text: 房地产经济学-10第十章住宅消费与住房制度
  要掌握的逻辑结构是:首先，从住宅消费的性质、特点讲起;其次，研究住房制度和住房政策的一般原理及其与住房消费的关系;再次，接着分析中国城市 住房制度改革的理论与实践，阐述住房制度改革必要性、过程、目标和基本内容; 最后，研究住房消费需求结构与供给结构的协调和平衡问题。
  住宅消费属于个人及家庭的消费行为，具有个人消费的性质，不属于人人共享的福利和公共消费的范围，所以住宅消费支出应由个人及其家庭负担，在职工收入中开支。
  住房成为商品是市场经济的产物。
  其基本特点中:采取国家和单位统包住房建设投资，对职工实行实物福利分配，低租金使用，实施行政性管理。
  第二种类型是市场型 、商品性、工资化分配、社会化管理的住房制度。
  其基本特点是:主要通过市场机制 调节住房的生产、分配、交换和消费、决定住房资源的配置、分配和使用。
  城镇住房制度改革的要重在住房运行机制转换，从计划经济体制转轨到市场经济体制。
  目前住宅市场结构性矛盾的主要问题是，高档次、高价位、大面积的住房所占比重过高，而中低档次、中低价位、中小户型的住房紧缺，因此主要措施是要调整供给结构，缩减高档次、大面积住宅建设，大力增加普通商品住房、特别是中低价位商品住房供给，实现结构 协调。
  通过20 世纪80 年代的大讨论，逐步统一到住房是商品的观点上来，同时也确认住房在一定范围内具有 社会保障性。
  这二者之间既有原则性的区别，不能相提并论，又存在一定的联系。
  在社会主义市场经济条件下，住房同一切劳动产品一样是使用价值和价值的统一体，是通过市场交换进入居住消费领域的商品，住房的再生产过程必须遵循市场经济规律运行，住房资源的配置由市场机制 调节。
  劳动力是人的体力和脑力的总和。
  一个人要维持他的劳动力，必须吃饭、穿衣、住宿、使用日常用品以及受教育训练 和抚育家属子女等，消耗多种生活资料，劳动力再生产费用是由生产、发展、维持和延续劳动力所必需的生活资料价值决定的。
  在发达国家中住房消费支出一般要占工资收入的30%左右。
  首先要明确集市制度是经济体制的重要组成部分，它受制于经济体制。
  因此，由计划型、实物性、福利制的住房制度转轨到市场型、商品性、工资化的住房制度，必须抓住住房运行机制、体制转换这个核心和关键展开，才能取得成功。
  其次，在住房制度改革的内容上，也必须以住房运行机制转换为重点。
  从我国的国情出发，这种住房社会保障的范围不宜 过宽，更不能覆盖到全部社会成员，只能限定在对最低收者提供租金补贴的廉租住房;对中低收者购房采取一定的优惠政策。
  同时，政府还应利用市场机制支持 住宅建设，搞好宏观调控，促使住宅业健康发展。