Bail commercial
Tribunal de Grande Instance de Ouagadougou (Burkina Faso)
ZONGO Hamado
THIOMBIANO Adama
Article 101 AUDCG, Article 2 Code des Impôts Burkinabè, Article 8 Code des Impôts Burkinabè, Article 13 Code des Impôts Burkinabè, Article 394 Code de Procédure Civile Burkinabè
Litige relatif à un contrat de bail commercial, le preneur refusant de payer les loyers et le bailleur demandant la résiliation du contrat et l'expulsion du preneur
Résiliation du contrat de bail, condamnation du preneur à payer les arriérés de loyers et les frais non compris dans les dépens, ordonnance d'expulsion du preneur
# Ohadata J-09-378

## DROIT COMMERCIAL GÉNÉRAL - BAIL COMMERCIAL

### Bail à Durée Déterminée - Renouvellement par Tacite Reconduction

- **Assignation en Résiliation et en Paiement** 
  - **Recevabilité** : OUI
  - **Occupation de l'Immeuble** : Contrat Renouvelé (OUI)
  - **Refus de Payer les Loyers** : Refus Mal Fondé
  - **Article 101 AUDCG**
  - **Résiliation Judiciaire du Bail** : OUI
  - **Expulsion du Preneur** : Préavis

Dans le cas d'un contrat de bail à durée déterminée renouvelable par tacite reconduction, si le preneur estime que le contrat n'est pas renouvelé, son occupation de l'immeuble sans payer le moindre sou est injustifiée et n'est fondée sur aucune base légale. En outre, le non-paiement de l'impôt par le bailleur ne cause aucun préjudice au locataire pouvant justifier son refus de payer les loyers. Dès lors, au regard de l'article 101 AUDCG, il y a lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail et ordonner l'expulsion du preneur.

### Références Légales

- **Article 101 AUDCG**
- **Article 2 Code des Impôts Burkinabè**
- **Article 8 Code des Impôts Burkinabè**
- **Article 13 Code des Impôts Burkinabè**
- **Article 394 Code de Procédure Civile Burkinabè**

**Tribunal de Grande Instance de Ouagadougou (Burkina Faso)**  
Jugement n° 001/2008 du 16 janvier 2008, ZONGO Hamado c/ THIOMBIANO Adama

### LE TRIBUNAL

Vu les pièces du dossier ;

Par acte en date du 7 mars 2007 de maître SOME Bernard, huissier de justice ;

Par le même acte, monsieur ZONGO Hamado a donné assignation à monsieur THIOMBIANO Adama et au greffier en chef du Tribunal de grande instance de Ouagadougou ; d'avoir à comparaître devant ledit tribunal pour obtenir en la forme que son action soit déclarée recevable ; au fond prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 1er novembre 1998 entre ZONGO Hamado et THIOMBIANO Adama, le condamner à payer la somme de 1.050.000 FCFA représentant le montant reliquataire de onze (11) mois d'arriérés de loyers outre celle correspondant aux loyers à venir ; ordonner l'expulsion de THIOMBIANO Adama de l'immeuble formant la parcelle 10 lot 21, section OA, objet du P.U.H n° 0112203 du 05 septembre 1985 appartenant à ZONGO Hamado, tant de sa personne, de ses biens que tous occupants de son chef, condamner également THIOMBIANO Adama à payer à ZONGO Hamado la somme de 500.000 FCFA au titre des frais non compris dans les dépens ; ordonner l'exécution provisoire de la décision à venir nonobstant toutes voies de recours ; condamner enfin THIOMBIANO Adama aux dépens.

### Discussion

#### A) En la Forme

Attendu que la requête a été introduite par ZONGO Hamado ; que celui-ci a la capacité pour agir en justice ; que l'assignation est conforme aux prescriptions légales ; qu'il convient de déclarer ZONGO Hamado recevable en son action en la forme ;

#### B) Au Fond

Attendu que l'article 101 de l'Acte uniforme sur le droit commercial général dispose que « le preneur est tenu de payer le loyer et de respecter les clauses et conditions du bail, à défaut de paiement du loyer ou d'inexécution d'une clause du bail, le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail et l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, après avoir fait délivrer par acte extrajudiciaire, une mise en demeure d'avoir à respecter les clauses et conditions du bail... » ;

Attendu que le contrat de bail existant entre ZONGO Hamado et THIOMBIANO Adama a été conclu pour une durée d'une année renouvelable par tacite reconduction ; que depuis 1995 ce contrat a toujours été renouvelé tacitement jusqu'au 30 septembre 2005 ; que le 30 septembre 2005, les parties n'ayant pas manifesté aucune volonté de rompre le contrat, celui-ci est considéré renouvelé par tacite reconduction aux clauses et conditions initiales ; que le contrat étant renouvelé, les loyers sont dus dans les mêmes conditions que le contrat initial.

Que dans tous les cas, si monsieur THIOMBIANO estime que le contrat n'est pas renouvelé, son occupation de l'immeuble sans payer le moindre sou est injustifiée ; que dès lors, le refus de monsieur THIOMBIANO Adama de payer les loyers est injustifié et n'est fondé sur aucune base légale ; qu'en outre, l'argumentation de monsieur THIOMBIANO tendant à dire que son non-paiement de loyers est la conséquence de non-paiement de monsieur ZONGO Hamado de l'impôt sur les revenus fonciers ne peut tenir, qu'il convient de relever tout simplement que l'impôt dû au titre des revenus d'immeuble est imposable au bailleur conformément à l'article 2 du code des impôts ; que la sanction du non-paiement dudit impôt est la pénalité en cas de retard ou de non-déclaration prévue par l'article 13 du code des impôts.

