text: 用益物权的司法观点（五）
  277.不同所有人之间的不动产能否发生附合关键词不动产 附合 所有权人《中华人民共和国民法典》条文第三百五十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但是有相反证据证明的除外。最高人民法院司法解释第四十一条 抵押权依法设立后,抵押财产被添附,添附物归第三人所有,抵押权人主张抵押权效力及于补偿金的,人民法院应予支持。抵押权依法设立后,抵押财产被添附,抵押人对添附物享有所有权,抵押权人主张抵押权的效力及于添附物的,人民法院应予支持,但是添附导致抵押财产价值增加的,抵押权的效力不及于增加的价值部分。抵押权依法设立后,抵押人与第三人因添附成为添附物的共有人,抵押权人主张抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额的,人民法院应予支持。本条所称添附,包括附合、混合与加工。--《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》(2020年12月31日,法释[2020]28号)。附录:最高人民法院主流观点一般认为,附合包括动产与不动产之间的附合及动产与动产之间的附合两种情形。但从立法例看,法国法主张不动产之间也会发生附合的情形,且设计了非常详细的添附规则;德国、瑞士等国的立法则不承认不同所有人的不动产之间会发生附合;日本民法未明文限定附合物为动产,通说认为不动产与不动产之间的附合也有可能。我国学者对于不同所有人之间的不动产能否发生附合,则有不同意见:一种意见认为,我国法律历来不以添附规则处理房屋与土地之间的关系,所以不动产与不动产之间不可能发生添附,至于实践中存在的江河岸边因水流冲击而使上游的土地在下游堆积形成所谓“淤涨地”等情形,在土地公有制的背景下,可以解释为土地与动产土砂的结合;另一种意见则认为,土地公有制并不意味着土地都归国家所有,在土地所有权归集体所有的情形下,不同集体之间的不动产也可能发生添附的情形,且实践中存在越界建筑问题,也需要添附制度予以解决。我们认为,尽管建筑物与土地在我国民法上分属不同的物权客体,没有采取罗马法以来多数国家坚持的“土地吸收房屋”规则,因而无法用添附制度来解释建筑物与土地的关系。但是,《民法典》第三百五十二条明确规定:“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但是有相反证据证明的除外。”可见,除有相反证据证明外,人民法院在确认建筑物、构筑物及其附属设施的所有权归属时,应先行确定建设用地使用权归谁享有。也就是说,在他人享有土地使用权的土地上建造的建筑物、构筑物及其附属设施,应归属土地使用权人。至于建造人的损失,则只能通过不当得利制度等其他制度解决;构成侵权的,建造人还要承担侵权损害赔偿责任。就此而言,我国民法虽然未采用添附制度处理建筑物与土地的关系,但在规则上却并无实质差异。所以,我们的意见是,如果不承认不同所有人之间的不动产附合,就应类推适用《民法典》第三百五十二条的规定来解决实践中出现的相关问题。278.违法建筑物的确认属于国家有关行政机关职权范围,应避免通过民事审判进行确权关键词建筑物 确权 违法建筑最高人民法院司法解释第四十九条 以违法的建筑物抵押的,抵押合同无效,但是一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的除外。抵押合同无效的法律后果,依照本解释第十七条的有关规定处理。第四十九条当事人以建设用地使用权依法设立抵押,抵押人以土地上存在违法的建筑物为由主张抵押合同无效的,人民法院不予支持。--《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民法典)有关担保制度的解释》(2020年12月31日,法释(2020]28号)。附录:最高人民法院主流观点《城乡规划法》第六十四条规定:“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设···”因此,县级以上地方人民政府城乡规划主管部门依法负有对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑物认定和处理的职权,对违法建筑物的认定和处理不属于人民法院主管范围,人民法院应避免通过司法程序代行行政职权而直接认定和处理违法建筑物。