paper_type: Neufassung Beschlussvorlage

text:
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Ratsversammlung

Neufassung Nr. VI-DS-06412

Status: öffentlich

Eingereicht von
Dezernat Stadtentwicklung und Bau

Betreff:
Übertragung von Baulandflächen in der Gemarkung Knauthain (B-Plan Nr. 437
"Wohnen am Klucksgraben") an die LESG mbH

Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
voraussichtlicher
Sitzungstermin

Zuständigkeit

Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Bestätigung
FA Finanzen   Vorberatung
Grundstücksverkehrsausschuss   Vorberatung
SBB Südwest   Anhörung
DB OBM - Vorabstimmung
Verwaltungsausschuss   Vorberatung
OR Hartmannsdorf-Knautnaundorf   Anhörung
Ratsversammlung  16.12.2020 Beschlussfassung

Beschlussvorschlag:

1. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, einen Grundstückskaufvertrag mit der LESG mbH
über den Verkauf der Baulandflächen innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 437 "Wohnen
am Klucksgraben" zum aktuellen Verkehrswert abzuschließen.

2. Der Kaufpreis in Höhe des aktuellen Verkehrswertes wird in Form einer
Gesellschaftereinlage an die LESG mbH übertragen.

3. Die LESG mbH wird beauftragt, nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 437
"Wohnen am Klucksgraben" die übertragenen Baulandflächen (ca. 190 Baugrundstücke)
zu erschließen und an bauwillige Interessenten zur Bebauung mit Einfamilienhäusern
bauträgerfrei zu vermarkten.

4. Die LESG mbH wird beauftragt, die erforderliche Innenerschließung sowie die Herstellung
öffentlicher Grünflächen und die Herstellung ggf. notwendiger
Kompensationsmaßnahmen auf eigene Kosten umzusetzen.

5. Durch die Übertragung, eigenständige Entwicklung und Vermarktung der Baulandflächen
soll die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der LESG dauerhaft gestärkt und erhalten
werden. Die damit zusätzlich generierbaren Eigenmittel der LESG sollen in die
Finanzierung von durch die LESG zu planende und herzustellende Infrastrukturprojekte
der Stadt Leipzig fliesen.

Räumlicher Bezug:

SBB Südwest, Ortsteil Knautkleeberg-Knauthain

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Zusammenfassung:

Anlass der Vorlage:

 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln
 Sonstiges:

Inhalt der Vorlage ist die Beauftragung des Oberbürgermeisters zum Verkauf von
Baulandflächen im Geltungsbereich des B-Plan Nr. 437 „Wohnen am Klucksgraben" an die
LESG mbH, um weitere dringend benötigte Eigenheimgrundstücke zu erschließen. Der
Kaufpreis in Höhe des aktuellen Verkehrswertes wird in Form einer Gesellschaftereinlage in
die LESG mbH eingelegt.
Durch die Übertragung, eigenständige Entwicklung und Vermarktung der Baulandflächen soll
die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der LESG dauerhaft gestärkt und erhalten werden. Die
damit zusätzlich generierbaren Eigenmittel der LESG sollen in die Finanzierung von durch die
LESG zu planende und herzustellende Infrastrukturprojekte der Stadt Leipzig fließen
(Stadtratsbeschluss VI-A-02691-NF-03 vom 26.10.2016).

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Finanzielle Auswirkungen  nein x wenn ja, s. dazu Pkt. IV, 4
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung

Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt
Ergebnishaushalt Erträge
 Aufwendungen
Finanzhaushalt Einzahlungen
 Auszahlungen
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja,

Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR
(jährlich) wo veranschlagt
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge
 Ergeb. HH Aufwand
Nach Durchführung der
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge
 Ergeb. HH Aufwand (ohne
Abschreibungen)
 Ergeb. HH Aufwand aus
jährl. Abschreibungen

Steuerrechtliche Prüfung  nein  wenn, ja
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG  nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des
Sachverhalts
Umsatzsteuerpflicht der Leistung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  ja   Nein, Erläuterung siehe Anlage zur
Begründung

Auswirkungen auf den Stellenplan  Ja  Nein
Beantragte Stellenerweiterung:     Vorgesehener Stellenabbau:

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Hintergrund zum Beschlussvorschlag:
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?

2030 - Leipzig wächst nachhaltig!
Ziele und Handlungsschwerpunkte

Leipzig setzt auf
Lebensqualität:
 Balance zwischen
Verdichtung und
Freiraum
 Qualität im öffentlichen
Raum und in der
Baukultur
 Nachhaltige Mobilität
 Vorsorgende Klima- und
Energiestrategie
 Erhalt und Verbesserung
der Umweltqualität
 Quartiersnahe Kultur-,
Sport- und Freiraum-
angebote
Leipzig besteht im
Wettbewerb:
 Positive Rahmen-
bedingungen für qualifizierte
Arbeitsplätze
 Attraktives Umfeld für
Innovation, Gründer und
Fachkräfte
 Vielfältige und stabile
Wirtschaftsstruktur
 Vorsorgendes Flächen- und
Liegenschaftsmanagement
 Leistungsfähige technische
Infrastruktur
 Vernetzung von Bildung,
Forschung und Wirtschaft

Leipzig schafft soziale
Stabilität:
 Chancengerechtigkeit in
der inklusiven Stadt
 Gemeinschaftliche
Quartiersentwicklung
 Bezahlbares Wohnen
 Zukunftsorientierte Kita-
und Schulangebote
 Lebenslanges Lernen
 Sichere Stadt

Akteure:
 Bürgerstadt
 Region
 Stadtrat
 Kommunalwirtschaft
 Verwaltung

Leipzig stärkt seine
Internationalität:
 Weltoffene Stadt
 Vielfältige, lebendige Kultur-
und Sportlandschaft
 Interdisziplinäre
Wissenschaft und
exzellente Forschung
 Attraktiver Tagungs- und
Tourismusstandort
 Imageprägende
Großveranstaltungen
 Globales Denken, lokal
verantwortliches Handeln

Sonstige Ziele:
 trifft nicht zu

Beschreibung des Abwägungsprozesses:

I. Eilbedürftigkeitsbegründung

Wegen der begrenzten Laufzeit des Verkehrswertgutachtens und des PIT-Gutachtens ist ein
Beschluss spätestens in der Ratsversammlung am 16.12.2020 erforderlich. Sollte dieser
Beschluss nicht erfolgen, müssen neue Gutachten in Auftrag gegeben werden, in deren Folge
die ganze Maßnahme neu durchzurechnen wäre. Die Beschlussvorlage wäre dann vollständig
zu überarbeiten und neu ins Verfahren zu geben. Dadurch entstünde ein erheblicher
Zeitverzug bei der Realisierung des Baugebietes sowie Mehrkosten allein schon für die
Gutachten (ohne Betrachtung weiterer Mehrkosten).

II. Begründung Nichtöffentlichkeit

Die Vorlage ist öffentlich. Die Anlagen 4 und 6 sind nicht öffentlich, da ein berechtigtes
Interesse des Unternehmens besteht, dass Geschäftsgeheimnisse nicht öffentlich werden.

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III.  Strategische Ziele

Mit dem Vorhaben wird das Strategische Ziel „Leipzig setzt auf Lebensqualität“ verfolgt. Das
Unterziel „Balance zwischen Verdichtung und Freiraum“ wird dadurch erfüllt, dass vorhandene
Flächenressourcen und Infrastrukturen ausgenutzt werden. Das Wohnquartier hat zwar nicht
die Dichte wie ein Innenstadtquartier, aber es erfüllt die Forderung nach einem
ausbalancierten Verhältnis, da die Bebauung in der inneren Stadt ohne eine Nutzung der
Flächen in Knauthain zu dicht werden würde und auch weil die Bauwilligen sich sonst andere
bebaubare Grundstücke in der Region suchen würden, die möglicherweise verkehrlich
schlechter angeschlossen wären, als die Fläche in Knauthain. Desweiteren dient das
Vorhaben dem Ziel „Leipzig schafft soziale Stabilität“ mit dem Unterziel „Bezahlbares Wohnen“
weil zu diesem Ziel die Vielfalt der Wohnformen gehört, also auch das Wohnen im Eigenheim.

IV. Sachverhalt
1. Anlass
Mit Stadtratsbeschluss vom 26.10.2016 (VI-A-02691-NF 03) wurde der Oberbürgermeister
beauftragt,

1. in Umsetzung des Ratsbeschlusses zu VI-A-01788-NF 2 „Neue Wege in der Realisierung
von Schul- und Kita-Neubauten bzw. Schul- und Kita-Sanierung gehen" die Entwicklung der
Restflächen der Erweiterten Thomas-Müntzer-Siedlung (B-Plan Nr. 132.1 ehemals
Baugebiete A, B und F) durch die LESG mbH vornehmen zu lassen und

2. die stadteigenen Flächen im B-Plangebiet Nr. 132.2 „Rehbacher Straße" an die LESG zu
übertragen, um dringend benötigte Eigenheimgrundstücke zu erschließen. Nach der im Jahr
2017 erfolgten Übertragung der zwei städtischen Grundstücke hat die LESG die Planung in
drei Bauabschnitten durchgeführt und einen ersten Bauabschnitt mit 25 Grundstücken zur
Vermarktung bereitgestellt.

Zugleich hat die LESG umfassende Planungsleistungen zur Erschließung, zu
Grünordnungsplanung und Artenschutz in Vorbereitung der städtebaulichen Entwicklung der
noch unbebauten Flächen im Geltungsbereich des B-Planes Nr. 132.1 „Erweiterte Thomas-
Müntzer-Siedlung" beauftragt und realisiert.

Die planungsrechtliche Grundlage für die Entwicklung dieser Flächen bildet der
Bebauungsplan (B-Plan) Nr. 437 „Wohnen am Klucksgraben". Dessen Aufstellung wurde in
der Sitzung des Stadtrates am 01.02.2018 beschlossen (VI-DS-04670). Mit der Vorlage VI-
DS-08100 wurde der Vorentwurf des Bebauungsplanes in der DB OBM am 30.09.2019
gebilligt und zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung freigegeben.

Nach dem bekundeten Willen des Stadtrates soll die LESG vermehrt mit der Planung und
Projektierung von Kindertagesstätten und Schulen beauftragt werden. Hierzu sind jedoch
geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der LESG weiter
zu stärken, so beispielsweise auch durch Grundstücksübertragungen. Durch die Übernahme,
die eigenständige Entwicklung sowie dem späteren Verkauf der Grundstücke im Bereich der
noch zu entwickelnden Bauflächen im Geltungsbereich des B-Plan Nr. 132.1 „Erweiterte
Thomas-Müntzer-Siedlung" (Baugebiete A, B und F) würden durch die LESG zusätzliche
Eigenmittel generiert, die zur Finanzierung von Infrastrukturprojekten der Stadt Leipzig genutzt
werden könnten.

Mit der Vorlage Nr. VI-DS-04670 wurde das Planverfahren zur Aufstellung des B-Planes Nr.
437 „Wohnen am Klucksgraben" für das in den Anlagen, der Übersichtskarte und dem
Übersichtsplan kenntlich gemachte Gebiet bereits förmlich eingeleitet. Ziel dieses
Planverfahrens ist in Übereinstimmung mit dem Beschluss Nr. A-00053/14-NF-003 die
Überplanung von Teilbereichen der rechtsverbindlichen Bebauungspläne Nr. 132.1
„Erweiterung Thomas-Müntzer-Siedlung" und Nr. 132.2 „Rehbacher Straße".

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Mit der Aufstellung dieses B-Planes soll eine planerische Anpassung an die geänderten
Bedürfnisse und die geänderten Gegebenheiten (Waldentwicklung) einhergehend mit einer
wirtschaftlichen Flächenausnutzung erfolgen.

Die LESG hat mit der Stadt Leipzig, Stadtplanungsamt, im April 2017 einen städtebaulichen
Vertrag gem. § 11 BauGB zur Übernahme der Kosten für die Ausarbeitung von Teilen der
städtebaulichen Planung zum Bebauungsplan Nr. 437 der Stadt Leipzig für das
Planungsgebiet „Wohnen am Klucksgraben" abgeschlossen. Die Übersicht zur
Planungsaufgabe ist in einem Lageplan dargestellt (Anlage 1 zum städtebaulichen Vertrag).

Damit ist die LESG als Vorhabenträger beauftragt, die für die Durchführung des
Bebauungsplanverfahrens notwendigen sektoralen Untersuchungen und Gutachten zu
beauftragen und zu finanzieren, da hierfür städtische Haushaltsmittel nicht zur Verfügung
stehen. Die Untersuchungen und Gutachten sind für die Durchführung des
Bebauungsplanverfahrens erforderliche Bestandteile des Verfahrens und bereits weitgehend
durch die LESG beauftragt worden.

Im Mai 2018 haben die Leipziger Wasserwerke GmbH (KWL) die Stadt Leipzig (SPA) und die
LESG über den Stand der Untersuchungsergebnisse für die Trinkwasserversorgung und
Schmutzwasserentsorgungen für die zu entwickelnden Flächen im Geltungsbereich der B-
Pläne Nr. 437 „Wohnen am Klucksgraben" und Nr. 132.2 „Rehbacher Straße" informiert.

