BAIL COMMERCIAL - EXPULSION
Cour suprême de Côte d’Ivoire, 3ème Chambre civile et commerciale B
SCI KHALIL
SODIMAT, SDM-CI, ITRAO, Mme YAO Ahou Martiale
ARTICLE 69 AUDCG, ARTICLE 71 AUDCG, ARTICLE 78 AUDCG, ARTICLE 101 AUDCG
La SCI KHALIL demande l'expulsion des occupants de son immeuble, qui occupent le terrain en vertu d'un contrat de bail conclu avec le Port Autonome d'Abidjan. Les occupants soutiennent que la SCI KHALIL est subrogée dans les droits du Port Autonome d'Abidjan et que les dispositions de l'Acte uniforme OHADA portant droit commercial général sont applicables.
La Cour d'Appel d'Abidjan ordonne l'expulsion des occupants, considérant que les dispositions de l'Acte uniforme OHADA portant droit commercial général ne sont pas applicables au présent litige, dans la mesure où l'immeuble en cause n'a jamais appartenu au Port Autonome d'Abidjan.
# Ohadata J-13-193

## BAIL COMMERCIAL - EXPULSION – CARACTÈRE FACULTATIF DE LA MISE EN DEMEURE - INAPPLICATION DE L’ACTE UNIFORME - REJET DE LA DEMANDE (OUI)

L’article 78 de l’Acte uniforme OHADA portant droit commercial général n’est pas applicable, dès lors que la cession des locaux donnés à bail n’est pas le fait du propriétaire.

### Références

- **ARTICLE 69 AUDCG**
- **ARTICLE 71 AUDCG**
- **ARTICLE 78 AUDCG**
- **ARTICLE 101 AUDCG**

**Cour suprême de Côte d’Ivoire, 3ème Chambre civile et commerciale B, audience du vendredi 29 juillet 2011, Arrêt n° 0358 du 29 juillet 2011, SCI KHALIL (Me TOURE Hassanatou) c/ SODIMAT, SDM-CI, ITRAO, Mme YAO Ahou Martiale (Cabinet A. FADIKA & Associés, Cabinet BEIRA-EBIELE & Associés, SCPA AYIE & Associés).**

*Actualités Juridiques, Édition économique n° 1 / 2011, p. 15.*

### Exposé des faits, procédure, prétentions et moyens des parties

Considérant que par exploit en date du 03 février 2011, la Société Civile Immobilière KHALIL dite SCI KHALIL a interjeté appel contre l’ordonnance de référé n° 66 rendue le 17 janvier 2011 par la juridiction présidentielle du Tribunal de Première Instance d’Abidjan se déclarant incompétente pour contestation sérieuse.

Considérant qu’il ressort des pièces du dossier et des énonciations de la décision attaquée que la SCI KHALIL a un certificat de propriété en date du 25 décembre 2009 sur l’immeuble formant le titre foncier n° 117144598 publié au Livre Foncier du 30 octobre 2009.

Qu’elle a assigné les sociétés occupantes du terrain en déguerpissement, après une mise en demeure de 08 mois.

Que celles-ci ont soutenu qu’elles occupent le terrain en vertu d’un contrat-bail conclu avec le Port Autonome d’Abidjan.

Que le Juge des référés a retenu que « statuer sur les prétentions de la demanderesse reviendrait à statuer sur les obligations découlant des rapports entre les défenderesses et le Port Autonome d’Abidjan ainsi que des rapports entre la SCI KHALIL et le Port Autonome d’Abidjan ».

Qu’il s’est en conséquence déclaré incompétent pour juger la demande de la SCI KHALIL.

Considérant que la SCI KHALIL, appelante, fait observer qu’elle est propriétaire des lieux en vertu d’un certificat de propriété. Que son action n’est pas une revendication de propriété. Que depuis février 2010, le Port Autonome d’Abidjan lui-même a informé les occupants, du contrat qui les liait. Qu’elle conclut à l’infirmation de la décision attaquée et au déguerpissement des occupants.

Considérant que la société ITRAO, intimée, expose qu’elle est bénéficiaire d’un contrat de bail conclu avec le Port Autonome d’Abidjan. Que la SCI KHALIL devient leur nouveau bailleur, en application des dispositions des articles 69 et 78 de l’Acte uniforme portant droit commercial général.

Qu’au cas où le déguerpissement devait être prononcé, elle demande un délai de grâce de 06 mois, en application des dispositions de l’article 124 alinéa 2 du Code civil.

Que la société SODIMAT, autre intimée, soulève l’irrecevabilité de l’appel pour non-respect du délai d’ajournement. Qu’au fond, elle expose que la SCI KHALIL est subrogée dans les droits du Port Autonome d’Abidjan. Que les parties sont donc liées par un bail commercial. Qu’il aurait fallu une mise en demeure, en application des dispositions de l’article 101 de l’Acte uniforme portant droit commercial général. Que la juridiction compétente en la matière est le tribunal. Que si l’on prononce son déguerpissement, il faudrait lui rembourser ses impenses d’un montant de 80.000.000 francs.

