ARBITRAGE – CONTRAT CONCLU ENTRE DEUX NON COMMERÇANTS
Cour d’Appel d’Abidjan
SCI Les TISSERINS (SCPA ADJE-ASSI-METAN) et Mr WADJAS Yves Romain
Dame COSTE épouse DIOMANDE Danielle (Me OUANGUI Agnès)
Article 1 AUA, Article 2 AUA, Article 1625 du code civil, Article 1626 du code civil, Article 1134 du code civil, Article 1 de la loi n° 93-671 du 09 août 1993, Article 251 du code de procédure civile, Article 18 de la loi N° 99-478 du 02 août 1999
Litige relatif à un contrat de réservation d'une villa entre la SCI Les TISSERINS et Dame COSTE épouse DIOMANDE Danielle, avec une clause compromissoire donnant compétence à la Cour d'Arbitrage d'Abidjan
La Cour d'Appel d'Abidjan déclare la SCI Les TISSERINS et Mr WADJAS Yves Romain recevables en leur appel, annule l'ordonnance de référé pour incompétence de la juridiction et condamne Dame COSTE épouse DIOMANDE Danielle aux dépens
# Ohadata J-03-28

## ARBITRAGE – CONTRAT CONCLU ENTRE DEUX NON COMMERÇANTS

- **EXISTENCE D’UNE CLAUSE COMPROMISSOIRE** – VALIDITÉ DE LA CLAUSE (OUI)
- **INCOMPÉTENCE DES JURIDICTIONS** (OUI)
- **ARTICLE 1 AUA**
- **ARTICLE 2 AUA**

La clause compromissoire insérée dans un contrat conclu entre deux non commerçants est valable. Du fait de l’existence de cette clause, les juridictions étatiques ne peuvent connaître des litiges résultant de ce contrat.

### Cour d’Appel d’Abidjan

**Arrêt N° 1032 du 30 juillet 2002**  
**SCI Les Tisserins (SCPA ADJE-ASSI-METAN) c/ Dame COSTE épouse DIOMANDE Danielle (Me OUANGUI Agnès)**

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### COUR D’APPEL D’ABIDJAN (COTE D’IVOIRE)

**CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE**  
**Audience du mardi 30 juillet 2002**

LA COUR,

Vu les pièces du dossier ;  
Ouï le Ministère Public ;  
Ensemble l’exposé des faits, procédure, prétentions des parties et motifs ci-après ;

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière de référé et en dernier ressort sur l’appel relevé le 04 avril 2002 avec ajournement au 16 avril 2002 par la Société Civile Immobilière Les TISSERINS et Monsieur WADJAS Yves Romain, ayant pour Conseil la SCPA ADJE-ASSI-METAN, de l’ordonnance de référé n° 3653 rendue le 31 août 2001 par la Juridiction Présidentielle du Tribunal d’Abidjan, signifiée le 26 mars 2002, dont le dispositif est ainsi conçu :

- Statuant publiquement, contradictoirement, en matière de référé d’heure à heure et en premier ressort ;
- Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, vu l’urgence par provision ;
- Déclarons l’action recevable ;
- L’y disons bien fondée ;
- Ordonnons aux défendeurs de procéder à la radiation à la mainlevée de l’hypothèque conservatoire sous astreinte comminatoire de 500 000 FCFA par jour de retard, à compter de la signification de la décision ;
- Condamnons les défendeurs aux dépens ;

Considérant qu’aux termes de leur appel, la SCI LES TISSERINS et Mr WADJAS plaident d’abord …………. par exploit de signification du 26 mars…………………….

Qu’ils font valoir que cet exploit ne précise pas la personne à laquelle il a été délivré au titre de la société, or la société civile ne peut, en application de l’article 255 in fine du code de procédure civile, être assignée qu’en la personne de son représentant, c'est-à-dire Monsieur WADJAS Yves Romain ;  
Qu’ils font savoir que Monsieur WADJAS, dans la présente, a été appelé à titre personnel, ce qui est différent de l’assignation délivrée à la SCI, qui aurait dû l’être en sa personne ;  
Qu’ils estiment que l’exploit incriminé est nul pour avoir été délivré à une personne non qualifiée ;  
Qu’ils soutiennent que dans tous les cas, leur appel est parfaitement recevable ;  

