BAIL COMMERCIAL
Cour Commune de Justice et d’Arbitrage (C.C.J.A.)
Société TOTAL FINA ELF BURKINA
Madame KABORE Edith
ARTICLE 92 AUDCG, ARTICLE 94 AUDCG, ARTICLE 102 AUDCG
La société TOTAL FINA ELF BURKINA a demandé le renouvellement de son bail commercial, mais a été déboutée par la Cour d’Appel de Ouagadougou pour n’avoir pas respecté le délai de trois mois prescrit par l’article 92 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général.
Rejette le pourvoi formé par la société TOTAL FINA ELF BURKINA contre l’Arrêt n° 07 rendu le 20 janvier 2006 par la Cour d’Appel de Ouagadougou (Burkina Faso). Condamne aux dépens la société TOTAL FINA ELF BURKINA.
# Ohadata J-13-148

## BAIL COMMERCIAL : VIOLATION ET/OU FAUSSE INTERPRÉTATION OU FAUSSE APPLICATION DE L’ARTICLE 94 DE L’ACTE UNIFORME RELATIF AU DROIT COMMERCIAL GÉNÉRAL : REJET

Au sens de l’article 102 de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général, qui dispose que l’article 92 est d’ordre public, le droit au renouvellement du bail du preneur, régi par l’article 92 du même Acte uniforme, est une règle impérative, dont l’application ne peut être valablement écartée par une obstruction ou substitution.

Ayant relevé que la société **TOTAL FINA ELF BURKINA**, s’agissant d’un bail à durée déterminée, n’ayant demandé le renouvellement du bail commercial litigieux que le 16 mai 2002, alors que celui-ci expirait le 02 juin 2002, la Cour d’Appel de Ouagadougou a exactement retenu que la société **TOTAL FINA ELF BURKINA** était déchue de son droit au renouvellement [du bail] et de l’indemnité d’éviction pour n’avoir pas respecté le délai de trois mois prescrit par l’article 92 suscité. Il échet de déclarer tous les moyens fondés et de les rejeter.

### Références

- **ARTICLE 92 AUDCG**
- **ARTICLE 94 AUDCG**
- **ARTICLE 102 AUDCG**

### Cour Commune de Justice et d’Arbitrage (C.C.J.A.)

**Arrêt n° 013/2011 du 29 novembre 2011**  
Audience publique du 29 novembre 2011  
**Pourvoi n° 079/2006/PC du 05 octobre 2006**  
**Affaire : Société TOTAL FINA ELF devenue TOTAL BURKINA**  
Conseil : Maître Issouf BAADHIO, Avocat à la Cour  
Contre : KABORE Edith  
Conseil : Maître Benoît SAWODOGO, Avocat à la Cour  

- Recueil de Jurisprudence n° 17 (Juillet – Décembre 2011), p. 47
- Juris Ohada, 2011, n° 4, octobre – décembre 2011, p. 13

La Cour Commune de Justice et d’Arbitrage (C.C.J.A.) de l’Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires (O.H.A.D.A), Première Chambre, a rendu l’Arrêt suivant, en son audience publique du 29 novembre 2011, où étaient présents :

- Messieurs Antoine Joachim OLIVEIRA, Président, rapporteur
- Doumssinrinmbaye BAHDJE, Juge
- Marcel SEREKOISSE-SAMBA, Juge
- Et Maître Jean Bosco MONBLE, Greffier

### Sur le pourvoi

Sur le pourvoi enregistré au greffe de la Cour de céans sous le numéro **079/2006/PC du 05 octobre 2006** et formé par Maître Issouf BAADHIO, Avocat à la Cour d’Appel de Ouagadougou (Burkina Faso), au nom et pour le compte de la société **TOTAL FINA ELF SA devenue TOTAL BURKINA SA**, ayant son siège au 1080, avenue du Docteur Kwamé N’Krumah, 01 BP 21 Ouagadougou 01 (Burkina Faso), dans la cause qui l’oppose à Madame KABORE Edith, pharmacienne, demeurant 01 BP 1028 Ouagadougou 01, ayant pour Conseil Maître Benoît SAWADOGO, Avocat près la Cour d’Appel de Ouagadougou.

### Dispositif de l’Arrêt n° 07

Statuant publiquement, contradictoirement en matière commerciale et en dernier ressort :

**En la forme :**
- Déclare recevable l’appel de la société **TOTAL FINA ELF**.

**Au fond :**
- Confirme le jugement attaqué en toutes ses dispositions.
- Condamne la société **TOTAL FINA ELF** aux dépens.

### Moyens de cassation

La requérante invoque, à l’appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation tels qu’ils figurent à la requête annexée au présent arrêt.

### Rapport de Monsieur Antoine Joachim OLIVEIRA, Président

Vu les dispositions des articles 13 et 14 du Traité relatif à l’Harmonisation du Droit des Affaires en Afrique ;  
Vu le Règlement de Procédure de la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage de l’OHADA ;

Attendu que par acte sous seing privé, enregistré par l’Inspecteur d’Enregistrement le 12 juin 1967, folio 15, bordereau 118/1 case 274, Monsieur GANSORE Ragnagnanabu Issa, demeurant à Ouagadougou, a donné à bail à **BP CENTRE OUEST AFRIQUE SA devenue TOTAL FINA ELF BURKINA**, un terrain construit pour y édifier et exploiter un poste de distribution pour le renouvellement des véhicules automobiles, leur entretien, le dépôt et la vente de tous produits pétroliers et autres dérivés et accessoires. Ce bail a été consenti pour une durée initiale de vingt (20) années avec clause de tacite reconduction pour des périodes consécutives de cinq (5) années.