Considérant que par des écritures en date du 21 juillet, le Ministère Public a conclu « qu’il plaise à la Cour, apprécier les prétentions et moyens des parties et statuer ce que de droit ».

### Des motifs

#### Sur le caractère de la décision

Considérant que toutes les parties ont comparu et conclu. Qu’il convient alors de statuer par arrêt contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 144 du Code de procédure civile, commerciale et administrative.

**En la forme :**

Considérant que la société SODIMAT soulève l’irrecevabilité de l’appel pour non-respect du délai d’ajournement. Considérant cependant que l’article 228 du Code de procédure civile n’a pas prévu le délai d’ajournement à peine d’irrecevabilité. Que dans ces conditions, celui qui se prévaut du délai d’ajournement doit rapporter la preuve d’un préjudice. Qu’en l’espèce, la preuve du préjudice subi n’est pas rapportée. Qu’il y a lieu de déclarer que le moyen est inopérant et de le rejeter. Que l’appel de la SCI KHALIL est conforme aux dispositions des articles 225 à 228 et 325 du Code de procédure civile, commerciale et administrative. Qu’il y a donc lieu de le déclarer recevable.

**Au fond :**

1. **Sur la compétence de la juridiction des référés :**

   Considérant qu’il est constant comme non contesté par les parties, que l’action de la SCI KHALIL n’est pas une revendication de propriété. Que les sociétés occupantes des lieux ne contestent pas non plus que le contrat de bail justifiant l’occupation des lieux a pris fin. Que c’est donc à tort que le juge des référés a retenu que « statuer sur les prétentions de la demanderesse reviendrait à statuer sur les obligations découlant des rapports entre les défenderesses et le Port Autonome d’Abidjan ainsi que des rapports entre la SCI KHALIL et le Port Autonome d’Abidjan ». Qu’il échet d’infirmer l’ordonnance querellée et de déclarer la juridiction des référés compétente.

2. **Sur la demande de déguerpissement de la SCI KHALIL :**

   Considérant que les dispositions de l’article 78 de l’Acte uniforme OHADA portant droit commercial général ne sont pas applicables au présent litige, dans la mesure où l’immeuble en cause n’a jamais appartenu au Port Autonome d’Abidjan. Qu’il était la propriété de l’Etat, qui n’a pas cédé à la SCI KHALIL. Qu’il n’y a donc pas de succession de bailleurs. Qu’il s’ensuit que la formalité de la mise en demeure prévue à l’article 101 de l’Acte uniforme OHADA portant droit commercial général n’est pas obligatoire. Que par ailleurs, le Port Autonome d’Abidjan a signifié la rupture du bail aux occupants. Que la SCI KHALIL leur a accordé 08 mois pour libérer les lieux. Qu’au regard de ce qui précède, la demande de la SCI KHALIL est bien fondée. Qu’il convient alors d’ordonner le déguerpissement des occupants de son immeuble.

3. **Sur la demande de délai de grâce de la société ITRAO et de remboursement d’impenses de la société SODIMAT :**

   Considérant, d’une part, que la SCI KHALIL a déjà accordé aux occupants un délai de 08 mois. Qu’il s’ensuit que la société ITRAO est mal fondée à demander un nouveau délai de grâce. Considérant d’autre part que le remboursement des impenses suppose que le propriétaire du fonds ait décidé de conserver les constructions. Qu’en l’espèce, la preuve d’une telle décision de la SCI KHALIL n’est pas rapportée. Que la demande de la société SODIMAT est donc mal fondée. Qu’il échet de la rejeter.

4. **Sur les dépens :**

   Considérant que les sociétés ITRAO, SDTM-CI sarl, SODIMAT et Mme YAO Ahou Martiale succombent. Qu’il y a lieu de mettre les dépens à leur charge, conformément aux dispositions de l’article 149 du Code de procédure civile, commerciale et administrative.

### Par ces motifs

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ; 

Vu les conclusions écrites du Ministère Public en date du 21 juillet 2011 ;

**En la forme :**

- Déclare recevable l’appel de la Société Civile Immobilière KHALIL ;

**Au fond :**

- L’y dit bien fondée ;
- Infirme l’ordonnance n° 66 rendue le 17 janvier 2011, par la juridiction présidentielle du Tribunal de Première Instance d’Abidjan ;
- Statuant à nouveau :
  - Déclare la juridiction des référés compétente pour statuer sur la demande de déguerpissement de la Société Civile Immobilière KHALIL ;
  - Déclare la Société Civile Immobilière KHALIL bien fondée en sa demande ;
  - Ordonne le déguerpissement des sociétés ITRAO, SDTM-CI Sarl, SODIMAT et de Mme YAO Ahou Martiale, tant de leur personne, de leurs biens que de tous occupants de leur chef ;
  - Déboute la société ITRAO de sa demande de délai de grâce ;
  - Déboute également la société SODIMAT de sa demande de remboursement d’impenses ;
  - Met les dépens à leur charge.

