänge müs-
sen eine lichte Höhe von mindestens 4,5 m aufweisen.
2. Die Blockdurchgänge dürfen – auch abschnittsweise – dergestalt versetzt
werden, dass die neue Mittelachse einschließlich der korrespondierenden Be-
grenzungen des Blockdurchgangs in der Längsachse beidseitig um bis zu
7,0 m von der ursprünglich zeichnerisch festgesetzten Mittelachse abweicht.
Die festgesetzte Blockdurchgangsbreite darf dabei nicht verringert werden.
Eine Versetzung darf nicht zur Unterbrechung durchgehender Wegebeziehun-
gen führen.
3. Die mit einem Gehrecht zu belastenden Flächen sind außerhalb der Haus-
durchgänge ebenerdig weiterzuführen und von oberirdischer Bebauung frei-
zuhalten.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, 2, 10, 21 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 2013]

Begründung:
Zu ZF 5 sowie zu TF Nr. 1 in der Nebenzeichnung zu den Durchgängen: Mit diesen Festset-
zungen werden gemäß dem bereits beschriebenen städtebauliche Ziel die geplanten neuen
Blockdurchgänge bereits in diesem Bebauungsplan festzuschreiben.
Die neu zu errichtenden Passagen, die in den Nebenzeichnungen 1 bis 5 geregelt werden,
befinden sich sämtlich in größeren unbebauten Bereiche (z.B. MK 2.3 oder 2.11) oder in Be-
reichen, für die die Stadt bei Neubebauung einen eigenen Bebauungsplan zur städtebauli-
chen Neuordnung aufstellen will (z.B. das MK 3.6).
Mittels der Festsetzung ZF 5 sowie der TF Nr. 1 in den Nebenzeichnungen werden die Bau-
herren verpflichtet, die beabsichtigten und in ihrer Lage zeichnerisch durch das Planzeichen
Nr. 15.5 der PlanZV festgelegten Blockdurchgänge herzustellen, einschließlich der erforderli-
chen Hausdurchgänge.
Wo das Baugebiet an die öffentlichen Straßenverkehrsflächen grenzt (Bereich der Ein- bzw.
Ausgänge zu den Baublöcken), wird der Blockdurchgang möglicherweise als Hausdurchgang
(durch ein Gebäude) ausgebildet. Eine Verpflichtung zur Errichtung der Gebäude unmittelbar
an der Straßenbegrenzungslinie ergibt sich mangels Festsetzung jedoch nicht aus dem B-
Plan Nr. 45.6, sondern ggf. erst aus einem zukünftig aufzustellenden B-Plan für diese Berei-
che.
Durch die Festsetzung von Baugrenzen im Bereich einer möglichen zukünftigen Blockrand-
bebauung i.V.m. dem Planzeichen Nr. 15.5 sowie i.V.m. der Festsetzung eines Luftgeschos-
ses im Erdgeschoss wird sichergestellt, dass im Bereich des festgesetzten Luftgeschosses
keine Gebäudeteile errichtet werden dürfen, die den Durchgang für die Allgemeinheit verhin-
dern würden.
(Hinweis: Die Festsetzung der Hausdurchgänge erfolgt für jeden beabsichtigten Blockdurch-
gang schematisch in einer Gebäudetiefe von 15 m. Soweit Gebäudetiefen von mehr als 15 m
realisiert werden sollen, sind die Baugrenzen im Sinne der ZF 5 entlang der Abgrenzungen
der Flächen für das Gehrecht zu verlängern.)
Die Hausdurchgänge müssen ebenerdig hergestellt werden, um für Fußgänger – und vor
dem Hintergrund des wachsenden Bevölkerungsanteils alter Menschen – attraktiv zu sein.
Steile Rampen oder Treppen würden die Nutzbarkeit für die Passage einschränken.
Um einen großzügigen Raumeindruck zu ermöglichen, also die bauliche Ausgestaltung mit
einem dauerhaften architektonischen Charakter als Passage zu sichern und beengte, wenig
attraktive Hausdurchgänge von vornherein auszuschließen, wird als Mindestmaß der lichten
Höhe des Luftgeschosses das Maß von 4,50 m festgesetzt. Dieses Maß orientiert sich an
heute üblichen Höhen im Erdgeschoss von Handelseinrichtungen.
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(Hinweis: Die Festsetzung ist nur bei neu zu errichtenden Hausdurchgängen anzuwenden;
bestehende Hausdurchgänge haben Bestandsschutz.)
Zu ZF 5 sowie zu TF Nr. 2 in der Nebenzeichnung zu den Durchgängen: Mit der Flexibilisie-
rung der neu zu errichtenden Passagen – ausgehend von den dargestellten Mittelachsen und
mittels der TF Nr. 2 – soll ein Ausgleich zwischen dem Interesse der Allgemeinheit an der
Errichtung der Blockdurchgänge und dem Interesse des Grundstückseigentümers bzw. ge-
werblichen Nutzers an der Verwertung und selbstbestimmten architektonischen Gestaltung
seines Grundstücks gefunden werden. Die Festsetzung erlaubt dem Eigentümer des be-
troffenen Baugrundstücks, zur Optimierung seines Erdgeschoss-Grundrisses bzw. seiner
Freiflächengestaltung im Blockinnern die Lage der Passagen (die sich aus den Begrenzun-
gen des Blockdurchgangs ergibt) in Maßen – nämlich um bis zu 7,0 m beiderseits der festge-
setzten Mittellinie – zu verschieben. Die Versetzung muss nicht auf der gesamten Verlaufs-
länge des Durchgangs erfolgen, sondern kann abschnittsweise variieren. Somit ist den Bau-
herren größtmögliche Flexibilität gesichert.
Der Zweck der Durchgänge, nämlich die Erhaltung und Fortentwicklung eines Fußwegesys-
tems mit Blockdurchquerungen, muss dabei jedoch gewährleistet bleiben. Verschmälerungen
sowie Versetzungen, die zur Unterbrechung durchgehender (d.h. vorhandener oder bei zu-
künftiger Bebauung zu realisierender) Wegebeziehungen einschließlich der Versetzung um
mehr als 7,0 m führen, sind nicht zulässig. Das gilt insbesondere auch für diejenigen Fälle, in
denen ein Durchgang über die Grundstücke zweier oder mehrerer Eigentümer verläuft.
Eine freiwillige Aufweitung der Durchgänge über das festgesetzte Maß hinaus ist zulässig.
Zu ZF 5 sowie zu TF zu den Durchgängen Nr. 3: Die Festsetzung bezieht sich auf Abschnitte
der Blockdurchgänge im Inneren eines Baublockes, die nicht im Bereich der Hausdurchgänge
gelegen sind. In diesen Abschnitten im Blockinneren sollen die Blockdurchgänge ebenerdig
unter freiem Himmel verlaufen. Durch die Festsetzung wird sichergestellt, dass die Durch-
gänge ohne steile Rampen oder Treppen realisiert werden die Nutzbarkeit für die Allgemein-
heit somit nicht eingeschränkt wird. Die Festsetzung sichert außerdem, dass die Blockdurch-
gänge außerhalb der Gebäude nicht mit anderen Bauteilen (die noch kein Gebäude darstel-
len) überbaut werden und somit ein freier Durchgang für die Allgemeinheit verhindert wird
oder unattraktiv wird.

TF 9 Mit Gehrechten zu belastende Flächen
9.1 Alle in der Planzeichnung sowie in den Nebenzeichnungen Nr. 1 bis 5 festge-
setzten Blockdurchgänge sind – gegebenenfalls nach ihrer Herstellung – mit
einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten.
9.2 Alle in der Planzeichnung festgesetzten Arkaden sind mit einem Gehrecht zu-
gunsten der Allgemeinheit zu belasten.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, 21, § 9 Abs. 3 Nr. 2 BauGB]

Begründung:
Zu TF 9.1: Diese Festsetzung ordnet die Belastung der gemäß ZF 4 festgesetzten Flächen
für Durchgänge mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit an (vgl. ZF 4). Dies ist not-
wendig, weil allein durch die zeichnerische Festsetzung der dafür zu verwendenden Flächen
die Belastung der Grundstücke noch nicht vollzogen ist.
Die Belastung ist gerechtfertigt, um den Interessen der Allgemeinheit an der Erhaltung und
Fortentwicklung des historisch überlieferten Fußwegesystems Rechnung zu tragen. Bis auf
die Verwendung der notwendigen Flächen im Erdgeschoss sind für die Grundstückseigentü-
mer keine weitergehenden Nachteile erkennbar. Für einen Teil der gewerblichen Betriebe, die
die Spitzenpreis der umsatzstärksten Adressen nicht bezahlen können und dennoch für die
Vielseitigkeit des Angebots an Waren und Dienstleistung in der Innenstadt unverzichtbar sind,
kann von positiven Effekten ausgegangen werden, da der öffentliche Raum in die Blöcke hin-
ein erweitert wird. Damit wird die Gesamtlänge der Schaufensterfronten pro Grundstücksflä-
che erhöht und somit die Interaktion Anbieter – Kunde.
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Zu TF 9.2: Die textliche Festsetzung ordnet die Belastung der gemäß ZF 4 festgesetzten Flä-
chen für Arkaden mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit an (vgl. ZF 4). Dies ist
notwendig, weil allein durch die zeichnerische Festsetzung der dafür zu verwendenden Flä-
chen die Belastung der Grundstücke noch nicht vollzogen ist. Die Belastung ist gerechtfertigt,
um den Interessen der Allgemeinheit an der Erhaltung und weiteren Nutzung der historisch
vorhandenen Arkaden Rechnung zu tragen. Bis auf die Verwendung der notwendigen Flä-
chen im Erdgeschoss sind für die Grundstückseigentümer keine weitergehenden Nachteile
erkennbar.
Für die Arkaden wird keine mindestens zu gewährleistende lichte Höhe festgesetzt, da sämt-
liche in diesen Plan aufgenommene Arkaden im Bestand vorhanden sind. Da bauliche Ver-
änderungen im Geltungsbereich dieses B-Plans der Baugenehmigung bedürfen, wird die
Stadt angemessen reagieren können, sobald Änderungen verlangt werden.
Hinweis:
Die inneren Erschließungswege durch zwei Kaufhäuser (im MK 1.2 – Karstadt sowie im MK
2.21 – „Galeria Kaufhof“) können während der Öffnungszeiten von der Allgemeinheit unter
Beachtung des Hausrechtes als Durchgänge für Fußgänger ähnlich den aufgrund öffentlichen
Rechts gesicherten Blockdurchgängen genutzt werden. Diese inneren Wegeverbindungen
werden in der Planzeichnung als Darstellung ohne Normcharakter mit einer eigenen Signatur
aufgenommen.
Eine Festsetzung als Blockdurchgang i.S.d. ZF 5 bzw. TF 9 ist planungsrechtlich möglich und
würde das Netz der Fußwegerouten sinnvoll ergänzen. Eine solche Festsetzung würde in
diesen Fällen aber möglicherweise zu Entschädigungspflichten führen. Da der Durchgang für
die Allgemeinheit während der relativ langen Öffnungszeiten der Kaufhäuser möglich ist, zählt
eine solche Festsetzung derzeit nicht zu den Prioritäten der Stadt.

TF 10 Beschränkung der Stellplätze für Kraftfahrzeuge
 In den Kerngebieten wird die Anzahl der Stellplätze für Kraftfahrzeuge wie folgt
beschränkt:
Die höchstens zulässige Zahl der Stellplätze entspricht der Zahl von Stellplät-
zen, die sich aus der Berechnung der Anzahl der notwendigen Stellplätze auf
der Grundlage der Verwaltungsvorschrift zur Sächsischen Bauordnung vom
18. März 2005*) durch die zuständige Behörde ergeben hat.
[§ 12 Abs. 6 BauNVO 2013]
 *) Verwaltungsvorschrift (VwV) zur Sächsischen Bauordnung vom 18. März 2005
(Sonderdruck des SächsABl. Nr. 02/2005, S. 57 ff.), berichtigt 14. April 2005
(SächsABl. S. 363), geändert durch Ziffer XXII der VwV vom 1. März 2012
(SächsABl. S. 336, 353) und durch VwV vom 7. August 2012 (SächsABl. S. 1031).

Begründung:
Mit der TF 10 soll erreicht werden, dass nur notwendige Stellplätze errichtet werden dürfen.
Dies geschieht vor folgendem rechtlichen Hintergrund:
§ 12 Abs. 6 BauNVO 2013 enthält eine Ermächtigung dafür, die Zahl der Stellplätze durch
Festsetzung im Bebauungsplan zu beschränken. Nach § 49 Abs. 1 Satz 1 SächsBO sind für
Anlagen, bei denen ein Zu- oder Abgangsverkehr von Kraftfahrzeugen zu erwarten ist, Stell-
plätze und Garagen in dem erforderlichen Umfang auf dem Baugrundstück oder in zumutba-
rer Entfernung davon auf einem geeigneten Grundstück herzustellen, dessen Benutzung für
diesen Zweck rechtlich gesichert wird (notwendige Stellplätze).
Die im Einzelfall erforderliche Anzahl der notwendigen Stellplätze  wird von der Bauauf-
sichtsbehörde bestimmt, und zwar „unter Berücksichtigung der Sicherheit und Leichtigkeit
des Verkehrs, der Bedürfnisse des ruhenden Verkehrs sowie der Erschließung durch Einrich-
tungen des öffentlichen Personennahverkehrs“(so § 49 Abs. 1 Satz 3 SächsBO).
Zur Erleichterung der Bemessung der Anzahl der notwendigen Anzahl der notwendigen Stell-
plätze hat das Land Sachsen die in der TF 10 zitierte Verwaltungsvorschrift erlassen. Darin
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werden den Bauaufsichtsbehörden in Form eine Richtzahlentabelle Anhaltswerte für die je-
weils notwendigen Stellplätze gegeben. Auch bei Anwendung dieser Tabelle verbleiben der
Bauaufsichtsbehörde jedoch noch Ermessensspielräume für den Einzelfall. Dieses Ermessen
der Bauaufsichtsbehörde wird vom Bebauungsplan respektiert.
Mit der Festsetzung wird die Anzahl der Stellplätze auf diejenige Anzahl beschränkt, die sich
aus der Ermessenausübung der Bauaufsichtsbehörde hinsichtlich der notwendigen Stellplät-
ze ergibt. Über diese Mindestanforderung hinaus vom Bauherrn freiwillig zusätzlich errichtete
Stellplätze sind keine „notwendigen“ Stellplätze i.S.d. Bauordnung. Diese „überschießenden“
Stellplätze werden durch die TF 10 untersagt: Mit der Festsetzung wird die zulässige Anzahl
der Stellplätze, die (vorhabenbezogen) auf den Grundstücken in den Kerngebieten errichtet
werden dürfen, wie oben beschrieben auf diejenige Anzahl von Stellplätzen begrenzt, die
nach Bauordnungsrecht als notwendig festgelegt wird. Die Beschränkung besteht in der Un-
zulässigkeit freiwillig errichteter „nicht notwendiger“ Stellplätze.
Stadtplanerisch werden damit folgende Ziele verfolgt:
- Die Stadt Leipzig ist bestrebt, im Rahmen der städtebaulichen Weiterentwicklung der
Innenstadt das Konzept „Autoarme Innenstadt“ umzusetzen (vgl. Kap. 6.2.6). Neben
der Förderung von Fuß- und Radverkehr und dem Ausbau der öffentlichen Verkehrsmit-
tel und der Beschränkung des Kfz-Verkehrs durch die bauliche Gestaltung der öffentli-
chen Straßen und Plätze und durch verkehrsordnende Maßnahmen (sämtlich außer-
halb dieses B-Plans) sollen in diesem Plan auch Maßnahmen festgesetzt werden, die
sich vermindernd auf Quell- und Zielverkehr von Kraftfahrzeugen auswirken können.
Dazu zählt zweifelsfrei auch die Reduzierung von Parkierungsmöglichkeiten, in deren
Folge die vorhandenen Alternativen wie öffentlicher Verkehr, Fuß- und Radverkehr ent-
sprechend attraktiver werden.
- Minderung des Verkehrslärms:  Mit dem 2013 beschlossenen Lärmaktionsplan ver-
folgt die Stadt Leipzig das Ziel, Umgebungslärm zu vermindern, d.h. die Lärmbelastung
außerhalb der Gebäude. Dazu sollen durch den Lärmaktionsplan eine Reihe von Maß-
nahmen umgesetzt werden. Auch die Bauleitplanung kann zu diesem Ziel beitragen, da
die Gesundheit des Menschen einen schützenswerten Belang darstellt. Im Bereich der
Innenstadt, die bereits überwiegend bebaut ist, kann durch die Begrenzung der Stell-
platzzahl auf langfristige Sicht eine autoarme Stadtentwicklung gefördert werden. Die
Reduzierung von Stellplätzen trägt dabei tendenziell zum Umstieg auf andere Verkehrs-
träger bei und kann somit Lärm durch private Kfz vermindern.
- Luftreinhaltung: Zur Verbesserung der Luftqualität im Siedlungsgebiet Leipzigs – ins-
besondere an stark belasteten Bereichen –, zur Reduktion klimaschädlicher Gasemis-
sionen und um die gesetzlichen Vorgabewerte für Feinstaub und Stickoxide einzuhal-
ten, hat Leipzig im Jahr 2009 den Luftreinhalteplan fortgeschrieben. Der Kfz-Verkehr ist
eine der wesentlichen Quellen der Feinstaubbelastung, was sich u.a. an den innenstäd-
tischen Messstationen im Innenstadtbereich und an stark befahrenen Straßen zeigt.
Somit tragen generell alle Maßnahmen, die die Reduktion der Emissionen des Kfz-
Verkehrs zum Ziel haben, dazu bei, die umweltpolitischen Ziele der Stadt zu erreichen.
Mit der Beschränkung der Stellplätze trägt die Bauleitplanung somit dazu bei, die Be-
deutung des privaten Kfz für den Stadtverkehr zu vermindern.
- Beitrag zum Klimaschutzprogramm der Stadt Leipzig: Mit diesem Programm möch-
te die Stadt Leipzig bis 2020 eine Reihe klimapolitischer Ziele erreichen. Dazu zählt
auch das Erreichen eines Modal Splits (Verteilung des Transportaufkommens auf ver-
schiedene Verkehrsmittel) zwischen Umweltverbund (u.a. Fuß- und Radverkehr, ÖPNV,
Carsharing) und MIV von 70% (Umweltverbund) : 30% (MIV). 19 Durch die Beschrän-
kung privater Stellplätze trägt die Bauleitplanung dazu bei, die Bedeutung des privaten
Kfz für den Stadtverkehr zu vermindern und den Modal Split in Richtung umweltfreund-
liche Verkehrsträger auch im Hinblick auf die hervorragende Erschließung des Stadt-
zentrums durch den ÖPNV zu verschieben.

