text: 关于区域地价平衡的研究
  自1990年以来，我国县级以上人民政府所在地的城镇均建立了以基准地价、宗地地价为核心的地价体系，对完善生产要素市场、促进城镇土地合理配置与利用、防止国有资产流失等方面起到了积极作用，规范、培育、发展了房地产市场。
  但城镇间地价水平不协调问题较突出，亟待解决。
  一、区域地价水平状况
  (一)各城镇地价孤立运行、协调性差一是各城镇基准地价的评估均是以当地房地产市场状况为依据进行评估的，没有甚至很少考虑到被评估城镇在较大区域中的地价水平层次，更没有对城镇土地进行必要的科学分等，地价水平缺乏总体控制;二是缺乏地价协调的科学方法与指标，各城镇地价水平的高低只是凭借评估者的主观印象加以判断，地价评估结果缺乏科学性、可用性;三是各地地价概念不一致，有的城镇仍以土地划拔取得的使用税(费)作为地价，致使地价难以平衡。
  (二)市场发育程度各异，仅凭感观难以判断基准地价评估精度由于各地市场发育程度不同，评估出的基准地价差异较大，一般区位条件好的城镇或交通条件便捷的城镇地价水平应较高。
  但事实上，仅凭感觉是很难判断地价评估精度。
  二、地价平衡的必要性
  三、城镇宏观地价-城镇间地价平衡由于各城镇所处区位不同，政府培育土地市场的力度不同、经济发展水平与产业结构不同等，必然造成部分城镇地价水平或基准地价评估结果与其土地质量相背离，不匹配。
  因此，对城镇间地价水平的平衡分析是非常必要的，有利于区域间地价协调，培育、发展城镇土地市场，使其地价水平能客观地反映当地实际水平。
  (一)区域内城镇土地进行分等目前，城镇土地分等的技术方法比较成熟，主要是结合城镇体系规划，通过对各城镇的社会、经济、自然等条件加以评价，揭示城镇土地内在质量，实现各城镇间土地分等。
  (二)平衡城镇整体地价即根据城镇土地质量(土地使用价值)与土地价格之间的关系，综合平衡城镇整体地价。
  城镇土地质量基本上与城镇地价呈一一对映关系，城镇地价应为城镇整体地价--城镇各类用地基准地价的现实面积加权平均值或某类用途土地的各级(或区域)基准地价的面积加权平均值。
  平衡方法一;相关分析法。
  通过对城镇土地质量与城镇整体地价的相关分析，建立适合的地价模型，经残差、相关系数、显著性分析后，利用地价模型平衡地价。
  成本一-效益法。
  依据地价定义，采用成本分析的方法，对照各等城镇各类用地最低地价平均值，确定城镇种类用地最高地价控制幅度。
  最后经专家咨询、调查确定。
  (四)同等城镇不同用途地价合理分析不同用途间的地价也应是地价平衡的内容之一，应对不同用途地价的差异进行合理分析、调整，使其满足合理配置土地资源的要求。
  供求关系是影响地价的主要因素，如果某种用途土地的地价偏高，则说明该种用途的土地数量少，需增加该种用途的土地的供应量，以防止土地投机行为发生，如果某种用途的土地的价格偏低，则说明该种用途的土地数量过多，需减少该种用途的土地供应数量。
  四、城镇中观地价一基准地价审核
  (一)基准地价的内涵与外延1993年原国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》对基准地价是这样定义的:"基准地价是对城镇各级土地或均值地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价
  现在对土地分类的依据主要有两个，一是1989年原国家土地管理局批准的《城镇地籍调查规程》，就营利性用地，一级类型有商业金融业用地、工业仓储用地、住宅用地，其中商业的二级类型又分为商业服务业、旅游业、金融保险业;工业仓储用地二级类型为分为工业和仓储用。
  均是在划分均质地域的基础上求基准地价，并用区片价来表示。
  基准地价可有两种表达方式，级别基准地价与区域基准地价，级别基准地价的评估有两种，一种综合定级分类估价;另一种是分类定级估价。
  审核的重点是在城镇整个地价水平约束下，分析地价水平的高低与级别大小的关系。
  级别的大小审查主要是某一级地占整个城镇的比例是否合理;地价水平可以有两种表示方式，一种是平均值，另一种是地价幅度，审核的重点是地幅度或均值是否合理，基准地价大小应与土地级别大小、区位条件地价内涵相一致。
  区域基准地价的审核主要是区片面积大小是否合适，用途是否合理，这些条件是否满足用地要求，以及它与地价的相关关系和地价内涵。
  其他如城市经济状况、人口素质、生活传统等因素都是我们应该考虑到的。
  因为地价水平可以有两种表示方式，一种是平均值，另一种是地价幅度，针对这两种表示方式，我们的审核应有不同的侧重点，对于平均值来说，其主要反应了地价的平均水平，体现了该城镇的整体水平。
  而地价幅度所反映的内容则较多，其上限和下限分别代表基准地价的上下限，地价幅度过大或过小都是不正常的，我们可直接通过基准地价或将基准地价修正后对地价幅度进行控制，便其在合理的范围内波动。
  五、城镇微观地价--地价参数审定地价评估过程中涉及到大量参数的确定，如:税费、利息、利润率等等，这些参数确定的合理与否，直接影响评估价格、出让底价标准的合理性。
  因此，需要合理地界定参数选取原则与依据。
  (一)税费土地评估中涉及的税费种类较多，各地在评估中采用的标准不尽相同，选项的项目也不尽相同，因此有必要对这些税费进行审核，审核的内容包括:税费是否合理，哪些税费应计入地价，哪些不应计入地价，各种评估方法的税费组成等等。
  在地价评估中，可采用的估价方法不同，则应计的税费也不相同，因此，需针对各种不同的估价方法确定其税费。
  所以地租就包括了真正的地租和土地投资的折旧及利息两部分。
  还原率随房地产的种类不同而不同，对投资风险大的房地产，其还原率高，反之，风险愈小，还原率愈低。
  另外开发建设期应根据项目可行性研究的项目特点、工程技术要求及不动产市场的状况等综合确定。
  六、维护地价运行的客观措施为了维护城镇的地价平衡，客观公正地反映评估时占当地的地价水平，需要采取以下措施:
  (二)实行地价公示制度对评估出的基准地价、标定地价和标准宗地地价定期向社会公布，资料公开化，并且可以查询，可使投资者了解基准地价等信息，了解投资地区的地价水平，对选择投资方向和地点有很大帮助，有利于吸引外资。