text: PPP产业大讲堂：以“一园一策
  国内大多数国家级和省级开发区通过设立管委会的方式，对园区工作实行统一领导和管理。
  管委会是园区所在地政府的派出机构，对园区行使行政管理职能，负责园区的具体规划、开发建设和日常管理工作。
  系统规划并非新概念，从字面来看就是不同类型规划相互融合，形成一个统一、协调的体系。
  产业园区的规划工作是在一定的国情条件、独特区域资源结构和特定时代背景下展开的。
  以“一区多园”为特色的开发区共生系统治理模式促进了创新价值链与产业价值链的结合，扩大了创新集群与产业集群的深度和广度，推动了区域经济联动。
  “多规合一”与“系统规划”其实是同一概念的不同表述，本质上是以“一园一策”为核心的园区开发系统规划，旨在将理论与实践结合，增强城市规划的科学性，更好地解决城市规划工作中常见的问题：上下位规划脱节、多种专业规划相互脱节甚至相互矛盾；宏观规划编制缺乏中观知识背景和微观经验支撑，无形中使产业规划被削弱甚至被概念化；非科学的长官意志导致规划变更随意性的问题等。
  与城市规划类似，产业园的规划与建设上也存在各种乱象与误区：盲目建设；房地产化；只注重空间营造，不注重产业培育；项目同质化严重；园区定位模糊不清等等。
  无论是致力于培育创新生态，还是着力于提升新产业集群效率，产业园区将作为一种新动能发挥基础性作用。
  因地制宜、科学应用系统规划方法论，是产业园区实现高质量发展的有效途径，以“一园一策”为核心的园区开发系统规划提高资源的配置效率，使“创新、协调、绿色、开放、共享”理念落到实处，实现城市可持续发展。
  以“一园一策”为核心的园区开发系统一般遵循以下五个原则：
  全生命周期的数字化，智慧园区建设，整合线上线下资源，实现各园区间区域合作与协调，进而为该区域乃至产业链主体的战略发展提供战术上的支撑，逐渐形成一张覆盖多个领域，跨区域协调的全面多元化的园区网络。
  产业与城市基础设施规划并行，产业基础设施是产业园区正常运转、产业有序发展的物质基础，把产业基础设施放到战略层面和宏观层面来进行思考，企业发展中不可或缺的东西在产业基础设施建设规划中考虑，有利于形成产业发展的比较优势。
  充分发挥运营规划的先导作用，“以终为始”，园区规划要基于过往运营经验——有哪些企业入驻园区？
  他们的一般需求和特殊需求是什么？
  空间规划不能忽视微观体验，园区开发运营的系统规划中，无论是什么样的空间（办公、研发、生产制造、物流等），要注重人与空间的关系和人的体验，即营造的环境既要讨人喜欢，富有空间魅力，又能满足功能需求。
  十四五期间，国内建立“一区多园”的统筹协调发展治理体系将成为园区开发运营的主要趋势，进一步强化创新空间与产业功能上的互补，促进创新价值链与产业价值链的结合，扩大创新集群与产业集群的深度和广度，推动区域经济联动。
  不断权衡各方利益。
  二、一区多园有利于提高产业组织和资源配置
  独立大管委会统一协调型，该模式下，市级层面成立单独的管理机构（即大管委会）统筹“一区多园”建设发展，各园区管委会（即小管委会）具体负责园区的开发建设和运营管理，由大管委会对小管委会进行协调指导和提供服务。
  园区发展以各园区管委会为主导，大管委会并不承担具体的园区开发建设和运营管理，而是以协调、服务小管委会为核心职能，通过塑造良好的园区发展环境支持各园区发展。
  国家高新区主导型，这种模式主要是市级层面进行协调，国家高新区统筹最推进“一区多园”建设，由高新区管委会对核心区直接管理并负责开发建设，各分园自主开发建设管理，高新区管委会对各分园起协调指导作用。