19 Stadtentwicklungsplan Verkehr und Öffentlicher Raum, Stadt Leipzig, Fortschreibung 25.02.2015.
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

Die Festsetzung ist angemessen, denn es werden sowohl die städtebaulichen Ziele der Stadt
umgesetzt als auch die Interessen der Grundstückseigentümer gewahrt. Sämtliche Grundstü-
cke in den Kerngebieten bleiben erschlossen – auch für den Kfz-Verkehr. Notwendige Stell-
plätze sind im Rahmen der übrigen Festsetzungen weiterhin zulässig.
Bei einzelnen noch unbebauten Grundstücken – z.B. für das Areal Matthäikirchhof/ Große
Fleischergasse – sind mit der Aufstellung qualifizierter Bebauungspläne zukünftig weitere
Einschränkungen für Stellplätze möglich, um die Ziele der Stadt hinsichtlich des Klimaschut-
zes und der Umsetzung der Konzeption Autoarme Innenstadt umzusetzen.
Nr. 49.1.5. der Verwaltungsvorschrift enthält detaillierte Regelungen dazu, wie die Anzahl der
notwendigen Stellplätze zu bemessen ist. Dabei ist – beispielsweise – die Qualität des öffent-
lichen Personennahverkehrs (ÖPNV) zu berücksichtigen: Die Berücksichtigung des ÖPNV
setzt einen gesicherten und leistungsfähigen Anschluss voraus, d.h. geringe Entfernung der
Haltestellen, hohe Bedienfrequenz und Leistungsfähigkeit und dergl. Bereits bei einer Entfer-
nung der nächsten Haltestelle des ÖPNV von unter 500 m kann die Zahl der in der Tabelle
regelmäßig geforderten Stellplätze um 30% verringert werden. Für das Leipziger Stadtzent-
rum kann von einer hervorragenden Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ausgegangen
werden (vgl. Kap. 5.7.1): Sämtliche 13 Straßenbahnlinien der Stadt umfahren den Promena-
denring, der Fußweg zu einer Straßenbahn-Haltestelle beträgt damit höchstens 300-400 m.
Zusätzlich verläuft eine Buslinie durch das Stadtzentrum.
Eine weitere Reduzierung ist möglich beim Vorliegen von sog. „Job-Tickets“ (ÖPNV-Fahr-
scheine für Angestellte großer Firmen oder Unternehmen), Kultur-Tickets (Fahrschein als Teil
der Eintrittskarte für Oper, Konzert, Kino usw.) oder Semester-Tickets bei Hochschulen.
Angesichts der Enge der Straßenräume im Zentrum, die sich auf die Sicherheit und Leichtig-
keit des Verkehrs (auch des Fuß- und Radverkehrs) auswirkt, und angesichts der hervorra-
genden Erschließung durch den öffentlichen Verkehr ist davon auszugehen, dass die Bau-
aufsichtsbehörde diese Abweichungsmöglichkeit ermessensgerecht nutzen wird und die zu-
nächst auf der Grundlage der Richtzahlentabelle der Verwaltungsvorschrift ermittelten Werte
herabsetzen wird.
Im Folgenden werden zur Erläuterungen zwei Beispielrechnungen angestellt:

Beispiel 1 Einzelhandel
Größe: 800 m² Verkaufsnutzfläche
Richtwert der Tabelle: 1 Stellplatz je 30 bis 40 m² Verkaufsnutzfläche
à Anwendung des kleineren Schlüssels   1 Stellplatz je 40 m² Verkaufsnutzfläche
Zwischenergebnis: 20 notwendige Stellplätze
à Anwendung der Reduzierungsmöglichkeit gemäß
VwVSächsBO Nr. 49.1.5.1
Verringerung um 30 % = 6 Stellplätze
Ergebnis 14 notwendige Stellplätze

Für die Art der Nutzung „Büro“ gibt die Richtzahlentabelle ebenfalls als Schlüssel 1 Stellplatz
je 30 bis 40 m² Büronutzfläche an; insofern ergäbe sich dasselbe Ergebnis.

Beispiel 2 Wohnungen
Größe: 5 Wohnungen / 400 m² Wohnfläche
Richtwert der Tabelle: 1 Stellplatz bis 2 Stellplätze je Wohnung
à Anwendung des kleineren Schlüssels   1 Stellplatz je Wohnung
Zwischenergebnis: 5 notwendige Stellplätze
à gemäß VwVSächsBO Nr. 49.1.5.3 keine weitere
Reduzierung möglich

Ergebnis 5 notwendige Stellplätze

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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

TF 11 Immissionsschutz
 Die Außenbauteile von Wohnungen müssen ausreichende Schalldämmwerte
nach DIN 4109 * aufweisen.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB]
 *) Bezugsquelle: Beuth-Verlag GmbH, Burggrafenstr. 6, 10787 Berlin. Die DIN-
Vorschrift kann im Neuen Rathaus der Stadt Leipzig, Martin-Luther-Ring 4-6, Stadt-
planungsamt, eingesehen werden.

Begründung:
Die Festsetzung dient dem Schutz der Wohnbevölkerung vor sowie der Minderung schädli-
cher Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes aufgrund zu er-
wartender Lärmimmissionen.
Die Stadt Leipzig hält an dem Ziel fest, im Stadtzentrum einen Mindestanteil von Wohnungen
zu sichern, um das Stadtzentrum zu beleben und die Funktionsmischung zu fördern. Dazu
wird mit den Festsetzungen zu den Kerngebieten ein Mindestanteil von Wohnungen innerhalb
der Kerngebiete MK 2 und MK 3 festgesetzt. Diese Wohnungen sind z.T. bereits im Bestand
vorhanden, z.T. würden sie bei Neubebauung der Baugrundstücke realisiert werden müssen.
In Bezug auf den Lärmschutz ergeben sich damit folgende Probleme: Abgesehen von der
flächenmäßig untergeordneten Wohnnutzung stehen die Kerngebiete vorrangig fast allen
kerngebietstypischen Nutzungen offen. Diese Nutzungen sind häufig mit Störungen –ein-
schließlich Schallemissionen– verbunden. Zusätzlich ist die besondere Lage dieser Kernge-
biete zu berücksichtigen: Lage im historischen Stadtzentrum, umgeben von Hauptverkehrs-
straßen und Straßenbahnlinien. Somit wirken neben den kerngebietstypischen Störungen
durch gewerbliche Nutzungen auch Schallemissionen seitens des Verkehrs sowie auch durch
die häufigen Veranstaltungen in der Innenstadt ein.
Im Einzelnen geht es um folgende Schallquellen:
- Verkehrslärm der Ringstraßen:   Verkehrsimmissionen wurden in Lärmkartierungen
(basierend auf Berechnungen) erfasst. Wohnungen mit Ausrichtung auf die den Stadt-
kern umschließenden Ringstraßen sind mit einem Beurteilungspegel L DEN von 60-70
dB(A) durch Verkehrslärm betroffen, die angrenzenden Randbereiche der Innenstadt
noch mit 55-60 dB(A). Deshalb sind Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Das Ring-
grün ist nicht geeignet, die Immissionen ausreichend abzuschirmen.
Aktive Lärmschutzmaßnahmen wie z.B. Schallschutzwälle oder -wände sind aus städ-
tebaulichen Gründen grundsätzlich ausgeschlossen, da das Stadtbild und die Straßen-
räume im historisch gewachsenen Stadtzentrum wesentlich durch die vorhandene Be-
bauung und den Promenadenring geprägt sind. Diese sollen nicht hinter Lärmschutz-
wänden verborgen werden. Im Norden des Stadtzentrums Bereich hat der Bau des
Einkaufszentrums am Brühl für Abschirmung gesorgt.
- Verkehrslärm in der inneren Altstadt:   Das Konzept der autoarmen Innenstadt mit
seinen Durchfahrtsbeschränkungen und weiteren Ordnungsmaßnahmen hat zum
Rückgang der Beeinträchtigungen in der Altstadt geführt. Unter der Voraussetzung,
dass die Stadt die Konzeption autoarme Innenstadt auch zukünftig beibehält, wäre für
Fenster vor Aufenthaltsräumen in diesen Bereichen lediglich ein Schalldämmmaß von
ca. 20 dB(A) (für Schlafräume von 30 dB(A); Spitzenpegel) erforderlich (Schallschutz-
klasse 1 bzw. 2).
- Straßenbahn:  Es treten Immissionen durch Straßenbahnlinien auf, die das Stadtzent-
rum in unterschiedlichen Abständen zur Bebauung umrunden. Abgesehen von den
Straßenbahnen auf dem Straßenring verläuft eine Linie durch die Goethestraße und
führt dort nachts zu Immissionen von 60 dB(A)20.

20  Lärmkartierung für die Stadt Leipzig, Lärmart: Straßenbahnverkehr, Lärmindex L Night in dB(A), Stadt Leipzig,
Juli 2012.
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

- Veranstaltungslärm, wozu im Bereich des Stadtzentrums mangels Sportanlagen
hauptsächlich Festivals, Straßenfeste und dergl. zählen, kann bei Betrachtung einzel-
ner Events an exponierten Stellen bereits ein erhebliches Störpotenzial erreichen (Bsp.
Markt). Veranstaltungslärm kann u.a. deshalb als besonders störend wirken und Innen-
stadtbewohner belasten, da er auch in den üblichen Ruhezeiten der Bürger, sowohl
tagsüber als auch bis in die Nacht hinein (bzw. Feiertag, Wochenende) auftritt. Veran-
staltungslärm wird nicht kartiert; entsprechende Statistiken existieren demzufolge nicht.
Zu erwarten sind Immissionen hauptsächlich rund um den Markt einschließlich des
Salzgäßchens, den Nikolaikirchhof, die Grimmaische Straße, den Augustusplatz bis hin
zum Kulturforum Moritzbastei sowie rund um den Burgplatz. Auch hier gilt, dass (mobi-
le) Lärmschutzwände ausgeschlossen sind, da die freie Bewegung von Menschen und
die Wahrnehmbarkeit der Veranstaltungen politisch gewünscht sind und möglicher-
weise auch Sicherheitsbedenken gegen mobile Lärmschutzwände sprechen könnten.
Die grundsätzliche Problematik besteht somit darin, dass eine sensible Nutzung wie das
Wohnen aus städtebaulichen Gründen in einem Umfeld angeordnet wird, wo mit erhöhten
Belastungen (Kerngebiet!) durch diverse Schallquellen zu rechnen ist. Dennoch möchte die
Stadt nicht zur Trennung der Funktionen Wohnen, Gewerbe, Arbeiten zurückkehren und an
der Funktionsmischung festhalten.
Auf der Ebene der Bauleitplanung treten im Hinblick auf mögliche Festsetzungen dabei fol-
gende weitere Probleme auf:
- Die Lärmkartierung aufgrund der Umgebungslärmrichtlinie der EU erfolgt in Deutsch-
land –anders als in anderen europäischen Ländern– nicht durch Messung, sondern
durch Berechnung. Die errechneten Werte sind gemittelte Werte und geben einen un-
gefähren Eindruck von der Lärmbelastung wieder, nicht aber Spitzenwerte, die in der
Integrationsrechnung unter den errechneten Mittelwert fallen. Diese mögen tagsüber to-
lerierbar sein, während der nächtlichen Ruhephase können diese aber zu gesundheits-
schädlich Aufwachereignissen führen. Spitzenwerte sind somit in der Kartierung nur un-
genügend wiedergegeben.
- Als Immissionsort für die ermittelten Immissionswerte L DEN aus Verkehrslärm wird bei
bebauten Gebieten eine Höhe von 4 m am Gebäude angenommen. 21 Tatsächlich mar-
kiert diese Höhe in Kerngebieten häufig den Übergang vom Erdgeschoss zum 1. OG;
Aufenthaltsräume können betroffen sein. Wohnungen liegen – nach den Festsetzungen
des B-Plans – im MK 2 erheblich höher, im MK 3 sind sie auch darunter zulässig. Dort
kann die Einwirkung von Straßenverkehrslärm und Lärm aus Gaststätten niedriger sein,
aber Lärm technischer Aufbauten (Rückkühlwerke) kann u.U. stören.
Zur Abschätzung der Lärmeinwirkungen wäre mit einer grundstücksscharfen Ermittlung
der Lärmbelastung zu beginnen, die Verkehrslärm – auch unter Einbeziehung der geplanten
Lärmsanierung und möglicher weiterer Bauvorhaben (Schallschutzwirkung) –, Freizeitlärm
und Gewerbelärm modelliert. Die Ergebnisse wären in Abhängigkeit von der Ausrichtung der
Wohnräume (z.B. zu Innenhöfen oder der Nähe zu Veranstaltungsorten) und Höhe in Rege-
lungen zu überführen, ggf. kombiniert mit bedingten Festsetzungen. Das ist im Rahmen der
Festsetzungen eines einfachen B-Plans nicht realistisch, da nicht sämtliche Entwicklungen
und Bebauungs- und Nutzungsvarianten für das Stadtzentrum im Plan vorhergesehen und
gerichtsfest umgesetzt werden können.
Die Variante, ein vorsorglich hohes Schalldämm-Maß von z.B. 45 dB festzusetzen, ist kei-
ne angemessene Lösung des Konflikts. Sie würde dazu führen, dass auch weniger stark von
Schall betroffene Wohnungen extrem von Außenschall abgedämmt werden – auch von er-
wünschtem Außenschall wie normalen Stadtgeräuschen (Passantengespräche, Vogelgesang
und dergl.). Eine „Totenstille“ wäre das Ergebnis. Während Wände relativ einfach mit einem
Dämmwert von 40/45 dB errichtet werden können, sind Fenster der entsprechenden Schall-
klassen nach derzeitigem Stand der Technik kompliziert aufgebaut und schwer, automatische
Lüftungseinrichtungen sind teuer. Insbesondere bei historischen Fassaden (Umnutzung) en-

21  Vorläuﬁge Berechnungsmethode für den Umgebungslärm an Straßen (VBUS), Bundesanzeiger Nr. 154a vom
17. August 2006, S. 35.
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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gen sich die architektonischen Möglichkeiten stark ein. Außerdem ist zu beachten, dass pas-
sive Schallschutzmaßnahmen nicht geeignet sind, das bei Anwendung der TA Lärm geforder-
te Schutzniveau zu erreichen, da das hierfür vorgeschriebene Messverfahren nicht auf In-
nenpegel abstellt.
Der notwendige Schallschutz muss daher einzelfallbezogen auf der Ebene der Vorhaben-
zulassung erreicht werden. Mit der Festsetzung Nr. 11 wird daher vorgeschrieben, dass bei
der Errichtung von Wohnungen bzw. einer entsprechenden Umnutzung die erforderlichen
Schalldämmwerte nach DIN 4109 (Ausgabe 1989) erreicht werden. In der DIN 4109 „Schall-
schutz im Hochbau“ sind Bauteile, Bauweisen und Bewertungsverfahren normiert, die (u.a.)
zur Abwehr von Außenschall geeignet sind. Die Festsetzung wird auf der Ebene der Vorha-
bensplanung und -genehmigung vollzogen.
- Bei Wohnungen mit Nähe zum Ring wird dabei voraussichtlich der Verkehrslärm der
stark befahrenen Straßen zu bewältigen sein. Soweit beim konkreten Bauvorhaben ei-
ne offensichtliche Belastung durch Verkehrslärm vorliegt, werden seitens der Bauauf-
sichtsbehörde in Auflagen zur Baugenehmigung hohe Luftschall-Dämmmaße ein-
schließlich eventuell erforderlicher Lüftungseinrichtungen oder Bestimmungen zu
schallschützenden Grundrissen gefordert werden. Dabei sind auch sehr hohe Werte
wie z.B. 40 / 45 dB möglich, die nur durch den Einsatz von Fenstern der Schallschutz-
klassen 3 und 4 erreicht werden. Bei der Ausarbeitung der Baupläne wird der Bauvor-
lageberechtigte darauf achten müssen, alles im Wege der architektonischen Selbsthilfe
Mögliche zu tun, um die geplante schutzwürdige Wohnnutzung möglichst wenig den
Immissionen auszusetzen, z.B. durch die Planung lärmarmer Grundrisse (Schlafzimmer
und Kinderzimmer zur lärmabgewandten Seite), Einbau notwendiger Fenster auf der
lärmabgewandten Seite u. dergl. Soweit die Auflagen zum Schallschutz im Einzelfall zu
ungerechtfertigt hohen Kosten für die Schalldämmung führt, kann der Bauherr im kon-
kreten Fall durch ein Schallgutachten nachweisen, dass die tatsächlichen Schalleinwir-
kungen geringer sind als durch überschlägige Schätzung ermittelt. Dies ist angesichts
üblicher Bausummen ohne weiteres finanzierbar und sachgerecht.
- Bei Wohnungen mit Ausrichtung zu den öffentlichen Plätzen, die in besonderem Maße
für soziales Leben, Märkte und sonstige Veranstaltungen dienen, wird hauptsächlich
und –soweit möglich– Veranstaltungslärm zu bewältigen sein.
Während Freizeitlärm bei fest verorteten Sportstätten durch Festsetzungen bewältigt
werden kann, ist dies für den Veranstaltungslärm im Stadtzentrum nicht praxisgerecht.
Zum einen ist zu beachten, dass Wohnungen im Stadtzentrum die höheren Richtwerte
für ein Kerngebiet hinnehmen müssen. Zum anderen sind emissionsträchtige Veran-
staltungen genehmigungsbedürftig; dabei kommen Auflagen zu zeitlichen und techni-
schen Regelungen in Betracht. Die zulässige Anzahl dieser Veranstaltungen pro Jahr
ist begrenzt.
Die abschließende Bewältigung der Schallproblematik bei der konkreten Vorhabensplanung
bzw.. im Baugenehmigungsverfahren ist auch planungsrechtlich vertretbar, da eine Bauge-
nehmigung sich nicht aus den Festsetzungen dieses Plans allein ergibt; der Kern der planeri-
schen Regelungen beschränkt sich auf die Sicherung einer groben Struktur der Nutzungen im
Stadtzentrum. Da keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die erkannten Konflikte nicht auf
der Ebene der konkreten Vorhabenzulassung bewältigt werden können, darf abgeschichtet
werden.
Im Ergebnis wird durch die Umsetzung der Festsetzung in der Genehmigungspraxis sowie
durch weiter immissionsschutzrechtliche Regelungen ein Mindestmaß von Schutz der sensib-
len Nutzung „Wohnen“ sichergestellt.
Da DIN-Normen anders als Gesetze nicht veröffentlicht werden, sondern dem Urheberrecht
unterliegen, muss die Stadt bei Bezugnahme ihrer Festsetzung auf die DIN-Norm Nr. 4109
dieselbe zur allgemeinen Einsichtnahme bereithalten. Ein Hinweis dazu ist der Festsetzung
beigefügt.

