Bail - Contrat verbal - Résiliation judiciaire
Tribunal de Grande Instance de Ouagadougou (Burkina Faso)
Héritiers de feu El Hadj Ouédraogo Sibiri Ousmane
Porgo Souleymane
Article 101 AUDCG, Article 1134 Code Civil Burkinabè, Article 1147 Code Civil Burkinabè
Les héritiers de feu El Hadj Ouédraogo Sibiri Ousmane ont assigné Porgo Souleymane en résolution judiciaire de contrat de bail et en paiement pour inexécution du contrat de bail verbal
Ordonne la résiliation judiciaire du contrat de bail verbal, condamne Porgo Souleymane à payer 900.000 francs d'arriérés de loyers, 750.000 francs de dommages et intérêts et 300.000 francs pour les frais non compris dans les dépens, ordonne l'expulsion de Porgo Souleymane et l'exécution provisoire nonobstant toute voie de recours
# Ohadata J-09-380

## DROIT COMMERCIAL GÉNÉRAL

### BAIL - CONTRAT VERBAL - ASSIGNATION EN RÉSILIATION JUDICIAIRE ET EN PAIEMENT - DEMANDE D'EXPULSION - EXCEPTION DE NULLITÉ - ACTE D'ASSIGNATION - VIOLATION DE L'ARTICLE 81 CPC ET SUIVANTS (NON) - OBLIGATIONS DU PRENEUR - LOYERS - DÉFAUT DE PAIEMENT - CLAUSES ET CONDITIONS DU BAIL - NON-RESPECT - VIOLATION DE L'ARTICLE 101 AUDCG (OUI) - RÉSILIATION DU CONTRAT DE BAIL VERBAL - DOMMAGES ET INTÉRÊTS - EXPULSION DU PRENEUR - EXÉCUTION PROVISOIRE (OUI).

Aux termes de l’article **101 AUDCG**, « le preneur est tenu de payer le loyer et de respecter les clauses et conditions du bail. À défaut de paiement ou en cas d’inexécution d’une clause du bail, le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail… »

Le bailleur est donc fondé à réclamer la résiliation judiciaire du contrat de bail verbal ainsi que le paiement de sa créance et des dommages-intérêts dès lors que le preneur n’a pas exécuté son obligation qui consistait à payer les loyers et que, pire, il a sous-loué une partie de l’immeuble à son insu et sans son consentement.

### Références Légales
- **ARTICLE 101 AUDCG**
- **ARTICLE 1134 CODE CIVIL BURKINABÈ**
- **ARTICLE 1147 CODE CIVIL BURKINABÈ**

**TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE OUAGADOUGOU (BURKINA FASO)**  
Jugement n° 046/08 du 16 janvier 2008, Héritiers de feu El Hadj OUEDRAOGO Sibiri Ousmane c/ PORGO Souleymane

### LE TRIBUNAL

Vu les pièces du dossier ;  
Oui les parties à l’audience du 19 mars 2007, date à laquelle l’affaire a été renvoyée à la mise en état puis au 16 février 2008 devant le Tribunal ;  
À cette date, l’affaire a été mise en délibéré pour le 27 février 2008 ;  
Advenue cette date, le tribunal a statué en ces termes :

Par requête en date du 22 août 2007, les héritiers de feu El Hadj Ouédraogo Sibiri Ousmane assignaient monsieur Porgo Souleymane en résolution judiciaire de contrat de bail et en paiement devant le Tribunal de grande instance de Ouagadougou à son audience commerciale du 19 septembre 2007.

Les réquérants exposent qu’ils sont propriétaires par voie de succession d’un immeuble bâti à Ouagadougou en zone commerciale, avenue de la mosquée et faisant l’objet du titre foncier n° 2913 ayant appartenu à leur défunt père Ouédraogo Sibiri Ousmane ; qu’une partie dudit immeuble a été donnée à bail au sieur Porgo Souleymane suivant contrat oral pour un loyer mensuel de deux cent mille (200.000) FCFA ; que le locataire Porgo Souleymane, accumulait des arriérés et pire sous-louait frauduleusement une partie du local à un million cinq cent (1.500.000) FCFA et encaissait la dite somme ; que ceci est contraire à l’esprit de l’article 89 OHADA sur le droit commercial général ; que lors d’un contrôle effectué par les services fiscaux, le loyer a été ramené à trois cent mille (300.000) FCFA le mois et ce à compter du premier septembre 2005 ; qu’à ce jour, le preneur reste redevable de la somme de neuf cent mille (900.000) FCFA au titre des arriérés de loyers de juin, juillet et août 2007 ; que toutes les démarches amiables par eux entreprises pour recouvrer le paiement de cette créance sont restées vaines.

