Kleingärten in Leipzig

text:
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schriftliche Antwort zur Anfrage Nr. VII-F-01643-AW-01

Status: öffentlich

Eingereicht von
Dezernat Umwelt, Ordnung, Sport

Betreff:
Kleingärten in Leipzig

Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
voraussichtlicher
Sitzungstermin

Zuständigkeit

Ratsversammlung  16.09.2020 schriftliche Beantwortung

Frage 1:
Wie viele Kleingärten (nach Bundeskleingartengesetz) in der Stadt Leipzig wurden in
den letzten Jahren (2016-2020) ermahnt, abgemahnt oder gekündigt?

Antwort:
Kleingärten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes sind die einzelnen Parzellen bzw.
Gärten. Die Verpachtung erfolgt in Leipzig in der Regel über eine im Kleingartenwesen
übliche Vertragskette:

 Bodeneigentümer (Verpächter) – Generalpachtvertrag über Kleingartenflächen –
Kleingartenverband (Pächter)
 Kleingartenverband (Verpächter) – Zwischenpachtvertrag über Kleingartenanlage –
Kleingartenverein (Pächter)
 Kleingartenverein (Verpächter) – Einzelpachtvertrag über Kleingarten – Kleingärtner/-in
(Pächter)

Die in Leipzig ansässigen Kleingartenverbände sind der Stadtverband Leipzig der
Kleingärtner e. V., dessen Mitgliedsvereine im Stadtgebiet Leipzigs vor den
Eingemeindungen der 1990er Jahre liegen und der Kreisverband Leipzig der Kleingärtner
Westsachsen e. V., dessen Mitgliedsvereine in ab den 1990er Jahren eingemeindeten
Stadtteilen Leipzigs sowie in Bereichen Nordsachsens liegen.

Kündigungen können sowohl vom Pächter, als auch vom Verpächter allerdings nur im
jeweils direkt bestehenden Vertragsverhältnis ausgesprochen werden. Die
Kündigungsmöglichkeiten des Pächters regelt auch im Kleingartenrecht der § 584 des
Bürgerlichen Gesetzbuches.
Für den Verpächter gelten die sondergesetzlichen Regelungen des
Bundeskleingartengesetzes (§§ 8 bis 10). Die Kündigungsmöglichkeiten des Verpächters
werden hier stark eingeschränkt.

Im Umkehrschluss ergibt sich der besondere Schutz für die Pächter bzw. Kleingärtner/-
innen, den das Bundeskleingartengesetz bietet.

1 von 4 in Zusammenstellung
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Es wird in der folgenden Antwort davon ausgegangen, dass sich die Frage auf Kleingärten
im oben benannten Sinne, also einzelne Parzellen und auf Kündigungen des Verpächters
bezieht:

Die Ermahnungen, Abmahnungen oder Kündigungen von Kleingärten erfolgen im direkten
Vertragsverhältnis, also zwischen Kleingartenverein und Kleingärtner/-in.
Der Stadt Leipzig und auch den Kleingartenverbänden liegen daher keine flächendeckenden
Zahlen vor. Auf Grundlage von Daten des Kreisverbandes kann für dessen
Zuständigkeitsbereich eingeschätzt werden, dass die Anzahl der Mahnungen im angefragten
Zeitraum weniger als 2% der Kleingartenparzellen betrifft.

Die Anzahl der Kündigungen sogar weniger als 1%.

Rechnet man diese Zahlen auf das gesamte Stadtgebiet hoch, ergäbe dies bei den rund
38.000 Kleingartenparzellen Leipzigs rund 600 abgemahnte Pachtverträge und rund 200
gekündigte Pachtverträge über Kleingartenparzellen im Jahr.

Bei den Kündigungen wird auch im Bundeskleingartengesetz zwischen fristloser bzw.
außerordentlicher und ordentlicher Kündigung unterschieden. Ca. 60% der Kündigungen
erfolgten laut Statistik des Kreisverbandes wegen fehlender Pachtzinszahlungen fristlos.

Ca. 40%, nach erfolgten Mahnungen, meist wegen Bewirtschaftungsmängeln.

Mit Bewirtschaftungsmängeln ist im Kleingartenwesen meist die fehlende oder
unzureichende kleingärtnerische Nutzung gemeint, die sich aus § 1 Abs. 1 Nr. 1
Bundeskleingartengesetz ergibt.

Sie umfasst die nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nutzung, „insbesondere zur Gewinnung
von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf“ und die Erholungsnutzung.

Eine fehlende kleingärtnerische Nutzung eröffnet nach Bundeskleingartengesetz dem
Verpächter die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung.
Diese Möglichkeit ergibt sich in der Vertragskette nicht nur bezogen auf den
Kleingartenverein gegenüber dem einzelnen Gartenpächter.

Sondern, wenn sich die fehlende Nutzung auf mehrere Parzellen erstreckt, auch für den
Bodeneigentümer eine gesamte Kleingartenanlage betreffend.

Die kleingärtnerische Nutzung ist daher für das Kleingartenwesen von zentraler Bedeutung
im Sinne des Bestandserhalts der Kleingartenanlagen.

Die Kontrolle der Einhaltung und ggf. notwendige Durchsetzung sind wichtige Aufgaben der
Kleingartenverbände und –vereine.

Zahlreiche Gerichtsurteile bis zur höchsten Instanz haben sich mit der Auslegung des
Gesetzestextes beschäftigt, womit die bundesweite Bedeutung des Themas deutlich wird.

Die wichtigsten Auslegungen in Urteilen des Bundesgerichtshofes (BGH) betreffen den
Anbau von Obst und Gemüse für den Eigenbedarf des Kleingärtners als zentrales Merkmal
des Kleingartens und die Flächenaufteilung.

Der Anbau von Obst, Gemüse und anderen Früchten muss die Nutzung der Einzelparzelle
maßgeblich prägen.

Dies wird angenommen, wenn wenigstens ein Drittel der Fläche zum Anbau genutzt werden.

Daraus hat sich in der Praxis die sogenannte „Drittel-Regelung“ für die Nutzung der Parzelle
entwickelt: 1/3 Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten für den Eigenbedarf
2 von 4 in Zusammenstellung
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(Anbau), 1/3 für die Zierbepflanzung und Rasenbereiche (Erholung), 1/3 für Lauben, Wege
sonstige zulässige Erschließung der Kleingärten.

Die Vorstände und Fachberater der Kleingartenvereine werden von den
Kleingartenverbänden zu diesem Thema regelmäßig geschult und unterrichtet.

Neben den Urteilen des BGH (BGH III ZR 281/03 und BGH III ZR 89/99 vom 16.12.1999)
findet sich unter anderem auf der Internetseite des Bundesverbandes Deutscher
Gartenfreunde e. V. (BDG) – dem Dachverband des Kleingartenwesens in Deutschland -
weiterführende Literatur.

Wie oben im Sinne des Bundeskleingartengesetzes definiert, sind mit Kleingärten die
einzelnen Parzellen die durch die jeweiligen Pächter/-innen bzw. Kleingärtner/-innen
bewirtschaftet werden gemeint.