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Begründung zum Bebauungsplan   61
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

13. Verkehrsflächen
ZF 6 Die im Bestand vorhandenen und zur Erschließung der Baugebiete notwendi-
gen Straßen werden als öffentliche Straßenverkehrsflächen festgesetzt.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB]

Begründung:
Die Festsetzung dient der planungsrechtlichen Sicherung der bestehenden Straßenverkehrs-
flächen. Zu den Straßenverkehrsflächen im planungsrechtlichen Sinne zählen auch Fußgän-
gerbereiche, die öffentlichen Plätze wie Markt oder Augustusplatz, die nicht dem Kraftverkehr
dienen, oder kleinere Grünflächen und einzelne Bäume innerhalb der Straßenverkehrsflä-
chen.
Veränderungen der bestehenden Straßenverkehrsflächen gegenüber dem Bestand sind nicht
geplant, da dies nicht der Zweck dieses Bebauungsplanes ist.
Aus der amtlichen Grundlage (Auszug aus dem Kataster von 2013) ist ersichtlich, dass bei
einem Großteil der bestehenden Bebauung die Grenze zwischen Gebäude und Straßenflä-
che nicht mit der Flurstücksgrenze zwischen dem Baugrundstück und dem Straßengrund-
stück übereinstimmen. Beispiele: Die nördliche Grenze des eingemessenen Messehauses
am Markt, Ecke Petersstraße, weicht von der südlichen Grenze des Flurstücke 4408/2
(Markt) um etwa 40 cm zugunsten des Marktes ab. Umgekehrt beträgt die Überbauung der
Bebauung nördlich der Thomasgasse / Ecke Markt zur Thomasgasse etwa 0,5 m zuunguns-
ten der Thomasgasse.
Diese Überbauungen sind zumeist historisch bedingt; im Falle neuerer Bauvorhaben sind sie
damit zu begründen, dass beim Schließen einer Baulücke die Sichtbarkeit der benachbarten
Brandwände vermieden werden soll.
Es ist nicht zu erwarten, dass seit Langem bestehende historische Bebauung oder in den
letzten Jahren bestandskräftig genehmigte neue Bauvorhaben an das Kataster angepasst
werden. Daher wurde in den Fällen dieser Abweichungen die Abgrenzung der Flächenfest-
setzungen der Baugrundstücke mit den Straßenverkehrsflächen auf der Grundlage des tat-
sächlichen Bestands vorgenommen.
Zur Einteilung der Straßenverkehrsfläche in Fahrbahn, Parkplätze, Fußwege, Platzfläche
oder Flächen für Baumpflanzungen sollen keine Festsetzungen getroffen werden, da die Flä-
chen öffentlich sind, der städtischen Planung voll unterliegen und eine weitere rechtliche Bin-
dungswirkung nicht erforderlich ist. Hierzu wird ein Hinweis ohne Normcharakter in den Plan
aufgenommen.
Die Zuständigkeit für die festgesetzten Straßenverkehrsflächen liegt beim städtischen Ver-
kehrs- und Tiefbauamt.
14. Grünflächen
ZF 7 Die im Bestand vorhandenen öffentlichen Grünflächen werden als öffentliche
Grünflächen mit der Zweckbestimmung „öffentliche Parkanlage“ festgesetzt.
[§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB]

Begründung:
Die Festsetzung dient der planungsrechtlichen Sicherung der bestehenden Grünflächen, die
Teile des denkmalgeschützten Ringgrüns sind. Veränderungen gegenüber dem Bestand sind
nicht geplant; die Grünflächen sollen weiter als öffentliche Parkanlagen mit der notwendigen
gärtnerischen Pflege bewirtschaftet und genutzt werden. Die fachliche Zuständigkeit für die
festgesetzten Grünflächen liegt beim Amt für Stadtgrün und Gewässer.
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Begründung zum Bebauungsplan   62
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

15. Örtliche Bauvorschriften
TF 12 Gestaltungsvorschriften
[§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 89 Abs. 1 Nr. 1, 5, Abs. 2 SächsBO]

Begründung:
Für das Erscheinungsbild der öffentlichen Räume ist die Gestaltqualität der angrenzenden
Gebäude von immenser Bedeutung. Daher werden mittels örtlicher Bauvorschriften Festset-
zungen zu den Baufluchten und Gebäudehöhen, zu hervorkragenden oder in die Fassade
integrierten Bauteilen und Elementen sowie zu Dächern und ihren Aufbauten getroffen. Die
Festsetzungen sollen das in weiten Teilen vorhandene hohe Maß an Gestaltqualität sichern,
Mindestanforderungen an zukünftig noch anstehende Bauvorhaben stellen und somit noch
von Kriegszerstörungen und Fehlplanungen der Moderne geprägte Räume weiterentwickeln
helfen.
Für Werbeanlagen wird zum Zeitpunkt der Aufstellung dieses Bebauungsplans eine eigen-
ständige Werbesatzung erarbeitet.
Die örtlichen Bauvorschriften in diesem Bebauungsplan – die nachfolgend begründeten Fest-
setzungen Nr. 12.1 bis 12.9 – betreffen sämtlich Vorschriften zur äußeren Gestalt von Ge-
bäuden, soweit sie von den öffentlichen Räumen aus wahrnehmbar sind. Das Erfordernis der
Wahrnehmbarkeit betrifft hauptsächlich die Außenfassaden der Gebäude zu Straßen und
Plätzen, die die Raumkanten bilden, in begrenztem Maße aber auch die Dächer, da das
Leipziger Zentrum ein Tourismus-Schwerpunkt ist und Aussichten von Kirchtürmen ein Hö-
hepunkt von Städtereisen sind.

TF 12.1 Historische Gestalt und Fassadengliederung
  (1) Die dem öffentlichen Straßenraum oder öffentlichen Grünflächen zuge-
wandten Gebäudefassaden sind zur Wiederherstellung der am 01.09.1939 vor-
handenen äußeren Gestalt und Fassadengliederung dergestalt herzustellen,
dass die am 01.09.1939 nach Maßgabe der im Stadtplanungsamt der Stadt
Leipzig vorhandenen amtlichen Katasterunterlagen vorhandenen Knicke,
Schwingungen, Vor- und Rücksprünge, versetzten Straßenendigungen und
Eckbetonungen wiedererrichtet werden.
(2) Abs. 1 gilt nicht, soweit etwas anderes durch Bebauungspläne festgesetzt
ist.

Begründung:
Zu Abs. 1: Die historischen Raumkanten des öffentlichen Raums – die den Straßen- und
Platzräumen sowie den Grünflächen zugewandten Gebäudefassaden – waren bis zum 2.
Weltkrieg vollständig erhalten. Diese Gebäudefassaden mit ihrer reichhaltigen Strukturierung
– nämlich den historisch vorhandenen Knicken, Schwingungen, Vor- und Rücksprüngen, ver-
setzten Straßenendigungen und Eckbetonungen – sollen aus gestalterischen Gründen erhal-
ten bzw. wiederhergestellt werden.
Die Festsetzung der historischen Fassadendetails ist in Verbindung mit der Bewahrung bzw.
Wiederherstellung der historisch vorhandenen Bauflucht zu sehen: Das Bekenntnis zum his-
torischen Stadtgrundriss über die Wiederherstellung der Bauflucht ist ein Ziel der Stadt, für
das in diesen Bebauungsplan auf folgenden Gründen keine planungsrechtliche Festsetzung
aufgenommen wird:
- Der überwiegende Teil der Bauflächen im Stadtzentrum ist zusammenhängend bebaut.
Hier ergibt sich die Einhaltung der historischen Bauflucht – d.h. der Errichtung des Ge-
bäudes direkt an der Straßenbegrenzungslinie – aus der Anwendung des § 34 BauGB.
- Einige Flächen im Stadtgebiet (z.B. Reichsstraße/ Nikolaistraße oder westlich der Gro-
ßen Fleischergasse/ Matthäikirchhof) sind so groß, dass sich die Einhaltung der histori-
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schen Bauflucht nicht aus der Anwendung des § 34 BauGB ergibt. Bei diesen Flächen
sieht die Stadt jedoch abseits der Wiederherstellung der historischen Bauflucht grund-
sätzlichen Planungsbedarf. Bei Neubebauung oder einer weitgehenden Umgestaltung
dieser großen Bereiche ist davon auszugehen, dass qualifizierte Bebauungspläne mit
detaillierten Festsetzungen (z.B. Baulinien) aufgestellt werden. Eine Festsetzung der
historischen Baufluchten mit dem Mittel der Baulinie ist somit in diesem B-Plan nicht er-
forderlich.
Insgesamt bewirkt die Festsetzung Folgendes: Bei der Wiederbebauung von Grundstücken –
gemäß § 34 BauGB bzw. gemäß anderen/zukünftigen planungsrechtlichen Regelungen ent-
lang der historischen Bauflucht – ist für die Feinstrukturierung der Gebäudefassaden mit Aus-
richtung zum öffentlichen Raum der Verlauf zugrunde zu legen, der sich aus dem letzten Ka-
tasterbestand vor dem Ende des 2. Weltkriegs ergibt. Da die meisten Zerstörungen in der
Leipziger Innenstadt aus den Jahren 1943 bis 1945 stammen und zu dieser Zeit keine Um-
bauten der Straßenräume vorgenommen und keine neuen Plansätze erstellt wurden, ist es
sinnvoll, sich für die Bestimmung der historischen Bauflucht auf den Stand zu Beginn des 2.
Weltkriegs zu beziehen. Aus diesem Zeitraum sind im Stadtplanungsamt Plansätze vorhan-
den. Es handelt sich dabei um Schleusenpläne, die sämtliche Entwässerungseinrichtungen
des gesamten damaligen Stadtgebietes im Maßstab 1:500 darstellen und in denen die Katas-
terbestände sämtlich verzeichnet sind. Die Details der Raumkanten – nämlich Knicke,
Schwingungen, Vor- und Rücksprünge, versetzte Straßenendigungen und Eckbetonungen –
sind in diesen Plänen verzeichnet, soweit ihr Maßstab dies zulässt.
Die Festsetzung, dass diese Details der Gebäudefassaden wiederherzustellen sind, ist aus
folgendem Grund erforderlich: § 34 BauGB ist als Rechtsgrundlage für dieses städtebauliche
Ziel nicht ausreichend, da er einerseits Spielraum bei der Beurteilung des Einfügen bietet und
andererseits in der Vergangenheit vorhandene Knicke, Schwingungen, Eckbetonungen usw.
sich nicht aus § 34 ableiten lassen. Die genannten Details sind aber wichtig zur Bewahrung
bzw. Wiederherstellung von Straßenräumen mit unverwechselbarem Bild und tragen zur
Gliederung der Baukörper und Baufluchten und zur Identitätsbildung bei. Darüber hinaus sol-
len die Gebäudefassaden im Verhältnis zu den historisch engen Straßenräumen feinstruktu-
riert bleiben. Monumentale Fassaden an engen Gassen, die erdrückend wirken, sollen nicht
realisiert werden.
Hinweis: Soweit sich durch das Aufgreifen der historischen Baufluchten geringere Abstands-
flächen als bauordnungsrechtlich vorgeschrieben ergeben, muss befreit werden. Eine Fest-
setzung in diesem Bebauungsplan, wonach § 6 Abs. 5 SächsBO keine Anwendung finden
soll, ist nicht möglich, da der B-Plan insoweit keine Festsetzungen zu Baulinien enthält, die
eine solche Abweichung von den Abstandsvorschriften erfordern würde.
Zu Abs. 2: Im Bereich der B-Pläne Nr. 45.3 sowie 45.4 wurden mit Zustimmung der städti-
schen Gremien Gebäude mit Fassaden errichtet, die die Inhalte des Abs. 1 weitgehend nicht
einhalten. In diesen Bereichen ist Abs. 1 somit nicht anzuwenden. Dazu wurde der Absatz 2
in die Festsetzung aufgenommen.

TF 12.2 Stellung und Höhe der Gebäude
 (1) Gebäude sind traufständig zu Straßen und Plätzen zu errichten.
 (2) Die maximal zulässige Traufhöhe wird mit mindestens 18,0 m und höchs-
tens 21,0 m mit einer Toleranz von +/- 0,5 m über der Oberkante des angren-
zenden Straßenlandes festgesetzt.
 (3) Die Traufhöhen benachbarter Gebäude sollen bei Einhaltung der zulässigen
Obergrenzen voneinander abweichen.
  (4) Oberhalb der festgesetzten Traufhöhe kann ein geneigtes Dach mit einer
Dachneigung von 30 bis 60 Grad ausgebildet werden.
  (5) Anstelle eines geneigten Dachs können Staffelgeschosse errichtet werden.
Für die maximal zulässige Höhe der Hauptattika des Gebäudes (einschließlich
notwendiger Brüstungen oder Geländer) über der Oberkante des angrenzen-
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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den Straßenlandes ist Abs. 2 entsprechend anzuwenden. Die Staffelgeschosse
müssen so weit zurückgesetzt werden, dass der Neigungswinkel der Ausbil-
dung einer Dachschräge von bis zu 60 Grad entspricht.
 (6) Die Absätze 1 bis 5 gelten nicht für in die Denkmalliste eingetragene Einzel-
denkmale.

Begründung:
Zu Abs. 1: Die im Plangebiet bei Gebäuden mit Schrägdach im Bestand dominierende Aus-
richtung zum Straßenraum ist die Traufstellung. Dieses städtebauliche Merkmal ist typisch für
die Leipziger Innenstadt und soll daher mithilfe der örtlichen Bauvorschrift gesichert werden.
Zu Abs. 2: Die im Stadtzentrum vorhandene Bebauung ist – abgesehen von Baulücken –
bereits sehr dicht und ausreichend hoch. Die bauliche Dichte und die Höhe der Bebauung
prägen das Stadtzentrum durch die damit ermöglichte Vielfalt der Nutzungen einerseits und
durch die Begrenzung der öffentlichen Räume sowie die dafür eingesetzten architektonischen
Mittel andererseits; diese Charakteristika sind Teil der baulichen Identität des Stadtzentrums.
Aus Sicht der Stadt soll eine höhere Bebauung jedoch vermieden werden, da der Charakter
der Baublöcke und der öffentlichen Räume durch weiter ansteigende Gebäudehöhen stark
verändert würde; dies gilt auch für eine „schleichende Erhöhung“ über viele Jahre hinweg.
Die Stadt bezweckt daher, aus gestalterischen Gründen die im Bestand vorhandenen, für die
öffentlichen Räume im Stadtzentrum typischen Höhen als Maß für die zukünftige bauliche
Weiterentwicklung festzuschreiben. Damit müssen diese Höhen auch bei Umbauten, Aufsto-
ckungen und von neuen Bauvorhaben, die von den öffentlichen Flächen aus sichtbar sind,
eingehalten werden.
Die im Plangebiet im Bestand vorzufindenden Traufhöhen der Bebauung entlang der angren-
zenden Straßenräume liegen zum weitaus größten Teil zwischen 18,0 und 21,0 m über dem
Straßenland. Unter der Traufhöhe wird die Schnittkante zwischen den Außenflächen des auf-
gehenden Mauerwerks und der Dachhaut verstanden. 22 Dabei weisen insbesondere die Ge-
bäude entlang der Grünanlage des Promenadenrings höhere Traufen auf als die weiter im
Innern des Stadtzentrums gelegene Bebauung; insgesamt wird der Höhenbereich von 18 bis
21 m jedoch eingehalten.
Lediglich Sonderbauten wie Kirchen, Altes und Neues Rathaus, das Paulinum, die Gebäude-
ecken des Museums der bildenden Künste, das City-Hochhaus, das Krochhochhaus und we-
nige andere Gebäude weisen Höhen über 21 m auf. Diese Gebäude, die die allgemeine Be-
bauung überragen, sollen Einzelfälle bleiben, die die Stadtlandschaft als Wahrzeichen prä-
gen.
Bei der Bauausführungsplanung ist eine Abweichung von den festgesetzten Höhen um 0,5 m
nach oben oder unten zulässig, um den Bauherren Flexibilität für ihre Entwürfe zu bieten.
Anmerkung: Diese Festsetzung wird aus stadtgestalterischen Gründen in den B-Plan aufge-
nommen und erfolgt auf der Grundlage des § 89 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 SächsBO. Die Festset-
zung ergeht nicht als planungsrechtliche Festsetzung mit der Absicht, ein Maß der baulichen
Nutzung i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB festzusetzen. Entsprechend dem städtebaulichen Ziel
Gestaltung ist die Festsetzung daher nicht auf Gebäude im Inneren der Baublöcke anzuwen-
den, wenn diese nicht von den öffentlichen Straßen oder Grünflächen aus sichtbar sind. Die
Höhe dieser Gebäude oder Gebäudeteile ist vielmehr nach § 34 BauGB zu ermitteln.
Zu Abs. 3: Eine Abweichung der Traufhöhen benachbarter Gebäude voneinander ist er-
wünscht, um die zwar in Blockstrukturen eingebunden, aber dennoch einzeln errichteten und
bewirtschafteten Gebäude mithilfe unterschiedlicher Traufhöhen erkennbar zu machen.
Zu Abs. 4 und Abs. 5: Die Absätze 4 und 5 sind erforderlich, um die gestalterische Festset-
zung der Traufhöhen zum öffentlichen Straßenland (Abs. 2) durch eine gestalterische Fest-
setzung der Höhenentwicklung im Dachbereich zu ergänzen. Außerdem sollen die häufigen

22  Vgl. Fickert, Hans Carl / Fieseler, Herbert u.a., BauNVO-Kommentar, Stuttgart: Kohlhammer, 11. Auflage
2008, § 16, Rn. 31.
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Begründung zum Bebauungsplan   65
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

Begehrlichkeiten nach Dachausbauten und Staffelgeschossen in einen für das Stadtbild ver-
träglichen Rahmen eingebunden werden.
Nach der in Abs. 4 getroffenen Regelung dürfen oberhalb der Traufhöhe Dachaufbauten mit
Dachgeschossen errichtet werden, diese Dächer müssen aber mit einer Neigung von 30 bis
60° (Basiswinkel) ausgebildet werden. Gebäude, die diese Anforderungen erfüllen, fügen sich
leichter in das Bild der vorhandenen Bebauung – die durch traufständige Dächer geprägt ist –
ein. Ohne festgesetzten Dachneigungswinkel könnte die Festsetzung einer Traufhöhe durch
die Errichtung sehr schräger Dächer (z.B. mit einem Basiswinkel von 80°) unterlaufen wer-
den.
Die Regulierung der Dachvariante Staffelgeschoss in Abs. 5 ist aus folgenden Gründen er-
forderlich: In den letzten Jahren sind in verstärktem Maße Staffelgeschosse errichtet worden,
da diese Geschosse durch den Fortschritt der Bautechnik zu beliebten und teuer vermarkte-
ten Gebäudeteilen geworden sind und i.d.R. über einen Austritt ähnlich einem großen Balkon
verfügen. Diese Entwicklung ist deutschlandweit zu beobachten und steht mit der (erwünsch-
ten) Innenentwicklung in engem Zusammenhang. Dass Balkons im Leipziger Stadtzentrum
gemäß der Festsetzung in diesem B-Plan nicht zulässig sind, erhöht die Attraktivität von Staf-
felgeschossen zusätzlich. Staffelgeschosse tragen in diesem Fall jedoch dazu bei, das über-
kommene Stadtbild (Gebäude mit schrägem traufständigem Dach) stark zu verändern, da mit
ihnen die relativ gleichförmige, durch die Dachschrägen und Dachbaustoffe geprägte, somit
ruhig und als Abschluss der Fassaden wirkende Dachlandschaft unterbrochen wird.
Demgegenüber steht die Möglichkeit, attraktive Wohnungen im Dachbereich zu errichten und
damit das Stadtzentrum – gemäß den Zielen der Stadt – als Wohnstandort zu erhalten. Um
einen Ausgleich dieser gegenläufigen planerischen Ziele zu erreichen und negative Auswir-
kung en auf das Stadtbild zu verhindern, sollen Staffelgeschosse mit ihren äußeren Maßen
innerhalb der nach Abs. 4 zulässigen geneigten, projizierten Dachfläche bleiben. Zusätzlich
wird § 34 BauGB zur Ermittlung des Maßes der baulichen Nutzung anzuwenden sein. Damit
wird verhindert, dass Staffelgeschosse die sich aus Abs. 4 in Verbindung mit der jeweiligen
Gebäudetiefe ergebende Höhe überschreiten und Gebäude insgesamt zu massiv wirken
könnten.
Da bei Errichtung von Staffelgeschossen keine Traufe im herkömmlichen Sinne mehr ausge-
bildet wird, muss die Begrenzung der Höhen auf andere Weise geschehen. Dazu wird auf die
gegenüber dem Straßenraum wirksame Höhe abgestellt, die bei Gebäuden mit Staffelge-
schossen durch die Hauptattika gebildet wird. Mit der TF 5 werden daher die Höhen für Dä-
cher mit herkömmlicher Traufe auf die Höhen für Gebäude mit Staffelgeschossen übertragen:
Die Hauptattika einschließlich von Brüstungen oder Geländern soll dieselben maximalen Hö-
hen einhalten – 18 bis 21 m – wie eine herkömmliche Traufe.
Die Klarstellung bezüglich der Brüstung und Geländer erfolgt deshalb, weil eine Hauptattika
häufig durch Brüstung oder Geländer fortgeführt wird über die Fußbodenhöhe des Staffelge-
schosses. Die resultierende, optisch wirksame Höhe wäre um die Höhe der Brüstung erhöht,
i.d.R. um 1,10 bis 1,30 m. Dies ist nicht erwünscht; sowohl Traufen als auch Attiken ein-
schließlich Brüstungen sollen dieselben Höhen gegenüber dem Straßenland einhalten.
Zu Abs. 6: Die in die Denkmalliste eingetragenen Einzeldenkmäler weichen z.T. von den Vor-
schriften der Absätze 1 bis 4 zur Gebäudestellung ab. Da diese Denkmäler häufig Solitärbau-
ten mit einer historisch bedeutsamen Sondernutzung sind und auch aus dieser Sonderstel-
lung ihren historischen Wert beziehen, und da sie aus denkmalpflegerischen Gründen ohne-
hin zu erhalten sind, ist die Anwendung der TF 12.2 auf diese Denkmäler nicht sinnvoll.