Im Ergebnis sind zur Sicherung der medienseitigen Ver- und Entsorgung erhebliche
Investitionen der Wasserwerke in die vorgelagerten Netzstrukturen eine zwingende
Voraussetzung für die beabsichtigte Entwicklung der genannten Flächen. Die
Kostenbeteiligungen der Vorhabenträger umfasst dabei eine Gesamthöhe von ca. 700 T€.

Um die Voraussetzungen der Medienerschließung für die zu entwickelnden Flächen in den B-
Plänen Nr. 132.2 „Rehbacher Straße" und Nr. 437 „Wohnen am Klucksgraben" zu schaffen,
ist es erforderlich, den sofortigen Erschließungsbeginn mit der KWL und der daraus
resultierenden Fälligkeit der (finanziellen) Beteiligungen vertraglich zu regeln.

Die LESG ist bereit, die von den KWL ermittelten Kosten für die vorgelagerten, d.h. für die
außerhalb der Entwicklungsflächen liegenden erforderlichen Maßnahmen zur medienseitige
Anbindung des Gesamtgebietes in Höhe von 700 T€ (Anteil Baugebiet Rehbacher Straße ca.
30 %, Anteil Baugebiet Wohnen am Klucksgraben ca. 70 %) zu übernehmen. Hierfür bedarf
es aber der Zusicherung der Stadt, dass die derzeit im Eigentum der Stadt Leipzig befindlichen
Flächen im Geltungsbereich des B-Plan Nr. 437 „Wohnen am Klucksgraben" an die LESG
übertragen werden.

Die Übertragung der Flächen an die LESG zur Erschließung, Entwicklung und Vermarktung
ist geeignet, um zeitnah einen Teil der hohen Nachfrage nach Eigenheimgrundstücken zu
befriedigen und bauwillige Bürger innerhalb des Stadtgebietes zu halten. Dabei kann sowohl
bei der Erschließung durch die LESG als auch bei Gewerkebeauftragung der Bauherren im
anschließenden Hausbau die örtliche Wirtschaft Bauaufträge akquirieren.

Mit dem Beschluss der Oberbürgermeisterdienstberatung wurde der Vorentwurf des B-Planes
Nr. 437 „Wohnen am Klucksgraben“ sowie seine Begründung gebilligt und die frühzeitige
Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB beschlossen (Vorentwurf B-Plan Nr. 437-
Anlage 2 und Begründung -Anlage 3).

2. Beschreibung der Maßnahme

Übertragung der städtischen Flurstücke auf die LESG im Eigenheimgebiet des B-Planes
Nr. 437 „Wohnen am Klucksgraben“

Für die Entwicklung des Eigenheimgebietes „Wohnen am Klucksgraben“ sollen an die LESG
Flächen mit einer Gesamtbruttofläche von ca. 142.657 m² übertragen werden
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(Flächenübersicht in Anlage 4). Zur Bewertung der Flächen liegt das Wertgutachten des
Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig vom 10.04.2019 vor (Anlage
5). Das vorliegende Verkehrswertgutachten wurde auf Basis des Verkehrswertes zum Stichtag
31.01.2020 aktualisiert (Anlage 5a). Als Grundlage wurden hierfür die aktuellen
Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.01.2020 für baureifes Land mit der Art der Nutzung als
Wohnbaufläche (vergleichbare Bodenrichtwertzonen im nahen Umfeld) herangezogen.
Bezogen auf die Bewertungsgrundstücke wurde ein angepasster Bodenwert in Höhe von
110,00 €/m² ermittelt und der Verkehrswert (Marktwert) auf 15.700.000,00 € festgelegt. Die
Bewertung erfolgte unter der besonderen Annahme, den rechtskräftigen B-Plan Nr. 132.1
„Erweiterung Thomas-Müntzer-Siedlung“ unberücksichtigt zu lassen und stattdessen als
planungsrechtliche Grundlage den in Aufstellung befindlichen B-Plan Nr. 437 „Wohnen am
Klucksgraben“ heranzuziehen. Dabei wird die Rechtskraft dieses B-Planes bei noch
ausstehender Bodenordnung unterstellt.

Übertragung der Flächen in Form einer Gesellschaftereinlage
Für die Übertragung der Flächen von der Stadt Leipzig an ihre städtische Tochtergesellschaft
LESG ist zu prüfen, ob dies ohne Verletzung des EU-Beihilferechts in Form einer
Gesellschaftereinlage möglich ist. Zur Klärung dieser Frage hat die Stadt Leipzig die Luther
Rechtsanwaltsgesellschaft mbH beauftragt.

Für die Frage, ob eine Übertragung der städtischen Grundstücke an die LESG in Form einer
Gesellschaftereinlage ohne Verletzung des EU-Beihilferechts möglich ist, ist entscheidend, ob
die Stadt Leipzig den Nachweis der „Marktüblichkeit ihres Handelns“ erbringt. Wesentlicher
Bestandteil des Nachweises der Marktüblichkeit ist ein sogenannter „Private Investor Test“
(PIT) (Anlage 6). Der PIT soll den Nachweis erbringen, dass auch ein nach
marktwirtschaftlichen Grundsätzen handelnder Privater die unentgeltliche Übertragung der
Grundstücke vorgenommen und auch bei deren Behandlung als Kapitaleinlage so gehandelt
hätte. Die Luther Rechtsanwaltsgesellschaft mbH hat deshalb den Vorgang daraufhin
untersucht, ob ein Dritter (privater Investor) die gleiche unternehmerische Entscheidung
getroffen hätte.

Dies ist nach EU-Rechtsauffassung dann anzunehmen, wenn die Maßnahmen nach
marktüblichen Gesichtspunkten zu einer positiven Rendite führen. Im Rahmen des PIT hat
die Luther Rechtsanwaltsgesellschaft mbH die Art und Weise der Einbringung von
Grundstücken sowie die Art und die Wirtschaftlichkeit des beabsichtigten Projektes untersucht
und hinsichtlich der Marktüblichkeit beurteilt. Es wurde dargestellt, dass in Leipzig durch ein
nachhaltiges Bevölkerungswachstum eine große Nachfrage nach Wohnraum besteht. Infolge
einer positiven Wirtschaftsentwicklung richtet sich die Nachfrage zunehmend auf
Wohneigentum und Grundstückseigentum, die eine entsprechende Nutzung als Wohnbauland
erlauben, würden sich deshalb in der gegenwärtigen Zeit grundsätzlich ebenfalls für eine
Wertschöpfung aus ihren Grundstücken entscheiden. Die Einbringung von Grundstücken in
eine Tochtergesellschaft ist dabei eine marktübliche Variante, um die Muttergesellschaft nicht
mit Projektrisiken zu belasten.

Als wesentlicher Aspekt für die Wirtschaftlichkeit und die marktübliche Vergleichbarkeit ist der
Marktwert der Liegenschaften im unerschlossenen Zustand. Das aktuelle Wertgutachten hat
den Wert des Bruttobaulandes zum gegenwärtigen Zeitpunkt mit 110,00 € je m² bestimmt. Die
von der LESG vorgelegte Projektplanung zur Umsetzung der Erschließungsmaßnahme wurde
von der Luther Rechtsanwaltsgesellschaft mbH im Ergebnis sowohl im Hinblick auf die
Kostenschätzung als auch im Hinblick auf den Realisierungszeitraum für realistisch und in
diesem Sinne auch auf Entscheidungen Dritter übertragbar angesehen.

Die erwarteten Verkaufserlöse für die entwickelten Grundstücke sind im Hinblick auf den
Zeitpunkt der Vermarktung ab 2022 und der nachgewiesenen großen Nachfrage nach
Baugrundstücken als realistisch einzuschätzen. Ein Dritter würde mit einem ähnlichen
Verkaufserlös rechnen können, somit kann der erwartete Verkaufserlös in eine marktübliche
Kalkulation übernommen werden.

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Unter Berücksichtigung des aktuellen Marktwerts der Grundstücke vor Entwicklung, der
Projektkalkulation der LESG zur Erschließungsmaßnahme und dem zu erwartenden
zukünftigen Verkaufserlös hat die Luther Rechtsanwaltsgesellschaft mbH für die Stadt Leipzig
eine wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit des Projektes abgeleitet. Bei einem zu erwartenden
Überschuss bezogen auf die Gesamtkosten würde sich auch ein privater Investor für eine
entsprechende Maßnahme entscheiden.

Im PIT wurden im Rahmen der Untersuchungen keine Anhaltspunkte dafür gefunden, dass
sich die Stadt Leipzig im Rahmen des beabsichtigten Erschließungsprojektes nicht wie ein
unabhängiger privater Investor verhält. Somit ist eine Übertragung der städtischen
Grundstücke an die LESG mbH in Form einer Gesellschaftereinlage EU-beihilferechtlich
unbedenklich.

Durch die Gesellschaftereinlage in Form der aufgeführten Grundstücke wird das Eigenkapital
der LESG gestärkt, was wiederum Einfluss auf die Wirtschaftskraft des städtischen
Unternehmens in der Zukunft hat. Das ermöglicht weitere Investitionen der LESG in die soziale
Infrastruktur der Stadt Leipzig. Bisher hat die LESG folgende Investitionen realisiert:

- Kita Knauthain mit einem Investitionsvolumen von 1,6 Mio €,
- Asylbewerberunterkunft Braunstraße 28 mit einem Investitionsvolumen von 6,0
Mio €,
- Wohnheimkomplex für Asylbewerber, Arno-Nitzsche-Straße 37 mit einem
Investitionsvolumen von 15,5 Mio €,
- Kita und Förderschule in der Curiestraße mit einem Investitionsvolumen von 12
Mio €.

Folgende Investitionsvorhaben realisiert die LESG in den Jahren 2019/2020

- Schulerweiterungsbau Johannes-Kepler-Schule, Gymnasium – geplante Investitions-
summe 6,6 Mio €,
- Kita in der Bremer Straße 17- geplante Investitionssumme 5,2 Mio €.

Folgende Investitionsvorhaben beabsichtigt die LESG in den Jahren 2021/2023 zu realisieren
- Neubau einer Kita „An der Querbreite“, Investitionsvolumen 4,5 Mio. €,
- Neubau einer Rettungsleitstelle im Stadtgebiet Leipzig, Investitionsvolumen 11,0 Mio. €,
- Übernahme der Entwicklungsträgerschaft der Gebietsentwicklung für den
Geschosswohnungsbau in Heiterblick und Böhlitz-Ehrenberg; Vorfinanzierung der
gesamten Erschließung mit einem Investitionsvolumen von 10,0 Mio. €.

Auch in den kommenden Jahren sind hier weitere Vorhaben sowohl im Bereich von
Kindertagesstätten - um für die weiter anstehenden Sanierungsvorhaben in älteren
Bestandsobjekten die dringlich erforderlichen Ausweichobjekte zu gewährleisten - als auch im
Bereich von Schulen angedacht, um angesichts der hier anstehenden umfassenden Aufgaben
und finanziellen Herausforderungen einen Beitrag zur Entlastung des kommunalen
Investitionshaushalts bei gleichzeitiger Erfüllung der gesetzlichen Pflichtaufgaben (Sicherung
der nach Schulnetzplanung erforderlichen Kapazitäten) zu sichern. Ebenso ist beabsichtigt
durch die LESG die Erschließung und Entwicklung weiterer kommunaler
Flächenentwicklungen zur Sicherung der Wohnraumversorgung, vorantreiben zu lassen.

In allen Projekten hätte eine Verbesserung der Eigenkapitalquote durch die o.g.
Grundstückseinlage folgende Vorteile für die Kommune:

- Sicherung einer Finanzausstattung, der es der Gesellschaft ermöglicht, Projekte sowohl in
der sozialen Infrastruktur, als auch in der Projektentwicklung aus eigener Kraft zu
entwickeln und vorzufinanzieren. Eine Sicherung der Finanzierung der
Projektvorbereitungs- und Planungsphase, wie bisher über Finanzierungs- und
Realisierungsvereinbarungen, die den kommunalen Investitionshaushalt belasten, könnte
damit entfallen.
9/10

- In Verbindung mit einer verbesserten Finanzausstattung der Gesellschaft sinkt die
Finanzierungsrate über Kredite und damit die Zinsbelastung generell. Ebenso können
deutlich bessere Zinskonditionen am Markt erwirkt werden. Diese Vorteile in der
Finanzierung haben deutliche Auswirkungen auf die Refinanzierung, die sich in geringeren
Mietbelastungen positiv für die Stadt niederschlagen und in diesem Rahmen auch an die
Stadt weitergereicht werden.

Erschließung und Vermarktung des Wohnstandortes B‐Plan Nr. 437 „Wohnen am
Klucksgraben“

Voraussetzungen für die Erschließung und Vermarktung der Baulandflächen durch die LESG
sind:

- ein bestandskräftiger Bebauungsplan Nr. 437 „Wohnen am Klucksgraben“,
- die gesicherte äußere Erschließung Trinkwasserversorgung und Abwasserentsorgung
durch die KWL,
- die vertragliche Vereinbarung mit der Stadt Leipzig zur Herstellung der
Erschließungsanlagen, Verkehrsflächen und Grünanlagen und der Übernahme aller
öffentlichen Flächen.

