text: 《法律七点半》，我是左岸。打赢了官司却拿不到钱是诉讼中常见的问题，有时即使申请强制执行也没有办法执行到被执行人的财产。房产作为数额较大的执行标的往往是胜诉人选择执行的重点财产。但是坊间“唯一住房不可执行”的说法甚嚣尘上，许多老赖便以此为据，拒不还钱。那么唯一住房到底能不能强制执行呢？请听一则真实案例。
  徐某和陈某夫妇借别人钱不还，债主告到法院，最终法院判决徐某夫妇还款，但是徐某夫妇说没钱，还不起，债主就申请了强制执行。法院查到他们名下有一套房屋，可以拍卖后还款，于是就把房子查封了。在对该房屋进行评估且被执行人对评估房屋未予赎回的情况下，法院依法对房屋进行公开拍卖，经过三次拍卖，最终以31万余元的价格成交。但是，作为被执行人的徐某、陈某夫妇一直拒绝从这套房子里搬出去，他们对法院的执行行为提出了异议，认为法院执行的房屋是二人的唯一住房，法院的执行行为违反了最高人民法院关于不得拍卖被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋的规定，要求法院撤销拍卖行为。最终法院审查后认为，由于该案申请执行人已书面表示同意从拍卖款中依法扣除相应的房屋租赁费，徐某夫妇的异议理由不成立，因此裁定驳回了他们的异议申请。
  为什么徐某夫妇会提出“唯一住房不可执行”的执行异议呢？因为最高人民法院2004年颁布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条有这样的规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”也就是说，被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住用房，法院不得拍卖变价进行强制执行。许多老赖因此而生，面对债权人的强制执行申请，说出“我是有房，但我就是不还钱”的霸道宣言。
  为了破解“唯一住房”执行难的问题，2015年，最高人民法院发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。新规第二十条规定：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
  （一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
  （二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
  执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
  最需要关注的是第三项，这意味着，只要债权人愿意在房屋变价款中扣除当地平均价格五到八年的租金，那么即使该房屋是债务人维持生活必需的居住房屋，法院也可以强制拍卖。这项规定使众多老赖的小算盘落了个空。从此，讨债无望的债权人可以理直气壮地对老赖说：“即使这是你的唯一住房，给你留够租金，我一样要申请拍卖。”刚才所讲的案件中，由于申请执行人事先同意了相关租金在变价款中的扣除，徐某夫妇想当老赖也当不成。
  因此，债权人在碰到以“唯一住房”为据拒绝执行的老赖时应注意，最好书面同意于房屋变价款中扣除相关租金，如若不然，老赖真的拿出这个“唯一住房”是保障其及其所扶养家属最低生活标准的居住用房的证据，债权人就得吃个闷亏，无法执行标的房屋。债权人在大额借贷中，为了规避风险，最好要求债务人进行不动产抵押，以规避发生纠纷后的执行难问题。
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