Eine Kleingartenanlage besteht aus mehreren Kleingärten, den notwendigen Gartenwegen
zwischen den Kleingärten und sonstigen Gemeinschaftsflächen wie Spielflächen und
Vereinshäusern.

Verwalter einer Kleingartenanlage ist der jeweilige Kleingartenverein.

In Leipzig sind das derzeit 273 Kleingartenvereine deren Kleingartenanlagen meist aus
einem, teilweise auch aus mehreren räumlich voneinander getrennten Anlagenteilen
bestehen.

Bei fehlender kleingärtnerischer Nutzung kann auch der Bodeneigentümer oder
Kleingartenverband eine Abmahnung für eine gesamte Kleingartenanlage
(Zwischenpachtvertrag) aussprechen.

Dies hat die Stadt Leipzig im Fall der Kleingartenanlage „Am krummen Graben“ getan.

Ein sich daraus ergebender Rechtsstreit zwischen dem Stadtverband und dem
Kleingartenverein ist anhängig.

Frage 2:
Inwieweit verfolgt die Stadt Leipzig das Interesse, Kleingartenflächen umzuwidmen (z.
B. im Sinne von Gemeinschaftsgärten, C-Flächen oder Bebauungsflächen), um dem
gestiegenen Flächenbedarf für Wohnungsbau, Schulen, Kitas usw. zu entsprechen?

Antwort:
Die Stadt Leipzig hält an ihrem großen Bestand an Kleingartenanlagen fest. Diese nehmen
ca. 1.200 ha des Stadtgebietes ein.

Davon befinden sich ca. 800 ha bzw. 2/3 im Eigentum der Stadt Leipzig und 400 ha bzw. 1/3
im sonstigen Eigentum (privat, Deutsche Bahn, Kirche, etc.).

Eine Verbindung von Gemeinschaftsgärten und Kleingartenanlagen ist aus Sicht der Stadt
Leipzig wünschenswert und wird nicht als Konkurrenz gesehen.

Eine Gefährdung des Kleingartenbestandes ist hier nicht zu erwarten, vielmehr die Chance
einer Stärkung des urbanen Gartenthemas durch gemeinsame Interessen und
entsprechendes Handeln.

Der Begriff C-Flächen stammt aus dem Generalpachtvertrag zwischen der Stadt Leipzig und
dem Stadtverband Leipzig der Kleingärtner e. V.

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Er definiert Gemeinschaftsflächen in einer Kleingartenanlage, die für die Allgemeinheit von
besonderer Bedeutung sind.

Vorrangig sind das wichtige Verbindungswege im Freiraumnetz der Stadt Leipzig.

Die Vergrößerung des Bestandes an C-Flächen würde keine Beeinträchtigung des
Kleingartenbestandes ergeben, da sie zu den Kleingartenanlagen zählen und bleibt darüber
hinaus als Entscheidung beim jeweiligen Verein.

Der gestiegene Flächenbedarf für Wohnungsbau, Schulen und Kindertagesstätten hat sich
bisher nicht auf die Kleingertenflächen ausgewirkt.

Kleingartenflächen sind im Flächennutzungsplan der Stadt Leipzig als Grünflächen mit
besonderer Zweckbestimmung dargestellt.

Eine Ausnahme bildete die Situation in der Kleingartenanlage „Schreberverein der
Ostvorstadt“ in der Holsteinstraße 46a.

Das große Vereinshaus befindet sich hier in der Baufläche der Blockrandbebauung im
Randbereich der Kleingartenanlage.

Der Kleingartenverein konnte die Bewirtschaftung des großen Vereinshauses nicht mehr
aufrechterhalten und hatte die Umnutzung des Gebäudes in eine Kindertagesstätte initiiert.

Bei den künftigen Freiflächen der Kindertagesstätte und des Kleingartenvereines ist eine
räumliche Verzahnung vorgesehen.

Zwischen Kindertagesstätte und Verein ist zudem eine Kooperation geplant.

Weitere Formen der Kooperationen zwischen Kleingartenvereinen und benachbarten
Kindertagesstätten und Schulen sind im gesamten Stadtgebiet zu finden.

So werden Kleingärten von Kleingartenverein und Kindertagesstätten gemeinsam
bewirtschaftet oder anderweitig als Themengarten zur Verfügung gestellt.

Diese Verbindungen erfolgen auf freiwilliger Basis und sind für beide Seiten nutzbringend.

Schulen und Kindertagesstätten werden von den Kleingartenvereinen bei ihrer Arbeit
unterstützt, die Kinder erfahren auf diesem Weg eine praktische Umweltbildung und
Sammeln erste Erfahrungen zum Gärtnern.

Der Kleingartenverein weckt Interesse bei den möglichen Kleingärtner/-innen von morgen.

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city_slug: leipzig

paper_type: Beschlussvorlage

text:
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Ratsversammlung

Beschlussvorlage Nr. VII-DS-01695

Status: öffentlich

Eingereicht von
Dezernat Stadtentwicklung und Bau

Betreff:
Verwaltungsobjekt Hermann-Liebmann-Str. 73; Abschluss eines neuen Mietvertrages

Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
voraussichtlicher
Sitzungstermin

Zuständigkeit

Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Bestätigung
FA Allgemeine Verwaltung   Vorberatung
FA Finanzen   Vorberatung
Grundstücksverkehrsausschuss   Vorberatung
SBB Ost   Information zur Kenntnis
DB OBM - Vorabstimmung
Ratsversammlung  16.12.2020 Beschlussfassung

Beschlussvorschlag:

1. Der Mietvertrag mit der Volksbank Mittleres Erzgebirge eG, vertreten durch die RWR
Objektwert GmbH, für die Verlängerung der Mietzeit für die Räumlichkeiten Hermann-
Liebmann-Str. 73 zu den in der Vorlage genannten Rahmenbedingungen wird
beschlossen.

2. Die entstehenden Aufwendungen in 2021/2022 wurden im Zuge der Haushaltsplanung
teilweise zusätzlich angemeldet. Die Deckung erfolgt aus dem PSP-Element
„Kaufmännisches Gebäudemanagement“ (1.100.11.1.3.04.02.02) des Mietbudgets
65_MP.

3. Für die Jahre 2023 ff. werden die Kosten entsprechend in der Haushaltsplanung
berücksichtigt.

Räumlicher Bezug: Stadtbezirk Ost

Zusammenfassung:

Anlass der Vorlage:

 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln
 Sonstiges:

Das Objekt Hermann-Liebmann-Str. 73 gehört zum Bestand der angemieteten
Verwaltungsobjekte der Stadt Leipzig. Derzeit ist an diesem Standort die Abteilung
Allgemeiner Sozialdienst Sozialbezirk Ost des Amtes für Jugend, Familie und Bildung, sowie
die Abteilung Kinder- und Jugendärztlicher Dienst Ost des Gesundheitsamtes untergebracht.