Qu’ensuite, la SCI LES TISSERINS et Mr WADJAS plaident l’incompétence des Juridictions de l’Ordre Judiciaire, conformément à la convention des parties, notamment en son article 10 qui, par une clause compromissoire, donne compétence à la Cour d'Arbitrage d’Abidjan, qui n’est autre que la CACI, pour connaître des différends pouvant naître entre elles, à l’occasion de l’exécution de leur convention ;  
Qu’enfin, la SCI Les TISSERINS et Mr WADJAS plaident l’incompétence du Juge des référés ; qu’ils font valoir que les prétentions de dame DIOMANDE ne pouvaient s’apprécier qu’après avoir déterminé sa qualité d’acquéreur, puisque le réservataire n’est qu’un acquéreur potentiel auquel le réservant s’engage à vendre l’objet de la convention de réservation, si le réservataire réalise certaines conditions ;  

Que cela est tellement vrai que le contrat liant les parties laisse la latitude au réservataire de renoncer, s’il lui plaisait, à l’achat de l’objet de la convention, alors qu’il ne pèse sur le réservant qu’une « obligation de faire » qui ne peut en droit que se résoudre en dommages et intérêts ;  
Que condamner à des dommages et intérêts relève de la compétence du Juge du fond ;  

Que dans le cas d’espèce, le Juge des référés, avant de recevoir le réservataire en une action visant à contraindre le propriétaire d’un bien immobilier à engager des actes, même de protection, a nécessairement apprécié la qualité de Madame DIOMANDE au-delà de celle de réservataire, de sorte qu’il a été forcément amené à interpréter le contrat les liant, ce qui n’est pas de sa compétence, car nulle part dans le contrat il ne lui est reconnu d’autre qualité, ni d’autres droits que ceux du réservataire ;  

Que concernant le fond, la SCI LES TISSERINS et Mr WADJA, rappelant les faits, exposent que dame DIOMANDE a réservé une villa portant le n° 3 dans l’opération immobilière « JACADE », réalisée à la Riviera par la Société Immobilière ; le prix de vente convenu fut fixé à 85.000.000 F, ………………. ; être entièrement acquitté en fin Avril 2000 ;  

Qu’il a été précisé dans l’acte de réservation :
- à l’article 3, que le réservant, c’est-à-dire la SCI, s’engageait « à vendre le bien immobilier décrit au réservataire, par préférence à tout autre, après paiement de la totalité du prix de vente » ;
- à l’article 6, « la livraison du bien immobilier faisant l’objet de la présente réservation est prévue devoir intervenir, sauf cas de force majeure, dans un délai de six mois après le paiement complet du prix stipulé au paragraphe II » ;
- Le paragraphe 2, qui est l’article 2, indique que « le prix du logement ferme, définitif et non révisable est fixé à 85.000.000 F » ;  

Que dame DIOMANDE reconnaît elle-même qu’elle n’a pas encore payé le prix complet et n’est qu’un réservataire qui n’a payé que la somme de 69.976.940 F, et reste devoir sur le prix de la villa, la somme de 15.023.060 FCFA ;  

Que se prononçant sur le fondement de la demande de dame COSTE DIOMANE, à savoir les articles 1625 et 1626 du code civil, les appelants font valoir que l’article 1625 du code civil, suppose l’entrée en jouissance et que la vente soit réalisée ;  

Que s’agissant de l’hypothèque conservatoire, celle-ci a été prise par un créancier de l’ex-propriétaire du terrain, alors que ce dernier avait déjà vendu son terrain à la SCI LES TISSERINS, sans que le Notaire qui avait la charge d’accomplir les formalités de l’achat du terrain par la Société Civile Immobilière se soit à temps exécuté, ne constitue pas un obstacle, pour deux raisons essentielles :
1. La première, c’est que le débiteur est connu et a été mis en demeure par la société, à régler sa dette ;
2. La deuxième est que l’hypothèque a été prise pour une somme de 3.500.000 FCFA, alors que dame DIOMANDE n’entend pas payer la totalité du prix convenu, pour permettre le transfert de propriété à son profit, reste encore devoir la somme de 15.023.060 FCFA ;  

Que ce moyen s’oppose à l’article 1134 du code civil selon lequel « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;  

Que s’agissant de l’article 1626 du code civil, les appelants font valoir que cet article ne concerne que le droit d’éviction, ce qui suppose réalisée la vente, ce qui n’est pas le cas ;  
Qu’ils estiment que c’est à tort que la décision entreprise a été rendue ;  
Qu’ils demandent la somme de 1.000.000 FCFA à titre de dommages et intérêts ;  
Ils expliquent que pour ce faire, dame DIOMANDE leur a fait un faux procès qui leur cause un important préjudice, notamment les frais supplémentaires d’appel ;  