对于当事人请求确认违法建筑物权利归属及内容的,人民法院应不予受理。已经受理的,应裁定驳回起诉。附录:△理解与适用需要特别注意的是,违法建筑物的确认属于国家有关行政机关的职权范围,应避免通过民事判决使违法建筑交相地合法化。从城乡规划法第六十四条的规定看,县级以上地方人民政府城乡规划主管部门有权对未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定进行建设的违法建筑进行认定和处理,对违法建筑的认定和处理不属于人民法院职权范围,人民法院应避免通过司法程序代行行政职权而直接认定和处理违法建筑物。对于当事人在民事诉讼程序中请求确认违法建筑物权利归属及内容的,人民法院不予受理;已经受理的,裁定驳回起诉。279.规范农村土地利用,依法认定企业等占用耕地、永久基本农田建设大棚房、别墅大院行为无效关键词宅基地 集体经营性建设用地 农村土地“三权分置”最高人民法院司法政策精神7.依法依规调处农村宅基地“三权分置”、集体经营性建设用地入市等纠纷,保障农村土地制度改革。在保护农村宅基地农户资格权和农民房屋财产权的基础上,依法保护宅基地、农村集体建设用地使用权流转和符合土地利用总体规划的农村住宅、农业设施和休闲旅游设施等建设,大力支持改革试点地区开展农村土地制度改革试点工作。对于违规违法买卖宅基地、违反土地用途管制、工商企业和城市居民下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆的行为,依法认定无效。--《最高人民法院印发(关于为实施乡村振兴战略提供司法服务和保障的意见)的通知》(2018年10月23日,法发(2018)19号)。9.依法妥善审理农村宅基地“三权分置”、集体经营性建设用地入市等案件,保障农村土地制度改革。妥善审理宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”纠纷,服务保障深化农村宅基地制度改革试点工作。依法保护农村宅基地、集体经营性建设用地使用权流转,大力支持农村土地制度改革试点工作。依法认定工商企业、个人以及组织,占用耕地、永久基本农田建设大棚房、别墅大院等行为无效,规范农村土地利用。加大对违法占用耕地、违法批准征收土地等案件强制执行力度,推进违法违规占用耕地清理整治。--《最高人民法院关于为抓好“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康提供司法服务和保障的意见》(2020年4月26日,法发[2020]15号)。18.着力实现服务“三农”工作新成效。服务巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接,依法妥善处理涉及农村土地制度改革、农业农村发展要素保障、城乡经济循环、拆迁征地等案件,保障农业农村改革,促进农业产业发展。切实维护农民合法权益,依法审理涉农村土地“三权分置”纠纷等案件,保障农民集体和个人增值收益、股权收益、资产收益。推动落实城乡劳动者平等就业、同工同酬,依法保障农民工工资支付和其他劳动权益。聚焦农村人居环境整治提升,立足司法职能推动解决农村环境问题。--《最高人民法院关于印发(2022年人民法院工作要点》的通知》(2022年1月20日,法发[2022]6号)。附录:最高人民法院主流观点实现农业现代化的重要条件在于解放农村生产力。解放生产力,要依靠改革。依法妥善审理农村土地承包纠纷案件,深入贯彻党中央关于承包地“三权分置”改革政策。按照“落实集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权”要求,保护农村承包地的土地经营权依法有序流转。按照物权法、农村土地承包法等法律规定保护农民对承包土地享有的占有、使用、收益等法定权利。依法依规调处农村宅基地“三权分置”、集体经菅性建设用地入市等纠纷,大力支持农村土地制度改革试点工作,保障农村土地制度改革。