Qu’ils sollicitent donc que :
- soit prononcé la résiliation judiciaire du contrat verbal de bail passé entre feu Ouédraogo Sibiri Ousmane et Porgo Souleymane pour inexécution du contrat ;
- soit condamné Porgo Souleymane à leur payer la somme de 900.000 FCFA au titre des arriérés de loyer outre celle de 750.000 FCFA de dommages-intérêts et 300.000 FCFA pour les frais non compris dans les dépens ;
- soit ordonné l’expulsion de Porgo Souleymane des lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef ;
- soit prononcé l’exécution provisoire nonobstant toutes voies de recours ;
- enfin soit condamné Porgo Souleymane aux dépens.

### En Réplique

Porgo Souleymane soulève in limine litis l’exception de nullité et demande à ce que soit déclarée nulle l’assignation en résolution judiciaire de bail et en paiement pour violation des articles 81 et suivants, 141 et suivants du code de procédure civile ; il demande en outre que soient condamnés les demandeurs à lui payer la somme de quatre cent vingt-neuf mille (429.000) francs CFA au titre des frais non compris dans les dépens et enfin les condamner aux dépens.

### DISCUSSION

Attendu que Porgo Souleymane demande in limine litis que soit déclarée nulle l’assignation en résolution judiciaire de bail et en paiement au motif que l’identité des héritiers n’a pas été donnée ;  
Attendu que les héritiers de feu El Hadji Ouédraogo Sibiri Ousmane ont été représentés par monsieur Ouédraogo Ousmane dont l’identité complète a été donnée dans l’acte d’assignation ; que c’est ce dernier qui agit en leur nom et pour leur compte ; que ledit acte est donc valable ; qu’il y a donc lieu de rejeter l’exception soulevée par Porgo Souleymane parce que mal fondée.

#### Sur la Résiliation Judiciaire du Contrat de Bail pour Inexécution du Preneur de son Obligation

Attendu qu’il existe un contrat de bail entre les héritiers de feu El Hadji Ouédraogo Sibiri Ousmane et Porgo Souleymane qu’au départ le loyer mensuel était fixé à 200.000 FCFA ; qu’après, il sera ramené à 300.000 FCFA par les services fiscaux ; que Porgo Souleymane accumulait des arriérés de loyers ; qu’actuellement, il leur reste redevable de la somme de 900.000 FCFA représentant trois (3) mois d’arriérés de loyer ;  
Attendu que selon l’article 1134 du code civil « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; elles doivent être exécutées de bonne foi » ;  
Attendu en outre que l’article 101 de l’acte uniforme relatif au droit commercial général dit que « le preneur est tenu de payer le loyer et de respecter les clauses et conditions du bail. À défaut de paiement ou en cas d’inexécution d’une clause du bail, le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail… »  
Attendu que les héritiers de feu El Hadj Ouédraogo Sibiri Ousmane sont donc fondés à réclamer la résiliation judiciaire du contrat et le paiement de leur créance ; qu’il y a lieu de déclarer l’action des requérants recevable et en application de l’article 101 sus cité, ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail pour inexécution de l’obligation du preneur ; par conséquent, condamner Porgo Souleymane à payer aux héritiers de feu El Hadj Ouédraogo Sibiri Ousmane la somme de 900.000 FCFA représentant trois mois d’arriérés de loyer des mois de juin, juillet, août 2007.

