text: سبائك تداعيات الأزمة على تأجير | جريدة الأنباء | Kuwait
  بعد توقف أو إلغاء نحو 25% من إجمالي حجم المشاريع البالغة قيمتها تريليون دولار تقريباً «سبائك»: تداعيات الأزمة على تأجير العقارات تفاوتت بين دول الخليج
  1p34JPG3p34JPG2p34JPG4p34JPG5p34JPG
  تناول التقرير الشهري لشركة سبائك للإجارة والاستثمار وضع قطاع تأجير العقارات في دول مجلس التعاون الخليجي وتأثيرات الأزمة المالية العالمية عليه، مبينا ان العقار الخليجي يعد أحد أهم القطاعات التي حققت نموا مطردا في الطلب بين عامي 2004 و2007 وذلك نتيجة التوسع العمراني، وارتفاع معدلات النمو السكاني في المنطقة التي تتمتع طبيعتها الديموغرافية بارتفاع نسبة الفئة العمرية الشابة. لكن الأزمة الاقتصادية التي اندلعت في 2008 واستمرت في 2009 أثرت بشكل كبير على سوق العقار الخليجي، الأمر الذي أدى إلى تراجع لافت في القيم الرأسمالية العقارية وقيم الإيجارات. وكانت عقارات الإمارات وقطر الأكثر تضررا بالأزمة بسبب الاستثمارات المضاربية، في حين تبدو السعودية أكثر استقرارا بفضل تواصل الطلب القوي من المواطنين. وخلال العقد الماضي دخل مئات اللاعبين الجدد إلى سوق تأجير العقارات في الخليج بسبب العائد المجدي الذي يحققه هذا النوع من الاستثمار في دول تضم شرائح واسعة من المجتمعات الوافدة والأجنبية. ويقيّم اللاعبون شركات وأفرادا استثماراتهم في قطاع التأجير على أساس معيار العائد، ويقصد بهذا المعيار حساب قيمة العقار بناء على العائد النقدي الفعلي من الإيجار وازدياد القيمة الرأسمالية للعقار. وقال التقرير ان الأزمة الراهنة قد أدت إلى تراجع القيمة الرأسمالية ودخل إيجار العقارات المختلفة. وتفاوتت التأثيرات على القطاع العقاري بين دول الخليج حيث شهدت مجتمعة توقيف أو إلغاء حوالي 25% من إجمالي حجم المشاريع البالغة قيمتها تريليون دولار تقريبا. ولم تسلم القيم الرأسمالية للعقارات وقيم تأجير المنازل والمكاتب في أي واحدة من الدول من التراجع. وكانت أسعار العقارات تراجعت منذ بداية الأزمة حتى نهاية 2009م في دبي بين 40 و60%، وفي أبوظبي بين 15 و20% في المشاريع الجديدة، تلتهما الكويت والبحرين بين 20 و40%. أما قطر فتراوحت نسبة التراجع فيها بين 20 و30%، ثم السعودية بين 17 و20%. وعلى الرغم من مرور أكثر من عام على الأزمة في المنطقة، لاتزال المؤشرات غير واضحة فيما إذا كانت الأسواق العقارية قد وصلت إلى قاعها السعري. وفيما يلي وضع قطاع تأجير العقارات في دول مجلس التعاون الخليجي:
  الكويت: العقارات التجارية أكبر المتضررين
  تفاوتت أحجام تداعيات الأزمة على القطاعات العقارية وأسعار الإيجارات في الكويت. ففي حين سجلت أسعار إيجارات الشقق، أو ما يعرف بالعقار الاستثماري، انخفاضا مقبولا بين الربع الأخير في 2008 ونهاية 2009، تلقى قطاع تأجير المكاتب صفعة قوية.
  فقد انخفض متوسط سعر المتر التأجيري للمكاتب في العاصمة من القمة الذي وصل إليها في بداية 2008 من 13 دينارا إلى أقل من 10 دنانير في الربع الثالث من 2009، أي بنسبة انخفاض قاربت الـ25%.
  يذكر أن عشرات الأبراج التجارية مازالت قيد الإنشاء في العاصمة الكويتية ومن المتوقع أن يفرض تسليم المعروض الجديد في 2010 و2011 المزيد من الضغوط على أسعار الإيجارات فيما يتعلق بكل من عقارات التجزئة ومساحات المكاتب، خصوصا أن الطلب انخفض بشكل كبير بسبب ما تواجهه الشركات المحلية من صعوبات مالية، وبسبب انخفاض عدد الشركات الجديدة.