解放生产力,要加强产权保护。依法保护乡村投资者以及农民专业合作社、专业服务公司等新型农村市场主体合法权益,加强农村知识产权等各类产权保护,发挥产权司法保护的激励作用,促进金融服务农村实体经济。依法依规保护农村集体经济组织将资源转变为资产、资金转变为股金、农民转变为股东而形成的新农村集体经济实现形式和运行机制。解放生产力,要维护市场秩序。依法严格保护涉农合同,弘扬诚实守信的契约精神,保护有序竞争,捍卫市场秩序,促进生产要素和商品服务在城乡之间双向流动。280.外国企业受让我国国有士地使用权合法有效关健词国有土地使用权 外国企业 物权确认最高人民法院公报案例、最高人民法院裁判文书大连羽田钢管有限公司与大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司、株式会社羽田钢管制造所、大连高新技术产业园区龙王塘街道办事处物权确认纠纷案[最高人民法院(2011)民提字第29号民事判决书]最高人民法院认为:关于羽田制造所受让涉案资产是否违反我国法律法规的规定。《转让合同》B约定的转让资产包括涉案国有土地使用权和地上建筑物、构筑物、地下物及附属设施设备的所有权。本案各方当事人对羽田制造所受让涉案地上建筑物等资产的所有权均无异议。争议焦点在于羽田制造所作为境外法人受让涉案国有土地使用权是否违反我国法律法规的规定。根据《土地管理法(城市房地产管理法X城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例)等法律法规的规定,我国土地管理实行的是按用途管制而非按用地主体进行限制,原则上境内外法人均享有相同的待遇,均可依法取得国有土地使用权,进行土地开发利用。除另有特殊规定外,现行土地管理法律法规对境外法人在我国购买、取得国有土地使用权没有禁止性或者限制性规定。因此,羽田制造所受让涉案国有土地使用权并未违反我国现有法律法规的规定,是合法有效的。本案中,羽田制造所签署合同受让涉案资产的事实发生在2002年,当时《物权法》尚未实施,因此,二审判决适用《物权法》认定羽田制造所不能受让我国国有土地使用权确有错误,况且物权法定原则是指物权的种类和内容法定,二审判决将该原则理解为物权的取得法定亦属错误,应予纠正。281.居住权制度的法律特征关键词居住权 法定用益物权 住宅 自然人《中华人民共和国民法典》条文第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。最高人民法院司法政策精神24.依法促进房地产市场平稳健康发展。坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,依法妥善审理涉房地产相关纠纷案件,引导房产交易回归居住属性。落实中央加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求,坚持租购同权,依法保护房屋承租人的优先承租权。准确把握《民法典》关于居住权的立法目的与成立条件,依法妥善审理涉居住权案件,充分发挥居住权扶弱、施惠的社会保障功能,保护弱势群体的居住权益。积极运用司法手段支持政府严控房价,防范炒地炒房投机行为,保障房地产市场平稳健康发展。--《最高人民法院、国家发展和改革委员会关于为新时代加快完善社会主义市场经济体制提供司法服务和保障的意见》(2020年7月20日,法发(2020]25号)。附录:最高人民法院主流观点居住权制度起源于罗马法。在古罗马共和国的末年,无夫权婚姻和奴隶解放的情况日益增多,每当家长亡故,那些没有继承权或者丧失劳动能力的人的生活就成了问题。因此,丈夫或者家主就把一部分家产的使用权、收益权、居住权等遗赠给妻子或被解放的奴隶,使他们生有所靠,老有所养。这些权利在查士丁尼一世时称为人役权。居住权制度设立的初衷是解决家庭成员的居住和供养问题。由于罗马法中的居住权具有扶弱、施惠的功能,因而往往通过遗嘱、遗赠等单方法律行为作出;而且居住权人在取得居住权后,只能用于居住,而不享有取得收益的权利;在居住权人死亡后,居住权即告消灭,居住权人的继承人不得继承。关于我国是否应当引入居住权制度,早在原《物权法》制定时就存在争议。