  由于国家高新区具有园区开发建设的实际经验，以国家高新区为主推动“一区多园”建设，便于发挥国家高新区的辐射和带动作用，引导分园按照高新区创新驱动理念发展。
  市科技部门统筹推进型，该模式是指由市级委办局全面统筹推进高新区“一区多园”的建设发展，并内设管理机构具体落实相关规划编制、政策出台以及协调工作，各园区自主开发建设、属地政府管理。
  由于委办局缺乏专业的园区开发建设和运营管理经验，难以保证“一区多园”的建设真正符合国家高新区的发展理念、发展导向。
  三、“一区多园”共生系统治理模式下的“一园一策”
  在资本跨国流动和国内体制改革的共同作用下，我国的开发区作为全球资本进行空间修复的工具和城市资本积累的空间载体被大量生产出来。
  同时，这一模式也有助于适应开发区扩张和开发区间竞争与合作的新需求，从而形成以“一区多园”为特色的开发区共生系统治理模式的有机组织系统，形成有效的创新聚集和创新扩散效应，实现产业聚集与创新扩散的适度均衡和有机统一。
  开发区“一区多园”模式发挥了显著的积极作用。
  通常认为“一区多园”包含两种形式，一种是指将跨行政区或地理上不连片的开发区整合并入开发区，突破开发区原有的地理空间，形成“多园”；另一种是指同一功能区内部的多个专业园或产业集聚区。
  对大多数实行“一区多园”发展模式的开发区而言，开发区管委会仅是协调、服务机构，不具备任何政府管理职能，对各分园的约束力不强，难以执行整体规划，统筹管理。
  同时各分开发区为追逐自身短期利益，往往忽略整体发展。
  后者可以有效破解开发区发展的空间瓶颈，调动各城区的积极性，根据高新技术产业发展趋势和要求，建设不同特色和优势的开发区，有利于开发区的可持续发展。
  上世纪90年代中后期以来, 中关村、天津开发区、深圳开发区等发展较快的国家开发区为进一步推进产业规模扩张，在现有范围内优化产业空间布局，相继开展了“一区多园”模式的探索。
  如1991年，中关村建立丰台、昌平两个科技开发区，以弥补海淀区建成空间不足的问题后，走上了“一区多园”的道路。
  以北京中关村科技园的治理制度建设为例，在法制方面，为了促进和保障中关村国家自主创新示范区建设，2010年市人民政府发布了《中关村国家自主创新示范区条例》，从科技研发、人力资源、科技金融、土地利用、政府服务和治理等10方面对中关村示范区建设进行了详细阐述。
  在多年的实践中，中关村持续探索市场化和行政化相结合的统筹运营管理机制，逐步形成一套以先行先试政策为纽带、以统筹规划为引导、以产业促进为核心的发展模式，持续提升了各开发区与中关村管委会的发展粘性，为推动功能区创新运营管理体系建设、实现一盘棋发展提供了有力借鉴。
  在治理体系方面，中关村科技园管委会是负责对开发区发展建设进行综合指导的市政府派出机关，内设办公室、产业发展促进处、自主创新能力处等17个机构，以及高科技产业、政府采购等促进中心。
  在机制方面，为吸引人才，中关村建成了人才特区，大力推动人才发展体制机制改革与政策创新；金融服务方面，为开发区配备了金融服务集团、交易所、研究中心等；土地利用方面，开发区形成了一区十六园的共生系统。
  总之，以“一区多园”为特色的开发区共生系统治理模式突破了土地空间的限制，体现出开发区规模效应、集聚效应、辐射效应和带动效应的最大化，是“区”、“园”关系发展的大势所趋。
  近年来，越来越多的国家开发区进入新一轮“一区多园”模式探索期。
  “一区多园”成为诸多国家开发区发展模式，但与此同时，有观点认为，部分开发区采取“一区多园”模式后，开发区平均发展质量和水平有所下降。