  وتشير الأرقام إلى احتمال انخفاض أسعار تأجير المحلات ومتاجر التجزئة أيضا بسبب ارتفاع مستوى المعروض في 2009 مع تدشين مساحات تأجيرية جديدة في مولات جديدة وأخرى قائمة.
  أما في قطاع العقار الاستثماري، فقد استقرت نسب الإشغال مع معدلاتها السابقة لكافة مستويات أنواع العقارات الاستثمارية حيث تراوحت تلك النسب بين 80 و90%.
  وحسب تقرير بيت التمويل الكويتي للربع الثالث من 2009، سجل متوسط سعر إيجار الشقة ما بين 160 و220 دينارا كويتيا لغرفة وصالة وحمام، وبين 180 و250 دينارا لغرفتين وصالة، وبين 220 و350 دينارا لغرفتين وصالة وحمامين وغرفة خادمة.
  أما بالنسبة لثلاث غرف وصالة فيتراوح إيجارها بين 250 و400 دينار، وتختلف الأسعار وفقا للمناطق المختلفة ولنوعية التصميم والتشطيب والموقع.
  لكن من المتوقع أن تستمر حالة انكماش أسعار التأجير بسبب ضعف الطلب، كما سيؤدي الاستمرار في مزاولة أنشطة البناء إلى زيادة المعروض من العقارات الاستثمارية والذي لن يستطيع أن يواكبه الطلب الكافي خلال الفترة المقبلة. لذا من المتوقع أن تزداد العقارات الشاغرة أكثر إذ مازال المطورون يشيدون عمارات جديدة بسرعة كبيرة. ومن المستبعد أن تشهد أسعار الإيجارات زيادة في وقت قريب، إذ إنها مرتبطة ارتباطا مباشرا بالانتعاش الاقتصادي لمختلف القطاعات خلال العام 2010.
  السعودية: تأجير الوحدات السكنية انخفض 15%
  تعتبر السعودية أكبر سوق لتأجير العقارات السكنية في المنطقة. وقد قدرت دراسة أعدها مركز التحكيم في مجلس التعاون حجم العوائد السنوية لصناعة قروض التمويل العقارية والتأجير في المملكة بـ 180 مليار ريال أي 48 مليار دولار تقريبا. وهذا الرقم الضخم دليل واضح على حجم السوق الذي يحتاج لما يزيد على 500 ألف وحدة سكنية خلال السنوات الخمس المقبلة. وكانت أسعار تأجير الوحدات السكنية في المملكة انخفضت بين 5 و15% فقط، وهي أقل معدلات انخفاض على مستوى الخليج بسبب استمرار الطلب عليها. وقد أطلقت في الأعوام القليلة الماضية بنوك سعودية عدة خدمة إجارة العقار المنتهية بالتملك، وهو المنتج الذي سيتيح إمكانية تملك العقارات.
  أما في قطاع العقار التجاري، فلم تتأثر أسعار تأجير المكاتب قيد أنملة في الأزمة، وقد شهدت استقرارا لا بل نوعا من النمو الطفيف. ويعود سبب ذلك إلى أن معدلات إيجار المكاتب السنوية في الرياض مثلا تعد الأقل على مستوى العواصم الخليجية وبعض الدول العربية، إذ سجلت في عام 2009 حوالي 6740 دولارا سنويا لكل مكتب عمل. ومن المتوقع أن يوفر السوق في الرياض 300 ألف متر مربع من المكاتب حتى عام 2011، خصوصا أن البنك المركزي الخليجي، الذي سيوظف بين 450 و500 عامل، سيحتاج إلى 7 آلاف متر مربع من المكاتب تقريبا، وحسب المعلومات المتوافرة، تعادل المساحات المكتبية التأجيرية في مدينة جدة 60% فقط من المساحات المتوافرة في العاصمة، في حين أن مساحات المكاتب المعروضة في المنطقة الشرقية تمثل 25% فقط من إجمالي المساحات في الرياض. وقد صنف تقرير لشركة كوليرز العالمية المكاتب في السعودية إلى قسمين هما الفئة الأولى والفئة الثانية، مبينا أن مدينة الرياض بلغت فيها نسبة إشغال المكاتب الفئة الأولى 99% و87% للفئة الثانية، وفي مكة المكرمة بلغت نسب إشغال الفئة الأولى 95% و90% للفئة الثانية، وفي المدينة المنورة بلغت نسبة إشغال مكاتب الفئة الأولى 90% و87% للفئة الثانية. أما جدة فقد بلغت فيها نسبة إشغال الفئة الأولى 97% وللفئة الثانية 90%، وفي المنطقة الشرقية نسبة إشغال المكاتب جاءت متعادلة في الفئتين وقدرت بنحو 94%. ونسب الإشغال المرتفعة هذه تدل على قدرة السوق على تحمل المزيد من الاستثمارات في قطاع تأجير المكاتب في المملكة. ومن المتوقع على المدى القصير والمتوسط أن تزيد نسبة المكاتب من الفئة الأولى الفخمة في الرياض حيث سيقل الطلب على الفئة الثانية. أما في مدينة جدة فسيستمر الطلب على المكاتب بسبب انخفاض معدل العرض، وستحافظ مدينتا الخبر والدمام على مستوى التأجير بسبب المعروض الحالي وضعف جاذبيتهما للاستثمار المكتبي. لكن على المدى الطويل، ستؤثر المدن الاقتصادية في جميع مناطق المملكة على معدلات العرض والطلب بشكل جذري.