 Das Gesamtvorhaben soll in der Realisierung in drei Bauabschnitten erfolgen. Die
erschlossenen Grundstücke sollen im Wesentlichen an Einzelinteressenten veräußert werden.
Einer Abwanderung von bauwilligen Leipziger Bürgern in das Umland soll entgegengewirkt
werden. Das Grundstücks-vergabeverfahren soll wie das von der LESG entwickelte und
durchgeführte rechtssichere Verfahren zur Vergabe der Baugrundstücke im ersten
Bauabschnitt im Wohngebiet „Rehbacher Straße“ erfolgen. Familien mit Kindern wurden hier
bei der Vergabe der Baugrundstücke mit Bonuspunkten unterstützt.

3. Realisierungs- / Zeithorizont

Die Übertragung soll noch in diesem Jahr erfolgen
- damit das Wertgutachten nicht nochmals zu aktualisieren ist
- und damit die LESG in Bezug auf die Vermarktung handlungsfähig ist und die zahlreichen
Interessenten bedienen kann.

4. Finanzielle Auswirkungen

Die Gesellschaftereinlage als Kapitaleinlage in Form des Grundstücks könnte in Höhe des
Buchwertes (31.12.2018) von 2.964.380,06 Euro erfolgen.
Diese Kapitaleinlage wäre für die Stadt bilanzneutral. Diese Variante der Grundstücks-
übertragung liegt hier nicht zur Beschlussfassung vor.

Der Verkauf des Grundstücks zum Verkehrswert und die anschließende
Kapitaleinlage der Kaufpreisforderung hat einen deutlich wirtschaftlicheren Vorteil für die Stadt
Leipzig und die LESG und soll beschlossen werden.
Die Kapitaleinlage erfolgt in einer Höhe von 15.700.000,00 Euro, der außerordentliche Ertrag
im Ergebnishaushalt der Stadt hat eine Höhe von 12.735.619,94 Euro (Differenz aus
Verkehrswert zu Buchwert).
In Bezug auf den Finanzhaushalt ist der Vorgang liquiditätsneutral.

Der Vorgang wird wie folgt gebucht:
Buchungssätze:
Verkauf: Forderung gegenüber LESG 15.700.000,00 Euro an außerordentliche Erträge aus
Anlageverkauf in Höhe von 15.700.000,00 Euro
Abgang Anlagevermögen: Außerordentlicher Aufwand an Grund und Boden 2.964.380,06
Euro

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5. Auswirkungen auf den Stellenplan

keine

6. Bürgerbeteiligung

 bereits erfolgt     geplant     nicht nötig

Zur Übertragung der Baulandflächen ist keine Bürgerbeteiligung nötig. Da die LESG die Ziele
des Bebauungsplans Nr. 437 „Wohnen am Klucksgraben“ umsetzen soll, erfolgt die
Bürgerbeteiligung zum Bebauungsplan. Dazu hat am 04.11.2019 eine
Informationsveranstaltung in der 60. Grundschule stattgefunden.

7. Besonderheiten

8. Folgen bei Nichtbeschluss

- Kostenübernahme der Stadt Leipzig für die wassertechnische äußere Erschließung der
KWL
- durch Kostenbeteiligung in Höhe von ca.490,0 T€ .
- Kostenerstattung der Stadt Leipzig an die LESG mbH für die erfolgte Finanzierung der
- Grundlagenerstellung (Planungen, Gutachten, Eigenleistung der LESG) für die
Aufstellung des B-Planes Nr. 437 in Höhe von ca. 100,0 T€.
- Keine zeitnahe Umsetzung der Erschließung und damit keine Bereitstellung von
erschlossenem Bauland für die zahlreichen Interessenten. Wegen des Mangels an
Eigenheimgrundstücken in Leipzig würden sie, wie unter III Strategische Ziele bereits
geschrieben, auf möglicherweise schlechter verkehrlich angebundene Grundstücke in
der Region ausweichen.

Anlagen:
Anlage 1  - Städtebaulicher Vertrag zur Übernahme der Kosten für die Ausarbeitung von
  Teilen der städtebaulichen Planung gem. § 11 BauGB 13.04.2017
Anlage 2  -  B-Plan Nr. 437 “Wohnen am Klucksgraben“ Vorentwurf SPA 26.07.2019
Anlage 3  -  Begründung zum Bebauungsplan Nr. 437 “Wohnen am Klucksgraben“
  Vorentwurf
Anlage 4  -  Flächenübersicht – Verkauf an LESG – B-Plan Nr. 437 (nicht öffentlich)
Anlage 5  -  Wertgutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt
  Leipzig vom 23.05.2019 – nicht beigefügt, da in der Anlage 6 als Anlage 1
  enthalten
Anlage 5a  -  Aktualisierung des Verkehrswertes zum Stichtag 31.01.2020 -Stellungnahme
  des Gutachterausschuss vom 31.01.2020 – nicht beigefügt, da in der Anlage 6
  als Anlage 1 a enthalten
Anlage 6  -  Private-Investor-Test (PIT) für die Einlage von Grundstücken (Knauthain) in
  die LESG mbH  Luther Rechtsanwaltsgesellschaft mbH Leipzig vom
  30.06.2020 (nicht öffentlich)

Anlage 1

836
1003
7
1027
9
827
993
2
1054/19
998
2
1054/32
681
2
678
1054
29 1027
8
78
998/1
994
6
1054
22
1054
28 1054
21
782823
1054
27
250/q
250
24
1053
15
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1054
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250
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2
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1053
1
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2
250/w
1054
4
831
1054/30
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1055
26
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10
250
33
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9
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2
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1170
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3
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18
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250
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1055 1054
8
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13
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31
400
2
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31
1003
10
1053
14
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1
994
3
250
19
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1054
24
988/2
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1053
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993
1
1003/3
250
25
834
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15
250
32
250/s
839
988
1
250
28
9
837
1055
34
845
1003
9
250
16
781
289
1025
2
994
4 1054
25
1055
28
1003
11
1053/19
1003
8
848
20
685
988/5
776
282
679
994
8
847
990
1
1053
6
1003
12
994
2
1055
25
284
832
253
1054/17
1055
29
829
250
10
825
1053
18
1054
26
24
1053/20
994/11
990
2
842
1054
1
1025
1
6
1054
14993/3
988
7
250/v
1027
7
1053
12
994
1
1025
3
21054
3
1053/5
1031
250
21
844
1055
27
841
989
2
994
5
1003/2
1027
3
281
250
26
1053
3
1038
1001
1
250
27
988/3
250
17
686
681
1
820
3
250
20
1054
6
1054
5
848
901
250/r
846
1003/1
680
1
1006
988
10
1054
33
1
1053
21
775
995
250
22
682
2
683
2
1045
830
1053
1053
16
1053
17
1053
13
1055904
1055904
Hagebuttenweg
Holun
Hagebuttenweg
Hagebuttenweg
Schwarzdornwe
Büttnerweg
Maulbeerweg
Wetzelweg
Büttnerweg
Berlichingenweg
Büttnerweg
Weigandtweg
2
As
 = 665
 m, Beckensohle =
 119,50
 mNHN
M  1 : 2000
10 20 50
N
Abstand
 Gehölzstreifen
 15
 m
Waldabstand
 30
 m
Waldabstand 30 m
As
 =
 665
 m,mm Beckensohle
 =
 119,50
 mNHN
1055904904904904
2
1055904040990490
2
B
U
S
R=6m
R=6m R=6m
R=6m
R=6m
Wirtschaftsweg
Wirtschaftsweg
Wirtschaftsweg
Gehölzstreiefen
Gehölzstreiefen
6m6m6m
Planstraße Ring A
Planstraße Ring B
Planstraße Ring B
Planstraße Ring
 C Planstraße Ring C
Zugang zum
zukünftigen
Naherholungsbereich
ehem. Kiessandabbau
Gasdruck-
regelstation
6,00
2,00
5,00
5,00
3,00
6,15
6,15
6,15
5,00
6,10
6,10
6,10
3,00
3,00
3,00
2,00
6,00
2,00
6,00
3,00
3,00
5,00
5,00
2,00
6,00
2,00
6,00
3,00
3,00
6,15
6,15
13,15
6,50
2,65
3,00
3,00
22
2,65
2,65
2,65
6,15
Rehbacher Straße Rehbacher Straße
Wald
Spielhügel
Sickergraben
Sickergraben
Ausgleichs-
fläche
öffentliche
Grünfläche
Klucksgraben
Sickerbecken
Wald
Klucksgraben
Wald
Trafostation
Kluc
Klucksgraben
öffentliche
Grünfläche
Planstraße
 Am
 Klucksgraben
Planstraße I
Planstraße
  H
Planstraße
 G
Planstraße F
Planstraße J
Planstraße K
Planstraße
 E
Planstraße Verbindung L2,00
6,00
250
30
250
29
250
31
222
250
28
289
250
26 250
27
22
Planstraße
 L
Am Klucksgraben
Planstraße D
Bebauungsplan Nr. 437 "Wohnen am Klucksgraben
Städtebauliches Konzept
Stadtplanungsamt 26.07.2019
Anlage 2
Begründung zum
Bebauungsplan Nr. 437
„Wohnen am Klucksgraben“
(Vorentwurf)
Stadtbezirk: Südwest
Ortsteil: Knautkleeberg-Knauthain
Grenze
 des räumlichen
Geltungsbereiches
  Grenze der
  rechtskräftigen
     Bebauungspläne
Dez ernat Stadtentwicklung und Bau
Stadtplanungsamt
Planverfasser: Stadtplanungsamt    26.07.2019
Anlage 3
Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 437 „Wohnen am Klucksgraben“ (Vorentwurf)
 Seite 1
26.07.2019
INHALTSVERZEICHNIS
A.  EINLEITUNG ......................................................................................................................... 2
1.  Lage und Größe des Plangebietes ........................................................................................ 2
2.  Planungsanlass und –erfordernis .......................................................................................... 3
2.1  Ausgangslage ........................................................................................................................ 3
2.2  Planungsanlass ..................................................................................................................... 5
2.3  Planungserfordernis .............................................................................................................. 5
3.  Ziele und Zwecke der Planung .............................................................................................. 6
4.  Verfahrensdurchführung ........................................................................................................ 7
B.  GRUNDLAGEN DER PLANUNG .......................................................................................... 7
5.  Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes ......................................................... 7
5.1  Topografie ............................................................................................................................. 7
5.2  Heutige Situation und vorhandene Nutzungen ...................................................................... 7
5.3  Soziale Infrastruktur .............................................................................................................. 8
5.4  Technische Infrastruktur ........................................................................................................ 8
5.4.1  Verkehrsinfrastruktur ............................................................................................................. 8
5.4.2  Ver- und Entsorgungsanlagen ............................................................................................... 9
6.  Planungsrechtliche und sonstige planerische Grundlagen ................................................... 9
6.1  Planungsrechtliche Grundlagen ............................................................................................ 9
6.1.1  Ziele der Raumordnung ......................................................................................................... 9
6.1.2  Flächennutzungsplan ............................................................................................................ 9
6.1.3  Landschaftsplan .................................................................................................................... 9
6.1.4  Zulässigkeit von Bauvorhaben ............................................................................................ 10
6.2  Sonstige Planungen ............................................................................................................ 10
6.2.1  Integriertes Stadtentwicklungskonzept ................................................................................ 10
6.2.2  Strategische Konzepte zum Wohnen .................................................................................. 11
7.  Umweltbericht ...................................................................................................................... 11
7.1  Einleitung ............................................................................................................................. 11
7.2  Stand der Bearbeitung ........................................................................................................ 12
7.3  Inhalte des Bebauungsplans und Flächenbilanz ................................................................. 12
7.4  Eingriffsregelung ................................................................................................................. 13
7.5  Umweltbelange und Auswirkungen ..................................................................................... 13
7.6  Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und Ausgleich von nachteiligen Auswirkungen
 ............................................................................................................................................ 15
8.  Städtebaulichen Konzept .................................................................................................... 15
8.1  Entwicklungsprozess ........................................................................................................... 15
8.2  Bebauungs- und Nutzungskonzept ..................................................................................... 16
8.3  Erschließungskonzept ......................................................................................................... 17
8.4  Grünordnerisches Konzept .................................................................................................. 18
8.5  Zusammenfassung .............................................................................................................. 18
9.  Auswirkungen der Planung ................................................................................................. 18

Anhang I: Städtebauliches Konzept
Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 437 „Wohnen am Klucksgraben“ (Vorentwurf)
 Seite 2
26.07.2019
A. EINLEITUNG
1. Lage und Größe des Plangebietes
Das Plangebiet dieses Bebauungsplanes befindet sich im Stadtbez irk Südwest, im Ortsteil Knaut-
kleeberg-Knauthain und wird umgrenzt:
 Im Norden von der Straßenverkehrsfläche der Rehbacher Straße s owie im Folgenden von land-
wirtschaftlichen Flächen
 Im Osten, angrenzend an die Planstraße D, von den Flächen des rechtsverbindlichen Bebau-
ungsplanes Nr. 132.2 „Rehbacher Straße“ sowie anschließen den p rivaten Wohngrundstücken
der alten Thomas-Müntzer-Siedlung,
 Im Süden von den privaten Wohngrundstücken der Erweiterten Tho mas-Müntzer-Siedlung und
der Erschließungsstraße des Hagebuttenweges sowie der Straße Am  Klucksgraben mit Wen-
deanlage (Bebauungsplan Nr. 132.1 „Erweiterung Thomas-Müntzer-Siedlung“),
 im Südwesten von Grünflächen und Flächen zur Gewinnung bodenna her Rohstoffe,
 und anschließend nach Westen von aufgeforsteten Flächen (Waldu mwandlung).
Das Gebiet hat eine Größe von ca. 26,5 ha.
Die stadträumliche Lage des Plangebietes ist im folgenden Lageplan dargestellt:

Abbildung 1: stadträumliche Lage
Weitere Informationen zur räumlichen Lage des Geltungsbereiches  sind aus dem Übersichtsplan
und dem städtebaulichen Konzept der Begründung zu entnehmen.

Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 437 „Wohnen am Klucksgraben“ (Vorentwurf)
 Seite 3
26.07.2019
2. Planungsanlass und –erfordernis
2.1 Ausgangslage
Die zu überplanenden Flächen befinden sich in Randlage zu den gewachsenen Siedlungsstrukturen.
Derzeit sind die Flächen unbebaut und nur in Teilen erschlossen.
Innerhalb der Plangebietsflächen existieren zwei rechtskräftige  Bebauungspläne. Den westlichen
und gleichzeitig größeren Teil des Plangebietes überlagern Flächen, die sich im Bereich des wirksa-
men Bebauungsplanes Nr. 132.1 „Erweiterung Thomas-Müntzer-Siedlung“ befinden. Den kleineren,
östlichen Teil des Plangebietes überlagern Flächen, die im Bereich des rechtskräftigen Bebauungs-
planes Nr. 132.2 „Rehbacher Straße“ liegen.

Abbildung 2: Übersicht Bebauungspläne
Bisherige Entwicklung der Flächen
Auf der Grundlage des Bebauungsplanes Nr. 132.1 „Erweiterte Thomas-Müntzer-Siedlung“ begann
seit Mitte der 1990-er Jahre die Bebauung von Süden nach Norden , ausgehend von der bestehen-
den Thomas-Müntzer-Siedlung. Das Baugebiet wurde dabei in die einzelnen Bauabschnitte C, D, E
und A, B, F (siehe Abbildung 3) aufgeteilt. Man ging damals von einer Entwicklung und Vermarktung
der Flächen von 1995 bis 1999 aus.

Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 437 „Wohnen am Klucksgraben“ (Vorentwurf)
 Seite 4
26.07.2019

Abbildung 3: Bauabschnitte des Bebauungsplanes 132.1
Im ersten Abschnitt erfolgte die Umsetzung der Erschließung mit Anlage des Niederschlagsentwäs-
serungssystems zur Realisierung der südlichen Siedlungsteile. A ufgrund der Wohnungsmarktlage
und des nahen Kiesabbaugebietes erfolgte die Vermarktung des folgenden Abschnittes (Siedlungs-
teil C) nicht in der erwarteten Geschwindigkeit. Dem hoffte man durch eine Bebauungsplanänderung
(im Jahre 2011) und unterstützend einer Verkaufspreisanpassung zu begegnen. Dies sicherte eine
kontinuierliche Vermarktung und Entwicklung der bereits erschlo ssenen Flächen in den südlichen
Siedlungsteilen C, D und E. Die letzten zur Verfügung stehenden  Bauflächen wurden bis zum Jahr
2015 veräußert. Die weitere Bebauung der nördlichen Siedlungsteile (im wesentlichen A, B, F) sowie
der Flächen des Bebauungsplanes 132.2 „Rehbacher Straße“ erfolg te nicht. Die Flächen des Be-
bauungsplanes 132.2 befinden sich, parallel zum Bebauungsplanverfahren „Wohnen am Klucksgra-
ben“, in Realisierung durch die LESG mbH.
Im Rahmen der umgesetzten Erschließungsmaßnahmen für die südlic hen Siedlungsteile der
Thomas-Müntzer-Siedlung wurden Medien wie Gas und Elektro berei ts in die geplante Hauptver-
kehrsachse der nördlichen Siedlungsteile verlegt.
Im Zuge des Planfeststellungsverfahrens zum westlich angrenzend en Kiesabbau Rehbach erfolgte
zur Harmonisierung von Rohstoffabbau und städtischer Wohnungsba uplanung in den westlichen
Randbereichen des Bebauungsplans 132.1 auf festgesetzten Grünflächen Aufforstungs- und Wald-
flächen.

Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 437 „Wohnen am Klucksgraben“ (Vorentwurf)
 Seite 5
26.07.2019
Die ehemals landwirtschaftliche Nutzung der Flächen des Bebauungsplans 132.1 wurden mit Beginn
der Bauflächenentwicklung eingestellt. Die Flächen liegen seitdem brach und werden in regelmäßi-
gen Abständen gepflegt. Aufgrund ausbleibender Pflegemaßnahmen in der Vergangenheit entwi-
ckelte sich auf weiten Teilen der brachliegenden Flächen Gehölze, für die im Jahr 2012 die Waldei-
genschaft festgestellt wurde. Im Frühjahr 2015 erfolgte in Abstimmung mit der Unteren Forstbehörde
eine Waldumwandlung (Rodung und Neuanlage) für Teilflächen, sow ie die Festlegung einer zwi-
schenzeitlichen Nutzung der potentiellen Bauflächen als Weideland.
In der Vergangenheit konnten auf Grund mangelnder Nachfrage die  nördlichen Teilflächen des Be-
bauungsplanes Nr. 132.1 und die Gesamtfläche des Bebauungsplanes 132.2 nicht erschlossen und
vermarktet werden. Die Nachfragesituation hat sich nun deutlich geändert. Die geänderten Rahmen-
bedingungen begünstigen die Entwicklung und Vermarktung von Bauflächen im gesamten Stadtge-
biet und somit auch die Marktlage der noch zu entwickelnden Flächen. Besonders positiv wirkt sich
zudem die geringe Restbetriebszeit der Kiesgrube Rehbach bis 20 20 aus. Nach Einstellung des
Betriebs soll sich um die Kiesgrube ein Naherholungsbereich entwickeln. In diesem Zusammenhang
stellen auch die in Wachstum befindlichen Waldflächen ein erhebliches Erholungspotenzial dar und
tragen so zur Steigerung der Attraktivität der Plangebietsflächen bei.
2.2 Planungsanlass
Der Planungsanlass liegt in der Notwendigkeit einer Anpassung der Entwicklungsziele der Bebau-
ungspläne 132.1 und 132.2 an die geänderten Bedingungen auf dem  Wohnungsmarkt und die in-
zwischen entstandenen landschaftlichen Gegebenheiten (Waldentwicklung) einhergehend mit einer
wirtschaftlicheren Flächenausnutzung der verbliebenen Bauflächen.
 Aufgrund der hohen Nachfrage nach bezahlbaren Bauland für den Einfamilienhausbau einher-
gehend mit dem anhaltenden Wachstum der Stadt, sollen die brachliegenden, potentiellen Bau-
landflächen mit Wohnungsbau und einem gewissen Anteil an Gemeinbedarfsflächen zeitgemäß
entwickelt werden.
 Aufgrund Waldflächen und der nach SächsWG einzuhaltenden Walda bstände kam es im Bereich
des Bebauungsplans Nr. 132.2 „Erweiterte Thomas-Müntzer-Siedlung“ zur Überlagerung mit den
festgesetzten Bauflächen und den Erschließungsanlagen. Die Vermessung und Feststellung der
Waldgrenze liegt inzwischen vor. Gleichzeitig wird damit die zu künftig zur Verfügung stehende,
entwicklungsfähige Baulandfläche des Plangebietes definiert.
 Die Entwicklung der noch nicht bebauten Flächen des Bebauungsp lanes Nr.132.1 „Erweiterung
Thomas-Müntzer-Siedlung“ wird aufgrund des Waldes beschwert.
 Es wird funktional zudem als notwendig erachtet, teilweise Flä chen des nordöstlich angrenzen-
den Bebauungsplanes Nr. 132.2 „Rehbacher Straße“ mit einzubezie hen, um die verkehrliche
und medienseitige Anbindung umsetzen zu können, sowie die überbaubaren Bereiche und Grün-
flächen neu zu ordnen.
 Darüber hinaus haben sich seit 1996 nicht nur die Marktlage, s ondern auch die Ansprüche an
potentielles Wohnbauland geändert. Die heutige Planung verfolgt die Grundsätze eines sparsa-
men Flächenverbrauchs, einer marktkonformen Nutzungsstruktur, s owie einer optimierten und
effizienten Erschließung der Flächen.
2.3 Planungserfordernis
Das Erfordernis für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 437 „Wohnen am Klucksgraben“ be-
gründet sich im § 1 BauGB und der Notwendigkeit eine nachhaltig e städtebauliche Entwicklung zu
gewährleisten, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltsch ützenden Anforderungen miteinan-
der in Einklang bringt, eine menschenwürdige Umwelt und sowie den Klimaschutz sichert.
Das Erfordernis für dieses Planverfahren begründet sich insbeso ndere daraus, dass nur auf der
Grundlage eines Bebauungsplanverfahrens der bestehende planungs rechtliche Rahmen der
nördlichen und westlichen Flächen der Bebauungspläne 132.1 und 132.2 für die Zulässigkeit von
Vorhaben verändert und an geänderte Planungsziele angepasst sow ie die für den räumlichen
Geltungsbereich angestrebte städtebauliche Entwicklung und Ordnung gewährleistet werden kann.

Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 437 „Wohnen am Klucksgraben“ (Vorentwurf)
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26.07.2019
3. Ziele und Zwecke der Planung
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen vor allem die folgenden Ziele und Zwecke umge-
setzt werden:
a) Entwicklung der im FNP dargestellten Wohnbauflächen
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) ist die Fläche des Plangebietes als Wohnbaufläche dar-
gestellt. Die Entwicklung der Flächen als Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO mit einer Ein-
familienhausbebauung und denen nach BauNVO zulässigen Nutzungen ist möglich.
Auf den Plangebietsflächen können ca. 210 EFH entstehen, wovon ca. 180 Wohngrundstücke im
Bereich des alten Planumgriffs zum Bebauungsplan Nr. 132.1 und 37 EFH östlich des Klucksgra-
bens im Bereich des Planumgriffs zum Bebauungsplan Nr. 132.2 re alisiert werden können. Dieses
Volumen steht vor dem Hintergrund der sonstigen Planungsziele i m Einklang mit den Intentionen
der Stadtentwicklung.
b) Überplanung der noch nicht realisierten Plangebietsflächen u nter Berücksichtigung
der geänderten Rahmenbedingungen und Entwicklung einer zeitgemäßen Siedlungs-
erweiterung;
Vor dem Hintergrund der geänderten landschaftlichen Gegebenheiten, der geänderten Bedingungen
auf dem Wohnungsmarkt sollen mit der Entwicklung dieser Flächen  die bestehenden Bedarfe aus
dem Segment der Einfamilienhausbebauung für den Südwesten des S tadtgebietes einhergehend
mit einer wirtschaftlicheren Flächenausnutzung abgedeckt werden.
c)  Umsetzung der im INSEK und den strategischen Konzepten für den Wohnungsbau
festgelegten Ziele
Die im INSEK und den strategischen Konzepten zum Wohnungsbau (siehe Punkt 6.1.1) formulierten
Entwicklungsziele sollen mit dem Bebauungsplan umgesetzt werden . So sind unter anderem die
Flächenpotenziale zur Schaffung neuen Wohnraums in Verbindung m it bedarfsgerechter Entwick-
lung von ÖPNV zu nutzen, sowie eine ausreichende Bereithaltung von Flächen für Eigenheime und
eigenheimähnliche Wohnformen anzustreben.
d)  Schaffung bezahlbaren Baulandes für Einfamilienhäuser
Mit Anpassung der planungsrechtlichen Gegebenheiten und unter Berücksichtigung der geänder-
ten Rahmenbedingungen soll im Vergleich zum bestehenden Planungsrecht eine effiziente Er-
schließungslösung in Verbindung mit kompakten Baugrundstücken und der Möglichkeit zur Umset-
zung verschiedener Haustypen realisierbar sein.
e)  Erhalt und Integration der vorhandenen Grünstrukturen und S chaffung von Wegever-
bindungen
Die im Rahmen des Landschaftsplanes der Stadt Leipzig benannten  Entwicklungsziele, wie die Er-
haltung und Entwicklung von Siedlungsgebieten mit hohem Durchgrünungsgrad, die Wahrung ihres
typischen grüngeprägten Ortsbildcharakters und der Erhalt ihrer Erholungsfunktionen finden Berück-
sichtigung. Zudem sollen die vorhandenen Grün- und Erholungsstr ukturen durch entsprechende
Wegeverbindungen miteinander verbunden und dadurch erlebbar werden.
g) Ermittlung, Berücksichtigung und Integration wichtiger umwel trelevanter Belange
Im Rahmen der Planaufstellung sind die Belange der Umwelt zu er mitteln und zu bewerten. Insbe-
sondere sind Maßnahmen zum Ausgleich der Eingriffe in Natur und  Landschaft zu erarbeiten und
soweit dies nach umfassender Prüfung möglich ist, innerhalb des Plangebietes umzusetzen.
Zu beachten und integrieren sind hier zudem die Waldflächen des Siedlungsrandes, die als Bestand-
teil des Planfeststellungsverfahrens zum Kiesabbau Rehbach aufgeforstet wurden.
h) Schaffung einer Fuß- und Radwegeverbindung auf der Rehbacher straße bis nach
Rehbach
Für die Rehbacher Straße als nördliche Anbindung des Plangebietes soll im Rahmen der Planauf-
stellung der Ausbau der Straße mit Fuß- und Radweg sowie straßenbegleitender Baumallee unter-
sucht werden.
Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 437 „Wohnen am Klucksgraben“ (Vorentwurf)
 Seite 7
26.07.2019
4. Verfahrensdurchführung
Das Bebauungsplanverfahren soll im vollen Verfahren durchgeführt werden.
Folgende Verfahrensschritte wurden zur Vorbereitung des Satzungsbeschlusses durchgeführt:
Aufstellungsbeschluss vom
Beschluss Nr. VI-DS-4670,
bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 3/2018 vom 10.02.2018
01.02.2018