#### Sur les Dommages et Intérêts Réclamés par les Demandeurs

Attendu que les réquérants sollicitent le paiement de la somme de 750.000 FCFA au titre des dommages-intérêts ;  
Attendu que l’article 1147 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution… » ;  
Attendu que Porgo Souleymane n’a pas exécuté son obligation qui consistait à payer les loyers ; que pire, il a sous-loué une partie de l’immeuble à l’insu et sans le consentement des bailleurs ; que cette attitude a causé aux requérants un préjudice économique ; que pour réparer ce préjudice, il y a lieu de condamner Porgo Souleymane à payer aux demandeurs la somme de sept cent cinquante mille (750.000) FCFA à titre de dommages et intérêts.

#### Sur les Frais Non Compris dans les Dépens

Attendu que les requérants demandent que soit condamné Porgo Souleymane à leur payer la somme de trois cent mille (300.000) FCFA au titre des frais non compris dans les dépens ;  
Attendu que l’article 6 alinéa nouveau de la loi 028/2004 AN du 8 septembre 2004 portant organisation judiciaire au Burkina Faso, dit que « … dans toutes les instances, le juge, sur demande expresse et motivée, condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, aux titres des frais exposés et non compris dans les dépens… »  
Attendu qu’en l’espèce, les héritiers de feu El Hadji Ouédraogo Sibiri Ousmane demandent expressément des frais non compris dans les dépens ; que conformément à l’article 6 sus cité, il y a lieu de déclarer leur demande recevable et y faire droit ;  
Attendu que Porgo Souleymane demande des frais non compris dans les dépens de 429.000 FCFA ; qu’il y a lieu de le débouter parce que mal fondé.

#### Sur l’Expulsion

Attendu que les requérants sollicitent que soit ordonnée l’expulsion de Porgo Souleymane des lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef ;  
Attendu que l’article 101 alinéa 2 de l’acte uniforme relatif au droit commercial général dit que « À défaut de paiement ou en cas d’inexécution d’une clause du bail, le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail et l’expulsion du preneur, et de tous occupants de son chef, après avoir fait délivrer, par acte extrajudiciaire, une mise en demeure d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail » ;  
Attendu que Porgo Souleymane n’a pas exécuté son obligation ; Attendu que par acte de maître Alexis ILBOUDO, huissier de justice, en date du 20 juillet 2007, les héritiers de feu El Hadji Ouédraogo Sibiri Ousmane notifiaient à Porgo Souleymane une lettre de mise en demeure lui rappelant les termes de leur contrat de bail ;  
Que les conditions exigées à l’article 101 précité sont réunies ; qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Porgo Souleymane des lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef.

#### Sur l’Exécution Provisoire

Attendu que les requérants sollicitent enfin que la décision soit assortie de l’exécution provisoire au motif que les loyers revêtent pour eux une nature alimentaire ;  
Attendu que l’inexécution du contrat cause un énorme préjudice aux requérants ; que les loyers revêtant un caractère alimentaire pour les héritiers, que l’urgence est donc démontrée ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la décision nonobstant toute voie de recours ;  
Attendu que les dépens sont à la charge de la partie qui perd le procès ;  
Attendu en l’espèce que les dépens sont à la charge de Porgo Souleymane.

### PAR CES MOTIFS

Statuants, publiquement, contradictoirement en matière commerciale et en premier ressort ;

**En la forme**  
Rejette l’exception soulevée par Porgo Souleymane ;

**Au fond**  
Ordonne la résiliation judiciaire du contrat de bail verbal formé entre feu El Hadj Ouédraogo Sibiri Ousmane et Porgo Souleymane pour inexécution de l’obligation du preneur ;  
En conséquence, condamne Porgo Souleymane à payer aux héritiers de feu El Hadj Ouédraogo Sibiri Ousmane représentés par monsieur Ouédraogo Ousmane la somme de 900.000 francs au titre des arriérés de loyers de juin, juillet, août 2007, outre celle de 750.000 francs de dommages et intérêts et celle de 300.000 francs pour les frais non compris dans les dépens ;  
Ordonne l’expulsion de Porgo Souleymane des lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef ;  
Ordonne l’exécution provisoire nonobstant toute voie de recours ;  
Condamne Porgo Souleymane aux dépens.