text: “说法”\"意思表示不真实\"的房屋买卖合同是否有效
  范 辰
  民法总则第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。也就是说，认定一个民事行为是否有效必须具备上述三个基本条件，缺少一个条件，民事行为也是无效的。
  2016年，四川成都人段某与前夫诉讼离婚期间，其多年不见的远亲陈某某突然出现，谎称有关部门对她的前夫进行调查，夫妻全部财产将被没收。陈某某建议段某将名下所有财产过户到他的名下，等风声过了再将这些财产转回来。为了证明此信息的准确，陈某某请自己的朋友王某也参与此事。2016年5月25日，对陈某某深信不疑的段某，在陈某某和王某的安排下通过一个自称是房屋中介公司的人签订了一份《房屋买卖合同》。合同没有加盖中介公司印章，也没有付款方式、付款期限、违约责任等重要条款的约定，段某将自己在2009年花120余万元购买的房子、15万元购买的车位，分别以80万元、5.5万元的价格"过户"到陈某某名下，且自己缴纳房屋过户的税费。
  此后，陈某某的一位律师朋友又让段某给陈某某出具了一张20万元的收条(段某坚称自己没有收到过这笔钱，且没有任何转账痕迹)。手续完备后，陈某某向成都市温江区某小额贷款公司抵押了上述房产。段某说，陈某某把过了户的房产抵押她毫不知情。至今，她和年逾90岁的老母亲一直居住在该房屋内，从来没有任何人在办理抵押时来实地查看过房屋。
  不久之后，段某了解到自己的前夫没有接受任何调查的信息，便要求陈某某将房屋、车位过户回来，可陈某某却一直逃避。2016年12月10日，段某向成都市公安局武侯区公安分局火车南站派出所报案称自己被陈某某诈骗。民警让段某尽快向法院起诉，通过诉讼保全先把房产查封，然后一边打官司一边调查。
  段某遂向成都市武侯区法院(以下简称武侯法院)提起诉讼，诉讼理由为:被欺骗产生重大误解，将房产以明显低于市场价的价格出售给陈某某，交易行为并非自己对房屋买卖的真实意思表示，显失公平，主张撤销合同。2017年4月1日，武侯法院经审理查明，段某与陈某某签订了《房屋买卖合同》，出具了收条，确认收到陈某某首笔购房款20万元，且将房屋过户、交付给陈某某。武侯法院认为，段某系具有完全民事行为能力人，对于向陈某某出售房屋的法律后果应该完全清楚，且没有证据证明陈某某用欺诈、胁迫或者采取乘人之危的方法使其签订合同，故认定段某签订合同的行为是出于自愿，合同内容意思表示真实，不存在重大误解和显失公平，该合同属于有效合同。
  段某不服，向成都市中级法院(以下简称成都中院)提起上诉。2017年11月28日，成都中院开庭审理了此案。认为因陈某某与段某是亲戚关系，依据公序良俗、意思自治原则，段某降价将房屋卖给陈某某并未显失公平，故驳回上诉，维持原判。
  段某不服成都中院的判决，向四川省高级法院(以下简称四川省高院)申请再审。四川省高院认为，段某作为完全民事行为能力人，应当清楚知晓其签订《房屋买卖合同》的目的是为了买卖房屋。即使陈某某编造了有关部门要调查其前夫的事实，但这不是段某作出卖房以及决定房屋价格的意思表示时所应当考虑的合法、合理的相关因素，与段某作出卖房决定及房屋价格之间不具备法律上的因果关系。段某的老母亲一直居住在案涉房屋内的事实、案涉合同由虚假中介签订的事实与本案合同是否应当撤销也无直接关联。因此，2018年4月16日，四川省高院裁定驳回了段某的再审申请。
  紧接着，段某向成都市检察院提出了民事监督申请。2018年9月13日，成都市公安局武侯区公安分局正式对陈某某等涉嫌诈骗一案立案侦查(目前陈某某和王某被取保候审)。2018年11月16日，成都市检察院以四川省高院同样的理由不予支持其监督申请。段某仍然不服，接着向中央巡视组进行反映。
  在本案中，涉案《房屋买卖合同》的效力认定是关键和难题。虽然本案一、二审法院均驳回了段某的诉讼请求，认定《房屋买卖合同》有效，但本案仍有探讨的余地和意义。该《房屋买卖合同》到底属于有效合同、无效合同还是可撤销合同，应根据案件的具体情节加以认定。
  民法总则第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。也就是说，认定一个民事行为是否有效，必须具备上述三个基本条件，缺少一个条件，民事行为也是无效的。
  所谓的"意思表示真实"，是指行为人表示于外的意思与其内心真实意思相一致。一个民事法律行为可能涉及多个意思表示，只有当民事法律行为的全部意思表示皆为真实时，方满足民事法律行为有效的表示要件。"意思表示真实"是意思自治的必然要求，若意思与表示不一致，而仍依表示产生法律约束力，那么法律效果与行为人的真实意思相左，从而违背意思自治原则关于民事主体可依照个人意志创设、变更、终止民事法律关系之本意。因此，但凡有一个意思表示的意思与表示不一致，即便其他所有意思表示皆为真实，该民事法律行为也不满足有效的意思表示要件（参见《〈中华人民共和国民法总则〉条文理解与适用》一书）。
  据段某的陈述及陈某某同案人王某的供述，段某在2009年花120余万元购买的房屋目前市值300余万元，15万元购买的车位目前市值20余万元。她分别以80万元、5.5万元的超低价格"过户"到陈某某名下只是权宜之计，并不是自己的真实意思表示。
  如果在这种情形之下，段某和陈某某签订的《房屋买卖合同》依据民法总则第一百四十三条规定是无效的，理由有四：
  第一，段某与陈某某的房屋买卖价格明显偏低，违反经济规律。根据在案证据，2009年段某购买此房屋花了120万元，2016年该房屋的市场价在280万到300万元之间。以80万元成交，房屋买卖价是段某十年前购买价格的2/3，是现在房屋市场价的1/3不到。
  第二，段某承担房屋交易税费不符合常理。段某将房屋以低于市场价2/3的价格过户给陈某某，相关税费等居然也由段某承担，此情况不符合常理。那个时候，成都与全国房屋市场的行情一样，是房价上升期，属于卖方市场，卖方掌握买卖主动权，税费一般都是买方承担。
  第三，《房屋买卖合同》缺失重要条款，不符合常理。段某和陈某某签订的《房屋买卖合同》中没有约定付款期限、违约责任等。而且使用的是中介版居间合同，没有居间公司印章，合同上署名的中介员对此并不知情。
  第四，房屋过户后段某和母亲仍在此居住，也不寻常。如果段某真的将房屋出售给了陈某某，那么在双方没有特别约定的情况下应及时交付房屋。
  综上所述，结合一般人的生活经验法则可以确认，段某与陈某某签订的《房屋买卖合同》不是双方"真实意思表示"，不符合民事行为有效的三个要件之一的"意思表示真实"，应认定该房屋买卖合同无效。
  （作者单位：北京京师律师事务所）