B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes
5.1 Topografie
Die Plangebietsflächen sind nahezu eben, fallen jedoch von NO mit 122,42 m nach SW mit 120,23 m
NHN ab. Die Höhendifferenz erstreckt sich auf eine Länge von ca. 650 m über das gesamte Gebiet.
Im Plangebiet lagern bei ungestörten Verhältnissen unter gering mächtigen Sedimenten der Weich-
selkaltzeit Geschiebelehme/ -mergel der Saalekaltzeit. Darunter  folgen fluviatile, saalekaltzeitliche
Terrassensande unterlagert von elsterkaltzeitlichen Sedimenten.  Das Liegende wird von tertiären
Sedimenten (Sand, Ton, Schluff) gebildet.
Der schwach bis sehr schwach durchlässige Geschiebelehm ist für  eine Versickerung der anfallen-
den Niederschlagswässer nicht geeignet. Auf Grundlage der Baugrunduntersuchung
1 wurde festge-
stellt, dass eine Versickerung in die anstehenden Terrassensande und –kiese erfolgen kann.
Nach gegenwärtigem Kenntnisstand leitet sich aus dem Altlastenk ataster der Stadt Leipzig kein
Altlastenverdacht für das Plangebiet ab.
5.2 Heutige Situation und vorhandene Nutzungen
Die unbebauten Plangebietsflächen liegen heute in großen Teilen  brach und gliedern sich in das
zentrale Offenland, den Wald im Nordwesten, den gehölzbegleitet en Klucksgraben am östlichen
Rand, einem Gewässer 2. Ordnung, sowie nördlich und östlich ang renzenden Ackerflächen. Im
Plangebiet selbst existieren keine Wohnnutzungen.
Nach Süden und Osten schließen die Einfamilienhausgebiete der alten und der erweiterten Thomas-
Müntzer-Siedlung mit ihren Erschließungsanlagen an.
Teile der Wald- und der Freiflächen sind verpachtet. Der Wald i m nordwestlichen Bereich wird als
Hutewald bewirtschaftet. Der zentrale Offenlandbereich des Plan gebiets wird als Hutefläche von
einer Landschaftsschäferin gepflegt und beweidet. Hierzu wurden Pflegepachtverträge geschlossen,
in deren Rahmen Zahlungen zur Pflege getätigt und keine Einnahmen erzielt werden.
Medien wie Gas und Elektro liegen in einer Trasse im Plangebiet vor. Diese wurden im Rahmen der
Erschließungsmaßnahmen des Bebauungsplanes Nr. 132.1 „Erweiteru ng Thomas-Müntzer-Sied-
lung“ für die südlichen Siedlungsteile in die damals geplante H auptverkehrsachse der nördlichen
Siedlungsteile verlegt.
Bei den Flächen im Umgriff des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 132.1 „Erweiterung Thomas-
Müntzer-Siedlung“ handelt es sich um städtische Flächen.
Die ehemals stadteigenen Teilflächen im Bebauungsplangebiet Nr. 132.2 wurden entsprechend dem
Beschluss (VI-DS-03757-NF-01) vom 23.08.2017 als Baulandflächen an die LESG mbH, die Gesell-
schaft der Stadt Leipzig zur Erschließung, Entwicklung und Sanierung von Baugebieten mbH, über-
tragen. Erschließungsbeginn ist für Sommer 2019 geplant.

1 Buchholz+Partner: Erweiterung Thomas-Müntzer-Siedlung – Versickerung Baugrunderkundung und –begutachtung
(2018)
Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 437 „Wohnen am Klucksgraben“ (Vorentwurf)
 Seite 8
26.07.2019
5.3 Soziale Infrastruktur
Im fußläufigen Einzugsbereich des Plangebietes befindet sich ei ne Kindertagesstätte, die Neben-
stelle der Kita Holunderzwerge im Holunderweg im Umkreis von ca . 500 m. Der Hauptsitz der Kita
liegt im Hubmaierweg, im Umkreis von ca. 800 m. Beide Einrichtungen werden von der Volkssolida-
rität Leipziger Land / Muldental e.V. betrieben. Die nächstgele genen städtischen Einrichtungen lie-
gen im Ortsteil Großzschocher.
Die schulische Versorgung für Kinder bis zur 4. Klasse erfolgt über die 60. Grundschule in Knauthain
(Seumestraße 93), die sich im Umkreis von ca. 1,8 km befindet. Desweiteren ist in ca. 500 m Ent-
fernung ein Grundschulstandort am Weigandtweg geplant. Der Aufstellungsbeschluss zum zugehö-
rigen B-Planverfahren Nr. 447 „Weigandtweg“ erfolgte am 23.01.2019.
Ab der 5. Klasse kann die 56. Schule (Oberschule) in Großzschoc her (Dieskaustraße 213) genutzt
werden. Diese befindet sich ca. 5 km nördlich des Plangebietes.  Das nächste Gymnasium, die Jo-
hannes-Kepler-Schule in Kleinzschocher (Dieskaustraße 76), liegt in ca. 6 km Entfernung.
Sport- und Spielflächen sind aufgrund der Lage an dem durch Fre iräume geprägten Ortsrand ver-
einzelt vorhanden und vergleichsweise weniger vernetzt. Sportplatzanlagen befinden sich zum einen
südöstlich des Plangebietes in Hartmannsdorf an der Erikenstraß e (Umkreis ca. 1,5 km) und zum
anderen nördlich an der Albersdorfer Straße (Umkreis ca. 2 km).
Spielplätze sind im südlichen Bereich der erweiterten und der a lten Thomas-Müntzer-Siedlung vor-
handen.
5.4 Technische Infrastruktur
5.4.1 Verkehrsinfrastruktur
ÖPNV
Weite Teile des Plangebietes liegen aktuell außerhalb des fußläufigen Einzugsbereiches von Halte-
stellen des ÖPNV. Die Grundversorgung des Plangebietes ist mitt els Busverkehr gesichert. Die
nächste Haltestelle für den Bus befindet sich im Bereich der Kn autnaundorfer Straße im Umkreis
von ca. 800 m. Hier verkehrt die Buslinie 63 sowie der Regionalbus 120. Die nächste Anbindung an
die Straßenbahn Linie 3 befindet sich im Nordosten im Bereich d er Dieskaustraße, im Umkreis von
ca. 1,5 km.
Äußere Erschließung
Das Bebauungsplangebiet wird von Norden, aus dem Stadtgebiet üb er die Dieskaustraße und fort-
führend die Rehbacher Straße oder die Knautnaundorfer Straße od er von Süden über die Knaut-
naundorfer Straße und die Straße Am Klucksgraben erschlossen. Von Westen besteht die Möglich-
keit über die S 46 (Rippachtalstraße), den Albersdorfer Weg und die Rehbacher Straße in das Plan-
gebiet zu gelangen.
Die Rehbacher Straße und die Straße Am Klucksgraben grenzen dir ekt an die Plangebietsflächen
an bzw. liegen teilweise sogar im Planumgriff. Die Rehbacher St raße verfügt als äußere Erschlie-
ßungsstraße des Plangebietes heute nur über eine Fahrbahnbreite  von ca. 5 m und ist beidseitig
von einer lückigen höhlenreichen Obstbaumallee gesäumt. Gebietstypisch ist die Straße als Misch-
verkehrsfläche ohne Gehwege ausgebaut. Die zulässige Höchstgeschwindigkeit beträgt 50 km/h.
Innere Erschließung
Die Straße Am Klucksgraben, als innere Haupterschließungsstraße  des Wohngebietes der Erwei-
terten Thomas-Müntzer-Siedlung, hat eine zulässige Höchstgeschw indigkeit von 30 km/h. Die
Straße weist beidseitige Gehwege und einen einseitigen, straßen begleitenden Gehölzstreifen auf.
Die Erschließungsstraßen zur Wohnbebauung, welche von der Straße - Am Klucksgraben abgehen,
sind als Spielstraßen ausgewiesen.
Verkehrsuntersuchung
Die Straßen im Bereich der alten Thomas-Müntzer-Siedlung, die Rehbacher Straße und der Großteil
der sich nördlich anschließenden Straßen entsprechen aufgrund d es Ausbaustandards, der Stra-
ßenraumbreiten und des baulichen Zustandes nicht den heutigen Anforderungen.
Bei einer weiterreichenden Siedlungsentwicklung des Ortsteiles,  entsprechend. der im Flächennut-
zungsplan ebenfalls als Wohnbauflächen dargestellten Areale, ka nn das vorhandene anliegende
Straßennetz die entstehende verkehrliche Mehrbelastung nicht aufnehmen.
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Daher wurde über das Plangebiet hinaus für den Ortsteil die Erstellung eines Verkehrsgutachtens in
Auftrag gegeben, dessen Ergebnisse für Sommer/Frühherbst 2019 erwartet werden. Dieses soll so-
wohl Ergebnisse im Hinblick auf das vorhandene Straßennetz, als  auch die Auswirkungen der Ent-
wicklung der neuen Wohngebiete, Gemeinbedarfsflächen etc. mit d em daraus resultierenden zu-
sätzlichen Verkehrsaufkommen liefern. Auf dieser Grundlage sollen Aussagen zur künftigen Organi-
sation des Verkehrs und damit gegebenenfalls verbundener Maßnah men zum Straßenausbau ge-
tätigt werden
5.4.2 Ver- und Entsorgungsanlagen
Die Ver- und Entsorgungsnetze für Trinkwasser, Schmutzwasser, Elektrizität und Gas liegen an der
Plangebietsgrenze an, wobei bereits eine Gas- und Elektroleitung das Gebiet in Nord-Süd-Richtung
quert.
Im Zuge der im Jahr 2017 durchgeführten Netzuntersuchungen wurd e festgestellt, dass für die ge-
planten Siedlungserweiterungen die Netzkapazitäten zur Trinkwas server- und Schmutzwasserent-
sorgung bereits weitestgehend ausgeschöpft sind und die vorgela gerten Netzstrukturen ertüchtigt
werden müssen.
So wird zur Absicherung der Trinkwasserversorgung im Ortsteil K nautkleeberg – Knauthain, insbe-
sondere für die Gebiete westlich der Bahn, eine zusätzliche Anbindung (Ringschluss) nach Norden
über die Albersdorfer Straße zur Seebenischer Straße notwendig.  Um die Schmutzwasserentsor-
gung abzusichern, ist das Pumpwerk in der Crocciusstraße durch ein zusätzliches Speicherbecken
mit einem Fassungsvermögen von 1.000 m³ zu ergänzen und die Schmutzwassersammelleitungen
im Bereich des Bistumsweges zu vergrößern.
Sofern zur Erschließung des Plangebietes weitere äußere Maßnahm en an den bestehenden Ver-
sorgungsnetzen erforderlich werden, werden diese im Rahmen der Entwurfsbearbeitung für den Be-
bauungsplan berücksichtigt.
Eine Ableitung des im Plangebiet anfallenden Niederschlagswassers ist heute und künftig nicht mög-
lich. Das anfallende Niederschlagswasser muss sowohl für die Straßenverkehrsflächen als auch die
privaten Grundstücksflächen vor Ort verwertet oder versickert w erden. Die Versickerungseignung
des Bodens wurde in Teilen bereits untersucht. Das vorliegende Gutachten bestätigt die Möglichkeit
der Regenwasserversickerung auf den Grundstücken.
6. Planungsrechtliche und sonstige planerische Grundlagen
6.1 Planungsrechtliche Grundlagen
6.1.1 Ziele der Raumordnung
Der Bebauungsplan ist gem. § 1 Abs.1 BauGB den Zielen der Raumordnung angepasst.
Im Landesentwicklungsplan Sachsen und dem Regionalplan Westsach sen sind Aussagen, die ge-
gen die Festsetzung dieses Bebauungsplanes sprechen würden, nicht zu finden.
6.1.2 Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) ist der größte Teil der Fläche des Plangebietes als Wohn-
baufläche, nördliche, östliche und westliche Teile als Grünfläc he und einige westliche Bereiche als
Fläche für Wald dargestellt. Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.
6.1.3 Landschaftsplan
Gemäß § 11 BNatSchG sind die für die Stadt Leipzig konkretisierten Ziele, Erfordernisse und Maß-
nahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege im Landschaftsplan der Stadt Leipzig darge-
stellt (bestätigt durch den Stadtrat am 16.10.2013). Er enthält  die für das Plangebiet relevanten
Schlüsselinformationen und Ziele zum Umweltschutz einschließlic h des Naturschutzes und der
Landschaftspflege i.S. der §§ 1 und 1a BauGB, die u.a. die Grun dlage für Festsetzungen gemäß §
9 BauGB im Bebauungsplan bilden. Für das Plangebiet stellt das integrierte Entwicklungskonzept
des Landschaftsplanes das Leitbild 9 "Siedlungsgebiete der Einfamilien- und Reihenhäuser" dar.
Ziel ist damit die Erhaltung und Entwicklung von Siedlungsgebieten mit hohem Durchgrünungsgrad
durch unbebaute Freiräume der Zier- u. Nutzgärten; Wahrung ihre s typischen grüngeprägten Orts-
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bildcharakters; Schaffung von Gliederungs- und Identifikationsm erkmalen durch Mittel der Freiflä-
chengestaltung; Erhaltung ihrer Erholungsfunktion, ihrer Bedeut ung für Stadtklima und Biotopver-
bund; Schaffung durchgehender Geh- und Radwegeverbindungen mit Anschluss an das Wegenetz
der Stadt zur Herstellung der Verbindung zu den städtischen und stadtnahen Erholungsräumen.
Das Integrierte Entwicklungskonzept des Landschaftsplans (LSP) stellt das Plangebiet überwiegend
als Wohngebiet dar. In den nördlichen und westlichen Randbereichen sowie im Bereich des Klucks-
graben sind Grünflächen darstellt. Diese werden weiterhin im westlichen Bereich durch Waldflächen
ergänzt.
Im Zuge der Planbearbeitung sind folgende Aspekte in die Planun g einzustellen bzw. fachlich zu
behandeln
- für die Schutzgüter Boden und Wasser ist die Sicherung der Gr undwasserneubildung zu
beachten
- für die Aspekte Naherholung und Landschaftsbild ist die Siche rung des Hauptwegenetzes
zum künftigen Naherholungsgebiet Kiesabbau Rehbach zu gewährleisten
- für die Aspekte/Schutzgüter Arten und Biotope ist die Sicheru ng der Flächen zur Entwick-
lung autochthoner Laubwälder zu gewährleisten garantieren
6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben
Die Flächen des Plangebietes befinden sich im Geltungsbereich d er beiden rechtskräftigen Bebau-
ungspläne Nr.132.1 „Erweiterung Thomas-Müntzer-Siedlung“ und Nr. 132.2. „Rehbacher Straße“.
Der Bebauungsplan Nr. 132.1 ist für den westlichen und gleichzeitig größeren Teil des Plangebietes
verbindlich. Dieser setzt Wohnbauflächen mit einer zulässigen Art der baulichen Nutzung als Allge-
meines Wohngebiet (WA) bzw. Reines Wohngebiet (WR) bei einer zweigeschossigen, offenen Bau-
weise mit Einzel- und Doppelhäusern sowie Hausgruppen und einer Grundflächenzahl von 0,35 bzw.
0,40 fest. Im östlichen Bereich ist eine Fläche für Gemeinbedar f, hier in Form eines Kindergar-
tens/Kindertagesstätte und eines Gemeindehauses ausgewiesen. Neben den Verkehrsflächen sind
auch Flächen für Stellplätze, Garagen sowie Gemeinschaftsstellplätze, öffentliche wie private Grün-
flächen mit Mietergärten sowie Spielflächen festgesetzt.
Der kleinere, östliche Bereich des Plangebietes überlagert Flächen, die sich im Bereich des wirksa-
men Bebauungsplanes Nr. 132.2 „Rehbacher Straße“ befinden. Dort ist ein Allgemeines Wohngebiet
(WA) bzw. Reines Wohngebiet (WR) bei eingeschossiger, offener Bauweise mit Einzel- und Doppel-
häusern und einer Grundflächenzahl von 0,25 festsetzt. Neben den Verkehrs- und Stellplatzflächen
sind hier auch Grünflächen (Park- und Spielflächen) festgesetzt.
Für alle Flächen des Bebauungsplan Nr. 437 „Wohnen am Kluckgraben“ gilt damit, dass leerstehen-
des nicht wahrgenommenes Planungsrecht überplant wird.
6.2 Sonstige Planungen
Sonstige städtische Planungen sind für diesen Bebauungsplan ausschließlich wie folgt relevant:
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept
Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 wurde am 31.05.2018 als ressortübergrei-
fendes, langfristiges Handlungskonzept als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1
Abs. 6 Nr. 11 BauGB vom Stadtrat beschlossen.
Laut Ortsteilstrategie des INSEK sind im Ortsteil Knautkleeberg -Knauthain Flächenpotenziale zur
Schaffung neuen Wohnraums in Verbindung mit bedarfsgerechter Entwicklung von ÖPNV und sozi-
aler Infrastruktur zu nutzen.