因传统的住房供应体系已经越来越难以满足中国特色社会主义新时代的要求,党的十九大报告指出:“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”《民法典》物权编将居住权确定为一项法定用益物权,有效兼顾商品房购买的稳定性和房屋租赁的灵活性,有利于克服传统二元化房屋供应体系的弊端,是一项住房领域供给侧结构性改革的重要成果,体现了以人民为中心的发展思想,对实现“人民群众住有所居”的目标具有现实意义。从《民法典》第三百六十六条至第三百七十一条这六个条文规定来看,我国的居住权沿袭了为达到赠养、抚养或扶养目的的传统法律制度基础,既拓展了其社会保障属性,又凸显了房屋价值利用多元化的功能,具有鲜明的时代特征。《民法典》第三百六十六条规定,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满是生活居住的需要。据此,居住权制度有如下法律特征:第一,居住权属于用益物权。用益物权是以支配标的物的使用价值为内容的物权。物债两分原则乃是大陆法系传统财产法体系之“脊梁”。物权为对物全面支配的权利,直接设定于物之上,权利的实现无须他人的积极作为权利人之外的任何人仅负消极的不侵犯物权义务,属于绝对权。而债权仅存在于特定的当事人之间,第三人不受债权债务关系的约束,具有相对性。正因为物权具有针对任何人的效力,为使他人免于承受不可预测的风险,保障行为自由、安全和社会秩序,物权法定成为物权法的一项基本原则。原《物权法》第五条规定,“物权的种类和内容,由法律规定”,明确除法律规定外,任何人不得创设物权。因此,虽然此前社会生活实践中已有当事人基于各种原因设立居住权,甚至因此产生争议诉至法院,但由于没有法律明文规定,很多情况下只能按照租赁等债权关系处理。即便使用了居住权的概念,也难以实现物权属性对当事人利益的强大保护功能。在居住权制度“入典”后,按照法律规定要件设立,并经登记公示的居住权具有对抗任何第三人的法律效力。第二,居住权是对他人住宅享有的权利。民法理论认为,根据标的物所有人归属,物权可以分为自物权和他物权。自物权即所有权,是指权利人对自己所有的物依法享有的占有、使用、收益、处分的权利。所有权是唯一的自物权,是完全的物权。他物权是权利人依据法律的规定或合同的约定,在他人所有的物上所设立的直接管理和支配该物、享有对物的收益,并排除他人干涉的权利。所有权以外的物权均是他物权。居住权作为他物权,当然也只能是对他人之物享有权利《民法典》第三百六十六条规定居住权的客体为住宅。有别于“商品房”“房屋”等表述,住宅只能是用于居住的房屋,包括但不限于商品房、经济适用房、限竞房、两限房、共有产权房以及农村宅基地上所建房屋等。对于非用于居住的商铺、厂房、办公楼等,原则上不能设立居住权。第三,居住权通过合同、遗嘱设立。本条规定居住权人按照合同约定而享有权利,表明居住权是经意思自治所创设而并非所有权人的法定义务。根据我国现行法律体系,合同大致可以分为三种类型:第一类为通常意义上的民事合同,指平等民事主体之间形成的设立、变更、消灭民事法律关系的协议;第二类为涉及婚姻、收养、监护等身份关系的合同;第三类为行政协议。虽然行政协议不属于民法意义上的合同范畴,但由于行政协议的履行可能创设一项民事权利,故为严谨起见,仍有必要于此列明。基于前文对罗马法居住权制度源流的考察,本条所称合同应当普先包括涉及婚姻、收养、监护等身份关系的合同。这是因为居住权制度产生的基础就是对具有特定身份关系人的利益的保护。即便到今天,婚姻家庭领域的法律关系仍应是居住权的典型适用形态。其次,从文义解释,本条所称合同还应当包括一般意义上平等民事主体之间然订的民事合同。因为当民事法律文本中出现合同一词时,除非是在特定的部门法或者基于上下文体系解释有其他理解,否则,即应理解为平等民事主体之间形成的设立、变更、消灭民事法律关系的协议。同时,只有允许基于非身份关系设立居住权,才有利于体现居住权的财产权属性,在新时代发挥其社会保障以及融资等财产利用多样的功能。最后,从目前来看,居住权在行政协议中尚无适用之余地。