  إلى ذلك، تشهد ظاهرة تأجير الأراضي التجارية في المملكة رواجا بين المتعاملين، خصوصا أن الكثير من الملاك لم يعد يرغب في البيع واستبدله بالتأجير، وقد زادت نسبة الأراضي المطروحة للإيجار مقابل المطروحة للبيع أكثر من 50% خلال العامين الماضيين.
  دبي: إيجارات الوحدات السكنية انخفضت بين 30 و50% لعل القطاع العقاري في دولة الإمارات، وخصوصا في إمارة دبي، كان الأكثر تأثرا بالأزمة المالية على مستوى الخليج. فوفقا لتقرير أصدرته شركة جونز لانغ لاسال، انخفضت أسعار العقارات في دبي خلال الأزمة بنسبة من 40 إلى 60%، أما الإيجارات فهبطت بنسبة من 30 إلى 50%. فمع رحيل آلاف الأجانب والمغتربين، ومع الانخفاض الملحوظ في الاستثمار الأجنبي ونشاط تأسيس الشركات، هبط الطلب ومعه معدلات الإشغال للوحدات السكنية والمكاتب. وقد زاد من الطين بلة أزمة ديون مجموعة دبي العالمية وشركتها التابعة نخيل، وتداعيات هذه الأزمة على ثقة المستثمرين بالإمارة.
  يذكر أن أسعار تأجير السكن والمكاتب في دبي كانت بين الأعلى عالميا، لذا يعتبر انخفاض هذه الأسعار نقطة تنافسية جديدة تضاف إلى سجل الإمارة الحافل بالنجاحات الجذابة للمستثمرين العالميين. فصحيح أن الأسعار معرضة للاستمرار بالانكماش، لكن دبي تستطيع أن تبقى مركزا ماليا وتجاريا للمنطقة لاسيما بفضل بنيتها التحتية، إلا أنها ستضطر إلى التخلي عن أحلامها الكبرى التي صنعت شهرتها. وقد أظهر استطلاع للرأي أجرته شركة سي بي ريتشارد اليس أخيرا أن 80% من شركات التجزئة الراغبة في التوسع في الخليج في 2010 تركز على الإمارات العربية المتحدة كنقطة دخول المنطقة.
  إلى ذلك، أدى انخفاض أسعار إيجارات المساكن إلى ارتفاع معاملات التأجير منذ الربع الأول من 2009 مع انتقال المستأجرين من إمارات مجاورة إلى دبي. وقد ارتفعت صفقات التأجير 15% تقريبا في 2009 مقابل انخفاض صفقات التملك 10% في العام نفسه. ويبدو أن وتيرة انخفاض أسعار تأجير الشقق وال?لل بدأت تتباطأ مع بداية 2010، على الرغم من التوقعات التي تشير إلى المزيد من تراجع أسعار المساكن في الإمارة. وفي العموم، من المتوقع أن يجد السوق استقراره في النصف الأول من 2010 وربما تعود الأسعار للانتعاش في النصف الثاني من العام نفسه أو في مطلع 2011.
  وحسب بيانات شركة المجموعة المالية هيرمس تم دخول 28 ألف وحدة سكنية جديدة السوق في 2009 مقابل 33 ألف وحدة سلمت في 2008 بينما من المتوقع تسليم 29 ألفا في عام 2010 و22 ألف وحدة في المتوسط بين 2011 و2012. ويبلغ إجمالي المعروض اليوم نحو 276 ألف وحدة، علما أن معظم الوحدات الجديدة موجودة في نخلة الجميرا، والخليج التجاري، وموتور سيتي، وأبراج بحيرة الجميرا.