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6.2.2 Strategische Konzepte zum Wohnen
Als strategische Konzepte für den Wohnungsbau sind das wohnungs politische Konzept (beschlos-
sen 2015) und der Teilplan Wohnungsbau (beschlossen 2010) in di e Planung einzubeziehen. Mit
dem Wohnungspolitischen Konzept wird, vor dem Hintergrund steigender Nachfrage nach Wohnun-
gen und einer effizienten Flächennutzung, Geschosswohnungsneuba u an infrastrukturell gut er-
schlossenen Standorten, insbesondere im Einzugsbereich des schi enengebundenen öffentlichen
Nahverkehrs, wieder priorisiert. Für den gleichzeitigen Erhalt einer Vielfalt an Wohnformen wird da-
neben auch eine ausreichende Bereithaltung von Flächen für Eige nheime und eigenheimähnliche
Wohnformen angestrebt. Aufgrund des bereits zum Zeitpunkt des Beschlusses des Teilplanes Woh-
nungsbau bestehenden Planungsrechtes, wurde der Standort in die  Zielkategorie „Fläche mit Ent-
wicklungspriorität“ eingestuft. Auch aktuell wird die Fläche vo r dem Hintergrund der Ziele des woh-
nungspolitischen Konzeptes als Standort für den Einfamilienhausbau als erforderlich eingestuft. Die
Entwicklung als Standort für den Mehrfamilienhausbau kommt jedoch aufgrund der nicht vorhande-
nen Anbindung an den schienengebundenen ÖPNV nicht in Frage.
7. Umweltbericht
7.1 Einleitung
Es soll das volle Verfahren - mit frühzeitigen Beteiligungen (§ 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB) sowie
Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) - zur Anwendung kommen.
Für die Belange des Umweltschutzes wird im Bauleitplanverfahren eine Umweltprüfung
durchgeführt, in der
 die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt  und
 die ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen in einem Umwelt bericht beschrieben und
bewertet werden (§ 2 Abs. 4 und § 2a Nr. 2 BauGB sowie Anlage 1 zum BauGB).
Dazu wird wie folgt vorgegangen:
a) Einschätzung aufgrund einer überschlägigen Prüfung, auf welc he Umweltbelange der Bau-
leitplan voraussichtlich erhebliche Auswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu be-
rücksichtigen sind
b) Festlegung der Stadt, in welchem Umfang und Detaillierungsgr ad die Ermittlung der Um-
weltbelange für diesen Bauleitplan für die Abwägung erforderlich ist, auf der Grundlage der
Einschätzung
c) Ermittlung der Umweltbelange in dem festgelegten Umfang und Detaillierungsgrad
d) Beschreibung und Bewertung der ermittelten erheblichen Umwel tauswirkungen im Umwelt-
bericht
e) Ergänzung der Ermittlungen und des Umweltberichtes, soweit i m Ergebnis der Beteiligun-
gen zum Entwurf erforderlich
Für die frühzeitige Beteiligung werden die bislang vorliegenden  Erkenntnisse zusammenfassend
dargestellt. Die Bestandsaufnahme der einzelnen Umweltbelange i st weitgehend abgeschlossen,
das städtebauliche Konzept wurde an die Erfordernisse angepasst . Die Darstellungen der
Auswirkungen der Planung erfolgen auf Grundlage des städtebauli chen Konzeptes (Stand Oktober
2018).
Bei der Bewertung der Auswirkungen der Planung ist zu beachten, dass für das gesamte Plangebiet
rechtskräftige Bebauungspläne bestehen, die bereits Eingriffe in Natur und Landschaft zulassen.
Der Geltungsbereich Bebauungsplan Nr. 437 „Wohnen am Klucksgraben“ ist ca. 26,7 ha groß. Das
ca. 16 ha große Offenland (derzeit Weide und ruderale Wiese) di eses Areals soll zu einem
Wohngebiet entwickelt werden. Der im Westen vorhandene Wald und  der im Osten entlang des
Klucksgrabens verlaufende Gehölzstreifen bleibt erhalten.

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7.2 Stand der Bearbeitung
Als fachliche Grundlagen liegen vor allem zugrunde:
Bioplan: Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag (2018)
Buchholz + Partner: Geotechnischer Bericht Erweiterung Thomas-Müntzer-Siedlung, 04249
Leipzig. Schkeuditz. 11.01.2018.
Über eine Jahresperiode wurden bis Herbst 2018 faunistische Kar tierungen durchgeführt. Der
artenschutzrechtliche Fachbeitrag wurde erstellt und die Bestan dsaufnahme der Schutzgüter
durchgeführt. Hinsichtlich der zu erwartenden Auswirkungen der Planung wurden Abschätzungen
auf Grundlage des städtebaulichen Entwurfes durchgeführt. Für d en realen Bestand 2018 wurden
Flächenbilanzen im Hinblick auf die rechtskräftigen Bebauungspl äne sowie den vorliegenden
Bebauungsplan-Vorentwurf erstellt.
7.3 Inhalte des Bebauungsplans und Flächenbilanz
Umweltrelevante Inhalte des Bebauungsplans (26,6 ha) sind:
- Festsetzung von Wohngebieten rund 11,5 ha
- Festsetzung von Verkehrsflächen rund 4,0 ha
- Festsetzung von Grünflächen und Wald 11,1 ha
Die nachfolgende Flächenbilanz verdeutlicht die Änderung der Fl ächennutzung im Plangebiet im
Hinblick auf die rechtskräftigen Bebauungspläne sowie den vorli egenden Bebauungsplan-
Vorentwurf.
Tabelle 1: Gegenüberstellung von vorhandener, bereits zulässige r und durch den B-Plan
ermöglichter Nutzung
Bestand 2018 Bereits zulässig gemäß
B-Plan Nr. 132.1 und B-
Plan Nr. 132.2
Planung
B-Plan Nr. 437
Flächengröße 26,6 ha 26,6 ha 26,6 ha
 versiegelt / bebaubar* 0,0 ha 7,1 ha 6,9 ha
 versiegelt / Verkehr  0,8 ha 4,1 ha 3,6 ha

versiegelt gesamt 0,8 ha 11,2 ha 10,5 ha
Vegetationsfläche ** 25,8 ha 15,4 ha 16,1 ha
* versiegelt / bebaubar: Bestand - überbaute Flächen, Planungen  – gemäß GRZ und
Überschreitung für Nebenanlagen zulässige Bebauung
** Vegetationsfläche: Bestand – Gehölzflächen, Offenland, Acker, Planungen – öffentliche
Grünflächen, Wald, Flächen zum Erhalt von Gehölzen, begrünte Sickerflächen, Flächen für
Landwirtschaft, nicht überbaubare Grundstücksflächen der Baugebiete, Verkehrsgrün an
Wohnstraßen
Die Flächenbilanz für das Plangebiet zeigt, dass sich im Vergle ich zu den Festsetzungen der
rechtskräftigen Bebauungspläne 132.1 und 132.2
- der Anteil Grünflächen einschließlich Wald leicht erhöht,
- der Anteil der ausgewiesenen Verkehrsflächen geringfügig verr ingert
- und der Anteil der überbaubaren Flächen ebenfalls leicht redu ziert.
Der Versiegelungsgrad im Bestand von 3 % steigt bei Umsetzung d er Planung auf 39 %. Bei
Umsetzung der bereits rechtskräftigen Bebauungspläne wäre aller dings sogar ein
Versiegelungsgrad von 42 % zulässig.

