DROIT COMMERCIAL GÉNÉRAL – BAIL COMMERCIAL – RÉHABILITATION DE L’IMMEUBLE
Cour d'Appel d'Abidjan
Société Civile Immobilière Résidence Stade
Maître COWPPLI BONY
Article 95 AUDCG, Article 222 du code de procédure civile
La SCI Résidence Stade a donné congé aux locataires pour la nécessité des travaux de réparation, mais certains locataires ont refusé de quitter les lieux. Le juge des référés a ordonné la réouverture des portes du cabinet de Maître COWPPLI BONY, mais la SCI Résidence Stade a relevé appel de cette décision.
La cour d'appel infirme l'ordonnance de référé, déclare le juge des référés incompétent et condamne l'intimée aux dépens.
# Ohadata J-03-346

## DROIT COMMERCIAL GÉNÉRAL – BAIL COMMERCIAL – RÉHABILITATION DE L’IMMEUBLE – CONTINUATION DES TRAVAUX DÉCIDÉE PAR LA COUR SUPRÊME – OUVERTURE DES PORTES PAR LE JUGE DES RÉFÉRÉS (NON)

Lorsque la **Cour Suprême** décide la continuation des travaux dans un immeuble objet d’un bail commercial, le juge des référés ne peut ordonner la réouverture des portes fermées, le locataire dans ces conditions ne pouvant plus demeurer dans les lieux.

### ARTICLE 95 AUDCG

*(Cour d’Appel d’Abidjan, arrêt n°1098 du 29 juillet 2003, La SCI Résidence du Stade C/Maître Béatrice COWPPLI BONI)*

---

## LA COUR

Vu les pièces du dossier ; Ensemble l'exposé des faits, procédure, prétentions des parties et motifs ci-après :

Par exploit en date du **11 Juin 2003** comportant ajournement au **24 Juin 2002**, la **Société Civile Immobilière Résidence Stade**, ayant pour conseil, la **SCPA Paris Village**, a relevé appel de l'ordonnance de référé **N°5937** non encore signifiée, rendue le **30 Décembre 2002** par la juridiction Présidentielle du Tribunal de Première Instance d'Abidjan dont le dispositif est le suivant :

- Statuant publiquement, en matière de référé d'heure à heure et en premier ressort ;
- Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent, vu l'urgence et par provision ;
- Déclarons la requête recevable ;
- La disons bien fondée ;
- Ordonnons la réouverture des portes du cabinet de Maître COWPPLI BONY et la restitution des clefs sous astreinte comminatoire définitive de **500.000 F** par jour de retard à compter du prononcé de la présente décision ;
- Condamnons les requis aux entiers dépens.

Considérant que la **SCI Résidence Stade** expose qu'elle est propriétaire d'un immeuble sis à **Abidjan-Plateau, Avenue Docteur CROZET** et dans lequel Maître COWPPLI BONY est, à l'instar d'autres locataires, bénéficiaire d'un bail à usage professionnel ; Que la construction dudit immeuble remontant à **1965**. Cet immeuble est à ce jour dans un état de vétusté tel qu'il ne satisfait plus aux exigences et normes de sécurité des bâtiments actuellement en vigueur ; Qu'un rapport daté du **16 Septembre 2000** établi par le Cabinet d'étude d'architecture et d'Aménagement relevait cet état des faits et recommandait la rénovation de l'immeuble.

Que conformément à ce rapport, la **SCI Résidence Stade** a, par exploit du **28 Novembre 2000**, donné congé aux **22 locataires** de l’immeuble dont Maître COWPPLI BONY est locataire, ce, pour la nécessité des travaux de réparation ; Que cet exploit a imparti six mois aux occupants pour quitter les lieux en les avertissant qu'à l'expiration de ce délai, les travaux démarreront ; Que à la suite de ce congé, certains locataires ont quitté les lieux ; Que cependant d'autres ont résolu de s'y maintenir.

Que ceux-ci ont dans un premier temps entrepris de protester au congé par un exploit du **22 Mai 2001** en subordonnant leur départ au règlement par la propriétaire d'une indemnité d'éviction ; Qu'en réponse à cette réclamation, elle (l'appelante) a délivré aux locataires un exploit en date du **18 Juin 2001** dans lequel il leur était notamment expliqué que le congé du **28 Novembre 2000** :

- Trouve sa justification dans la nécessité d'effectuer les travaux de réhabilitation ;
- Ne remettant pas en cause ni le droit au renouvellement de leurs baux, ni leurs droits de priorité après rénovation des lieux loués.

Qu'après ces explications, quinze locataires ont accepté de partir ; Que cependant, cinq locataires dont l'intimée ont persisté dans leur refus en réitérant leurs demandes d'indemnités d'éviction ; Qu'à l'expiration du congé, elle a encore par une correspondance du **11 Avril 2002**, rappelé aux locataires résistants l'imminence du début des travaux en les invitant à quitter les lieux ; Que ces démarches étant restées vaines, les travaux de rénovation ont débuté.