  وعلى صعيد المكاتب، لاتزال دبي تسجل أعلى معدل إيجاري بالنسبة للدول الخليجية، حيث جاءت في المرتبة الرابعة عالميا، على الرغم من الانخفاض الحاد في الأسعار. إذ هبط سعر المتر التأجيري للمكاتب من حوالي 1600 دولار إلى أقل من 700 دولار خلال الأزمة الحالية.
  أما في أبوظبي فكان تأثير الأزمة أقل حدة، حيث تراجعت قيم العقارات السكنية بنسبة 20%، وانخفضت الوحدات المكتبية بمعدل 24%. فالقطاع العقاري في العاصمة الإماراتية يتمتع بأعلى مستوى مرونة بين أسواق العقارات في المنطقة. ولم تتراجع أسعار الإيجارات السكنية إلا بمتوسط يتراوح بين 5 و 10% بين الربع الأخير من 2008 ونهاية 2009. ومن المتوقع أن تشهد إيجارات الشقق وال?لل السكنية في أبوظبي استقرارا خلال 2010 مع بعض الانخفاضات الهامشية. ويبدو أن إيجارات المكاتب أيضا بقيت مستقرة نوعا ما وقد تأخذ اتجاها تصاعديا تدريجيا خلال عام 2010.
  عمان: إيجارات المكاتب تنخفض حتى 60% تعتبر سلطنة عمان أقل المتأثرين بالأزمة المالية، إذ زاد عدد عقود الايجار المسجلة لجميع فئات العقار بين النصف الأول من 2008 ونهاية 2009 بنسب تراوحت بين 13 و222%، حسب دراسة لموقع عقارات دوت كوم. وقد ظلت إيجارات الشقق السكنية على حالها محتفظة بمستوياتها المرتفعة بفضل قدرة السلطنة على خلق فرص عمل جديدة واستقطاب أعداد من القوى العاملة المحلية والأيدي العاملة الوافدة وهو ما تمخض عن طلب كبير وغير مسبوق على الشقق السكنية في محافظة مسقط، مما أخل بالتوازن الذي كان قائما بين العرض والطلب. وشكل الطلب المتنامي ضغطا على الايجارات فارتفعت بشكل كبير حتى اضطرت الحكومة الى التدخل لكبح جماح الايجارات السكنية والتجارية إذ صدر المرسوم السلطاني في يوليو 2008 الذي ألزم الملاك بعدم زيادة الأجرة إلا بعد مرور ثلاث سنوات على التعاقد وبنسبة لا تزيد على 7% فقط. في موازاة استقرار أسعار إيجارات الشقق، لوحظ أنه اعتبارا من الربع الأخير من 2008، بدأت إيجارات ال?لل في الانخفاض، وقد وصلت نسبة الهبوط في بعض المناطق إلى 50% كما في نهاية 2009. ويرجع ذلك الى سببين أساسيين: أولا، طبيعة الطلب على ال?لل الذي يعتبر قليلا بالمقارنة مع الطلب على الشقق، وثانيا زيادة المعروض من ال?لل في سوق البيع والتأجير.
  أما في قطاع العقار التجاري، فقد شهدت أسعار التأجير موجة من الهبوط منذ الربع الأخير من 2008. وقد وصلت نسبة الهبوط بالنسبة لتأجير المكاتب إلى حوالي 60% في نهاية 2009 بسبب زيادة العرض، في حين أن أسعار تأجير متاجر التجزئة حافظت على استقرارها. ومن المتوقع أن تحتفظ الايجارات في السلطنة بمستوياتها الحالية على المدى القصير والمتوسط وربما تكون مرشحة للزيادة على المدى الطويل مدفوعة بالنمو الاقتصادي المتوقع.