TF 12.3 Balkone, Loggien, Erker
 (1) Balkone und Loggien sind an den Gebäudeseiten, die den öffentlichen Ver-
kehrs- oder Grünflächen zugewandt sind, unzulässig.
 (2) Erker und andere Gebäudeteile dürfen nicht mehr als 1,0 m vor die Gebäu-
defront vorspringen.

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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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Begründung:
Zu Abs. 1: Balkone und Loggien stellen in der historisch überlieferten Gestalt der Innenstadt
Fremdkörper dar, da Balkone und Loggien erst in der Gründerzeit aufkamen und die Grund-
struktur der Innenstadt – u.a. die Breite der Straßenräume – älter ist.
Vorhandene Balkone haben Bestandsschutz. In Innenhöfen errichtete Balkone wirken nicht in
den öffentlichen Raum hinein und sind daher nicht vom Verbot erfasst.
Zu Abs. 2: Bereits die Bestandsbebauung weist an einigen Stellen Erker und vorspringende
Fassadenteile auf. Diese Vorsprünge sind allerdings geringfügig, da diese Baudetails früher
teuer waren und da die Straßenräume in der Innenstadt enger als in anderen Teilen Leipzigs
sind, ein Vorrücken also massiver wirkt. Um diese sinnvolle städtebauliche Grundregel auch
für die weitere Entwicklung des Stadtzentrums zu sichern, wird die Begrenzung für vorsprin-
gende Fassadenteile auf 1,0 m als Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen.

TF 12.4 Gebäudeöffnungen, Markisen, Jalousien und Rollläden
 (1) Fenster sind in der Form des stehenden rechteckigen Einzelfensters aus-
zubilden (Verhältnis Fensterhöhe zu Fensterbreite mindestens 1,4:1,0). Ver-
spiegelte Fensterflächen sind unzulässig.
  (2) Sonnenschutzeinrichtungen sind in die Fassadengestaltung zu integrieren.
Jalousien und Rollläden dürfen in den Obergeschossen das lichte Maß der
Fensteröffnungen nicht überschreiten. Die dazugehörigen Kästen sind ver-
deckt anzubringen.
(3) Markisen sind nur über Ladeneingängen und Schaufenstern im Erdge-
schoss zulässig. Sie dürfen das lichte Maß der Fenster- oder Türöffnungen im
Erdgeschoss nicht überschreiten. Markisen müssen über Gehwegen eine lich-
te Durchgangshöhe von mindestens 2,5 m haben; ihre Vorderkante muss min-
destens 0,7 m von der Bordsteinkante entfernt sein. Verkehrsrechtliche Vor-
schriften bleiben unberührt.
 (4) Für Markisen zulässig sind einfarbige und einfach gestreifte, nicht glänzen-
de Materialien. Nicht zulässig für Markisen sind grelle (z.B. Signalfarben, Neon-
farben, leuchtende oder phosphoreszierende Farben) und glänzende Farben
und Materialien.
  (5) Einbruchsicherungen im Erdgeschoss müssen so gestaltet werden, dass
dahinterliegende Fenster- und Türöffnungen sichtbar sind. Geschlossene Roll-
und Fensterläden sind nicht zulässig. Sämtliche Sicherheitskonstruktionen
sind in die Fassadengestaltung zu integrieren.

Begründung:
Die Festsetzung dient insgesamt der Wahrung eines Mindestmaßes von Gestaltqualität der
Fassaden mit Ausrichtung zum öffentlichen Raum. Dazu regelt die Vorschrift das übliche
Spektrum der Gebäudeöffnungen der Fassade (Fenster, Türen, u.ä.) und der dazugehörigen
technischen Fassadendetails wie Sonnenschutz, Sichtschutz oder Einbruchschutz.
Die Vorschriften sind erforderlich, um sicherzustellen, dass die genannten technischen Vor-
kehrungen nicht die Wirkung der Fassade negativ beeinträchtigen (z.B. durch zu große Aus-
kragungen, Abmessungen, die Sichtbarkeit von Rolllädenkästen, die Überdeckung der Fens-
terlaibung oder grelle Farben).
Zu Abs. 1: Mit Abs. 1 wird ein stehendes Fensterformat festgeschrieben. Der Gestaltcharak-
ter „stehend“ bzw. „hochkant“ ergibt sich etwa ab einem Verhältnis der Fensterhöhe zur Fens-
terbreite von mindestens 1,4:1,0. Verspiegelte Fensterflächen verstärken durch die Reflexion
der gegenüberliegenden Fassade die Abschottung einer Fassade vor Betrachtern; sie sind
außerdem für die Innenstadt nicht typisch und stören die für die Leipziger Innenstadt typi-
schen Fassaden in erheblichem Maße. Sie sollen daher in der Innenstadt nicht zulässig sein.
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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Zu Abs. 2: Mit diesem Absatz wird sichergestellt, dass die verwendeten Sonnenschutzeinrich-
tungen die Fassade nicht überdecken, dominieren oder stören sollen. Z.T. handelt es sich um
nachträglich installierte Elemente.
Sonnenschutzeinrichtungen sollen sich vielmehr in die Fassade einfügen. Dies bedeutet,
dass sie sich in der gestalterischen Wirkung den fassadenstrukturierenden Elementen unter-
ordnen, z.B. dadurch, dass sie diese nicht überragen, verdecken, größenmäßig übertreffen,
farblich hervortreten oder vor die Fassade auskragen. Demselben Zweck dient auch die Be-
stimmung, dass Jalousien und Rollläden (bewegliche Sonnenschutzeinrichtungen) an ihrem
Anbringungsort in den Obergeschossen das lichte Maß der Fensteröffnungen nicht über-
schreiten dürfen und die dazugehörigen Kästen verdeckt (also nicht „optisch auftragend“)
anzubringen sind.
Zu Abs. 3: Die Festsetzung ist notwendig, um ein Mindestmaß an Gestaltqualität für Markisen
zu sichern und Markisen in ihrem Einsatz auf das erforderliche Maß zu beschränken: So sind
Markisen nur dort zulässig, wo im Erdgeschoss Läden und Schaufenster vorhanden sind
(nicht aber z.B. im ersten Obergeschoss). Ähnlich wie für Sonnenschutzeinrichtungen in den
Obergeschossen wird für Markisen festgesetzt, dass sie das lichte Maß der Fenster- oder
Türöffnungen im Erdgeschoss nicht überschreiten dürfen. Zwar ist der Sonnenschutz bei
Überdimensionierung der Markisen größer; die entsprechende städtebauliche Wirkung (Ab-
deckung / Abschirmung) wäre aber unerwünscht. Außerdem ist die Festsetzung notwendig,
um den öffentlichen Fußweg vor den Ladenzonen für Menschen jeder Körpergröße begehbar
zu halten. Aus gestalterischen Gründen (optisches Gewicht der Überdeckung des Gehwegs)
soll ein Mindestabstand von 0,7 m von der Bordsteinkante eingehalten werden. Der letzte
Satz des Abs. 3 bestimmt, dass verkehrsrechtliche Vorschriften diesen Regelungen vorge-
hen, denn die gestalterischen Ziele der Stadt sollen nicht zu Lasten der Verkehrssicherheit
gehen.
Zu Abs. 4: Da Markisen optisch auffällig sind und aufgrund ihrer Größe das optische Bild der
Fassaden bzw. der Erdgeschosszone erheblich beeinflussen, sollen sie nur in den für Leipzig
typischen Ausführungen zulässig sein: Das sind die in der Festsetzung genannten einfarbi-
gen und einfach gestreiften Markisen. Sämtliche abweichenden Ausführungen, insbesondere
grelle oder glänzende Farbtöne und Materialien, sind unzulässig, da sie stören. Infolge der
Festsetzung sind auch keine Markisen mit Werbeaufschriften und -logos zulässig.
Zu Abs. 5: Die Festsetzung ist notwendig, um die Ladenzone im Erdgeschoss einsehbar zu
halten. Die Attraktivität der Erdgeschosszonen ist für die Leipziger Innenstadt, die oberzentra-
le Funktionen einschließlich des Handels übernimmt, besonders erforderlich. Ein Laden im
Erdgeschoss, der mit einer durchsichtigen Einbruchsicherung versehen ist, bleibt für Fuß-
gänger attraktiver als geschlossene Rollläden, an denen der Blick der Passanten gestoppt
wird. In Analogie zu Abs. 2 sollen Einbruchsicherungen in die Fassade integriert werden, de-
ren strukturierende Elemente also nicht überdecken, dominieren oder stören.

TF 12.5 Fassadenbegrünung
 Die Begrünung geeigneter Fassadenabschnitte ist zulässig. Denkmalpflegeri-
sche Belange bleiben davon unberührt.

Begründung:
Sowohl von Seiten der Einwohner Leipzigs als auch seiner Besucher bzw. Touristen sind die
Ansprüche an bioklimatisch und lufthygienisch vertretbare Aufenthalts- bzw. Wohnumfeldbe-
dingungen gewachsen. Diese Ansprüche stellen einen öffentlichen Belang dar, zu dessen
Umsetzung auch im Innenstadtbereich grünordnerische Maßnahmen erforderlich sind.
Die Umsetzung verschiedener klimaschützender Maßnahmen für das in der Planung befindli-
che lnnenstadtgebiet dient dem Anliegen der Novellierung des Baugesetzbuches aus dem
Jahr 2011, zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung der Städte und Gemeinden,
die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln und das Orts- bzw. Land-
schaftsbild aufzuwerten (§ 1 Abs. 5 und § 1a Abs. 5 BauGB).
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Die Möglichkeit zur Fassadenbegrünung stellt hier ein Angebot dar, das den besonderen in-
nenstädtischen Bedingungen angemessen ist (vgl. Weinstöcke an Markt 8 und an der Alten
Nikolaischule).

TF 12.6 Dachaufbauten, Antennen, regenerative Energiegewinnung
 (1) In nutzbare Räume integrierte Dachaufbauten sind nur als Einzelgauben (in
allen Formen), Zwerchhäuser, Frontispize und als Ecküberhöhungen zulässig.
Die Lage dieser Dachaufbauten muss der Fassadengliederung entsprechen.
 (2) Andere Dachaufbauten (z.B. Aufzugsschächte und andere technische Auf-
bauten) dürfen den First nicht überragen. Sie dürfen nur in dem Dachbereich
errichtet werden, in dem sie nicht von den öffentlichen Verkehrs- oder Grün-
flächen aus sichtbar sind.
 (3) Ausnahmsweise können notwendige technische Dachaufbauten bis zu ei-
ner maximalen Höhe von 3,0 m ab der Deckenoberkante des darunter liegen-
den Geschosses auf Flachdächern zugelassen werden, wenn sie eingehaust
werden und die Dachlandschaft nicht verunstalten. Sie sind mindestens im
gleichen Maß wie ihre nach Satz 1 gemessene Höhe von der Außenkante des
darunter liegenden Geschosses abzurücken.
  (4) Dachaufbauten dürfen insgesamt durch ihre Größe, Anzahl und Form die
Dachlandschaft nicht verunstalten.
   (5) Antennen/Satellitenempfangsanlagen sind in der Regel unter Dach oder an
einer von den öffentlichen Verkehrs- oder Grünflächen abgewandten Dachflä-
che anzubringen.
 (6) Anlagen zur Gewinnung regenerativer Energie (z. B. Sonnenkollektoren)
sind nur auf den der Straßenseite abgewandten und von öffentlichen Verkehrs-
oder Grünflächen nicht einsehbaren Dachschrägen zulässig.

Begründung:
Im Vergleich zu Gebäuden der der letzten 20 Jahre weisen Gebäude bzw. Straßenzüge aus
der Zeit vor dem 2. Weltkrieg Dachformen und Dachabwicklungen auf, die heute als ruhig
und einheitlich empfunden werden und einen Abschluss der darunter liegenden, vielfältig ge-
gliederten Fassaden bilden. Bei neuen Bauprojekten ist aufgrund der hohen Bodenpreise und
des Fortschritt der Dämmtechnik oft eine maximale Verwertung hoch gelegener Geschosse
üblich, in Form von Staffelungen, Dachaufbauten, Auslagerung von Dachtechnik aus dem
Dachstuhl u.ä. Auch Anlagen zur Gewinnung regenerativer Energie zählen zu den Dachauf-
bauten, die erst in den letzten beiden Jahrzehnten verstärkt in die Bautechnik Eingang gefun-
den haben und geeignet sind, das Bild der Dachlandschaft zu stören.
Städtebauliches Entwicklungsziel ist es jedoch, dass die überkommene Dachlandschaft weit-
gehend erhalten wird und die Dachgestalt neuer Bauvorhaben sich in das vorhandene Er-
scheinungsbild der historischen Innenstadt stadtgestalterisch einfügt.
Dazu wird diese textliche Festsetzung in den B-Plan aufgenommen.
Zu Abs. 1: Mit Abs. 1 werden Regelungen zu Gebäudeteilen getroffen, die Teil des Baukör-
pers sind, sich jedoch in der Dachzone befinden und zu großen Teilen von den öffentlichen
Räumen aus sichtbar sind. Die bereits im Bestand vorgefundene Formenvielfalt (Einzelgau-
ben, Zwerchhäuser, Frontispize und Ecküberhöhungen) soll weiterhin zulässig sein, andere
Formen jedoch nicht, damit die Eigenart des Stadtbildes erhalten bleibt. Die Fortführung der
Fassadengliederung auch im Dachbereich ist regelmäßig notwendig, um störende Auswir-
kungen auf das Stadtbild zu vermeiden.
Zu Abs. 2: Ursprünglich wurden die Dächer nur von den Türmen der Sonderbauten – Kirchen,
Rathaus, Burg – überragt. Bereits im 19. Jahrhundert kam es verstärkt zu höheren Gebäuden
und repräsentativen Aufbauten auf den Dächern. Im Zuge der Weiterentwicklung der Bau-
technik hauptsächlich im 20. Jahrhundert wurden schließlich Teile der Gebäudetechnik aus
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technischen Gründen auf dem Dach angeordnet, zunächst Antennen und Fahrstuhl-
Aufbauten, seit einigen Jahren verstärkt klimatechnische Aufbauten. Form und Ausmaße die-
ser Aufbauten sind geeignet, das Erscheinungsbild der Dachlandschaft erheblich nachteilig
zu prägen. Daher werden in Abs. 2 Beschränkungen für die Errichtung dieser Dachaufbauten
festgesetzt: Sie dürfen den First nicht überragen und – bei Dächern mit First – nur auf der
dem öffentlichen Raum abgewandten Seite des Daches errichtet werden, so dass sie vom
öffentlichen Raum aus nicht sichtbar sind. Dadurch können sie keine optisch nachteilige Wir-
kung auf das Stadtbild entfalten.
Zu Abs. 3: Für möglicherweise beantragte Abweichungen von den Festsetzungen der Abs. 1
und 2 (z.B. bei Realisierung eines Flachdaches) werden Mindestanforderungen festgesetzt:
Eine maximale Höhe von 3,0 m, das Abrücken dieser Aufbauten um ihr Höhenmaß von der
Außenkante des darunter liegenden Geschosses (Attika) sowie ihre Einhausung. Außerdem
dürfen sie – auch durch andere bauliche Merkmale – die Dachlandschaft nicht verunstalten.
Abweichungen sind nur ausnahmsweise möglich, wodurch der Baugenehmigungsbehörde
Gelegenheit gegeben wird, die Entwicklung der Dachlandschaft zu steuern und weitere An-
forderungen als Maßgaben zur Wahrung der Gestaltqualität zu erteilen.
Zu Abs. 4: Diesem Ziel, nämlich Störungen des Bildes der Dachlandschaft zu vermeiden,
dient auch der Abs. 4, der als Auffang-Vorschrift für grundsätzlich zulässige Dachaufbauten
gemäß Abs. 1 sowie für beantragte Ausnahmen gemäß Abs. 3 in den Plan aufgenommen
wird. Danach ist – auch soweit kein Verstoß gegen  Abs. 1 vorliegt – bei der Zulässigkeit von
Dachaufbauten zu betrachten, ob sich unter Einbeziehung der Anzahl, Form oder sonstigen
Größe der Dachaufbauten eine Störung ergibt. Die Entscheidung ist von der Bauaufsichtsbe-
hörde im Wege nach pflichtgemäßem Ermessen zu treffen.
Die Festsetzung ist angemessen und notwendig, weil bei Neubebauung, Umbau oder Um-
nutzung durchaus mit Erweiterungen gerade im Dachstuhlbereich zu rechnen ist. Aus Grün-
den der Pflege des Stadtbildes soll dies so weit wie möglich vermieden werden.
Zu Abs. 5 und 6: Diese Festsetzung ergänzt die Festsetzungen der Abs. 1 bis 4 zu Dachauf-
bauten und soll ebenfalls dazu beitragen, dass die vorhandene Prägung der Dachlandschaft
erhalten wird.
Auf Dachflächen finden oftmals jede Menge technischer Aufbauten Platz, die für den Haupt-
nutzungszweck des Gebäudes untergeordnete Nebenanlagen darstellen und aus dem eigent-
lichen Gebäudevolumen herausverlagert worden sind, so z.B. seit langem Antennen, Satelli-
tenanlagen und dergl. oder seit neuem Anlagen zum Gewinnen solarer Strahlungsenergie.
Obwohl diese Nebenanlagen für den Betrieb der Gebäude möglicherweise Vorteile haben, ist
ihre Wirkung auf das Erscheinungsbild der Dächer in der Regel negativ. Sie entsprechen we-
der dem historischen Vorbild noch fügen sie sich ästhetisch ein. Die störende Anbringung von
Antennen bzw. Satellitenempfangsanlagen auf Dächern ist nicht mehr erforderlich, da die An-
lagen mit hoher Empfangsqualität unter dem Dach betrieben werden können und da die In-
nenstadt über kabelgebundene Empfangsanlagen verfügt bzw. diese zu zumutbaren Bedin-
gungen verfügbar sind. Daher wird festgesetzt, dass Antennenanlagen i.d.R. unter dem Dach
anzuordnen oder abgewandt von den öffentlichen Flächen sind.
Auch Anlagen zur Gewinnung regenerativer Energie (Sonnenkollektoren und dergl.) sind ge-
eignet, die Leipziger Dachlandschaft erheblich zu stören. Angesichts der Größe des Stadt-
zentrums im Vergleich zum gesamten Siedlungsgebiet Leipzigs ist der mögliche Beitrag zur
Energiegewinnung gering; Aspekte der Stadtbildpflege werden daher höher gewertet. Der
Einsatz regenerativer Energiequellen soll daher nur auf denjenigen Dachseiten zulässig sein,
wo es keine Einsichtnahme von öffentlichen Flächen aus gibt.

TF 12.7  Dachfenster und Dachausschnitte
 (1) Liegende Dachfenster und Dachausschnitte sind nicht zulässig, wenn sie
von öffentlichen Verkehrs- oder Grünflächen aus sichtbar sind.
(2) Atelierverglasungen können ausnahmsweise zugelassen werden.