  如何通过优化“一区多园”管理体制，促进“一区多园”发挥正面积极作用成为值得探究的问题。
  但十六园都能充分享受“中关村”的品牌溢出效应，同时申请中关村发展专项资金支持。
  开发区管委会对主开发区（直管园）进行直接管理，负责其开发建设、产业导入和管理运营，对分园管理权限相对较弱。
  以“一园一策”为核心的园区共生系统的治理模式从“点”到“面”协调与互动的最佳形式。
  联邦制是指开发区管委会对各分园实施统筹管理和协调，具备资金支持、政策辐射、考核评价、数据纳统等统筹手段，但分园的开发建设、产业导入等由分园负责，财政税收归属分园所在行政区。
  以“一区多园”为特色的开发区共生系统治理在国内已经有了一定经验，如2017年，南京市集中力量打造15个高新开发区，形成南京开发区“一区十五园”发展格局。
  四 、“一园一策”园区开发系统规划案例分析
  中电光谷紧跟时代趋势和国家战略，以地方产业禀赋为基础，一直在探索产业升级和经济发展的多元化路径。
  综观国内二十几家园区上市公司，中电光谷可谓是近两年转型成功的“标杆案例”，是以“一园一策”为核心的园区共生系统的治理模式的典范。
  中电光谷以中国电子网信产业资源为依托，以“一区多园”为特色的开发区共生系统治理模式，以全生命周期园区运营服务为基础，积极响应“创新驱动、制造强国、区域经济协调、生态文明、文化强国”等国家战略，全力支撑中国电子集团信创产业生态和数字中国建设战略，坚持产业服务的战略方向，致力于推动构建“央企带动，大中小微企业联合创新”的产业体系；打造以产业集群化、服务智能化、投资网络化为特征的产业资源共享平台。
  中电光谷秉承“一城一法”理念，以园区运营为主体，园区开发为支撑，产业投资为引擎，以“一园一策”为治理模式，构建“一体两翼”业务格局，在全国 32 个城市开发运营各类主题产业园48 个，运营园区面积 3000 万平方米，服务企业及各类技术创新机构逾 7500 家，其中世界 500 强企业 50+，上市公司 170+，园区就业人群 45 万 +。
  拥有软件园、金融港、研创中心、创意天地、信息港、物联港、生物城、科技城、芯谷、智谷等不同类型园区产品线体系，成为城市形象对外展示的重要窗口。
  商业模式的转型升级、业务结构的优化改善，也为中电光谷带来了强劲的现金流，使其抗风险的能力进一步提升。
  对于国内其他园区上市公司而言，中电光谷的成功经验或许无法完全复制，但是却有很多可借鉴之处，既要密切关注市场环境、行业环境的发展变化提前布局，明确自身的战略发展目标，也要及时调整业务组合，创新升级商业模式。
  中电光谷联合控股有限公司（00798.HK）组建于2004年，于2014年3月在香港联交所主板上市，目前的第一大股东是大型央企中国电子信息产业集团。
  2004到2007年是中电光谷业务发展的“探索期”，以开发武汉光谷软件园项目为主，逐渐培育形成产业园区开发的成熟能力。
  2007年，中电光谷进入“快速发展期”，努力构建产业园区开发运营的全产业链，先后组建了建筑设计院、吉天建设、光谷节能、丽岛物业等产业链公司。
  从2014、2015年报的营收结构来看，物业开发业务收入占比最高，2014年占比79.5%，2018年占比80.5%；商业运营服务、物业租赁业务收入占比低于15%。
  2015到2018年，中电光谷迈入“转型变革期”，由原来的专业产业园区开发公司向“产业资源共享平台”、“创新生态”的构建者转变，形成了“系统规划”和“综合运营”方法论体系以及全产业链协同机制。
  2015年，中电光谷实现总营业收入19.04亿元，其中运营服务与物业租赁收入占总营业收入比例仅有15.2%。