Que c'est pendant le cours de ces travaux que Maître COWPPLI BONI ainsi que cinq autres locataires arguant d'un trouble de jouissance ont saisi le juge des référés pour voir ordonner l'arrêt des travaux ; Que le Président du Tribunal de Première Instance d'Abidjan a, par l'ordonnance de référé **N°2746** du **03 Juin 2002**, ordonné l'arrêt des travaux sous astreinte de **1.000.000 F CFA** par jour de retard au profit de chacun des requérants à compter du prononcé de la décision ; Que se soumettant à cette décision, la **SCI Résidence Stade** a suspendu ses travaux en relevant toutefois appel de l'ordonnance susvisée par exploit en date du **17 Juillet 2002**.

Que sur cet appel, la cour d'Appel d'Abidjan, par arrêt **N°1081** du **11 Octobre 2002**, a infirmé l'ordonnance **N° 2746** du **03 Juin 2002**, et statuant à nouveau, a dit que le juge des référés est incompétent ; Que cette décision a été signifiée par exploit du **30 Octobre 2002** après quoi seulement les travaux ont repris.

Que contre l'arrêt d'infirmation, les locataires récalcitrants ont formé un pourvoi en cassation suivant exploit du **24 Décembre 2002**, saisi le Président de la Chambre Judiciaire de la cour Suprême d'une demande de suspension d'exécution dudit arrêt à laquelle il a été fait droit par ordonnance **N°252** du **15/11/2002** par Monsieur le Président de la Chambre Judiciaire ; Que la cour Suprême a par arrêt **N°28** du **16/01/2005** ordonné la continuation des poursuites.

Que c'est postérieurement et parallèlement aux procédures susvisées que Maître COWPPLI BONI a cru pouvoir à nouveau assigner la **SCI Résidence Stade** en référé d'heure à heure pour ordonner l'ouverture de la porte d'entrée de son Cabinet ; Que le Président du Tribunal de Première Instance d'Abidjan a par ordonnance **N°5937** du **30/12/2002** fait droit à la demande de Maître COWPPLI BONI ; Que c'est de cette ordonnance que la **SCI Résidence Stade** a relevé appel et en demandant l'infirmation.

Que pour ce faire, l'appelante plaide l'incompétence du juge des référés d'une part pour contestation sérieuse sur la relation des faits par les parties et d'autre part au regard de l'article **222** du code de procédure civile ; Qu'en effet, la **SCI Résidence Stade**, rappelle que sur requête de Maître COWPPLI BONI, le juge des référés a ordonné l'arrêt des travaux entrepris par la **SCI Résidence Stade** sous astreinte comminatoire de **1.000.000 F CFA** par jour de retard ; Que sur son appel, la cour d'appel a, par arrêt **N°1081** du **11 Octobre 2002**, infirmé la décision de suspension des travaux et statuant à nouveau a déclaré le juge des référés incompétent ; Que contre cet arrêt un pourvoi en cassation a été formé qui est actuellement pendant devant la Chambre Judiciaire de la Cour Suprême ; Que dès lors, il était légalement impossible de saisir le Juge des référés de première Instance ; puisque aussi bien, selon l'article **222 alinéa 2** du code de procédure civile "les ordonnances de référé ne peuvent faire grief à une décision rendue par une Juridiction supérieure ; les ordonnances de référés prises dans les matières réglées par une décision d'une juridiction supérieure sont de plein droit de nul effet".

Considérant que Maître COWPPLI BONI, citée à Mairie, n'a ni comparu, ni conclu ; Que la preuve n'est pas faite qu'elle a reçu l'exploit d'appel, l'accusé de réception de la lettre recommandée n'étant pas produit ; Qu'il y a ainsi lieu de statuer par défaut à son égard.

---

## DES MOTIFS

### En la Forme

Considérant que l'appel intervenu dans les forme et délai légaux est recevable ;

### De l'incompétence du juge des référés

Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article **95** du traité **OHADA** (sic) portant droit commercial général que dans le cadre de la réhabilitation de l'immeuble où se trouvent les lieux loués, le locataire ne peut plus demeurer dans lesdits locaux au moment où démarrent les travaux ; 

Considérant que par arrêt **N°028/2002** du **18 Novembre 2002**, la Cour Suprême a ordonné la poursuite des travaux de réhabilitation de l'immeuble le Stade ; Que dans ces conditions, le juge des référés ne peut sans porter préjudice au fond, ordonner la réouverture des portes fermées dans les circonstances décrites ci-dessus ; Qu'il aurait dû se déclarer incompétent ; Qu'il convient donc d'infirmer l'ordonnance entreprise ; 

Considérant que l'intimée succombe, elle doit supporter les dépens.

---

## PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement, à l'égard de l'appelante et par défaut à l'égard de l'intimée, en matière de référé et en dernier ressort :

- Déclare recevable et bien fondée la **SCI Résidence Stade** en son appel relevé de l'ordonnance de référé **N°5937** rendue le **20 Décembre 2002** par la juridiction Présidentielle du Tribunal de Première Instance d'Abidjan ;
- Infirme ladite ordonnance ;
- Statuant à nouveau, déclare le juge des référés incompétent ;
- Condamne l'intimée aux dépens distraits au profit de la **SCPA "Paris Village"**, Avocats aux offres de droit.