text: 被拆迁人能否依据拆迁协议排除执行
  司法实践中，可以通过参照适用的方式来判定某项权利是否可以排除执行。
  彭某良对本案案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。
  房屋买受人如符合上述规定的四项条件能排除法院对不动产的执行，因被拆迁人对补偿安置的房产享有的权利优先于房屋买受人，则被拆迁人在法院查封之前具备已签订书面拆迁安置协议，合法占有不动产，已支付相应价款，未办理过户登记非被拆迁人自身原因等条件，同样亦能排除法院对不动产的执行。
  案例一:杨某某与林某某、金岑公司案外人执行异议之诉案
  2014年1月13日勇与金岑公司在南江房地产管理局办理了房屋他项权利证书，载明:房屋坐落南江镇光××大道朝阳段(江南明珠一期)，现房抵押。
  同时，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和他债权”以及第二条:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享受的工程款优先受偿权不得对抗买受人”、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条:“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护”的规定，当买受人所购不动产系作为自身生活消费时，一般房屋买卖合同的权益优先于承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权，承包人就该商品房享受的工程款优先受偿权高于普通抵押权人的权益。
  案件受理费15600元，由杨某某负担。
  林某某系基于原有产权房屋的拆迁安置而对案涉房屋主张权利，林某某以丧失原有房屋的物权进而享有对返迁房屋的期待权，应为一种特殊债权。
  杨某某系基于其与金岑公司之间的借贷合同关系以抵押物实现债权对案涉房屋主张权利。
  但杨某某并未提供相应证据证明是因林某某原因导致未能办理诉争房屋的所有权证，故应由其承担举证不能的法律后果。案例二:骆驼湾居委会与中州铝建设公司、溥诚公司案外人执行异议之诉案
  案情简介: 2008年5月2日骆驼湾居委会(甲方)与新乡市红旗区建设局(乙方，以下简称红旗区建设局)、溥诚公司(丙方)签订《骆驼湾知音幼儿园补偿安置协议书》，约定建设局因牧野湖建设须拆除骆驼湾居委会的知音幼儿园，并征用土地，根据国家、省、市等有关规定，骆驼湾居委会与建设局就知音幼儿园的补偿安置达成协议:骆驼湾居委会以知音幼儿园房屋5642.58平方米、土地16.865亩、全部附属物置换溥诚公司提供的溥城花园商业营业房720.316平方米，该营业房单价7500元/平方米，计5402370元，该营业房款由新乡市红旗区建设局直接支付给溥诚公司，房屋过户正常办证费用骆驼湾居委会、溥诚公司各承担50%，具体费用经过核实后由新乡市红旗区建设局从房款中扣除后支付给骆驼湾居委会。
  协议还约定对征用骆驼湾居委会的其他集体土地1.95亩，给予的安置费予以了明确。
  次日，溥诚公司与骆驼湾居委会签订《房屋转让协议书》，约定溥诚公司同意将位于牧野路和金穗大道交叉口西南角溥诚花园商业营业房转让给骆驼湾居委会，房产证号(预售证号)20070281104(4号营住房)、20070281105(5号营住房)、20070281106(6号营住房)，建筑面积720.316平方米，房款5402370元。
  根据骆驼湾村知音幼儿园补偿安置协议书，红旗区建设局一次付清全部房款。
  协议签定后，骆驼湾居委会拥有本建筑的全部产权，溥诚公司于三十日内将房产证等一切相关手续移交给骆驼湾居委会，于三日内将钥匙交付给骆驼湾居委会。
  后工商银行新乡分行承租了溥诚公司给骆驼湾居委会安置的上述三套房屋，2009年1月16日工商银行新乡分行向骆驼湾居委会交纳了2008年9月至12月的租金112340元，并持续交纳租金和使用上述三套房屋至今。
  新乡中院另查明:1、该法院当庭询问骆驼湾居委会未办理案涉房屋所有权证的原因，骆驼湾居委会称:“因为我村当时面临城市扩建，经济上比较紧张，各项支出太大，拿不出我们应该支出的一半过户费用”。
  溥诚公司将案涉三套房屋的所有权证书均交给了骆驼湾居委会，该证书显示的房屋所有权人为溥诚公司，
  骆驼湾居委会对执行标的提出异议，该院于2017年7月6日作出(2017)豫07执异57号执行裁定，驳回骆驼湾居委会的异议。
  另查明:1、2008年5月4日，新政阅【2008】8号会议纪要，内容为:牧野湖建设需拆除红旗区骆驼湾村知音幼儿园建筑面积5842平方米，占用土地16.865亩，……，红旗区政府负责2008年5月10日前拆除知音幼儿园等。
  区财政局负责按照协议约定，尽快将相关补偿费用予以拨付等。
  一审【案号:河南省新乡市中级人民法院(2017) 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
  溥诚公司将相关的三套房产交付给骆驼湾居委会，骆驼湾居委会于2008年7月1日出租给工商银行新乡分行作为经营用房使用，工商银行新乡分行从2008年9月起开始向骆驼湾居委会支付租金。
  根据骆驼湾居委会对未办理房产过户登记原因的陈述，说明案涉两套房产仍登记在溥诚公司名下，而未过户至骆驼湾居委会名下，并非溥诚公司或其他人的原因，而是骆驼湾居委会自身造成，故该情况不符合上述规定的第四项情形。
  综上所述，因骆驼湾居委会要求排除执行不能完全满足上述规定的四项情形，故骆驼湾居委会要求立即停止对溥诚公司名下产权证号为200937792号、200937793号房产的查封，并排除中州铝建设公司对该房产的执行的诉讼请求与上述规定不能完全相符，不享有足以排除强制执行的民事权益，对骆驼湾居委会的诉讼请求不予支持。
  判决:驳回新乡市红旗区洪门镇骆驼湾社区居委会的诉讼请求。
  二审【案号:河南省高级人民法院(2018)豫民终856号】 为落实新政阅【2008】8号会议纪要和红旗区人民政府区长办公会会议纪要对骆驼湾村知音幼儿园拆迁安置的具体要求，2008年5月2日，骆驼湾居委会与红旗区建设局、溥诚公司签订《骆驼湾知音幼儿园补偿安置协议书》，在三方协议的基础上，5月3日，骆驼湾居委会与溥诚公司签订《房屋转让协议书》，对安置的营业房的面积、价格、房款的支付、过户费用的承担、违约责任等进行了进一步的约定。
  上述《补偿安置协议书》、《房屋转让协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效。
  对于骆驼湾居委会据此取得的对涉案房产的权利性质及效力，本院分析如下:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”
  根据以上法律规定及原理，本案中，骆驼湾居委会基于知音幼儿园的土地及房产被拆迁，对被安置置换的涉案房产所拥有的权利，是一种特种债权，具有物权的优先效力，结合骆驼湾居委会出租涉案房屋的收益用于村集体事务和村公益的用途，应当认定骆驼湾居委对涉案房产的权利优于中州铝建设公司的普通金钱债权，可以排除法院的强制执行，骆驼湾居委会的此项上诉请求，有事实及法律依据，本院予以支持。
  没有证据证明合作社承继了原骆驼湾村委会的权利义务，骆驼湾居委会主体适格，一审程序并无违法之处，骆驼湾居委会关于本案程序违法的上诉请求无事实法律依据，本院不予支持。
  一审认定基本事实清楚，但适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定驳回骆驼湾居委会的诉讼请求，法律适用错误，处理结果不当，本院予以纠正。
  二、不得执行新乡市溥诚置业有限公司名下产权证号为200937792号、200937793号房产。