text: 一文讲清《异议复议规定》第28条与29条的适用条件及区别
  一、问题来源
  在商品房市场出现萎缩、地产公司面临融资困难、债务违约的情况下，有关商品房的执行异议及执行异议之诉作为一类较为常见的法律纠纷频繁出现。其中涉及到的核心争议为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条的适用条件。关于此类纠纷，因其涉及到普通房屋买受人的切身利益，加之上述规定较为抽象难以概括纷繁复杂的不动产执行异议纠纷，因此实践中判决结果五花八门，让当事人莫衷一是。其中较为典型的为北京地区法院审理的王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案，经过了中院、高院的审理，当事人申诉至最高人民法院，最高院撤销原判发回重审，最终因该案对《异议复议规定》28、29条的解释较为准确，被最高院确定为指导性案件（156号），但28条与29条之间的关系并未就此切割清楚，如下为法律规定：
  第28条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
  （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
  第29条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
  （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
  在王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案件中，徐意君于2007年因商品房委托代理销售合同纠纷一案将北京市金陛房地产发展有限责任公司（以下简称金陛公司）诉至北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）。北京二中院经审理判决解除徐意君与金陛公司所签《协议书》，金陛公司返还徐意君预付款、资金占用费、违约金、利息等。判决后双方未提起上诉，该判决已生效。后因金陛公司未主动履行判决，徐意君于2009年向北京二中院申请执行。北京二中院裁定查封了涉案房屋。
  涉案房屋被查封后，王岩岩以与金陛公司签订合法有效《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，已合法占有房屋且非因自己原因未办理过户手续等理由向北京二中院提出执行异议，请求依法中止对该房屋的执行。北京二中院驳回了王岩岩的异议请求。王岩岩不服该裁定，向北京二中院提起案外人执行异议之诉。王岩岩再审请求称，仅需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条或第二十九条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。二审判决错误适用了第二十九条进行裁判，而没有适用第二十八条，存在法律适用错误。
  在法院审理方面，北京市第二中级人民法院于2015年6月19日作出（2015）二中民初字第00461号判决：停止对北京市朝阳区儒林苑×楼×单元×房屋的执行程序。徐意君不服一审判决，向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院于2015年12月30日作出（2015）高民终字第3762号民事判决：一、撤销北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第00461号民事判决；二、驳回王岩岩之诉讼请求。王岩岩不服二审判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2016年4月29日作出(2016)最高法民申254号裁定：指令北京市高级人民法院再审本案。
  在确定为指导性案件时，最高人民法院认为，《异议复议规定》28条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第29条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。本案一审判决经审理认为王岩岩符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《异议复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。
  关于王岩岩是否支付了购房款的问题。王岩岩主张其已经支付了全部购房款，并提交了金陛公司开具的付款收据、《商品房买卖合同》、证人证言及部分取款记录等予以佐证，金陛公司对王岩岩付款之事予以认可。上述证据是否足以证明王岩岩已经支付了购房款，应当在再审审理过程中，根据审理情况查明相关事实后予以认定。
  二、实践争议
  1.关于《异议复议规定》第28、29条之关系
  长期以来，法院在审理不动产执行异议纠纷时，通常根据《执行异议与复议规定》28、29条条文表面上的关系加以使用，即住宅的消费者直接适用29条、其他不动产权利人适用28条，认定28条于29条之间为泾渭分明的关系，上述指导性案件在一审、二审阶段皆贯彻了上述逻辑，但最高人民法院加以澄清，28条与29条之间并非互斥关系，而是竞合关系，即在权利人不符合29条排除执行的情况下，可通过28条的条件加以判断是否符合排除强制执行的条件；作为住宅消费者的权利人首先是一般动产的权利人，但根据28条与29条之间的条文表述而言，通过28条排除强制执行显然需要拥有较29条更为苛刻的构成要件。
  2.关于《异议复议规定》第28条可对抗的债权范围
  在权利人仅仅是一般的不动产权利人时，或者说，在权利人通过《异议复议规定》第28条排除他人强制执行时，其权利可以对抗的执行人的权利范围包括哪些呢？实践中通常遇到的为权利人与抵押权、建设工程优先权的优先顺位问题，通过《异议复议规定》难以回答上述问题。在《九民会议纪要》中对此进行了回答：
  第126条规定，【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。
  第127条规定，【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
  可见《九民会议纪要》对《异议复议规定》第28条适用范围进行了限缩，即此种情况下，权利人只能排除一般债权人的执行，而不能以其权利对抗建设工程工程优先权及抵押权。
  3.关于《异议复议规定》第29条可对抗的债权范围
  在房地产企业破产案件中给予消费性购房人权利优先保护的法律基础，来源于2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。可知相对于抵押权和金钱债权等权利，工程价款优先受偿权处于优先顺位，但劣后于商品房消费者的生存权。原《工程价款优先权批复》第2条规定，体现了商品房消费者的生存权优先保护原则。
  《异议复议规定》第29条对于商品房买受人物权期待权的保护是对消费者生存权优先保护的进一步细化。《异议复议规定》第27条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，《异议复议规定》第29条本身也属于第27条规定的除外规定。根据上述规定，在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权。具体案件可参考（2021）最高法民终600号等。
  随着《民法典》的颁布实施，以及最高人民法院2021年1月1日实施的《关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》将批复废止，消费性购房人作为弱势群体的优先权的基本依据出现了缺位。虽然，2022年1月1日颁布实施的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》[下称建工解释（一）]承继批复中关于建设工程优先权的立法精神，依旧保留了建设工程优先权优先于抵押权和其他债权的规定，但对消费性购房的优先性如何保护未做说明。根据《最高人民法院民一庭编著<最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用>》中关于此处立法目的解释，全国人大常委会法工委办公室认为，关于消费性购房人是否优先，法律对此没有作出规定，宜作个案处理，该问题留待执行异议的司法解释处理。
  因此，在执行异议司法解释未出台之前，《异议复议规定》第29条的规定成为了消费性购房人具有超级优先权的法律基础。
  4.《九民会议纪要》对《异议复议规定》第29条构成要件的解释
  第125条规定，【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
  问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
  对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
  三、结论
  1.如果符合第28条之规定，无论何种不动产的买受人，当然可以排除强制执行，其中自然包括商品住宅的消费者，此时将不再考察该住宅消费者名下是否具有其他住房，但需要注意的是，《九民会议纪要》将28条排除强制执行的效力进行了极大的限缩，即依据28条之规定，只能排除一般债权的强制执行，不能以之对抗抵押权及建设工程优先权；
  2.而如果不符合28条之规定，转而适用29条，则需要认清该条的最关键适用条件，即只限于商品房消费者，且本人在本市区内无其他住宅，该条的效力至高无上，可以排除抵押权及建设工程优先权人的强制执行。