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7.4 Eingriffsregelung
Die Eingriffsregelung kommt zur Anwendung, um zu überprüfen, ob Eingriffe in Natur und Landschaft
ermöglicht werden, die bislang nicht zulässig waren. Dafür werd en die Festsetzungen der
rechtskräftigen Bebauungspläne Nr. 132.1 und 132.2 mit den Fest setzungen des vorliegenden
Bebauungsplans verglichen.
Da nach derzeitigem Kenntnisstand der Versiegelungsgrad nahezu gleichbleiben wird und zudem
die ökologische Qualität der Waldflächen am westlichen Rand höher zu bewerten ist als die vormals
festgesetzten Grünflächen, wird davon ausgegangen, dass mit dem  Bebauungsplan Nr. 437
„Wohnen am Klucksgraben“ keine Eingriffe ermöglicht werden, die  nicht bereits mit den
rechtskräftigen Bebauungsplänen Nr. 132.1 und 132.2 zulässig sind.
Somit wären keine externen Ausgleichsmaßnahmen erforderlich.
Eine abschließende Bewertung der Flächen sowie des erforderlichen Ausgleichs erfolgt im nächsten
Planungsschritt, im Rahmen der Grünordnungsplanung zum Entwurf des Bebauungsplanes.
7.5 Umweltbelange und Auswirkungen
Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß Bundesnaturschutzgesetz s owie Sächsischem
Naturschutzgesetz sind im Plangebiet bzw. dessen näherem Umfeld  nicht vorhanden.
Dementsprechend ist mit keinen Auswirkungen der Planung auf Schutzgebiete zu rechnen.
Im Bereich des Plangebiets befindet sich ein gemäß § 21 SächsNa tSchG gesetzlich geschütztes
Biotop (Quelle: Amt für Umweltschutz (AfU) vom 16.08.2017). Es handelt sich um fünf höhlenreiche
Einzelbäume an der Rehbacher Straße, die sich alle auf dem Flur stück 400/2 der Gemarkung
Knauthain befinden. Die geschützten Obstbäume sollen voraussich tlich zum Erhalt festgesetzt
werden. Zudem soll die lückige Obstbaum-Allee durch die Festsetzung zum Anpflanzen von Bäumen
ergänzt werden.
Das Kapitel Umweltbelange umfasst die Ermittlung und Bewertung der umweltrelevanten
Auswirkungen des durch die Aufstellung des Bebauungsplanes planerisch vorbereiteten Vorhabens.
Dabei wird die Bestandsituation der Schutzgüter Fläche, Boden, Wasser (Grundwasser,
Oberflächenwasser), Lokalklima, Pflanzen, Tiere, Biologische Vi elfalt, Landschaft, Mensch
(Erholungspotenzial, Gesundheit), Kultur- und Sachgüter sowie d ie Wechselwirkungen zwischen
den einzelnen Schutzgütern dargelegt und die Auswirkungen des Planvorhabens abgeschätzt.
Nach der Bestandsaufnahme der Schutzgüter sind nachteilige Auswirkungen bei Umsetzung der
Planung auf folgende Umweltbelange zu erwarten:
 Boden
Der derzeitige Zustand des Schutzgutes Boden ist im Bestand insgesamt als hochwertig ein-
zustufen. Es liegen keinerlei Versiegelungen vor, die natürlich en Standortbedingungen sind
weitgehend erhalten.
Bei Umsetzung der Planung werden rund 10,5 ha der derzeit unver siegelten hochwertigen
Böden versiegelt. Zudem erfolgen Umlagerungen und Verdichtungen  von Böden mit nach-
teiligen Auswirkungen auf die Bodenfunktion.

 Grundwasser
Die Grundwasserneubildungsrate ist im Plangebiet aufgrund der g eringen Durchlässigkeit
der anstehenden Sedimente gering, bewirkt jedoch andererseits eine gute Geschützheit des
Grundwassers vor Schadstoffeinträgen mit dem Sickerwasser.
Bei Umsetzung der Planung werden rund 10,5 ha Fläche versiegelt auf der keine Grundwas-
serneubildung mehr stattfinden kann.

 Klima
Das Gebiet wirkt als Kaltluft- und Frischluftentstehungsgebiet. Das Plangebiet verfügt im Be-
stand aufgrund der Nähe zu Siedlungsräumen über eine sehr hohe klimatisch-lufthygieni-
sche Ausgleichsfunktion.
Bei Umsetzung der Planung geht rund 14 ha Grünland mit seiner lokalklimatischen Funktion
verloren aufgrund der Errichtung von Wohngebieten und Verkehrsanlagen.

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 Vegetation
Das Plangebiet gliedert sich in das zentrale Offenland, den Wal d im Nordwesten und den
gehölzbegleiteten Klucksgraben am östlichen Rand sowie nördlich  angrenzende Ackerflä-
chen.
Bei Umsetzung der Planung werden das derzeit beweidete Offenland und der Acker im Nord-
osten zu Wohngebieten mit Einfamilienhäusern entwickelt. Damit kommt es zum vollständi-
gen Verlust der Offenland-Wiesengesellschaften und der Ackerfläche.

 Tiere
Im Rahmen der Erstellung des artenschutzrechtlichen Fachbeitrag s wurden nach Abstim-
mung mit dem Amt für Umweltschutz die folgenden Tierarten im Pl angebiet kartiert: Fleder-
mäuse, Brutvögel, Kriechtiere, Amphibien und xylobionte Käfer.
Xylobionte Käfer (z.B. Eremit) wurden im Plangebiet nicht nachg ewiesen. Ihr Vorkommen
kann aber in den höhlenreichen Obstbäumen an der Rehbacher Stra ße nicht ausgeschlos-
sen werden. Amphibien wurden nicht nachgewiesen. Bei den Kriech tieren wurden wenige
Exemplare der Zauneidechse im nordwestlichen Bereich des Waldes nachgewiesen. Die Ha-
bitatausstattung im Plangebiet ist insgesamt wenig geeignet für die Art. Im Plangebiet wurden
insgesamt 35 Vogelarten nachgewiesen. Von diesem ist für 28 Arten ein Brutstatus (Brutzeit-
beobachtung, -verdacht und/oder -nachweis) belegt. Unter diesen Brutvogelarten finden sich
sechs Arten mit hervorgehobener artenschutzrechtlicher Bedeutun g in Sachsen
(LfULG:2010): Feldlerche, Gelbspötter, Grauammer, Mäusebussard,  Neuntöter, Wal-
dohreule.
Bei Umsetzung der Planung geht ein Bruthabitat der Grauammer im  Bereich der Weideflä-
chen durch Bebauung verloren. Dies stellt einen Verbotstatbesta nd gemäß BNatSchG dar.
Somit wird ein Antrag auf Ausnahme gemäß § 45 Abs. 7 BNatSchG v om Zugriffsverbot des
§ 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG (Lebensstättenschädigung) erforderlich.

 Biologische Vielfalt
Die vielfältigen Biotoptypen im Plangebiet und die relative Störungsarmut bewirken eine hohe
ökologische Vielfalt.
Bei Umsetzung der Planung geht der Biotoptyp extensiv genutztes  Weideland verloren und
wird durch Einfamilienhausbebauung mit Gärten ersetzt. Speziali sierte, störungsempfindli-
che Arten wie die Grauammer verlieren somit ihren Lebensraum.

 Landschaftsbild
In seinem derzeitigen Zustand ist das Plangebiet dem Landschaftsbildtyp des Offenlandes /
Agrarlandschaft zuzuordnen. Der Wald und der grabenbegleitende Gehölzbestand umrah-
men und strukturieren das Plangebiet. Das zentrale, extensiv genutzte Offenland ermöglicht
vielfältige Blickbeziehungen, die extensive Nutzung durch Schafbeweidung schafft vielfältige
Möglichkeiten des Naturerlebens.
Bei Umsetzung der Planung geht der Landschaftstyp des Offenland es verloren und wird
durch Einfamilienhausbebauung mit Gärten ersetzt. Damit werden die Möglichkeiten für Na-
turerleben und Naturbeobachtungen sowie die Erlebbarkeit der Jahreszeiten stark verändert.

 Menschliche Gesundheit – Lärm und Schadstoffe
In unmittelbarer Nähe des Plangebietes befinden sich derzeit we der Emissionsquellen für
Lärm aus gewerblichen Nutzungen noch aus Verkehr.
Bei Umsetzung der Planung ist mit einer deutlichen Zunahme des Straßenverkehrs und da-
mit auch mit einer Zunahme der kraftfahrzeugbedingten Schadstoffe zu rechnen.
Bei der Betrachtung der Umweltbelange ist zu berücksichtigen, d ass mit den Festsetzungen der
rechtskräftigen Bebauungspläne Nr. 132.1 und 132.2 nachteilige Auswirkungen auf die Schutzgüter
in vergleichbarem Umfang und Schwere bereits zulässig sind.

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7.6 Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und Ausgleich von na chteiligen
Auswirkungen
Es sind umfangreiche Maßnahmen vorgesehen, die nachteilige Ausw irkungen vermeiden,
vermindern und ausgleichen werden. Folgende Maßnahmen und Fests etzungsinhalte werden im
weiteren Planverfahren unter anderem geprüft und formuliert.
Baulicher Art:
- Begrenzung der Neubebauung durch Festsetzungen von Baugrenzen und der Grundflä-
chenzahl
- Begrenzung der Höhe der baulichen Anlagen
Zur Minimierung der Bodenversiegelung und Versickerung von Regenwasser:
- Weitgehende Versickerung des Niederschlagswassers auf den Baugrundstücken
- Befestigung von Stellplätzen und Fuß- und Radwegen in wasserdurchlässiger Bauweise
- Regenrückhaltebecken/Versickerungsbecken
Ausgleichsmaßnahmen:
- Flächen für Wald, Flächen zum Erhalt von Bäumen
- Begrünung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen
- Baumanpflanzungen und Anpflanzung eines Baumes je angefangene 4 Stellplätze
- Öffentliche Grünflächen
- Extensive Begrünung der Dächer von Nebenanlagen
- Erhalt der gesetzlich geschützten Biotope (höhlenreiche Altholzinsel, höhlenreiche Einzel-
bäume an der Rehbacher Straße)
- Bauzeitlicher Reptilienschutzzaun
Sonstiger Art:
- Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen - CEF-Maßnahmen: Ausbringung von künstlichen
Horsten (Mäusebussard) und anbringen von Nistkästen für Höhlenbrüter
- FCS-Maßnahme – Anlegen eines Grauammer Bruthabitats
Weiterführende Angaben unter anderem zu den Themenbereichen Sch allschutz, naturschutzrecht-
licher Eingriff/Ausgleich, Ableitung des Oberflächenwassers und  deren Auswirkungen werden im
weiteren Planverfahren detailliert untersucht, bewertet sowie im Umweltbericht dargestellt.
8. Städtebaulichen Konzept
8.1 Entwicklungsprozess
Basierend auf dem Beschluss der  Ratsversammlung im Jahr 2015 fü r die vermarktbaren Flächen
im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 132.1 „Erweiterte Thomas-Müntzer-Siedlung“ einen Stra-
tegievorschlag zur konkreten weiteren Entwicklung zu erarbeiten , wurde ein städtebauliches Kon-
zept im Rahmen eines Gutachterverfahrens erarbeitet. Der Fläche numgriff erstreckte sich über die
nördlichen, bisher unbebauten Flächen des Bebauungsplanes 132.1  von der Rehbacher Straße im
Norden bis zum Hagebuttenweg und der Straße Am Klucksgraben im Süden.
In einer ersten Stufe entwickelten drei qualifizierte Büros eine zeitgemäße, städtebauliche Idee. Die
eingereichten Konzepte wurden anschließend hinsichtlich der formulierten Aufgabenstellung und der
vorgegebenen Kriterien ausgewertet.
Das ausgewählte, nachhaltigste und städtebaulich überzeugendste  Wohnentwicklungskonzept
wurde in einem nächsten Schritt weiterentwickelt. Das Konzept, das die Grundlage für die weitere
Entwicklung des Gebietes und das erforderliche Bauleitplanverfa hren bildet, wurde dem Fachaus-
schuss Stadtentwicklung und Bau im Februar 2016 vorgestellt.
Auf dieser Basis erfolgte die Erarbeitung des vorliegenden Beba uungsplanvorentwurfes. In einer
umfassenden Überarbeitung fanden Berücksichtigung zum einen die  Feststellung des Waldes mit
seinen tatsächlichen Grenzen, sowie zum anderen die Ergebnisse der erstellten Planungen für die
Realisierung des angrenzenden Bebauungsplangebietes Nr. 132.2 „Rehbacher Straße“.

