text: 土地立体利用的产权管理路径分析
  中共中央、国务院印发《关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见》，提出“加快推进建设用地地上、地表和地下分别设立使用权，促进空间合理开发利用”。
  这意味着土地不再是二维平面思维认知的“地皮”概念，而是涵盖地表、地上、地下各类要素的空间资源，相应的土地管理也该从传统切块式向立体分层式转变。
  本文从法律界定、程序变革、技术支撑等方面探讨土地立体利用背景下的产权管理路径与相关问题，以期为土地领域的实践问题解决提供思路。
  土地立体利用是在现代建筑技术支撑下，探寻城市病破解之道与节约集约用地之法的产物。
  秉承二维平面思维，过去30多年大规模的建设用地扩张支撑了传统城镇化“暴风骤雨”式发展，但也带来了环境恶化、交通堵塞、资源匮乏等诸多城市病。
  新型城镇化战略重构了中国城市空间发展逻辑，尤其是城镇开发边界划定，使得高密度、立体化土地开发成为新常态。
  中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见》，提出“加快推进建设用地地上、地表和地下分别设立使用权，促进空间合理开发利用”。
  相应的，土地管理将从传统切块式向立体分层式转变，背后需从理念到实践的系统性变革。
  参照FIG关于三维地籍研究领域的划分，本文拟从法律界定、程序变革、技术支撑等方面探讨土地立体利用背景下的产权管理路径与相关问题。
  1.1 立法现状目前，中国调整土地立体利用的专门立法付诸阙如，涉及内容主要是规范地下空间开发的相关条款和单行法规。
  按调整对象可分为两大类:
  人防工程立法，主要对平战结合的地下人防工程建设作了原则规定。
  民用工程立法，主要是对地下空间规划、用地、建设和登记诸环节予以规定。
  以物权法颁布为界分，地下空间开发立法呈现明显阶段性特征。
  物权法颁布前，主要关注地下空间的资源属性，从规划管理和工程建设角度规范地下空间开发。
  物权法颁布后，地下空间的资产属性逐步得以重视，地下建设用地使用权出让登记等得到不同程度规范。
  总体看，中国土地立体利用立法主要存在以下问题:一是立法位阶低，缺乏顶层设计;二是缺乏配套技术标准和操作指引，可实施性不足;三是忽视地上空间利用，缺乏地上地下空间一体化立法;四是工程思维主导政策制定，尤其是单建与结建分类属典型工程逻辑，权利保障明显不足。
  1.2 立法建议
  立体空间形态及其交互关系错综复杂，面向分层设立建设用地使用权实践需求，本着改革于法有据原则，需立法界定土地立体利用的产权关系。
  理顺空间权利关系
  在当前制度环境下，建议以空间建设用地使用权为中心，充分发挥土地所有权、空间的地役权、空间共有关系、空间租赁关系和相邻空间关系约定等作用，理顺土地出让、批后监管、空间利用等过程的权利义务关系。
  界定三维宗地
  三维宗地是权属界线封闭且具有独立使用价值，需同时以水平和垂直面界分，可单独设立建设用地使用权的空间。
  确立立体土地一级开发规则
  从平面土地一级开发到立体土地一级开发转变，需立法明确立体土地一级开发的法律性质、实施主体、操作路径、资金来源与管理流程等内容。
  完善空间供应方式
  本文认为，对于遵循合理、有效、便捷利用原则，按照城市规划的平面布局和竖向分层要求或藉由立体土地一级开发，能独立划分三维宗地的，可按既有规则分别供应。
  创新立体相邻空间利用关系
  (1)创设相邻空间关系约定制度。
  (2)增加空间役权。
  (3)设立公共地役权。
  明确已出让用地的空间范围
  本文认为，对已出让用地的空间范围界定在法律上属于财产权的公法限制，按立法法第8条之规定，属立法价值判断范畴，理应藉交由全国人大及其常委会制定法律来解决。
  完善空间登记
  “三证一书”的管理链条确立了平面思维下关注土地表层资源利用的主要机制和制度安排。
  再次，地质环境条件和施工过程的不确定性也导致设计方案存在渐进性调整，需根据实际情况不断完善，导致报建程序存在反复或倒置可能，传统行政程序过于刚性，缺乏对复杂动荡环境的应变能力;最后，地下空间开发不可逆性也对传统确权登记程序、技术和处置等提出了新要求。
  2.2 变革的可能方向
  以优化城市空间结构、提高城市运行效率为导向，在全面摸清空间资源供给与需求基础上，遵循系统开发理念，编制城市土地立体利用专项规划。
  研究优化空间管理。
  建构在平面思维下关注土地表层资源的传统技术体系同样无法支撑土地立体利用的产权管理。
  二维多边形的地籍模型无法表达与承载空间利用信息，不能精准反映空间拓扑关系，导致潜在产权纠纷，亟需引入三维地籍。
  在土地立体利用中，三维产权单元表达为三维宗地，是地理空间和权利空间的集合体，具有位置固定、形体唯一、权属界面封闭等特征。
  图1 二维宗地到三维宗地的转换示意
  用地选址是产权管理逻辑起点，旨在明确待出让用地空间范围，确保空间占有的唯一性，避免与已出让用地之间的产权空间冲突，需土地核查技术支撑。
  在三维地籍基础上，引入三维土地核查技术，进行空间界址或界面核查，开展空间冲突检测的技术、标准和流程研究。
  此外，充分运用物联网技术，建立动态完整的地下空间建设与管理平台。
  不动产登记是合法产权的行政确认。
  需引入立体可视化技术来保障产权空间权益，研究三维宗地测绘与制图技术标准规范，核发三维纸质证书;研究三维数字化表达技术，实现现实世界之所见即为数字世界之所得，回应在线政务趋势，探索电子发证。
  土地管理信息系统是产权管理重要平台和技术手段。
  以三维产权单元数据标准的制定为切入点，打通数据壁垒，尤其是BIM数据与三维地籍数据之间的转换，将三维地籍数据生产、三维核查、三维地籍查询浏览、三维宗地出图出证等功能系统集成，研发三维地籍管理模块，进一步提高土地管理的精细化与适应性效率。
  此外，当土地资源外延扩展为空间资源后，还需探索基于三维认知的空间资源调查与监测、空间资源评价与规划、空间资源分类与用途管制、城市空间结构优化与空间资源配置、空间资源资产价格评估等技术与标准规范研究。
  土地立体利用是全球城市发展从无序蔓延向理性增长转变的典型实践。
  由于资源禀赋、土地制度、治理结构和发展阶段等差异，不同国家土地立体利用面临的产权管理问题可能截然不同。