text: 浅谈《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》对《办理执行异议和复议规定》的影响
  文 | 傅栋梁《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》被废前后，司法实践中，关于如何理解《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于不动产购买人尤其是商品房消费者之物权期待权与抵押权以及其他优先受偿权之间的关系，理解不一，争议不断。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的施行，势必对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定执行异议和复议规定》）第27-29条的产生重大影响：一、重申了建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，民法典以及之前的合同法早有规定的，这个原则还是维持不变的。二、理顺了商品房消费者权益与其他优先受偿权、金钱债权的关系，即：（一）重修商品房消费者物权期待权与其他优先受偿权的关系。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》实际印证了《执行异议和复议规定》第29条规定的商品房消费者执行异议权仅系针对普通金钱债权的执行。即商品房消费者物权期待权原则上不直接优先于其他优先受偿权（如抵押物权、建设工程价款优先受偿权），不得再适用《执行异议和复议规定》第29条的规定直接排除抵押物权或其他优先受偿权的执行。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》系对《执行异议和复议规定》第27条规定的担保物权等优先受偿例外情形的填充。即如果商品房消费者以居住为目的对已购买房屋支付了全部购房款或者已付部分房款但在一审法庭辩论终结前结清全部购房款的，商品房消费者物权期待权方可具备优先于抵押权、其他优先受偿权的条件。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》系对商品房消费者物权期待权优先其他优先受偿权的专门规定，尤其对购房付款条件上的要求要比《执行异议和复议规定》第29条排除普通金钱债权的条件更为严格。同时，在满足以上严格要求后，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》不再将“买受人名下无其他用于居住的房屋”作为行使优先其他抵押权、其他优先受偿权、债权的必备条件。因此，商品房消费者行使物权期待权主张优先其他普通金钱债权的，可自由选择适用《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》和《执行异议和复议规定》第29条的规定。如，在商品房消费者不能满足《执行异议和复议规定》第29条关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定条件时，商品房消费者应可享有选择适用《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的规定，及时补足全部购房款以换取优先于其他普通金钱债权保护的优势。（二）新设商品房消费者返还购房款请求之债与其他优先受偿权的关系。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者行使返还房款请求权的，其购房款返还请求权方具备优先其他优先受偿权的条件。否则，为普通债权，无优先受偿权利。该规则的建立实质上是对商品房消费者物权期待权客观上因房屋不能交付且无实际交付可能的情况下无法行使时赋予对商品消费者返还购房款请求权之债一种逆向优先受偿保护地位。（三）需要指出的是，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中关于商品房消费者权利的保护均是基于“商品房消费者以居住为目的”，虽不苛责“买受人名下无其他用于居住的房屋”，但法院仍将对商品房消费者购房是否具备“居住目的”予以审慎必要性审查，以确定是否将其物权期待权利或购房款返还请求权列入合理的优先保护范围内。三、举重以明轻，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的出台，实际印证了《执行异议和复议规定》第28条中普通不动产买受人的执行异议权同样仅系针对排除普通金钱债权的执行。且，该普通不动产买受人不享有附条件对抗抵押物权或其他优先受偿权的权利。最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复（2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行）法释〔2023〕1号中华人民共和国最高人民法院公告  《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。  最高人民法院  2023年4月20日河南省高级人民法院：你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定〉等十八件执行类司法解释的决定》修正）第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。