text: 土地登记在不动产统一登记中的地位(全文)
  本文从土地的基本属性和土地与其他不动产的关系出发，分析了土地登记在不动产登记中的地位与作用，认为以土地登记为基础进行不动产统一登记，既符合土地自然属性特点，又符合不动产的存续顺序，也是国际上通行的做法。
  物权――这个财产法律关系中的主要权利，其在社会经济生活中的重要作用已逐步为社会所认识、所接受。
  由于物权有支配效力、排他效力、优先效力，人们应当及时向社会公开自己物权的变动和归属，故物权变动制度是物权立法的重要内容。
  由于种种原因，长期以来，我国一直采用不动产分别登记的制度。
  土地、建设、林业、农业(含渔业、草原)、海洋等多个部门分别办理土地、房产、林木及林地、养殖水面、草原、海域等不动产的物权登记。
  虽然《物权法(草案)》确立了不动产统一登记的制度和原则，但是没有明确不动产统一登记的方向、统一登记的范围，没有具体确定应当由哪个机构负责不动产统一登记。
  本文认为，不论从不动产的自然属性、各国关于不动产登记的通行做法还是我国这几年的立法实践来看，都应当采取第二种意见，即建立以土地登记为基础的不动产统一登记制度。
  从自然属性来看，土地是其他不动产产生和存在的基础
  第一，土地的完整性决定了它是其他不动产，如房屋、林木、管道等产生和存在的基础和前提，其他不动产都附着于土地。
  所以要登记公示不动产物权归属，应当首先登记公示土地物权归属，并在此基础上，进一步明确其他不动产物权归属。
  而进行土地登记时，则还要对这些信息同样登记。
  反之，如果以其他不动产为基础进行统一登记，不但影响了土地物权的基础性地位和完整性特征，同时在顺序上也是本末倒置，使土地信息无法发挥应有的作用，造成不动产登记的混乱与不完整。
  第二，土地的存在具有恒久性，即自然土地随地球的存在而存在，任何外力都改变不了土地的存在，而且土地可以循环、持续利用。
  第三，土地是固定的、不可替代的，即土地的位置是绝对不变的，土地的总量是既定不变的。
  以土地登记为基础进行不动产统一登记，可以提高登记的工作效率，便于及时登记公示不动产物权关系。
  从各国通行的做法来看，土地登记是不动产统一登记的基础
  “地上物属于土地”是罗马法处理土地和地上定着物的基本原则，即把地上建筑物等视为土地的组成部分。
  在英美国家，“土地”与“不动产”在很多场合等同使用，土地的概念包含着地上建筑物。
  随着建筑业的发达和社会经济的发展，不少国家把土地和地上建筑物区别开来，分别作为物权的客体，但都明确以土地为基础。
  台湾《民法》第66条第1款规定:称不动产者，谓土地及其定着物。
  我国有关的立法实践已基本确立了“土地登记”为基础的内涵
  一是我国有关立法明确了土地与建筑物的关系。
  《担保法》第92条第一款规定:“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等土地上定着物。”
  二是在地方的立法实践中，一些地方立法已经确认了土地登记是不动产统一登记(仅指房屋和土地)的基础和前提这一基本原则，且取得了较好的实践效果。
  如，《上海市房地产登记条例》第14条第一款规定:“土地使用权未经初始登记的，该土地范围内的其他房地产权利不予登记。”
  应当纠正“房屋所有权比土地使用权更重要”的错误认识
  首先，认为房屋所有权比土地使用权更重要是犯了逻辑上的错误。
  再加上在自然属性上土地是更基础的不动产，所以“房屋所有权比土地使用权更重要”的说法理论上站不住脚。
  其次，土地权利对业主并非不重要，实践中许多房地产开发纠纷是因为土地权利不明确引起的。
  总之，在构建我国不动产统一登记制度中，应当准确把握不动产统一登记的方向，建立以土地登记为基础的不动产统一登记制度。