Qu’en 1987, les parties ont signé un avenant prorogeant la durée du bail initial de dix (10) années et révisant le loyer annuel à la hausse sans changer les autres dispositions du contrat initial conclu en 1967. Une clause du contrat initial stipule que, « le présent bail se constitue par tacite reconduction pour des périodes consécutives de cinq ans, à moins que l’une des parties ne notifie à l’autre par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée son intention de la résilier au moins trois ans avant le terme de la durée initiale ou deux ans avant le terme de l’une des périodes suivantes ».

Attendu que Madame KABORE Edith, ayant acquis le terrain, objet du bail initial, a donné à la société **TOTAL FINA BURKINA**, le 02 mai 2000, soit dans le délai de 2 ans précédant le terme de la première période quinquennale, stipulé par le bail suscité, par acte extrajudiciaire, congé, avec refus de renouvellement dudit bail, pour le motif qu’elle « entend démolir les locaux pour y reconstruire un immeuble ». 

Que le 23 mai 2002, la société **TOTAL FINA ELF** a contesté le congé et demandé le renouvellement. Par acte d’huissier en date du 25 novembre 2002, ladite société a fait assigner, devant le Tribunal de Grande Instance de Ouagadougou, Madame KABORE Edith, pour voir :

- Constater le droit au renouvellement du bail acquis par la société **TOTAL FINA ELF** en vertu de l’article 91 de l’Acte uniforme de l’OHADA portant droit commercial général.
- Constater le refus de renouvellement du bail à Madame KABORE Edith.
- Fixer l’indemnité d’éviction à 308.426.900 F, conformément à l’article 94 de l’Acte uniforme de l’OHADA suscité.
- Condamner Dame Edith KABORE aux dépens.

Attendu que par Jugement n° 28/2004 rendu le 04 février 2004, le Tribunal de Grande Instance de Ouagadougou (Burkina Faso) a débouté la société **TOTAL FINA ELF SA** de sa demande comme étant mal fondée, a déclaré recevable la demande reconventionnelle de Madame KABORE Edith, condamné la société **TOTAL FINA ELF** à payer à celle-ci, la somme de 175.916.785 francs au titre de dommages et intérêts et l’a déboutée du surplus de sa demande.

Attendu que sur appel formé par la société **TOTAL FINA ELF** à l’encontre de ce jugement, la Cour d’Appel, par Arrêt n° 07 du 20/01/2006, objet du présent pourvoi et dont le dispositif est sus indiqué, a confirmé ledit jugement, pour déchéance de son droit au renouvellement et de l’indemnité d’éviction, par application de l’article 92 de l’Acte uniforme portant droit commercial général.

### Tous les moyens réunis

Attendu que la société **TOTAL FINA ELF** fait grief à l’arrêt attaqué, d’avoir retenu qu’elle était déchue de l’indemnité d’éviction, au motif qu’elle n’avait pas répondu au congé dans le délai de trois mois prévu par l’article 94 de l’Acte uniforme portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d’exécution, alors que celui-ci dispose simplement que, « le bailleur peut s’opposer au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée en réglant au locataire une indemnité d’éviction » ; et qu’en refusant de tirer les conséquences légales de cette situation juridique, lesquelles s’imposent au juge, la Cour d’Appel a violé et/ou fait une fausse interprétation ou fausse application de l’article 94 précité.

Vu l’article 92 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général, aux termes duquel, « dans le cas du bail à durée déterminée, le preneur qui a droit au renouvellement de son bail, en vertu de l’article 91 ci-dessus, peut demander le renouvellement de celui-ci, par acte extrajudiciaire, au plus tard trois mois avant la date d’expiration du bail. Le preneur qui n’a pas formé sa demande de renouvellement dans ce délai est déchu du droit au renouvellement du bail … ».

Vu l’article 102 du même Acte uniforme selon lequel l’article 92 suscité est d’ordre public.

Attendu qu’au sens de cet article, le droit au renouvellement du bail du preneur, régi par l’article 92 suscité, est une règle impérative, dont l’application ne peut être valablement écartée par une obstruction ou substitution.

Attendu qu’ayant relevé que la société **TOTAL FINA ELF BURKINA**, s’agissant d’un bail à durée déterminée, n’avait demandé le renouvellement du bail commercial litigieux que le 16 mai 2002, alors que celui-ci expirait le 02 juin 2002, la Cour d’Appel de Ouagadougou a exactement retenu que la société **TOTAL FINA ELF BURKINA** était déchue de son droit au renouvellement et de l’indemnité d’éviction, pour n’avoir pas respecté le délai de trois mois prescrit par l’article 92 suscité. Il échet de déclarer tous les moyens non fondés et de les rejeter.

Attendu que la société **TOTAL FINA ELF BURKINA** ayant succombé, doit être condamnée aux dépens.

## PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, après en avoir délibéré :

- Rejette le pourvoi formé par la société **TOTAL FINA ELF BURKINA** contre l’Arrêt n° 07 rendu le 20 janvier 2006 par la Cour d’Appel de Ouagadougou (Burkina Faso).
- Condamne aux dépens la société **TOTAL FINA ELF BURKINA**.

Ainsi fait, jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus et ont signé :  
Le Président  
Le Greffier