text: 国家对冲汇率下跌风险的一个重要手段就是外汇储备。外汇储备/年进口额可以衡量一个国家的外储应对能力。中国和日本的外储规模足以应对短期汇率下跌的风险，而俄罗斯由于产业结构单一，08年后油价下跌导致其外储规模下降，抗汇率下跌风险能力在14年降至最低。泰国作为劳动密集型制造品出口国，外储规模始终低于该国的年进口额，汇率风险较高。
  2)在金融自由化的情况下，金融体系不健全会加速汇率贬值。根据不可能三角，资本自由流动、汇率稳定和货币政策有效性三者不可能同时兼顾。对于俄罗斯和东南亚四小虎这些经济结构单一、金融体系尚不健全的地区而言，资本项目的完全放开具有相当大的风险。在内外部流动性充裕时，如果该国实体经济的回报率不高，资本会进入房地产等资产领域进行投机;而当流动性逆转时，由于资本项目的开放，资金可以在毫无障碍的情况下逃出去，加速货币贬值。
  3)在三种模式下，房价走高都是在汇率环境发生变化导致国内流动性过剩引起的。俄罗斯在2003年后卢布随着大宗商品走强而开始缓慢连续升值，国际资本蜂拥而入，加上国内基准利率连续下调，房地产价格上升。日本则在签订“广场协议”后为了避免日元升值对国内经济的负面影响而持续大幅降息。1991-1996年东南亚各国在金融自由化下国际资本大幅流入。在实体回报低迷的情况下，日本和东南亚各国的过剩流动性涌入资产领域，推升股市房市价格。
  4)三种模式下，政府和央行干预的对象都是汇率，房价的变动则是应对汇率变动的结果。俄罗斯单一的产品结构和薄弱的外储规模决定了俄央行无法对抗国际资本外逃和能源价格下跌引发的卢布贬值。在连续提高基准利率失效的情况下，俄罗斯放弃干预卢布汇率，大幅贬值。房价则在俄罗斯央行连续5次下调基准利率的情况下维持了震荡上行的走势。日本错误的估计了日元升值的不利影响而连续宽松货币，导致了严重的资产价格泡沫。在泡沫不断膨胀的压力下，日本政府采取了严厉的行政措施和紧缩性货币政策主动挤泡沫，导致了房地产价格的暴跌。东南亚各国在巨量的外债和国际投资者的做空压力下，一开始试图守住固定汇率，为了避免大量资本外逃和提高做空成本，各国纷纷提高利率，在国外流动性流失和国内紧缩性政策的双重挤压下，汇率失守，房价暴跌。
  5)不同于三种模式，人民币汇率短期有压力，但不具备长期贬值的基础。俄罗斯是能源价格下跌带动卢布贬值;日元是在“广场协议”干预下升值;东南亚的货币则是在资本项目开放下资本外逃和国际投机资本做空压力下贬值的。不同于俄罗斯、日本和东南亚各国，目前中国尚未实现资本项目的完全开放，不会出现大规模资本外逃和恶意做空人民币的情况。人民币并不具备长期贬值的基础，虽然当前中国经济L型而美国弱复苏，但只要中国能够成功推进供给侧改革，经济有望实现中速增长，增长中枢和资本回报率高于美国。虽然两国的货币政策不在一个轨道上，中国货币政策回归中性稳健，但美联储也不具备高频加息的条件。因此，除非中国未来出现大的系统性风险，人民币大概率不会出现长期和快速贬值的极端情况。同时，当前中国外储规模巨大，足以应对短期汇率下跌和资本流出风险。即使如此，仍需留意短期由于美联储第二次加息预期、美元走强、国内房地产调控、经济再度下行等背景下的人民币贬值和资本流出压力。
  6)此轮房价上涨主要是货币现象，新一轮调控意味着小周期结束，这一轮房价上涨接近尾声，但中国房地产市场长周期仍有城市化、经济有望中速增长等基本面支撑，未来将呈“总量放缓、区域分化”的新发展阶段特征。长周期视角下，中国房地产尚有基本面支撑：城镇化率56.1%，还有一定空间;城镇化进入第二阶段，人口从农村和三四线向一二线大都市圈迁移，未来房市将呈“总量放缓、区域分化”的新特征;如果转型成功，未来中国经济有望实现中速增长。未来房市区域分化将越来越明显，一二线人口迁入但土地供给慢，房市将日趋货币金融化，未来一二线房市三种前景：货币(货币供应增速、利率、信贷杠杆决定的综合货币金融环境)中性，房价横盘;货币超发，房价大涨;货币收紧，房价调整。十次危机九次地产，中国经济和住宅投资已经告别高增长时代，房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征，避免寄希望于刺激房地产重回高增长的泡沫风险，面对结构性和体制性问题中国经济的出路在供给侧改革破冰攻坚。当前中国房地产尚具备经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素，如果调控得当，尚有转机。
  方正证券首席经济学家。曾担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任、国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师。
  市场关于房产税的预期又起。现在是推出房产税的合适时机吗？房产税真的能有效抑制房价吗？