Qu'en conséquence, le non-paiement de l'impôt par le bailleur ne cause aucun préjudice au locataire pouvant justifier son refus de payer les loyers ; que d'ailleurs l'impôt n'est exigible que sur les loyers dus au titre du mois écoulé, quelque soit la périodicité des échéances stipulées au contrat ; c'est ce qui ressort en substance de l'article 8 du code des impôts sus-visé ; or c'est justement le non-paiement des loyers par THIOMBIANO Adama qui est la cause du non-paiement de l'impôt ; que depuis plus d'une année, monsieur THIOMBIANO ne paie pas les loyers, ce qui fait que l'impôt ne pouvait pas être payé ; que dès lors, monsieur THIOMBIANO est mal fondé.

Attendu qu'au regard de l'article 101 de l'Acte uniforme sur le droit commercial général, la faute du preneur s'entend du défaut de paiement du loyer ou de l'inexécution d'une clause du bail ; qu'en l'espèce, monsieur THIOMBIANO Adama est défaillant vis-à-vis du paiement de plusieurs mois de loyers ; que pourtant l'article 3 du contrat de bail conclu entre les parties fait obligation au preneur d'avoir à payer au bailleur un loyer mensuel de 100.000 FCFA payable à la fin de chaque mois ; qu'il totalise des arriérés de loyers d'un montant de 1.050.000 FCFA.

Qu'il y a lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail et ordonner l'expulsion de monsieur THIOMBIANO de l'immeuble, mais attendu qu'il s'agit dans le cas d'espèce d'un contrat de bail commercial, il y a lieu de donner à monsieur THIOMBIANO un préavis de trois mois.

Attendu que monsieur THIOMBIANO a accumulé des arriérés de loyers d'un montant de 1.050.000 FCFA correspondant au montant reliquataire de onze mois d'arriérés de loyers, jusqu'à la date de l'assignation ; qu'il y a lieu de le condamner au paiement de la dite somme, outre celle de 1.000.000 FCFA correspondant aux loyers d'avril 2007 à janvier 2008 et celle de 300.000 FCFA correspondant aux trois mois de préavis (février, mars, avril 2008) date à laquelle il libèrera l'immeuble.

Attendu que ZONGO Hamado sollicite également la condamnation de THIOMBIANO Adama au titre des frais non compris dans les dépens sur la base de l'article 6 nouveau de la loi n° 010-93 ADP du 17 mai 1993, telle que modifiée par la loi n° 028-2004 AN du 08 septembre 2004 portant organisation judiciaire au Burkina Faso ; 

Attendu que l'article 6 sus-visé énonce que « dans toutes les instances, le juge sur demande expresse et motivée, condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens » ; qu'ainsi, il y a lieu de condamner THIOMBIANO Adama à payer les frais non compris dans les dépens sollicités par ZONGO Hamado ; mais attendu que le montant sollicité par ZONGO Hamado est très élevé, qu'il y a lieu de le ramener à de justes proportions en condamnant THIOMBIANO au paiement de la somme de 300.000 FCFA et en déboutant ZONGO Hamado du surplus.

Attendu que ZONGO Hamado sollicite du tribunal qu'il prononce l'exécution provisoire du jugement nonobstant toutes les voies de recours ; mais attendu que cette demande ne peut prospérer ; qu'il y a lieu de débouter ZONGO Hamado de ce chef de demande.

Attendu que l'article 394 du code de procédure civile énonce que la partie qui succombe est condamnée aux dépens sauf au juge à laisser la totalité ou une fraction des dépens à la charge d'une autre par décision spéciale et motivée ; qu'ainsi il y a lieu de condamner THIOMBIANO Adama aux dépens.

### PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement, en matière commerciale et en premier ressort :

- **En la forme** : Déclare monsieur ZONGO Hamado recevable en son action.
- **Au fond** :
  - Résilie le contrat de bail ayant existé entre THIOMBIANO Adama et ZONGO Hamado.
  - Condamne THIOMBIANO Adama à payer à ZONGO Hamado la somme de 1.050.000 FCFA représentant le montant reliquataire de 11 mois d'arriérés de loyer, outre celle de 1.000.000 FCFA correspondant aux loyers d'avril 2007 à janvier 2008 et celle de 300.000 FCFA correspondant aux trois (03) mois de préavis.
  - Le condamne en outre à payer à ZONGO Hamado la somme de 300.000 FCFA au titre des frais non compris dans les dépens.
  - Ordonne l'expulsion de Monsieur THIOMBIANO Adama de l'immeuble formant la parcelle 10 lot 21 section OA, objet du PUH n° 0122203 du 05 septembre 1985 et tous occupants de son chef pour compter d'avril 2008 dernier délai du préavis.
  - Déboute ZONGO Hamado du surplus de ses demandes.
  - Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
  - Condamne THIOMBIANO Adama aux dépens.