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Die aktuell bestehenden zwei Mietverträge laufen zum 04.01.2021 aus. Im Zuge der
fortschreitenden Verwaltungsunterbringung besteht seitens der Stadt Leipzig weiterhin der
Bedarf und das Interesse am Objekt. Da keine Optionsrechte bestehen, soll nun ein neuer
Mietvertrag geschlossen werden. Der in diesem Rahmen abzuschließende Mietvertrag ist über
eine Laufzeit von 5 Jahren zzgl. einer Option von 1 x 5 Jahren vereinbart.

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Finanzielle Auswirkungen  nein X wenn ja,
Kostengünstigere Alternativen geprüft X nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung
Folgen bei Ablehnung  nein X ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? X nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung

Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt
Ergebnishaushalt Erträge
 Aufwendungen
ab 2021
01.01.
jährlich

01.01.
jährlich

ab 2021
31.12.
jährlich

31.12.
jährlich

100.800,00

  48.000,00

65_MP SK 42311100

65_MP SK 42311110

Finanzhaushalt Einzahlungen
 Auszahlungen
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja,

Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR
(jährlich) wo veranschlagt
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge
 Ergeb. HH Aufwand
Nach Durchführung der
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge
 Ergeb. HH Aufwand (ohne
Abschreibungen)
 Ergeb. HH Aufwand aus
jährl. Abschreibungen

Steuerrechtliche Prüfung  nein  wenn, ja
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG  nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des
Sachverhalts
Umsatzsteuerpflicht der Leistung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  ja   Nein, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung

Auswirkungen auf den Stellenplan  Ja  Nein
Beantragte Stellenerweiterung:     Vorgesehener Stellenabbau:

4/6
Hintergrund zum Beschlussvorschlag:
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?

2030 - Leipzig wächst nachhaltig!
Ziele und Handlungsschwerpunkte

Leipzig setzt auf
Lebensqualität:
 Balance zwischen
Verdichtung und
Freiraum
 Qualität im öffentlichen
Raum und in der
Baukultur
 Nachhaltige Mobilität
 Vorsorgende Klima- und
Energiestrategie
 Erhalt und Verbesserung
der Umweltqualität
 Quartiersnahe Kultur-,
Sport- und Freiraum-
angebote
Leipzig besteht im
Wettbewerb:
 Positive Rahmen-
bedingungen für qualifizierte
Arbeitsplätze
 Attraktives Umfeld für
Innovation, Gründer und
Fachkräfte
 Vielfältige und stabile
Wirtschaftsstruktur
 Vorsorgendes Flächen- und
Liegenschaftsmanagement
 Leistungsfähige technische
Infrastruktur
 Vernetzung von Bildung,
Forschung und Wirtschaft

Leipzig schafft soziale
Stabilität:
 Chancengerechtigkeit in
der inklusiven Stadt
 Gemeinschaftliche
Quartiersentwicklung
 Bezahlbares Wohnen
 Zukunftsorientierte Kita-
und Schulangebote
 Lebenslanges Lernen
 Sichere Stadt

Akteure:
 Bürgerstadt
 Region
 Stadtrat
 Kommunalwirtschaft
 Verwaltung

Leipzig stärkt seine
Internationalität:
 Weltoffene Stadt
 Vielfältige, lebendige Kultur-
und Sportlandschaft
 Interdisziplinäre
Wissenschaft und
exzellente Forschung
 Attraktiver Tagungs- und
Tourismusstandort
 Imageprägende
Großveranstaltungen
 Globales Denken, lokal
verantwortliches Handeln

Sonstige Ziele:

 trifft nicht zu

Beschreibung des Abwägungsprozesses:

I. Eilbedürftigkeitsbegründung

Die Eilbedürftigkeit ist geboten, da die Büroflächen über den 04.01.2021 hinaus gesichert
werden müssen, um dem Raumbedarf gerecht zu werden. Hierfür muss der unterschriebene
Mietvertrag schnellstmöglich vorliegen, welcher mit dieser Vorlage legitimiert werden soll.
Die für die Beschlussfassung letztmögliche Ratsversammlung ist die am 16.12.2020.

II. Begründung Nichtöffentlichkeit

Die Vorlage ist öffentlich. Der ausgehandelte Mietvertrag ist aus vertragsrechtlichen Gründen
mit dem Vermieter nicht für die Öffentlichkeit bestimmt.

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III.  Strategische Ziele

Mit der Vorlage soll die Anmietung für das Objekt Hermann-Liebmann-Str. 73 legitimiert und
somit der Standort gesichert werden.

Weder in vergleichbarer Lage noch im Objektbestand der Stadt Leipzig ist eine kurzfristige
und kostengünstige Alternative für die Unterbringung der Abteilungen möglich.

IV. Sachverhalt
1. Anlass

Die derzeit bestehenden zwei Mietverträge für die Räumlichkeiten im Objekt Hermann-
Liebmann-Str. 73 laufen zum 04.01.2021 aus. Ein Mietvertrag sichert bis jetzt die Anmietung
des 1ten Obergeschosses und der zweite Mietvertrag sichert die Anmietung des 2ten
Obergeschoss ab. Optionsrechte zur Verlängerung der Mietverträge bestehen nicht. Eine
stillschweigende Verlängerung der Mietverhältnisse wird seitens der aktuellen Mietverträge
ausgeschlossen.

Aus diesem Grund soll ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden, um die Laufzeit des
Mietvertrages zu verlängern. Des Weiteren sollen die Mietflächen in Zukunft über einen
Mietvertrag gesichert werden. Mit diesem geht seitens des Vermieters eine Anpassung der
Miete an die örtlichen Mietpreise einher.

Im Zuge einer sauberen Trennung der einzelnen Jahre vereinbaren die Parteien, dass die
Mietverträge mit Wirkung zum 31.12.2020 aufgehoben werden und durch den neuen
Mietvertrag ersetzt werden.

2. Beschreibung der Maßnahme

Mit dieser Vorlage soll der in der Anlage 1 befindliche Mietvertrag zu folgenden Konditionen
abgeschlossen werden:

Laufzeit: 5 Jahre
Option:         1 x 5 Jahre
Mietbeginn: 01.01.2021
Mietende: 31.12.2025
Mietfläche:       542,65 m² im 1. OG
      512,89 m² im 2. OG
Miete/m² Hauptnutzflächen:                    7,96 €
Miete monatlich:             8.400,00 €
Miete jährlich:         100.800,00 €
Nebenkostenvorauszahlung monatlich:   4.000,00 €
Nebenkostenvorauszahlung jährlich:           48.000,00 €
Miete inkl. Nebenkosten monatlich:  12.400,00 €
Miete inkl. Nebenkosten jährlich:          148.800,00 €

3. Realisierungs- / Zeithorizont

Mit Auslaufen der Mietzeit der bestehenden Mietverträge zum 04.01.2021 und der Bestätigung
dieser Vorlage ist die Unterzeichnung des Mietvertrags mit Beginn zum 31.12.2020 notwendig.