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Begründung zum Bebauungsplan   70
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

Begründung:
Die Festsetzung ergänzt die TF 12.6 zu Dachaufbauten: Ziel ist die Sicherung des vorhande-
nen, vom öffentlichen Raum aus wahrnehmbaren Bildes der Dachlandschaft, das Anlass gibt,
die Dachgestalt einzelner Bauvorhaben zu regulieren.
Zu Abs. 1: Liegende Dachfenster und Dachausschnitte stellen in der historisch überlieferten
Gestalt der Innenstadt Fremdkörper dar, da Dachflächen früher aus bautechnischen Gründen
zum Schutz der darunter liegenden Geschosse vor Witterungseinflüssen mit möglichst wenig
Öffnungen ausgeführt wurden. Dabei hat sich eine bestimmte Prägung der Dachlandschaft
herausgebildet, die typisch und identitätsstiftend ist. Auch wenn die Bautechnik inzwischen
fortgeschritten ist und fast jede Dachöffnung möglich ist, sollen liegende Dachfenster grund-
sätzlich nicht mit Ausrichtung auf den öffentlichen Raum zulässig sein, sofern sie von dort
aus wahrnehmbar sind, da sie der vorhandenen Prägung widersprechen und stören.
Entsprechendes gilt für sonstige Dachausschnitte, die z.B. für kleine Dachterrassen notwen-
dig sind und ebenfalls eine gleichartige Dachlandschaft stören können.
Liegende Dachfenster und Dachausschnitte sind jedoch zulässig in den Bereichen des Da-
ches, die vom öffentlichen Raum aus nicht sichtbar sind, zumeist in den Blockinnenberei-
chen.
Zu Abs. 2: Ausnahmen sind für Atelierverglasungen möglich, um die Errichtung innenstädti-
scher Wohnungen mittels eines besonderen Ausstattungsmerkmals zu fördern. Da Ausnah-
men genehmigungsbedürftig sind, kann die erforderliche gestalterische Einbindung in die
Dachlandschaft im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens auch bei Abweichen von den
örtlichen Bauvorschriften sichergestellt werden.

TF 12.8 Dacheindeckung und Dachbegrünung
 (1) Die Dächer sind im Regelfall mit Ziegeldeckung einzudecken. Dacheinde-
ckungen mit Kupfer-, Blei- oder anderen Blechen mit Stehfalz sowie mit ande-
ren kleinformatigen Materialien sind zulässig. Bei Blechabdeckungen sind An-
striche in einem Farbton, der den Dächern der Umgebung angepasst ist, aus-
zuführen.
 (2) Dächer mit einer Neigung kleiner als 10° sind zu mindestens 50% dauerhaft
extensiv zu begrünen.

Begründung:
Diese Festsetzung ergänzt die TF 12.6 und 12.7 zur Dachgestalt bzw. Dachlandschaft.
Zu Abs. 1: Neben Dachaufbauten, Dachfenstern und Dachausschnitten sind für das Erschei-
nungsbild der Dächer auch Material und Farbe prägend. Gestalterisches Ziel der Stadt ist es
daher, dass diejenigen Materialien (Dachziegel) zum Einsatz kommen, die für die Erhaltung
der vorhandenen Prägung der Dachlandschaft am besten geeignet sind. Die Festsetzung
bestimmt außerdem die Gruppe der akzeptablen Ersatzmaterialien und schreibt die Anpas-
sung des Farbtons von Blechabdeckungen vor. Zu kleinformatigen Materialien zählen solche,
bei denen die Dachflächen durch eine große Zahl sehr viel kleinerer Einzelbauteile gebildet
werden (also z.B. Dachziegel), nicht jedoch großformatige Platten oder Bahnen, von denen
bereits einige passende Elemente ein ganzes Dach abdecken könnten.
Diese Festlegungen gehören zu denjenigen notwendigen Vorschriften, die in ihrer Gesamt-
heit zur Bewahrung des innenstadttypischen Bildes der Dachlandschaft beitragen.
Zu Abs. 2: Insbesondere moderne Flachdächer (mit meist geringer Neigung) sind i.d.R. nicht
mit traditionellen Dachmaterialien oder ästhetisch angepassten Dachmaterialien nach Abs. 1
eingedeckt, sondern mit Bitumen-/Splittbahnen, Kiesbedeckung, Beton, Folie o.ä. Für das
Bild der Dachlandschaft wirken diese Materialen negativ, was insbesondere für Besucher von
Aussichtsplattformen oder sonstige Nutzer oberster Geschosse (auch Touristen) wahrnehm-
bar ist. Daher sollen diese Dächer zumindest zur Hälfte extensiv begrünt werden.

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Begründung zum Bebauungsplan   71
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

TF 12.9 Zulassung von Abweichungen; Preisgerichtsklausel
 (1) Die textlichen Festsetzungen Nr. 12.2 bis 12.8 gelten nicht, soweit die be-
treffenden Gestaltungselemente weder vom öffentlichen Straßenraum noch
von öffentlichen Grünflächen her sichtbar sind.
 (2) Abweichungen von den textlichen Festsetzungen Nr. 12.1 bis 12.8, Absatz 1
können zugelassen werden, wenn die Architekturleistungen durch das Ergeb-
nis eines ordentlichen Wettbewerbes gemäß „Richtlinien für Planungswett-
bewerbe / RPW 2013“ zustande gekommen sind.

Begründung:
Leipzig war in seiner Geschichte städtebaulichen Neuerungen gegenüber meist aufgeschlos-
sen. Mit den örtlichen Bauvorschriften der Festsetzungen Nr. 12.1 bis 12.8 soll zwar ein tra-
diertes Bild des Stadtzentrums, das für die Identitätsbildung der Leipziger Bevölkerung und
für die oberzentrale Funktion Leipzigs wertvoll ist, gesichert werden. Dennoch sind bereits
nach den übrigen textlichen Festsetzungen einige Ausnahmen möglich, da der Vorteil der
Abweichung auch unter Würdigung des öffentlichen Interesses im Einzelfall überwiegen kann
oder die Abweichung nicht stört.
Zu Abs. 1: Die Festsetzungen Nr. 12.1 bis 12.8 sind grundsätzlich dafür gedacht, das Bild der
Stadt – also die Fassaden mit Wirkung auf die öffentlichen Straßenräume und auf die öffentli-
chen Grünflächen – positiv zu entwickeln. Abs. 1 setzt ergänzend und klarstellend fest, dass
die Festsetzungen Nr. 12.1 bis 12.8 nicht anzuwenden sind, soweit die beantragten Gestal-
tungselemente weder vom öffentlichen Straßenraum noch von öffentlichen Grünflächen her
sichtbar sind, z.B. Fassaden in geschlossenen Blockinnenhöfen. Das Einhalten der Gestal-
tungsvorschriften wäre dann eine unverhältnismäßige Einschränkung des Bauherren und
nicht von der Rechtsgrundlage des § 89 SächsBO gedeckt.
Zu Abs. 2: Über diese bereits aufgeführten Abweichungen hinaus sollen weitere – auch vom
Umfang her weitergehende – Abweichungen möglich sein, wenn auf anderem Wege als dem
Vollzug der Festsetzung eine hohe, der Bedeutung der Innenstadt angemessene Gestaltqua-
lität der Gebäude sichergestellt wird. Dies ist regelmäßig bei der Durchführung eines ordentli-
chen Wettbewerbes gemäß den „Richtlinien für Planungswettbewerbe / RPW 2013“ der Fall.
Mit der Aufnahme dieser Festsetzung wird sichergestellt, dass die bauliche Weiterentwick-
lung der Innenstadt nicht allein durch die Gestaltungsvorschriften gesteuert wird, sondern
ebenso durch Prozesse, die eine fachlich und demokratisch legitimierte Meinungsbildung
sicherstellen.
Absatz 2 der textlichen Festsetzung Nr. 12.8 wurde bewusst von der Möglichkeit der Abwei-
chung ausgenommen, da die Verbesserung der Umweltbedingungen durch extensive Dach-
begrünung von besonderer Bedeutung für das stark versiegelte Stadtzentrum ist.

TF 13 Erstreckung der örtlichen Bauvorschriften
 Im Geltungsbereich der rechtsverbindlichen Bebauungspläne Nr. 45.3 „Unbe-
bautes Areal am Thomaskirchhof“ und 45.4 „Museumsquartier“ gelten von den
Festsetzungen dieses Plans ausschließlich die örtlichen Bauvorschriften (text-
liche Festsetzungen Nr. 12.1 bis 12.9). Die Festsetzungen dieser Bebauungs-
pläne werden insoweit ergänzt.

Begründung:
Die Stadt beabsichtigt, für die Geltungsbereiche der rechtsverbindlichen Bebauungspläne Nr.
45.3 „Unbebautes Areal am Thomaskirchhof“ und 45.4 „Museumsquartier die gestalterischen
Festsetzungen Nr. 12.1 bis 12.9 ebenso festzusetzen. Diese Pläne enthalten diejenigen für
die städtebauliche Entwicklung notwendigen Festsetzungen, die zum Zeitpunkt der Be-
schlussfassung für notwendig erachtet wurden; die Pläne enthalten somit die für die städte-
bauliche Ordnung notwendigen Festsetzungen.
175 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   72
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

Aus heutiger Sicht sollten diese Bereiche um die Mindestanforderungen zur baulichen Wei-
terentwicklung der Stadtgestalt ergänzt werden. Die Ergänzung ist mit den bereits bestehen-
den rechtsverbindlichen Festsetzungen vereinbar.
Daher sind die Geltungsbereiche dieser B-Pläne in den Geltungsbereich des B-Plans Nr. 45.6
aufgenommen worden. Mit der Festsetzung Nr. 13 wird das planerische Ziel erreicht, nämlich
die Ergänzung der Festsetzungen der genannten B-Pläne ausschließlich mit den Gestal-
tungsvorschriften des B-Plans Nr. 45.6.

TF 14 Aufhebung von Vorschriften
  Die örtliche Bauvorschrift für das Leipziger Stadtzentrum (historische Altstadt)
(Gestaltungssatzung) vom 18.12.1991 (Leipziger Amtsblatt Nr. 1 vom 11.01.
1993) tritt im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans mit Ausnahme der §§
10 und 11 außer Kraft.

Begründung:
Die in der Festsetzung genannte örtliche Bauvorschrift hat denselben Regelungsinhalt wie die
Festsetzungen Nr. 12.1 bis 12.9. Die neuen Festsetzungen zu Gestaltvorschriften, die in den
Bebauungsplan 45.6 aufgenommen werden, würden daher bei den gleichen Regelungsde-
tails die ältere Vorschrift verdrängen, nicht aber dort, wo die Regelung eines Details durch
den neuen Plan nicht erfolgt.
Da die Stadt Leipzig für die Flächen und Bauvorhaben im Geltungsbereich des B-Plans Nr.
45.6 die Festsetzungen Nr. 12.1 bis 12.9 (Örtliche Bauvorschriften als Bestandteil des B-
Plans) für angemessen und ausreichend erachtet, wird die Gestaltungssatzung vom
18.12.1991 im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes formell aufgehoben. Damit wird
Rechtsklarheit geschaffen.
Von der Aufhebung ausgenommen sollen diejenigen Regelungen sein, die in den örtlichen
Bauvorschriften dieses B-Plans nicht enthalten sind, nämlich zu Werbung. Die §§ 10 und 11
der Gestaltungssatzung vom 18.12.1991 lauten wie folgt:
§ 10 Anforderungen an Werbeanlagen, Firmen-, Büro- und Hausschilder und Warenau-
tomaten
(1) Die Errichtung und Änderung von Werbeanlagen und Warenautomaten bedürfen der
Baugenehmigung; dies gilt auch für Werbeanlagen sowie Firmen-, Büro- und Haus-
schilder ab einer Größe von 0,25 qm, für Werbeanlagen für zeitlich begrenzte Veran-
staltungen und Messen und für Warenautomaten, die in räumlicher Verbindung mit ei-
ner offenen Verkaufsstelle stehen und deren Anbringungsort innerhalb der Grundrissflä-
che des Gebäudes liegt.
Hiervon ausgenommen sind Werbeanlagen für die zweimal jährlich stattfindenden
Schlussverkäufe, Räumungs- und Jubiläumsverkäufe an der Stätte der Leistung, jedoch
nur für die Dauer der Veranstaltung sowie Firmen-, Büro- und Hausschilder bis zu einer
Größe von 0,25 qm, die flach auf der Wand liegen, soweit sie nicht an Erkern, Balko-
nen, Gesimsen oder stark strukturierten Erdgeschosszonen angebracht werden.
(2) Werbeanlagen und Warenautomaten sind nur an der Stätte der Leistung zulässig
und haben sich in ihrer äußeren Gestalt, Maßstab und Farbigkeit in die Architektur des
Gebäudes und in das Straßenbild einzufügen. Ausnahmen sind im Einzelfall zu prüfen.
(3) Werbeanlagen sind im Leipziger Stadtzentrum nicht zulässig
a) wenn sie zu einer Häufung am einzelnen Grundstück führen, der Maßstäblichkeit
der einzelnen Baukörper nicht entsprechen, ungeordnet angebracht werden;
b) als feste Werbeanlage oberhalb der Brüstungshöhe des 1. Obergeschosses.
Ausnahmen von nichtbeleuchteten Werbeanlagen (z. B. Fensterwerbung an der
Stätte der Leistung) sind im Einzelfall zu entscheiden;
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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c) als Werbeanlage über der Traufe von Gebäuden, auf Dachflächen und über dem
First. Ausnahmen, z. B. an Gebäuden mit Flachdächern, Kiosken und Interimsbau-
ten sind im Einzelfall zu entscheiden;
d) wenn sie wesentliche Bauglieder oder einzelne Bauteile (z. B. Gesimse, Erker,
Pfeiler) beeinträchtigen, überschneiden oder verdecken;
e) als Leuchtschriften und -zeichen in aufdringlicher Form, Farbe und Leuchtkraft
vor und an den Hauswänden;
f) als farbliche Rahmungen sowie als flächige Abdeckungen der Schaufensterflä-
chen durch Folienbeklebungen, Plakatierung, Anstrich o. ä., sofern deren Gesamt-
fläche 20 % der Schaufensterfläche überschreitet;
g) wenn sie die Wirkung von Kunst- und Kulturdenkmälern beeinträchtigen;
h) am Rand von und auf Vegetationsflächen;
i) wenn sie zu einer Behinderung der maschinellen Reinigung der Fußwege und
Straßen führen.
(4) Großflächige Werbung über 8 qm Ansichtsfläche ist ausgeschlossen.
(5) Warenautomaten und Schaukästen sind in der Regel nur in Gebäudenischen,
Passagen und als Bestandteil von Schaufensteranlagen zulässig. Sie dürfen nicht mehr
als 15 cm in den öffentlichen Straßenraum auskragen. Ihre Anbringung ist unzulässig
an Bauteilen, die die vertikale und horizontale Linienführung der Architektur prägen.
(6) Firmen-, Büro- und Hausschilder sind nur am Ort der Leistung und nur bis 0,25 qm
zulässig.
(7) Diese Vorschriften gelten auch für serienmäßig hergestellte Firmenwerbung.
(8) Das technische Zubehör der Lichtwerbung wie Kabelführung o. ä. ist verdeckt anzu-
ordnen.
(9) Werbeanlagen und Warenautomaten, die ihrer Zweckbestimmung nicht mehr die-
nen, sind einschließlich aller Befestigungsteile zu entfernen. Die entsprechenden Fas-
sadenabschnitte sind zu Lasten der ehemaligen Betreiber in ihren ursprünglichen Zu-
stand zu versetzen.

§ 11 Zusätzliche Vorschriften für Werbeanlagen an denkmalgeschützten Gebäuden,
Straßen- und Platzräumen
(1) Es sind nur Schriftzüge in Form einzelner Buchstaben, ohne hinterlegtes Transpa-
rent, die angestrahlt oder hinterleuchtet werden können, zulässig.
(2) Eine mehrere Fassadenabschnitte übergreifende Werbung ist unzulässig, d. h. die
Gebäudefassade in ihrer Gliederung muss klar ablesbar bleiben.
(3) Werbeanlagen, die Lauf-, Blick- oder Wechsellicht aufweisen, sind unzulässig.
(4) Ebenso unzulässig sind Werbeanlagen mit senkrecht untereinander gesetzten
Schriftzeichen, andere vertikale Werbeanlagen und Werbeanlagen, die senkrecht zur
Außenwand baulicher Anlagen angebracht werden. Ausgenommen hiervon sind Ausle-
ger in der Erdgeschosszone, wobei je Fassadenabschnitt nur ein Ausleger gestattet ist
und diese das Gebäude- und Straßenbild nicht verunstalten dürfen.

Die Weitergeltung der §§ 10 und 11 ist aus folgendem Grund erforderlich: Eine eigenständige
Werbesatzung ist zwar beabsichtigt, zum Zeitpunkt der Aufstellung des B-Plans Nr. 45.6 ist
ihr Inkrafttreten aber noch nicht absehbar. Daher soll die Weitergeltung der §§ 10 und 11 da-
für sorgen, dass keine Regelungslücke entsteht und das das Stadtzentrum auch künftig von
verunstaltender Werbung bzw. einem Übermaß von Werbung verschont bleibt.
Mit dem Inkrafttreten der geplanten Werbesatzung verdrängt diese die entsprechenden Re-
gelungsinhalte der Gestaltungssatzung von 1991.
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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16. Nachrichtliche Übernahmen
16.1 Gartendenkmal Promenadenring
  Die Grenzen des Gartendenkmals „Promenadenring“ werden nachrichtlich in
den Bebauungsplan aufgenommen.
[§ 9 Abs. 6 BauGB]

Begründung:
Die nachrichtliche Übernahme dient dem Verständnis des Gesamtplans und damit der pla-
nungsrechtlichen Sicherung der Grünflächen des bestehenden, denkmalgeschützten Prome-
nadenrings. Die Zuständigkeiten für die einzelnen Teilflächen sind zwischen dem Amt für
Stadtgrün und Gewässer und dem Verkehrs- und Tiefbauamt geregelt.

Der grüne Promenadenring
Leipzig besitzt den ältesten städtischen Landschaftspark Deutschlands. Bereits um 1700 war
damit begonnen worden, im Bereich der Stadtbefestigung regelmäßige Alleen zu pflanzen.
Mitte des 18. Jahrhunderts wurde die Stadt nahezu komplett von einer mehrreihigen Allee
umschlossen.
Nach dem siebenjährigen Krieg (1756–1763), in dem sich die Befestigungsanlagen überwie-
gend als nutzlos erwiesen hatten, entledigte sich Leipzig als eine der ersten deutschen Städ-
te seiner einengenden Mauern. Ab 1777 nutzte die Stadt den Abriss ihrer Befestigungsanla-
gen nicht, um durch neue Baugrundstücke zu expandieren, sondern um einen „grünen Pro-
menadenring“ rund um den Stadtkern anzulegen.
Auf den freiwerdenden Flächen entstanden gärtnerische Anlagen im damals neuen, aus Eng-
land kommenden landschaftlichen Gartenstil. Charakteristisch für diese Stilrichtung ist eine
künstlich geschaffene Natürlichkeit, die sich durch geschwungene Wege, bewegte Uferlinien
und freiwachsende Gehölze auszeichnet, während auf strenge Symmetrie verzichtet wird.
Der Ursprung der Leipziger Promenadenanlagen geht wohl größtenteils auf Planungen des
Baudirektors Carl Friedrich Dauthe zurück. Sie sind geprägt durch einen breiten, von Allee-
bäumen beschatteten Promenadenweg, der die Innenstadt ringförmig umläuft und angren-
zende Parkpartien einschließt. 1796 wurde mit der Verpflichtung des ersten Leipziger Rats-
gärtners Carl Friedrich Kühns eine der ersten städtischen Gartenverwaltungen Deutschlands
ins Leben gerufen.
Die einmaligen Anlagen des Promenadenringes sind –trotz einiger Verluste und Überprägun-
gen– in ihren Grundstrukturen bis heute erhalten geblieben. Seit 1990 wurde das historische
Erscheinungsbild in vielen Bereichen der Promenadenanlagen wieder hergestellt. Die Grund-
lage hierfür bildete und bildet auch in Zukunft die „Denkmalpflegerische Rahmenzielstellung
Promenadenring Leipzig“ (Franz, 1993), die bereits zum großen Teil mit Hilfe des Förderpro-
gramms „Städtebaulicher Denkmalschutz – Leipziger Innenstadt“ umgesetzt wurde.