《民法典》总则编中的第一百三十三条、第一百三十四条第一款规定:“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立,也可以基于单方的意思表示成立。”一般认为,民事法律行为可以划分为合同行为以及单方法律行为。于此需探讨的是,单方法律行为是否可以设立居住权?从文义来看,合同并不包括单方法律行为。但正如前文所述,居住权的制度基础主要是婚姻家庭领域,而在该领域中如遗嘱等单方法律行为是设立居住权的重要形式,故不应予以排除。因此,《民法典》第三百七十一条规定:“以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。”第四,居住权人享有对他人住宅占有和使用权能。通说认为,完整的所有权包含占有、使用、处分和收益四项权能。所有权人通过设定用益物权将占有、使用和收益权能转移给用益物权人,仅保留处分权成为“虚有权”。《民法典》第三百二十三条规定:“用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。”本条则规定,居住权人仅享有占有、使用标的物住宅的权能,明确排除居住权人享有收益权,再次体现了立法对于居住权保障弱势群体的功能定位。同时,对于居住权人的占有权、使用权的理解还应当结合本条“以满足生活居住的需要”作限缩性解释,即居住权人对标的物住宅的占有、使用不能超出居住的范畴。如使用住宅仅用于堆放物资、改造住宅用于经营等,均超出了居住权人的权利范围。值得注意的是,居住权与房屋租赁尽管都是对他人房屋的使用,但属于两种不同类型的权利,房屋租赁不能代替居住权的功能。房屋租赁属于债权,尽管法律通过设定“买卖不破租赁”的规则赋予其一定程度的物权属性,但房屋租赁期限较短,稳定性相对较弱,不足以满足长期居住的需求。首先,《民法典》第七百零五条明确规定租赁合同最多不能超出二十年,超过部分无效。事实上,由于近年来城市房屋租金的节节上涨,除政策性公租房外,房屋租赁合同约定的期限一般都相对较短。相对而言,居住权期限并无法律规定限制,可以直至居住权人死亡。其次,租货合同属于有偿合同,承租人需按照市场价格支付租金,不能完金适应婚姻家庭关系中调节房屋居佳的霄要。而居住权为无偿设立,可以通过遗嘱等单方法律行为作出,形式更为夷活。最后、租赁权属于债权,不能对抗第三人。而居住权是物权,具有优先效力和绝对对世效力。可见,居住权并非房屋租赁可以替代的权利。第五,居住权是为特定自然人设定的。居住权是“以满足生活居住的需要”为前提而设立,因此,居住权的主体只能是自然人,法人或者非法人组织不能享有居住权。居住权人以外的人一般不能享有居住权,但有的国家允许居住权人的家庭成员居住,并详细规定了可以居住的自然人的范围。第六,居住权的设立以登记为生效要件。《民法典》第三百六十八条明确规定,居住权自登记时设立。282.人民法院可以通过裁判设立居住权关键词居住权 合同约定 遗嘱最高人民法院司法解释24.依法促进房地产市场平稳健康发展。坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,依法妥善审理涉房地产相关纠纷案件,引导房产交易回归居住属性。落实中央加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求,坚持租购同权,依法保护房屋承租人的优先承租权。准确把握民法典关于居住权的立法目的与成立条件,依法妥善审理涉居住权案件,充分发挥居住权扶弱、施恵的社会保障功能,保护弱势群体的居住权益。积极运用司法手段支持政府严控房价,防范炒地炒房投机行为,保障房地产市场平稳健康发展。--《最高人民法院、国家发展和改革委员会关于为新时代加快完善社会主义市场经济体制提供司法服务和保障的意见》(2020年7月20日,法发(2020]25号)。△理解与适用(民法典》在用益物权制度部分增加规定了居住权,是《民法典》的一个亮点,也是非常具有中国特色的用益物权,其具有几个显著特点:首先,居住权原则上是无偿设立的,因此通常不能用债法思维来理解它。其次,明确规定居住权可以通过合同约定和遗嘱方式设立,但是没有明确能否通过法院的裁判方式设立。