4. Finanzielle Auswirkungen

Ab Januar 2021 fallen aufgrund der Mieterhöhung laut Mietvertrag jährliche
Mietaufwendungen i.H.V. 100.800,00 € und Betriebskostenaufwendungen i.H.V. 48.000,00 €
an.

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Diese werden in den Jahren 2021/2022 innerhalb des im Rahmen der Haushaltsplanung
abgestimmten Budgets 65.MP gedeckt.

Ab 2023 entstehen jährliche Mietaufwendungen i.H.v. 100.800,00 € und Aufwendungen für
Betriebskosten i.H.V. 48.000,00 €, diese werden entsprechend in der Haushalsplanung
berücksichtigt.

5. Auswirkungen auf den Stellenplan

Keine

6. Bürgerbeteiligung

 bereits erfolgt     geplant     nicht nötig

7. Besonderheiten

Keine.

8. Folgen bei Nichtbeschluss

Bei Nichtbeschluss kann die Unterbringung der Abteilungen nicht mehr sichergestellt werden.

Anlage:
Anlage 1 – Mietvertrag


paper_type: schriftliche Antwort zur Anfrage

text:
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schriftliche Antwort zur Anfrage Nr. VII-EF-01598-AW-01

Status: öffentlich

Eingereicht von
Dezernat Stadtentwicklung und Bau

Betreff:
Parksituation in Sellerhausen und Thekla - Vorschlag Hochgarage

Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
voraussichtlicher
Sitzungstermin

Zuständigkeit

Ratsversammlung   mündliche Beantwortung

Sehr geehrte Frau Gruber,

die von Ihnen für Sellerhausen und Thekla beklagte Parkraumsituation trifft für die meisten
dicht bebauten Stadtteile in Leipzig zu: die im öffentlichen Verkehrsraum nur begrenzt zur
Verfügung stehenden Stellplätze, die auch durch verkehrsorganisatorische Maßnahmen nur
in geringem Maße erweiterbar sind, sowie das weit unter dem Bedarf liegende private
Stellplatzangebot, können den hohen Parkdruck nicht mehr abdecken.

Geht man davon aus, dass Sie sich hier jeweils auf die sogenannten "Neubau- bzw.
Plattenbaugebiete" beziehen, ist Folgendes anzumerken:

Das Neubaugebiet in Sellerhausen (Bereich um die Leonhard-Frank-Straße) war das erste,
zu Beginn der 1960er Jahre planmäßig angelegte Gebiet seiner Art in Leipzig. Zu dieser Zeit
waren Fragen der Unterbringung des ruhenden Individualverkehrs - aufgrund des eher
geringen Ausstattungsgrades der Haushalte mit Kfz - noch nicht von so großer Bedeutung.
Deshalb wurden damals entsprechende funktionale Lösungen, wie Garagenhöfe oder
ebenerdige Stellplätze, nur in geringem Umfang geplant und gebaut. Und auch die
vorhandenen Straßenquerschnitte lassen nur im begrenzten Umfang das Parken zu.

Diese Situation stellt sich im Neubaugebiet in Thekla, welches zu Beginn bis Mitte der
1970er Jahre geplant und gebaut wurde, etwas anders dar. Da die Frage des Besitzes eines
privaten Pkw`s für die Haushalte bereits eine größere Bedeutung angenommen hatte und
deren Anzahl auch stetig zunahm, wurden dort ebenerdige Parkplätze, teilweise auch
Garagenkomplexe, in größerem Umfang als noch 10 Jahre vorher geplant und baulich
realisiert.

Der Anteil privater Kfz und damit die Notwendigkeit ihrer Unterbringung ist in den Jahren seit
1990 noch einmal ganz erheblich angestiegen. Dies ist allerdings eine allgemeine
Problemlage, zu deren Lösung vor allem die Eigentümer der Gebäude und Grundstücke
beitragen müssen. Diese können dafür, soweit planungs- und baurechtlich zulässig, auch
Hochgaragen bauen und betreiben – jedoch ist dies, wie dargestellt, eine
privatwirtschaftliche Aufgabe der Eigentümer und Vermieter und keine der Stadt Leipzig.

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Die Stadt versucht die Rahmenbedingungen durch eine Stadtplanung der kurzen Wege und
die Förderung alternativer Mobilitätsangebote so zu gestalten, dass sie möglichst vielen
Haushalten die Chance bieten auf einen eigenen Pkw zu verzichten. Dass dies nicht für
jeden in Frage kommt, ist unstrittig. Für diejenigen jedoch, die darauf verzichten können und
wollen, müssen alternative Angebote wie Carsharing, Radfahren und der öffentliche
Nahverkehr noch besser und leistungsfähiger werden. Die Förderung und Verbesserung
solcher Alternativen ist sinnvoll und notwendig und damit eine Aufgabe, an der innerhalb der
Stadtverwaltung kontinuierlich gearbeitet wird. Je geringer der Pkw-Bestand in der Stadt, um
so entspannter ist auch die Park- und Verkehrssituation für diejenigen, die auf ein Kfz
angewiesen sind und für den Wirtschaftverkehr.

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paper_type: Informationsvorlage

text:
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Informationsvorlage Nr. VII-Ifo-01698

Status: öffentlich

Eingereicht von
Dezernat Stadtentwicklung und Bau

Betreff:
Marktkonformer Erbbauzins für Erbbaurechte zur Errichtung von
Geschosswohnungsbauten

Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
voraussichtlicher
Sitzungstermin

Zuständigkeit

DB OBM - Vorabstimmung   Bestätigung
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Information zur Kenntnis
Grundstücksverkehrsausschuss   Information zur Kenntnis

Der neu festgestellte marktkonforme Erbbauzins für Geschosswohnungsbau von
2,5 % p. a. wird zur Kenntnis genommen.

Räumlicher Bezug:

Der neu festgestellte marktkonforme Erbbauzinssatz für Geschosswohnungsbau gilt im
gesamten Stadtgebiet Leipzigs für kommunale Grundstücke, die im Erbbaurecht für
Wohnungsbauvorhaben bereitgestellt werden. Unter Geschosswohnungsbau sind dabei
Gebäude zu verstehen, die über mehr als zwei Wohneinheiten verfügen.
Zusammenfassung:
Anlass der Vorlage:

 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln
 Sonstiges:

Mit dem Stadtratsbeschluss zu Konzeptverfahren an städtischen Grundstücken für
kooperatives und bezahlbares Bauen und Wohnen (VI-DS-08052) wurde der
Oberbürgermeister beauftragt, sich beim Freistaat für eine Absenkung des Erbbauzinses auf
2,1 % einzusetzen. Der Freistaat Sachsen ist für eine Festlegung des Erbbauzinssatzes
nicht zuständig. Es ist laut Sächsischer Gemeindeordnung bei Erbbaurechtsverträgen ein
„marktkonformer Zinssatz zugrunde zu legen“. Diese Vorlage überprüft den bisherigen
Zinsansatz hinsichtlich seiner Marktkonformkeit. Im Ergebnis wurde dabei ein
marktkonformer Erbbauzinssatz für Geschosswohnungsbau in Höhe von 2,5 % festgestellt.