Der Untere Park
Ausgangspunkt für die Gestaltung der Promenade
Ab 1777 wurden die nordöstlichen Befestigungsanlagen abgebrochen, der Stadtgraben ver-
füllt und auf dem Gelände der Untere und Obere Park angelegt. Beide Anlagen waren ur-
sprünglich miteinander verbunden und bildeten das Herzstück der Promenade.
Der Untere Park erfuhr im Laufe der Jahrhunderte verschiedene Veränderungen, die gravie-
rendste in den Jahren 1910 bis 1915 im Zusammenhang mit dem Neubau des Hauptbahnho-
fes. Der Leipziger Gartendirektor Carl Hampel lieferte den Entwurf für eine repräsentative,
symmetrische Anlage, die auf die Gestaltung des Hauptbahnhofes Bezug nimmt. Aus den
Zeiten vor dieser Umgestaltung sind heute noch das pappelumpflanzte Rondell mit dem Mül-
ler-Denkmal sowie eine große, alte Platane erhalten.
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Leipzig hat Bürgermeister Müller viel zu verdanken; sein bedeutendster Verdienst war aber
zweifellos die Schaffung der Promenadenanlagen.
Im Jahr 1999 wurde der Untere Park saniert und in Verlängerung der Ritterstraße ein neuer
Zugang zur Innenstadt geschaffen.

Der Obere Park (Schwanenteichanlage)
Landschaftliche Gartenkunst mit Resten des alten Wallgrabens
Der nördliche Bereich dieser Anlage (Richtung Hauptbahnhof) erinnert heute noch an die
Grundstruktur der Promenade um 1800. Ein Teil des großen Wiesenbereiches und der histo-
rischen Wegeführung ist hier erhalten geblieben.
Dagegen bietet der südliche Abschnitt heute ein gänzlich anderes Bild. Am Standort der Oper
befand sich bis in die 1860er Jahre der „Schneckenberg“ – ein Hügel, zu dessen „Gipfel“ ein
spiralförmig gewundener Weg führte. Hier bot sich eine malerische Aussicht über die Stadt
bis zu den umliegenden Dörfern. Am Abhang des Berges plätscherte ein künstlicher Wasser-
fall. An diesem eigentlich beschaulichen Ort soll Theodor Körner „Lützows wilde verwegene
Jagd“ gedichtet haben.
Durch die Nähe zum Hauptbahnhof war die Schwanenteichanlage prädestiniert dafür, Denk-
male zur Erinnerung an die erste deutsche Ferneisenbahnstrecke Leipzig – Dresden aufzu-
nehmen. Außer dem noch vorhandenen Eisenbahnobelisken befand sich hier das List-
Harkort-Denkmal, das den beiden Pionieren dieses Projektes gewidmet war. 1942 wurden
Teile des Denkmals zu Rüstungszwecken eingeschmolzen. Die zwei erhaltenen Marmorbüs-
ten fanden vor wenigen Jahren Aufstellung im Hauptbahnhof.
1992 wurde eine Lindenallee entlang des Georgiringes gepflanzt. 1997 wurde der Obere Park
teilweise saniert.

Der Augustusplatz
Historischer Stadtraum im Wandel
Mit der Anlage der Promenade begannen die Stadtväter bereits vor 1800, große Plätze vor
den Stadttoren zu konzipieren. Gestaltbildend für den Platz vor dem Grimmaischen Tor (spä-
ter Augustusplatz) waren um 1800 zwei große, mit Baumreihen eingefasste Rasenrondelle.
Ausgedehnte Rahmenpflanzungen aus Laub- und Nadelhölzern markierten den Platzraum.
In den 1830er Jahren setzte die Bebauung des Platzes ein. So entstand an der Westseite der
Hauptbau der Universität, das Augusteum. Mit dem Bau des Bildermuseums 1856/58 und
des Neuen Theaters 1864 wurden die Süd- und die Nordseite des Platzes architektonisch
gefasst. Dadurch bot sich eine neue Gestaltung des Platzes an. Nach einem Plan des könig-
lich-preußischen Gartendirektors Peter Joseph Lenné erhielt das Areal eine großzügige
rechteckige Form, gerahmt durch Alleen.
Ende des 19. Jahrhunderts wurde der Mendebrunnen errichtet. Das Augusteum und die Pau-
linerkirche erhielten aufwändig gestaltete Schaufassaden. Der Augustusplatz galt in dieser
Zeit als einer der schönsten Stadtplätze Deutschlands.
Im zweiten Weltkrieg wurden das Neue Theater, das Bildermuseum und weitere prägende
Gebäude zerstört. Die größten Verluste waren jedoch die Sprengung der unversehrt geblie-
benen Paulinerkirche und der Abriss des nur teilweise beschädigten Augusteums im Jahre
1968. An der Stelle dieser wertvollen Baudenkmale entstand bis 1975 ein neuer Universitäts-
komplex.
Mit dem Opernhaus (1960), der Hauptpost (1964) und dem Neuen Gewandhaus (1981) wur-
de die Bebauung an den Platzfronten weitgehend wieder vervollständigt. 1998 erhielt die
Platzfläche ihr heutiges Gesicht.

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Die Lenné-Anlage
Das Glanzstück der Promenade
Die ausgedehnten Promenadenanlagen zwischen Augustusplatz und Petersstraße zeugen
von hoher gartenkünstlerischer Qualität. Hier ist mit der Moritzbastei ein altes Festungsbau-
werk erhalten geblieben. Das Gebäude wurde um 1550 nach Plänen von Hieronymus Lotter
errichtet, von welchem auch der Entwurf für das Alte Rathaus stammt. In den 1970er Jahren
wurden die verschütteten Gewölbe freigegraben. Seitdem wird die Moritzbastei als Studen-
tenclub genutzt.
Die erste umfangreiche gärtnerische Gestaltung dieses Abschnitts fand um 1790 statt. Je-
doch wurde ein großer Teil des Stadtgrabens nicht aufgefüllt. Die Ratsgärtner nutzten das
geschützte Gelände für die Kultivierung von Obstbäumen und Rosen.
In der Mitte des 19. Jahrhunderts beschloss der Stadtrat, die Magazingebäude entlang der
heutigen Schillerstraße abzureißen und den Stadtgraben zu verfüllen. Der Rat beauftragte
Peter Joseph Lenné mit der Gestaltung der neuen Promenadenanlagen. Durch das unermüd-
liche Engagement des Bürgermeisters Dr. Otto Koch gelang es Lenné, die Stadtverordneten
davon zu überzeugen, ein größeres Areal als ursprünglich vorgesehen in die Neugestaltung
einzubeziehen. Es entstand eine großzügige Parkanlage, die ein von Gehölzkulissen ge-
rahmter Wiesenraum mit erstaunlicher optischer Tiefenwirkung auszeichnet.
Als besondere Attraktion konzipierte Lenné einen Hügel, der eine schöne Aussicht auf den
Turm des Neuen Rathauses (zu Lennés Zeiten Turm der Pleißenburg) bietet. Für die Ausfüh-
rung des Projektes empfahl Lenné seinen Schüler Carl Otto Wittenberg, der später auch
Ratsgärtner wurde. Die Anlage, 1858 fertiggestellt, ist heute ein bedeutendes Gartendenk-
mal. Seit den 1990er Jahren wird sie schrittweise restauriert. Ratsgärtner Wittenberg nahm in
seiner Amtszeit großen Einfluss auf die städtebauliche Entwicklung Leipzigs. Viele der noch
heute das Stadtbild bestimmenden Parks gehen auf sein Wirken zurück.

Martin-Luther-Ring
Die Anlagen am Neuen Rathaus
Nach dem Abriss der Pleißenburg wurde das Neue Rathaus errichtet (Entwurf von Hugo Licht
und Fritz Schumacher, 1905 fertig gestellt). In diesem Zusammenhang erhielten die Prome-
nadenanlagen nach Plänen des städtischen Gartendirektors Carl Hampel ein neues Gesicht.
Charakteristisches Element war eine die gärtnerischen Anlagen umrahmende Platanenallee.
Von dieser Allee ist heute noch eine Baumreihe vorhanden. Die Anlage am Stadthaus wurde
2001 saniert.

Dittrichring
Wo die Promenade am authentischsten ist
Der Abschnitt westlich der Innenstadt ist der älteste Bereich des Promenadenrings. Hier sind
die Promenadenanlagen in ihrer historischen Ausdehnung nahezu ungestört erhalten geblie-
ben. 1725 ließ der Rat vor der Thomaskirche eine mehrreihige Lindenallee anlegen, die sich
großer Beliebtheit erfreute.
Um die Wende vom 19. zum 20. Jahrhundert kam es zu einer tiefgreifenden Umgestaltung
des Stadtraumes. Die barocke Gebäudesubstanz wurde abgebrochen und durch eine mo-
dernere Neubebauung ersetzt. Die zur Promenadenseite hin schmucklose Thomaskirche
erhielt bereits 1886 ihr reich ornamentiertes neogotisches Westportal.
Dem veränderten städtebaulichen Rahmen und dem Zeitgeschmack entsprechend, wurden
die Promenadenanlagen nach dem Projekt des Gartendirektors Hampel zwischen 1903 und
1906 neu gestaltet. Aufwändig bepflanzte Schmuckbeete unterstrichen den repräsentativen
Charakter. Mit Hampel verfügte die Stadt über einen Experten auf diesem Gebiet, hatte er
doch mehrere Fachbücher über gartenkünstlerische Themen verfasst. Die Schmuckbeete
wurden, angelehnt an das historische Vorbild, in den letzten Jahren wieder angelegt.

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Goerdelerring und Tröndlinring
Neugestaltung
Im nördlichen Teil der Promenadenanlagen sind die schmerzlichsten Verluste zu verzeich-
nen. Diesen Bereich dominierte früher das berühmte Alte Theater, das 1766 auf der ehemali-
gen Ranstädter Bastei errichtet worden war.
Wie auf den Augustusplatz markierten auch hier zwei Rasenrondelle den Platz vor dem
Stadttor. Am Richard-Wagner-Platz (ehemaliges Ranstädter Tor) sind sie in Fragmenten
noch vorhanden. Auf dem südlichen Rondell steht seit 1851 das Denkmal für den Leipziger
Arzt Samuel Hahnemann, den Begründer der Homöopathie (Sanierung der Anlage 2003).
Zu Beginn des 20. Jahrhunderts wurden die Promenadenanlagen in diesem Abschnitt durch
Gartendirektor Hampel neu konzipiert und erweitert. Hampel widmete dabei der Treppe zum
Matthäikirchhof besondere Aufmerksamkeit, weil hier ein Denkmal für den in Leipzig gebore-
nen Komponisten Richard Wagner geplant war. Mit dem Entwurf wurde Max Klinger beauf-
tragt, der jedoch vor der Vollendung der Arbeiten verstarb. Lediglich eine Treppenanlage
konnte nach Klingers Vorlage ausgeführt werden. Die „Klinger-Treppe“ wurde in den 1970er
Jahren im Zuge der Erweiterung des Gebäudes der Bezirksverwaltung für Staatssicherheit
kurzerhand abgebrochen. Die Bauteile konnten jedoch geborgen und 2010 gemeinsam mit
dem unvollendeten Denkmalsockel am historischen Standort wiedererrichtet werden. 2013
aus Anlass des 200. Geburtstages von Richard Wagner fand die lange Diskussion um ein
Wagner-Denkmal in seiner Heimatstadt mit der Aufstellung einer lebensgroßen Wagner-Figur
vor einer etwa 4 m hohen Schatten-Silhouette des Komponisten von Stephan Balkenhol auf
dem historischen Denkmalsockel ein versöhnliches Ende.
Im zweiten Weltkrieg wurden das Alte Theater und die Matthäikirche schwer beschädigt und
später abgerissen. Der Verlauf der historischen Töpferstraße kann nur noch erahnt werden.
Über den ehemaligen Standort des Alten Theaters führt heute die Ringstraße.
Richard-Wagner-Platz und Richard-Wagner-Straße wurden 2012/2013 im Zusammenhang
mit der Neubaumaßnahme „Höfe am Brühl“ neu gestaltet. Dazu fand 2008 ein Realisie-
rungswettbewerb mit 30 Teilnehmern statt. Zur Ausführung bestimmt wurde der Entwurf von
Lohaus Carl Landschaftsarchitektur, Hannover.
Für den Richard-Wagner-Platz war es neben der Neugestaltung eines multifunktionalen Plat-
zes ein erklärtes Planungsziel, den in diesem Bereich durchbrochenen Promenadenring wie-
der erlebbar zu machen. Dafür wurden neunundfünfzig Linden angepflanzt. Zusätzlich wur-
den, um Aufenthaltsqualitäten zurückzugewinnen, Wasserbecken für die 1972 vom Leipziger
Bildhauer Harry Müller gefertigten, meist nur »Pusteblumen« genannten Brunnenplastiken
angelegt. Die Richard-Wagner-Straße erhielt im Abschnitt zwischen Richard-Wagner-Platz
und der Straße Am Hallischen Tor wieder eine Allee-Pflanzung.
Die Neugestaltung des nördlichen Promenadenrings findet mit der Entsiegelung ehemals als
Parkplatz genutzter Flächen östlich der Kreuzung Am Hallischen Tor/Richard-Wagner-Straße
im Zuge der Fertigstellung des City-Tunnel-Neubaus 2014 vorerst ihr Ende.

Quellen:
Volk, Waltraud: Historische Straßen und Plätze heute – LEIPZIG; VEB Verlag für Bauwesen Berlin, 1979
Stadt Leipzig, Grünflächenamt und Amt für Stadtgrün und Gewässer: Der grüne Promenadenring, 2004
Stadt Leipzig, Grünflächenamt: Denkmalpflegerische Rahmenzielstellung Promenadenring Leipzig, 1993

16.2 Weitere Museen
  Die Standorte von Museen in Kern- und Sondergebieten werden nachrichtlich
in den Bebauungsplan aufgenommen.
[§ 9 Abs. 6 BauGB]

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Begründung:
Die nachrichtliche Übernahme dient dem Verständnis des Gesamtplans. Neben den großen
Museen in öffentlicher Verwaltung, deren Grundstücke als Gemeinbedarfsflächen festgesetzt
werden, gibt es weitere kleinere Museen in Kerngebieten sowie im Sondergebiet „Universi-
tät“: das Sächsische Apothekenmuseum (Thomaskirchhof 12), das Zeitgeschichtliche Forum
(Grimmaische Str. 24) sowie die Kustodie, die Kunstsammlung der Universität Leipzig (Ritter-
straße 26 und Augusteum Augustusplatz 10).
In den genannten Baugebieten sind grundsätzlich sämtliche durch die Festsetzungen eröffne-
ten Nutzungen zulässig. Die bestehenden Museen stellen aber wertvolle Einrichtungen für die
Leipziger Öffentlichkeit dar; ihr Bestand soll damit zumindest im Plan vermerkt werden. Dies
trägt auch zur Sicherung dieser Einrichtungen bei.
16.3 Weitere Denkmalbereiche und Baudenkmäler
Weitere Denkmalbereiche und Baudenkmäler werden in diesem Bebauungsplan nicht nach-
richtlich übernommen.

Begründung:
Im Bereich der historischen Innenstadt Leipzigs ist eine Vielzahl von Denkmalen vorhanden.
Es würde die Lesbarkeit dieses Planes, der das gesamte Stadtzentrum umfasst und haupt-
sächlich die Art der Nutzung steuern soll, erschweren, wenn jedes Denkmal nachrichtlich ein-
gezeichnet würde.
Auch ohne nachrichtliche Darstellung in diesem Plan gelten die denkmalschutzrechtlichen
Regelungen uneingeschränkt.
17. Hinweise ohne Normcharakter
 1. Gestaltung der Gebäudefassaden:
- Alle baulichen Anlagen sind so zu behandeln, dass neben der Erhaltung
wertvoller Einzelbauten die kulturell bedeutsame Gesamtheit der die histo-
rische Kernstadt prägenden Merkmale erhalten wird. Bauliche Maßnahmen
aller Art sind in ihrer Gesamtheit so auszuführen, dass das vorhandene
Straßen- und Ortsbild nicht beeinträchtigt wird.
- Bei Neubauten sind die in der Traditionslinie der historischen Leipziger
Bauten liegenden Gestaltungs- und Gliederungsmittel in ihrer Grundfunkti-
on und Grundaussage aufzunehmen, zu bewahren und weiterzuentwickeln:
a) Horizontale Gesimse gliedern die Fassade in Fassadenabschnitte und
trennen optisch die gestapelten Funktionseinheiten;
b) Vertikale Lisenen, Säulen, Flacherker, Erker o. ä. fassen die Geschosse
zwischen den Gesimsen optisch zusammen und begründen die stehende
Wirkung der Fassaden.
- Die Gliederung der Erdgeschosszone muss aus der Fassade des Gebäudes
entwickelt wer-den und Bezug auf die darüber liegenden Geschosse neh-
men. Die tragende Konstruktion muss zumindest an den der Straße zuge-
wandten Gebäudeseiten bis zum Erdgeschoss durchgeführt werden, d. h.
die Tektonik eines Gebäudes muss bis in das Erdgeschoss gewahrt bleiben.

Erläuterung:
Die Hinweise zur Gestaltung der Gebäudefassaden sind ergänzende und klarstellende Hin-
weise zur Auslegung der örtlichen Bauvorschriften gemäß diesen textlichen Festsetzungen.
Sie dienen den Bausachverständigen und Bauherren zur Erläuterung der gestalterischen
Anforderungen, denen die Fassaden genügen müssen. Ergänzend ist bei der Planung von
Gebäuden die Erhaltungssatzung zu beachten (siehe Hinweis Nr. 2).
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Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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2. Im Plangebiet gelten:
- Die Baumschutzsatzung der Stadt Leipzig vom 16.10.1992 (Leipziger Amts-
blatt vom 08.02.1993) in der jeweils gültigen Fassung.
-  Die Erhaltungsatzung für das Gebiet „Leipzig-Innenstadt“ der Stadt Leipzig
vom 17.10.2001 (Leipziger Amtsblatt vom 12.01.2002) in der jeweils gültigen
Fassung.
-  Die Verpflichtung zur Errichtung von Stellplätzen einschließlich von Fahr-
radstellplätzen nach § 49 der SächsBO i. d. F. vom 26.05.2004 (SächsGVBl.
S. 200) nach Maßgabe der textlichen Festsetzung Nr. 10.

Erläuterung:
Der Hinweis weist auf Satzungen bzw. gesetzliche Normen hin, die im Zusammenhang mit
Bauvorhaben auf einem Grundstück im Geltungsbereich zu beachten sind.
Die Liste ist nicht abschließend.

3. Im Plangebiet steht eine Vielzahl von Baudenkmalen unter Baudenkmalschutz.
Das Ringgrün steht unter Gartendenkmalschutz.

Erläuterung:
Der Denkmalschutz und Gartendenkmalschutz haben für zahlreiche Einzelgebäude und Gar-
tenanlagen im Plangebiet, aber auch für die historische und künstlerische Bedeutung und
Gestalt des Stadtzentrums in seiner Gesamtheit hohe Bedeutung. Das Sächsische Denkmal-
schutzgesetz enthält Vorschriften zu Denkmälern, die den Denkmalschutz sicherstellen sol-
len. Der Hinweis soll die am Bau Beteiligten auf die Einhaltung dieser Vorschriften aufmerk-
sam machen.

