text: 二手房买卖纠纷之五：因户口迁移引发的违约责任及违约金的认定
  户口的迁入迁出涉及诸多问题，对于户口迁移逾期违约责任已有约定违约金，当出卖人于诉讼中提出下调违约金的抗辩后，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况根据公平原则和诚实信用原则，作出合理判断。笔者结合司法案例及相关法律规定对户口迁移引发的违约责任进行分析。
  （一）合同约定出卖人有相应户口迁移义务的，违反则承担违约责任
  一般来说，若房屋买卖合同中约定出卖人有“将房屋内原有户口迁出”或“将房屋内所有户口迁出”的，则出卖人当然负有将房屋内原有户口迁出的义务；如果合同中约定“因出卖人原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的”，若有其他案外人户口未迁出，比如前手房主的户口未迁出，实践中，法院仍将此认定为系出卖人原因，认定其违约并判决其承担违约责任。此外，在连环交易中，即便其起初不清楚，作为产权人较之后手买受人或居间服务机构都具备更优势的查询条件，故应推定出卖人在卖房时对房屋处的户口情况明知，若其自愿就户口迁移约定期限和违约责任，应对此承担责任。
  （二）法院对出卖人应承担的违约金做出适当调整
  1. 违约金下调：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。判决下调违约金的事实基础应是买受人往往无法证明实际损失的发生。
  2. 违约金过高的判断标准及证明责任：违约方提出违约金过高抗辩的前提下，法院应就违约金是否明显高于守约方的实际损失，结合证据审查认定, 其标准不应一概而论。在举证责任的分配上，首先由违约方基于酌减违约金的抗辩意见完成其应承担的足以使法官采信违约金明显过高的初步举证责任，才发生举证责任的转移，后由守约方就其存在已发生的具体损失进一步举证。
  3. 分段计算违约金的审理适用：因户口迁移行为本身涉及公安机关户籍管理行政职权，可能出现户口一直无法迁出的情况，法院应基于当事人诉求，处理违约责任认定及违约金确定。在这类案件中，如当事人约定了一个持续性的违约金计算标准，司法实践中建议先诉案件酌情调整违约金的具体原则、依据及涵盖的损失范围，当后案当事人对户口未迁出的持续行为再次主张违约金时，便于审理中区别新损失、整体把握违约金的标准。
  ——徐超等诉徐元奇房屋买卖合同纠纷案（(2018)京01民终1897号）
  2016年3月6日，徐元奇（出卖人）与徐超（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定徐超购买徐元奇名下位于北京市海淀区101号房屋。合同约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，徐超依约向徐元奇支付了全部房价款，双方于2016年6月24日办理了房产过户手续。截止到起诉时，涉案房屋内有徐元奇及其子徐某二人户口未迁出。徐超提起起诉请求：1.判令徐元奇将位于北京市海淀区101号房屋内相关户口迁出；2. 判令徐元奇支付违约金222500元；3、判令徐元奇支付自2016年12月25日起至户口迁出之日止每日按全部已付款万分之五标准支付违约金。
  法院认为，双方于2016年6月24日完成房屋所有权转移登记手续，截止2016年12月24日，徐元奇未按期将涉案房屋原有户口迁出，包括其自身户口以及其子徐某户口，构成违约，应承担相应违约责任。徐超与徐元奇签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，双方应当严格履行合同义务。双方当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。合同约定徐元奇未迁出户口的违约责任有两种，一种是未如期迁出户口即应支付总房款5％的违约金，另一种为逾期超过15日起，按日计算再行支付全部已付款万分之五的违约金,两种承担违约金的方式可以并用,目的是敦促出卖人履行义务,不能以承担一次性违约金的方式代替合同义务。一审法院将第一笔违约金酌减为10万元正确，但驳回了徐超要求徐元奇支付按日计算的违约金的请求确属适用法律错误，本院对一审判决予以纠正，因合同约定的数额过高，本院酌情确定违约金为每日50元。
  《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
  《合同法》一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
  《合同法司法解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
  《中华人民共和国户口登记条例》第三条规定，户口登记工作，由各级公安机关主管。