Considérant que DIOMANDE COSTE fait valoir par son Conseil Maître Agnès OUANGUI, que l’exploit de signification du 26 mars 2002 mentionne bien, s’agissant du destinataire « la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE Les TISSERINS, dont le siège est à Abidjan Plateau, 22 Avenue Delafosse, 01 BP : 1493 Abidjan 01, prise en la personne de son représentant légal… » ;  

Que, cependant, la personne morale ayant bien été assignée en son siège social et en la personne de son représentant légal, à l’adresse dite du siège social, l’huissier instrumentaire a trouvé les locaux fermés ;  
Que conformément à l’article 251 du code de procédure civile, l’huissier s’est transporté à Mairie, afin de signifier l’acte ;  
Que cette signification à Mairie a été suivie de l’envoi d’une lettre recommandée à l’adresse de la SCI Les TISSERINS ;  
Qu’à son avis, l’acte incriminé n’est entaché d’aucune nullité ;  

Que concernant l’incompétence des juridictions de l’ordre judiciaire, en raison de la clause compromissoire des parties, l’intimée soutient d’une part, qu’il n’existe pas de Cour d’Arbitrage d’Abidjan, mais une Cour d'Arbitrage de Côte d’Ivoire, dite CACI ;  
Que d’autre part, cette Cour n’existait pas au moment de la convention des parties en date du 18 novembre 1999 ;  
Qu’en effet, précise-elle, la CACI n’existait pas à la signature du contrat de réservation, puisque les textes de celle-ci ont été adoptés le 15 février 2000, et elle est entrée en vigueur le 02 avril 2000 ;  
Qu’il convient, pour juger de la validité de la clause d’arbitrage, de se reporter à la loi antérieure, soit la loi n° 93-671 du 09 août 1993 relative à l’arbitrage ;  
Que l’article 1er de cette loi précise que « la clause compromissoire ne peut être valablement stipulée en matière interne qu’entre commerçants » ;  
Qu’elle (l’intimée) n’étant pas commerçante, la convention d’arbitrage prévue par l’article 10 est totalement nulle et ne peut de ce fait produire aucun effet ;  

Que s’agissant de l’incompétence du Juge des référés à condamner au paiement des dommages intérêts, dame COSTE épouse DIOMANDE soutient que le Juge des référés n’a pas outrepassé ses pouvoirs, et au surplus, il n’a pas prononcé de condamnation au paiement de dommages intérêts, mais à une astreinte comminatoire ;  

Qu’au fond, dame COSTE épouse DIOMANDE explique qu’aux termes d’un contrat de réservation, la Société Civile Immobilière Les Toits du Tisserin s’est engagée à lui réserver, en vue d’une acquisition prochaine, la villa Duplex n° 3 en cours d’édification, sise à Abidjan Riviera Africaine Zone III dite Riviera Golf ;  
Que pour la conclusion du contrat de réservation, la SCI LES TISSERINS a prétendu être détentrice du titre foncier N° 76091 de la circonscription de Bingerville ;  
Que fort de cet argument, pour garantir la réservation, elle a versé entre les mains du promoteur le 18 novembre 1999, la somme de 45.750.000 FCFA, représentant un acompte sur le prix de cession ferme et définitif fixé à la somme de 85.500.000 FCFA, et celle de 800.000 FCFA à titre de frais ;  
Qu’elle a payé la somme totale de 69.976.940 FCFA ; après quoi elle devait s’apercevoir que le titre foncier n’était pas inscrit au nom de la SCI LES TISSERINS et qu’en outre, il était grevé d’une hypothèque judiciaire de 3.500.000 FCFA au profit de Mr ZOGBO Georges, créancier de la SCI LES TISSERINS ;  
Qu’elle dut en vain exiger de la SCI LES TISSERINS, la mainlevée de l’hypothèque, afin d’éviter toute action ultérieure de Mr ZOGBO à son encontre ;  
Qu’elle répond à la SCI LES TISSERINS, que s’il n’y a pas eu vente de faite, il n’est point douteux qu’il y a bien eu promesse de vente, du fait du contrat de réservation passé entre les parties ;  
Qu’en exécution de ce contrat de réservation, la SCI Les TISSERINS s’est engagée à vendre un bien immobilier ;  
Qu’au regard de cette convention, elle a payé plus de 75% du montant de la vente, avant de découvrir l’hypothèque portant sur le titre foncier ;  
Que s’il y a donc eu non respect de cette convention, cela est à mettre à la charge de la SCI Les TISSERINS, qui ne pouvait ainsi s’engager aux termes du contrat de réservation ;  
Qu’elle demande alors la confirmation de la décision querellée ;  