4. Der gesamte Geltungsbereich ist archäologischer Relevanzbereich. Bei Erdar-
beiten entdeckte Bodendenkmale (Funde von Scherben, Knochen, Stein- und
Metallgegenständen, Steinsetzungen, Holz, Verfärbungen usw.) sind unverzüg-
lich der Unteren Denkmalschutzbehörde und dem Landesamt für Archäologie
des Freistaats Sachsen anzuzeigen.

Erläuterung:
Das Plangebiet ist bekanntermaßen für den Bodendenkmalschutz von hoher Bedeutung. Das
Sächsische Denkmalschutzgesetz enthält Vorschriften zur Meldepflicht von Bodendenk-
mälern und anderen archäologischen Fundstücken, die den Bodendenkmalschutz und die
Auswertung von Fundstücken sicherstellen sollen. Der Hinweis soll die am Bau Beteiligten
auf die Einhaltung dieser Vorschriften aufmerksam machen.

5. Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen und der rechtliche Charakter (Klas-
sifizierung) sind nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplans.

Erläuterung:
Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche auf der Ebene des B-Planes ist nicht zweckmäßig,
da sie nicht Zweck des Bebauungsplans ist. Damit bedarf es auch keiner klarstellenden textli-
chen Festsetzung dazu. Stattdessen wird ein Hinweis ohne Normcharakter in den Plan auf-
genommen.

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Begründung zum Bebauungsplan   80
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

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6. Der Bebauungsplan regelt nicht die Überbaubarkeit der Grundstücksflächen.
Die überbaubaren Grundstücksflächen einschließlich der Baufluchten sind in
jedem Einzelfall nach § 34 Abs. 1 BauGB zu ermitteln. Das gilt auch bei einer
festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) von 1,0.

Erläuterung:
Es ist die Absicht der Stadt Leipzig, den Bebauungsplan als einfachen B-Plan i.S.d. § 30
Abs. 3 BauGB zu verabschieden. Ein solcher einfacher Bebauungsplan enthält nicht die sog.
Mindestfestsetzungen im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB. Der § 30 BauGB lautet wie folgt
(Auszug):
§ 30 BauGB – Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans
(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonsti-
gen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß
der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Ver-
kehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht
widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

Zur Beantwortung der Frage, ob der B-Plan 45-6 die in § 30 Abs. 1 genannten Mindestfest-
setzungen enthält, ist also zu prüfen, ob Festsetzungen getroffen werden
… zu den örtlichen Verkehrsflächen?
Für den gesamten Geltungsbereich des B-Plans werden örtliche Verkehrsflächen als
Straßenverkehrsflächen zeichnerisch festgesetzt.
… zur Art der baulichen Nutzung?
Für den gesamten B-Plan wird die Art der Nutzung festgesetzt.
… zum Maß der baulichen Nutzung?
In einem Teil des Plangebietes (im MK 2) wird neben der Art der Nutzung eine pla-
nungsrechtliche Festsetzung zum Maß der Nutzung in Form einer Mindest- und der
Höchstzahl der Geschosse getroffen. Die Stadt möchte mit dieser Festsetzung vermei-
den, dass etwa eine geringere Anzahl von Geschossen (mit hoher Geschossdeckenhö-
he) gebaut wird und damit die vorgeschriebene Traufhöhe erreicht wird, gleichzeitig
aber die Geschosse für das Wohnen – im MK 2 nämlich ab dem 5. Vollgeschoss – nicht
errichtet und somit der Zweck der Festsetzung Nr. 6.3 umgangen wird.
Außerdem müssen Bauherren die in den Plan aufgenommene örtliche Bauvorschrift zu
den Traufhöhen bzw. zu den Höhen der Attika einhalten, die zwischen 18 und 21 m lie-
gen müssen. Gemäß § 16 Abs. 3 BauNVO sind bei der Festsetzung der Höhe baulicher
Anlagen stets auch die Grundflächenzahl (GRZ) oder die Größe der Grundflächen der
baulichen Anlagen festzusetzen. Für das MK 2 wurde somit eine GRZ von 1,0 festge-
setzt (siehe Begründung zur textlichen Festsetzung Nr. 8.2). Der Bebauungsplan enthält
also Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung
… zu den überbaubaren Grundstücksflächen einschließlich der Baufluchten?
Überbaubare Grundstückflächen können nur mit Hilfe von Baugrenzen, Baulinien oder
der Bautiefe festgesetzt werden. Festsetzungen dieser Art, die geeignet sind, die über-
baubare Grundstücksfläche zu bestimmen, werden in diesem B-Plan jedoch nicht ge-
troffen.
(Es werden lediglich im Bereich neu zu errichtender Passagen mittels Nebenzeichnung
Baugrenzen festgesetzt, die die notwendigen Luftgeschosse im Erdgeschoss sichern.
Diese Festsetzung ist jedoch nicht hinreichend für die Bestimmung der Überbaubarkeit
dieser Grundstücke.)
Auch aus der Festsetzung der GRZ mit 1,0 lässt sich keine Regelung der überbaubaren
Grundstücksfläche ableiten; diese Festsetzung bedeutet lediglich, dass einer Überbau-
ung des Grundstücks keine einengende Festsetzung einer GRZ entgegensteht.
184 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   81
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

Eine Einengung der Überbaubarkeit kann sich aus den Verhältnissen vor Ort ergeben.
Mangels Festsetzung ist  die Ausnutzung der Grundstücksbereiche in jedem Einzelfall
nach § 34 BauGB zu ermitteln und wird damit in einigen Fällen unter dem Maß bleiben,
das nach der TF 8 (Festsetzung der Grundflächenzahl für das MK 2) theoretisch zuläs-
sig wäre. Damit steht fest, dass es sich nicht um einen qualifizierten Bebauungsplan im
Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB handelt.

Der Hinweis Nr. 6 dient der Klarstellung für die Genehmigungspraxis.
In der Folge sind Bauvorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplans nicht nur nach den
Festsetzungen dieses Bebauungsplans, sondern auch nach § 34 BauGB zu beurteilen. Ge-
mäß den Vorschriften des Bauordnungsrechts ist eine Baugenehmigung zu beantragen.
185 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   82
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

D. Städtebauliche Kalkulation
18. Flächenbilanz
Die folgende Tabelle stellt für den Geltungsbereich des B-Plans die Flächengrößen dar.

Art der Nutzung Flächengröße in m²  Flächengröße in ha  Anteil in %
Kerngebiete 253.815 25,4 37,5%
Sondergebiete 51.840 5,2 7,6%
Flächen für Gemeinbedarf 27.016 2,7 4,0%
Straßenverkehrsflächen 203.875 20,4 30,1%
Grünflächen 122.872 12,3 18,1%
Geltungsbereiche der B-Pläne 45.3
und 45.4 (Weißflächen)
18.232 1,8 2,7%
SUMME 677.650 67,8 100,0%

Die Teil-Baugebiete der Kerngebiete nehmen folgende Anteile an der Gesamtfläche der
Kerngebiete ein:

Art der Nutzung Flächengröße in m²  Flächengröße in ha  Anteil
Teil-Kerngebiete MK 1.1 bis MK 1.5 17.519 1,8 6,9%
Teil-Kerngebiete MK 2.1 bis MK 2.33 206.457 20,6 81,3%
Teil-Kerngebiete MK 3.1 bis MK 3.12 29.839 3,0 11,8%
SUMME 253.815 25,4 100,0%

19. Verkehrsentwicklung
Es gibt keine Hinweise, dass durch die Aufstellung des B-Plans eine Verkehrserhöhung im
Vergleich zum Verzicht auf die Planung eintreten könnte.
20. Kosten
Durch den B-Plan werden keine neuen Baumaßnahmen vorbereitet oder begründet. Dies gilt
auch für den öffentlichen Raum – Straßenverkehrsflächen und Grünflächen – der lediglich im
Bestand gesichert wird. Außer den Verfahrenskosten, die von der Stadt getragen werden,
verursacht der B-Plan somit keine direkten Folgekosten für die öffentlichen Haushalte.
Kosten für die Stadt Leipzig sind auch nicht auf der Grundlage des Planungsschadensrechts
gemäß §§ 39 ff. BauGB zu erwarten:
- Die Festsetzungen zu Sonderbauflächen, Gemeinbedarfsflächen, Straßenverkehrsflä-
chen sowie Grünflächen betreffen Eigentum der öffentlichen Hand oder religiöser Ein-
richtungen und sichern bestehende Nutzungen. Durch den Plan werden keine derzeit
zulässigen Nutzungen beschränkt.
- Die Festsetzungen zu den Kerngebieten betreffen überwiegend Flächen in privatem Ei-
gentum. Der Plan setzt die Art der Nutzung soweit fest, wie sie sich aus dem vorgefun-
denen Bestand ableiten lässt. Lediglich für die Teil-Baugebiete des MK 2 werden Fest-
setzungen zum Maß der Nutzung getroffen. Mangels einer Festsetzung zu den über-
baubaren Grundstücksflächen bleibt der Bebauungsplan auch im MK 2 – wie auch im
Bereich der übrigen Kerngebietsflächen einfacher B-Plan i.S.d. § 30 Abs. 1 BauGB.
Damit ist für Bauvorhaben im Geltungsbereich dieses Plans ergänzend § 34 Abs. 1
BauGB heranzuziehen.
186 von 196 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan   83
Nr. 45.6 „Stadtzentrum“ (Entwurf)

Stand: 18.09.2015

- Die Festsetzungen zu Blockdurchgängen auf noch nicht bebauten Kerngebietsflächen
sichern keine im Bestand vorgefundene bauliche Situation. Auf der Grundlage des
Plans ergibt sich jedoch dennoch kein Anspruch auf Entschädigung, da auf sämtlichen
Grundstücken dieser Art innerhalb der letzten 7 Jahre keine nach § 34 BauGB zulässi-
ge Kerngebietsnutzung verwirklicht oder beantragt worden ist. Nach § 42 Abs. 3 BauGB
hat der Plangeber bei der Änderung der zulässigen Nutzung nach Ablauf von 7 Jahren
nur eine Entschädigung für Eingriffe in tatsächlich ausgeübte Nutzungen zu leisten. Ist
die tatsächliche Nutzung das Brachliegen, ergibt sich kein Planungsschaden.
- Für ein Grundstück im Teil-Baugebiet MK 2.4 ist 2013 eine Baugenehmigung zur Er-
richtung eines Gebäudes erteilt worden, die keinen Blockdurchgang i.S.d. TF 9 („echte“
Passage, rund um die Uhr für die Allgemeinheit zugänglich) als Bestandteil bzw. Aufla-
ge enthält.
An der zeichnerischen Festsetzung eines Blockdurchgangs i.S.d. ZF 4 i.V.m. der TF 9
wird jedoch festgehalten. Die zeichnerische Festsetzung orientiert sich dabei an der
genehmigten inneren Baustruktur (tragende Gebäudeteile und innere Erschließung des
Gebäudes). Im Falle einer späteren Belastung mit einem Gehrecht für die Allgemeinheit
wäre in diesem Einzelfall zunächst zu ermitteln, ob bei dauerhafter Öffnung des Block-
durchgangs für die Allgemeinheit Vermögensnachteile für die Grundstücksbesitzer auf-
treten. Dabei lässt sich schon jetzt ausschließen, dass das Grundstück nicht mehr sei-
ner Bestimmung gemäß genutzt werden kann und von der Stadt übernommen werden
müsste. Falls überhaupt Vermögensnachteile für den Grundstückseigentümer entste-
hen, ist von vergleichsweise geringfügigen Summen auszugehen, da nur ein geringer
Teil (wenige Prozent) der realisierbaren Geschossfläche für einen Blockdurchgang nö-
tig sind.

Leipzig, den

Jochem Lunebach
Leiter des
Stadtplanungsamtes
187 von 196 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“  (Entwurf)   1
Teil B: Text

Stand: 18.09.2015
I. Art der baulichen Nutzung

1. Sonstiges Sondergebiet „Universität“
1.1 Das Sondergebiet dient der Unterbringung universitärer Nutzungen und zugehöriger
Gebäude. In untergeordnetem Umfang sind auch andere kerngebietstypische
Nutzungen zulässig.
1.2  Allgemein zulässig sind:
-  universitäre Einrichtungen aller Art, insbesondere Hörsäle, Büros, Labore, Ver-
suchsräume, Übungs- und Aufenthaltsräume für Lehrkräfte und Studenten, Bibli-
otheken, Lesesäle und alle zugehörigen Nebeneinrichtungen und dienenden
Nutzungen;
-  Studentenwohnheime, Wohnungen für Studenten und wissenschaftliches
Personal;
-  Museumseinrichtungen;
-  Kindertagesstätten.
1.3 Ausschließlich im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss sind darüber hinaus alle
Nutzungen dergestalt zulässig, wie sie kraft textlicher Festsetzung Nr. 5 im Kern-
gebiet MK 1 zulässig sind. Bestandskräftig genehmigte Nutzungen genießen auch in
den übrigen Geschossen Bestandsschutz. Änderungen und Erneuerungen der in
den übrigen Geschossen bestandskräftig genehmigten Nutzungen sind im Rahmen
der nach Satz 1 zulässigen Nutzungen zulässig.
   [§ 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 7, Abs. 10, § 11 Abs. 2 BauNVO 2013]

2. Sonstiges Sondergebiet „Oper“
2.1 Das Sondergebiet dient der Unterbringung der Oper und ergänzender Nutzungen.
2.2  Allgemein zulässig sind:
-  Einrichtungen im Zusammenhang mit dem Opernbetrieb, insbesondere Auffüh-
rungsräumlichkeiten, Bühnenwerkstätten, Aufenthaltsräume für Beschäftigte und
alle zugehörigen Nebeneinrichtungen;
- gastronomische Betriebe sowie ein Einzelhandelsbetrieb im Zusammenhang mit
dem Opernbetrieb.
   [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 2 BauNVO 2013]

3. Sonstiges Sondergebiet „Konzertstätte Gewandhaus“
3.1 Das Sondergebiet dient der Unterbringung des Konzerthauses und ergänzender
Nutzungen.
3.2 Allgemein zulässig sind:
-  Einrichtungen im Zusammenhang mit dem Konzertbetrieb, insbesondere Auf-
führungsräumlichkeiten, Bühnenwerkstätten, Aufenthaltsräume für Beschäftigte
und alle zugehörigen Nebeneinrichtungen;
-  gastronomische Betriebe sowie ein Einzelhandelsbetrieb im Zusammenhang mit
dem Konzertbetrieb.
   [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 2 BauNVO 2013]

4. Sonstiges Sondergebiet „Kulturforum Moritzbastei“
4.1 Das Sondergebiet dient der Unterbringung kultureller, freizeitbezogener und ergän-
zender Nutzungen in den vorhandenen denkmalgeschützten baulichen sowie in den
sonstigen Anlagen.
4.2  Allgemein zulässig sind:
188 von 196 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“  (Entwurf)   2
Teil B: Text

Stand: 18.09.2015
-  Theater- und Konzertveranstaltungen, Filmvorführungen, Tanzveranstaltungen,
Lesungen u. ä.;
- Diskotheken, gastronomische Betriebe.
   [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 2 BauNVO 2013]

5. Kerngebiet MK 1   (Teil-Baugebiete MK 1.1 bis MK 1.5)
5.1 Allgemein zulässig sind:
-  Geschäfte, Büros und Verwaltung;
-  Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherber-
gungsgewerbes, Vergnügungsstätten sowie sonstige nicht wesentlich störende
Gewerbebetriebe einschließlich von Handwerksbetrieben, sofern keine Ein-
schränkung nach textlicher Festsetzung Nr. 5.3 besteht;
-  Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke;
-  Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber
und Betriebsleiter;
-  sonstige Wohnungen oberhalb des vierten Vollgeschosses.
  Räume für Kinderwagen und Fahrräder sind in allen Geschossen zulässig.
5.2 Ausnahmsweise können Anlagen für sportliche Zwecke zugelassen werden.
5.3 Unzulässig sind:
- Einrichtungen mit überwiegend sexgewerblichem Charakter (z. B. Sex-Shops,
Peepshows, Sex-Kinos, bordellartige Betriebe, Unterkünfte für Prostituierte,
Striptease-Lokale);
-  Spiel- und Automatenhallen aller Art;
-  Wettbüros;
-  oberirdische Parkhäuser, oberirdische Garagen und Großgaragen sowie ober-
irdische Stellplätze mit Ausnahme von Behindertenstellplätzen;
-  Tankstellen.
   [§ 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 2, § 1 Abs. 5, § 1 Abs. 6 Nr. 1,
§ 1 Abs. 9, § 12 Abs. 6 BauNVO 2013]

6. Kerngebiet MK 2   (Teil-Baugebiete MK 2.1 bis MK 2.33)
6.1 Vom ersten bis einschließlich zum vierten Vollgeschoss sind folgende Nutzungen
allgemein zulässig:
-  Geschäfte, Büros und Verwaltung;
-  Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherber-
gungsgewerbes, Vergnügungsstätten sowie sonstige nicht wesentlich störende
Gewerbebetriebe einschließlich von Handwerksbetrieben, sofern keine Ein-
schränkung nach der textlichen Festsetzung Nr. 6.6 besteht;
-  Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke;
-  Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber
und Betriebsleiter.
  Räume für Kinderwagen und Fahrräder sind in allen Geschossen zulässig.
6.2 Ausnahmsweise können Anlagen für sportliche Zwecke zugelassen werden.
6.3 Oberhalb des vierten Vollgeschosses sind nur Wohnungen allgemein zulässig. Dies
gilt nicht für Hotelgebäude.
6.4 Ausnahmsweise können die nach der textlichen Festsetzung Nr. 6.1 nur im ersten
bis einschließlich vierten Vollgeschoss zulässigen Nutzungen auch oberhalb des
vierten Vollgeschosses zugelassen werden, wenn sichergestellt ist, dass
-  die Geschossfläche, die dadurch oberhalb des vierten Vollgeschosses nicht für
Wohnzwecke genutzt wird, zusätzlich auf demselben oder einem anderen Grund-
189 von 196 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“  (Entwurf)   3
Teil B: Text

Stand: 18.09.2015
stück im Geltungsbereich des Bebauungsplanes zu Wohnzwecken hergestellt
wird, und
-  die betreffende Wohnnutzung durch Baulast gesichert wird.
6.5 Wohnungen, die gemäß textlicher Festsetzung Nr. 6.4 zum Ersatz von Wohnungen
oberhalb des vierten Vollgeschosses oder gemäß textlicher Festsetzung Nr. 7.4
zum Ersatz von Wohnungen gemäß textlicher Festsetzung Nr. 7.3 errichtet werden,
sind auch vom zweiten bis zum vierten Vollgeschoss zulässig.
6.6 Unzulässig sind:
- Einrichtungen mit überwiegend sexgewerblichem Charakter (z. B. Sex-Shops,
Peepshows, Sex-Kinos, bordellartige Betriebe, Unterkünfte für Prostituierte,
Striptease-Lokale);
-  Spiel- und Automatenhallen aller Art;
-  Wettbüros;
-  oberirdische Parkhäuser, Garagen und Großgaragen sowie oberirdische Stell-
plätze mit Ausnahme von Behindertenstellplätzen;
-  Tankstellen;
-  Räume für freie Berufe sowie Beherbergungsgewerbe, Boardinghouses und
Ferienwohnungen in den nach den textlichen Festsetzungen Nr. 6.3, 6.4 oder 6.5
für Wohnungen verwendeten oder zu verwendenden Geschossflächen.
Bestandskräftig genehmigte Spielkasinos und Spielbanken bleiben zulässig, sie
dürfen erneuert werden.
   [§ 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 4, 5, 6, 7, § 7 Abs. 2, § 7 Abs. 4
Nr. 1 BauNVO 2013]