  البحرين: سوق تأجير الشقق يستعيد نشاطه
  على الرغم من أن الأزمة المالية حركت قوانين التملك الحر للأجانب في سوق العقارات السكنية في البحرين وظهر العديد من مشاريع التطوير مثل جزيرة أمواج وأبراج اللؤلؤ ومارينا ويست في جميع أنحاء المملكة، مما أدى إلى زيادة المعروض من العقارات المتاحة للتملك الحر التي تستهدف فئة ذوي الدخل المرتفع. وفي 2009، استعادت سوق الإيجارات نشاطها إذ أدى نقص التمويل وشح الائتمان المصرفي إلى تحول الطلب من سوق العقارات المتاحة للتملك الحر إلى سوق العقارات المؤجرة. وبقي قطاع الوحدات السكنية مستقرا إلى حد ما خلال العام الماضي بكامله، حيث تميزت حركة الأسعار والإيجارات ونشاط الصفقات بالبطء. هذا وتعهدت الحكومة البحرينية ببناء 14 ألف وحدة سكنية منخفضة التكلفة بحلول نهاية عام 2010. أما قطاع العقار التجاري فقد شهد عجزا في مساحات المكاتب من الفئة الأولى، إلا أن الأزمة قلصت العديد من الأعمال التجارية، مما نتج عنه انخفاض في الطلب. ومن المتوقع أن يتوافر المزيد من المساحات المكتبية في 2010. وتدعم حركة العبور من جسر السعودية، نمو سوق عقارات التجزئة في البحرين. ويتوقع أن يبدأ في وقت قريب إنشاء جسر آخر يربط البحرين بقطر. وقد تراجعت إيجارات المكاتب في البحرين بنحو 20% خلال 2009، وفقا لدراسة صدرت عن شركة سي بي ريتشارد إليس. وتشير الدراسة إلى أن نسبة التراجع ازدادت حدة خلال أشهر الصيف وشهر رمضان. ومن المتوقع أن تقلص البنوك حجم أعمالها في الفترة المقبلة لذا قد تتجه أسعار تأجير المكاتب إلى المزيد من الانخفاض في 2010. توقعات وتوصيات يتوقع تقرير «سبائك» أن يتجه قطاع تأجير العقارات في المنطقة نحو الاستقرار في النصف الأول من 2010، ليعود إلى النمو في النصـــف الثاني من العــام، لكن هذا التحســن في ســوق التأجيـــر لـــن يحـــدث دون عـــودة ثقة المستثمريـــن، لــذا توصـي «سبائــك» بالتالــي:
  > العمل على إصلاحات تشريعية وتنظيمية تهدف إلى تحقيق المرونة في سوق العمل.
  > تركيز المطورين العقاريين على عقاراتهم القائمة، وإعطاء الأولوية للسكن ذي التكلفة المعقولة في المستقبل.
  > تعزيز الشفافية والإفصاح في السوق العقاري.
  > وأخيرا ضرورة التدخل الحكومي لدعم قطاع العقار عبر ضخ المزيد من الاستثمارات في البنية التحتية والمشاريع.
  قطر: أسعار الإيجارات انخفضت بين 15و20% كما في غيره من القطاعات لم يسلم قطاع تأجير العقارات في قطر من تداعيات الأزمة المالية، على الرغم من أن تأثره كان محدودا نسبيا. فقد انخفضت على سبيل المثال لا الحصر أسعار إيجارات المساحات المكتبية المشيدة حديثا بمعدل 15 إلى 20% خلال 2009.
  أما على الصعيد السكني، فقد أصدر أمير قطر الشيخ حمد بن خليفة آل ثاني القانون رقم 20 لسنة 2009 الذي جعل من طرد المستأجر من العقار المؤجر أمرا أكثر صعوبة. ويجوز للمالك الآن أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار المؤجر فقط إذا كان يحتاج إليه بغرض الاستخدام الشخصي. ويجب على المالك أن يخطر المستأجر بذلك قبل 6 أشهر على الأقل من إخلاء العقار. والقانون لا يعطي الحق لمالك العقار في رفع قيمة الإيجار، لذا قد يشهد سوق العقارات السكنية في قطر انكماشا في الأسعار التأجيرية، بعد موجة من الارتفاعات في الأعوام القليلة الماضية. ومن المتوقع حدوث المزيد من الانخفاض في مستويات إيجارات الشقق نتيجة لتوافر عرض متزايد في السوق، بينما سيشهد قطاع تأجير ال?يلات استقرارا تدريجيا على المدى القريب. ويتراوح متوسط إيجارات الشقق في العاصمة الدوحة بحسب المنطقة ومساحة الشقة بين 3 آلاف ريال شهريا للشقق ذات الغرفة الواحدة و9500 ريال للشقق بأربع غرف، لكن هذه الأسعار لا تنسحب على شقق الفئة الفاخرة ومن ضمنها شقق جزيرة اللؤلؤة التي تعرض حاليا بمتوسط 13 الف ريال قطري للشقة. وسيظل المعروض من الشقق السكنية المخصصة لفئة الطبقة المتوسطة يشهد نقصا، إذ تتركز معظم المشاريع تقريبا في قطاع العقارات المخصصة لذوي الدخل المرتفع.