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Finanzielle Auswirkungen  nein x wenn ja,
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung

Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt
Ergebnishaushalt Erträge nicht bezifferbar
 Aufwendungen
Finanzhaushalt Einzahlungen
 Auszahlungen
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja,

Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR
(jährlich) wo veranschlagt
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge
 Ergeb. HH Aufwand
Nach Durchführung der
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge
 Ergeb. HH Aufwand (ohne
Abschreibungen)
 Ergeb. HH Aufwand aus
jährl. Abschreibungen

Steuerrechtliche Prüfung  nein  wenn, ja
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG  nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des
Sachverhalts
Umsatzsteuerpflicht der Leistung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  ja   Nein, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung

Auswirkungen auf den Stellenplan  Ja  Nein
Beantragte Stellenerweiterung:     Vorgesehener Stellenabbau:

2 von 11 in Zusammenstellung
3/5
Hintergrund zum Beschlussvorschlag:
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?

2030 - Leipzig wächst nachhaltig!
Ziele und Handlungsschwerpunkte

Leipzig setzt auf
Lebensqualität:
 Balance zwischen
Verdichtung und
Freiraum
 Qualität im öffentlichen
Raum und in der
Baukultur
 Nachhaltige Mobilität
 Vorsorgende Klima- und
Energiestrategie
 Erhalt und Verbesserung
der Umweltqualität
 Quartiersnahe Kultur-,
Sport- und Freiraum-
angebote
Leipzig besteht im
Wettbewerb:
 Positive Rahmen-
bedingungen für qualifizierte
Arbeitsplätze
 Attraktives Umfeld für
Innovation, Gründer und
Fachkräfte
 Vielfältige und stabile
Wirtschaftsstruktur
 Vorsorgendes Flächen- und
Liegenschaftsmanagement
 Leistungsfähige technische
Infrastruktur
 Vernetzung von Bildung,
Forschung und Wirtschaft

Leipzig schafft soziale
Stabilität:
 Chancengerechtigkeit in
der inklusiven Stadt
 Gemeinschaftliche
Quartiersentwicklung
 Bezahlbares Wohnen
 Zukunftsorientierte Kita-
und Schulangebote
 Lebenslanges Lernen
 Sichere Stadt

Akteure:
 Bürgerstadt
 Region
 Stadtrat
 Kommunalwirtschaft
 Verwaltung

Leipzig stärkt seine
Internationalität:
 Weltoffene Stadt
 Vielfältige, lebendige Kultur-
und Sportlandschaft
 Interdisziplinäre
Wissenschaft und
exzellente Forschung
 Attraktiver Tagungs- und
Tourismusstandort
 Imageprägende
Großveranstaltungen
 Globales Denken, lokal
verantwortliches Handeln

Sonstige Ziele: >beim Ausfüllen bitte überschreiben: max. 60 Zeichen ohne Leerzeichen

 trifft nicht zu

Beschreibung des Abwägungsprozesses:

Es bestehen keine Zielkonflikte, ein Abwägungsprozess entfällt somit.

I. Eilbedürftigkeitsbegründung

entfällt

II. Begründung Nichtöffentlichkeit

entfällt

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III.  Strategische Ziele

Die Bereitstellung städtischer Grundstücke durch die Bestellung von Erbbaurechten soll den
Geschosswohnungsbau in Leipzig fördern. Über Konzeptverfahren sind dabei Investitionen
bedarfsgerecht zu steuern. Zum einen wird damit die Schaffung von mietpreis- und
belegungsgebundenem Wohnraum (VI-DS-04657) gestärkt und zum anderen kooperatives
und bezahlbares Wohnen (VI-DS-08052) unterstützt.

Mittels erfolgreicher Bestellung von Erbbaurechten können städtische Liegenschaften im
Interesse der Förderung bezahlbaren Wohnraums sowie alternativer Wohnraumkonzepte
veräußert werden, ohne dass das Eigentum am Grundstück verloren geht. Jedoch ist die
Attraktivität aufgrund des vormals angewendeten Erbbauzinssatzes von 4 % für künftige
Bauherrinnen und Bauherren aus kalkulatorischer Sicht eher gering. Diese müsste aber
gesteigert werden, um das Erbbaurecht zu einem wirkungsvoll einzusetzenden Werkzeug für
die Gestaltung des hiesigen Wohnungsmarktes zu machen.

Mit der Vorlage soll zur Verwirklichung des INSEK-Ziels „Leipzig schafft soziale Stabilität“
und des Handlungsschwerpunkts „Bezahlbares Wohnen“ beitragen. Weiterhin zielt sie auf
die weitere Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts, Fortschreibung 2015 (VI-DS-
1475-NF-002 vom 28.10.2015), der Fortschreibung der Instrumente und Maßnahmen des
Wohnungspolitischen Konzepts (VI-DS-05276, vom 11.09.2018) und der
Wohnungsbauförderkonzeption 2020 (VII-DS-00576 vom 09.07.2020) ab. Zusätzlich trägt die
Vorlage zur Umsetzung des Vorhabens „Bezahlbar Wohnen – preiswert mieten, wohnen,
leben“ aus dem Arbeitsprogramm 2023 des Oberbürgermeisters (VI-DS-08153, vom
01.07.2019) bei.

Die Evaluation des Konzeptverfahrens zur Schaffung von mietpreis- und
belegungsgebundenem Wohnraum im Erbbaurecht, wie zum Beispiel die
Grundstücksauswahl, das Kriterienset oder erbbaurechtsvertragliche Regelungen, wird mit
gesonderter Vorlage in den Stadtrat eingebracht. Die Trennung der beiden Themen erfolgt,
da ein marktkonformer Zinssatz nicht per Ratsbeschluss pauschal festgelegt werden kann.

IV. Sachverhalt

1. Anlass

Seit 2018 veräußert die Stadt Leipzig städtische Grundstücke zweckgebunden zur Schaffung
von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum im Erbbaurecht (VI-DS-04657, vom
22.08.2018; VI-DS-05799, vom 17.09.2018). Weiterhin läuft aktuell das erste städtische
Konzeptverfahren für kooperatives und bezahlbares Bauen und Wohnen (VI-DS-08052, vom
11.12.2019). Für die Erbbaurechtsverträge, die im Rahmen dieser Verfahren zukünftig
abgeschlossen werden sollen, ist ein marktkonformer Erbbauzinssatz zu ermitteln.

In Umsetzung der ersten sechs Konzeptverfahren kann voraussichtlich nur ein
Erbbaurechtsvertrag durch das Liegenschaftsamt geschlossen werden. Ein Ergebnis der
Evaluation ist, dass der hohe Erbbauzins, der sich auf Grundlage des gutachterlich
ermittelten Verkehrswertes sowie eines Erbbauzinssatzes von bisher.4 % errechnet, einer
wirtschaftlich tragfähigen Umsetzung von Projekten entgegensteht. Diese Erkenntnis deckt
sich mit einem Stadtratsbeschluss, bei dem der Oberbürgermeister beauftragt wurde, sich
„umgehend beim Freistaat Sachsen für eine Absenkung des Erbbauzinses auf 2,1 % des
Bodenwertes p. a. einzusetzen“ (VI-DS-08052, Beschluss Nr. 3, vom 11.12.2019).