Que s’agissant de la demande dite reconventionnelle des appelants, elle la trouve absurde, dans la mesure où c’est elle qui subit un préjudice, et la SCI Les TISSERINS qui demande des dommages et intérêts ;  

Considérant que les intimés, répondant à dame COSTE, font valoir que d’une part, l’intimée ne nie pas l’existence d’une clause compromissoire comme étant un obstacle à la saisine des juridictions de l’ordre judiciaire ;  
Que d’autre part, dame COSTE reconnaît n’avoir pas exécuté ses obligations ;  
Que même exécutés à 80 %, ses engagements n’ont pas été au regard de la convention qui sert de loi aux parties, de sorte qu’elle n’est que réservataire et non acquéreur ;  
Qu’au surplus, il lui reste devoir la somme de plus de 000 de FCFA, et il est difficilement compréhensible qu’une hypothèque de 3.500.000 FCFA qui devrait être levée puisse lui être préjudiciable ;  
Qu’il eût été plus compréhensible si dame COSTE avait souhaité le reliquat de la somme qu’elle restait devoir, pour exiger un droit …., déduction faite du montant de l’hypothèque, ce qu’elle n …., et elle s’attaque à la bonne foi des dirigeants de la SCI Les TISSERINS, qu’elle traite d’escrocs ;  
Que les dommages intérêts …………….. sont incompréhensibles, alors que ceux…………. (les appelants) sont justifiés ;  

Considérant que pour sa part, dame COSTE fait valoir que eu égard au contrat passé par les parties, il est indéniable qu’il appartient aux appelants de lever toute hypothèque ;  
Qu’elle ne peut se substituer à eux, de sorte que leur résistance est d’autant plus abusive et préjudiciable ;  
Qu’elle poursuit en affirmant que cela est d’autant plus certain que le contrat de réservation est, conformément à l’article 18 de la loi N° 99-478 du 02 août 1999 portant organisation de la vente d’immeuble à construire et de la promotion immobilière, un préalable à la vente aux termes duquel le vendeur, en qualité de réservant, s’engage vis-à-vis du réservataire ;  
Qu’aux termes de cet engagement, et ce, conformément à l’article 2 de la loi susmentionnée, le vendeur ou le réservant doit avoir acquis la libre disposition du terrain ;  
Que s’agissant d’un terrain encore grevé d’une hypothèque, il ne peut pas être retenu que le réservant a acquis la libre disposition du terrain antérieurement au contrat de réservation ;  
Qu’enfin, dame COSTE fait savoir que le but de son action est parfaitement légitime, car ce n’est pas après avoir payé la totalité du prix de vente qu’elle se verra poursuivre par la personne titulaire de l’hypothèque, alors même que cette situation aurait dû être réglée avant même la signature du contrat de réservation ;  

Considérant que les appelants soutiennent que les articles 2 et 18 de la loi n° 99-478 du 02 août 1999 ne font pas du réservataire un acquéreur ;  
Que dame COSTE elle-même le reconnaît, puisqu’elle écrit que le contrat de réservation est un « préalable à la vente », ce n’est donc pas la vente ;  
Qu’au demeurant, la loi distingue bien « la vente en l’état d’achèvement » de la « vente à terme », organisée par le chapitre 1er de la loi n° 99-478 du 02/08/1999, sous l’intitulé « du contrat de vente d’immeuble à construire », du contrat de réservation organisé par le chapitre 2 de la même loi sous l’intitulé « du contrat de réservation préliminaire » ;  

Que l’article 18 de la loi, contrairement aux affirmations de la dame COSTE, n’est pas obligatoire, puisqu’il précise que « la vente peut être précédée d’un contrat de réservation préliminaire », ce qui est une facilité :  
Que l’article 18 in fine précise uniquement que soit la vente d’un immeuble à construire est précédée soit d’un contrat de réservation, ce qui n’est pas encore la vente, soit elle fait l’objet d’un contrat de vente de « l’état futur d’achèvement », soit « d’une vente à terme », tout autre contrat, à savoir la promesse de vente, étant nul ;  