**Président :** Mme ZEBEYOUX G. Aimée (Rapporteur)  
**Conseillers :** M. MOUSSO GNAMIEN Paul, M. NIAVA BOGUI Innocents  
**Avocat Général :** M. OUATTARA Siriki  
**Greffier :** Me KANHAN Anderson.

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### Observations

La Société de Distribution de Matériaux de Construction dite SDTM-CI, la Société de Distribution de Toutes Marchandises en Côte d’Ivoire dite SDTM-CI, la Société Ivoirienne de Transit pour l’Afrique de l’Ouest dite ITRAO et Madame YAO AHOU Martiale, toutes installées sur le domaine portuaire pour l’exercice de leurs activités, viennent d’être expulsées par voie de référé, à la demande de la Société Civile Immobilière KHALIL, suivant arrêt n° 0358 rendu par la Cour d’Appel d’Abidjan, le 29 juillet 2011.

Toutes les personnes expulsées occupaient le site du port, du fait du Port Autonome d’Abidjan. Dans sa décision, la Cour d’Appel fait valoir que « le Port d’Abidjan a signifié la rupture du bail aux occupants ». Cela signifie clairement que, c’est en vertu d’un contrat de bail que les personnes physiques et morales susvisées occupaient le domaine portuaire.

Le problème de droit posé en l’espèce est donc de savoir si les dispositions de l’Acte uniforme de l’OHADA sont applicables ou non au rapport entre les parties. Dans les rapports entre le Port Autonome d’Abidjan et les parties occupantes, s’il est constant qu’il y a des contrats de bail, alors ce sont, nécessairement, des baux commerciaux, en application des dispositions de l’article 71 de l’Acte uniforme relatives au droit commercial général.

À la suite de la cession du terrain par l’Etat de Côte d’Ivoire à la Société Civile Immobilière KHALIL, les occupants ont toujours revendiqué l’application des dispositions de l’Acte uniforme relatives au droit commercial général, notamment les articles 78 et 101. Ce que conteste le demandeur en expulsion.

Le juge des référés de première instance avait alors décidé ce qui suit : « statuer sur les prétentions de la demanderesse reviendrait à statuer sur les obligations découlant des rapports entre les défenderesses et le Port Autonome d’Abidjan, ainsi que des rapports entre la SCI KHALIL et le Port Autonome d’Abidjan. » Pour le juge des référés de première instance, il s’agit là d’une question de fond qui ne relève pas de la compétence du juge des référés.

Non seulement, en droit, cette solution peut paraître pertinente en raison de la contestation sérieuse, mais elle préserve les intérêts de toutes les parties, en laissant leurs droits intacts. On peut imaginer le drame de l’expulsion des sociétés, qui emploient plusieurs centaines de personnes, juste après une crise postélectorale de l’ampleur de celle qu’a connue la Côte d’Ivoire.

La Cour d’Appel décide le contraire, en ordonnant l’expulsion des occupants suivant le motif suivant : les dispositions de l’article 78 de l’Acte uniforme OHADA portant droit commercial général ne sont pas applicables au présent litige, dans la mesure où l’immeuble en cause n’a jamais appartenu au Port Autonome d’Abidjan. Qu’il était la propriété de l’Etat, qui l’a cédé à la SCI KHALIL. Qu’il n’y a donc pas de succession de bailleurs. Qu’il s’ensuit que la formalité de la mise en demeure prévue par l’article 101 de l’Acte uniforme OHADA portant droit commercial général n’est pas obligatoire. Que par ailleurs, le Port Autonome d’Abidjan a signifié la rupture du bail aux occupants. Que la SCI KHALIL leur a accordé 08 mois pour libérer les lieux.

En déclarant que les dispositions de l’Acte uniforme OHADA portant droit commercial général ne sont pas applicables en l’espèce, la Cour d’Appel d’Abidjan, en tant que juge des référés, ne s’est-elle pas prononcée sur la nature des relations entre les parties, en rendant une décision qui touche cette affaire au fond ? Pour la Cour, la vente aurait dû être le fait du Port Autonome d’Abidjan, propriétaire, pour que l’article 78 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général s’applique. Or, que dit l’article 78 ? 

> « Le bail ne prend pas fin par la vente des locaux donnés à bail. En cas de mutation du droit de propriété sur l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux donnés à bail, l’acquéreur est de plein droit substitué dans les obligations du bailleur, et doit poursuivre l’exécution du bail. »

La loi a-t-elle distingué entre la cession des locaux donnés à bail par le propriétaire lui-même et la cession desdits locaux faite par une personne autre que le propriétaire ? La réponse est tout à fait négative. Or, il ne faut guère distinguer là où la loi ne distingue pas.

Il convient de rappeler que l’esprit du texte vise à la protection du locataire, qui exerce une activité, laquelle doit être préservée. C’est pourquoi, l’acquéreur est de plein droit substitué dans les obligations du bailleur, et doit poursuivre l’exécution du bail, peu importe l’identité de celui qui a vendu.

Il n’est pas exclu qu’un juge ait une approche différente de cette analyse. Dans ce cas, ce serait un débat de fond devant être tranché par un juge du fond et non point par le juge des référés.

**Affaire à suivre, donc.**

*La rédaction*