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Die Bearbeitung des Auftrags des Stadtrats zeigte, dass der Freistaat Sachsen für die
Festlegung des Erbbauzinssatzes nicht zuständig ist und der Wert nicht pauschal durch
einen Ratsbeschluss bestimmt werden kann. Vielmehr ist die Stadt Leipzig verpflichtet,
städtische Grundstücke „zum vollen Wert“ zu veräußern (§ 90 (1) SächsGemO). Dabei sei
bei Erbbaurechtsverträgen der „marktkonforme Zinssatz zugrunde zu legen“
(Verwaltungsvorschrift kommunale Grundstücksveräußerung des Sächsischen
Staatsministeriums des Innern (SMI), vom 13.04.2017, III. Höhe des Verkaufspreises).

Aufgrund der Schwierigkeiten bei der Veräußerung städtischer Grundstücke im
Konzeptverfahren, der steigenden Bodenpreise in Leipzig sowie der allgemeinen
Niedrigzinsphase auf dem Kapitalmarkt ist zu bezweifeln, dass der bislang zugrunde gelegte
Erbbauzinssatz von 4 % als marktkonform einzustufen ist. Dieser Wert von 4 % entstammt
dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der
Stadt Leipzig für 2019. Hierzu wurden Erbbaurechtsverträge der vorangegangenen drei
Jahre ausgewertet. Im Betrachtungszeitraum wurden lediglich zwei Erbbaurechtsverträge für
Wohnbaugrundstücke abgeschlossen. Dabei handelte es sich um die Konzeptverfahren der
Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) innerhalb derer die städtische
Vorgabe eines Zinssatzes von bisher 4 % umgesetzt wurde.

Aus dieser geringen Anzahl von Erbbaurechtsfällen lässt sich schließen, dass es aktuell
keinen Markt für Grundstücksveräußerungen im Erbbaurecht in Leipzig gibt. Daher kann
auch keine Marktkonformkeit auf dem Leipziger Immobilienmarkt abgebildet werden. Das
Liegenschaftsamt (LA), das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung (AWS) und das Amt
für Geoinformation und Bodenordnung (AGB) haben daher gemeinsam eine
Verfahrensweise entwickelt und den marktkonformen Erbbauzinssatz für
Geschosswohnungsbau ermittelt. Dieser soll die Grundlage für die zweckgebundene
Bereitstellung städtischer Grundstücke im Erbbaurecht bilden.

Über den festgestellten Zinssatz (2,5 % p. a.) soll mit dieser Vorlage informiert werden.

Der ermittelte Zinssatz bedarf einer turnusmäßigen Überprüfung. Spätestens aller zwei
Jahre soll daher eine Evaluierung stattfinden.

Ohne die Ableitung eines marktkonformen Erbbauzinssatzes für Geschosswohnungsbau
können städtische Grundstücke nicht zu marktkonformen Konditionen bereitgestellt werden.
Konzeptverfahren als erfolgversprechende Instrumente des Wohnungspolitischen Konzepts
wären in ihrer Durchführung aufgrund geminderter Attraktivität gefährdet.

Der neu festgestellte Zinssatz gilt nur für neu abzuschließende Erbbaurechtsverträge für
Geschosswohnungsbau. Bestehende Verträge bleiben unverändert.

2. Ausführliche Darstellung der Information

Die Ableitung eines marktkonformen Zinssatzes ist in der Anlage 1 dargestellt.

Anlage:
Anlage 1: Abhandlung zur Ermittlung eines kalkulatorischen Zinssatzes

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Anlage 1

1.  Einleitung

Zur Annäherung an die Ermittlung eines kalkulatorischen Zinssatzes legt die folgende
Abhandlung auf unterschiedlichen Ebenen dar, warum der bisher angesetzte Erbbauzinssatz
von 4 % nicht als marktkonform angesehen werden kann und daher die Notwendigkeit einer
Neufeststellung auf Grundlage einer neuen Methodik besteht. Dies erfolgt mittels Analyse des
Leipziger Grundstücksmarktes aus Perspektive der Wohnungswirtschaft sowie aus dem
Vergleich der Erbbaurechtszinssätze anderer Städte in Deutschland.

2. Erfordernis der Marktkonformkeit

Bei der Ermittlung des Erbbauzinses ist zu beachten, dass kommunale Grundstücke gemäß
§ 90 der Gemeindeordnung für den Freistaat Sachsen (SächsGemO) „in der Regel nur zu ihrem
vollen Wert“ veräußert werden dürfen. Dieser wird gutachterlich ermittelt (Verkehrswert im
Sinne von § 194 BauGB). Darüber hinaus ist gemäß Verwaltungsvorschrift (VwV) kommunale
Grundstücksveräußerung des Sächsischen Staatsministeriums des Innern vom 13.04.2017, III.
Höhe des Verkaufspreises bei Erbbaurechtsverträgen der „marktkonforme Zinssatz zugrunde
zu legen“.

Der Begriff der Marktkonformkeit legt nahe, dass der Erbbauzinssatz aus der Analyse des
Marktes abzuleiten ist. Die statistischen Daten zeigen allerdings, dass dies für Leipzig aktuell
aus den folgenden Gründen nicht möglich ist. Trotz der allgemein hohen Dynamik auf dem
Immobilienmarkt werden im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für
Grundstückswerte in der Stadt Leipzig für 2019 lediglich zwei Grundstücke aufgelistet, die
über die Neubestellung einesErbbaurechtes veräußert wurden. Aus dieser geringen Fallzahl
lässt sich schließen, dass in Leipzig aktuell kein Markt für Erbbaurechte existiert. Weder private
Eigentümer, noch Institutionen, die ihre Liegenschaften in anderen Städten primär im
Erbbaurecht anbieten (z. B. Kirchgemeinden oder Stiftungen), veräußern in Leipzig
Grundstücke in signifikanter Anzahl im Erbbaurecht. Die Marktkonformkeit des bisher zum
Einsatz gebrachten Erbbauzinssatzes von 4,0 % ist daher zumindest in Frage zu stellen und
bedarf einer Überprüfung.

3.  Varianten der Erbbauzinsbestimmung

3.1.  Eigenkapitalrendite

Ein Investor wird immer dann in eine Immobilie investieren, wenn sich die Investition
wirtschaftlich gestaltet. Dies gilt direkt für Kapitalanleger (Konzeptverfahren mietpreis- und
belegungsgebundenen Wohnraum), aber in Anbetracht der alternativen Mittelverwendung in
Form von Mietzahlungen auch für Selbstnutzer (Konzeptverfahren für kooperatives und
bezahlbares Wohnen). Grundsätzlich ist die Investition umso wirtschaftlicher, je geringer die
Ausgaben bei ansonsten unveränderten Bedingungen sind. Somit befördert ein geringerer
Erbbauzins per se die Wirtschaftlichkeit einer Immobilieninvestition.