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In diesem Zuge wurden für die Plangebietsflächen eine Vorplanung zur verkehrlichen Erschließung
und zu den notwendigen Niederschlagsversickerungsanlagen angefe rtigt, sowie die Anbindung an
das kommunale Trink- und Schmutzwassernetz vorabgestimmt. Weite rhin fanden auf der neuen
Grundlage Untersuchungen zum Artenschutz und den umweltrelevant en Belangen für die Plange-
bietsflächen statt. Die vorliegenden Erkenntnisse wurden im übe rarbeiteten Städtebaulichen Kon-
zept aufgenommen.
8.2 Bebauungs- und Nutzungskonzept
Das städtebauliche Konzept sieht die Erweiterung bzw. Ergänzung der in verschiedenen Abschnitten
errichteten Thomas-Müntzer-Siedlung vor. Ziel der Planung war es, den Standort nach den Grunds-
ätzen eines sparsamen Flächenverbrauchs, einer marktkonformen Nutzungsstruktur sowie einer op-
timierten und effizienten Erschließung zu entwickeln.
Der Wald und der grabenbegleitende Gehölzbestand des Klucksgrab ens als zentrale Bestandteile
des Entwurfs umrahmen und strukturieren das Plangebiet. Dabei b ildet der Wald am westlichen
Siedlungsrand einen harmonischen Übergang zum angrenzenden Kiesabbau Rehbach. Die zukünf-
tige Wohnbebauung soll sich innerhalb von 3 Siedlungsfeldern von Nord nach Süd erstrecken. Zwi-
schen den Siedlungsfeldern I und II befinden sich begehbare Grü nstreifen (öffentliche Grünfläche
z.B. Spielhügel), die eine fußläufige Verbindung zwischen Thomas-Müntzer-Siedlung und dem west-
lich gelegenen zukünftigen Naherholungsbereich der Kiesgrube Re hbach darstellen. Daran an-
schließend in der Mitte des Plangebietes, im künftigen Kreuzungsbereich der Straße Am Klucksgra-
ben und dem Weigandtweg, soll zudem die Möglichkeit geschaffen werden Wohngebietsverträgliche
Nutzungen wie z.B. eine Kindertagesstätte, Altersgerechtes Wohnen, der Versorgung des Gebietes
dienende Läden oder Gemeinbedarfsnutzungen umzusetzen.
Die Erschließung des gesamten Plangebietes verläuft in Verlänge rung der bereits bestehenden
Straße Am Klucksgraben von Süd nach Nord.
Der derzeitige Stand des Konzeptes zeigt ebenfalls eine mögliche Parzellierung der künftigen Bau-
grundstücke auf. Die aus den Nutzungsvorgaben resultierenden üb erbauten Grundstücksflächen
entsprechen prinzipiell einer aufgelockerten Einfamilienhausbeb auung, die die Realisierung ver-
schiedener Haustypen zulässt.
Aufgrund der bestehenden planungsrechtlichen Vorprägung sollen die Plangebietsflächen westlich
des Klucksgrabens als Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO u nd die Flächen östlich des
Klucksgrabens, unter Berücksichtigung der Flächen des Bebauungs planes Nr. 132.2 in Teilen als
Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO als auch als Reines Wohngebiet gemäß § 3 BauNVO
festgesetzt werden.
Der Vorentwurf greift die städtebauliche Struktur und bauliche Dichte der umliegenden Siedlungsflä-
chen auf. Die konkrete Vorgabe der allgemein oder ausnahmsweise  zulässigen Nutzungen erfolgt
im Bebauungsplanentwurf.
Weitere zu treffende Festsetzungen sollen unter anderem für
 die Flächen, zur Errichtung von kompakten Einfamilienhäusern mit ein oder zwei Geschos-
sen und geneigtem Dach entsprechend der angrenzenden Wohnbebauung,
 die GRZ, welche sich gegenüber dem rechtkräftigen Bebauungsplan nicht erhöht und sich
den umgebenden Siedlungsstrukturen anpasst
 die Übernahme der festgestellten Waldflächen und des Klucksgrabens mit Heckenstreifen
in den Bebauungsplan
 und Einordnung einer Grün-/Spielfläche erfolgen.
Konkrete Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung sowie die Festlegung zu den Nutzungs-
alternativen sowie detaillierte planungs- und bauordnungsrechtliche Festsetzungen erfolgen im
Rahmen der späteren Erarbeitung des Bebauungsplan-Entwurfes.

Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 437 „Wohnen am Klucksgraben“ (Vorentwurf)
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8.3 Erschließungskonzept
Äußere Erschließung
Das Plangebiet wird über die Knautnaundorfer Straße und die Rehbacher Straße an das städtische
Straßennetz eingebunden. Der Anschluß zur Rehbacher Straße soll  über eine Kreuzung erfolgen.
Zum rechtskräftigen Bebauungsplan 132.1 entfällt der Kreisverke hr als Anbindung der Straße Am
Klucksgraben zur Rehbacher Straße. Nach Osten ist über die Fläc hen des Bebauungsplans 132.2
„Rehbacher Straße“eine weitere Anbindung über den Weigandtweg v orgesehen. Die Rehbacher
Straße und der Weigandtweg haben heute einen gebietstypisch ger ingen Ausbaustandard, ohne
Gehwege. Für das weitere Verfahren ist hier Untersuchungsbedarf erkannt. Die Straße Am Klucks-
graben, als Anbindung an die Knautnaundorfer Straße, weist dagegen straßenbegleitende Gehölze
sowie einen Gehweg auf und genügt somit den heutigen Anforderungen und Ausbaustandards.
Innere Erschließung
Im städtebaulichen Konzept wird basierend auf der Vorplanung eine bedarfsgerechte Anbindung der
Plangebietsflächen dargestellt. Bei der Genehmigungsplanung zum  Straßenbau und der Nieder-
schlagsentwässerung des Bebauungsplanes Nr. 132.2 „Rehbacher Straße“ wurden die benachbar-
ten Plangebietsflächen bereits mit betrachtet und eine Vorplanung erstellt.
Diese gemeinsam mit der benachbarten Fläche des Bebauungsplans 132.1 „Rehbacher Straße“
erarbeitete Vorplanung sieht die Herstellung der folgenden Straßenquerschnitte vor:
Planstraße Am
Klucksgraben
- für die Verlängerung der Straße Am Klucksgraben - eine Fahrba hn mit ei-
ner Breite von 6,5 m, beidseitigem Bord, westlich verlaufendem Gehweg
von 2,30 m und östlich verlaufenden straßenbegleitenden, kombinierten
Pflanz- und Parkstreifen sowie Gehweg von je 2,0 m Breite. Die Gesamt-
breite des Verkehrsraumes beträgt mit Bord und Rückstütze 13,15 m;
Planstraße
Ring A-C
- für die Erschließungsringe der Wohnbebauung - als Mischverkeh rsfläche
mit 5,55 m ohne Borde bzw. 6,0 m mit Bord und einseitigem straßenbeglei-
tenden Grünstreifen mit Sickermulde für anfallendes Niederschlagswasser
von 2,0 m. Die Gesamtbreite des Verkehrsraumes beträgt mit Bord und
Rückstütze 8,0 m;
Planstraße D-K - für die Erschließungsstichstraßen (teilweise m it Wendehammer) der süd-
östlichen und inneren Bebauung sowie der Bebauung in zweiter Reihe -
als Mischverkehrsfläche mit einer Verkehrsraumbreite mit Bord und Rück-
stütze von 6,15 m;
Planstraße L  - für die Anbindung der Straße Am Klucksgraben an  den Weigandtweg - als
Mischverkehrsfläche mit 5,55 m ohne Bord bzw. 6,15 m Verkehrsraum-
breite mit Bord und Rückstütze;
Planstraße M - und für die Geh- und Radwegeanbindungen eine Bre ite von 3,0 m mit Bord
und Rückenstützen.
Diese Erschließungsflächen sind mit entsprechender Straßen-/Gehwegbeleuchtung vorgesehen.
Für die ungehinderte Zugänglichkeit und zur Bewirtschaftung der  Waldflächen sowie der Flächen
entlang des Klucksgrabens wird ein Wirtschaftsweg mit einer Bre ite von 5,0 m benötigt. Dieser soll
wie bereits im Städtebaulichen Konzept dargestellt, im Westen direkt angrenzend an den Wald und
im Osten direkt angrenzend an den Heckenstreifen angeordnet werden.
Ebenfalls Bestandteil der Planung sind verschiedene Sickerfläch en für das anfallende Nieder-
schlagswasser der Verkehrsflächen. Die Versickerung des Nieders chlagswassers der Flächen öst-
lich des Klucksgrabens soll in das Sickerbecken am Weigandtweg erfolgen, welches das Bebau-
ungsplangebiet Nr. 132.2 „Rehbacher Straße“ entwässert. Das anfallende Niederschlagswasser der
Verkehrsflächen des Plangebietes westlich des Klucksgrabens sol l entsprechend der Topographie
nach Westen in Richtung Wald abgeleitet und über Sickergräben, entlang des Waldsaumes zur Ver-
sickerung gebracht werden. Bei den Versickerungsanlagen handelt  es sich um offene Erdbecken,
die naturnah mit einer flachen Böschung und Raseneinsaat umgesetzt werden sollen.
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Im Rahmen der Erschließungsvorplanung für die Straßenverkehrsfl ächen wurden die Ergebnisse
bereits berücksichtigt und flossen in die Überarbeitung des Stä dtebaulichen Konzeptes ein. Die Er-
richtung des Versickerungsbeckens für die Straßenverkehrsflächenwird im Zuge der Erschließungs-
maßnahmen des Bebauungsplans 132.2 „Rehbacher Straße“ für 2019/2020 bereits geplant.
8.4 Grünordnerisches Konzept
Auch das grünordnerische Konzept nimmt die Grundzüge der Planung aus dem Gutachterverfahren
auf.
Der neue Wald im Westen sowie die Gehölzstrukturen des Klucksgr abens bleiben erhalten und bil-
den den Rahmen der zukünftigen Entwicklung. Die in Wachstum bef indlichen Waldflächen stellen
im Zusammenhang mit der benachbarten Kiesgrube, als zukünftiges  Naherholungsgebiet, ein er-
hebliches Erholungspotenzial dar und tragen so zur Steigerung d er Attraktivität der Plangebietsflä-
chen bei. Die Feststellung der Waldgrenze gibt nach SächsWaldG einen Waldabstand von 30 m zur
Wohnbebauung vor und legt damit die zukünftig entwicklungsfähige Baulandfläche fest.
Die derzeit beweideten Freiflächen werden als Wohnbauflächen en twickelt, die durch eine öffentli-
che Grünfläche mit Fußwegen untergliedert wird und sich mit den  umliegenden Grünflächen ver-
zahnt. Die öffentliche Grünfläche befindet sich zentral in der Ost-West Achse zwischen Weigandt-
weg und Wald in Verbindung mit der Fläche für wohngebietsverträgliche Nutzungen im Kreuzungs-
bereich der Straßen Am Klucksgraben und dem Weigandtweg. Eine w eitere öffentliche Grünfläche
befindet sich im Eingangsbereich des Plangebietes angrenzend an die Gehölzstrukturen des Klucks-
grabens.
Auf den Ringstraßen und der Straße Am Klucksgraben sind Baumpflanzungen vorgesehen. Zudem
sind weitere Anpflanzungen von Bäumen innerhalb der privaten Grundstücksflächen und der öffent-
lichen Grünflächen vorgesehen, die dem Gebiet einen ruhigen, gr ünen Charakter geben und sich
durch Schattenspende, Sauerstoffproduktion, CO2-Aufnahme und Transpiration positiv auf das Lo-
kalklima auswirken.
Struktur- und artenreiche Hausgärten sowie Dachbegrünungen werd en vielfältige Lebensräume
schaffen. Das oberflächlich abfließende Niederschlagswasser der Verkehrsflächen wird in naturnah
gestalteten Sickergräben bzw. Sickerbecken gesammelt und zur Versickerung gebracht bzw. in Tei-
len in den Klucksgraben abgegeben.
Das grünordernerische Konzept sieht eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Plangebiet hin-
sichtlich seiner Verknüpfung mit der Umgebung vor. Leitbild der Entwicklung ist ein stark durchgrün-
ter Wohnstandorte mit hoher ökologischer Wertigkeit und hoher Wohn- und Aufenthaltsqualität.
8.5 Zusammenfassung
Das städtebauliche Konzept sieht die städtebauliche Gestalt ein e lockere Wohnbebauung entlang
von drei Erschließungsringen in Nord-Süd-Anordnung vor. Diese w erden über eine Haupterschlie-
ßungsachse, als Verlängerung der Straße Am Klucksgraben, erschl ossen. Die einzelnen Bereiche
werden durch Grünstrukturen untergliedert.
Das vorliegende, städtebauliche Konzept zeigt noch einmal deutl ich die Notwendigkeit einer Über-
planung der nicht realisierten Flächen des Bebauungsplanes Nr. 132.1, sowie einer Anpassung der
Verkehrs- und Baulandflächen in Teilbereichen des Bebauungsplanes Nr. 132.2 auf. Durch eine Op-
timierung der öffentlichen Verkehrsflächen konnte der Anteil pr ivater Baugrundstücke gegenüber
den ursprünglichen Planinhalten erhöht werden. Zugleich wurde d er Anteil pflegeintensiver öffentli-
cher Grünflächen verringert.
9. Auswirkungen der Planung
Im Ergebnis der Aufstellung dieses Bebauungsplanes werden gegenüber den bisherigen planungs-
rechtlichen Rahmenbedingungen
- die noch nicht realisierten Flächen des rechtskräftigen Bebau ungsplanes Nr. 132.1 und
westliche Teile des Bebauungsplanes Nr. 132.2 aufgrund der geän derten Rahmenbedin-
gungen und Gegebenheiten überplant, die zulässigen Nutzungen un d städtebaulichen
Strukturen neu geordnet,
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- die Voraussetzungen für die Umsetzung von benötigten Wohnbauf lächen in Form von be-
zahlbaren Baugrundgrundstücken für Einfamilienhausbebauung mit den notwendigen
Grün- und Freiflächen sowie Erschließungsmaßnahmen geschaffen,
- und die Voraussetzungen für die neuen Verkehrs- und Wegeanbin dungen an das beste-
hende Netz geschaffen.
Detailliertere Ausführungen werden im Rahmen des Bebauungsplanentwurfes erarbeitet.

Stefan Heinig
amt. Amtsleiter