  2018年总营业收入30.01亿元，产业园运营服务及产业园租赁等收入占比达到44%；2019年总营业收入33.77亿元，产业园运营服务及产业园租赁等收入占总营业收入提升至50.4%，转型变革成效显著。
  大多数国内产业园区上市公司在发展初期大多是按照“圈一片土地、布几个产业、发展一批企业”的模式，依靠园区的“土地红利”发展起来的，中电光谷也不例外，成立初期主要也是依靠开发建设武汉光谷软件园等园区项目发展成熟。
  从2017到2019年的收入结构中可以明显看出，中电光谷已经成功转型“轻资产”为主的运营模式。
  由此可见，中电光谷集团正在逐步摆脱对产业园销售业务的过度依赖，运营服务收入成为营收新的增长点。
  在产业资源方面，中国电子旗下有近50家二级成员公司和14家控股上市公司，在集成电路与关键元器件、软件与系统集成、高新电子、计算机及核心零部件、移动通信终端与服务、电子商贸与工程等业务领域具备强大的影响力和竞争优势。
  经过多年的发展，中电光谷已经形成了集数字园区系统、数字公寓系统、项目策划、项目规划、建筑设计、工程总承包、装饰工程、不动产代理、区域能源服务、物业管理、联合办公、长租公寓、园区金融服务、餐饮、酒店等15大类综合运营业务类型，几项主要运营服务业务已经实现了连续的营收增长。
  例如在物业管理服务领域，中电光谷2019年物业管理服务收入为5.43亿元，与2018年同期相比增长21%。
  在国内园区上市企业之中，以张江高科为代表的部分头部企业已经在房地产销售、基础产业服务之外，重点发力产业投资业务，寻求从“园区服务商”转变为“企业合伙人”的角色转变。
  虽然中电光谷目前的投资收益虽然还无法与“科技投行”张江高科相比，但是它通过投资企业获取企业成长红利形成了新的利润增长点，并且还通过投资减弱企业间信任问题，为构建产业资源共享平台提供了重要战略支撑。
  目前，中电光谷创始发起了两家产业投资基金企业，一家是零度资本，主要开展私募股权投资、并购重组、投融资对接、投资咨询及创业投资服务等业务，与多地政府合作设立了天使投资基金、产业投资基金、并购基金。
  附：中电光谷“一园一策”主要项目案例
  武汉创意天地，科技与创意产业集聚示范园区
  园区涵盖创意工坊、高层办公、孵化器、加速器、创意商街、艺术家工作室等功能板块，以及合美术馆、精品酒店、剧场影院等配套设施在园区错落布置，是一个集艺术、文化、商业、商务为一体的综合性创意产业聚集区。
  合肥金融港，全国性新金融特色聚集区、滨湖国际总部基地
  中国（长沙）信息安全产业园，国家级特色产业示范基地
  园区为开放式园区，通过不同建筑形态塑造变化空间，外部为小高层及高层研发办公楼，内部多层独栋，同时还系统规划了特色产业研发空间、集中式能源管理系统（DHC）、智慧园区平台、人才公寓、智慧和生态停车系统等基础配套设施等。
  青岛研创中心，高端研发创意产业示范区
  项目打造开放式的办公商业街区，一条520米主题创意商街贯通东西，集合轻餐饮、特色美食、咖啡酒吧与休闲娱乐为一体，与城市无缝连通，产城一体，与西海岸新区共发展。
  武汉研创中心，科技创新企业优选
  以合院天井和园林造景手法，打造低密度中式庭院办公环境。
  中原电子数智园，光谷正芯，创变未来
  由中国新芯、联想、天马微电子汇集而成的三千亿产业聚集地；园区占地34万平方米，约511亩，一期高新电子园占地23万平方米。
  由金融港为核心而形成的金融服务核心区；由邮科院、烽火、百度百捷等知名高企汇聚构成的重要配套区域，中原电子数智园坐享金融、互联网等高科技产业为主的智能特区的纯熟区位。