7.  Kerngebiet MK 3   (Teil-Baugebiete MK 3.1 bis MK 3.12)
7.1 Allgemein zulässig sind:
-  Geschäfte, Büros und Verwaltung;
-  Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherber-
gungsgewerbes, Vergnügungsstätten sowie sonstige nicht wesentlich störende
Gewerbebetriebe einschließlich von Handwerksbetrieben, sofern keine Ein-
schränkung nach textlicher Festsetzung Nr. 7.5 besteht;
-  Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke;
-  Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber
und Betriebsleiter;
-  sonstige Wohnungen oberhalb des ersten Vollgeschosses.
  Räume für Kinderwagen und Fahrräder sind in allen Geschossen zulässig.
7.2 Ausnahmsweise können Anlagen für sportliche Zwecke zugelassen werden.
7.3 In den nachfolgend durch Angabe der Adresse bezeichneten Teil-Baugebieten des
Kerngebietes MK 3 sind mindestens die in der nachfolgenden Tabelle bestimmten
Geschossflächen für Wohnungen zu verwenden:

Teil-
Baugebiet
Grundstück Flurstücks-
nummer
Größe der
Geschossfläche,
die für
Wohnungen zu
verwenden ist
MK 3.1 Richard-Wagner-Platz 1 458/1 (z.T.) 1.600 m²
MK 3.2 Brühl 61–63 386/10, 386/15,
3857/7
2.700 m²
MK 3.3 Große Fleischergasse 611, 612, 613, 3.000 m²
190 von 196 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“  (Entwurf)   4
Teil B: Text

Stand: 18.09.2015
Teil-
Baugebiet
Grundstück Flurstücks-
nummer
Größe der
Geschossfläche,
die für
Wohnungen zu
verwenden ist
21 614, 615
MK 3.4 Kleine Fleischergasse 6 610 400 m²
MK 3.5 Katharinenstraße 5–9 323, 324/1, 324/2,
325, 326
1.650 m²
MK 3.6 Katharinenstraße 2-4,
Reichsstraße 11-13
4831 10.850 m²
MK 3.7 Nikolaistraße 31 4749/1, 4750/2 2.400 m²
MK 3.7 Reichsstraße 16-18 4748 10.850 m²
MK 3.8 Dittrichring 10 540 b 1.000 m²
MK 3.8 Dittrichring 12 539 b 600 m²
MK 3.8 Dittrichring 14 532 e 850 m²
MK 3.8 Dittrichring 16 532 d 800 m²
MK 3.8 Klostergasse 7 538 700 m²
MK 3.8 Klostergasse 9 537 a 600 m²
MK 3.9 Nikolaistraße 1 218, 219 1.700 m²
MK 3.10 Burgstraße 4-12 556/2, 4834/1,
4834/2, 4835
3.000 m²
MK 3.11,
MK 3.12
Universitätsstraße 18-
20 (durch Brückenbau
miteinander verbundene
Grundstücke)
4582, 733 d 4.250 m²

7.4 Ausnahmsweise kann auf die in textlicher Festsetzung Nr. 7.3 festgesetzte Verwen-
dung von Geschossfläche für Wohnungen in dem Umfang verzichtet werden, in dem
sichergestellt ist, dass
- die Geschossfläche, die nicht für Wohnungen verwendet wird, zusätzlich auf
einem anderen Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplanes zu Wohn-
zwecken hergestellt wird, und
- die entsprechende Wohnnutzung durch Baulast gesichert wird.
7.5 Unzulässig sind
-  Einrichtungen mit überwiegend sexgewerblichem Charakter (z. B. Sex-Shops,
Peepshows, Sex-Kinos, bordellartige Betriebe, Unterkünfte für Prostituierte, Strip-
tease-Lokale);
-  Spiel- und Automatenhallen aller Art;
-  Wettbüros;
-  oberirdische Parkhäuser, Garagen und Großgaragen sowie oberirdische Stell-
plätze mit Ausnahme von Behindertenstellplätzen;
-  Tankstellen;
191 von 196 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“  (Entwurf)   5
Teil B: Text

Stand: 18.09.2015
-  Räume für freie Berufe sowie Beherbergungsgewerbe, Boardinghouses und
Ferienwohnungen in den nach den textlichen Festsetzungen Nr. 7.3 und 7.4 für
Wohnungen verwendeten oder zu verwendenden Geschossflächen.
  [§ 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 4, 5, 6, § 7 Abs. 2, § 7 Abs. 4
Nr. 2 BauNVO 2013]
Hinweis: Der Nachweis der für Wohnungen verwendeten Geschossflächen i.S.d. textlichen
Festsetzung Nr. 7.3 kann auch dadurch geführt werden, dass die Errichtung bzw. Nutzung
von Wohnfläche im Umfang von mindestens 75 % der festgesetzten Größe der Geschoss-
fläche nachgewiesen wird.

II. Maß der baulichen Nutzung

8. Kerngebiet MK 2   (Teil-Baugebiete MK 2.1 bis MK 2.33)
8.1 In den Teil-Baugebieten MK 2.1 bis MK 2.33 gilt folgende Festsetzung:
Zahl der Vollgeschosse: mindestens V  /  höchstens VIII
8.2 In den Teil-Baugebieten MK 2.1 bis MK 2.33 wird als Grundflächenzahl (GRZ) 1,0
festgesetzt.
  [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 BauNVO 2013]

III.  Sonstige Festsetzungen

9. Mit Gehrechten zu belastende Flächen
9.1 Alle in der Planzeichnung sowie in den Nebenzeichnungen Nr. 1 bis 5 festgesetzten
Blockdurchgänge sind – gegebenenfalls nach ihrer Herstellung – mit einem Geh-
recht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten.
9.2 Alle in der Planzeichnung festgesetzten Arkaden sind mit einem Gehrecht zuguns-
ten der Allgemeinheit zu belasten.
  [§ 9 Abs. 1 Nr. 1, 21, Abs. 3 BauGB]

10. Beschränkung der Stellplätze für Kraftfahrzeuge
 In den Kerngebieten wird die Anzahl der Stellplätze für Kraftfahrzeuge wie folgt be-
schränkt:
Die höchstens zulässige Zahl der Stellplätze entspricht der Zahl von Stellplätzen,
die sich aus der Berechnung der Anzahl der notwendigen Stellplätze auf der
Grundlage der Verwaltungsvorschrift zur Sächsischen Bauordnung vom 18. März
2005*) durch die zuständige Behörde ergeben hat.
 [§ 12 Abs. 6 BauNVO 2013]
 *) Verwaltungsvorschrift (VwV) zur Sächsischen Bauordnung vom 18. März 2005 (Sonder-
druck des SächsABl. Nr. 02/2005, S. 57 ff.), berichtigt 14. April 2005 (SächsABl. S. 363),
geändert durch Ziffer XXII der VwV vom 1. März 2012 (SächsABl. S. 336, 353) und durch
VwV vom 7. August 2012 (SächsABl. S. 1031)

11. Immissionsschutz
 Die Außenbauteile von Wohnungen müssen ausreichende Schalldämmwerte nach
DIN 4109*), Ausgabe 1989, aufweisen.
 [§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB]
192 von 196 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“  (Entwurf)   6
Teil B: Text

Stand: 18.09.2015

  *) Bezugsquelle: Beuth-Verlag GmbH, Burggrafenstr. 6, 10787 Berlin. Die DIN-Vorschrift
kann im Neuen Rathaus der Stadt Leipzig, Martin-Luther-Ring 4-6, Stadtplanungsamt,
eingesehen werden.

IV. Örtliche Bauvorschriften

12. Gestaltungsvorschriften
 [§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 89 Abs. 1 Nr. 1, 5, Abs. 2 SächsBO]

12.1 Historische Gestalt und Fassadengliederung
  (1) Die dem öffentlichen Straßenraum oder öffentlichen Grünflächen zugewandten
Gebäudefassaden sind zur Wiederherstellung der am 01.09.1939 vorhandenen äu-
ßeren Gestalt und Fassadengliederung dergestalt herzustellen, dass die am
01.09.1939 nach Maßgabe der im Stadtplanungsamt der Stadt Leipzig vorhandenen
amtlichen Katasterunterlagen vorhandenen Knicke, Schwingungen, Vor- und Rück-
sprünge, versetzten Straßenendigungen und Eckbetonungen wiedererrichtet wer-
den.
  (2) Abs. 1 gilt nicht, soweit etwas anderes durch Bebauungspläne festgesetzt ist.

12.2 Stellung und Höhe der Gebäude
 (1) Gebäude sind traufständig zu Straßen und Plätzen zu errichten.
 (2) Die maximal zulässige Traufhöhe wird mit mindestens 18,0 m und höchstens
21,0 m mit einer Toleranz von +/- 0,5 m über der Oberkante des angrenzenden
Straßenlandes festgesetzt.
(3) Die Traufhöhen benachbarter Gebäude sollen bei Einhaltung der zulässigen
Obergrenzen voneinander abweichen.
  (4) Oberhalb der festgesetzten Traufhöhe kann ein geneigtes Dach mit einer Dach-
neigung von 30 bis 60 Grad ausgebildet werden.
 (5) Anstelle eines geneigten Dachs können Staffelgeschosse errichtet werden. Für
die maximal zulässige Höhe der Hauptattika des Gebäudes (einschließlich notwen-
diger Brüstungen oder Geländer) über der Oberkante des angrenzenden Straßen-
landes ist Abs. 2 entsprechend anzuwenden. Die Staffelgeschosse müssen so weit
zurückgesetzt werden, dass der Neigungswinkel der Ausbildung einer Dachschräge
von bis zu 60 Grad entspricht.
 (6) Die Absätze 1 bis 5 gelten nicht für in die Denkmalliste eingetragene Einzeldenk-
male.

12.3 Balkone, Loggien, Erker
 (1) Balkone und Loggien sind an den Gebäudeseiten, die den öffentlichen Verkehrs-
oder Grünflächen zugewandt sind, unzulässig.
 (2) Erker und andere Gebäudeteile dürfen nicht mehr als 1,0 m vor die Gebäude-
front vorspringen.

12.4 Gebäudeöffnungen, Markisen, Jalousien und Rollläden
 (1) Fenster sind in der Form des stehenden rechteckigen Einzelfensters auszubilden
(Verhältnis Fensterhöhe zu Fensterbreite mindestens 1,4:1,0). Verspiegelte Fenster-
flächen sind unzulässig.
193 von 196 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“  (Entwurf)   7
Teil B: Text

Stand: 18.09.2015
 (2) Sonnenschutzeinrichtungen sind in die Fassadengestaltung zu integrieren. Ja-
lousien und Rollläden dürfen in den Obergeschossen das lichte Maß der Fensteröff-
nungen nicht überschreiten. Die dazugehörigen Kästen sind verdeckt anzubringen
 (3) Markisen sind nur über Ladeneingängen und Schaufenstern im Erdgeschoss
zulässig. Sie dürfen das lichte Maß der Fenster- oder Türöffnungen im Erdgeschoss
nicht überschreiten. Markisen müssen über Gehwegen eine lichte Durchgangshöhe
von mindestens 2,5 m haben; ihre Vorderkante muss mindestens 0,7 m von der
Bordsteinkante entfernt sein. Verkehrsrechtliche Vorschriften bleiben unberührt.
  (4) Für Markisen zulässig sind einfarbige und einfach gestreifte, nicht glänzende
Materialien. Nicht zulässig für Markisen sind grelle (z.B. Signalfarben, Neonfarben,
leuchtende oder phosphoreszierende Farben) und glänzende Farben und Materia-
lien.
  (5) Einbruchsicherungen im Erdgeschoss müssen so gestaltet werden, dass dahin-
terliegende Fenster- und Türöffnungen sichtbar sind. Geschlossene Roll- und Fens-
terläden sind nicht zulässig. Sämtliche Sicherheitskonstruktionen sind in die Fassa-
dengestaltung zu integrieren.

12.5 Fassadenbegrünung
 Die Begrünung geeigneter Fassadenabschnitte ist zulässig. Denkmalpflegerische
Belange bleiben davon unberührt.

12.6 Dachaufbauten, Antennen, regenerative Energiegewinnung
 (1) In nutzbare Räume integrierte Dachaufbauten sind nur als Einzelgauben (in allen
Formen), Zwerchhäuser, Frontispize und als Ecküberhöhungen zulässig. Die Lage
dieser Dachaufbauten muss der Fassadengliederung entsprechen.
 (2) Andere Dachaufbauten (z.B. Aufzugsschächte und andere technische Aufbau-
ten) dürfen den First nicht überragen. Sie dürfen nur in dem Dachbereich errichtet
werden, in dem sie nicht von den öffentlichen Verkehrs- oder Grünflächen aus sicht-
bar sind.
  (3) Ausnahmsweise können notwendige technische Dachaufbauten bis zu einer ma-
ximalen Höhe von 3,0 m ab der Deckenoberkante des darunter liegenden Geschos-
ses auf Flachdächern zugelassen werden, wenn sie eingehaust werden und die
Dachlandschaft nicht verunstalten. Sie sind mindestens im gleichen Maß wie ihre
nach Satz 1 gemessene Höhe von der Außenkante des darunter liegenden Ge-
schosses abzurücken.
  (4) Dachaufbauten dürfen insgesamt durch ihre Größe, Anzahl und Form die Dach-
landschaft nicht verunstalten.
  (5) Antennen/Satellitenempfangsanlagen sind in der Regel unter Dach oder an einer
von den öffentlichen Verkehrs- oder Grünflächen abgewandten Dachfläche anzu-
bringen.
 (6) Anlagen zur Gewinnung regenerativer Energie (z. B. Sonnenkollektoren) sind
nur auf den der Straßenseite abgewandten und von öffentlichen Verkehrs- oder
Grünflächen nicht einsehbaren Dachschrägen zulässig.

12.7  Dachfenster und Dachausschnitte
 (1) Liegende Dachfenster und Dachausschnitte sind nicht zulässig, wenn sie von
öffentlichen Verkehrs- oder Grünflächen aus sichtbar sind.
 (2) Atelierverglasungen können ausnahmsweise zugelassen werden.

194 von 196 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“  (Entwurf)   8
Teil B: Text

Stand: 18.09.2015
12.8 Dacheindeckung und Dachbegrünung
 (1) Die Dächer sind im Regelfall mit Ziegeldeckung einzudecken. Dacheindeckun-
gen mit Kupfer-, Blei- oder anderen Blechen mit Stehfalz sowie mit anderen klein-
formatigen Materialien sind zulässig. Bei Blechabdeckungen sind Anstriche in einem
Farbton, der den Dächern der Umgebung angepasst ist, auszuführen.
 (2) Dächer mit einer Neigung kleiner als 10° sind zu mindestens 50% dauerhaft ex-
tensiv zu begrünen.

12.9 Zulassung von Abweichungen; Preisgerichtsklausel
  (1) Die textlichen Festsetzungen Nr. 12.2 bis 12.8 gelten nicht, soweit die betreffen-
den Gestaltungselemente weder vom öffentlichen Straßenraum noch von öffentli-
chen Grünflächen her sichtbar sind.
 (2) Abweichungen von den textlichen Festsetzungen Nr. 12.1 bis 12.8, Absatz 1
können zugelassen werden, wenn die Architekturleistungen durch das Ergebnis
eines ordentlichen Wettbewerbes gemäß „Richtlinien für Planungswettbewerbe /
RPW 2013“ zustande gekommen sind.

13. Erstreckung der örtlichen Bauvorschriften
 Im Geltungsbereich der rechtsverbindlichen Bebauungspläne Nr. 45.3 „Unbebautes
Areal am Thomaskirchhof“ und 45.4 „Museumsquartier“ gelten von den Festsetzun-
gen dieses Plans ausschließlich die örtlichen Bauvorschriften (textliche Festsetzun-
gen Nr. 12.1 bis 12.9). Die Festsetzungen dieser Bebauungspläne werden insoweit
ergänzt.

14. Aufhebung von Vorschriften
  Die örtliche Bauvorschrift für das Leipziger Stadtzentrum (historische Altstadt)
(Gestaltungssatzung) vom 18.12.1991 (Leipziger Amtsblatt Nr. 1 vom 11.01.1993)
tritt im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans mit Ausnahme der §§ 10 und 11
außer Kraft.

195 von 196 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 45.6 „Stadtzentrum“  (Entwurf)   9
Teil B: Text

Stand: 18.09.2015
V. Hinweise ohne Normcharakter

 1. Gestaltung der Gebäudefassaden:
- Alle baulichen Anlagen sind so zu behandeln, dass neben der Erhaltung wert-
voller Einzelbauten die kulturell bedeutsame Gesamtheit der die historische Kern-
stadt prägenden Merkmale erhalten wird. Bauliche Maßnahmen aller Art sind in
ihrer Gesamtheit so auszuführen, dass das vorhandene Straßen- und Ortsbild
nicht beeinträchtigt wird.
- Bei Neubauten sind die in der Traditionslinie der historischen Leipziger Bauten
liegenden Gestaltungs- und Gliederungsmittel in ihrer Grundfunktion und Grund-
aussage aufzunehmen, zu bewahren und weiterzuentwickeln:
a) Horizontale Gesimse gliedern die Fassade in Fassadenabschnitte und trennen
optisch die gestapelten Funktionseinheiten;
b) Vertikale Lisenen, Säulen, Flacherker, Erker o. ä. fassen die Geschosse
zwischen den Gesimsen optisch zusammen und begründen die stehende
Wirkung der Fassaden.
- Die Gliederung der Erdgeschosszone muss aus der Fassade des Gebäudes ent-
wickelt wer-den und Bezug auf die darüber liegenden Geschosse nehmen. Die
tragende Konstruktion muss zumindest an den der Straße zugewandten Gebäu-
deseiten bis zum Erdgeschoss durchgeführt werden, d. h. die Tektonik eines Ge-
bäudes muss bis in das Erdgeschoss gewahrt bleiben.
 2. Im Plangebiet gelten:
- Die Baumschutzsatzung der Stadt Leipzig vom 16.10.1992 (Leipziger Amtsblatt
vom 08.02.1993) in der jeweils gültigen Fassung.
- Die Erhaltungsatzung für das Gebiet „Leipzig-Innenstadt“ der Stadt Leipzig vom
17.10.2001 (Leipziger Amtsblatt vom 12.01.2002) in der jeweils gültigen
Fassung.
- Die Verpflichtung zur Errichtung von Stellplätzen einschließlich von Fahrradstell-
plätzen nach § 49 der SächsBO i. d. F. vom 26.05.2004 (SächsGVBl. S. 200)
nach Maßgabe der textlichen Festsetzung Nr. 10.
 3. Im Plangebiet steht eine Vielzahl von Baudenkmalen unter Baudenkmalschutz.
Das Ringgrün steht unter Gartendenkmalschutz.
  4. Der gesamte Geltungsbereich ist archäologischer Relevanzbereich. Bei Erdarbei-
ten entdeckte Bodendenkmale (Funde von Scherben, Knochen, Stein- und Metall-
gegenständen, Steinsetzungen, Holz, Verfärbungen usw.) sind unverzüglich der
Unteren Denkmalschutzbehörde und dem Landesamt für Archäologie des Freistaats
Sachsen anzuzeigen.
  5. Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen und der rechtliche Charakter (Klassifi-
zierung) sind nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplans.
  6. Der Bebauungsplan regelt nicht die Überbaubarkeit der Grundstücksflächen. Die
überbaubaren Grundstücksflächen einschließlich der Baufluchten sind in jedem Ein-
zelfall nach § 34 Abs. 1 BauGB zu ermitteln. Das gilt auch bei einer festgesetzten
Grundflächenzahl (GRZ) von 1,0.

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