text: 《民法典》第一百六十一条：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为
  民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。案  例张某、卢某1等民事纠纷案原告张某向法院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告卢某1之间签订的预售房屋买卖合同无效或请求撤销；2.判令二被告返还原告缴纳的预购房定金20,000元及三个月月供5835元；3.本案诉讼费由双方分担。事实及理由：原告通过房产中介安家房产提出购买住房要求，安家房产找到房屋出卖人被告卢某1的委托人卢某2，卢某2提供了一份被告卢某1签名的委托书，但该委托书并未公证，无法核实委托书的真实性。当时，原告对国家关于房屋买卖及委托出售的政策并不清楚，听信了房产中介的承诺。就与被告卢某2签订了购买被告卢某1房产的预售房屋买卖合同，该合同中介未见证。合同签订时，原告当时提出要与房产所有人即被告卢某1签订正式合同，中介及被告卢某2均说先签一份预售房屋买卖合同，待被告卢某1一个月后回到灵宝再签订正式合同。合同签订后一个月，被告卢某1未与原告联系，原告找到被告卢某2，卢某2说卢某1已委托其卖房，不再重新签订正式合同。原告也得知该房屋系按揭房，属于通过银行办理的抵押住房。被告卢某1还在还银行贷款，原告无法取得房屋所有权。综上，被告卢某2与原告之间签订的是一份预售合同，并非正式房屋买卖合同，卢某2是否具有房屋出售资格并不明确，真正的房主卢某1又不愿意露面，导致原告合法权益得不到保障。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求依法判处。被告卢某1辩称，原告诉状所述与事实不符，我委托被告卢某2卖房，原告已与我的委托人签订房屋买卖合同，而非原告诉状所说，签订预售房屋买卖合同，合同签订生效后，原告按照合同约定已经缴纳定金20,000元。后因原告未按合同约定如期交付第一笔购房款，延期一个月后，我多次催要无果，还向原告发告知函，原告至今仍未履行，已构成违约。依据合同及法律规定，原告交付定金后，不履行合同义务违约，则定金不予退还。因此，原告诉求合同无效及要求返还定金的请求，缺乏事实及法律依据，应当驳回。被告卢某2辩称，原告所诉主体不适格。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。二被告对原告提供的商品房买卖合同、房屋买卖合同、定金收据、转账记录三张真实性无异议；原告对被告卢某1提交的告知函无异议，微信截图有异议。对被告卢某2提交的委托书有异议，认为该房屋委托书没有公证；录音可以证明原告是被中介和被告坑了。法院认为，原告提交的证据材料以及被告卢某1提供的告知函，形式合法、内容客观真实，与案件事实有关联，可以作为认定案件事实的依据。二被告提交的其他证据材料，法院予以综合分析认定。法院根据上述有效证据并结合当事人的陈述，可以认定以下案件事实：2019年5月，被告卢某1通过银行按揭方式购买了位于灵宝市长安路与解放路交叉口西北角灵宝市虢园新居棚户区××幢××单元××号房屋一套。后被告卢某1委托被告卢某2为其出售该房屋。2022年4月3日，被告卢某2持有被告卢某1（甲方）的委托书，与原告张某（乙方）就涉案房屋签订房屋买卖合同一份，合同约定：房屋总价款为580000元，张某于签约当日向卢嘉钊支付定金20000元，并于2022年7月3日前将第一笔购房款361757.22元（不包括前期支付全部定金）支付给出卖人。卢某1房屋贷款人民币230000元，还款总期数240期，还款方式为等额本金。截止2022年3月底，卢某1已还款33期，剩余期数207期，剩余未还贷款本金总计198242.78元。双方协商该房屋剩余贷款本金及利息全部由张白茹进行偿还，偿还方式为：双方合同签订后，乙方应于每月20日前向甲方支付银行月供，因甲方贷款利率为浮动利率，每月乙方应向甲方支付的实际金额以甲方此房屋贷款银行的还款通知账单为准，支付方式为转账支付。双方还约定，出卖人与买受人应于甲方取得房产证满两年后六个月内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同时，该合同第六条还约定，定金责任：乙方交付定金后，如甲方违约不履行合同义务，须双倍返还买受人所交定金；乙方违约不履行合同义务，则定金甲方不予退还。协议签订当日，原告张某向卢某1支付了定金20,000元，后又支付了三个月月供5835元。2022年7月3日，原告因房屋办证问题未按合同约定向被告卢某1缴纳第一批购房款。2022年8月11日，被告卢某1向原告出具关于解除《房屋买卖合同》的告知函一份。后原告张某以被告卢某2不具有卖房资格以及涉案房屋无法办理房产证等为由，要求确认合同无效，并要求返还定金和月供，二被告不予返还，引起原告诉讼。审理中，经法院到灵宝市不动产登记中心核实，该不动产中心的工作人员明确表示灵宝市虢园新居棚户区改造项目5幢房屋可以正常办理房产证。因原告要求确认合同无效或撤销，并要求二被告返还定金20,000元及月供5835元，被告卢某1同意解除合同，不同意返还定金，双方分歧较大，致本案调解未能达成一致意见。法院认为，根据法律规定，本案中，被告卢某2受被告卢某1的委托，为其出售房屋，系双方真实意思表示，该代理行为有效，因代理行为产生的法律后果应由被告卢某1承担。原告张某与被告卢某1的代理人卢某2签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告张某与被告卢某1均应依约履行。现原告张某以涉案房屋不能办理房产证为由要求确认该房屋买卖合同无效或撤销，与查明事实不符，且理由不当，法院不予支持。关于原告要求被告卢某1返还购房定金20,000元的请求，因原告张某未如期缴纳购房款，构成违约，根据合同约定，定金应不予退还。现因合同目的无法实现，审理中，被告卢某1同意解除合同，故原被告之间的房屋买卖合同应予以解除。原告要求被告卢某1返还月供5835元，理由正当，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：一、解除原告张某与被告卢某1于2022年4月3日签订的房屋买卖合同；二、被告卢某1退还原告张某月供款5835元，限本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告张某的其他诉讼请求。案件受理费446元，减半收取223元，由原告张某承担173元，由被告卢某1负担50元。团队：北京德和衡（天津）律师事务所李卫国律师团队（18522676589）