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2

Die Eigenkapitalrendite ist eine Messgröße der Wirtschaftlichkeit von Investitionen. Die
Eigenkapitalrendite stellt dar, wie sich das eingesetzte Eigenkapital im Zeitverlauf verzinst.
Mit Hilfe des Modells des vollständigen Finanzplanes (VoFi) kann aus sämtlichen
Zahlungsströmen sowie der Wertentwicklung der Immobilie eine Eigenkapitalrendite abgeleitet
werden. Eine Rendite größer Null steht dabei für grundsätzliche Wirtschaftlichkeit einer
Investition. Bei einer Beispielrechnung mit praxisnahen Parametern kann nachgewiesen
werden, dass mit einem Erbbauzinnsatz von 4,0 % eine negative Eigenkapitalrendite erzielt
wird. Wohingegen sich bei einem Zinssatz von 2,5 % eine positive Rendite darstellen lässt.
Da das Modell jedoch in höchstem Maße investoren- und objektspezifisch ist, können hieraus
keine allgemeingültigen Rückschlüsse gezogen werden. Dennoch ist diese dynamische
Investitionsrechnung geeignet, um im Rahmen einer Sensitivitätsanalyse die Auswirkung einer
Änderung des Erbbauzinssatz abzuleiten.

3.2  Vergleich Erbbauzinssatz und Fremdkapitalzins

Um zu ermitteln, bei welchen Zinskonditionen das Erbbaurecht für Erbbaurechtsgeber
und Erbbaurechtsnehmer als wirtschaftlich attraktiv angesehen werden kann, hat das
Beratungsunternehmen Deloitte Real Estate Consulting ein finanzmathematisches Modell
entwickelt (Schrader/Ondrusch 2020). Mit diesem Modell wird ein Erbbauzinssatzkorridor
ermittelt, in dem sowohl Investoren, als auch Grundstückseigentümer von einer
Erbbaurechtsvereinbarung profitieren.

Dies erfolgt durch die Modellierung zweier Vergleichsszenarien, welche die Barwerte der
Ausgaben bzw. Einnahmen aus einem Erbbaurecht denen aus An- bzw. Verkauf
gegenüberstellen. Aus rein ökonomischen Gründen und unter der Voraussetzung einer
Wahlmöglichkeit gehen die Autorinnen und Autoren davon aus, dass sich ein Investor für das
Erbbaurecht entscheiden würde, wenn die barwertigen Kosten für den Grundstückskauf (mittels
Bankdarlehen) die Kosten für ein Erbbaurecht übersteigen. Gleichzeitig wird angenommen,
dass sich ein Grundstückseigentümer für die Bestellung eines Erbbaurechts entscheiden
würde, wenn die zu erwartenden Erlöse höher liegen, als bei einem Verkauf. Das Ergebnis der
Modellrechnung wird mit einem Break-Even-Diagramm als Korridor dargestellt, in dem die
Erbbauvariante aus Sicht beider Marktteilnehmer ökonomisch gegenüber dem Volleigentum
vorteilhaft sei. Dieser Korridor liege bei einem Erbbauzinssatz von 1,75 % bis 2,5 % (ebd.: 11).

Diese Annahme deckt sich mit einem wirtschaftswissenschaftlichen Praktikermodell zur
Ermittlung eines marktgerechten Erbbauzinses (vgl. Löhr 2017, 2019). Es legt dar, dass
Erbbaurechtsnehmer bei den aktuellen Zinskonditionen langfristig einen finanziellen Nachteil
gegenüber dem Volleigentum hätten, und es begründet dies mit der Verteilung von Rendite und
Risiko zwischen den beiden Vertragspartnern (Erbbaurechtsgeber und -nehmer). Während der
Erbbaurechtsgeber sichere und dauerhafte Zahlungen erwarten kann, muss der
Erbbaurechtsnehmer, unabhängig von seiner wirtschaftlichen Situation und den gestiegenen
Investitionskosten, den vereinbarten Erbbauzins über die gesamte Vertragslaufzeit aufbringen.
Je strikter die Nutzungseinschränkungen seien (z. B. durch vertragliche Festsetzungen von
Mietpreis- und Belegungsbindungen), desto größer sei das Risiko für die Erbbaurechtsnehmer.

Dieses Ungleichgewicht in der Risikoverteilung sei durch die Umverteilung der
Renditeerwartung auszugleichen. Unter diesem Aspekt seien Erbbauzinssätze von 4 % nicht
mehr als marktgerecht anzusehen und müssten gesenkt werden (Löhr 2017: 18). Als Richtwert
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3

des Reduktionsmodells schlägt Löhr (2019: 189) vor, dass eine Risikoverlagerung auf den
Erbbaurechtsnehmer von 50 % durch eine Halbierung des Erbbauzinses zu kompensieren sei.

Die genannten Verfahren sind stark an das gegenwärtige Niedrigzinsniveau gebunden. Jedoch
gibt es aktuell keine Anzeichen für steigende Zinsen, weshalb die Ergebnisse auch mittelfristig
noch belastbar sein sollten.

3.3. Vergleich der Erbbaurechtszinssätze anderer Städten in Deutschland

Das Erbbaurecht wird in Deutschland in den Kommunen in sehr unterschiedlicher Intensität
praktiziert und zu unterschiedlichen Konditionen angeboten. Zur Annäherung an einen
marktkonformen Erbbauzinssatz werden die Zinssätze anderer Städte in Deutschland analysiert
und die aktuellen Entwicklungen dargelegt.

Eine umfangreiche Studie zu den Konditionen von Erbbaurechten in Deutschland wurde im
März 2020 vom Immobilien- und Investmentdienst Jones Lang LaSalle (JLL) im Auftrag des
Deutschen Erbbaurechtsverbandes veröffentlicht.1 Dabei wurden unter anderem die
festgelegten Zinssätze der Erbbaurechtsgeber erhoben. Die Studie kommt in der Summe aller
erhobenen Fälle auf einen durchschnittlichen Zinssatz von ca. 3,7 %. Gleichzeitig wird darauf
hingewiesen, dass die Bandbreite der Antworten sehr groß sei und in diesem Durchschnittswert
nicht zwischen den unterschiedlichen Institutionen (z. B. Kommunen, Kirchen, Stiftungen,
Unternehmen) bzw. unterschiedlichen Wohnzwecken (z. B. Einfamilienhäuser, geförderter
Wohnungsbau etc.) unterschieden wurde (JLL 2020: 11). Aus diesem Grund ist es schwierig,
den durchschnittlichen Zinssatz, den die JLL-Studie ermittelt hat, als marktkonform einzustufen.
Dieses deutlich differenziertere Bild zeigt die Studie mit der Gegenüberstellung der Zinssätze in
den fünf größten deutschen Städten2, die in der folgenden Tabelle zusammengefasst werden:

Tab. 1: Verbreitung und Anwendung des Erbbaurechts für Wohnzwecke in den fünf einwohnerstärksten
deutschen Städten (JLL 2020: 5)