Que enfin, les appelants font savoir qu’ils sont propriétaires du terrain litigieux, suivant l’arrêté de transfert de propriété N° 0547 délivré le 17 mars 1997 par l’Etat de Côte d’Ivoire à la SCI Les TISSERINS ;  
Que par ailleurs, il résulte de la réquisition et la ………………………… conservation de la propriété foncière et des Droits Fonciers, que l’hypothèque a été prise le 24 janvier 1997, soit après l’acte de transfert de propriété au profit de la SCI Les TISSERINS ;  
Que cette hypothèque a été provisoirement prise par Mr ZOGBO Georges, pour avoir sûreté d’une créance de 3.500.000 FCFA détenue par ce dernier, non pas sur la SCI Les TISSERINS, mais sur Mr BAMBA Sékou ;  
Que cette hypothèque conservatoire n’a été possible que parce que le Notaire de la SCI Les TISSERINS n’a pas été diligent dans sa procédure d’inscription du transfert à la Conservation Foncière ;  
Que la SCI Les TISSERINS n’entend pas pour autant pénaliser la dame DIOMANDE COSTE et entend faire lever l’hypothèque par une consignation à la somme correspondante à déduire du reliquat que reste lui devoir l’intimée ;  

Considérant que le Ministère Public, à qui la procédure a été communiquée, déclare s’en rapporter à Justice ;  

### SUR CEDE L’EXCEPTION DE NULLITÉ DE L’EXPLOIT DE SIGNIFICATION DU 26 MARS 2002.

Considérant qu’il résulte des productions que l’ordonnance de référé N° 3653 du 31 août 2001 a été signifiée le 26 mars 2002 à la SCI Les TISSERINS, prise en la personne de son représentant légal ;  
Que l’huissier instrumentaire n’ayant pas trouvé sur les lieux de représentant légal, a laissé copie de l’exploit de signification à Mr N’DA ALIMAN Nicaise du Bureau des Huissiers ;  
Que copie dudit exploit a été envoyée au destinataire, à savoir le représentant légal de la SCI LES TISSERINS, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 27/03/2003, ce, conformément à l’article 251 du code de procédure civile ;  
Qu’il s’ensuit que la signification est régulière et l’exception de nullité ne peut prospérer ;  

### DE LA RECEVABILITÉ DE L’APPEL.

Considérant que l’appel intervenu dans les forme et délai légaux est recevable ;  

### DE L’INCOMPÉTENCE DE LA JURIDICTION SAISIE.

Considérant qu’il résulte de l’article 10 du contrat de réservation conclu par les parties, que « la Cour d’Arbitrage d’Abidjan sera compétente pour connaître tous différends relatifs à l’exécution du présent contrat » ;  
Considérant que la loi n° 93-671 du 9 août 1993 relative à l’arbitrage et stipulant en son article 1 alinéa 2 que : « la clause compromissoire ne peut être valablement stipulée en matière interne qu’entre commerçants », a été abrogée par l’Acte Uniforme sur l’arbitrage de 1999 ;  
Que cet Acte Uniforme dispose en son article 1er : « le présent Acte Uniforme avocation à s’appliquer à tout arbitrage, lorsque le siège du Tribunal se trouve dans l’un des Etats parties » ;  
Qu’aux termes de l’article 2, « toute personne physique ou morale peut recourir à l’arbitrage sur les droits dont elle a la libre disposition » ;  
Que dès lors, la clause compromissoire insérée par les parties dans leur convention est valable, la notion de commerçant ayant disparu dans le nouveau texte ;  
Considérant que la clause compromissoire interdit toute compétence aux juridictions de l’ordre judiciaire ;  
Qu’en conséquence, c’est à tort que la juridiction des référés a retenu sa compétence ;  
Qu’il y a ainsi lieu d’annuler la décision entreprise ;  

### DES DÉPENS

Considérant que dame COSTE succombe, elle doit supporter les dépens ;  

### PAR CES MOTIFS

**EN LA FORME**  
- Déclare la SCI Les TISSERINS et Mr WADJAS Yves Romain recevable en leur appel relevé de l’ordonnance de référé N° 3653 rendue le 31 août 2001 par la juridiction présidentielle du Tribunal d’Abidjan ;  

**AU FOND**  
- Les y dit bien fondés ;  
- Annule ladite ordonnance pour avoir été rendue par une juridiction incompétente ;  
- Condamne dame COSTE épouse DIOMANDE Danielle aux dépens ;  

En foi de quoi, le présent arrêt prononcé publiquement, contradictoirement, en matière civile, commerciale et en dernier ressort par la Cour d’Appel d’Abidjan (5ème Chambre Civile A), a été signé par le Président et le Greffier.