我们经研究法工委的有关立法资料后认为,依据《民法典)第二百二十九条的规定:“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”,人民法院是可以通过裁判设立居住权的。在以往的司法实践中,人民法院在处理离婚案件时,已经有在离婚判决中设立居住权的先例,今后可继续进行尝试。283.不动产过户后原物权人继续使用不动产的,可视为设立居住权的合同,新产权人无权单方撤销关键词居住权 房屋所有权 附条件赠与 合同撤销最高人民法院公布的典型案例唐某三人诉俞某某返还原物纠纷案裁判要旨:物权人将房产赠与他人,受赠人承诺允许赠与人及其再婚配偶继续居住使用房屋至去世。在现行法律规定下,该承诺应视为赠与人作出赠与房产时所附的赠与义务,或称之为附条件的赠与。在房产已经转移登记至受赠人后,受赠人无权单方撤销承诺。(一)基本案情案涉房屋原系唐某三人的父亲唐某某与母亲韩某某的夫妻共同财产。2007年,韩某某去世。2008年,唐某三人通过继承遗产及唐某某的房屋产权赠与,取得案涉房屋所有权,并出具承诺书,承诺:父亲唐某某及其续弦未离世前,有终身无偿居住该房屋的权利,但此房只能由唐某某及其续弦居住,其无权处置(出租、出售、出借等),唐某三人无权自行处置该房产。后俞某某与唐某某登记结婚,共同居住案涉房屋。2016年1月,唐某某去世,64岁的俞某某仍居住在内。同年6月,唐某离婚,其以无房居住为由要求入住该房屋,遭俞某某拒绝。唐某三人提起本案诉讼,要求判令俞某某立即返还唐某三人名下的案涉房屋。(二)裁判结果安徽省合肥市庐阳区人民法院认为,唐某三人在取得案涉房屋所有权时作出的承诺系其真实意思表示,且不违反法律强制性规定,俞某某依据该承诺享有继续在案涉房屋居住的权利,唐某三人应按承诺履行其义务。同时俞某某不存在违反承诺书中对案涉房屋出租、出售、出借的行为,故对唐某三人要求俞某某立即返还其名下案涉房屋的请求,不予支持,判决驳回唐某三人的诉讼请求。(三)典型意义物权人将房产赠与他人,受赠人承诺允许赠与人及其再婚配偶继续居住使用房屋至去世。在现行法律规定下,该承诺应视为赠与人作出赠与房产时所附的赠与义务,或称之为附条件的赠与。在房产已经转移登记至受赠人后,受赠人无权单方撤销承诺。本案纠纷发生时我国法律并未直接对居住权作出规定,在此情况下,应充分尊重当事人的意思自治。本案的裁判结果不仅符合情理,也与新颁布实施的《民法典》关于居住权规定的相关精神一致,即不动产过户后,原物权人继续使用不动产,该种保留房屋居住使用权的赠与,可视为设立居住权的合同,新产权人亦无权单方撤销该合同。这一审判思路责彻了党的十九大提出的加快建立多主体供给多渠道保障住房制度的要求,有利于解决老年人赡养、婚姻家庭生活中涉及的房产问题,保障老有所居,切实保护老年人的权益。--《最高人民法院发布人民法院老年人权益保护十大典型案例》(2021年2月24日)。284.居住权合同对价没有约定或约定不明时的裁判思路关键词居住权 合同对价 利益衡量《中华人民共和国民法典》条文第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。附录:最高人民法院主流观点《民法典》第三百六十八条规定居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。如根据逻辑推演,对于当事人没有约定或者约定不明的,应当认定居住权系无偿设立。然而,法律的适用过程系以“理论认为”为基础,应用于“实际问题”上,不能不蕴含“目的考量”“利益衡量”或“价值判断”之色彩。正如前文所述,居住权在自罗马法继受和发展的过程中逐步从婚姻家庭领域扩展到房屋多元化利用的投资领域,人身依附性逐步减少。而居住权的无偿性又主要体现在婚姻家庭领域中的扶养、赡养和抚养。因而大体而言,以无偿为原则,有偿为例外的规定应当限定于婚姻家庭领域。在商业投资领域,居住权与其他交易行为并无二致,其设立原则上仍然应当遵循等价有偿的交易原则。当事人未约定对价或约定不明的,法官不能简单认定无偿,而应当综合考虑交易性质、交易习惯、行业惯例等因素,在探求当事人真实意思的基础上作出判决,合理平衡当事人双方的利益。（袁长伦，安徽金亚太律师事务所律师，财产犯罪辩护部主任，西北政法大学刑法硕士，退休法官，15212781535）