Nr. Stadt Höhe des Erbbauzins-
satzes für Wohnzwecke
Kommentar
01 Berlin 4,5 %
bzw. 2,25 %

Halbierung der Erbbauzinsen für Genossenschaften
und gemeinnützige Verbände (für 20 Jahre ab
Vertragsabschluss) in Verbindung mit bestimmten
Auflagen
02 Hamburg 1,5 % Absenkung des Erbbauzinssatzes aufgrund des
sinkenden Zinsniveaus zum 01.01.2020
03 München 2,5 % (Einfamilienhäuser)
4,25 % (Wohnungen)
Möglichkeit des Ankaufs nur noch für
Genossenschaften, ansonsten Veräußerung nur noch
im Erbbaurecht (kapitalisierte Einmalzahlung zu
Beginn der Laufzeit)
04 Köln 6 % (freifinanzierter
Wohnungsbau)

1 Für die Studie von JLL wurden zahlreiche Erbbaurechtsgeber zu den Rahmenbedingungen und Konditionen
abgeschlossener Erbbaurechtsverträge befragt. Auch die Stadt Leipzig hat sich im Rahmen einer Onlinebefragung
an der Erhebung beteiligt.
2 In der JLL-Studie wurden die zehn einwohnerstärksten Kommunen in Deutschland analysiert. Da in den Städten
6–9 (Stuttgart, Düsseldorf, Dortmund und Essen) allerdings keine Werte dargestellt werden und Leipzig als 10. Stadt
aufgeführt wird, werden hier nur die fünf einwohnerstärksten Städte betrachtet.
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4

2 % (geförderter
Wohnungsbau)
05 Frankfurt
am Main
2 %
bzw. 2,5 %
Festgeschriebene Quote von 30 % gefördertem
Wohnungsbau und Reduzierung auf 2 % des
Bodenrichtwertes geplant.
Grundsätzlich lässt sich in der Betrachtung der einzelnen Kommunen aktuell eine große
Dynamik erkennen: In zahlreichen Städten wurden die Erbbauzinssätze zuletzt durch politische
Beschlüsse gesenkt (z. B. in Hamburg, Berlin und Frankfurt am Main). Als Grund für die
Notwendigkeit einer Zinssatzanpassung wird insbesondere die aktuelle Kapitalmarktsituation
angeführt.

Den niedrigsten Erbbauzinssatz in Deutschland weist die Freie und Hansestadt Hamburg mit
1,5 % auf. Dabei wird der kalkulatorische Zinssatz zugrunde gelegt. Dieser errechnet sich aus
dem durchschnittlichen effektiven Zinssatz der langfristigen Kreditaufnahmen der Freien und
Hansestadt Hamburg und wird jeweils zum 1. Januar eines Jahres neu festgelegt. Weiterhin
zeigt sich, dass in zahlreichen Städten reduzierte Erbbauzinssätze in Verbindung mit Auflagen
(z. B. geförderter Wohnungsbau) festgelegt wurden. Zudem gelten in Berlin und München
Sonderkonditionen für gemeinwohlorientierte Akteure (z. B. Genossenschaften).

Ergänzend außerhalb dieser Studie ist noch anzumerken, dass die Stadt Dortmund einen
Erbbauzinssatz von 2,6 % für Wohnbaugrundstücke aufruft.

4. Fazit / Ergebnis

Trotz individueller Schwachstellen der betrachteten Methoden zur Ermittlung eines
marktkonformen Erbbauzinses kann konstatiert werden, dass der bisher angewendete
Erbbauzinssatz von 4,0 % in der Stadt Leipzig nicht als marktkonform eingestuft werden kann.

Die unter Punkt 3 dargestellten Untersuchungen erlauben eine schrittweise Annäherung an
einen marküblichen Erbbauzinssatz. Aus der Modellrechnung zur VoFi lässt sich ableiten, dass
eine Mindesteigenkapitalverzinsung von rund 1 % bei einem Erbbauzinssatz von 2,5 % erreicht
wird.

Die Ableitung eines Erbbauzinses durch den Vergleich mit einer alternativen
Fremdkapitalaufnahme hat ergeben, dass der Erbbauzinssatz zwischen 1,75 % und 2,5 %
liegen sollte, um die Vorteilhaftigkeit des Erbbaurechtes gegenüber einem Ankauf mit
Fremdmitteln sicherzustellen.

Der Städtevergleich ergab ein höchst heterogenes Bild mit Erbbauzinssätzen zwischen 1,5 %
und 6,0 %. Bei Bildung des Durchschnittes aller genannten Zinssätze ergäbe sich ein Mittelwert
von 2,9 %. Bei zugrunde legen einer sozialen Nutzung beträgt der Mittelwert rund 2,2 %.
Jedoch erscheint eine ungefilterte Mittelwertbildung nicht hinreichend sachgerecht und kann
damit allenfalls nur zur Orientierung dienen.

Unter Auswertung aller zurate gezogenen Quellen erscheint ein Erbbauzinssatz von 2,5 % für
die Vergabe von Erbbaurechten an Wohnungsbaugrundstücken als marktkonform.

Plausibilisiert wird dieses Ergebnis auch durch das Gutachten eines öffentlich bestellten und
vereidigten Sachverständigen. Für ein städtisches Grundstück im Ortsteil Probstheida, das für
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den Neubau mietpreis- und belegungsgebundener Wohnungen im Erbbaurecht veräußert wird,
sollte ein marktkonformer Erbbauzinssatz ermittelt werden. Im Ergebnis wurde im Gutachten ein
Ansatz von 2,5 % als angemessen taxiert. Der Sachverständige leitet den Erbbauzinssatz dabei
anhand des nutzungstypischen Liegenschaftszinssatzes ab. Es wird somit eine von den oben
beschriebenen Methoden redundanzfreie Herleitung gewählt, die trotzdem zum gleichen Ansatz
führt und dadurch das Ergebnis zusätzlich stärkt.

Ein weiteres Absenken der Erbbauzinses bei der Errichtung Sozialwohnungen ist nicht
sachgerecht. Die damit verbundenen wirtschaftlichen Nachteile werden durch die
Inanspruchnahme von Fördermitteln (Richtlinie gebundener Mietwohnraum) kompensiert. Ein
zusätzliches Absenken des Erbbauzinssatzes könnte zu einer Überkompensation führen.

Literaturverzeichnis

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(Baulandkommission). Handlungsempfehlungen. Berlin.

DV – Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V. (Hrsg.)
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Erbbaurechtsgeber und die der Investoren. Frankfurt am Main/Hamburg.

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aktivieren. RICS Positionen. Frankfurt am Main.

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Expertenwerkstatt vom 1. Dezember 2017 – veranstaltet von der Initiative Stadt Neudenken und
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6

der Stiftung trias mit Unterstützung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen in
Berlin. Berlin.

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Thiel, Fabian (2018): Das Erbbaurecht wird 99 Jahre alt – zur Integration des Instruments in
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Grundstücksmarktbericht vom Gutachterausschuss der Stadt Leipzig (2019)

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